12-34

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1596 – 326 / 2012 dle Usnesení č.j. 067 EX 248/12-34

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 248/12-34 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 29.5.2012.

Posudek obsahuje:

34 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

30.07.2012

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 1596 – 326 / 2012

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9 Vyhodnocení..............................................................................................................26

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................27

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................27

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................28

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 248/12-34:

- ocenit nemovitost a její příslušenství, ocenit spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově rodinného domu č.p. 473, část obce Budišov nad Budišovkou, stojící na pozemku parc.č. St. 530 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parc.č. St. 530, 2471/1 a 2471/2, k.ú. Budišov nad Budišovkou, obec Budišov nad Budišovkou, zapsáno na LV č. 502 vedeného KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Opava. Předmět ocenění: Hlavní stavba: Rodinný dům č.p. 473 Příslušenství: vedlejší stavba: kůlna na pozemku parc.č. 2471/2 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, skleník, trvalé porosty Pozemky parc.č. St. 530, 2471/1 a 2471/2 Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukční provedení a technické vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.7.2012 za přítomnosti Zdeňka Krystka a Miroslava Krystka. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.7.2012, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 502, k.ú. Budišov nad Budišovkou, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 29.5.2012 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 248/12-34 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření znalecký posudek č. 785/2001, ze dne 29.3.2001, vypracoval znalec Josef Kozák záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb.

-

3



- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, -

s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2012 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti

4



V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace

5



ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost 6



-

předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s přístavkem do zahrady, je řadově stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Dále na pozemku zahrady parc.č. 2471/2 stojí objekt kůlny, která navazuje na sousední budovu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Budišov nad Budišovkou je ve vzdálenosti cca 900 m, do Opavy je vzdálenost 30 km. Přístup k objektu je možný přes branku z ulice Berounská a vjezdovou bránou z ulice Dvorecká, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod a kanalizaci. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu: Doba výstavby:

dle zjištěných podkladů před 104 lety; údržba: průměrná

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 1 nadzemní podlaží

Základy:

betonové pasy prokládané kamenem bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45-50 cm, z cihel; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí; v 1.PP jsou stropy klenuté

Střecha:

tvar; sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

brizolit; obklad soklu proveden - páskový obklad (kabřinec)

Schody:

Do 1.PP schody z břidlice, do půdního prostoru nosná část dřevěná

Dveře:

dřevěné hladké plné, masivní, s kovovými a dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné prosklené

Okna:

dřevěná dvojitá kastlová s jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: teracová dlažba, lepené PVC, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

osinkocement (šablony)

nejsou

9



Vytápění:

lokální; na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem; průtokovým, pouze k umyvadlu v koupelně, ohřev teplé vody je zajištěn lázeňským kotlem na tuhá paliva

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené vody; pouze WC suché oddělené od koupelny; Hygienické vybavení: do: koupelny v koupelně umyvadlo, vana

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

kamna na tuhá paliva

Dispozice: 1.PP: schodišťový prostor, skladová místnost 1.NP: vstup, chodba, kuchyně, spíž, koupelna, obývací pokoj, ložnice, schodišťový prostor, v části přístavku: suché WC, dřevník, prádelna 2.NP: schodišťový prostor, půdní prostor

Konstrukční řešení a technické vybavení kůlny na pozemku parc.č. 2471/2: Budova kůlny je postavena ve tvaru obdélníka na pozemku zahrady, je řadově stojící, navazující na sousední objekt kůlny, situovaná na mírně svažitém terénu. Střecha je pultová s plechovou krytinou, výplně otvorů jsou kovové. Obvodové zdivo je cihelné, podlahy jsou betonové. Objekt je bez dalšího technického vybavení.

Srovnávací parametry: a) Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům s přístavkem

607,45

150,89

123,68

Kůlna stojící na pozemku parc.č. 2471/2

41,40

18,00

15,30

-

169,00

505,00

Název

Pozemky parc.č. St. 530 a 2471/2, po zaokrouhlení b)

10



Název Pozemek parc.č. 2471/1

Užitná plocha [m2] 465

Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 3042, z toho 2138 v produkt. věku 2 Správa, úřady městský úřad, pošta; ostatní v Opavě 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny kromě plynu C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby zanedbaná 30 Pozemky celkem 1139 m2 č.

11



Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Podlahové krytiny jsou velmi opotřebované. Není proveden rozvod studené a teplé vody do kuchyně, v koupelně zajišťován ohřev vody lázeňským zásobníkem na tuhá paliva, k umyvadlu el. průtokový ohřívač, WC je suché. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Oplocení, je v některých místech již na hranici životnosti.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 502 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

12



Srovnávací nemovitosti (SN): Rodinné domy 1) rodinný dům Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Typ domu: Plocha pozemku: Sklep:

750 000,- Kč Budišov nad Budišovkou Cihlová Dobrý Patrový 279 m2 Ano

Popis: Podsklepený rodinný dům s bytovou jednotkou 2+1. V přízemí domu je zádveří, kuchyně, 2 pokoje a koupelna s WC. V patře se nachází další pokoj a půda. Dům má plastová okna. RD je napojen na obecní vodovod, dešťovou kanalizaci, před domem je plynová přípojka, odpad sveden do žumpy.

Zdroj: Realitní kancelář ATRIM, spol. s r.o. Ostrožná 209/6, 74601 Opava Telefon: 553 718 835 www.atrim.cz 2) rodinný dům Nabídková cena: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Umístění objektu: Typ domu: Podlaží počet: Plocha zastavěná: Plocha zahrady: Voda: Dálkový vodovod Topení:

750 000,- Kč Kamenná Velmi dobrý Řadový Klidná část obce Přízemní 2 včetně 1 podzemního 86 m2 138 m2 Ano Lokální na tuhá paliva a lokální

13



elektrické Plyn: Odpad: Elektřina:

Plynovod Septik 230V, 400V

Popis: RD 2 + 1 s možností půdní vestavby. V přízemí domu se nachází chodba, kuchyně a obývací pokoj s ložnicí. V obývacím pokoji krb. V každé místnosti je zavedeno elektrické topení. V ložnici jsou původní kachlová kamna. Dům má novou střechu, zdivo je kamenné, stropy jsou klenuté. Na zahradě kůlna a dílnou. Vstup do domu z hlavní komunikace.

Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Dolní náměstí 119/1, 74601 Opava Telefon: 800 103 010 www.rksting.cz 3) rodinný dům Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Umístění objektu: Typ domu: Podlaží počet: Plocha zastavěná: Plocha užitná: Plocha zahrady: Voda: Topení: Plyn: Odpad: Elektřina:

840 000,- Kč Budišov nad Budišovkou Cihlová Dobrý Řadový Klidná část obce Patrový 2 včetně 1 podzemního 97 m2 250 m2 160 m2 Dálkový vodovod Lokální tuhá paliva, Ústřední tuhá paliva Plynovod Septik 230V, 400V

14



Popis: RD 3+1 v přízemí je chodba, kuchyň, obývací pokoj a koupelna se sprchovým koutem a vanou. Krbová kamna s výměníkem, kterými lze zajistit ohřev teplé vody. Část domu je obložen dřevem. V domě jsou rekonstruované podlahy. V patře je další pokoj. Půdní prostory jsou vhodné k půdní vestavbě. V současné době je na půdě umístěna dílna. Dům je udržovaný v dobrém stavu s okrasnou zahrádkou a posezením na vlastním pozemku.

Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Dolní náměstí 119/1, 74601 Opava Telefon: 800 103 010 www.rksting.cz 4) rodinný dům Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Poloha domu: Umístění objektu: Typ domu: Podlaží počet: Plocha zastavěná: Plocha užitná: Plocha pozemku: Rok kolaudace: Rok rekonstrukce: Voda: Topení: Plyn: Odpad: Elektřina:

1 350 000,- Kč Budišov nad Budišovkou Cihlová Dobrý Samostatný Klidná část obce Patrový 2 195 m2 140 m2 711 m2 1921 2003 Místní zdroj Ústřední, kotel na plyn Plynovod Veřejná kanalizace 230V, 400V

Popis:

15



Rodinný dům o velikosti 4+1 s garáží v klidné části obce. V přízemí se nacházejí dvě místnosti, kuchyně s kachlovými kamny, koupelna, WC, spíž, komora a vstup na zahradu. Ve 2 NP – dvě ložnice, půdní prostory. V domě je ústřední plynové topení, plynový kotel, nové rozvody vody a odpadů. Na pozemku o výměře 711 m2 se nachází hospodářská budova a ovocné stromy. Možnost přebudování půdních prostor na podkrovní bydlení.

Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Dolní náměstí 119/1, 74601 Opava Telefon: 800 103 010 www.rksting.cz 5) rodinný dům Nabídková cena: Adresa: Budova: Stav objektu: Typ domu: Plocha zastavěná: Plocha užitná: Plocha pozemku:

1 220 000,- Kč Budišov nad Budišovkou Cihlová Dobrý Přízemní 230 m2 110 m2 900 m2

Popis: Dům prošel vnitřní rekonstrukcí. V domě jsou rozvody elektriky v mědi. Plynový kotel a topná tělesa s rozvody v domě. V obývacím pokoji krbová kamna. V domě nové omítky a podlahy. Vyměněna všechna okna a vstupní dveře za dřevěná euro. Rekonstrukce koupelny s obklady. Rekonstrukce proběhla v roce 2011. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci.V domě je přivedený plyn. Dům se nachází v centru Budišova. V místě je škola, školka, obchod, kostel, náměstí.

16



Zdroj: Realitní kancelář iMm reality E. F. Buriana 869/4a, 73601 Havířov www.imm-reality.cz

SN - Stavební pozemky 1) pozemek Nabídková cena: Upravená nabídková cena: Adresa: Umístění objektu: Výměra:

149 000,- Kč 143,13 Kč za m2 Podlesí Klidná část obce 1 041 m2

Popis: Pozemek určený k výstavbě o rozloze 1041 m2 na okraji obce Podlesí ležící 3km od města Budišov nad Budišovkou. Na pozemku je studna, obecní vodovod je cca 300 m od pozemku, přípojka na elektřinu cca 20 m od pozemku. V obci je škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení, ostatní občanská vybavenost je ve městě Budišov nad Budišovkou.

Zdroj: Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b, 61900 Brno www.bart-reality.cz 17


2) pozemek Nabídková cena: Upravená nabídková cena: Adresa: Umístění objektu: Výměra:


510 000,- Kč 408,00 Kč za m2 Budišov nad Budišovkou Klidná část obce 1 250 m2

Popis: Stavební pozemek o celkové výměře 1250 m2. Možnost rozdělit na dvě parcely. Příjezd k pozemku po obecní komunikaci. Inženýrské sítě na hranici pozemku, oplocen. Umístěn v klidné části obce s výhledem na městskou zástavbu. Veškerá občanská vybavenost.

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

3) pozemek Nabídková cena: Upravená nabídková cena: Adresa: Umístění objektu: Výměra:

575 000,- Kč 279,13 Kč za m2 Svatoňovice Centrum obce 2 060 m2

Popis: Příjezd po obecní komunikaci, IS v blízkosti.

18



Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

4) pozemek Nabídková cena: Upravená nabídková cena: Adresa: Umístění objektu: Výměra: Voda: Plyn: Odpad:

536 940,- Kč 180,00 Kč za m2 Čermná ve Slezsku Centrum obce 2 983 m2 Dálkový vodovod Plynovod Veřejná kanalizace

Popis: Savební pozemky v obci Čermná ve Slezsku. Parcela č. 1850/1, 1690m2, parcela č. 1852, 1293m2 a parcela č. 1856/2. Pozemky jsou vhodné pro výstavbu pro bydlení.

Zdroj: Realitní kancelář Wjera group, s.r.o. Mendlovo nám. 11, Brno www.wjeragroup.cz 19



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: a) rodinný dům na pozemku St. 530 a pozemek zahrady parc.č. 2471/2 Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5

Cena ke srovnání [Kč] 750 000 750 000 840 000 1 350 000 1 220 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,90 1,00 1,05 0,95 0,90 1,00 1,05 0,85 0,85 1,00 1,05 0,85 0,75 1,00 0,90 0,85 0,85 1,00 0,90 0,80 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 673 313 602 438 637 245 774 563 746 640 5 686 840 690 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

72 522 602 438 617 478 690 000 762 522 774 563

20



b) pozemek parc.č. 2471/1 Srovnávací nemovitosti

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2]

zdroj

velikost

poloha

Upravená cena [Kč/m2]

Index odlišnosti IO

SN 1

1 041

143,13

0,90

1,05

1,05

142,02

SN 2

1 250

408,00

0,80

1,05

1,00

342,72

SN 3

2 060

279,13

0,85

1,10

1,00

260,98

SN 4

2 983

180,00

0,85 1,15 1,05 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč/m2] Obvyklá cena [Kč/m2] po zaokrouhlení:

184,75 4 232,62 233,00

Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

88,00 142,02 145,00 233,00 321,00 342,72

Statistické veličiny:

Výpočet: 465 m2 × 233,- Kč/m2 = 108 345,- Kč, po zaokrouhlení: 110 000,- Kč

Rekapitulace: Výpočet: a) + b) = 690 000,- Kč + 110 000,- Kč = 800 000,- Kč Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

21



2.2

Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

1.1. Rodinný dům č.p. 473 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 104 let 3 161,- Kč/m3

Zastavěná plocha 13,50 m2 150,89 m2

Konstrukční výška 1,90 m 3,05 m

Obestavěný prostor: OP celkem: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 12,18

607,45 m3 607,45 m3

= =

13,50 m2 164,39 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Ohřev teplé vody zajišťuje lázeňský válec na tuhá paliva, rozvod studené vody je proveden pouze do koupelny. v kuchyni nejsou rozvody ZTI. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

č. I

Vi typ A

II III II I IV

-0,01 0,00 0,00 0,00 0,04

I II

-0,08 -0,05

I III III

0,00 0,00 0,05

III II

0,01 -0,05

IV

0,65

22



Koeficient pro stáří 104 let: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,355 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I I

Pi 0,00 0,02

III III II

0,00 0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

III

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,020 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,355 * 1,020 * 0,950 = 0,344 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 161,- Kč/m3 * 0,344 = 1 087,38 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 087,38 Kč/m3 * 607,45 m3 = 660 528,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

660 528,98 Kč

23



1.2. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 24,41 m2 zastavěné plochy 1271

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 24,41 m2 * 2 050,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

50 040,50 Kč 1,0000 2,1830 0,8930 97 549,90 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 %

-

81 291,26 Kč

Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy - zjištěná cena

=

16 258,64Kč

2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 50,14 1,00 2,1550 § 28 odstavec 5 50,14 0,40 2,1550 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena

0,8930 2,1550 Kp

Úprava [%]

0,8930 0,8930

Upr. cena [Kč/m2] 96,490 38,596

Parcelní číslo St. 530

Výměra [m2] 249,00

Jedn. cena [Kč/m2] 96,490

Cena [Kč] 24 026,01

2471/1 2471/2

465,00 425,00

38,596 38,596

17 947,14 16 403,30 58 376,45

=

58 376,45 Kč

24



3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] jabloň - zákrsek 25 nebo vřeteno na slabě vzrůstné podnoži třešeň - nízkokmen 10 švestka 10 Součet: Koeficient prodejnosti KP

Počet / Výměra 4 Ks

Jedn. cena [Kč / Srážka Upr. cena [Kč / jedn.] [%] jedn] 35,35,-

1 Ks 1 Ks

1 191,1 166,-

Celkem - ovocné dřeviny: Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / [roků] Výměra Jehličnaté keře I (jalovec) 27 1,00 ks Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti KP

1 191,1 166,-

Cena [Kč] 140,-

*

1 191,1 166,2 497,- Kč 1,00

=

2 497,- Kč

Jedn. cena [Kč Srážka Upr. cena [Kč Cena / jedn.] [%] / jedn.] [Kč] 1 660,1 660,1 660,1 660,* 0,750 * 1,000 * 1,00

Celkem - okrasné dřeviny

=

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

1 245,- Kč 3 742,-Kč

Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 473 1.2. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy

660 529,- Kč 16 258,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem 2.1. Pozemky

676 787,60 Kč 58 376,40 Kč

3.1. Trvalé porosty

3 742,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

738 906,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

738 910,- Kč

25



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

800 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

738 910,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 800 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ činí tedy 840 000,- Kč × ½ = 400 000,- Kč

26



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově rodinného domu č.p. 473, část obce Budišov nad Budišovkou, stojící na pozemku parc.č. St. 530 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parc.č. St. 530, 2471/1 a 2471/2, k.ú. Budišov nad Budišovkou, obec Budišov nad Budišovkou, zapsáno na LV č. 502 vedeného KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Opava, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

400 000,- Kč slovy: Čtyřistatisíc korun českých

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1596 – 326 / 2012 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 30.07.2012 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

27



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 502, k.ú. Budišov nad Budišovkou, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 29.5.2012 3. Snímek katastrální mapy

28


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 29.05.2012 16:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 248/12 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0805 Opava Kat.území: 615501 Budišov nad Budišovkou

Obec: 506460 Budišov nad Budišovkou List vlastnictví: 502

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný

Identifikátor

Vlastnické právo Krystek Miroslav, Berounská 473, 747 87 Budišov nad Budišovkou Krystek Zdeněk, Berounská 473, 747 87 Budišov nad Budišovkou B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 530 2471/1

249 zastavěná plocha a nádvoří 465 zahrada

2471/2

425 zahrada

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Budišov nad Budišovkou, č.p. 473 Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva

Podíl

641118/1150

1/2

660820/0071

1/2

Způsob využití

Způsob využití Způsob ochrany rod.dům

B1

Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond

Na parcele St. 530

Povinnost k

o Zástavní právo exekutorské

ve výši 111 912,96 Kč s příslušenstvím, k id. 1/2 Apston Capital Ltd., J. P. Morgan Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-3875/2012-806 House, IFSC, Dublin,, Irsko 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Parcela: 2471/2 Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-3875/2012-806 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Parcela: 2471/1 Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-3875/2012-806 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Stavba: Budišov nad Budišovkou, č.p. 473 Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-3875/2012-806 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Parcela: St. 530 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067Ex248/2012 -13 Exekutorský úřad Praha 6, JUDr. Juraj Podkonický (21EXE 1359/12-42) ze dne 08.03.2012. Právní moc ke dni 12.03.2012. Z-3875/2012-806 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, kód: 806. strana 1




V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

povinný: Krystek Miroslav, nar.18.11.1964 k id. 1/2 Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-4237/2012-806 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Parcela: 2471/2 Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-4237/2012-806 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Parcela: 2471/1 Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-4237/2012-806 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Stavba: Budišov nad Budišovkou, č.p. 473 Krystek Miroslav, Berounská 473, Z-4237/2012-806 747 87 Budišov nad Budišovkou, RČ/IČO: 641118/1150, Parcela: St. 530 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 067 EX-248/2012 -25 Exekutorský úřad Praha 6, JUDr. Juraj Podkonický (21EXE 1359/2012-42) ze dne 28.03.2012. Z-4237/2012-806 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Rozhodnutí o dědictví D 789/1992 Usnesení Okresního soudu v Opavě ze dne 10.3.1993,

právní moc dne 3.4.1993

POLVZ:23/1993 Pro: Krystek Zdeněk, Berounská 473, 747 87 Budišov nad Budišovkou o Smlouva darovací

Z-1800023/1993-806 RČ/IČO: 660820/0071

ze dne 14.04.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.04.2001.

V-1496/2001-806 Pro: Krystek Miroslav, Berounská 473, 747 87 Budišov nad Budišovkou RČ/IČO: 641118/1150 F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 2471/1 2471/2

BPEJ 72611 72611

Výměra[m2] 465 425

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, kód: 806. strana 2




V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, kód: 806. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

29.05.2012

16:34:48

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, kód: 806. strana 3

12-34

Recommend Documents