17

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/17

Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

Bytový dům - samostatný, č.p. 63 Donínská 63, 463 34 Hrádek nad Nisou Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Hrádek nad Nisou, k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou, kód ČSÚ: 647 373, LV: 1169 studna 50, 51 Bytové družstvo BOHOSUDOVSKÁ, Gabinova 836 / 4, 152 00 Praha, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Bytové družstvo BOHOSUDOVSKÁ, Gabinova 836 / 4, 152 00 Praha, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 9.9.2013 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

10 stran

České Lípě, dne 3.10.2013

 změna stavby

Současný stav 600 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

3.10.2013

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 3.10.2013 5 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1900  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 356

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 2 160

m2 185

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 610 000 Kč 0 Kč 2 190 000 Kč 600 000 Kč 70 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 5 700 000 Kč 5 690 000 Kč 10 000 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.

Povinný neumožnil prohlídku 2.NP a proto byla nemovitost oceněna podle znaků, které byly v prohlédnutých prostorách.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1169 Kopie katastrální mapy Hrádek nad Nisou je město s 7649 obyvateli na hranicích s Německém a Polskem v Libereckém kraji v okrese Liberec. V místě je omezená pracovní nabídka. Stavba RD je u místní komunikace v okrajové části Donín v ulici Donínská v zástavbě rodinných domů.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení

Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek ve prospěch Finančního úřadu v Liberci. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.226.400,- Kč ve prospěch Credoma a.s. Praha. Zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji. Tato rizika nejsou zohledněna v ceně. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1.PP, 2.NP a podkrovím. Stáří neznámé, odhaduji postavení cca v roce 1900. Dům má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Příslušenství tvoř studna, venkovní úpravy a pozemky p.č. 50, 51. Druh stavby - účel využití Bydlení. Dle výpisu v katastru nemovitostí je nemovitost evidována jako rodinný dům. V domě je v 1.NP provozovna - prodejna, v 2.NP dva byty a v podkroví také dva byty. Nemovitost nesplňuje podmínky pro rodinný dům, jedná se o bytový dům. V současnosti je objekt prázdný. Dispoziční řešení Nebylo možné přesně zjistit. Znalci nebyl umožněn přístup do bytů v 2.NP. Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s dožitou eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná špaletová, v domě jsou dva suché záchody v mezipatře pro všechny čtyři byty. V bytech v podkroví nejsou koupelny, povrch podlah v provozovně dlažba, v bytech prkenné, vodoinstalace jen studená, ale potrhaná mrazem, nefunkční, vytápění lokální plynové nefunkční, dveře náplňové, obklady, chybí schodiště betonovéelektroinstalace třífázová.Objekt je opuštěný v dezolátním stavu v roce 2010 postižen povodní až do výše cca 150cm v 1.NP. Příslušenství stavby Studna, pozemky p.č. 50, 51. Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody

Kamenné základy bez izolace smíšené zdivo rovný podhled dřevěný vázaný plechová pozinkovaná pozinkovaný plech vápenné vápenné omítky chybí betonové -3-

11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

náplňové chybí dřevěná špaletová prkna palubky WAW světelná třífázová nefunkční studená potrhaná plastové potrubí rozvod zemního plynu chybí chybí pouze 2x suchý záchod pro 4 byty chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. 50 o velikosti 239m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 51 o velikosti 117m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku

Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 150,-Kč do 400,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m2. Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Hodnota pozemků celkem

Výměra m2 239 117

50 51

Jednotková cena Kč/m2 200 200

Celková cena pozemku Kč 47 800 23 400 71 200

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

155,55*1,4 163,33*9,00+4,90*4,52*6,00 155,55*4,30/2+1,60*3,74*1,80/2

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 185 2 160,45 2 636 100,00 5 694 936 113 67 62,78 2 119 770

= = = =

Obestavěný prostor 217,77 m3 1 602,86 m3 339,82 m3 2 160,45 m3 Budoucí stav

0

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo studna kopaná studna 50 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 4,00 m

-4-

JC 2 000 Kč/m

RC Opotřebení 8 000 Kč 95 %

VH 400 Kč 400 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Lokalita

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč

Kč/m3

Hrádek nad Nisou 860,00 476 890 000 Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, před rekonstrukcí.

1 035

Upravená cena Foto Kč/m3

KC 0,312

323

Hrádek nad Nisou, Husova 1 584,00 630 1 490 000 941 0,281 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 150 let. Po rekonstrukci.

264

Hrádek nad Nisou 1 138,00 310 690 000 Samostatný rodinný dům cca 100 let. Sedlová střecha. 2.NP. Před rekonstrukcí

255

606

0,421

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

281 Kč/m 3 2 160,45 m 606 957 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 170 700 0 0 170 700 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:

0 5 690 000 2 120 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -