10

Znalecký posudek č. 772 - 45/10 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění podílu id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí - pozemků v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob ( 1/2 povinný Dušan Nespala). Jedná se pozemky p.č.12198/26, 12198/63, 12198/116, 12198/117, 12198/133,12198/141, 12198/175, 12198/221, 12198/222, 12198/223 a 12198/225 vedené v KN jako orná půda ZPF s BPEJ. Pozemky jsou vedeny na LV č.23912. Uvedené nemovitosti jsou dislokované v místní části Severní předměstí, městské části Roudná, v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Dislokace pozemků je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech existuje dle výpisu z KN nařízení k exekuci a na některých věcné břemeno „chůze a jízdy“, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 76 EX 1069/09 - 17.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 8 Mgr.Michal Rudý soudní exekutor Přípotoční 1519/10c 101 00 P r a h a 10 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.76 EX 1069/09-17 ze dne: 20.05.2010, převzato 26.05.2010 vystavil: Mgr. Kristýna Olšová, exekutorská koncipientka, pověřená soudním exekutorem

Účel posudku: zjistit podíl id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí (povinný z exekuce Dušan Nespala), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/20001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) dle stavu ke dni 28.05.2010 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10

Posudek obsahuje 25 stran a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českých Budějovicích, 31.05.2010

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění podílu id 1/2 obvyklé ceny nemovitostí - pozemků v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob ( 1/2 povinný Dušan Nespala). Jedná se pozemky p.č.12198/26, 12198/63, 12198/116, 12198/117, 12198/133,12198/141, 12198/175, 12198/221, 12198/222, 12198/223 a 12198/225 vedené v KN jako orná půda ZPF s BPEJ. Pozemky jsou vedeny na LV č.23912. Uvedené nemovitosti jsou dislokované v místní části Severní předměstí, městské části Roudná, v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Dislokace pozemků je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízení k exekuci a na některých věcné břemeno „chůze a jízdy“, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení o ustanovení znalce č.j. 76 EX 1069/09 - 17. Kopie katastrálních map, ortomapy a fotomapy s vyznačením pozemků jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v přílohách posudku.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno za přítomnosti povinného dne 28.05.2010 s informacemi od sousedů a úředních osob. Konkrétní termín bylo předem možné domluvit, způsob zaměření a termín byl oznámený objednateli.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň-město, LV č.23912, z 24.05.2010 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň-město, z 26.05.2010 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PRAHA 8 z 20.05.2010, č.j. 76 EX 1069/09-17 - údaje sdělené objednavatelem, zjištěné na KN a při místní fyzické prohlídce a zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Podíloví spoluvlastníci nemovitostí : LV č.23912 1/2 Renáta N e s p a l o v á (706204/2031), bytem Plzenecká 1130/71, 326 00 Plzeň 26 1/2 Dušan N e s p a l a

(680922/6303), bytem Plzenecká 1130/71, 326 00 Plzeň 26

povinný z exekuce

ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

–3–

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná dokumentace, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné zpracovatelem na KN, výpisy a listiny z KN a kopie katastrální mapy a ortomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny osobně zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje, dle možností zpřístupnění venkovních prostorů za přítomnosti povinného, datum konečné prohlídky oznámeno objednateli.

6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č. 23912 Pozemky jsou dislokované v zastavěné části obce, v městské části Severní předměstí, místní část Roudná, dle možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě dle katastrálních map a ortomap. Jsou součástí rozsáhlého zahradnického komerčního areálu, s prodejními a pěstebními plochami, příjezdovými komunikacemi, v celé ploše pozemků vedených v KN jako orná půda. Součástí posudku jsou venkovní úpravy a trvalé porosty. Zemědělské pozemky jsou bonitované, jsou využívané pro výše popsaný komerční účel, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě areálu. Dle získaných informací na Magistrátu města jsou dle schváleného ÚPMP a aktuální verse ÚP z 9.12.2009 určeny jako plochy PS (“parky se sportovním zařízením“), nejsou určeny k zastavěné, nejsou stavebními pozemky. Na oceňovaných pozemcích p.č.12198/221, 12199/222 a 12198/223 vázne dle výpisu z KN „věcné břemeno chůze a jízdy“. Povinným z VB jsou spoluvlastníci uvedených pozemků a oprávněným z VB je vlastník pozemku p.č.12198/224 a naopak. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosta (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty. Pozemky jsou dislokované v zastavěné místní části Roudná, poblíž řek Mže a Berounka, jsou krajní a vnitřní v areálu, součástí stejného druhu okolních a jiných pozemků s nimiž sousedí, jsou přístupné příjezdovou zpevněnými a nezpevněnou místními komunikacemi areálu s návazností na místní městskou páteřní komunikaci ulice Na Roudné, směr centrum města s návazností na státní komunikace do všech směrů, viz. přehledná mapa v příloze. Při povodňových záplavách v roce 2002 byly pozemky zaplaveny, ale nedošlo k žádnému splavení půdy. Byly poškozeny pouze movité věci na pozemcích. Členění druhů pozemků je provedeno v posudku na oddíly, dle účelu a způsobu využití.


–4–

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Pozemky 1) POZEMKY PRODEJNÍ PLOCHY, NA LV Č.23912

Oddíl 2 b) Pozemky 1) POZEMKY PĚSTEBNÍ, NA LV Č.23912

Oddíl 3 c) Pozemky 1) POZEMKY ZPEVNĚNÉ PLOCHY, NA LV Č.23912

Oddíl 4 d) Objekty 1) Zpevněné plochy 2) Plot, pletivo 3) Vrátka kovová 4) Plotová vrata

Oddíl 5 e) Věcná břemena – posuzovaná jako „závada„ 1) Věcné břemeno práva chůze a jízdy


–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.

I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň 1, Plzeň 1

Oddíl 1 A. POZEMKY - PRODEJNÍ PLOCHY, V K.Ú. PLZEŇ-MĚSTO, NA LV Č.23912, ZPF S BPEJ

Popisy objektů a) Pozemky 1) POZEMKY PRODEJNÍ PLOCHY, NA LV Č.23912 Předmětem zjištění obecné ceny nemovitosti je hodnota id 1/2 spoluvlastnického práva k pozemkům ve vlastnictví povinného z exekuce (Dušan Nespala) Pozemky jsou dislokované v zastavěné části obce, v městské části Severní předměstí, místní část Roudná, dle možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě dle katastrálních map a ortomap. Jsou osazeny v levé horní části rozsáhlého zahradnického areálu a slouží jako prodejní plochy výpěstků a zahradnických potřeb, v celé ploše jsou vedeny v KN jako orná půda. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy (zpevněné plochy a oplocení), nehodnotí se trvalé porosty (určené výpěstky k prodeji nejsou trvalými porosty). Zemědělské pozemky jsou bonitované, jsou využívané pro výše popsaný komerční účel, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě areálu. Na oceňovaných pozemcích p.č.12198/221, 12199/222 a 12198/223 vázne dle výpisu z KN „věcné břemeno chůze a jízdy“. Povinným z VB jsou spoluvlastníci uvedených pozemků a oprávněným z VB je vlastník pozemku p.č.12198/224 a naopak. Nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

Oddíl 2 B. POZEMKY - PĚSTEBNÍ PLOCHY, V K.Ú. PLZEŇ-MĚSTO, NA LV Č.23912, ZPF S BPEJ


–6–

Popisy objektů b) Pozemky 1) POZEMKY PĚSTEBNÍ, NA LV Č.23912 Předmětem zjištění obecné ceny nemovitosti je hodnota id 1/2 spoluvlastnického práva k pozemkům ve vlastnictví povinného z exekuce (Dušan Nespala) Pozemky jsou dislokované v zastavěné části obce, v městské části Severní předměstí, místní část Roudná, dle možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě dle katastrálních map a ortomap. Jsou osazeny v levé spodní části rozsáhlého zahradnického areálu a slouží jako místní komunikace, v celé ploše jsou vedeny v KN jako orná půda. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy (zpevněné plochy). Zemědělské pozemky jsou bonitované, jsou využívané pro výše popsaný komerční účel, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě areálu. Na oceňovaných pozemcích nevázne dle výpisu z KN žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

Oddíl 3 C. POZEMKY - ZPEVNĚNÉ PLOCHY, V K.Ú. PLZEŇ-MĚSTO, NA LV Č.23912, ZPF S BPEJ

Popisy objektů c) Pozemky 1) POZEMKY ZPEVNĚNÉ PLOCHY, NA LV Č.23912 Předmětem zjištění obecné ceny nemovitosti je hodnota id 1/2 spoluvlastnického práva k pozemkům ve vlastnictví povinného z exekuce (Dušan Nespala) Pozemky jsou dislokované v zastavěné části obce, v městské části Severní předměstí, místní část Roudná, dle možností zjistitelného vyznačení v terénu na místě dle katastrálních map a ortomap. Jsou osazeny v levé spodní části rozsáhlého zahradnického areálu a slouží jako místní komunikace a zpevněné plochy, v celé ploše jsou vedeny v KN jako orná půda. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy (zpevněné plochy). Zemědělské pozemky jsou bonitované, jsou využívané pro výše popsaný komerční účel, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě areálu. Na oceňovaných pozemcích nevázne dle výpisu z KN žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými prosty (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty.

Oddíl 4 D. VENKOVNÍ ÚPRAVY A TRVALÉ POROSTY NA POZEMCÍCH, V K.Ú. PLZEŇ, NA LV Č.23912

Popisy objektů d) Objekty 1) Zpevněné plochy Zpevněná plocha přístupových ploch a příjezdových komunikací ploch kolem pozemků, živičný koberec. 2) Plot, pletivo Drátěný plot ohraničující prodejní pozemky, poplastované kovové pletivo na ocelové sloupky, do betonových patek, výška 170 cm. ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

–7–

3) Vrátka kovová Kovová vrátka vstupní v levém oplocení do ocelových sloupků, pro přístup na prodejní plochy. 4) Plotová vrata Plotová vrata v levém a čelním oplocení, kovová pro vjezd na prodejní a pěstební plochy, pletivo do kovového rámu.

Oddíl 5 E. ZÁVADA-VĚCNÁ BŘEMENA VÁZNOUCÍ NA POZEMCÍCH V K.Ú. PLZEŇ, NA LV Č.2391

Popisy objektů e) Věcná břemena 1) Věcné břemeno práva chůze a jízdy Věcné břemeno omezující spoluvlastnické právo k pozemkům p.č.12198/221, 12198/222 a 12198/223, spoluvlastníci mají povinnost pro oprávněné vlastníky z p.č.12198/224, dle Kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze 17.10.2001, právní účinky vkladu ke dni 29.102001 věcné břemeno „chůze a jízdy“, věcné břemeno váže kteréhokoliv nového nabyvatele nemovitostí. Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení ročního užitku, je doporučeno použít paušálních 10.000,- Kč.

Ocenění Oddíl 1 a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) POZEMKY PRODEJNÍ PLOCHY, NA LV Č.23912 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 100–250 tisíci obyvateli – vlastní území + 240 % Úprava celkem: + 240 % × Koeficient prodejnosti Kp: × 2 Jedn. cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ orná půda 12198/26 1 290 9,16 31,1440 45600 orná půda 12198/133 185 9,16 31,1440 45600 orná půda 12198/141 26 9,16 31,1440 45600 orná půda 12198/221 11 9,16 31,1440 45600 orná půda 12198/222 100 9,16 31,1440 45600 orná půda 12198/223 23 9,16 31,1440 45600 orná půda 12198/225 692 9,16 31,1440 45600 Součet: 2 327 POZEMKY PRODEJNÍ PLOCHY, NA LV Č.23912 – zjištěná cena:

3,400 1,000 Cena [Kč] 40 175,76 5 761,64 809,74 342,58 3 114,40 716,31 21 551,65 72 472,08 72 472,08 Kč


–8–

a.2) Indexová metoda a.2.1) POZEMKY PRODEJNÍ PLOCHY, NA LV Č.23912 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Jsou osazeny v levé horní části rozsáhlého zahradnického areálu a slouží jako prodejní plochy výpěstků a zahradnických potřeb, v celé ploše jsou vedeny v KN jako orná půda. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy (zpevněné plochy a oplocení), nehodnotí se trvalé porosty (určené výpěstky k prodeji nejsou trvalými porosty). Zemědělské pozemky jsou bonitované, jsou využívané pro výše popsaný komerční účel, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě areálu. orná půda p.č.: 12198/26 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 9,16 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce 100 000 až 200 000 obyvatel 1,50 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 2,437 500 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 22,33 2 Výměra pozemku: m 1 290,00 Cena pozemku Kč 28 805,70 orná půda p.č.: 12198/133 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 9,16 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce 100 000 až 200 000 obyvatel 1,50 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 2,437 500 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 22,33 Výměra pozemku: m2 185,00 Cena pozemku Kč 4 131,05 orná půda p.č.: 12198/141 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 9,16 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce 100 000 až 200 000 obyvatel 1,50 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

–9– F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/221 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/222 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/223 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,00 2,437 500 22,33 26,00 580,58

Kč/m2

9,16

průměrná stavebně částečně připravený 100 000 až 200 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 11,00 245,63

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 100,00 2 233,–

Kč/m2

9,16


1,00

ZJC

ZJC

ZJC

1,00

1,00

1,00 1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 23,00 513,59


– 10 – orná půda p.č.: 12198/225 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

Kč/m2

9,16


1,00

ZJC

Výsledná cena pozemků: = POZEMKY PRODEJNÍ PLOCHY, NA LV Č.23912 – zjištěná cena:

1,00 1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 692,00 15 452,36 51 961,91 Kč 51 961,91 Kč

Oddíl 2 b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) POZEMKY PĚSTEBNÍ, NA LV Č.23912 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 100–250 tisíci obyvateli – vlastní území + 240 % Úprava celkem: + 240 % × Koeficient prodejnosti Kp: × 2 Jedn. cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ orná půda 12198/116 655 9,16 31,1440 45600 orná půda 12198/117 1 271 9,16 31,1440 45600 Součet: 1 926 POZEMKY PĚSTEBNÍ, NA LV Č.23912 – zjištěná cena:

3,400 1,000 Cena [Kč] 20 399,32 39 584,02 59 983,34 59 983,34 Kč

b.2) Indexová metoda b.2.1) POZEMKY PĚSTEBNÍ, NA LV Č.23912 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Jsou osazeny v levé horní části rozsáhlého zahradnického areálu a slouží jako pěstební plochy výpěstků, v celé ploše jsou vedeny v KN jako orná půda. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy (zpevněné plochy)a trvalé porosty. Zemědělské pozemky jsou bonitované, jsou využívané pro výše popsaný komerční účel, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě areálu. orná půda p.č.: 12198/26 ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

– 11 – Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/133 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/141 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/221 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 1 290,00 28 805,70

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 185,00 4 131,05

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 26,00 580,58

Kč/m2

9,16

průměrná stavebně částečně připravený 100 000 až 200 000 obyva-

1,00

ZJC

ZJC

ZJC

ZJC

1,00

1,00

1,00

1,00 1,50


– 12 –

D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/222 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/223 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/225 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku

tel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 11,00 245,63

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 100,00 2 233,–

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 23,00 513,59

Kč/m2

9,16

průměrná stavebně částečně připravený 100 000 až 200 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2

1,00

ZJC

ZJC

ZJC

1,00

1,00

1,00 1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33


– 13 – m2 Kč

Výměra pozemku: Cena pozemku Výsledná cena pozemků: POZEMKY PĚSTEBNÍ, NA LV Č.23912 – zjištěná cena:

692,00 15 452,36 =

51 961,91 Kč 51 961,91 Kč

Oddíl 3 c) Pozemky c.1) Vyhláška 460/2009 Sb. c.1.1) POZEMKY ZPEVNĚNÉ PLOCHY, NA LV Č.23912 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 100–250 tisíci obyvateli – vlastní území + 240 % Úprava celkem: + 240 % × 3,400 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,000 2 Jedn. cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 12198/63 587 9,16 31,1440 45600 18 281,53 orná půda 12198/175 185 9,16 31,1440 45600 5 761,64 Součet: 772 24 043,17 POZEMKY ZPEVNĚNÉ PLOCHY, NA LV Č.23912 – zjištěná cena: 24 043,17 Kč c.2) Indexová metoda c.2.1) POZEMKY ZPEVNĚNÉ PLOCHY, NA LV Č.23912 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Jsou osazeny v levé horní části rozsáhlého zahradnického areálu a slouží jako pěstební plochy výpěstků a zahradnických potřeb, v celé ploše jsou vedeny v KN jako orná půda. Příslušenstvím pozemků jsou venkovní úpravy (zpevněné plochy). Zemědělské pozemky jsou bonitované, jsou využívané pro výše popsaný komerční účel, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě areálu. orná půda p.č.: 12198/26 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 9,16 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce 100 000 až 200 000 obyvatel 1,50 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 2,437 500 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 22,33 2 Výměra pozemku: m 1 290,00 ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

– 14 – Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/133 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/141 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/221 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/222 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura

Kč

28 805,70

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 185,00 4 131,05

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 26,00 580,58

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 11,00 245,63

Kč/m2

9,16

ZJC

ZJC

ZJC

ZJC průměrná

1,00

1,00

1,00

1,00


– 15 – B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/223 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku orná půda p.č.: 12198/225 Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

stavebně částečně připravený 100 000 až 200 000 obyvatel obytné domy velmi dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 100,00 2 233,–

Kč/m2

9,16


1,00

1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 23,00 513,59

Kč/m2

9,16


1,00

ZJC

ZJC

Výsledná cena pozemků: = POZEMKY ZPEVNĚNÉ PLOCHY, NA LV Č.23912 – zjištěná cena:

1,00

1,00

1,00 1,50 1,30 1,25 1,00 2,437 500 22,33 692,00 15 452,36 51 961,91 Kč 51 961,91 Kč


– 16 –

Oddíl 4 d) Objekty d.1) Vyhláška 460/2009 Sb. d.1.1) Zpevněné plochy – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 8.4.5. Plochy z betonu asfaltového tl.50 mm: 906,00 m2 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 0,380 (Inženýrské stavby)

Ocenění Základní cena: 906,00 m2 × 475,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 25 / (25 + 30) = 45,455 % Odpočet opotřebení: 407 802,24 Kč × 45,455 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Zpevněné plochy – zjištěná cena:

430 350,– Kč × × × =

1,1000 2,2670 0,3800 407 802,24 Kč

– =

185 366,51 Kč 222 435,73 Kč 222 435,73 Kč

d.1.2) Plot, pletivo – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek, nátěr: 229,00 m2 PP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 1,356 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 229,00 m2 PP × 290,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

66 410,– Kč × × × =

1,1000 2,3190 1,3560 229 713,54 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

– 17 – Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 10 / (10 + 20) = 33,333 % Odpočet opotřebení: 229 713,54 Kč × 33,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Plot, pletivo – zjištěná cena:

– =

76 570,41 Kč 153 143,13 Kč 153 143,13 Kč

d.1.3) Vrátka kovová – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,412 (Zemědělství)

Ocenění Základní cena: 1 ks × 1 450,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 10 / (10 + 15) = 40,000 % Odpočet opotřebení: 1 523,91 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Vrátka kovová – zjištěná cena:

1 450,– Kč × × × =

1,1000 2,3190 0,4120 1 523,91 Kč

– =

609,56 Kč 914,35 Kč 914,35 Kč

d.1.4) Plotová vrata – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků: 1 ks Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 1,356 (Rodinné domy)

Ocenění Základní cena: 1 ks × 3 420,– Kč/ks Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

3 420,– Kč × × × =

1,1000 2,3190 1,3560 11 829,85 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

– 18 – Předpokládaná další životnost: 55 roků Opotřebení: 100 × 10 / (10 + 55) = 15,385 % Odpočet opotřebení: 11 829,85 Kč × 15,385 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Plotová vrata – zjištěná cena:

– =

1 820,02 Kč 10 009,83 Kč 10 009,83 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Zpevněné plochy 2) Plot, pletivo 3) Vrátka kovová 4) Plotová vrata Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

407 802,24 Kč 229 713,54 Kč 1 523,91 Kč 11 829,85 Kč 650 869,54 Kč 650 870,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Zpevněné plochy 2) Plot, pletivo 3) Vrátka kovová 4) Plotová vrata Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

222 435,73 Kč 153 143,13 Kč 914,35 Kč 10 009,83 Kč 386 503,04 Kč 386 500,– Kč

Oddíl 5 - ZÁVADA e) Věcné břemeno práva chůze a jízdy – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Věcné břemeno omezující spoluvlastnické právo k pozemkům p.č.12198/221, 12198/222 a 12198/223, spoluvlastníci mají povinnost pro oprávněné vlastníky z p.č.12198/224, dle Kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze 17.10.2001, právní účinky vkladu ke dni 29.102001 věcné břemeno „chůze a jízdy“, věcné břemeno váže kteréhokoliv nového nabyvatele nemovitostí. Dle znění §18 odst.5, zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku je problém ve stanovení ročního užitku, je doporučeno použít paušálních 10.000,- Kč. Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč Hodnota věcného břemene - závady:

=

–10 000,– Kč


– 19 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen - závady Celková cena podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou

386 500,– 156 500,– –10 000,– 533 000,– 155 890,–

Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 nemovitostí v k.ú. Plzeň, v KN na LV č.23912 podle odborného odhadu znalce činí : 700.000,– Kč Cena slovy: sedmsettisíc Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického práva podílu id 1/2 k nemovitostem v k.ú. Plzeň, vedených v KN na LV č.23912 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU ) Při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

– 20 – - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - vybavení a příslušenství - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných začátkem roku 2010 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2010, viz přiložené kopie. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, případně s konsultacemi s realitními kancelářemi Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je velmi hypotetické, protože se nedá najít v místě obdobná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Původní kupní cena nemovitosti v roce 2001 byla cca 120,- Kč/m2 . Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka je v rovnováze s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. "Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více ZNALECKÝ POSUDEK Č.772 - 45/10 , 31.05.2010

– 21 – sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky po nových bytech až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, Z.P., O.P., opotřebení, stáří, technická infrastruktura a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny Z.P. v regionu - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce je vybavena veškerými inženýrskými sítěmi s možností napojení na plyn, příjezdová cesta je zpevněná, nemovitosti jsou situované v rovině nedaleko frekventované městské komunikace, v intravilánu obce v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 200 000, s lokalitou s výbornou dopravní dostupností a infrastrukturou - SWOT = silné stránky - regionální napojení na spojení do všech směrů, cca 20 minut chůze do centra - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - obec je v intravilánu statutárního města - přímá návaznost na rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím - město s velkým přísunem návštěvníků - stavby v zóně bydlení, současně s možností rozšíření využitelnosti ploch


– 22 – = slabé stránky - nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví - není zpevněný příjezd k některým pozemkům - přilehlá frekventovaná komunikace - věcné břemeno na některých pozemcích - zátopové pásmo 100-leté vody Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla, dle zjištění v povodňových mapách řeky Berounky, nemovitost cca 2,5 m pod hladinou záplavové vlny. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2007 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Ze schváleného územního plánu obce vyplývá, že nemovitosti jsou dislokovány v obytné zóně obce, s využitelností ploch PS (parky a sportoviště). Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 460/2009 Sb. platné ke dni ocenění. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 23 –

Závěr znalce : v úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, mají standardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí, možnost využití ke standardnímu komerčnímu stávajícímu využití zahradnické a pěstební výroby. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou je blízkost centra statutárního města, blízká návaznost na atraktivní rekreační oblasti, přírodního koupaliště, cyklostezky, možnost vodáckých sportů atd., lokalita je výborně technicky vybavená, s dobrou dopravní obslužností, dostupností lékařské péče, dobře pronajímatelná. Znalec se na základě uvedených podkladů domnívá, že obvyklá cena oceňovaných nemovitostí ( celková plocha pozemků = 5025 m2 ) je vyšší než cena stanovená administrativním způsobem. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

Obvyklá celková cena nemovitostí v k.ú. Plzeň, vedených v KN na LV č.23912, podle odborného odhadu znalce činí :

900.000,– Kč Cena slovy: devětsettisíc Kč

Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Renáta Nespalová Dušan Nespala (povinný z exekuce)

Vlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 450 000,– Kč 450 000,– Kč

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu id ½ povinného k nemovitostem v k.ú. Plzeň, vedených v KN na LV č.23912, podle odborného odhadu znalce činí :

450.000,– Kč Cena slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč

V Českých Budějovicích, 31.05.2010 Ing. Milan Paleček Opatovická 27 370 10 České Budějovice 10


– 24 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 772 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 38/10 podle připojené likvidace.


– 25 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem. 5 4 5 1 2 3 4 3

x x x x x x x x

A4 (3 listy) výpisy z KN A4 kopie Kupní smlouvy o zřízení VB A4 kopie katastrální mapy A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální ortomapy A4 kopie fotomapy Earth A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti


10

Recommend Documents