10

Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1667 – 90/10

- o obvyklé ceně ubytovacího zařízení č.p. 1920 na pozemku parcela č. 4534 – zastavěná plocha a nádvoří včetně parcely vč. příslušenství v katastrálním území České Budějovice 3 a v obci České Budějovice zapsané na LV 3497 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/1 182 00 Praha 8 – Kobylisy, IČO : 250 23 217 č.j. 092/2010-D Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolventního řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 28.8.2010 28.8.2010 28.8.2010 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) ocenit obvyklou cenou dle zákona 8.9.2010

Tento znalecký posudek obsahuje 33 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Mikloško ze dne 16.8.2010 s předáním podkladů mailem. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený Katastrálním úřadem v Českých Budějovicích dne 15.7.2010, LV č. 3497. Ke dni zjištění stavu je vlastníkem oceňovaných nemovitostí : A: Vlastník : 1. VAN DRIESTEN s.r.o., Riegrova 1920/44, České Budějovice, IČO : 260 98 121 B : Nemovitosti : - parcela č. 4534 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 573 m2 - stavba ubytovacího zařízení č.p. 1920 na parcele č. 4534 vše v k.ú. České Budějovice 3 a v obci České Budějovice – viz příloha č.2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí v měřítku 1 : 1000 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – znalec provedl prohlídku projektové dokumentace na rekonstrukci oceňovaných objektů s přestavbou na hotel vypracovanou projektantem panem Ing. Arch. Pavlem Timrem na Stavebním úřadě v Českých Budějovicích 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí – vydal Stavební úřad při magistrátu města Českých Budějovicích dne 30.7.1993 na rekonstrukci oceňovaných objektů s přestavbou na hotel. Kolaudační rozhodnutí vyhledal na Stavebním úřadě v Českých Budějovicích znalec 1.1.6 Kupní smlouva – nebyla předložena 1.1.7 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 28.8.2010 za účasti znalce a paní JUDr. Šimkové, insolventní správkyně, která umožnila znalci prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření bylo provedeno zaměření oceňovaných staveb a fotodokumentace. 1.1.8 Konzultace - na Stavebním úřadě v Českém Krumlově z důvodu vyhledání projektové dokumentace oceňovaných staveb v archivu stavebního úřadu 1.1.9 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.10 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými stavbami v uvedené lokalitě. 1.1.11 Internet – zjištění stávajících nabídek obdobných staveb na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.12 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.13 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.14 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňované nemovitosti se nachází v katastrálním území České Budějovice 3 v obci České Budějovice severně od centra města v Riegrově ulici lokalitě zastavěné převážně zděnými domy z první a druhé dekády minulého století. Příjezd je možný po zpevněné místní komunikaci. Objekty jsou napojeny na na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizaci a na zemní plyn. Oceňovaný areál je tvořen hlavní budovou hotelu, která tvoří uliční frontu městských bytových zděných domů a druhou budovou umístěnou ve dvoře, která je využívána jako dvorní trakt hotelu. Mezi těmito budovami je volný nezastavěný prostor, čtvrtkruhová jednopodlažní restaurace přistavěná k hlavní budově a točité schodiště přistavěné k budově dvorního traktu. Areál je uzavřen do nezastavěných stranách parcely ohradními zdmi. Soubor nemovitostí dotváří pozemek parcela č. 4534 – zastavěná plocha a nádvoří, který je na části své výměry zastavěn oceňovanými stavbami. Technický stav objektů je průměrný, i když v poslední době, vlivem absentující běžné údržby i neužíváním objektů, začíná chátrat. Navíc z objektů bylo demontováno a odvedeno zařízení kuchyně a kotelny. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a ke dni ocenění jsou prázdné. Jsou zatíženy omezením vlastnického práva existencí několika zástavních práv, vedených exekucí – dále viz výpis z KN. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 28.8.2010. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou odhadnuty znalcem a převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při oceňovaní nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Hlavní budova hotelu Amstel č.p. 1920 2.1.2 Dvorní trakt hotelu Amstel 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemek parcela č. 4534 2.1.5 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní ( porovnávací ) metoda 2.3.1 Porovnávací metoda indexová 2.4 Rekapitulace


4

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 2.1.1 Hlavní budova hotelu Amstel č.p. 1920 2.1.1.1 Popis Jedná se o podsklepený řadový dům obdélníkového půdorysu, se dvěma nadzemními podlažími /1.NP – tvoří zvýšené přízemí a 2.NP/, půdní vestavbou a sedlovou střechou. U části jižní fasády objektu na dvoře je připravena čtvrtkruhová restaurace. Konstrukci objektu tvoří cihelné zdivo z cihel plného formátu. Krov je dřevěný vázaný s krytinou taškovou betonovou. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády přímo z ulice. V objektu jsou pouze provozní nebytové prostory ( restaurace se zázemním s kuchyní, ale s demontovaným zařízením, hotelové pokoje a zázemí hotelu ). V tomto hlavním objektu je celkem 17 pokojů, každý s vlastním sociálním zařízením. Dům je napojen na přívod elektrické energie, kanalizaci, obecní vodovod a na zemní plyn. Dispozice : 1.PP – skladové zázemí hotelu, schodiště, výtah do kuchyně, zázemí pro zaměstnance, hrubé přípravny 1.NP / zvýšené přízemí /– vstupní recepce na hlavní chodbě, ze které je přímý vstup na dvůr a k druhé budově hotelu, kuchyně, výčep s restaurací, schodiště, kancelář a dva dvoulůžkové pokoje 2.NP – chodba se schodištěm, ze které jsou vstupy do 9 dvoulůžkových pokojů podkroví – chodba, ze které jsou vstupy do 6 dvoulůžkových pokojů Konstrukce stavby : Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka reliéfní Schodiště : kamenné Stropy : rovný podhled Střecha : sedlová Střešní krytina : betonová taška Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v kuchyni a na sociálech keramické Podlaha a dlažby : dlažba, plovoucí laminátové a jekory Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené, hladké


5

El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory, plynová kotelna je ve vedlejším objektu Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : personální a pro návštěvníky restaurace, každý pokoj samostatné Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : většina zařízení byla demontována a odvezena 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

( 18,85 – 2,50 ) * 13,30

= 217,46

celkem 1.PP

výška

OP

(m)

(m3)

výška pod úroveň UT = 1,00

217,46

18,85 * 13,30 celkem 1.NP a 2.NP

217,46

= 250,71

( 9,50 + 10,20 )/2 = 9,85

= 50,24

= 4,50

3,14 * 8,00 x 8,00 * 1/4

300,95

18,85 * 13,30

2469,49 226,08 2695,57

= 250,71

( 4,00 + 4,60 )/2 = 4,30

1078,05

= 50,24

1,50/3 = 2,00

25,12

3,14 * 8,40 x 8,40 * 1/4 celkem zastřešení

217,46

300,95

1103,17

celkem OP objekt hlavní budovy hotelu

4 016,20 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha (

m2

)

Výška ( m)

1. PP

217,46

2,50

1. NP

300,95

3,70

2. NP

250,71

3,50

Celkem všechna podlaží

769,12

Obestavěný prostor (m3) 217,46 2 695,57 2 913,03

Zastřešení

1 103,17

Celkem budova

4 016,20

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží

3

Průměrná zastavěná plocha

769,12 : 3 = 256,37 m2

Průměrná výška podlaží

( 217,46 * 2,50 + 300,95 * 3,70 + 250,71 * 3,50 ) / 769,12 = 3,30 m

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Objekt je určen k ubytování hotelového typu, všechny podlahové plochy v objektu jsou nebytové, zastavěná plocha je 300,95 m2, což je sice více než 150 m2, ale přesto nemůže jíti o halu, jelikož v objektu není vnitřní volný prostor větší než 400 m3. Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA.


6

Provozní budova – objekt pro krátkodobé ubytování hotelového typu je stavbou typu „G“ se základní cenou 2 710,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro hotely a ubytování

typ

G

( 1.PP, 1.NP, 2.NP, sedlové střecha )

ZC

2 710,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3

4016,20


PZP

m2

256,37


PVP

m

3,30

K1

0,939

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,94574

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

0,936

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,078

neuplatněn

Kp

1,000

Kč

CK

1 167 241,-

PK

0,0621

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient zastavěné plochy Koeficient výšky podlaží Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


Pořizovací cena kce navíc

Cena podkroví vypočtená znalcem

Podíl ceny kce navíc

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové a kamenné pasy bez P izolace

0.06300

0.02898

2

Svislé konstrukce

zděné z cihel

S

0.15000

0.15000

3

Stropy

dřevěné

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

dřevěná vaznicová soustava

S

0.06100

0.06100

5

Krytiny střech

taškové

S

0.02700

0.02700

6

Klempířské konstrukce

kompletní plechu

z pozinkovaného S

0.00600

0.00600

7

Úprava vnitřních povrchů

omítky vápenné štukové

S

0.07100

0.07100

8

Úprava vnějších povrchů


S

0.03200

0.03200

9

Vnitřní obklady keramické

keramické kuchyň a sociály

S

0.03100

0.03100

10

Schody

kamenné

S

0.02800

0.02800

11

Dveře

dřevěné, hladké i kovové

S

0.03800

0.03800

12

Vrata

neuvažují se

-

-

-

13

Okna

dřevěná dvojitá

S

0.05900

0.05900

14

Povrchy podlah

dlažba, PVC, jekor i plovoucí

S

0.03300

0.03300

15

Vytápění

etážové s kotlem na ZP – zdroj P mimo budovu

0.04900

0.02254

16

Elektroinstalace

220/380 V poj automaty

S

0.05800

0.05800

17

Bleskosvod

osazen

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

teplá i studená voda

S

0.03300

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

ano

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

nevyskytuje se

CH

0.00300

0.00000

21

Ohřev teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.02200

0.00000

22

Vybavení kuchyní

demontováno

CH

0.01800

0.00000

23

Vnitřní hygienická zařízení

záchody, sprcha, umyvadlo

S

0.04300

0.00000

24

Výtahy

malý příruční v kuchyni

P

0.01400

0.00644

25 a

Ostatní

anténa, zvonky

S 50%

0.02200

0.02200

25 b

Ostatní

nevyskytuje se

CH 50%

0.02200

0.00000

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

26


7

-

Konstrukce navíc

vestavba podkroví

Na

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

0.06210

0.06210

1.06210

0.92902

K4 Kč / m3

0.92902

ZCU

4 350,37,-

Obestavěný prostor celého zastřešení budovy, kde se podkroví nachází je 1078 m3. Jelikož není stavebně upravená celá část obestavěného prostoru podkroví, provedl znalec na základě odborného odhadu korekci obestavěného prostoru podkroví koeficientem 0,60. Následně je obestavěný prostor zařízeného podkroví 0,60 x 1078,00 m3 = 646,80 m3. PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Výška

Zastavěná plocha ( m2 )

Podkroví

Obestavěný prostor (m3)

( m) 215,00

3,00

646,80


1


215,00 : 1 = 215,00 m2


( 215,00 * 3,00 ) / 215,00 = 3,00 m

Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - podkroví má charakter prostor pro bydlení

typ

K

Zařízené podkroví

ZC

2 150,-Kč/ m3

Obestavěný prostor části objektu

OP

m3

646,80


PZP

m2

215,00


PVP

m

3,00



K1

0,939

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,9507

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

1,00

Koeficient polohový


K5

1,00



Ki

2,078

Koeficient prodejnosti


Kp

1,000

koeficient vybavení stavby Pol.č.

neuplatněn

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní


Provedení

Standard

Podíl 14

Základy

započteny v základní části

CH

0.06000

0.00000

2a

Svislé konstrukce


CH 75%

0.14100

0.00000

2 b

Svislé konstrukce

zděné příčky

S 25%

0.04700

0.04700

3a

Stropy


CH 70%

0.05740

0.00000

3b

1

příl.č. Upravený podíl

Stropy

podbití

S 30%

0.02460

0.02460

4

Zastřešení


CH

0.05300

0.00000

5

Krytiny střech


CH

0.02400

0.00000

6



CH

0.00700

0.00000

7


vápenná štuková omítka

S

0.06900

0.06900

8



CH

0.03100

0.00000


WC a koupelna

S

0.02100

0.02100

10

9

Schody

nevyskytují se

CH

0.03000

0.00000

11

Dveře

náplňové plné i prosklené

S

0.03200

0.03200


8

12

Vrata

neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.05400

0.05400

14

Povrchy podlah

dlažba, jekor

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

etážové

S

0.04700

0.04700

16

Elektroinstalace

220 V

P

0.05200

0.02392

17

Bleskosvod


CH

0.00400

0.00000

18

Vnitřní vodovod

rozvod studené i teplé

S

0.03300

0.03300

19


ze sociálů a kuchyně

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

21

Ohřev teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.02100

0.00000

22

Vybavení kuchyní

nevyskytuje se

CH

0.01800

0.00000

23


WC a umyvadla, sprchy

S

0.03800

0.03800

24

Výtahy

není instalováno

CH

0.01300

0.00000

25

Ostatní


CH

0.05600

0.00000

Navíc

-

CH

0.00000

0.00000

1.00000

0.45252

K4

0.45252

-





Cena podkroví

ZCU x OP

Kč /

m3

ZCU

1 804,64,-

Kč

1 167 241,15,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří stavby je cca 100 let. V roce 1993 byla provedena celková rekonstrukce objektu spojená s přestavbou na hotel. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní. Prvky krátkodobé životnosti byly vyměněny. Technický stav objektu je průměrný, patrná je absentující běžná údržba po uzavření hotelu. Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od doby rekonstrukce s tím, že k takto stanovenému stáři je formálně připočteno 20 let. Objekt není po rekonstrukci zcela nový. Opotřebení je stanoveno lineární metodou. Rok odhadu

2010

Rok kolaudace / začátek užívání /

1993

Stáří

17 let + formálně 20 let

Předpokládaná další životnost

73 let

Celková životnost

110 let

Procento ročního opotřebení

0,909 %

Opotřebení

33,64 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 669,00,-

ZCU

Kč / m3

4 350,37,-

OP

m3

4059,73

CN = ZCU x OP

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Kč

17 471 947,00,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

17 471 947,00,-

Opotřebení

%

- 5 876 927,63,-

Kč

11 595 019,37,-

33,64

Cena časová objektu hlavní budovy hotelu Amstel ke dni odhadu


9

2.1.2 Dvorní trakt budovy hotelu Amstel 2.1.2.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům obdélníkového půdorysu, se třemi nadzemními podlažími a mansardovou střechou. U části severní fasády objektu na dvoře je připraveno vřetenové kruhové schodiště. Konstrukci objektu tvoří cihelné zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou taškovou betonovou. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády přímo ze dvora. V objektu jsou pouze provozní nebytové prostory ( hotelové pokoje a plynová kotelna pravděpodobně pro celý areál ). V tomto dvorním traktu hotelu je celkem 11 pokojů, každý s vlastním sociálním zařízením. Dům je napojen na přívod elektrické energie, kanalizaci, obecní vodovod a na zemní plyn. Dispozice : 1.NP – schodiště, kotelna, chodba a tři dvoulůžkové pokoje 2.NP – schodiště, chodba a čtyři dvoulůžkové pokoje 3.NP – schodiště, chodba a čtyři dvoulůžkové pokoje Konstrukce stavby : Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Schodiště : ocelové vřetenové Stropy : rovný podhled Střecha : mansardová Střešní krytina : betonová taška Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : na sociálech keramické Podlaha a dlažby : dlažba, plovoucí laminátové a jekory Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené, hladké El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory, plynová kotelna má provedeny všechny rozvody, ale zdroj tepla – kotel – byl demontován a odvezen Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : každý pokoj samostatné Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)

plocha ( m2 )

výška

OP

(m)

(m3)


10

19,20 * 6,90

= 132,48

= 3,50

= 8,04

= 3,50

3,14 x 1,60 x 1,60 celkem 1.NP

463,68 28,14

140,52

19,20 * 6,90

= 132,48

= 3,40

450,43

= 8,04

= 3,40

27,34

3,14 x 1,60 x 1,60 celkem 2.NP

491,82

140,52

19,20 * 6,90

= 132,48

3,00 + 2,00 /2 = 4,00

529,92

= 8,04

= 3,00

24,12

3,14 x 1,60 x 1,60 celkem 3.NP a zastřešení

477,77

140,52

554,04

celkem OP objekt dvorního traktu budovy hotelu

1 523,63 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha

Výška

( m2 )

Obestavěný prostor (m3)

( m)

1. NP

140,52

2,50

491,82

2. NP

140,52

3,70

477,77

3. NP

140,52

3,50

554,04

Celkem všechna podlaží

421,56

1 523,63

Zastřešení Celkem budova

1 523,63


3


421,56 : 3 = 140,52 m2


( 140,52 * 3,50 + 140,52 * 3,40 + 140,50 * 3,00 ) / 421,56 = 3,30 m

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Objekt je určen k ubytování hotelového typu, všechny podlahové plochy v objektu jsou nebytové, zastavěná plocha je 132,48 m2, což je méně než 150 m2, proto nemůže jíti o halu. Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova – objekt pro krátkodobé ubytování hotelového typu je stavbou typu „G“ se základní cenou 2 710,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro hotely a ubytování

typ

G

( 1.NP, 2.NP, 3.NP, mansardová střecha )

ZC

2 710,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP

m3

1523,63


PZP

m2

140,52


PVP

m

3,30



K1

0,939

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,96697

K3

0,936

K5

1,00

Ki

2,078

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

Koeficient polohový




neuplatněn


11

Koeficient prodejnosti Pořizovací cena kce navíc


neuplatněn

Kp

Kč

CK

0,-

PK

0,00

Cena podkroví vypočtená znalcem

1,000

Podíl ceny kce navíc

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.


Provedení

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové a kamenné pasy bez P izolace

0.06300

0.02898

2

Svislé konstrukce

zděné z cihel

S

0.15000

0.15000

3

Stropy

dřevěné

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

dřevěná vaznicová soustava

S

0.06100

0.06100

5

Krytiny střech

taškové

S

0.02700

0.02700

6


kompletní plechu

z pozinkovaného S

0.00600

0.00600

7



S

0.07100

0.07100

8



S

0.03200

0.03200

9


keramické kuchyň a sociály

S

0.03100

0.03100

10

Schody

kamenné

S

0.02800

0.02800

11

Dveře

dřevěné, hladké i kovové

S

0.03800

0.03800

12

Vrata

neuvažují se

-

-

-

13

Okna

dřevěná dvojitá

S

0.05900

0.05900

14

Povrchy podlah

dlažba, PVC, jekor i plovoucí

S

0.03300

0.03300

15

Vytápění

etážové s kotlem na ZP – zdroj P mimo budovu

0.04900

0.02254

16

Elektroinstalace

220/380 V poj automaty

S

0.05800

0.05800

17

Bleskosvod

osazen

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

teplá i studená voda

S

0.03300

0.03300

19


ano

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

rozveden

S

0.00300

0.00300

21

Ohřev teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.02200

0.00000

22

Vybavení kuchyní

demontováno

CH

0.01800

0.00000

23


záchody, sprcha, umyvadlo

S

0.04300

0.04300

24

Výtahy

nevyskytuje se

CH

0.01400

0.00000

25

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.04400

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

Konstrukce navíc

vestavba podkroví

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.84152

-

Standard





K4 Kč / m3

ZCU

0.84152 4 029,04,-

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Původní stáří stavby je pravděpodobně cca 100 let. V roce 1993 byla provedena celková rekonstrukce objektu spojená s nástavbou a přestavbou na hotel. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní. Prvky krátkodobé životnosti byly vyměněny. Technický stav objektu je průměrný, patrná je absentující běžná údržba po uzavření hotelu. Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od doby rekonstrukce s tím, že k takto stanovenému stáři je formálně připočteno 20 let. Objekt není po rekonstrukci zcela nový. Opotřebení je stanoveno lineární metodou.


12 Rok odhadu

2010

Rok kolaudace / začátek užívání /

1993

Stáří

17 let + formálně 20 let

Předpokládaná další životnost

73 let

Celková životnost

120 let

Procento ročního opotřebení

0,833 %

Opotřebení

30,83 %

2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

2 669,00,-

ZCU

m3

4 029,04,-

Kč /

OP

m3

1523,63

CN = ZCU x OP

Kč

6 138 767,80,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

6 138 767,80,-

Opotřebení

%

- 1 892 786,74,-

Kč

4 245 981,06,-

Výchozí cena objektu

30,83

Cena časová objektu dvorního traktu budovy hotelu Amstel ke dni odhadu

2.1.3 Venkovní úprava Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu hotelu Amstel. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z externího ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení ohradní zdí - venkovní schody Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 3 vyhl. ( obdoba pro nebytový dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Jelikož jsou, dle odborného názoru znalce, venkovní úpravy zastoupeny v menší míře, je znalcem sníženo procentuální vyjádření zastoupení venkovních úprav pod stanovenou mez na úroveň 1,5 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby hlavní budovy hotelu Amstel Cena stavby dvorního traktu hotelu Amstel Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

17 471 947,00,- Kč 6 138 767,80,- Kč 23 610 714,80,- Kč x 1,50 % 354 160,72,- Kč


13

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby hlavní budovy hotelu Amstel Cena stavby dvorního traktu hotelu Amstel Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

11 595 019,37,- Kč 4 245 981,06,- Kč 18 149 939,35,- Kč x 1,50 % 272 249,09,- Kč

2.1.3 Stavební pozemek 2.1.3.1 Pozemek parcela č. 4534 – zastavěná plocha a nádvoří 2.1.3.1.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / AD reality s.r.o. České Budějovice, realitní kancelář CK Reality s.r.o. Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.1.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňovaný pozemek parcela č.4534 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 573 m2 je částečně zastavěna provozními budovami hotelu Amstel č.p. 1920. Srovnávací pozemek leží v obci České Budějovice v části města Čtyři Dvory a byl prodán před 2 měsíci za cenu 730 000,- Kč. Na pozemku je možnost výstavby rodinného domu. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Souvislá zástavba, zápasně jižně od centra města v části obce Čtyři Dvory, nízkopodlažní bytová zástavba

Popis srovnávacího pozemku

Rovinatý, zpevněný příjezd, všechny IS na pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

VS

m2

249

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

730 000,00,-

JCS = CS/VS

Kč/m2

Jednotková cena srovnávacího pozemku

2 931,00,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura Typ stavebního pozemku

zastavěná část obce Čtyři Dvory, nízkopodlažní zástavba Stavebně připravený vč. zemního plynu

B

1.00 1.50

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

lokalita s bytovými a RD domy, maloobchod, občanská vybavenost střední +

0.80


14 F

Speciální charakteristiky

nejsou

Celkový index srovnávacího pozemku

1.00

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.248

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

širší centrum, smíšená zástavba, zděné bytové domy

Popis oceňovaného pozemku

rovinatý, zpevněný příjezd, všechny IS na pozemku

Výměra oceňovaného pozemku

m2

573

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura Typ stavebního pozemku

zastavěná část širšího centra města, nízkopodlažní zástavba převažuje bytová zděná Stavebně připravený vč. zemního plynu

B

1.50

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

lokalita s bytovými a RD domy, maloobchod, občanská vybavenost střední +

0.80

F

Speciální charakteristiky

nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

1.4352 1.15

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

1.15

3 370,,65,1 931 382,45,-

-

Cena pozemku č. 4534 ke dni odhadu

1/1

Kč

1 931 380,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno / Hlavní budova hotelu Amstel Dvorní trakt hotelu Amstel Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno / Parcela č. 4534 celkem

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

11 595 019,37,- Kč

33,64 %

17 471 947,00,- Kč

4 245 981,06,- Kč

30,83 %

6 138 767,80,- Kč

272 249,09,- Kč

354 160,72,- Kč

18 422 190,00,- Kč

23 964 880,00,- Kč

1 931 380,00,- Kč

1 931 380,00,- Kč

20 353 570,00,- Kč

25 896 260,00,- Kč


15

2.2 Výnosová hodnota areálu 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného vychází ze součtu nájemného za celý areál tzn. za pronájem všech staveb včetně venkovních úprav a pozemku. 2.2.2 Výpočet výnosovou hodnotou Oceňované nemovitosti nejsou pronajaty. Výše uvažovaného nájemného vychází uvažovaného nájemného stanoveného znalcem na základě odborného odhadu. Objekt je v současné době prázdný, z důvodu insolvence vlastníka a zároveň provozovatele. Je zřejmé, že výtěžnost a rentabilita obdobného ubytovacího zařízení v této lokalitě je problematická. Z toho je možné usuzovat i na omezenou možnost objekt za přiměřenou částku pronajmout. Celková výše uvažovaného nájemného je na spodní hranici možného rozpětí a znalcem stanovena ve výši 60 000,- Kč/měsíc. V této částce je již uvažována korekce možného nepronajmutí nemovitosti. Ve výpočtu je též zohledněna skutečnost, že není možné objekty okamžitě, bez předchozích stavebních úprav, pronajmout. Je nutné osadit zdroj tepla, zařízení kuchyně a provést drobné opravy. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt provozní budova Nájemné / dle nájemní smlouvy /

Nájemné ročně – dle nájemní smlouvy Kč/měsíc

Počítáno 12 měsíců

60 000,-

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

12 720 000,00,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena objektu penzionu vč. příslušenství

RC ( Kč )

23 964 880,00,-

Časová cena objektu penzionu včetně příslušenství

ČC ( Kč )

18 422 190,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

100

Celková životnost

Z ( roků )

180-200

Opotřebení hlavní stavby

A(% )

33,64

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,50

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(% )

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

10 000,00,-

Pojištění nemovitostí

Kč/rok

28 758,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.005 x RC /

Kč/rok

119 824,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

5 000,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

387 221,00,-

Jiné náklady

Kč


0,00,-

16

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Celkem výdaje ročně

Kč

550 803,00,-

Kč

720 000,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

550 803,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

169 197,00,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

169 197,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

8,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

2 114 960,00,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

- 1 000 000,00,-

Výnosová hodnota areálu penzionu včetně příslušenství

Kč

1 114 960,00,-

Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem

Výpočet výnosové hodnoty

2.3

Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny

2.3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných objektů rodinných domů je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných objektů je převzatý z nabídek prodejů obdobných nemovitostí ve městě České Budějovice . Popis jednotlivých nabídek není znalcem upravován a je doslovný : Srovnávací objekt č.1 Objekt hotelu v Českých Budějovicích


17

Hotel a bytový dům - České Budějovice - centrum Nabízíme prodej dvou domů v historickém centru města. Jedná se o hotel a bytový dům s restaurací, oba objekty jsou

umístěny v těsné blízkosti. V interiérech jsou zachovány historické klenby a další stavební prvky. Ubytovací část hotelu má 16 pokojů s koupelnou a WC. K dispozici stylová restaurace, vinárna, salonek, letní zahrádka. Parkování ve dvoře. Oba domy jsou nabízeny na prodej společně Zastavěná plocha : 320 m2 Užitná plocha : 960 m2 Plocha pozemku : 320 m2 Nabídková cena : 19 900 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Objekt hotelu v části města Čtyři Dvory v Českých Budějovicích

Prodej penzionu s restaurací v okrajové části Českých Budějovic poblíž sídliště Šumava. Objekt prošel rekonstrukcí v roce 2001 včetně střechy. ZP objektu 376 m2, zahrada 100 m2. Budova se skládá ze tří základních částí - 1. restaurace: 26 míst + 16 míst na terase, 2. penzion: 10 pokojů ( 3x 4 lůžkový, 7x 2 lůžkový ), společenská místnost, sociální zařízení na chodbě + koupelna pro invalidy, 3. byt: 2+1 s balkonem. Parkování - 5 parkovacích míst. Voda obecní, elektřina 220/380V, topení - plyn. Zastavěná plocha : 376 m2 Užitná plocha : 700 m2 Plocha pozemku : 476 m2 Nabídková cena : 10 000 000,- Kč Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

18

Srovnávací objekt č.3 Objekt penzionu poblíž centra města v Českých Budějovicích

Prodej zavedeného penzionu poblíž centra ČB; ZAVEDENÝ PENZION poblíž centra Českých Budějovic. V penzionu se nachází ve čtyřech podlažích 11 dvoulůžkových pokojů s koupelnou a WC (vana nebo sprcha) a 4 dvouapartmány. V zvýšeném přízemí je dále recepce, kuchyně, kavárna a jídelna (snídaně), na níž navazuje prosklená zimní zahrada a uzavřený dvůr. Každý pokoj má kapacitu 1-4 lůžka, celková kapacita hotelu je 50 lůžek. Objekt je po rekonstrukci v r. 2008, je zateplený, má plastová okna, internetovou síť (wifi), pro hosty zdarma přístup k PC. Topení plynem. Zastavěná plocha 245 m2, zahrada 121 m2. Hotel se prodává včetně veškerého vybavení, je tedy možné ihned zahájit provoz bez přerušení současného. Nutno vidět. Zastavěná plocha : 245 m2 Užitná plocha : 680 m2 Plocha pozemku : 366 m2 Nabídková cena : 18 500 000,- Kč

Srovnávací objekt č.4 Objekt penzionu poblíž centra města v Českých Budějovicích

Prodej nemovitosti v centru Českých Budějovic - Nabízíme k prodeji kompletně zrekonstruovaný 4. podlažní dům s velkým rozsahem využití k podnikatelským účelům.


19

Momentálně je budova využívaná jako "rodinný penzion" o kapacitě 29 lůžek. Nemovitost nalezneme v klidné části centra Českých Budějovic (400m od nám. Přemysla Otakara II.) na levém břehu Vltavy, v městském parku. Součástí nemovitosti je volný pozemek o velikosti 716m2, s možností zástavby dalším 4. podlažním objektem ke komerčnímu využití. Pozemek je momentálně využíván jako parkoviště s kapacitou 15 parkovacích míst, na pozemku dále nalezneme garáž a kůlnu na nářadí. Dům prošel v roce 2003 a 2007 rozsáhlými rekonstrukcemi, přístavbou dvou podlaží a vybudováním zimní vytápěné zahrady. Zastavěná plocha nemovitosti je 151 m2, užitná plocha 560m2. Dům se skládá z přízemí kde se nachází momentálně restaurace, recepce, kuchyně, sociální zařízení, sklad. Dále z 1. patra ve kterém nalezneme kancelář, wellnes pokoj s výřivkou, a 3 pokoje pro hosty včetně koupelny s WC pro každý pokoj. 2. a 3.patro je složeno z 10ti pokojů, které jsou zařízeny vlastní koupelnou s WC, standardním nábytkem a TV. Každý pokoj má připojení na internet a satelitní TV. I. NP a II. NP je vytápěno plynovým kotlem, přístavba(III. a IV. NP) má v každé místnosti elektrické přímotopy. Ohřev vody je řešen plynovými bojlery zn. Vailant. Veškeré rozvody jsou nové po rekonstrukci včetně přípojek do veřejné sítě. V přízemí v zimní zahradě jsou nově postavená kachlová kamna s krbovou vložkou. V létě je zde příjemné posezení s výhledem do parku a na řeku. Okolo penzionu vede vltavská cyklosteska a je výborně dosažitelný i autem. Penzion je napojený na mezinárodní internetovou hotelovou síť. Zastavěná plocha : 151 m2 Užitná plocha : 560 m2 Plocha pozemku : 867 m2 Nabídková cena : 22 500 000,- Kč

Srovnávací objekt č.5 Objekt hotelu v širším centru města v Českých Budějovicích

Hotel v Českých Budějovicích u Budvaru Prodej hotelu v Českých Budějovicích s kapacitou 20 lůžek a pěknou restaurací. Hotel se nachází v těsné blízkosti světoznámého pivovaru Budvar. Snadná dostupnost z mezinárodní silnice E 55 . Zavedená restaurace zajišťuje svatební hostiny. Výhodou je bezproblémové parkování Zastavěná plocha : 250 m2 Užitná plocha : 600 m2 Plocha pozemku : 350 m2 Nabídková cena : 15 000 000,- Kč Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

20

Porovnání obdobných nemovitostí v lokalitě

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita Objekt hotelu a bytový dům s restaurací – centrum Českých Budějovic

(1)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

28 pokojů, restaurace 45 míst

podprůměr / bez parkování

573

průměr

(3)

(4)

(5)

(6)

(2)

1

Objekt hotelu a bytový dům s restaurací – centrum Českých Budějovic

16 pokojů, restaurace, 3 byty

dobré / parkování ve dvoře ne

320

dobrý

2

Objekt penzionu s restaurací – okrajová část Českých Budějovic

10 pokojů, restaurace 26 míst

průměr / 5 parkovacích míst

476

dobrý

3

Objekt penzionu s restaurací – širší centrum Českých Budějovic

11 pokojů + 4 dvojapartmány

průměr / ne

366

dobrý

4

Objekt penzionu s restaurací – širší centrum Českých Budějovic

14 pokojů, restaurace

dobré / 15 parkovacích míst

867

dobrý

5

Objekt hotelu s restaurací – širší centrum Českých Budějovic

10 pokojů, restaurace

průměr /bezproblémové parkování

350

průměr +

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(1)

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

1

19 900 000

0,80

16 915 000

1,35

0,85

1,20

1,20

0,98

1,00

1,619

10 445 536,-

( 17 )

2

10 000 000

0,75

7 500 000

1,00

0,60

1,15

1,20

0,99

1,00

0,820

9 149 466,-

3

18 500 000

0,80

14 800 000

1,10

0,85

1,15

1,20

0,97

1,00

1,252

11 824 949,-

4

22 500 000

0,80

18 000 000

1,20

0,85

1,20

1,20

1,03

1,00

1,513

11 897 963,-

5

15 000 000

0,80

12 000 000

1,10

0,85

1,15

1,15

0,98

1,00

1,212

9 902 569,-

Celkový průměr

Kč

10 644 100,-

Minimum

Kč

9 149 466,-

Maximum

Kč

11 897 963,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/


21

K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla znalcem stanovena na základě výše uvedených rozborů, zjištění a na základě odborného názoru znalce. Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, jichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena nákladovým způsobem, která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Tato cena je výrazně vyšší než zjištěná cena obvyklá, což je u obdobných staveb v obdobných lokalitách zcela běžné. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nízká, což je především z důvodu nižší úrovně možného nájemného a především proto, že výše ceny nákladové ( časová cena ) a z ní vyplývající náklady spojené s užíváním nemovitostí ( náklady na běžnou údržbu, opravy, daň z nemovitostí, kapitalizované roční odpisy apod. ) jsou vyšší než možné reálné nájemné. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : V posledním období se změnila i situace v naší i světové ekonomice, která prochází recesí, a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí, které mj. vyžadují i vyšší investiční náklady na zprovoznění celého areálu v ekonomicky návratném provozu. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době ještě snižují. Obvyklá cena se bude, s největší pravděpodobností, pohybovat mezi zjištěnými cenami porovnávací a výnosovou. Přihlédneme-li k objektivním skutečnostem, které mají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí tj. především nevhodná poloha s ohledem na účel staveb, mírně zanedbaný stav technický stav, demontované zařízení spojené se stavbou ( zařízení kotelny a kuchyně ) lze konstatovat, že se bude obvyklá cena areálu blížit ceně porovnávací, ve které jsou tyto vlivy zahrnuty.


22

2.3 Rekapitulace Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena oceňovaných nemovitostí

25 896 260,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena / oceňovaných nemovitostí

20 353 570,00,- Kč

Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr

1 114 960,00,- Kč 10 664 100,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

10 500 000,00,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. ubytovacího zařízení č.p. 1920 na pozemku parcela č. 4534 – zastavěná plocha a nádvoří včetně parcely vč. příslušenství v katastrálním území České Budějovice 3 a v obci České Budějovice zapsané na LV 3497 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 10 500 0000,- Kč slovy : desetmiliónůpětsettisíckorunčeských

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českém Krumlově dne 8.9.2010

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN 1x kopie katastrální mapy


23

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1667 - 90/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 90/10.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

Českém Krumlov 8. září 2010

Ing. Michal Sirový


24

FOTODOKUMENTACE

hlavní budova hotelu Amstel

vstupní chodba s průhledem do dvora


25

jeden z pokojů hlavní budovy

zadní fasáda hlavní budovy s restaurací


26

dvorní trakt hotelu s přistavěným schodištěm

demontované kotel ve dvorním traktu


27


10

Recommend Documents