Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4694, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če a spoluvlastnického podílu 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4695 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-venkov Mgr. Jaroslava Schafferová Špitálka 122/33 Brno 602 00
Účel posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti včetně ocenění práv a závad se stavem ke dni 19.12. 2016. Ke spisu 198 EX 6468/10 Exekutorského úřadu Brno-venkov.
Zpracovatel znaleckého posudku:
Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova 8 669 02 Znojmo tel. + fax: 515 244 079, tel.: 515 244 774 tel: 602 756 669
Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 14 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne 16. 1. 2017
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 2
1.
Podklady pro vypracování posudku:
–
Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. Informace z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 1083 pro katastrální území Znojmoměsto, obec Znojmo, okres Znojmo ze dne 16.1. 2017 poskytnutá náhledem do veřejného rejstříku na internetové adrese cuzk.cz včetně katastrální mapy. Výsledek místního šetření ze dne 19. 12. 2016 konaného na žádost objednavatele a bez jeho účasti a bez účasti povinného pana Davida Klimka, bytem Mašovice 55, 669 02 Znojmo, který oznámení o konání místního šetření nepřevzal, a vrátilo se nevyzvednuté. Usnesením 198 EX 6468/10-65 Exekutorského úřadu Brno-venkov ze dne 12. 10. 2016 jsem byl ustanoven znalcem s úkolem a to ocenit obvyklou cenou spoluvlastnický podíl 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4694, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če a spoluvlastnického podílu 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4695 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo, ocenit případná jednotlivá práva a závazky, ocenit závady a příslušenství.
– – –
2.
Evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 1083 se jedná o spoluvlastnický podíl 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4694 zastavěná plocha o výměře 23, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če a spoluvlastnický podíl 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4695 zahrada o výměře 1989 m2 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo.
–
A) Nález - celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění obvyklou cenou spoluvlastnický podílu 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4694, jehož součástí je jiná stavba bez čp/če a spoluvlastnický podílu 1/5 id. pozemku parcelní číslo 4695 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo. Město Znojmo je bývalým okresním městem a dnes správním městem regionu s ca. 33 000 obyvateli, se všemi běžnými úřady, několika středními školami, jednou regionální vysokou školou, s dostatkem pracovních příležitostí. Ve městě je rozvinutá pravidelná místní veřejná autobusová doprava, v platnosti je územní plán. Oceňovaná nemovitost se nachází západně od centra města, v lokalitě určené platným územním plánem s využitím jako zahrady s objekty individuální rekreace. Přístup do lokality je ze silnice I. třídy a dále po místní asfaltové komunikace a následně po místní prašné komunikaci. V lokalitě, ve které je oceňovaná nemovitost umístěna jsou v provozu veřejný vodovod a rozvod elektřiny, ostatní inženýrské sítě v lokalitě nejsou. Protože se povinný k místnímu šetření nedostavil a neumožnil prohlídku nemovitosti, při samotném ocenění vycházím z obhlídky nemovitosti zvenčí z veřejné komunikace a z veřejně přístupných informací z platného územního plánu a veřejného rejstříku katastru nemovitostí včetně leteckého náhledu. Podle těchto podkladů se jedná o oplocenou středovou zahradu mezi dalšími zahradami, s objektem bez čp/če jiná stavba, s trvalými porosty, podle leteckého náhledu je na pozemku parc. č. 4695 umístěn i venkovní nekrytý bazén. Celková výměra pozemků 2 012 m2.
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 3
Závady, práva a povinnosti: Podle dostupných podkladů neváznou na oceňované nemovitost žádné jiné závady, práva či povinnosti, než povinnosti zapsané na listu vlastnictví číslo 1083.
B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění jednotlivých nemovitostí, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemá univerzální využití. Příklad č. 1 Pozemky parcelní čísla 4709/1, 4709/2, 4709/3 a stavba s če. 4043 na pozemku parc. č. 4709/3, pozemky o celkové výměře 2 147 m2, v katastrálním území Znojmo-město, prodány kupní smlouvou ze dne 4.6.2014 za částku 1 500 000,- Kč, tj. cena 699,- Kč/m2.
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 4
Příklad č. 2 Pozemky parcelní čísla 4643/3, 4643/4 a jiná stavba bez čp/če na pozemku parc. č. 4643/4, pozemky o celkové výměře 758 m2, v katastrálním území Znojmo-město, prodány kupní smlouvou ze dne 27.7.2016 za částku 500 000,- Kč, tj. 660,- Kč/m2.
Příklad č. 3 Pozemky parcelní čísla 4658/1, 4658/2 a jiná stavba bez čp/če na pozemku parc. č. 4658/2, pozemky o celkové výměře 1062 m2, v katastrálním území Znojmo-město, prodány kupní smlouvou ze dne 18.7.2016 za částku 600 000,- Kč, tj. 565 Kč/m2.
Vyhodnocení: Oceňovaná nemovitost je ve stejné lokalitě jako uvedené příklady, nejblíže je rozlohou pozemků příklad č. 1, objekt u tohoto příkladu je zapsán jako objekt pro rodinnou rekreaci. Proto odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na částku 1 200 000,- Kč, tj. 596,- Kč/m2 a z toho cena spoluvlastnického podílu 1/5 id. činí 240 000,- Kč. Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
B)
Strana 5
Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/5 id. nemovité věci: 240 000,00 Kč Slovy: dvěstěčtyřicettisíc korunčeských
C) Závazky, práva a povinnosti s nemovitou věcí spojené Podle dostupných podkladů neváznou na oceňované nemovitost žádné jiné závady, práva či povinnosti, než povinnosti zapsané na listu vlastnictví číslo 1083.
D) Rekapitulace B)
Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/5 id. nemovité věci: 240 000,00 Kč Slovy: dvěstěčtyřicettisíc korunčeských
C) Závazky, práva a povinnosti s nemovitou věcí spojené Podle dostupných podkladů neváznou na oceňované nemovitost žádné jiné závady, práva či povinnosti, než povinnosti zapsané na listu vlastnictví číslo 1083.
E) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11.4.1990 čj. Spr. 1340/90 a ze dne 20.1.1999 č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 3326 – 1/17 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Ve Znojmě dne 16.1. 2017
Ing. Roman Kästner
otisk kulaté pečetě
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 6
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 7
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 8
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 9
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 10
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 11
Snímek katastrální mapy
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 12
Letecký náhled do katastrální mapy
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 13
Severovýchodní pohled na vstupní bránu
Severovýchodní pohled celkový
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek číslo 3326 – 1/17
Strana 14
Vrácené oznámení o oznámení místního šetření
Ing. Roman Kästner, znalec z oboru ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské, autorizovaný inženýr pozemní stavby Puškinova 8, 669 02 Znojmo, tel.+fax : 515 244 079, 602 756 669, e-mail:
[email protected]
