121

Znalecký posudek č. 14/09/121 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem - pozemku p.č. 273/2 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 128 - rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2304, pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 21 stran a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 9. 9. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/09/121

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 26. 4. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01015/07-221, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo 273/2 o výměře 290 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - stavba č.p. 128, rod. dům stojící na pozemku parc. č. 273/2 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, pro obec Krnov, katastrální území Krnov-Horní Předměstí okres Bruntál, na listu vlastnictví č. 2304, podíl 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se pozemek p.č. 273/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 128 rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 2304, pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál. Objekt je situován na adrese nám. Minoritů 128/18 794 01 Krnov, Pod Bezručovým vrchem. Objekt se nachází v centrální, zastavěné části města Krnov, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Dle informací ČSÚ má město Krnov 24 518 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Krnov nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 21. 8. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníků. Povinný, pan Ing. Josef Tichavský se místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Bližší informace týkající se oceňovaných nemovitých věcí byly částečně sděleny povinným pouze telefonicky. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části „Objekty - vybavení“.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 065 EX 01015/07-221, ze dne 26. 4. 2014. Výpis z katastru nemovitostí č. 2304 vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014. Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne 21. 8. 2014. Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 21. 8. 2014. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Bruntál Krnov Krnov-Horní Předměstí (674737)

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

2304

1. Společné jmění manželů Krejcar Jiří a Krejcarová Dáša Nábřežní 24/7, Pod Cvilínem, 79401 Krnov

Podíl: 1/2

2. Tichavský Josef Ing. Hlavní náměstí 96/1, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov

Podíl: 1/2

6. Dokumentace a skutečnost - Nabývací titul nebyl předložen. - Evidenční stav stavby evidovaný ve výpise z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 2304 neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření. Z tohoto důvodu je v tomto znaleckém posudku oceňovaná nemovitá věc oceněna dle zjištěného, skutečného stavu jako budova (domy více bytové). - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva (povinný sice telefonicky sdělil existenci nájemních smluv, tyto však nedoložil, a proto nejsou zohledněny v tomto znaleckém posudku), či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se zděný, podsklepený (z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) objekt se třemi nadzemními podlažími, s využitým podkrovím, sedlová střecha je kryta šindelem. Objekt je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného přes 100 roků. Vytápění objektu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti objektu byla provedena rekonstrukce fasádních omítek, byla položena střešní krytina, byla osazena plastová zdvojená okna, byly instalovány vchodové vstupní dveře a byla položena (v prostorách chodeb jednotlivých nadzemních podlaží včetně prostor schodů) keramická dlažba na podlahu. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné další prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako dobrý. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrnou. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem opotřebení při odhadnutém opotřebení ve výši 55 %. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění.

stránka č. 3


Dispoziční řešení objektu: I. podzemní podlaží - schodiště, nebyla umožněna prohlídka I. nadzemní podlaží - komerční prostory (květinářství, papírnictví), vstupní část, chodba, schodiště, nebyla umožněna prohlídka II. nadzemní podlaží - komerční prostory (agentura, autoškola), chodba, schodiště, nebyla umožněna prohlídka III. nadzemní podlaží - bytové jednotky, chodba, schodiště, nebyla umožněna prohlídka Podkroví - bytové jednotky, chodba, schodiště, nebyla umožněna prohlídka Podrobná vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na parkovišti před objektem. Pozemek se nachází v rovinném terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 201 - ostatní plocha a p.č. 273/3 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Město Krnov, Hlavní náměstí 96/1, Pod Bezručovým vrchem, 794 01 Krnov. Objekt je napojen na elektro, obecní vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (přístupový chodník ze zámkové dlažby a žulových kostek). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 128 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 125 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 128 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 125 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 128 - rod. dům – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: J1. domy více bytové (typové, tří a více bytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a více bytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy více bytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,112 Podlaží: Název I. NP II. NP III. NP Podkroví Součet:

Výška 4,34 m 4,33 m 4,33 m 2,80 m 15,80 m

Zastavěná plocha 21,05×13,80 21,05×13,80 21,05×13,80 21,05×13,80

= = = =

290,49 m2 290,49 m2 290,49 m2 290,49 m2 1 161,96 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,95 m 290,49 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 21,05×13,80×13,00 Zastřešení 21,05×13,80×2,80×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

3 776,37 m3 406,69 m3 4 183,06 m3

stránka č. 5


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 5,40 % 2. Svislé konstrukce 18,20 % 3. Stropy 8,40 % 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová 4,90 % 5. Krytiny střech – šindel 2,30 % 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety - z 0,70 % části), plastové (parapety - z části) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 5,70 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké, keramické obklady 2,90 % (I. NP) 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % 10. Schody – betonové s povrchem keramické dlažby včetně 2,90 % ocelového zábradlí 11. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní, plastové 3,30 % (vchodové) 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – plastová zdvojená 5,30 % 14. Povrchy podlah – betonové, keramická dlažba 3,00 % 15. Vytápění 4,80 % 16. Elektroinstalace – je provedena 5,10 % 17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % 18. Vnitřní vodovod 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % 20. Vnitřní plynovod – je proveden 0,40 % 21. Ohřev vody 2,20 % 22. Vybavení kuchyní 1,90 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % 24. Výtahy 1,30 % 25. Ostatní 5,70 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 3,70 % 27. 0,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0130 = 0,9870

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 950,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9427 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8316 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9870 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1120 2 992,26 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 4 183,06 m3 × 2 992,26 Kč/m3

=

12 516 803,12 Kč stránka č. 6


Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 12 516 803,12 Kč × 55,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 884 241,72 Kč 5 632 561,40 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce – centrum obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná – možnost komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,110 i=2

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP

= ×

5 632 561,40 Kč 1,002 stránka č. 7


Cena stavby: CS = CSN × pp

=

5 643 826,52 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 2 821 913,26 Kč

Stavba č.p. 128 - rod. dům – určená cena:

2 821 913,26 Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Stavba č.p. 128 - rod. dům – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: J1. domy více bytové (typové, tří a více bytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a více bytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.1 domy více bytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,112 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 290,49 m2 Obestavěný prostor: 4 183,06 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9870

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 950,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9427 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8316 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9870 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1120 2 992,26 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 4 183,06 m3 × 2 992,26 Kč/m3

=

12 516 803,12 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 12 516 803,12 Kč × 55,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 884 241,72 Kč 5 632 561,40 Kč


× =

1/2 2 816 280,70 Kč

Stavba č.p. 128 - rod. dům – určená cena:

2 816 280,70 Kč

stránka č. 8


b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 125 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Krnov Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení

Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98

Základní cena výchozí: ZCv = 510,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 290,58 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 stránka č. 9


6 Ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce – centrum obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná – možnost komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,110 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,002 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 291,1612 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 273/2 zastavěná plocha a nádvoří 290 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Pozemky na LV číslo 125 – určená cena:

Cena [Kč] 84 436,75

1/2 42 218,38 Kč 42 218,38 Kč

b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo 125 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Krnov Název okresu: Bruntál Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:

stránka č. 10


Popis znaku 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci

Hodnocení znaku I. Nad 5000 obyvatel III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ V. Ostatní případy I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn III. Železniční a autobusová zastávka II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení

Oi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98

Základní cena výchozí: ZCv = 510,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 290,58 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 290,5800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 273/2 zastavěná plocha a nádvoří 290 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 125 – určená cena:

× =

Cena [Kč] 84 268,20

1/2 42 134,10 Kč 42 134,10 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. stránka č. 11


Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Objekt ul. Chářovská, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Jedná se o dvoupodlažní komerční objekt. Objekt je vhodný jako firemní sídlo, vzdělávací centrum nebo jako administrativní budova. V I. nadzemním podlaží jsou místnosti o celkové výměře 45 m 2, 46 m2, 22 m2, 15 m2, 10 m2, dále sociální zařízení, úklidové komory a příruční sklady. Ve II. nadzemním podlaží jsou místnosti o celkové výměře 46 m2, 45 m2, 23 m2, 22 m2, 10 m2, rovněž dále je provedeno sociální zařízení. V současné době jsou prostory využívány jako kanceláře a učebny. Objekt je po rekonstrukci z roku 2005 - nově osazená plastová okna, včetně přípravy půdy na půdní vestavbu, dále nová fasáda, střecha, sociální zařízení. V roce 2014 byla provedena rekonstrukce rozvodů vody, dále bylo instalováno nové plynové topení, měděné rozvody a plynový kotel. Budova je podsklepena. Součástí objektu je pozemek o velikosti 1 445 m2, na kterém je vlastní parkoviště pro deset osobních vozidel. Komerční objekt je možné přestavět na bytové jednotky popř. na domov důchodců. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 5 930 000,- Kč 2) Objekt ul. Stará, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Jedná se o třípodlažní částečně podsklepený komerční objekt, který se nachází v blízkosti centra města. Objekt je možno využívat k různému komerčnímu využití (jako např. sídlo firmy, obchodní prostory či kanceláře). V objektu se nachází 6 kanceláří, 4x WC a sklep. V objektu jsou nové rozvody elektřiny a nově je provedeno zateplení fasády. Objekt je vytápěn plynem. Objekt je napojena na vodovodní a kanalizační síť města. K objektu lze přistavět z jižní strany přístavbu o

stránka č. 12


rozměrech cca 8x5 metrů pro další využití. Vedle objektu se nachází cca 180 parkovacích stání, které je situováno jako parkování u obchodního domu. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 4 800 000,- Kč 3) Objekt ul. Opavská, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Jedná se o obchodní prostory s plochou cca 570 m2, které se nachází nedaleko centra města u hlavní komunikace. Objekt je rozdělen celkem na tři prodejní prostory s možností samostatných vstupů. Dispoziční řešení (celkem 6 místností): 3x prodejní prostory, chodba, kotelna (2x plynový kotel ústředního topení), 2x sklad, kuchyň, sociální zařízení s předsíní (záchod, umyvadlo, sprchovací kout), WC s předsíní (záchod, umyvadlo) a komora. V komoře se nachází elektrický bojler. Prostory jsou vzájemně propojeny. Stavební konstrukce z montovaných tyčových prvků s dozdívkou, stropy s rovným podhledem. Inženýrské sítě: voda, plynové vedení a elektro. V zadní části objektu se nachází dvůr s nakládací rampou a možností parkování pro čtyři osobní auta. Z přední části objektu se nachází veřejné parkoviště s cca 40 parkovacími místy. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 5 690 000,- Kč 4) Objekt ul. Chářovská, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Jedná se o objekt ke komerčnímu využití, momentálně sloužící jako sportovní středisko se squashovými kurty, soláriem, kurtem s umělým povrchem. Součástí objektu je bar. V objektu se dále nachází prostory vhodné jako kanceláře nebo prostory k trvalému bydlení. Objekt je vhodný k různým možnostem komerčního využití. Možnost půdní vestavby libovolného charakteru. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 4 900 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Objekt ul. Chářovská, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Výchozí cena (VC): 5 930 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 5 378 684,81 Kč Váha (V): 1,0 2) Objekt ul. Stará, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Výchozí cena (VC): 4 800 000,– Kč Množství (M): 0,90 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 5 346 700,08 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 13


3) Objekt ul. Opavská, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Výchozí cena (VC): 5 690 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 0,90 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 6 021 164,02 Kč Váha (V): 1,0 4) Objekt ul. Chářovská, Pod Cvilínem-Krnov, okres Bruntál Výchozí cena (VC): 4 900 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 0,90 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 5 185 185,19 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační)

stránka č. 14


Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

5 185 185,19 Kč 5 482 933,53 Kč 6 021 164,02 Kč 5 485 000,– Kč 1,00 celek 5 485 000,– Kč

× =


× =

1/2 2 742 500,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,750 =

2 056 875,– Kč 2 056 875,– Kč

stránka č. 15


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Věcná hodnota - (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") - jde o reprodukční cenu stavby včetně pozemku, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tento nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění (bez koeficientu prodejnosti Kp). Obdobou této ceny je v zákoně číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. stránka č. 16


Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Krnov - dopravní dostupnost města Krnov je zajištěna pomocí vlakové, autobusové dopravy a MHD - objekt je napojen na kompletní IS - objekt je situován poblíž centra města Krnov - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - možnost komerčního využití objektu Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - obtížná možnost rozšíření objektu - evidenční stav stavby neodpovídá skutečnostem zjištěných při místním šetření - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu

stránka č. 17


Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na nízké úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně nízká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2) považovat za hůře obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými, se Zástavními právy soudcovskými a se Zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

2 821 910,– Kč 42 220,– Kč 2 864 130,– Kč 2 816 280,– Kč 42 130,– Kč 2 858 410,– Kč 2 056 880,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 2 055 000,– Kč Cena slovy: dvamilionypadesátpěttisíc Kč

stránka č. 18


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 9. 9. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 19


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/09/121 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 20


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 21

Fotodokumentace

nám. Minoritů 128/18, Krnov nám. Minoritů 128/18 794 01 Krnov, Pod Bezručovým vrchem Firmy na této adrese: AGENTURA KRYŠTOF, s.r.o. SILMA OFFICE, s.r.o. Autoškola VD VIKPAP GROUP, s.r.o.

nám. Minoritů 128/18, Krnov nám. Minoritů 128/18 794 01 Krnov, Pod Bezručovým vrchem Firmy na této adrese: AGENTURA KRYŠTOF, s.r.o. SILMA OFFICE, s.r.o. Autoškola VD VIKPAP GROUP, s.r.o.

121

Recommend Documents