Výtisk č. 2
D O D A T E K č. 1 ZNALECKÉHO POSUDKU číslo : 4657 – 238 / 12 ze dne 10.10.2012
o obvyklé ceně pozemků p.č. 944/5, p.č. 5233, p.č. 6480 a p.č. 6522 vše evidováno na LV č. 326, v k.ú. Němčičky u Hustopečí, obec Němčičky, kraj Jihomoravský
Vlastník nemovitostí:
Varmužová Ludmila Č.p. 296, 69107 Němčičky
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí
Vypracoval:
Ing. David Machala
V Brně dne 16.7.2015 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 1972/03-301 ze dne 13.5.2015 je uloženo, vzhledem k tomu, že předmětné nemovité věci se nepodařilo ani při opakovaných dražbách vydražit za nejnižší podání stanovené na jednu polovinu výsledné ceny, vypracovat dodatek znaleckého posudku č. 4657 – 238/12, ve kterém bude uvedena aktualizace obvyklé ceny nemovitých věcí uvedených na LV č. 326 ve vlastnictví povinné Varmužové Ludmily. Text původního posudku, který zůstává beze změny, není v dodatku uveden. Uvedeny jsou pouze ty části, ve kterých došlo k určitým změnám. Tento dodatek musí být vždy interpretován spolu s původním znaleckým posudkem č. 4657 – 238 / 12, neboť text a skutečnosti v tomto dodatku neuvedené jsou platné dle původního posudku. Oproti původnímu znaleckému posudku z roku 2012 došlo vzhledem k pozemkovým úpravám ke změně a přečíslování parcel oceňovaných pozemků tak, jak je uvedeno dále. 2. Podklady pro zpracování posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 1972/03-301 ze dne 13.5.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno–město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 326 pro k.ú. Němčičky u Hustopečí, vyhotovený dne 13.5.2015 c) Znalecký posudek č. 4657 – 238 / 12 vypracovaný znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. dne 10.10.2015 (včetně podkladů a příloh) d) Místní šetření provedené dne 3.7.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. 3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování dodatku znaleckého posudku č. 4657 – 238/12 bylo provedeno místní šetření, které bylo vzhledem k charakteru jednotlivých pozemků provedeno bez kontaktu povinné. Místní šetření proběhlo dne 3.7.2015 a byla při něm pořízena fotodokumentace, která je uvedena dále v příloze.
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitostí dle LV č. 326 pro k.ú. Němčičky u Hustopečí: Varmužová Ludmila, Němčičky 296, 691 07 Němčičky Nemovitosti: - pozemky v k.ú. Němčičky u Hustopečí, obec Němčičky, Jihomoravský kraj vinice p.č. 944/5 p.č. 5233 zahrada p.č. 6480 orná půda p.č. 6522 ovocný sad Pozn. č. 1: veškeré pozemky jsou v KN vedeny se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Pozn. č. 2: Rozhodnutím Státního pozemkového úřadu SPU – 347899/2014 ze dne 02.09.2014 došlo k výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě. Z tohoto důvodu došlo ke změně a přečíslování parcel oceňovaných pozemků oproti stavu, uvedeném v posudku č. 4657 – 238/12 ze dne 10.10.2012. 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé pozemků p.č. 944/5, p.č. 5233, p.č. 6480 a p.č. 6522 v k.ú. Němčičky u Hustopečí, obec Němčičky, kraj Jihomoravský. Pozemek p.č. 944/5 tvoří uzavřený oplocený dvůr, ke kterému nebyl při místním šetření dne 3.7.2015 umožněn přístup a proto je vycházeno z informací uvedených ve znaleckém posudku č. 4657 - 238/12. Přístup k pozemkům je možný pouze přes pozemky jiných vlastníků. Pozemky p.č. 6480 a p.č. 6522 (vznikly přerozdělením pozemku p.č. 2767), jsou umístěny v lokalitách zvaných Dlouhý a Příčný, jižně od Němčiček, téměř na okraji katastrálního území Němčičky u Hustopečí. Nedaleko se nachází letiště Bořetice LKANDR. Pozemek p.č. 6480 je v KN veden jako orná půda a takto je i užíván (je součástí rozsáhlého zemědělsky obdělávaného lánu). V době místního šetření zde byla vysázena brukev řepka. Pozemek p.č. 6522 je v KN veden jako ovocný sad a takto je i užíván. Oba pozemky jsou od sebe odděleny pozemkem p.č. 6496, v KN veden jako ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví obce Němčičky, který rovněž zajišťuje bezproblémový přístup k oběma oceňovaným pozemkům. Pozemek p.č. 5233 tvoří zahradu za domem č.p. 235 a je přístupný po pozemku p.č. 5221 (ostatní plocha, zeleň) ve vlastnictví obce Němčičky. Na Pozemku p.č. 5233 se nenachází žádné trvalé porosty, přičemž z příslušenství se zde nachází pouze drátěný plot na betonových sloupcích s brankou se značným opotřebením. Ostatní uvedeno ve znaleckém posudku číslo 4657 – 238/12 ze dne 10.10.2012 vyhotoveném znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o.
C. P O S U D E K : Aktualizace znaleckého posudku je zpracována na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování dodatku znaleckého posudku č. 4657 – 238/12 bylo provedeno místní šetření, které bylo vzhledem k charakteru jednotlivých pozemků provedeno bez kontaktu povinné. Místní šetření proběhlo dne 3.7.2015 a byla při něm pořízena fotodokumentace, která je uvedena dále v příloze. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni 3.7.2015.
Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: 1. Definice obvyklé ceny : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ 2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemků: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. Pro určení obvyklé ceny oceňovaného majetku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.
2.1. Stanovení jednotkové ceny pozemků pomocí porovnávací metody: Tato metoda pro ocenění je založena na porovnání předmětného majetku s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly na trhu realizovány, případně na porovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na trhu a ze získaných informací je možno vyhodnotit hodnotu nemovitého majetku. Pro vytvoření představy o situaci na trhu v segmentu obdobných nemovitostí bude využito současných nabídek realitních kanceláří a soukromých inzerentů do jisté míry srovnatelných pozemků v podobných lokalitách. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech: Srovnávací nemovitost č. 1: Prodej ostatní plochy tvořící jeden funkční celek se sousedním rodinným domem. Rodinný dům je napojen na všechny inženýrské stavby. Pozemek se nachází na kraji zastavěné části obce Březí. Pozemek má výměru 235 m 2, prodej proběhl 1.11.2013, přičemž obchodovaná cena činila 61.400,- Kč, tj. 235,- Kč/m 2. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, č. záznamu 22283. Kompletní záznam s podrobnější specifikací domu v příloze. Srovnávací nemovitost č. 2: Prodej pozemku doplňujícího sousední stavební pozemek s rodinným domem v Perné. Jedná se o protáhlý pásek pozemku, kterým došlo k majetkovému sjednocení užívaného pozemku u rodinného domu. Pozemek má výměru 34 m 2, prodej proběhl 24.3.2014, přičemž obchodovaná cena činila 4.794,- Kč, tj. 141,- Kč/m 2. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, č. záznamu 22281. Kompletní záznam s podrobnější specifikací domu v příloze. Srovnávací nemovitost č. 3: Prodej pozemku (ostatní plochy) jako společného přístupu ke třem rodinným domům v Zaječí. Jedná se o přístup k domům zezadu, domy mají samostatný přístup z přední strany z veřejné místní komunikace. Pozemek má výměru 87 m 2, prodej proběhl 1.10.2013, přičemž obchodovaná cena činila 14.800,- Kč, tj. 170,- Kč/m 2. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, č. záznamu 22280. Kompletní záznam s podrobnější specifikací domu v příloze. Srovnávací nemovitost č. 4: Prodej pozemku zahrada za rodinným domem v Zaječí. Rodinný dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Pozemek je na okraji zastavěné části obce. Pozemek má výměru 92 m 2, prodej proběhl 6.8.2013, přičemž obchodovaná cena činila 15.700,- Kč, tj. 170,- Kč/m 2. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, č. záznamu 22279. Kompletní záznam s podrobnější specifikací domu v příloze.
Srovnávací nemovitost č. 5:
Srovnávací nemovitost č. 6: Prodej přestárlého ovocného sadu, nacházejícího se mimo zastavěnou část k.ú. Velké Bílovice. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby. Vzdálenost k zastavěné části obce cca 2 km. Pozemek má výměru 3.400 m 2, prodej proběhl 25.7.2012, přičemž obchodovaná cena činila 40.800,- Kč, tj. 12,- Kč/m 2. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, č. záznamu 19990. Kompletní záznam s podrobnější specifikací domu v příloze. Srovnávací nemovitost č. 7:
Srovnávací nemovitost č. 8:
Srovnávací nemovitost č. 9:
Srovnávací nemovitost č. 10:
Srovnávací nemovitost č. 11:
Srovnávací nemovitost č. 12:
Srovnávací nemovitost č. 12: Za určité porovnávací měřítko mezi jednotlivými zemědělskými pozemky může být považován i kód BPEJ, který zohledňuje důležité vlastnosti zemědělských půd, jako jsou například orientace ke světové straně, umístění v lokalitě, svažitost, kvalita půdy,
kamenitost atd.
Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaných pozemků bude určena na základě analýzy výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Je zapotřebí zohlednit atraktivnost lokality, svažitost terénu, situování svahu (pozemku). Je rovněž nutné zohlednit, zda výše uvedené srovnávací nemovitosti jsou v minulosti realizované prodeje nebo zda se jedná o nabídky realitních kanceláří, kde je zapotřebí uvažovat s možným poklesem původní nabídkové ceny ke skutečné ceně později obchodované. Jednotková porovnávací hodnota pozemků zahrad je v dané lokalitě stanovena ve výši 150,- Kč/m 2, avšak vzhledem k omezenému přístupu a rovněž k faktu, že si lze jen stěží představit odkup pozemku p.č. 5233 (zahrada) někým jiným než případně majiteli přímo sousedících pozemků, redukujeme tuto hodnotu o 50 % na výslednou hodnotu 75,- Kč/m 2. Pro pozemek p.č. 6480, který slouží jako orná půda, je jednotková porovnávací hodnota stanovena, včetně zohlednění
přiřazeným jednotkovým cenám dle BPEJ, na 20,- Kč/m 2, pro pozemek p.č. 6522, sloužící jako ovocný sad je jednotková porovnávací hodnota stanovena na 15,Kč/m 2 a p.č. 944/5, který tvoří okraj vinice je stanovena jednotková porovnávací hodnota ve výši 5,- Kč/m 2.
Parcela č.
Výměra (m2)
Druh pozemku, způsob využití dle KN
Jednotková porovnávací hodnota (Kč/m2)
Porovnávací hodnota celkem (Kč)
k.ú. Němčičky u Hustopečí 5,00
330,00
5233
203 zahrada
75,00
15 225,00
6480
2352 orná půda
20,00
47 040,00
15,00
10 470,00
944/5
6522 Výměra celkem (m2)
66 vinice - ve skutečnosti dvůr za domem
698 ovocný sad 3 319
Porovnávací hodnota pozemků celkem (Kč)
73 065,00
Pozemky v k.ú. Němčičky u Hustopečí - celkem: Porovnávací hodnota
73 065,- Kč
3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací. Pozemek p.č. 6480 orná půda je součástí rozsáhlejšího zemědělského lánu a je pravidelně obděláván K pozemkům p.č. 944/5 a p.č. 5233 není zajištěn po právní ani technické stránce bezproblémový přístup Horší využitelnost pozemku p.č. 944/5 Ovocný sad na pozemku p.č. 6522 je přestárlý Na základě porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemků p.č. 944/5, p.č. 5233, p.č. 6480 a p.č. 6522, vše v k.ú. Němčičky u Hustopečí, obec Němčičky, kraj Jihomoravský, ve výši: Obvyklá cena
73 000,- Kč
Pozn.: 1) Ve výsledné obvyklé ceně nejsou zohledněna zástavní práva exekutorské, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce ani nařízení exekuce. 2) Ve výsledné obvyklé ceně jsou již zohledněny i trvalé porosty a příslušenství.
Dle LV č. 326 pro k.ú. Němčičky u Hustopečí ze dne 13.5.2015, jsou oceňované nemovitosti zatíženy zástavními právy exekutorskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zahájením a nařízením exekuce. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Vše podrobněji viz Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze.
D. Z Á V Ě R: Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku nacházejícího se v k.ú. Němčičky u Hustopečí, odhadujeme ke dni 3.7.2015 ve výši:
73.000,- Kč Slovy: sedmdesáttřitisíc korun českých
Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledných obvyklých cenách zohledněna. 2) V obvyklé ceně je již zohledněna cena trvalých porostů.
V Brně dne 16.7.2015
Přílohy: 1) Fotodokumentace ze dne 3.7.2015 2) Mapy oblasti 3) Výpis z KN 4) Záznamy realitní databáze MOISES
Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č. 4657 – 238 / 12 byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 28 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednavateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 238/12 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. David Machala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
Fotodokumentace ze dne 3.7.2015
Pozemek p.č. 944/5 náhled katastrální mapy vč. ortofota
Pohled na pozemek p.č. 944/5
Pozemek p.č. 5233 náhled katastrální mapy vč. ortofota
Pohled na pozemek p.č. 5233
Pozemek p.č. 6522 náhled katastrální mapy vč. ortofota
Ovocný sad na pozemku p.č. 6522
Pozemek p.č. 6480 náhled katastrální mapy vč. ortofota
Pozemek p.č. 6480
Mapy oblasti
Výpis z KN
Záznamy realitní databáze MOISES
