ZNALECKÝ
POSUDEK
číslo: 4906 - 177 /13 o obvyklé ceně pozemků p.č. 499 a p.č. 500 s příslušenstvím, k.ú. Bulhary, obec Bulhary, kraj Jihomoravský
Vlastník nemovitostí (dle LV) :
Tothová Kristína Bulhary 101, 691 89 Bulhary
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti
Vypracoval:
Ing. Marek Liška
V Brně dne 18.6.2013 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č. j. 030 EX 3501/12-57 je uloženo podat znalecký posudek. Úkolem soudního znalce je provést ocenění nemovitostí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Soudní znalec provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitost. Předmětem znaleckého posudku jsou tyto nemovitosti: - pozemek p.č. 499 v k. ú. Bulhary, obec Bulhary, kraj Jihomoravský - pozemek p.č. 500 v k. ú. Bulhary, obec Bulhary, kraj Jihomoravský 2. Podklady pro zpracování posudku : a) Usnesení č. j. 030 EX 3501/12-57 vydané Exekutorským úřadem Brno – město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 328 pro k.ú. Bulhary, vyhotovený dálkovým přístupem dne 5. 4. 2013 c) Informace o pozemcích včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz d) Místní šetření provedené dne 5. 6. 2013 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. e) Fotodokumentace pořízená při místním šetření f) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění g) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze h) Informace z územního plánu obce : http://breclav.org/sub/ors/dokumenty/cat_view/120-odbor-rozvoje-a-spravy/391oddeleni-urad-uzemniho-planovani/299-platna-upd/302-platna-upd-obci-vespravnim-obvodu-orp-breclav/303-bulhary/317-bulhary-uzemni-plan 3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno šetření na místě předmětných pozemků dne 5. 6. 2013 v 10:00 hodin. Na toto řádně svolané místní šetření se dostavila povinná Tothová Kristína. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných pozemků a byla pořízena fotodokumentace.
2
B. N Á L E Z: 1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník nemovitostí dle LV č. 328 pro k.ú. Bulhary: Tothová Kristína , Bulhary 101, Bulhary 691 89 Nemovitosti: - pozemky v k. ú. Bulhary, obec Bulhary, kraj Jihomoravský p. č. 499 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území p. č. 500 zahrada, památkově chráněné území, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku jsou pozemky p. č. 499 a 500 umístěné v k. ú. Bulhary, v obci Bulhary, v kraji Jihomoravském. Specifikace oceňovaných pozemků dle údajů z katastru nemovitostí a jejich popis je popsán níže v posudku. Pozemky se nachází v intravilánu obce. Na pozemku p.č. 499 se nachází dva objekty. Jeden z objektů je z části zbořeniště, ve zbývající části je obytná část obývaná povinnou, tento objekt je řádně zakreslen v KN. Druhý objekt, který se nachází na pozemku p.č. 499, je rozestavěná stavba, která není evidována v KN a dle našeho názoru se jedná o černou stavbu. Bulhary jsou obcí s 794 obyvateli. V obci se z občanské vybavenosti nachází zdravotnické středisko, pošta, restaurační zařízení, potraviny a obecní úřad. Větší rozsah občanské vybavenosti je přístupný v nedalekém městě Mikulově nebo okresním městě Břeclav, které je vzdáleno cca 15 km. Obec je napojena na veřejný rozvod vody, elektřiny a plynu. Kanalizace je v obci provedena. Obec je dopravně obsluhována autobusovou dopravou. Přístup a příjezd k pozemkům je z hlavní silnice III. třídy č. 42117 procházející obcí nacházejí se na p. č. 226 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Jihomoravského kraje a přes pozemek p. č 228/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Bulhary. Podle územního plánu obce Bulhary jsou oceňované pozemky vedeny jako zastavěné plochy. Dle LV č. 328 pro k. ú. Bulhary ze dne 5. 4. 2013 jsou oceňované nemovitosti zatíženy v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: • 4x Nařízení exekuce • 2xExekuční příkaz k prodeji nemovitosti • 4x Zástavní právo exekutorské Žádná další omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. 3
3. Výčet jednotlivých součástí nemovitostí: 3.1. Pozemky Pozn.: Na oceňovaných pozemcích se nacházely k datu místního šetření movité věci a trvalé porosty, které ovšem nejsou předmětem samostatného ocenění. 3.2. Objekty bez č.p./č.e.
4. Popis jednotlivých součástí nemovitostí, výměry: 4.1. Pozemky včetně příslušenství: Katastrální území Bulhary: parcela č.
druh pozemku, způsob využití
499
zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště
500
zahrada, zemědělský půdní fond
výměra 2 (m )
popis a využití pozemku, přístup, příslušenství (venkovní úpravy, trvalé porosty)
Jedná se o pozemek, který je zčásti zastavěn objekt jenž je veden jako zbořeniště a na části pozemku se nachází 742 stavba, která není evidována v KN a dle našeho názoru se jedná o černou stavbu. Pozemek je rovinatého charakteru a přístup k němu je po asfaltové komunikaci. Jedná se o pozemek, který slouží jako zahrada. Na pozemku se nachází několik ovocných stromů a travní 443 porost. Na části pozemku se nachází podzemní sklep. Pozemek je rovinatého charakteru.
4.2. Objekty bez č.p./č.e: Na pozemku p.č. 499 se nacházejí dvě stavby nijak v KN (na LV) neevidované. Jeden tento objekt je zakreslen v KN a způsob využití pozemku je vedeno jako zbořeniště. Druhý objekt není v KN ani zakreslen. Ani jeden z objektů není zapsán na žádném LV. Jeden z objektů je přízemní zděný s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou. Jedná se o objekt který je zděný s vnitřní a vnější VPC omítkou. Okna jsou dřevěná. Velikost bytové jednotky je 2+1. V objektu se dále nachází vstup do zemního sklepa na uskladnění ovoce a zeleniny. Tato část objektu je obývána povinnou. Druhý objekt je rozestavěný 2 podlažní zděný objekt se sedlovou střechou. Na objektu je dokončena hrubá stavba. Stropní konstrukce jsou betonové. Objekt je neobýván. Pozn.: Hodnota daných staveb je vzhledem k jejich velmi špatnému technickému stavu velmi zanedbatelná, resp. objekty jsou obchodovatelné pouze jako celek s pozemky a takto na to taky bude dále v ocenění pohlíženo
4
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 5. 6. 2013. Na toto místní šetření se dostavila povinná Kristína Tothová. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány v části B. 4. Ocenění majetku je provedeno na základě výše v posudku uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 5.6.2013.
Odhad obvyklé ceny nemovitostí : 1. Definice obvyklé ceny pozemků: Obvyklá cena nebo také tržní hodnota je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Zákonem o oceňování je obvyklá cena definována: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemků : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitostí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. Obvyklá cena je ovlivňována mnoha faktory, které se postupně vyvíjejí a mění. Pro určení obvyklé ceny oceňovaného pozemku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.
5
2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemků pomocí porovnávací metody: Tato metoda pro ocenění je založena na porovnání předmětného majetku s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly na trhu realizovány, případně na porovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na trhu a ze získaných informací je možno vyhodnotit hodnotu nemovitého majetku. Pro vytvoření představy o situaci na trhu v segmentu obdobných nemovitostí bude využito již realizovaných prodejů nebo současných nabídek realitních kanceláří do jisté míry podobných pozemků v podobných lokalitách v rámci okresu Břeclav. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Prodej pozemku v obci Lednice. Pozemek prodán v 10/2011. Záznam databáze MOISES č. 18886.
6
Srovnávací nemovitost č. 2: Prodej stavebního pozemku o výměře 1.383 m2 v části obce Lednice v Nejdku, okres Břeclav. Jde se o rovinatý pozemek, ve tvaru písmene L. Veškeré inženýrské sítě jsou přivedeny k hranici pozemku (voda, elektrika, plyn, kanalizace). Nabídková cena realitní kanceláře je 898.950,- Kč, tj. 650,- Kč/m2.
Srovnávací nemovitost č. 3: Prodej stavebního pozemku na okraji obce Milovice. Celková plocha pozemku je 800 m2. Veškeré inženýrské sítě jsou na pozemku. Nabídková cena realitní kanceláře je 280.000,- Kč, tj. 350,- Kč/m2.
Srovnávací nemovitost č. 4: Prodej zahrady v obci Bulhary. Celková plocha zahrady je 872 m2. K zahradě vedou dvě nezpevněné přístupové komunikace. Zahrada je svojí polohou vhodná pro rekreaci. Možnost napojení pozemku na elektřinu. Nabídková cena realitní kanceláře je 565.928,- Kč, tj. 645,- Kč/m2.
Srovnávací nemovitost č. 5: Dle databáze cen pozemků ČSCOM, která je pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, kdy data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech, se cena pozemků v k.ú. Bulhary pohybuje v následujících rozpětích:
Pozn.: V případě výše uvedených nabídkových cen je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. 7
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků bude určena na základě analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Interval, v němž se nacházejí, prodejní ceny za 1 m2 pozemků využívaných pro výstavbu rodinných domů se pokud jde o použité srovnávací nemovitosti pohybuje v rozmezí od 350,- Kč/m2 do 827,- Kč/m2, což je dáno zejména atraktivností lokality, svažitostí terénu, zasíťováním pozemku apod. Jednotková porovnávací hodnota je u pozemků p.č. 499 a p.č. 500 stanovena na základě výše uvedených srovnávacích nemovitostí, se zohledněním zdroje nabídkový cen a dále také s přihlédnutím k jejich poloze, stavební připravenosti a stavu. Dále je u pozemků zhodnoceno jejich stav a možnost dalšího využití. V případě pozemku p.č. 499 je v dané ceně za m2 zohledněno i to, že na daném pozemku se nacházejí stavby, které dle našeho názoru jsou hodnotově velmi zanedbatelné, resp. není v podstatě možné tyto samostatně z hlediska jejich prodejnosti vyčíslit. V případě pozemku p.č. 500 je v hodnotě za m2 zohledněno i to, že se jedná o pozemek sloužící jako zahrada a nachází se za pozemkem p.č. 499 (v případě prodeje každého pozemku zvlášť by nebyl k pozemku p.č 500 zajištěn přístup). Do výpočtu je uvažována jednotková cena ve výši 400,- Kč/m2 pro oba pozemky p.č. 499, který je zastavěn stavbami a pozemek p.č. 500, který slouží (a v případě budoucí výstavby na pozemku p.č. 499 bude sloužit) jako zahrada. Rekapitulace porovnávací hodnoty oceňovaných pozemků: Katastrální území Bulhary: Parcela č.
Výměra (m2)
Druh pozemku, způsob využití
499 742 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště 500 443 zahrada, zemědělský půdní fond Výměra 1 185 celkem (m2) Porovnávací hodnota celkem (Kč)
Jednotková Porovnávací hodnota porovnávací celkem (Kč) hodnota (Kč/m2) 400,00 296 800,00 400,00 177 200,00
474 000,00
3. Závěrečná analýza (diskuse) obvyklé ceny nemovitosti: Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných pozemků byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Rekapitulace obvyklé ceny oceňovaných pozemků: Katastrální území Bulhary: Parcela č.
Výměra (m2)
Druh pozemku, způsob využití
499 742 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště 500 443 zahrada, zemědělský půdní fond Výměra 1 185 celkem (m2) Obvyklá cena celkem (Kč)
8
Jednotková obvyklá cena (Kč/m2) 400,00 400,00
Obvyklá cena (Kč) 297 000,00 178 000,00
475 000,00
Celkovou obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhadujeme na základě výše stanovené porovnávací hodnoty ve výši (po mírném zaokrouhlení) 475.000,- Kč. Pozn. V této obvyklé ceně je již uvažováno i s trvalými porosty nacházejícími se na pozemku p.č 500. V obvyklé ceně je již i zohledněn i fakt, že se na pozemku p.č. 499 nachází dva neudržované objekty. Dle LV č. 328 pro k.ú. Bulhary ze dne 5. 4. 2013 jsou oceňované nemovitosti zatíženy nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji a zástavními právy exekutorskými (podrobněji – Dokumentace a skutečnost v části B) K oceňovaným pozemkům se nevztahují, resp. nebyla zjištěna, žádná práva a závady, kromě výše uvedených nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji a zástavních práv exekutorských. Tyto omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna.
D. Z Á V Ě R: Obvyklou cenu pozemků, které jsou ve vlastnictví paní Tothové Kristíny, tj. pozemků p. č. 499 a p. č. 500 v k. ú. Bulhary, obec Bulhary, kraj Jihomoravský, ke dni 5. 6. 2013 odhadujeme ve výši:
475.000,- Kč Slovy: Čtyřistasedmdesátpěttisíc korun českých
Pozn.: 1)Tato hodnota je bez odečtení jakýchkoliv omezení vlastnických práv. Výše uvedená nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti ani zástavní práva exekutorská nejsou ve výsledné obvyklé ceně zohledněny.
V Brně dne 18.6.2013
Seznam příloh: 1) Fotodokumentace ze dne 5. 6. 2013 2) Mapy umístění 3) Výpis z KN, LV č. 328 pro k. ú. Bulhary, ze dne 5. 4. 2013 4)Náhled katastrální mapy
9
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 18 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednavateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/67 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, ceny a odhady nemovitostí, tržní oceňování majetku a tržní oceňování podniků rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j.701/ 92-OOD ze dne 7.12.1992 a č.j. 230/97 - OOD ze dne 4.3.1998. Znalecký posudek zapsán pod číslem 177/13 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Marek Liška zodpovědný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
10
Fotodokumentace ze dne 5. 6. 2013
Pohled na pozemek p.č. 500
Pohled na pozemek p.č. 500
Pohled na pozemek p.č. 499 s objekty
11
Pohled na pozemek p.č. 499 s objekty
Pohled na pozemek p.č. 499 s objekty
12
Mapy umístění
13
Náhled katastrální mapy
18
