ZNALECKÝ POSUDEK č. 127-3927/14 o obvyklé ceně pozemků parc.č. 121 (PK) a 122/2 (PK) v k.ú. Křičeň, obec Křičeň, okres Pardubice.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku:
pro účely exekučního řízení 024 EX 665/13-76
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.7.2014 posudek vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
V Ostravě, 17.7.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 665/13-76 ze dne 31.3.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 171 pro k.ú. Křičeň, obec Křičeň, okres Pardubice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 171 pro Křičeň, obec Křičeň, okres Pardubice, a to: - pozemek parc.č. 121 (PK) o výměře 1 590 m2 - pozemek parc.č. 122/2 (PK) o výměře 5 755 m2 Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství nemovitých věcí. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovité věci v dražbě. 2. Místopisné údaje o oceňovaných pozemcích Oceňované pozemky jsou situovány při severovýchodním okraji obce Křičeň (260 obyvatel), okr. Pardubice, mimo zastavěné území obce. Zástavba rodinných domů je ve vzdálenosti cca 0,7 až 0,9 km jihozápadním směrem. Centrum obce, kde se z občanské vybavenosti nachází pouze obecní úřad, obchod s potravinami a restaurační zařízení, je vzdáleno cca 1,1 km. Základní občanská vybavenost se nachází ve městě Lázně Bohdaneč ve vzdálenosti cca 5,0 km. Pozemky se nachází v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na dálnici D11, spojující města Hradec Králové, Poděbrady a Prahu, je možné ve vzdálenosti 4,3 km. V obci Křičeň se nachází zastávka meziměstské autobusové dopravy. Pozemky jsou součástí zemědělského půdního fondu a dle zjištěných informací nejsou určeny pro výstavbu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka pozemků byla provedena dne 15.7.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Křičeň, obec Křičeň, okres Pardubice, list vlastnictví č. 171, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 12.03.2014 - kopie katastrální mapy předmětného území ze dne 25.10.2013
-2-
- letecký snímek 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 171 pro k.ú. Křičeň, obec Křičeň, okres Pardubice, je uvedeno: A - LV Vlastník: Novák Zdeněk, Křičeň 53, 533 41 B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 121 (PK) o výměře 1 590 m2 - pozemek parc.č. 122/2 (PK) o výměře 5 755 m2 B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 665/13-76 ze dne 31.3.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 121 (PK) a 122/2 (PK) v k.ú. Křičeň, obec Křičeň, okr. Pardubice. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
-3-
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: •
metoda ocenění dle cenového předpisu
•
metoda srovnávací
Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací.
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Pozemky dle cenového předpisu Oceňované pozemky jsou situovány severovýchodně od centra obce Křičeň, okr. Pardubice, mimo zastavěné území obce. Celková výměra pozemků je o velikosti 7 345 m2. Přístup k pozemkům parc.č. 121 (PK) a 122/2 (PK) je možný ze zpevněné veřejné komunikace přes okolní zemědělské pozemky. Pozemky jsou situovány ve sceleném lánu pole, jsou využívány pouze pro zemědělskou výrobu. Pozemky se nacházejí v rovině. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění pozemků parc.č. 121 (PK) a 122/2 (PK) je tedy provedeno dle § 6 odst. 2) písm. a) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 4, tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 1 590,00
zemědělský 121 (PK) 30 600 pozemek zemědělský 122/2 (PK) - 30 600 5 147,00 pozemek 1.díl zemědělský 122/2 (PK) - 31 100 608,00 pozemek 2.díl Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 7 345,00 m2 Pozemky zapsané na LV č. 171 - zjištěná cena
-5-
JC Úprava [Kč/m2] [%] 15,65 20,00
UC [Kč/m2] 18,78
Cena [Kč] 29 860,20
15,65
20,00
18,78
96 660,66
14,74
20,00
17,69
10 755,52
137 276,38 =
137 276,38 Kč
2. Ocenění metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu - pozemky pro zemědělské využití, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem jejich využití jsem názoru, že oceňované pozemky jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Celková plocha [m2]
Zemědělský pozemek, Voleč, okr. Pardubice
14 103
Zemědělský pozemek, Kladruby nad Labem, okr. Pardubice
7 500
Zemědělský pozemek, Říčany nad Labem, okr. Pardubice
8 362
Zemědělský pozemek, Míčov-Sušice, okr. Chrudim
22 060
Zemědělský pozemek, Lukavice, okr. Chrudim
15 076
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč] 367 000
Datum nabídky / prodeje 2014
26 210 000
2014
28 125 000
2014
15 287 000 2014 13 166 000
2014
11
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zemědělské pozemky v průměru od 10 do 30 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků, možnostem využití pouze pro zemědělské účely, odhaduji srovnávací hodnotu pozemků na částku ve výši:
•
15 Kč/m2 za celkovou výměru pozemků parc.č. 121 (PK) a 122/2 (PK) zapsaných na listu vlastnictví č. 171 pro k.ú. Křičeň (7 345 m2)
tj. celkem 110 000 Kč
-6-
3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojená K oceňovaným pozemkům neváznou žádná věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky věřitele. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
-7-
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 665/13-76 ze dne 31.3.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 171 pro k.ú. Křičeň, obec Křičeň, okres Pardubice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovité věci zapsané na LV č. 171 pro Křičeň, obec Křičeň, okres Pardubice, a to: - pozemek parc.č. 121 (PK) o výměře 1 590 m2 - pozemek parc.č. 122/2 (PK) o výměře 5 755 m2
Výsledné ceny: Zjištěná cena dle cenového předpisu [Kč] Pozemek parc.č. 121 (PK)
Zjištěná cena srovnávací metodou [Kč]
29 860
23 850
Pozemek parc.č. 122/2 (PK)
107 416
86 330
CELKEM
137 276
110 180
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou oceňované pozemky umístěny, ale zejména s ohledem na charakter pozemků a možnosti jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši:
110 000 Kč V Ostravě, 17.7.2014 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 127-3927/14 znaleckého deníku.
-8-
