10

Znalecký posudek č. 809 - 82/10 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny pozemků v PK a jejich příslušenství, ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Vladimír Ivaniš). Ocenění zahrnuje pozemky p.č.249, 441/1, 441/2, 877, 878, 1406, 1407, 1408, 1455 a 1456, ve zjednodušené evidenci (ZE), původ Pozemkový katastr (PK), s BPEJ. Jsou užívány k určenému účelu jako zemědělské pozemky (pole a louky) a jako lesní, dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Nesměň u Ločenic, obec Ločenice, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopií map Pozemkového katastru, mapy katastrálního území a ortomap s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízení k exekuci a zástavní právo smluvní, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, nájemní smlouvy nebyly předány. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 250/10-68, ze dne 30.11.2010.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28 381 01 Č e s k ý K r u m l o v č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.125 EX 250/10-68 ze dne: 30.11.2010, převzato 2.12.2010 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitostí s příslušenstvím ve výlučném vlastnictví (povinný z exekuce Vladimír Ivaniš), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených a zjištěných podkladů, dle stavu při místní kontrolní prohlídce a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/20001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 14.12.2010 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10

Posudek obsahuje 18 stran a 17 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení, v originální elektronické podobě ve formátu PDF a s přílohami. V Českých Budějovicích, 18.12.2010

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny pozemků v PK a jejich příslušenství, ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Vladimír Ivaniš). Ocenění zahrnuje pozemky p.č.249, 441/1, 441/2, 877, 878, 1406, 1407,1408,1455 a 1456, ve zjednodušené evidenci (ZE), původ Pozemkový katastr (PK), s BPEJ. Jsou užívány k určenému účelu jako zemědělské pozemky (pole a louky) a jako lesní, dle specifikace v posudku. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Nesměň u Ločenic, obec Ločenice, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopií map Pozemkového katastru, mapy katastrálního území a ortomap s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízení k exekuci a zástavní právo smluvní, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníků nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, nájemní smlouvy nebyly předány. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 125 EX 250/10-68, ze dne 30.11.2010. Mapy katastru, mapy Pozemkového katastru, přehledné mapa, údaje z mapy LOH obdobných pozemků a tabulka z LS, ortomapy a fotomapy s vyznačením pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v přílohách posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedena bez přítomnosti povinného dne 14.12..2010, s informacemi úředních osob, na KN Č.Bud. a LS Č.Krumlov. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření a termín byl konzultovaný s objednatelem.

3. Podklady pro vypracování doplňku posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, LV č.53, z 30.11.2010 - kopie map Pozemkového katastru a katastrálních map z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice, ze 14.12.2010 - Usnesení o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV z 30.11.2010, č.j. 125 EX 250/10 -68 - údaje z dokladů, sdělené objednavatelem, zjištěné zpracovatelem na KN, při místní fyzické prohlídce a zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Výlučný vlastník nemovitostí: LV č.53 Vladimír Ivaniš

(630627/0410), Lipenská 1133/58, 370 01 České Budějovice 1

povinný z exekuce ZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

–3–

5. Dokumentace a skutečnost Pro zpracování posudku byly k dispozici podklady od objednatele, údaje zjištěné m na KN, kopie map pozemkového katastru a katastrálních map. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny osobně zpracovatelem a doplněny při místním šetření dne 14.12.2010, kdy byly doplněny dostupné údaje, dle možností zpřístupnění bez přítomnosti povinného, datum konečné prohlídky oznámeno objednateli.

6. Celkový popis nemovitostí Pozemky vedené ve ZE - původ PK, na LV č. 53 s BPEJ Pozemky ve ZE původu Pozemkový katastr jsou dislokovány na východním, západním a severním okraji místní části obce Nesměň, uvnitř katastrálního území, v extravilánu obce, mimo jeho souvisle zastavěnou část, s možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě a z nepřehledných map Pozemkového katastru. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, rovinné a svažité, nebyly zjištěny žádné podmínky pro použití srážek, v obci není schválená cenová mapa, pozemky jsou vesměs bonitovány s BPEJ. Pozemky jsou dislokované mimo obec, v nezastavěné části, součástí okolních a jiných pozemků s nimiž sousedí, jsou přístupné příjezdovými nezpevněnými polními cestami a zpevněnými komunikacemi, nejsou k dispozici žádné inženýrské sítě. Nemovitosti jsou zatížené exekucí, nebyly zjištěny žádné závady (nájemní smlouvy nebo věcná břemena). Pozemky p.č.249, 877, 878, 1406, 1407,1408,1455 a 1456 jsou v současné době využívané jako zemědělské pozemky k pěstování zemědělských plodin a louky, pozemky p.č.441/1 a 441/2 jsou využívané jako lesní pozemky určené k plnění funkce lesa, s řídkými lesními porosty, mezi souvislými, plnými porosty okolních lesních pozemků. Součástí posudku jsou trvalé lesní porosty na p.č.441/1 a 441/2. Veškeré uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Nesměň u Ločenic, obec Ločenice, okres České Budějovice. Dislokace je určena dle kopií ortomap a map Pozemkového katastru s vyznačením, viz. přílohy.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Pozemky 1) POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53

Oddíl 2 a) Objekty 1) LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCIPARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 b) Pozemky 1) POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53

ZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

–4–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Pro výpočet obecné ceny lesních pozemků a lesních porostů je jako pomocný podklad pro srovnání použitý výpočet administrativní ceny dle vyhl. Ministerstva financí České republiky č.460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku, s využitím zejména přibližných údajů z LS a výsledku místního šetření (zjištění stavu porostů-lesních porostních skupin). Lesní pozemky : oceněny dle § 30 a příl. č.24 vyhl., dle sazeb plošně převládajících souborů lesních typů (SLT) dle příslušných porostních skupin. Takto stanovená základní je upravena koef. prodejnosti a srážkami dle příl. č.25 vyhl. Lesní porosty na lesních pozemcích : oceněny dle § 35 a 37 a přílohy č.28 vyhl., kdy je cena stanovena součtem cen jednotlivých skupin dřevin vážených dle jejich plošného procentuálního zastoupení v porostu. Takto stanovená základní je upravena koef. prodejnosti a srážkami.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: České Budějovice Obec: Ločenice

Oddíl 1 A. POZEMKY V KN NESMĚŇ U LOČENIC, VE ZE, PŮVOD PK, NA LV Č.53, S BPEJ, ZEMĚDĚLSKÉ VYUŽITÍ

Popisy objektů a) Pozemky 1) POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 Předmětem je zjištění obvyklé ceny vlastnického práva k pozemkům (povinný z exekuce Vladimít Ivaniš), které jsou příslušenstvím pozemku v k.ú.Nesměň u Ločenic, obec Ločenice, okres České Budějovice. Jedná se o pozemky ve zjednodušené evidenci-původ Pozemkový katastr (PK), p.č.249, 877, 878, 1406, 1407, 1408, 1455, 1456, zapsaných na LV č.53. ZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

–5–

Pozemky jsou dislokované dle kopií map Pozemkového katastru, mimo zastavěné části obce, ve východní, západní, severní a jižní části k.ú., jsou mírně rovinné a svažité, jsou přístupné příjezdovými zpevněnými a nezpevněnými komunikacemi, jsou bonitované (BPEJ), jsou obtížně identifikovatelné v mapě a v terénu. Při zjištění skutečného stavu bylo zjišťována balvanitost, přítomnost stožárů. potřeba odvodnění a imisní zatížení, pro určení případných srážek ze základní ceny. Jedná se o pozemky ve výlučném vlastnictví fyzické osoby, rekognoskace v terénu dle přiložených kopií map PK, nejsou ve funkčním celku s žádnou jinou nemovitostí. Pozemek p.č. 249 je využívaný v současné době jako zemědělský pozemek, je schváleným ÚP Obce určený k zastavění, v místní části Klíny. Je uvnitř osazeny mezi obdobnými pozemky, u zpevněné příjezdové cesty do obce, na okraji zástavby. Pozemky ostatní jsou využívané jako zemědělské, pole a louky, v místních částech Vrchy a Údolí, vesměs jsou uvnitř osazeny mezi obdobnými pozemky, u nezpevněných a zpevněných příjezdových cest, jsou využívané ke svému původnímu účelu. Ocenění bude provedeno dle způsobu využití, jako administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.

Oddíl 2 B. POZEMKY S TRVALÝMI POROSTY V KN NESMĚŇ U LOČENIC, VE ZE, PŮVOD PK, NA LV Č.53, S BPEJ, VYUŽÍVANÉ JAKO LESNÍ POZEMKY S LESNÍMI POROSTY

Popisy objektů a) Objekty 1) LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 Předmětem zjištění obvyklé ceny vlastnického práva k lesním porostům (povinný z exekuce Vladimít Ivaniš), které jsou příslušenstvím pozemku v k.ú.Nesměň u Ločenic, obec Ločenice, okres České Budějovice. Jedná se o řídké lesní porosty na pozemku ve zjednodušené evidenci-původ Pozemkový katastr (PK), p.č.441/1 a 441/2, osazených vedle sebe, zapsaných na LV č.53 a využívaných v současné době jako lesní pozemek v místní části Boří, Zadní cihelna. Jedná se o porosty oceněné dle podkladů z LHO a informací LS, jako podkladní přibližná administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.

b) Pozemky 1) POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 Předmětem je zjištění obvyklé ceny vlastnického práva k pozemkům (povinný z exekuce Vladimít Ivaniš), které jsou příslušenstvím pozemku v k.ú.Nesměň u Ločenic, obec Ločenice, okres České Budějovice. Jedná se o pozemky ve zjednodušené evidenci-původ Pozemkový katastr (PK), p.č.441/1 a 441/2, 1456, zapsané na LV č.53. Pozemky jsou dislokované dle kopií map Pozemkového katastru, mimo zastavěné části obce, ve východní, západní, severní a jižní části k.ú., jsou mírně rovinné a svažité, jsou přístupné příjezdovými zpevněnými a nezpevněnými komunikacemi, jsou bonitované (BPEJ), jsou obtížně identifikovatelné v mapě a v terénu. Při zjištění skutečného stavu bylo zjišťována balvaZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

–6– nitost, přítomnost stožárů. potřeba odvodnění a imisní zatížení, pro určení případných srážek ze základní ceny. Jedná se o pozemky ve výlučném vlastnictví fyzické osoby, rekognoskace v terénu dle přiložených kopií map PK, nejsou ve funkčním celku s žádnou jinou nemovitostí. Pozemky p.č. 441/1 a 441/2 jsou využívané v současné době jako lesní pozemky, v místní části Boří, Zadní cihelna, jsou uvnitř osazeny mezi obdobnými pozemky, u nezpevněné příjezdové cesty, jsou využívané jako lesní pozemky s řídkými lesními porosty. Pozemek p.č. 249 je využívané v současné době jako zemědělský pozemek, je schváleným ÚP Obce určený k zastavění, v místní části Klíny. Je uvnitř osazeny mezi obdobnými pozemky, u zpevněné příjezdové cesty do obce, na okraji zástavby. Ocenění bude provedeno dle způsobu využití, jako lesní pozemky s lesními porosty, oceněné dle podkladů z obdobných srovnatelných LHO, jako administrativní cena dle oceňovacího předpisu, pro účel určení výsledné obvyklé ceny.

Ocenění Oddíl 1 a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 – § 29, 32 § 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 20 % Úprava celkem: + 70 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Zemědělství) Koeficient úpravy dle §32 odst.1:

× × × ×

1,700 2,319 0,358 0,300

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 3 372

Cena [Kč]

Název Parc. č. pozemek ve zjed- PK 249 nodušené evidenci (35 + 0 × 0,007414) × 1,00 *) cena byla upravena na 20 Kč/m2

=

35,–

20,0000*

§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Zemědělské využití sníženo lokalizací – 10 % Úprava celkem: + 10 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×

67 440,–

1,100 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] ZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

–7– Název Parc. č. Výměra [m2] základní pozemek ve zjedno- PK 877 378 3,52 dušené evidenci pozemek ve zjedno- PK 878 1 906 4,48 dušené evidenci pozemek ve zjedno- PK 1406 683 1,16 dušené evidenci pozemek ve zjedno- PK 1407 633 1,16 dušené evidenci pozemek ve zjedno- PK 1408 248 4,48 dušené evidenci pozemek ve zjedno- PK 1455 403 1,16 dušené evidenci pozemek ve zjedno- PK 1456 546 1,16 dušené evidenci Součet: 4 797

upravená BPEJ 3,8720 75011

Cena [Kč] 1 463,62

4,9280 73211

9 392,77

1,2760 76811

871,51

1,2760 76811

807,71

4,9280 73211

1 222,14

1,2760 76811

514,23

1,2760 76811

696,70 14 968,68

Součet cen všech typů pozemků:

=

POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 – zjištěná cena:

82 408,68 Kč

82 408,68 Kč

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 – § 35 - § 42 Lesní porosty – § 35 - § 38 Výměra Skupina – název Parc. č. 2 240 m2 borovice – lesní porost smíšený 441/1 Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 120 roků [(33,90 – 16,94) × 0,862 + 16,94] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 70 % 31,56 Kč/m2 × 2 240 m2 × 70 % Úprava ceny – příloha č. 31 Výskyt souší v porostu mimo imisní lesy – Úprava ceny celkem: – Upravená cena: Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet Výměra Skupina – název 640 m2 smrk – lesní porost smíšený Zakmenění lesního porostu: 1,000

Parc. č. 441/1

Stáří Bonita Nákladová cena 70 r. 24 16,94 Kč 31,56 Kč/m2 =

49 485,30 Kč

= × × =

–4 948,53 Kč 44 536,77 Kč 0,750 1,000 33 402,58 Kč

10,00 % 10,00 %

Stáří Bonita Nákladová cena 70 r. 26 12,46 Kč


–8– Obmýtí: 120 roků [(62,80 – 12,46) × 0,518 + 12,46] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 20 % 38,54 Kč/m2 × 640 m2 × 20 % Úprava ceny – příloha č. 31 Výskyt souší v porostu mimo imisní lesy – Úprava ceny celkem: – Upravená cena: Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet Výměra Skupina – název Parc. č. 320 m2 modřín – lesní porost smíšený 441/1 Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 120 roků [(62,26 – 15,49) × 0,662 + 15,49] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 46,45 Kč/m2 × 320 m2 × 10 % Úprava ceny – příloha č. 31 Výskyt souší v porostu mimo imisní lesy – Úprava ceny celkem: – Upravená cena: Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet Parc. č. Výměra Skupina – název 2 2 407 m dub – lesní porost smíšený 441/1 Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 130 roků [(60,67 – 26,76) × 0,670 × 1 / 0,853 + 26,76] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 90 % 53,40 Kč/m2 × 2 407 m2 × 90 % Úprava ceny – příloha č. 31 Výskyt souší v porostu mimo imisní lesy – Úprava ceny celkem: – Upravená cena: Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet Výměra Skupina – název 268 m2 borovice – lesní porost smíšený Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 130 roků [(30,49 – 16,94) × 0,968 + 16,94] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 30,06 Kč/m2 × 268 m2 × 10 % Úprava ceny – příloha č. 31 Výskyt souší v porostu mimo imisní lesy Úprava ceny celkem: Upravená cena:

Parc. č. 441/1

38,54 Kč/m2 =

4 932,62 Kč

= × × =

–493,26 Kč 4 439,36 Kč 0,750 1,000 3 329,52 Kč

10,00 % 10,00 %


1 486,45 Kč

= × × =

–148,65 Kč 1 337,81 Kč 0,750 1,000 1 003,36 Kč

10,00 % 10,00 %


115 669,81 Kč

= × × =

–23 133,96 Kč 92 535,85 Kč 0,855 1,000 79 118,15 Kč

20,00 % 20,00 %

Stáří Bonita Nákladová cena 101 r. 24 16,94 Kč 30,06 Kč/m2

– –

=

805,51 Kč

=

–161,10 Kč 644,41 Kč

20,00 % 20,00 %


–9– Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet

× × =

0,855 1,000 550,97 Kč

Výměra Skupina – název Parc. č. 1 354 m2 borovice – lesní porost smíšený 441/2 Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 120 roků [(33,90 – 16,94) × 0,862 + 16,94] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 70 % 31,56 Kč/m2 × 1 354 m2 × 70 % Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet


Výměra Skupina – název Parc. č. 2 386 m smrk – lesní porost smíšený 441/1 Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 120 roků [(62,80 – 12,46) × 0,518 + 12,46] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 20 % 38,54 Kč/m2 × 386 m2 × 20 % Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet


Výměra Skupina – název Parc. č. 2 193 m modřín – lesní porost smíšený 441/1 Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 120 roků [(62,26 – 15,49) × 0,662 + 15,49] × 1,000 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 46,45 Kč/m2 × 193 m2 × 10 % Koeficient věkový Kv = 1,00 –0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet


Lesní porosty § 35 - § 38 – celkem:

31,56 Kč/m2 = × × =

29 912,09 Kč 0,750 1,000 22 434,07 Kč

38,54 Kč/m2 = × × =

2 974,99 Kč 0,750 1,000 2 231,24 Kč

46,45 Kč/m2 = × × =

896,52 Kč 0,750 1,000 672,39 Kč

=

142 742,28 Kč

LESNÍ POROSTY NA LESNÍCH POZEMCÍCH VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 – zjištěná cena:

142 742,28 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 – § 30


– 10 – §30 – Lesní pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 25: Tvar lesních pozemků – 5% Úprava celkem: – 5% × Koeficient prodejnosti Kp: × Název

Parc. č.

pozemek ve zjedno- PK 441/1 dušené evidenci pozemek ve zjedno- PK 441/2 dušené evidenci Součet:

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 5 870

5,23

SL T 4,9685 3S

1 933

5,23

4,9685

3S

7 803

0,950 1,000 Cena [Kč] 29 165,09 9 604,11 38 769,20

POZEMKY VE ZJEDNODUŠENÉ EVIDENCI-PARCELY PŮVOD POZEMKOVÝ KATASTR (PK), NA LV Č.53 – zjištěná cena:

38 769,20 Kč


– 11 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu

142 740,– Kč 121 180,– Kč 263 920,– Kč

Výsledná administrativní cena vlastnického práva k nemovitostem v k.ú. Nesměň u Ločenic, na LV č.53 pro porovnávací metodu ke stanovení obecné ceny : 270.000,–

Kč

Cena slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč

II. Ocenění nemovitosti – stanovení ceny obvyklé nemovitostí v k.ú. Nesměň u Ločenic, na LV č.53 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. „…ocenění výlučného vlastnického práva k nemovitostem ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Ocenění je vypracováno na těchto zásadách: „Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU SROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí ZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

– 12 – v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2008 a ze zjištěných údajů kupních cen začátkem roku 2009, viz přiložené kopie. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se obtížně dá najít v místě obdobná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat. Stanoveno průměrem a srovnáním prodejních cen v místě a čase podobných nemovitostí, které se pohybují v rozpětí od 10,- do 30,- Kč/m2, pozemek určený ÚP k zastavění cca 50,Kč/m 2 s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 6 měsíců propadly o 10 – 12 %. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná-v dražbě prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. V následné době poptávka po nemovitostech klesne a jejich ceny se ještě více sníží. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo podle pozemků a podle jejich druhu členění - majetkoprávní vztahy - ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) ZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

– 13 – -

zatřídění nemovitosti dle posudku, plochy pozemků, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu průměrné ceny v regionu korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce ceny pozemků dle obecné metodiky

Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena cestami zpevněnými a nezpevněnými, nemovitosti jsou situované v rovině a ve svahu, v extravilánu obce, na okraji k.ú. - VEL F = část obce je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 1 000, sousedí s k.ú. obce nad 2000 obyv., ale v lokalitě s obtížnou dopravní dostupností v zimním období a minimální infrastrukturou - SWOT = silné stránky - regionální napojení na spojení Ločenice-Velešín-České Budějovice-Český Krumlov - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce (35 km Č.Bud.) - obec má dobrou technickou vybaveností (kanalizace s ČOV, obecní vodovod pitné vody, školka, zdravotní středisko, pošta, Obecní úřad - přímá návaznost na rekreační oblast Novohradské Hory a okolí vodní nádrže Římov s řekou Malší = slabé stránky - nemovitosti v poměrně odlehlé části, v nadmořské výšce 544 m, v zimě s obtížnější dostupností - omezený příjezd (nezpevněná a zpevněná cesta) - obtížná identifikace v prostoru některých pozemků - pozemky jsou součástí vždy většího celku obdobných pozemků Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat (řeka Malše, Besednický a Chlumský potok). Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Ze schváleného územního plánu obce Ločenice, vydaného 12.11.2009, s účinností od 4.12.2009 vyplývá, že nemovitosti jsou dislokovány mimo obytnou zónu obce,


– 14 – nejsou určeny k zástavbě, pouze pozemek p.č.249 je označený jako zastavitelná plocha Z 14, plocha pro bydlení, ZPV 1, SV, bude v obvyklé ceně promítnuto jako zhodnocení. Obvyklá cena Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 460/2009 Sb. platné ke dni ocenění, průměrná cena dle vyhl.č.427/09 Sb.- 4,12 Kč/m2. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Nájemné zemědělských pozemků činí 1 % z průměrné ceny půdy, roční výnos z pozemků, předpoklad, že pozemky jsou pronajímány hospodařícímu subjektu. V tom případě výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí metodou věčné renty činí: Cv = roční výnos/0,07 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. V daném případě je vycházeno z porovnání dosažených nebo požadovaných cen u obdobných pozemků, kde se zjišťují ceny obchodovaných resp. inzerovaných obdobných nemoviZNALECKÝ POSUDEK Č.809 - 82/10, 18.12.2010

– 15 – tostí. Pozemky ve výše uvedených druzích se míně obchodují prostřednictví, realitních kanceláří, častěji dochází k převodu mezi nájemcem a pronajimatelem, dále pak jednotlivé subjekty obchodují pozemky přímo mezi sebou neboť se jedná o účelové převody, kdy nabyvatel má zájem o koupi konkrétní plochy, neboť chce na ní hospodařit. Při prodeji pozemků jako celku mám za to, že by požadovaná cena za metr čtvereční byla jakousi průměrnou cenou těchto krajních hodnot, s přihlédnutím k právním vztahům. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 16 –

Závěr znalce : Obec Nesměň (544 metrů nad mořem), která tvoří spolu s Ločenicemi jednu katastrální obec, leží v kotlině mezi horou Todeňskou a Besednickou, ve vzdálenosti asi 21 km od Českých Budějovic. Nejvyšším bodem u Nesměně je místo, kde dnes stojí vodárna (ta je dobře viditelná ze silnice spojující Besednice s Ločenicemi). V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou užívané pro účel původního určení jako zemědělské - 10,- Kč/m 2, pozemky užívané jako lesní - 30,- Kč/m 2, pozemek p.č.249 je označený jako zastavitelná plocha Z 14, plocha pro bydlení, ZPV 1, SV - 50,Kč/m2. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je blízkost statutárního města České Budějovice města Kaplice, objekt leží poblíž atraktivní rekreační oblasti Přírodního parku Novohradské Hory, lokalita je dobře technicky vybavená (kanalizace s ČOV), s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče, nemovitosti jsou dobře pronajímatelné. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí ve výlučném vlastnictví, k.ú. Nesměň u Ločenic na LV č.53 podle odborného odhadu znalce činí :

452.690,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesátdvatisícešestsetdevadesát Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, k.ú. Nesměň u Ločenic, na LV č.53 podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, k.ú. Nesměň u Ločenic, na LV č.53, které, dle odborného názoru znalce prodejem z dražby nezaniknou: na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

V Českých Budějovicích, 18.12.2010 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 17 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 809 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č.77/10 podle připojené likvidace.


– 18 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy k řízení objednatelem. 5 1 1 4 4 2

x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie mapy katastrálního území s vyznačením umístění pozemků A4 kopie mapy PK A4 kopie ortomapy A4 srovnatelná nemovitost


10

Recommend Documents