13 A

Znalecký posudek č. 4083/13 A O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp.1522 Turnov, zahradní domek, příslušenství a pozemky parc.č. 965/3 a 965/17 kú. Turnov obec Turnov kraj Liberecký

okres Semily

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 1450/13 ze dne: 2.9.2013

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16. 10. 2013 a 21.11.2013 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 30. 11. 2013

–2–

A. Nález Jedná se o rodinný dům v zastavěné části města Turnov, dům z roku 1969 je přízemní, zčásti je podsklepený a nemá podkroví, dům je montovaný s plochou střechou, nenavazuje na sousední dům, tzn. dům je postaven jako izolovaný resp. samostatně, obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, s garáží v původní části, s další přístavbou roku 2000 tj. byt 1+1 s příslušenstvím s fit místností. Za domem je postaven zahradní domek užíván byl též pro bydlení, jenž obsahuje další bydlení 1+0 s příslušenstvím (odhad). Při ulici (z pohledu) vlevo kovaná vrátka ve zděném plotě, přístup i příjezd k domu zpevněn dlažbami a asfaltovými plochami a dále venkovními schody. U domu je zahrada, se vzrostlými jehličnatými stromy, na zahradě je posezení s krbem a pergola, za domem je bazén. Dům napojen na rozvody elektřiny s pilířem u ulice, napojen na rozvod zemního plynu, zásobování vody a kanalizace svedena do ulice. Přístup od místní asfaltové ulice Čsl.dobrovolců, ulice s chodníkem. Dům je z roku 1969, přístavba a úpravy roku 2000, viditelně s drobnými závadami. Dům obsahuje bytovou jednotku původně 4+1 s příslušenstvím, dále s v přístavku 1+1 a dále s garáží, standartně vybaveno, vytápění ústřední nyní plynové, vytápění dle vyvložkovaného komína plynové 2x, stav domu dle vnějších znaků průměrný. Přístavba domu roku 2000 a stav.úpravy. Za domem je zahradní domek 1+0 s příslušenstvím. Pozemky u domu 948 m2.

B. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení, (stanovení administrativní ceny dle současného oceňujícího předpisu pro popis a podpůrně ke srovnání).

1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti provedeno dne 16. 10. 2013 a 21.11.2013, do nemovitosti umožněn přístup 21.11.2013, obálka výzvy vrácena „odstěhovala se do USA“. Archiv stavebního úřadu obsahuje nedostatečnou PD, např. původní část jen 1.pp, není 1,np, není řez, další „přístavby“ zmatečné, nejsou kompletní a k čemu patří, tzn. porovnáním zaměření „přístupné“ čelní zdi, porovnání dokumentace a „leteckých snímků“, porovnáním viditelných znaků.

2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.607 kú. a obec Turnov ze dne 30.8.2013 PÚ (inf) a snímek katastrální mapy předmětného území, Plán na stavbu RD (nedostatečný bez půdorysu přízemí a bez řezů, dtto přístavba bez půdorysu podzemí a řezů, dtto zahradní domek obytný), KR jen původní části převažující čj.Výst.-915/1969-Sv z 23.12.1969 PM 31.12.1969, (montovaný RD 5 PA-7-PZ).

3. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV:

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.1522 v Turnově splňuje ustanovení § 2 písm.a bod 2 vyhl.č.501/2006 o OTP na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je podsklepen zčásti, je přízemní bez podkroví. Obsahuje jeden byt 4+1 s příslušenstvím v přízemí r.1969, standartní vybavení, dále s garáží v přízemí, dále obsahuje byt 1+1 s příslušenstvím r.2000 s příslušenstvím v přístavbě, průměrný stav s drobnými závadami. Na dvoře obytný domek 1+0 s příslušenstvím. Město Turnov má 14400 obyvatel (r.2013), v místě je asfaltová místní ulice Čsl.dobrovolců, s chodníkem, přístup a příjezd je zpevněný, v místě je možnost napojení na rozvody elektřiny a vody, v místě je kanalizace a zemní plyn. Do města jezdí autobusová i železniční doprava, je zde městský úřad (matrika, stavební úřad), finanční úřad, škola, předškolní zařízení, obchody a služby přiměřené většímu městu, zaměstnanost průměrná, je zde zdravotnické zařízení i lékárna, pošta.

5. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.1522 umístěn v zastavěné části města Turnov, dům z roku 1969 je přízemní, zčásti je podsklepený a nemá podkroví, dům je montovaný s plochou střechou, nenavazuje na sousední dům, tzn. dům je postaven jako izolovaný resp. samostatně, obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, s garáží v původní části, s další přístavbou zděnou roku 2000 tj. byt 1+1 s příslušenstvím a fit místností. Za domem je postaven zahradní domek užíván byl též pro bydlení, jenž obsahuje další bydlení 1+0 s příslušenstvím. Při ulici (z pohledu) vlevo kovaná vrátka ve zděném plotě, přístup i příjezd k domu zpevněn dlažbami a asfaltovými plochami a dále venkovními schody. U domu je zahrada, se vzrostlými jehličnatými stromy, na zahradě je posezení s krbem a pergola, za domem je bazén. Dům napojen na rozvody elektřiny s pilířem u ulice, napojen na rozvod zemního plynu, zásobování vody a kanalizace svedena do ulice. Přístup od místní asfaltové ulice Čsl.dobrovolců, ulice s chodníkem. Dům je z roku 1969, přístavba a úpravy roku 2000, viditelně s drobnými závadami. Dům obsahuje bytovou jednotku původně 4+1 s příslušenstvím, dále s garáží, standartně vybaveno, vytápění ústřední nyní plynové, domu dle vnějších znaků průměrný. Přístavba domu roku 2000 obsahuje 1+1 s příslušenstvím a stav.úpravy, pozemky u domu 948 m2. Klady nemovitosti: krásné území ve „vilové“ čtvrti, klidná část města dopravně či jinak nevhodně nezatížená, nedaleko parků, bezproblémové parkování, zajímavě a zvláště řešená vila, exluzivní, (původní majitel byl „šperkař-zlatník-umělec), v dosahu vše občanská vybavenost. Nevýhody nemovitosti: původní stavba montovaná z škvárobetonových dílců, dle „poklepu na fasádu“ nezatepleno, podezření na „radon“ viz. níže článek o stavbách Prefa Hýskov - škvárobeton.panely: daná věc je záležitostí priorit „kupujícího“. Původní dům postaven dle projektu montovaného RD 5 PA-7-PZ, v projektu uvedeno: nadzemní podlaží ze škvárových blokopanelů na celou výšku podlaží tl.29cm. Okna domu jen do zahrady tj. Jih popř.JZ, bez orientace do ulice, bez výhledu do ulice. Vlivem neužívání: plíseň v suterénu pův.části, plíseň v zádveří, opad malby hlavně pokoj, možné další poškození, které

–4– se objeví až pří zprovoznění. Níže výřez problému radonu, nelze zjistit „protiradonová opatření“, dále uvedený výřez problému „domy ve

Admin.cena 4,2 mil.Kč, nemovitost zakoupena 6/2009 za cca 8 mil.Kč.

6. Obsah posudku a)

Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.1522 Turnov 2) Zahradní dům u čp.1522 Turnov b) Trvalé porosty c) Pozemky parc.č. 965/3 a 965/17 kú.Turnov

C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Semily Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům čp.1522 Turnov – § 26a Přízemní budova bez podkroví, zčásti podsklepená, z roku 1969, byla postavena jako izolovaná, tj. samostatně, montovaným způsobem s plochou střechou. Přístavba roku 2000, též zčásti podsklepená, přízemní, zděná s plochou střechou. Původní část 1969: Obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, standartního vybavení, dále pracovnu v přízemí a garáž v suterénu. Přístavba obsahuje fit-místnost a malý byt 1+1 s příslušenstvím. Podsklepení 45% přízemí. Vnitřní členění: 1.PP obsahuje garáž zvláště pod domem, pod domem prádelnu, sušárnu, sklad, sklad a chodbu se schody do přízemí, 1.NP přízemí obsahuje závětří, předsíni, obytný pokoj, kuchyni, wc, koupelnu, umývárnu, tři ložnice, pracovnu a chodbu. Přístavba z roku 2000 obsahuje v 1.PP fit-místnost, schodiště, koupelnu s WC, kuchyni a pokoj. Venkovní úpravy: dlažba a betonová plocha dvora, ohradní zeď čelní s kovanými vrátky, betonové schody na přístupu k vrátkům (nenormové), na přístupu k závětří „visuté“ schody s chodníkem k nim, dlažba před garáží a dlažba před přístavbou fit. Přípojky vše: elektřiny, vody, kanalizace i plynu. Na dvoře postaven bazén (betonové konstrukce s keramickým obložením, okolí retro cihelná dlažba, antikoro prvky žebříku, filtrace a čištění vody), dle as 6,3x 3,3 m modrý. Dále je zde pergola a „venkovní posezení“ s krbem.

–5– Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, (dle původní projekce) koef. vybavení, k čemuž nutno poznamenat, že kce původní blokopanely 29cm tl., stropy dutinové panely tl.14cm, obklady keram.stěn v kuchyni, koupelně a prádelně, vytápění ústřední na plyn samostatně pův.část a samostatně přístavba (viditelné vyvložkování komínů), cca 2 roky dům neužíván. Okolí zarostlé, zahrada bez údržby. Stáří a opotřebení: dům postaven roku 1969 (plány a doklady u stavebního úřadu jen částečné, není půdorys přízemí ani řezy), roku 1978 přístavba pracovny (dalšího domu, který oceněn samostatně), s další přístavbou kolem roku 2000, 2000 část venkovních úprav (vody a plyn pro další přístavbu vpravo při pohledu z ulice). Dům dle vnějších znaků v průměrném stavu vyžaduje drobné opravy a údržbu, je provedení „zimního zabezpečení“, vypuštěné medium vytápění. Viditelné závady neužívání: opadaná malba původního obývacího pokoje, v suterénu a některé zdi plíseň. Do nemovitosti umožněn přístup, 21.11.2013. Podlaží: Název 1.pp podzemní podl. 1.np přízemí 1.pp přístavba 1.np přístavba přízemí Součet:

Výška 2,36 m 2,76 m 2,43 m 2,76 m

Zastavěná plocha 5,75×6,55+3,60×6,20 5,75×13,80+6,75×5,60+3,60×6,20+ 1,95×2,40 5,00×6,40 5,00×6,40+6,35×5,25

=

59,98 m2

= =

144,15 m2 32,00 m2

=

65,34 m2 301,47 m2

= = =

301,47 m2 209,49 m2 1,44

=

141,56 m3

=

397,57 m3

=

77,76 m3

=

180,33 m3 797,22 m3

10,31 m

Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 144,15+65,34 301,47 / 209,49 Podlažnost: Obestavěný prostor (OP): 1.pp podzemní 2,36 × (5,75×6,55+3,60×6,20) podl. 1.np přízemí 2,76 × (5,75×13,80+6,75×5,60+3,60×6,20)+ 2,70×(1,95×2,40) 1.pp přístavba 2,43 × 5,00×6,40 2000 1.np přístavba 2,76 × (5,00×6,40+6,35×5,25) přízemí 2000 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ CH Konstrukce: železobetonová montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – železobeton s izolací proti vlhkosti 8,20 % 2. Zdivo – škvárobetonové panely tl.29cm, zdivo 30 a 40cm u přístavby 21,20 % 3. Stropy – panelové dutin. tl.14cm, stropnice v I nosnících 7,90 % 7,30 % 4. Střecha – plochá střecha

Hodnocení Standardní Podstandardní Standardní Standardní

Podíl

–6– 5. Krytina – asfaltové svař.pásy 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce – kompletní pozinkovaným plechem, žlaby, svody, i parapety 7. Vnitřní omítky – štukové omítky 8. Fasádní omítky – hladká fasáda s nástřikem 9. Vnější obklady – obklad soklu zčásti břidlic.kamenem 10. Vnitřní obklady – části kuchyně a sociální zařízení, prádelna 11. Schody – betonové 12. Dveře – hladké plné i prosklené 13. Okna – plastová s ditermickými skly 14. Podlahy obytných místností – pokoje plovoucím, textilní, dlažby 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba – ve sklepě a garáži betonová dlažba, teracová dlažba 16. Vytápění – ústřední kotlem Plyn a litin. radiátory (2x) pův.dům. + přístavba 17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, ne motorový proud 18. Bleskosvod – není osazen 19. Rozvod vody – studené vody i teplé vody 20. Zdroj teplé vody – původně karma, nově kotel út 21. Instalace plynu – zaveden a přiveden ke kotli vytápění a kuchyně 22. Kanalizace – odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně, prádelny 23. Vybavení kuchyně – sporák sklokeram.deska, kuch.linka, v přístavku kuch.linka bez spotřebičů 24. Vnitřní vybavení – sprcha a umyvadlo v přízemí, WC, v přístavku sprcha, roh.vana, umyvadlo v retro.stylu 25. Záchod – splachovací standartní přízemí, v přístavku též v koupelně 26. Ostatní – viditelné okrasné mříže oken i dveří, zabezpečovací zařízení (na fásádě „siréna“), digestoř, odvětrání, vestav.skříně

0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 %

Standardní Standardní Standardní Podstandardní

2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 %

Standardní Standardní Standardní Standardní

2,20 % Standardní 1,00 % Standardní Standardní

50 % 50 %

5,20 % Standardní 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 %

Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní

0,50 % Standardní 3,10 % Standardní 0,50 % Standardní 4,10 % Standardní 0,30 % Standardní

3,40 % Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Turnov Počet obyvatel: 14 400 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 176,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Ad.1) Na trhu s nemovitostmi přetrvává krize, zpřísněné podmínky bankovních ústavů, snížená koupěschopnost. Popis znaku Hodnocení znaku Ti –0,05 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi

–7– 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Ad.12) Nemovitost v ochranném pásmu vodního zdroje. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní V. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, prostředí v okolí význačné přírodní lokality 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost v obci a okolí 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,00 0,02

0,00 0,05 0,05 0,04 0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 –0,02

12

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,220

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn II. Železobetonová konstrukce - nezateplená 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové III. Úplné - standardní provedení 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD II. Např. sauna, centrál.vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení

Vi CH

0,00 –0,01 –0,02 0,01 0,08 0,00 0,00 0,01 0,00

–8– 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem

III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8

0,05 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,768

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,950 × 1,220 × 0,768 = 0,890 4 176,– × 0,890 = 3 716,64 Kč/m3 797,22 × 3 716,64 = 2 962 979,74 Kč

Rodinný dům čp.1522 Turnov – zjištěná cena:

2 962 980,– Kč

a.2) Zahradní dům u čp.1522 Turnov – § 26a Přízemní budova bez podkroví, nepodsklepená, z roku 1978, byla postavena jako izolovaná, tj. samostatně, zděným způsobem s plochou střechou. Přístavba roku 2000. Užívána pro bydlení, obsahuje malý byt asi 1+0 s příslušenstvím, standartního vybavení. Vnitřní členění: předsíně, koupelna s WC, sauna, pokoj, v poslední době užívána pro bydlení. Venkovní úpravy: zpevněný přístup a přípojky vše: elektřiny, vody, kanalizace i plynu. Konstrukce a vybavení: zdi pouze 30cm, dřevěné povalkové stropy, vytápění út plynové vlastním kotlem, soc.vybavení sprcha, umyvadlo, WC. Stáří a opotřebení: postaveno asi roku 1978, přístavba 2000 (plány a doklady u stavebního úřadu jen částečné. Sv.V.2,45m. Podlaží: 1.np přízemí Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:

7,7×4,65+3,90×5,75 58,23 / 58,23

=

2,85 m 58,23 m2

=

165,96 m3

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 2,85 × (7,7×4,65+3,90×5,75) Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Turnov Počet obyvatel: 14 400 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 176,– Kč/m3

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Ad.1) Na trhu s nemovitostmi přetrvává krize, zpřísněné podmínky bankovních ústavů, snížená koupěschopnost.

–9– Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti –0,05 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Ad.12) Nemovitost v ochranném pásmu vodního zdroje. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce V. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 4 Okolní zástavba a životní význačné přírodní lokality prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,00 0,02

0,00 0,05 0,05 0,04 0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 –0,02

12

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,220

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan III. Ústřední , etážové , dálkové 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení

Vi A

0,00 0,00 –0,02 0,02 0,08 0,00 0,00

– 10 – 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem

III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,8

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,741

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

0,950 × 1,220 × 0,741 = 0,859 4 176,– × 0,859 = 3 587,18 Kč/m3 165,96 × 3 587,18 = 595 328,39 Kč

Zahradní dům u čp.1522 Turnov – zjištěná cena:

595 328,– Kč

b) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Kolem domu rostou okrasné porosty, převážně jehličnaté vzrostlé stromy a před domem okrasné keře. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 965/3 0,085 363,8479 Kč 3 711,25 Kč 120 m porosty 25 m2 965/3 0,085 363,8479 Kč 773,18 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: = 4 484,43 Kč Trvalé porosty – zjištěná cena:

4 484,– Kč

c) Pozemky parc.č. 965/3 a 965/17 kú.Turnov – § 28 Pozemek stavební parc.č.965/17 v zastavěné části města Turnov, dobře umístěný a přístupný z ulice Čsl.dobrovolců, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny, vody a zemního plynu, je zde kanalizace. Pozemek stavební zastavěn rodinným domem a zahradním domkem. Přístupová cesta je asfaltová s chodníkem, pozemek je mírně svažitý, neohrožení záplavami či sesuvem apod., běžné ohrožení hlukem a prachem z ulice, dle LV ochranné pásmo vodního zdroje. Město nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Sousední pozemek parč.č.965/3 je evidován jako zahrada, je funkčním celkem s rodinným domem a stavebním pozemkem parc.č.965/18 vše.kú.Turnov. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 134,35 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (14 400 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 14 400 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 105 % × 2,050 účelu užití stavby

– 11 – Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Ochranné pásmo Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

– + +

2% 10 % 8% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 544 134,35 909,6197

Název Parc. č. zastavěná plocha a 965/17 nádvoří § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 105 % Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Ochranné pásmo – 2% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 8% Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada

Parc. č. 965/3

Výměra

404

Součet cen všech typů pozemků: Pozemky parc.č. 965/3 a 965/17 kú.Turnov – zjištěná cena:

=

Cena [Kč] 494 833,12

×

2,050

× × × ×

1,080 2,146 1,425 0,400

Jednotková cena [Kč/m2] upravená 134,35 363,8479

[m2] základní

1,080 2,146 1,425

Cena [Kč] 146 994,55 641 828,– Kč

641 828,– Kč

D. Rekapitulace (administrativní cena) Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.1522 Turnov 2) Zahradní dům u čp.1522 Turnov b) Trvalé porosty c) Pozemky parc.č. 965/3 a 965/17 kú.Turnov Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:

Zjištěná cena: 4 204 620,– Kč Cena slovy: čtyřimilionydvěstěčtyřitisícešestsetdvacet Kč

2 962 980,– 595 328,– 4 484,– 641 828,– 4 204 620,– 4 204 620,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

– 12 –

E. Obvyklá cena Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, využity inzertní data z internetu) a) inzerce: dům oproti oceňovanému výrazně lepší stav, atd.

– 13 – b) inzerce: dům exluzivní po rekonstrukci.

– 14 – c) inzerce: dům +-, novostavba, nízkoenergetický

– 15 – d) dům přepychový s velkým pozemkem:

Z praxe získán názor, že obvyklá cena v případě rodinných domů je mírně vyšší oproti administrativní ceně (potvrzeno z praxe tzn. 4,20 mil.Kč). Průměr nejlepších vybraných příkladů s korekcemi (4,60+5,19+5,90+7,30)/4 = 5,7475 mil.Kč (domy připraveny na prodej, lepší stav aj. tzn. korekce -20% 4,598 mil.Kč i vzhledem k provizi -3až5%, tj.4,598 mil.Kč. Příklady potvrzeny inzercí, kde poznamenávám, že mnohdy u inzercí je cena navýšena, aby mohla být následně snižována či poskytnuta sleva. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména zaměstnanost v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti porovnány, vzhledem k území a další znaky s výše uvedenými vlivy, je daná cena obvyklá zjištěná spravedlivá (vyjadřuje nižší cenu nemovitostí na trhu). Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí zaokrouhleně 4,26 mil.Kč a to celé nemovitosti.

– 16 –

F. Obvyklá cena Obvyklá cena domu čp.1522 v Turnově, zahradní dům, příslušenství a pozemky pč. 965/3 a 965/17 činí 4, 260 000,- Kč. Cena práv a závad: viz.VKN z LV, jiná práva či omezení nezjištěna.

0,- Kč.

Obvyklá cena slovy: čtyřimilióny dvěstěšedesát tisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 30. 11. 2013 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav

G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4083/13 A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4083 A podle připojené likvidace.

H. Seznam příloh VKN z LV, snímek katastrální mapy, fota (2x z ulice, 3 původní č. 3 přístavba, 3 zahr.dům, 1 dvůr, poloha ( *)

– 17 –

– 18 –

– 19 –

– 20 –