ZNALECKÝ POSUDEK č. 2571-170/13 o ceně nemovitosti pozemků parcela č. 321/9 orná půda, katastrální území Chrudichromy, obec Chrudichromy, okres Blansko, parcela č. 191/7 orná půda, katastrální území Bačov, obec Boskovice, okres Blansko, parcela č. 5037 orná půda, katastrální území Sudice u Boskovic, obec Sudice, okres Blansko, parcela č. 223/2 PK, katastrální území Míchov u Boskovic, obec Míchov, okres Blansko
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 999/09
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 16.11.2013
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pozemků parcela č. 321/9 orná půda, katastrální území Chrudichromy, obec Chrudichromy, okres Blansko, parcela č. 191/7 orná půda, katastrální území Bačov, obec Boskovice, okres Blansko, parcela č. 5037 orná půda, katastrální území Sudice u Boskovic, obec Sudice, okres Blansko, parcela č. 223/2 PK, katastrální území Míchov u Boskovic, obec Míchov, okres Blansko
2. Základní informace 1.LV č.20 Chrudichromy Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Chrudichromy 680 01 Chrudichromy Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Chrudichromy Katastrální území: Chrudichromy Počet obyvatel: 186 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 2.LV č. 11 Bačov Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Boskovice 680 01 Boskovice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Boskovice Katastrální území: Bačov Počet obyvatel: 11 417 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 112,2316 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 112,23 Kč/m2 3.LV č. 34 Sudice Název předmětu ocenění: Pozemky Sudice Adresa předmětu ocenění: 680 01 Sudice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Sudice Katastrální území: Sudice u Boskovic Počet obyvatel: 462 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 4.LV č. 35 Míchov Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Míchov -2-
679 61 Míchov Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Míchov Katastrální území: Míchov u Boskovic Počet obyvatel: 164 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2013 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.20 ze dne 22.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.11 ze dne 22.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.34 ze dne 22.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.35 ze dne 22.10.2012 - skutečnosti zjištěné na místě při místním šetření dne 30.10.2013 - kopie katastrální mapy
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 20, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Pazdírek Alois
590424/0848
Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 11, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Pazdírek Alois
590424/0848
Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 34, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Pazdírek Alois
590424/0848
Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 35, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti:
-3-
Pazdírek Alois
590424/0848
6. Obsah znaleckého posudku LV č.20 Chrudichromy 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
LV č. 11 Bačov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
LV č. 34 Sudice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
LV č. 35 Míchov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
LV č.20 Chrudichromy 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 20 ze dne 22.10.2012. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 938,00 938,00
orná půda 321/9 33 014 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 6,15 60,00
Pozemky - zjištěná cena
60 % 60,00 % UC [Kč/m2] 9,84
Cena [Kč] 9 229,92 9 229,92 * 1,0000 9 229,92
=
9 229,92 Kč
LV č. 11 Bačov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 11 ze dne 22.10.2012.
-5-
Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
120 % 120,00 %
Výměra [m2] 1 566,00 4 760,00 6 326,00
orná půda 191/7 33 716 orná půda 191/7 33 014 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 1,69 120,00 6,15 120,00
Pozemky - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 3,72 13,53
=
Cena [Kč] 5 825,52 64 402,80 70 228,32 * 1,0000 70 228,32 70 228,32 Kč
LV č. 34 Sudice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 34 ze dne 22.10.2012. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 2 336,00 2 336,00
orná půda 5037 33 011 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 8,96 60,00
Pozemky - zjištěná cena
60 % 60,00 % UC [Kč/m2] 14,34
=
-6-
Cena [Kč] 33 498,24 33 498,24 * 1,0000 33 498,24 33 498,24 Kč
LV č. 35 Míchov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 35 ze dne 22.10.2012. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemek p.č. 223/2 PK byl v rámci komplexních pozemkových úprav rozdělen a přečíslován na tři samostatné pozemky, a to p.č. 35/1 trvalý travní porost o výměře 1 906 m2, p.č. 35/2 koryto vodního toku o výměře 214 m2 a p.č. 35/3 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 304 m2. Z tohoto důvodu i takto oceněny. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 1 906,00
trvalý travní 35/11 37 001 porost Mezisoučet 1 906,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 3,78 60,00
Název
§ 32 odstavec 3 ostatní plocha, neplodná půda Jiný pozemek - celkem
Parcelní číslo 35/3
UC [Kč/m2] 6,05
Cena [Kč] 11 531,30
*
Jiný pozemek oceněný dle § 32: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zákl. cena Zatřídění Koef. [Kč/m2] § 32 odstavec 3 10,11 0,25 Typ
60 % 60,00 %
Výměra [m2] 304,00
Přirážka
Kp
60 %
1,000
Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2] 4,04
11 531,30 1,0000 11 531,30
Upr. cena [Kč/m2] 4,04 Cena [Kč] 1 228,16
1 228,16
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Přirážka Ki [Kč/m2] § 31 odstavec 5 35,0,07 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2.
-7-
Kp 1,000
Upr. cena [Kč/m2] 2,45 10,-
Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena číslo [m2] % [Kč/m2] § 31 odstavec 5 koryto vodního toku 35/2 214,00 10,00 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
=
-8-
Cena [Kč] 2 140,2 140,14 899,46 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č.20 Chrudichromy 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
9 229,90 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
9 229,90 Kč
LV č.20 Chrudichromy celkem
9 229,90Kč
LV č. 11 Bačov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
70 228,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
70 228,30 Kč
LV č. 11 Bačov celkem
70 228,30Kč
LV č. 34 Sudice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
33 498,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
33 498,20 Kč
LV č. 34 Sudice celkem
33 498,20Kč
LV č. 35 Míchov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
14 899,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
14 899,50 Kč
LV č. 35 Míchov celkem
14 899,50Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
127 855,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jednostodvacetsedmtisícosmsetšedesát Kč -9-
127 860,- Kč
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností u LV č. 11, LV č. 20 a LV č. 34. U LV č. 35 byl pozemek p.č. 223/2 PK byl v rámci komplexních pozemkových úprav rozdělen a přečíslován na tři samostatné pozemky, a to p.č. 35/1 trvalý travní porost o výměře 1 906 m2, p.č. 35/2 koryto vodního toku o výměře 214 m2 a p.č. 35/3 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 304 m2. Tato úprava nebyla ještě zapsána v KN, avšak odpovídá skutečnému stavu, tak jako součet jednotlivých ploch.
Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: LV č. 11 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti.
LV č. 20 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti.
LV č. 34 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - 10 -
- dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti.
LV č. 35 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna.
Stanovení ceny obvyklé Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka zemědělských pozemků převyšuje poptávku a zemědělské pozemky se obchodují v cenách 80 až 100% z ceny administrativní bez polohových přirážek. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, odhaduji obvyklou cenu pozemků takto:
Pozemky: orná půda, p.č. 321/9 o celkové výměře 938 m2: 938 x 6,- = 5.628,- Kč orná půda, p.č. 191/7 o celkové výměře 6 326 m2: 6326 x 5 = 31.630,- Kč orná půda, p.č. 5037 o celkové výměře 2 336 m2 2336 x 9 = 21.024,- Kč trvalý travní porost, p.č. 35/1 o celkové výměře 1 906 m2 1906 x 4 = 7.624,- Kč koryto vodního toku, p.č. 35/2 o celkové výměře 214 m2 214 x 10 = 2.140,- Kč ostatní plocha, neplodná půda, p.č. 35/3 o celkové výměře 304 m2 304 x 4 = 1.216,- Kč
- 11 -
Pozemky celkem 5.628 + 31.630 + 21.024 + 7.624 +2.140 + 1.216 = 69.262,- Kč po zaokrouhlení: 69.260,- Kč
Obvyklá cena celkem 69 260,- Kč Slovy: šedesátdevěttisícdvěstěšedesátKč
Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] V Olomouci 16.11.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2571-170/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13170.
- 12 -
