ZNALECKÝ POSUDEK č. 2394-40/2016 bytu č.719/16 v bytovém domě čp.713 - čp.720, ul.Sametová, Liberec VI - Rochlice.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 2254/15 ul.Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 9.5.2016 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 9 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 12.5.2016
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu bytu č.719/16 v bytovém domě čp.713 - čp.720, ul.Sametová, v Liberci VI. - Rochlice; a ocenit dále příslušenství a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt č. 719/16 Sametová 713-720 460 06 Liberec VI-Rochlice Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Liberec Katastrální území: Rochlice u Liberce Počet obyvatel: 102 562 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka (venkovní) byla provedena dne 9.5.2016.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dne 9.5.2016 obhlídka nemovitosti (zvenku), vnitřní prohlídka bytu nebyla umožněna..., pouze provedena prohlídka prostor schodiště a chodby v 8.nadzemním podlaží bytového domu - fotodokumentace pořízená znalcem dne 9.5.2016 (zvenku) - výpis z KN ze dne 4.4.2016 - snímek katastrální mapy ze dne 7.5.2016 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 4.4.2016 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 8.3.2016 (č.j.088EX 2254/15) - exekuční příkaz ze dne 3.4.2015 - smlouva o bezplatném převodu vlastnictví k bytu č.719/16 ze dne 19.12.2007 uzavřená mezi SBD Sever a p.Jiřím Hartmanem (zjištěno na KÚ Liberec dne 9.5.2016) - údaje zjištěné na MěstÚ Liberec(archív) dne 9.5.2016: a/ bytový dům byl kolaudován dne 23.8.1979 b/ stavební povolení na bytový dům ze dne 21.9.1976 - porovnatelné nabídky bytů k prodeji z této lokality ze dne 13.5.2016
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci
-3-
Předmětem ocenění je byt č.719/16 v 8.nadzemním podlaží bytového domu o 8 bytových sekcích (čp.713 - čp.720 ) v Liberci VI. -Rochlice, v ulici Sametové. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží, plochou střechu ; bytový dům je užívaný od r.1979, je panelový a dodatečně zateplený. Byt č.719/16 je velikosti 3+1 a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a zastavěných pozemcích (p.č.1429/24 až p.č.1429/31) je 351/49952. Při ocenění vycházím z venkovní prohlídky, údajů ze smlouvy o převodu a z údajů zjištěných na Stavebním úřadě, a z předpokládaného stavu bytu.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.719/16
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,04
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,040 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel
-4-
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,080 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,123
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.719/16 Jedná se o byt velikosti 3+1 v 8.nadzemním podlaží, vlevo od schodiště; byt sestává z obývacího pokoje, kuchyně, 2 pokojů, předsíně, koupelny, WC, lodžie (zasklené); celková podlahová plocha bytu je 75,0 m2 (včetně lodžie). Tyto údaje byly převzaty ze smlouvy o převodu (viz Příloha č.5 znaleckého posudku). Při ocenění bez možnosti vnitřní prohlídky bytu: vycházím z předpokládaného průměrného, udržovaného stavu bytu...! Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Jedná se o zastavěné pozemky, přístupné po zpevněné komunikaci; s možností napojení na všechny inž.sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
-5-
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,040 Index polohy pozemku IP = 1,080 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,040 * 1,000 * 1,080 = 1,123 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 340,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Index
Koef.
1,123
Upr. cena [Kč/m2] 2 627,82
Parcelní číslo 1429/24
Výměra [m2] 213,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 627,82
Cena [Kč] 559 725,66
1429/25
212,00
2 627,82
557 097,84
1429/26
212,00
2 627,82
557 097,84
1429/27
213,00
2 627,82
559 725,66
1429/28
213,00
2 627,82
559 725,66
1429/29
212,00
2 627,82
557 097,84
1429/30
212,00
2 627,82
557 097,84
1429/31
212,00
2 627,82
557 097,84
-6-
Stavební pozemky - celkem
1 699,00
4 464 666,18
Pozemky - zjištěná cena
=
4 464 666,18 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
4 464 666,18Kč 4 464 666,18 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
4 464 666,18 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu obývací pokoj: kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: WC: koupelna: lodžie zasklená: Započítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberec 37 let 18 892,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 21,3 * 1,00 = 10,5 * 1,00 = 13,0 * 1,00 = 12,1 * 1,00 = 9,2 * 1,00 = 1,1 * 1,00 = 3,0 * 1,00 = 4,8 * 1,00 =
21,30 m2 10,50 m2 13,00 m2 12,10 m2 9,20 m2 1,10 m2 3,00 m2 4,80 m2 75,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
II
-0,01
III III
0,00 0,00
-7-
10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 37 let: s = 1 - 0,005 * 37 = 0,815
II
1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,815 = 0,831
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,040 Index polohy pozemku IP = 1,080 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 18 892,- Kč/m2 * 0,831 = 15 699,25 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 75,00 m2 * 15 699,25 Kč/m2 * 1,040 * 1,080= 1 322 505,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 464 666,18 Kč Spoluvlastnický podíl: 351 / 49 952 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 464 666,18 Kč * 351 / 49 952 = 31 372,07 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.719/16 - zjištěná cena
=
1 322 505,- Kč
31 372,07 Kč 1 353 877,07 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.719/16
1 353 877,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 353 877,- Kč
Celkem
1 353 877,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 353 877,- Kč
1 353 880,- Kč
-8-
Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (uvedeny v příloze č.6), mohu konstatovat, že dle mého názoru:
Výsledná cena zjištěná dle cenového předpisu cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti (obvyklé ceně)
Tržní hodnota nemovitosti.................................1 350 000,-Kč (slovy:jedenmiliontřistapadesáttisícKč) Jednotlivá práva a závady spojené s touto nemovitostí (věcná břemena,nájemní smlouvy) nebyla žádná zjištěna...! Ve Velké Dobré 12.5.2016
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2394-40/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2394-40/2016.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.5.2016 Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne 7.5.2016 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5395 ze dne 4.4.2016
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 5
-9-
Smlouva o převodu bytu ze dne 19.12.2007 - nabývací titul (1. a 2.stránka) Porovnatelné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě ze dne 13.5.2016
2 5
