Znalecký posudek č. 4571 - 026/10 o obvyklé ceně nemovitosti pozemku parcelní číslo 1200/2 - zahrada, katastrální území Dolany u Olomouce, obec Dolany, okres Olomouc. List vlastnictví 247. Č.j.: 56 Ex 3172/07-57
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská 73 602 00 Brno
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce.
Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 05.03.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870, 603289224 Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a dále 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 07.03.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti pozemku parcelní číslo 1200/2 - zahrada, katastrální území Dolany u Olomouce, obec Dolany, okres Olomouc. List vlastnictví 247. Č.j.: 56 Ex 3172/07-57
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: zahrada parcelní číslo 1200/2 Dolany u Olomouce 783 16 Dolany Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Dolany u Olomouce
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 05.03.2010 za přítomnosti vlastníka a znalce Ing. Jana Štěpánka.
4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, List vlastnictví 247 pro katastrální území Dolany u Olomouce, ze dne 14.07.2009. Řízení PÚ: 13660/2009-805. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území Dolany u Olomouce, ze dne 14.07.2009, zakázka číslo 13660/2009-805. - Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorského úřadu Brno-město, o ustavení znalcem, č.j.: 56 Ex 3172/07-57, ze dne 09.02.2010. - Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v okrese Olomouc i v obci Dolany u Olomouce, získané z internetového realitního serveru „S Reality”. - On-line databáze cen porovnatelných nemovitostí „Ceny nemovitostí” licencovaná od firmy PLUTO-OLT s.r.o. Praha (softwarová firma), která obsahuje podprogramy validace kupní ceny, výběr porovnatelných nemovitostí, vývojové trendy (tabulky a grafy vývoje cen). - Informace a údaje sdělené znalci při místním šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 05.03.2010.
-3-
5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 247 pro katastrální území Dolany u Olomouce, je vlastníkem nemovitosti : Lenoch Jan, Dobřečov 101, 793 44 Horní Město
RČ 500429/062
6. Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace, stavební povolení, ani kolaudační rozhodnutí nebyly znalci předloženy. Jedná se o ocenění pouze zemědělského pozemku samostatné zahrady v katastrálním území Dolany u Olomouce. K dispozici jsou pouze podklady z Katastru nemovitostí. Pozemek stále slouží jako samostatná zahrada a takto bude pozemek i oceněn. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je zemědělský pozemek samostatné zahrady parcelní číslo 1200/2, malá vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty na pozemku, vše v katastrálním území Dolany u Olomouce. Pozemek je v Katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku zahrada. Na tomto pozemku se nevyskytuje žádná hlavní stavba, pozemek je oplocen. Pozemek tedy bude oceněn dle bonitních jednotek (BPEJ) s přirážkou za polohu, indexovou metodou a také porovnávací metodou.
7. Obsah posudku: a) Vedlejší stavby a1) Kolna na nářadí b) Venkovní úpravy b1) Plot ze strojového pletiva b2) Vrátka pro pěší c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemek zahrady
-4-
8. Popis objektů a pozemků: a) Vedlejší stavby a1) Kolna na nářadí Na pozemku p.č. 1200/2 se nenachází žádná stavba hlavní, je zde pouze stará dřevěná kolna na nářadí. Základy jsou patky položené na terenu. Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné trámkové jednostranně obité prkny. Zastropení tvoří konstrukce pultové střechy. Krytina střechy je plechová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Povrchové úpravy nejsou provedeny. Dveře jsou dřevěné svlakové, okno není. Podlaha je z prken. Ostatní konstrukce a vybavení nejsou. Stáří kolny je asi 41 roků, údržba je dlouhodobě zanedbaná, opotřebení je značné. b) Venkovní úpravy b1) Plot ze strojového pletiva Zahrada je oplocena starými ploty ze strojového pletiva, které jsou již značně opotřebované. b2) Vrátka pro pěší V čelním oplocení jsou osazena vrátka pro pěší, která jsou kovové konstrukce s výplní ze strojové-ho pletiva. c) Porosty c1) Trvalé porosty Na pozemku parcelní číslo 1200/2 se nacházejí trvalé porosty ovocné, které jsou přestárlé, neudržované a neošetřované. Část trvalých porostů na pozemku již byla v minulosti vykácena. d) Pozemky d1) Pozemek zahrady Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek samostatné zahrady v obci Dolany a v kata-strálním území Dolany u Olomouce, t.j. v „ostatní” obci se 2.459 obyvateli (dle Malého lexikonu měst a obcí ČR pro rok 2010). Jedná se o pozemek zahrady, který je skutečně takto i využíván. Pozemek bude oceněn dle BPEJ s přirážkou za polohu, indexovou metodou a také porovnávací metodou. Průměrná administrativní cena zemědělských pozemků v katastrálním území Dolany u Olomouce je 10,51 Kč/m2, průměrná cena obvyklá při uskutečněných převodech samostatných zahrad se pohybuje v rozmezí 150,0 Kč/m2 až 250,0 Kč/m2.
-5-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Zjištěná cena a) Vedlejší stavby a1) Kolna na nářadí - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ F dřevěná jednostranně obíjená nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: vrchní stavba: 1,7*1,1*1,9 zastřešení: 1,7*1,1*0,2/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
3,55 m3 0,19 m3 3,74 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
patky jednostranně obíjené pultová střecha plechová pozinkovaný plech chybí dřevěné svlakové chybí prkna chybí
Hodnocení standardu P S S S S C S C S C
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře
Hodnocení standardu P S S S S C S
Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,82 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 1,00 1,60 0,00 0,00 1,00 3,70
-6-
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:
C S C
1,40 10,80 4,00
100,00 100,00 100,00
0,00 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 10,80 0,00 84,12 0,8412
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
970,- Kč/m3 0,8412 0,8500 2,1210 0,4660
Základní cena upravená
=
685,51 Kč/m3
Plná cena:
3,74 m3 * 685,51 Kč/m3
=
2 563,81 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 50 = 82,000 %
-
2 102,32 Kč
Kolna na nářadí - zjištěná cena
=
461,49 Kč
b) Venkovní úpravy b1) Plot ze strojového pletiva - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Plocha: 1,5*(13,6+26,7) = 60,45 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 60,45 m2 * 240,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
14 508,- Kč 0,8500 2,1730 0,4660
Plná cena:
=
12 487,40 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 45 = 91,111 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
10 614,29 Kč
Plot ze strojového pletiva - zjištěná cena
=
1 873,11 Kč
-7-
b2) Vrátka pro pěší - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
1 450,- Kč 0,8500 2,1730 0,4660
Plná cena:
=
1 248,05 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 45 = 91,111 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
1 060,84 Kč
Vrátka pro pěší - zjištěná cena
=
187,21 Kč
c) Porosty c1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Jabloň - Čk 41 Višeň 41 Švestka 41 Meruňka 41 Mirabelka 41 Součet Koeficient prodejnosti Kp: Celkem - ovocné dřeviny Trvalé porosty - zjištěná cena
Počet / Výměra 8 ks 1 ks 1 ks 1 ks 1 ks
Jedn. cena Úprava [Kč/jedn.] [%] 70,00 -60% 70,00 -60% 70,00 -60% 70,00 -60% 70,00 -60%
Upr. cena [Kč/jedn.] min .70,00 min .70,00 min .70,00 min .70,00 min .70,00 * =
Cena [Kč] 560,00 70,00 70,00 70,00 70,00 840,00 1,00 840,00 840,- Kč
-8-
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Kolna na nářadí b) Venkovní úpravy b1) Plot ze strojového pletiva b2) Vrátka pro pěší c) Trvalé porosty
=
460,- Kč
= = =
1 870,- Kč 190,- Kč 840,- Kč
Zjištěná cena objektů činí celkem
3 360,- Kč
Věcná hodnota a) Vedlejší stavby a1) Kolna na nářadí - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ F dřevěná jednostranně obíjená nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: vrchní stavba: 1,7*1,1*1,9 zastřešení: 1,7*1,1*0,2/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
3,55 m3 0,19 m3 3,74 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
patky jednostranně obíjené pultová střecha plechová pozinkovaný plech chybí dřevěné svlakové chybí prkna chybí
Hodnocení standardu P S S S S C S C S C
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-9-
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů C 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,30 31,90 21,20 11,10 1,60 6,00 3,70 1,40 10,80 4,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,82 1,00 31,90 1,00 21,20 1,00 11,10 1,00 1,60 0,00 0,00 1,00 3,70 0,00 0,00 1,00 10,80 0,00 0,00 84,12
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,8412
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
970,- Kč/m3 0,8412 0,8500 2,1210
Základní cena upravená
=
1 471,06 Kč/m3
=
5 501,76 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 50 = 82,000 %
-
4 511,44 Kč
Kolna na nářadí - zjištěná cena
=
990,32 Kč
Plná cena:
3,74 m3 * 1 471,06 Kč/m3
b) Venkovní úpravy b1) Plot ze strojového pletiva - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Plocha: 1,5*(13,6+26,7) = 60,45 m2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 60,45 m2 * 240,- Kč/m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * *
14 508,- Kč 0,8500 2,1730
Plná cena:
=
26 797,- Kč
- 10 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 45 = 91,111 %
-
24 415,01 Kč
Plot ze strojového pletiva - zjištěná cena
=
2 381,99 Kč
b2) Vrátka pro pěší - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva,vč.sloupků Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * *
1 450,- Kč 0,8500 2,1730
Plná cena:
=
2 678,22 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 45 = 91,111 %
-
2 440,15 Kč
Vrátka pro pěší - zjištěná cena
=
238,07 Kč
c) Porosty c1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Jabloň - Čk 41 Višeň 41 Švestka 41 Meruňka 41 Mirabelka 41 Součet Koeficient prodejnosti Kp: Celkem - ovocné dřeviny Trvalé porosty - zjištěná cena
Počet / Výměra 8 ks 1 ks 1 ks 1 ks 1 ks
Jedn. cena Úprava [Kč/jedn.] [%] 70,00 -60% 70,00 -60% 70,00 -60% 70,00 -60% 70,00 -60%
Upr. cena [Kč/jedn.] min .70,00 min .70,00 min .70,00 min .70,00 min .70,00 * =
Cena [Kč] 560,00 70,00 70,00 70,00 70,00 840,00 1,00 840,00 840,- Kč
- 11 -
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Kolna na nářadí b) Venkovní úpravy b1) Plot ze strojového pletiva b2) Vrátka pro pěší c) Trvalé porosty
=
990,- Kč
= = =
2 380,- Kč 240,- Kč 840,- Kč
Věcná hodnota objektů činí celkem
4 450,- Kč
Zjištěná cena d) Pozemky d1) Pozemek zahrady - § 27 - § 32 Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 100-250 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:
120,00 % 120,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava 2 2 [m ] [Kč/m ] [%] 395 8,49 120,00 395 Mezisoučet
zahrada 1200/2 51450 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
UC [Kč/m2] 18,68 *
Pozemek zahrady - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 7 378,60 7 378,60 1,0000 7 378,60
7 378,60 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemek zahrady Zjištěná cena pozemků činí celkem
=
7 380,- Kč 7 380,- Kč
- 12 -
Indexová metoda d) Pozemky d1) Pozemek zahrady Výchozí cena:
=
400,- Kč/m2
Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: mimo centrum obce B - typ stavebního pozemku: částečně připravený C - třída velikosti obce: obec nad 2.000 obyvatel D - typ polohy: venkovská poloha E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita
* * * * * *
Výchozí cena upravená
=
1,15 1,00 0,60 0,70 1,00 1,00 193,20 Kč/m2
Jednotková cena pozemku: 193,20 Kč/m2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 1200/2
395 m2
Výměra pozemků: 395 m2 395,00 m2 á 193,20 Kč/m2 = 76 314,- Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemek zahrady - výsledná cena
=
76 314,- Kč
=
76 314,- Kč
=
76 310,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemek zahrady Věcná hodnota pozemků činí celkem
76 310,- Kč
- 13 -
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek zahrady Seznam porovnávaných pozemků: Název zahrada zahrada zahrada
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 150,1 150,00 200,1 200,00 250,1 250,00
Kp
Váha
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 1200/2
395 m2
Výměra oceňovaných pozemků:
395 m2
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 150,00 200,00 250,00 600,- / 3,000 200,00 Kč/m2 150,00 Kč/m2 250,00 Kč/m2
395,00 m2 á 200,- Kč/m2 = 79 000,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem Pozemek zahrady - výsledná cena
=
79 000,- Kč
=
79 000,- Kč
=
79 000,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek zahrady Porovnávací hodnota pozemků činí celkem
79 000,- Kč
- 14 -
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkova-telskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. pozemky samostatných zahrad v koloniích, uvedené velikosti a vybavení. V dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka odpovídá nabídce, případně je mírně nižší než nabídka, když oceňovaný pozemek je průměrně velký, vhodného tvaru a umístění, protože se jedná o pozemek umístěný v okrajové části zahrádkářské oblasti. Proto s přihlédnutím k těmto cenotvorným parametrům a k předpokládanému způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze realitních kanceláří a především skutečně dosažené výkupní ceny u sousedních pozemků. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány nebo jsou právě k prodeji nabízeny nemovitosti obdobných pozemků.
Srovnáním oceňované nemovitosti se srovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze pozem-ku, jeho celkové velikosti a možnosti reálného využití, odhaduji srovnatelnou cenu na :
80 000,- Kč
- 15 -
C. Rekapitulace
Zjištěná cena: Zjištěná cena objektů:
3 360,- Kč
Zjištěná cena pozemků:
7 380,- Kč
Zjištěná cena celkem:
10 740,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
4 450,- Kč
Věcná hodnota pozemků:
76 310,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
80 760,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů:
3 000,- Kč
Porovnávací cena pozemků:
79 000,- Kč
Porovnávací hodnota celkem:
82 000,- Kč
Odhadovaná srovnávací hodnota celkem:
80 000,- Kč
Obvyklá cena: 80 000,- Kč
slovy: osmdesáttisíc Kč
- 16 -
ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně : 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy.
80.000,- Kč
Srovnání s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které byly v uplynulém období zobchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota) mohu dle svých zkušeností odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti pozemku dle LV 247, katastrální území Dolany u Olomouce, je pro účel dražby minimálně : 80.000,- Kč slovy : osmdesáttisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit nemovitost pozemku zahrady dle LV 247 se všemi součástmi a s příslušenstvím. Obvyklá cena nemovitostí je ovlivněna polohou této nemovitosti, která se nachází v katastrálním území Dolany u Olomouce a v obci Dolany, a to v území určené platným Územním plánem obce k zastavění zahrádkářskými (nebo i rekreačními) chatami se zahradami. To znamená v průměrné poloze z hlediska jejího obchodování. Poloha pozemku je tedy vhodná k využití pro zahradu s chatou. Dostupnost nemovitosti je celoročně průměrná. Dále je cena ovlivněna především tím, že se jedná o volný pozemek bez hlavních staveb a pozemky v této lokalitě zatím nejsou vybaveny žádnými inženýrskými sítěmi. V obci i v dané lokalitě jsou běžné inženýrské sítě v dosahu. Obvyklá cena nemovitosti se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemo-vitosti, její celkovou velikost, možnou využitelnost a dostupnost celé oblasti, kde se nemovitost nachází. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, nejsou zde ale také žádná ocenitelná práva s nemovitostí spojená.
V Olomouci, 07.03.2010 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870, 603289224
- 17 -
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4571 - 026/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 028/2010.
V Olomouci, 07.03.2010
Ing. Jan Štěpánek
