3330/244/11
o ceně :
-1 -
Bytu č. 1066/12 v č.p. 1066, v bloku domů složeném z domů č.p. 1066, 1067 a 1068 na pozemcích p. č. 2349, 2350 a 2357, v katastrálním území 775258 Střekov.
Okres
:
CZ0427 Ústí nad Labem
Obec
:
554804 Ústí nad Labem
Datum vyhotovení :
1.12.2011
Posudek vyžádal :
Jindřiška Štáhlová zastoupená soudním exekutorem JUDr. Dagmar Kuželovou Exekutorský úřad Praha 4 Novodvorská 1010, P.O.B. 44 142 00 Praha 4
Účel posudku :
Zjištění ceny nemovitosti.
Vypracoval :
Ing. Vítězslav Suchý, U stadionu 1355/16, 434 01 Most tel.: 476 709 704 mobil: 605 947 813 E-mail:
[email protected]
Podklady pro vypracování posudku: – – – – –
Výpis z Katastru nemovitostí list vlastnictví 3238, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, dne 29.9.2011. Kopie Katastrální mapy Sdělení stavebního úřadu v Ústí nad Labem o uvedení domu do užívání v roce 1937. údaje vlastníka nemovitosti vlastní prohlídka
Oceňovanou nemovitost jsem osobně prohlédl dne : 29.11.2011
Ocenění provedeno dle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky 460/2009 Sb. a vyhlášky 364/2010 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dle údajů vlastníka nemovitosti a výsledků prohlídky na místě.
3330/244/11
-2 -
Nález: Předmětem ocenění je byt č. 1066/12 v č.p. 1066, v bloku domů složeném z domů č.p. 1066, 1067 a 1068 na pozemcích p. č. 2349, 2350 a 2357, v katastrálním území 775258 Střekov. Blok domů se nachází na nábřeží Labe, na pravém břehu v ulici Střekovské Nábřeží. Byt je v pátém nadzemním podlaží domu, který má pět nadzemních podlaží. 1) Byt č. 1066/12 Byt č. 1066/12 je v bytovém domě, č.p. 1066. Má pět nadzemních podlaží a jedno podzemní podlaží. Střecha je sedlová. Byt je v 5. NP. Byt má kuchyň a jeden pokoj, předsíň, koupelnu spojenou s WC a balkon. Budova má betonové základy s vodorovnými a svislými izolacemi. Nosné konstrukce jsou zděné o síle zdí 45 cm. Stropy jsou hladké, omítnuté. Střecha je sedlová, krytá pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou kompletní, Vnitřní povrchy jsou omítnuty štukovou omítkou, krytou malířským nátěrem. Vnější povrchy jsou omítnuty hrubou vápenocementovou omítkou. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová. Dveře jsou náplňové, některé částečně prosklené. Vnitřní obklady jsou v koupelně a byly provedeny kolem kuchyňského sporáku, v současnosti jsou vybourané. Schody jsou dvouramenné, betonové, kryté terasem. Podlaha je v obytné místnosti vlýsková, v kuchyni krytá linem PVC. V koupelně spojené s WC je keramická dlažba. Vytápění je ústřední se zdrojem mimo budovu. V bytě je zavedena světelná elektroinstalace. Na objektu je hromosvod. Je proveden rozvod studené i teplé vody, vodorovná i svislá kanalizace je svedena do městské kanalizace. Ohřev teplé vody je mimo budovu. V kuchyni je plynový sporák, v koupelně vana a umyvadlo. V budově není osobní výtah. Konstrukce a vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze č. 2 výše uvedené vyhlášky. Dle výše uvedeného kolaudačního rozhodnutí je bytový dům užíván od roku 1937, to je stáří ke dni ocenění 74 let. Údržba bytu je zanedbaná. Jsou vybourané obklady v kuchyni, chybí kuchyňská linka, okna i dveře jsou neudržované, lak je oprýskaný, okna ani dveře netěsní. Vlýsky v pokoji se houpou, lina jsou prošlapaná. Omítky je nutné před malováním vyspravit. Město Ústí nad Labem má 95 477 obyvatel.
Výpočet podlahové plochy bytu : Kuchyň 5,97*4,41-1,03*1,08 = 25,22 m2 Spíž 1,15*0,91 = 1,05 m2 Pokoj 4,56*4,09 = 18,65 m2 Předsíň 1,48*5,48 = 8,11 m2 Koupelna + WC 1,97*2,05-0,80*0,32 = 3,78 m2 Balkon 3,36*1,47*0,17 = 0,84 m2 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------Celkem 57,65 m2
3330/244/11
-3 -
Základní cena dle přílohy č. 19, tab. č. 1 Základní cena
IPC=
CU=IPC*I
13 708,00 Kč
I = It*Ip*Iv
Trh s nemovitostmi = It (příloha č. 18a tabulka č. 1) Znak č.
Popis
Kvalitativní pásmo
n
Číslo
Popis pásma
Hodnota Ti
1
Situace na dílčím trhu
I.
Popt. výrazně nižší než nab.
2
Vlastnictví nemovitosti
II.
Na vlastním pozemku
-0,100 0,000
3
Vliv právních vztahů
II.
Bez vlivu
0,000
It celkem =
0,900
Konstrukce a vybavení bytu – Iv (příloha č. 19 tabulka č. 2) Znak č.
Popis
Kvalitativní pásmo
n
Číslo
Popis pásma
Hodnota Vi
1
Typ stavby
IV.
Zděná
0,100
2
Společné části domu
II.
Kočárkárna
0,000
3
Příslušenství domu
II.
Bez dopadu na cenu
0,000
4
Umístění bytu v domě
I.
V. NP bez výtahu
-0,050
5
Orientace obyt. místností
II.
Částečný výhled
0,000
6
Základní příslušenství
III.
Úplné, standardní
7
Další vybavení
III.
Balkon
8
Vytápění bytu
III.
Ústřední
0,000
9
Kritérium jinde neuvedené
III.
Bez vlivu na cenu
0,000
0,000 -0,010
celkem = 10
0,040
Stavebně technický stav
Stáří domu
IV.
Špatný stav
74 let
0,650 s=
Stavebně technický stav s vlivem stáří
0,700 0,455
Iv celkem:
0,473
Poloha nemovitosti - Ip (příloha č. 18a tabulka č.6) Znak č.
Popis
n
Kvalitativní pásmo Číslo
Popis pásma
Hodnota Pi
1
Poloha nemovitosti
III.
Souvislá zástavba
2
Místní obliba
I.
Nepreferovaná
0,000
3
Okolní zástavba a živ. prostředí
III.
Převažují objekty bydlení
4
Veřejná doprava
II.
Dobrá dostupnost centra
5
Parkovací možnosti
I.
Špatné
6
Obyvatelstvo
I.
Konfliktní skupiny v okolí
0,020
7
Změny v okolí
III.
Bez vlivu
0,000
8
Vlivy neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
Ip celkem
0
-0,080 0,000 0,000 -0,020
0,000 0,920000
I=
0,392
Cena za 1 m2 =
5 370,93 Kč
Podlahová plocha Cena domu:
57,65 309 633,88 Kč
3330/244/11
-4 -
2) Pozemky:
zastavěná plocha o výměře 355 m2 a nádvoří Pozemek p. č. 2350 zastavěná plocha o výměře 352 m2 a nádvoří Pozemek p. č. 2357 zastavěná plocha o výměře 355 m2 a nádvoří ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Celkem: 1062 m2 Pozemek p. č.
2349
Pozemky se oceňují podle § 28, odstavec (1) e) a (2). Základní cena je stanovena na 800,- Kč.
Úprava podle přílohy č. 21: ZC = 800,00 Kč 1.2.3. Výhodnost polohy -30 % -240,00 Kč -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Celkem: 560,00 Kč Ki = 2,154 Kp = 1,163
Cena za 1 m2 = 560,00*2,154*1,163 = 1402,86 Kč
Výpočet ceny: 1062*1402,86 =
1 489 837,32 Kč
Z toho podíl 557/24627: Výpočet ceny: 1489837,32* 557/24627 = 33 696,32 Kč
3330/244/11
-5 -
Rekapitulace:
1) 2)
Byt Pozemky Celkem:
309 633,88 Kč 33 696,32 Kč 343 330,20 Kč
Po zaokrouhlení:
Celkem
:
343 330,- Kč
Slovy: Třistačtyřicettřitisíctřistatřicet korun českých
Cena byla porovnána s cenami již realizovaných obchodů s byty a s nabídkami podobných bytů, uveřejněnými na internetu. Po tomto porovnání lze konstatovat, že vypočtená cena je, za byt v dané lokalitě a o dané velikosti, cenou obvyklou.
3330/244/11
Přílohy:
-6 -
Výpis z Katastru nemovitostí Kopie Katastrální mapy
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí n.L. ze dne 7.7.1993 č.j. Spr 3368/93 z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým č. 3330/244/11 znaleckého deníku. Posudek byl vyhotoven ve 3 paré a má stranu titulní, 6 číslovaných stran a 3 strany příloh. Znalečné a náklady účtuji podle přiložené likvidace na základě účtu číslo 3330/244/11.
