10

Znalecký posudek č. 2232/35/10 o ceně nemovitosti rodinného domu čp.1284 na LV 3963 v obci Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město

Objednatel posudku:

AMEX Brno, s.r.o., IČ: 47910925 Hlavní 290/74 624 00 Brno

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dobrovolné.

Podle stavu ke dni 6.5.2010 posudek vypracoval: Ing. Miroslav Polách Semetín 1494 755 01 Vsetín Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vsetíně, 12.5.2010

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitosti rodinného domu čp.1284 v obci Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město, zapsané na LV č. 3963, a to v místě a čase obvyklou (§ 13 zák. č. 26/2000 Sb. v platném znění).

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Nemovitost rodinného domu čp.1284 Výletní 1284, 757 01 Valašské Meziříčí Region: Zlínský Okres: Vsetín Katastrální území: Valašské Meziříčí – město 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.11.2009 (původní prohlídka), opětovná dne 6.5.2010 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti paní Marie Štverákové, ing. Oldřicha Fabiána insolvenčního správce dlužníka a zástupců objednavatele posudku fy AMEX Brno, s.r.o.. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město, list vlastnictví č.3963 vydaný KÚ pro Zlínský kraj, KP Vsetín dne 7.5.2010 - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Valašské Meziříčí - město - Projektová dokumentace stavby rodinného domu vyhotovená firmou BLOCK a.s. Valašské Meziříčí v 04-05/1996 - Geometrický plán pro zaměření stavby na p.č. 2480/34 vyhotovený ing. Jaromírem Švábem, Valašské Meziříčí - Kolaudační rozhodnutí stavby rodinného domu, přípojek inženýrských sítí a příjezdové komunikace vydané OVaA MěÚ Valašské Meziříčí dne 5.12.1997 pod čj. Výst. 330/3028/97-HV, nabytí právní moci dne 8.12.1997 - Vlastní znalecký posudek ev.č. 2190/100/09 ze dne 13.11.2009 - Údaje zjištěné při prohlídce a zaměření a sdělené vlastníkem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí na LV 3963 v obci Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město k datu ocenění zapsáni: SJM Štverák Milan a Štveráková Marie, Výletní 1284, Valašské Meziříčí

6. Dokumentace a skutečnost: Stavba rodinného domu čp.1284 byla provedena v souladu s ověřenou projektovou dokumentací, která je rovněž v jednom vyhotovení uchovávána vlastníkem nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji zastavěné části města Valašské Meziříčí, jižně od areálu městské nemocnice, v lokalitě s novou zástavbou nadstandardně řešených rodinných domů. Situována je na svažitém terénu se spádem k jihu a k severu, na pozemcích p.č. 2480/34 a p.č. 2480/46 o celkové výměře 2.306 m2 a je přístupná je po zpevněné místní komunikaci ul. Výletní. V místě jsou provedeny veškeré rozvody inženýrských sítí. Vlastnické právo k nemovitostem zapsaných na LV 3963 je omezeno vydanými zástavními právy smluvními, zástavními právy z rozhodnutí správních orgánů, zástavními právy soudcovskými, exekučními příkazy k prodeji a nařízeními exekucí, které jsou uvedeny v odd. C/ listu vlastnictví č. 3963 pro obec Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.1284 b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy c) Porosty c1) Trvalé porosty d) Pozemky d1) Pozemky na LV 3963 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp.1284 - nadstandardně řešený částečně podsklepený přízemní zděný objekt a obytným a užitným podkrovím pod křížovou sedlovou členitou střechou s různou výškou hřebene. Založen je ve svažitém terénu na betonových základech s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Obvodové stěny suterénu vyzdívané z vápennopískových a plných cihel, v části monolitické betonové, v nadzemních podlažích jsou provedeny jako vrstvený tepelně izolační stěnový systém, kde vnější strana je tvořena štípanými vápennopískovými cihlami, vnitřní stěna v tl. 30 cm plní nosnou funkci a vnitřní jádro provedeno z polystyrénu v tl. 8 cm. Stropní konstrukce jsou provedeny z armo vložek s krycí betonovou vrstvou a nad podkrovím dřevěné na kleštinách s tepelnou izolací a sádrokartonovými deskami. Hlavní vnitřní schodiště je kruhové z ocelových profilů a dřevěných stupnic, vedlejší schodiště pak v prostoru bazénu a do garáže v 1.PP. Zastřešení je provedeno dřevěným krovem hambálkové soustavy s orientací hřebene východ - západ nad jižní obytnou částí a s vikýři na jižní straně, nad severní a střední částí s orientací sever - jih, s osazenými střešními okny. Střecha je krytá hodonínskou taškou, klempířské prvky provedeny z měděného plechu, síť bleskosvodu rovněž provedena. Vnější povrchová úprava ze štípaných vápennopískových cihel, vnitřní povrchy z omítek

vápenných hladkých, sádrokartonových podhledů a stěn a nadstandardně řešených vnitřních keramických obkladů. Okna a vnější prosklené stěny jsou dřevěné s izolačním dvojsklem, vchodvé dveře dřevěné prosklené, vnitřní dveře dřevěné jednokřídlové prosklené, lamelová garážová vrata. Podlahy jsou provedeny jako dřevěné plovoucí, dále z keramické dlažby, cementového potěru a textilních krytin. Vytápění objektu je řešeno nadstandardně kombinací klasických rozvodů a panelových otopných těles a podlahového topení ve vybraných prostorách, zdrojem tepla je plynový kotel umístěný ve 2.NP, tento zároveň připravuje i teplou vodu, která je dále ještě ohřívaná v el. bojleru. Provedeny jsou rozvody studené a teplé vody, dále kanalizace od zařizovacích předmětů a od bazénu do kanalizační sítě, odpadní vody svedeny do trativodu na severní straně, dále rozvody vnitřního plynovodu, vnitřních rozvodů elektro v napěťové soustavě 400/230 V a vzduchotechniky v prostoru haly u bazénu. Dispoziční řešení: V suterénu pod severní částí objektu je řešena prostorná garáž z vlastním schodištěm a s ovládacími prvky technologie bazénu. Hlavní vstup do domu je z jižní strany do zádveří s WC a haly, odkud je přístup do ložnice, koupelny, kuchyně se spíží, pracovny, pokoje s výstupem na terasu, dále do prostoru s bazénem, saunou, sprchami a schodištěm na galerii, z venkovní terasy s krbem je přístupný sklad zahradních potřeb. Hlavní vnitřní schodiště vyúsťuje do prostoru galerie, z níž jsou přístupné další prostory 2.NP - čtyři ložnice, koupelna, WC a prostor pro kotel ÚT. Stavba rodinného domu je užívána od roku 1997, kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne 5.12.1997, stáří k datu ocenění je 13 let. Provedena byla dodavatelským způsobem ve velmi dobré kvalitě stavebních prací. Nemovitost se nachází v celkově dobrém technickém stavu, avšak již s opomíjenou údržbou a stavebními opravami v posledním období: - v suterénu na západní straně se projevuje vhkost na vnitřní obvodové stěně s narušením vnitřní omítky, dále se viditelně kondenzuje vlhkost v obou rozích galerie v prostoru haly u bazénu z důvodu nedostatečně řešeného odvětrání či klimatizace tohoto prostoru, na vnějším obvodovém zdivu na východní straně jsou viditelné svislé trhlinky, vnější omítka nadzemního zdiva terasy a povrchová úprava výstupního schodiště jsou narušeny, vnitřní povrch podlah v rodinném domě vykazuje lokální zvýšené opotřebení (volné pobíhání psů, a pod,) b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy Do venkovních úprav jsou z hlediska ocenění zařazeny přípojky inženýrských sítí - vodovodu, kanalizace, plynovodu a zemní přípojky NN, které jsou provedeny z klasických materiálů a prvků v délkách 40 až 50 m od hlavních rozvodů u jižní hranice pozemku, dále rozsáhlé zpevněné plochy přístupová komunikace, plocha před vstupem do RD a plocha ve sjezdu ke garáži ze zámkové dlažby, venkovní terasa na západní straně RD z keramické dlažby, opěrné zídky, venkovní betonové schody s obkladem, oplocení na vysoké podezdívce a sloupcích ze štípaných vápennopískových cihel a výplně z kovových profilů v umělecko - kovářském provedení stejně jako vstupní brána s elektrickým pohonem a branka, oplocení je provedeno po celém obvodu pozemku p.č. 2480/34 kromě malého úseku na západní straně, dále pak další objekty zahradní architektury včetně zahradního osvětlení. Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem procentní sazbou z ceny stavebních objektů, v daném případě v maximální výši 5% z důvodů velkého rozsahu nadstandardně provedených úprav.

c) Porosty c1) Trvalé porosty Trvalé - ovocné a okrasné porosty jsou v daném případě oceněny zjednodušeným způsobem, a to procentní sazbou z ceny pozemků. Jedná se o mladé ovocné stromky - jabloně a švestky (20 ka) v severní části pozemku p.č. 2084/34 a dále okrasné jehličnaté i listnaté porosty v jeho jižní části. d) Pozemky d1) Pozemky na LV 3963 Pozemek p.č. 2408/46 - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 322 m2, na pozemku vystavěna stavba rodinného domu čp.1284 Pozemek p.č. 2480/34 - v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda o výměře 1.984 m2, BPEJ 62411, užíván jako zahrada či ostatní plocha v jednotném funkčním celku a pod jedním oplocením se stavbou rodinného domu čp.1284 a stavebním pozemkem p.č. 2480/46, severní část pozemku se svažuje k severní straně a jižní část ke straně jižní, v jižní části pozemku jsou vedeny dva vysokotlaké vodní řady, vodovodní řad a troje vrchní vedení rozvodů VN (včetně odbočné větve), dále přípojky inženýrských sítí k rodinnému domu

B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.)

a) Hlavní stavby - a1) Rodinný dům čp.1284 - § 5 Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:

11,90*6,70+3,0*2,05

=

85,88 m2

=

277,28 m2

=

214,64 m2

14,85*10,10+4,95*2,75+16,05*6,70+3,0 *2,05 2.NP: 14,85*10,10+4,95*2,75+6,70*6,70+3,0* 2,05 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 85,88 m2 277,28 m2 214,64 m2

Konstrukční výška 2,45 m 3,00 m 2,80 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (11,90*6,70+3,0*2,05)*(0,10+2,45) = Vrchní stavba - jižní 14,85*10,10*(0,45+3,0+0,90+3,90/2)+4,95*2,7 = část: 5*(0,45+3,0+2,80/2)+2*2,40*1,20/2*2,10/3 Vrchní stavba 16,05*6,70*(0,15+3,0+0,7+2,70/2)+3,0*2,05*( = severní část: 3,85+1,85)/2+2,0*1,0/2*2,10/3+16,05*4,7*1,5 Obestavěný prostor – celkem:

=

218,99 m3 1 012,94 m3 690,56 m3 1 922,49 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: N 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: N 11. Schody: N 12. Dveře: N 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S N 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: N 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: N 25. Záchod: S 26. Ostatní: N Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 40,00 60,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,54 1,39 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,54 3,54 1,54 1,54 1,54 4,93 1,00 5,20 1,00 0,88 1,54 2,03 1,00 1,00 1,54 8,01 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 1,00 0,50 1,54 6,31 1,00 0,30 1,54 5,24 111,57

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,1157

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

2 290,- Kč/m3 1,0900 1,1157 1,0000 2,1730 0,9500

Základní cena upravená

=

5 749,01 Kč/m3

1 922,49 m3 * 5 749,01 Kč/m3

=

11 052 414,23 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,000 %

-

1 436 813,85 Kč

Rodinný dům čp.1284 - zjištěná cena

=

9 615 600,38 Kč

Plná cena:

b) Venkovní úpravy - b1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům čp.1284 9 615 600,38 Kč Celkem: 9 615 600,38 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

9 615 600,38 0,0500 480 780,02 Kč

c) Porosty - c1) Trvalé porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin:

*

504 340,02 1984 1200 305 044,37 0,085

=

25 928,77

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

25 928,77 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům čp.1284 b) Venkovní úpravy c) Trvalé porosty Cena objektů činí celkem

= = =

9 615 600,- Kč 480 780,- Kč 25 930,- Kč 10 122 310,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb.

a) Hlavní stavby - a1) Rodinný dům čp.1284 - § 5 Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP:

11,90*6,70+3,0*2,05 14,85*10,1+4,95*2,75+16,05*6,7+3,0*2,05 14,85*10,10+4,95*2,75+6,70*6,70+3,0*2,05

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = =

Zastavěná plocha 85,88 m2 277,28 m2 214,64 m2

Konstrukční výška 2,45 m 3,00 m 2,80 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (11,90*6,70+3,0*2,05)*(0,10+2,45) = Vrchní stavba - jižní 14,85*10,10*(0,45+3,0+0,90+3,90/2)+4,95*2,7 = část: 5*(0,45+3,0+2,80/2)+2*2,40*1,20/2*2,10/3 Vrchní stavba 16,05*6,70*(0,15+3,0+0,7+2,70/2)+3,0*2,05*( = severní část: 3,85+1,85)/2+2,0*1,0/2*2,10/3+16,05*4,7*1,5 Obestavěný prostor – celkem:

85,88 m2 277,28 m2 214,64 m2

=

218,99 m3 1 012,94 m3 690,56 m3 1 922,49 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností:

Hodnocení standardu S S S S S N S S S N N N S S N

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 2,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 40,00 60,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,54 1,39 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,54 3,54 1,54 1,54 1,54 4,93 1,00 5,20 1,00 0,88 1,54 2,03

15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S N S S S S S S S N S N

1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,00 8,01 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 6,31 0,30 5,24 111,57 1,1157

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

2 290,- Kč/m3 1,0900 1,1157 1,0000 2,1730

Základní cena upravená

=

6 051,59 Kč/m3

1 922,49 m3 * 6 051,59 Kč/m3

=

11 634 121,26 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,000 %

-

1 512 435,76 Kč

Rodinný dům čp.1284 - zjištěná cena

=

10 121 685,50 Kč

Plná cena:

b) Venkovní úpravy - b1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům čp.1284 10 121 685,50 Kč Celkem: 10 121 685,50 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

10 121 685,50 0,0500 506 084,28 Kč

c) Porosty - c1) Trvalé porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin:

*

504 340,02 1984 1200 305 044,37 0,085

=

25 928,77

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

25 928,77 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům čp.1284 b) Venkovní úpravy c) Trvalé porosty

= = =

10 121 690,- Kč 506 080,- Kč 25 930,- Kč

Cena objektů činí celkem

10 653 700,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.)

a) Pozemky - a1) Pozemky na LV 3963 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Jedn. cena Výměra [m2] [Kč/m2] 322,00 229,91

Pozemek 2480/46 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 74 031,02 74 031,02

30 % 30 % +

22 209,31 96 240,33

-2 % -2 % -3 % 10 % 3% + * *

2 887,21 99 127,54 0,9500 2,1730 204 633,94

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 229,91 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 984,00 229,91

Pozemek 2480/34 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.9.1 omezení užívání pozemku - ochranné pásmo 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Cena [Kč] 456 141,44 456 141,44

30 % 30 % +

136 842,43 592 983,87

-2 % -2 % -3 % 10 % 3% +

17 789,52 610 773,39 0,4000 0,9500 2,1730 504 340,02

* * *

Pozemky na LV 3963 - zjištěná cena

=

708 973,96 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky na LV 3963

=

708 970,- Kč

Cena pozemků činí celkem

708 970,- Kč

Indexová metoda

a) Pozemky - a1) Pozemky na LV 3963 Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: B - typ stavebního pozemku: C - třída velikosti obce: D - typ polohy: E - územní připravenost, infrastruktura: F - speciální charakteristiky:

=

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 323,29 Kč/m2

=

* * * * * *

230,26 Kč/m2 1,00 1,20 0,80 1,30 1,25 0,90 323,29 Kč/m2

Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 2480/46 ost. plocha, zahrada p.č.

322 m2 2480/34 1984 m2

Výměra stavebních pozemků: 2306 m2 2 2 2 306,00 m á 323,29 Kč/m = 745 506,74 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem

=

Pozemky na LV 3963 - výsledná cena

745 506,74 Kč

=

745 506,74 Kč

=

745 510,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky na LV 3963 Cena pozemků činí celkem

745 510,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům čp.1284 Adresa Výletní 1284, 75701 Valašské Meziříčí Popis: - viz výše uvedené Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 13 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Zastavěná plocha 322 m2 Výměra pozemku 2306 m2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovodu, kanalizace, zemního plynu, elektro Příslušenství rozsáhlé zpevněné plochy, terasa s krbem, venkovní schody, opěrné zídky, oplocení, prvky zahradní architektury

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Výměra 1 922,50 m3 577,80 m2 m2 m2 455,00 m2

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny Koeficient K2: situování v lokalitě Koeficient K3: technického stavu a vybavení Koeficient K4: funkčního využití Koeficient K5: atraktivity Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

* * * * * *

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům 4+1 Adresa 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Popis: - v atraktivní lokalitě poblíž centra města, zděný přízemní objket s podkrovím, terasou, balkonem, garáží, plynové vytápění, zahrada s okrasnými dřevinami

Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu rok Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 1037 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství běžné Požadovaná nebo kupní cena

Poloha Stav objektu Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne

samostatně stojící dobrý 0 130 m2 Podkroví

ano

5 000 000,- Kč

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Koeficient K2: Koeficient K3: Koeficient K4: Koeficient K5:

korekce nabídkové ceny situování v lokalitě technického stavu a vybavení funkčního využití atraktivity

* * * * *

1,15 1,00 1,05 1,00 0,95

Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

korekce velikosti zast. plochy

* /

1,05 1,20 4 166 666,67 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

245,00 m2

Jednotkové ceny (JCSi)

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi)

20 408,16 Kč/m2

17 006,80 Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 7+1 Adresa 756 53 Vidče Popis: - zděná přízemní novostavba s podkrovím před kolaudací, podlahové vytápění, plynový kondenzační kotel, bez vnějších omítek

Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 1 rok Počet nadz. podlaží 1 Výměra pozemku 3060 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství běžné Požadovaná nebo kupní cena


samostatně stojící velmi dobrý 0 250 m2 Podkroví

ano

6 900 000,- Kč

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Koeficient K2: Koeficient K3: Koeficient K4: Koeficient K5: Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

korekce nabídkové ceny situování v lokalitě technického stavu a vybavení funkčního využití atraktivity korekce velikosti zast. plochy

* * * * * * /

1,15 1,00 1,05 1,00 1,00 0,95 1,15 6 000 000,- Kč


m3 m2 m2 m2 335,00 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 20 597,01 Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 17 910,45 Kč/m2

Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 9+3 Adresa 756 57 Horní Bečva Popis: - zděný patrový objekt s členitou sedlovou střechou, dvojgaráží, saunou, bazénem, soláriem a terasou, 3 bytové jednotky, po rekonstrukci

Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 4400 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství nadstandardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Koeficient K2: Koeficient K3: Koeficient K4: Koeficient K5: Koeficient K6: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

9 380 000,- Kč

korekce nabídkové ceny situování v lokalitě technického stavu a vybavení funkčního využití atraktivity korekce velikosti zast. plochy

* * * * * * /

1,15 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 8 156 521,74 Kč


m3 m2 m2 m2 460,00 m2



Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům Adresa 756 56 Prostřední Bečva Popis: - přízemní zděný objekt s podkrovím, terasou, ČOV, vlastní studnou, vytápění el. přímotopy a krbovou vložkou

Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1000 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství standardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny Koeficient K2: situování v lokalitě Koeficient K3: technického stavu a vybavení Koeficient K4: funkčního využití Koeficient K5: atraktivity Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


ano

7 000 000,- Kč * * * * * * /

1,15 1,00 0,95 1,00 1,05 1,00 1,15 6 086 956,52 Kč


m3 m2 m2 m2 335,00 m2



Objekt č.: 5 Název: Rodinný dům 6+2 Adresa 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Popis: - zděná novostavba s nedokončenou vnější omítkou, částečně podsklepený přízemní objekt s podkrovím, krb, zimní zahrada, vrtaná studna, přístřešek pro auta

Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 5 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 1680 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství nadstandardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny Koeficient K2: situování v lokalitě Koeficient K3: technického stavu a vybavení Koeficient K4: funkčního využití Koeficient K5: atraktivity Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy Celkový koeficient:


ano

6 240 000,- Kč * * * * * * /

1,15 1,00 1,00 1,00 0,95 1,05 1,15

Přepočtená standardní cena:

5 426 086,96 Kč


m3 m2 m2 m2 315,00 m2



Objekt č.: 6 Název: Rodinný dům Adresa 763 16 Fryšták Popis: - rekonstruovaný zděný objekt s podlahovým vytápěním, venkovním bazénem, krbovým posezením a jezírkem

Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 3200 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství nadstandardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny Koeficient K2: situování v lokalitě Koeficient K3: technického stavu a vybavení Koeficient K4: funkčního využití Koeficient K5: atraktivity Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0 360 m2 Podkroví

ano

9 700 000,- Kč * * * * * * /

1,20 1,00 0,95 1,00 1,00 1,05 1,20 8 083 333,33 Kč


m3 m2 m2 m2 460,00 m2



Objekt č.: 7 Název: Rodinný dům 9+2 Adresa Poličná, 757 01 Valašské Meziříčí Popis: - podsklepený objekt se dvěma bytovými jednotkami (4+kk, 5+kk), možnost komerčních prostorů, vlastní studna, kolaudace v roce 2007

Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 3 roky Počet nadz. podlaží 2 Výměra pozemku 1200 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné



ano

Příslušenství standardní Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny Koeficient K2: situování v lokalitě Koeficient K3: technického stavu a vybavení Koeficient K4: funkčního využití Koeficient K5: atraktivity Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

5 950 000,- Kč * * * * * * /

1,13 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,31 4 541 984,73 Kč


m3 m2 m2 m2 315,00 m2


Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 14 419,- Kč/m2

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 4+1 0,00 0,00 0,00 0,00 17 006,80 2. Rodinný dům 7+1 0,00 0,00 0,00 0,00 17 910,45 3. Rodinný dům 9+3 0,00 0,00 0,00 0,00 17 731,57 4. Rodinný dům 0,00 0,00 0,00 0,00 18 170,02 5. Rodinný dům 6+2 0,00 0,00 0,00 0,00 17 225,67 6. Rodinný dům 0,00 0,00 0,00 0,00 17 572,46 7. Rodinný dům 9+2 0,00 0,00 0,00 0,00 14 419,00 SJC – průměr 17 148,00 JCO = SJC * IO 17 148,00 Výměry oceňované stavby 1 922,50 577,80 455,00 CO: 7802340 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 7 802 340,- Kč Rodinný dům čp.1284 - výsledná cena

=

7 802 340,- Kč

C. Rekapitulace Na základě zjištěných údajů a s přihlédnutím k rozhodujícím podmínkám, které mají vliv na konečnou hodnotu nemovitosti - technický stav, velikost a provedení stavebních objektů, poloha a umístění nemovitosti, posouzení stávající situace na trhu s nadstandardně řešenými rezidenčními nemovitostmi a pod., lze předpokládat obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu čp. 1284 v k.ú. Valašské Meziříčí - město v daném místě a čase v uvedené výši: Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

10 122 310,- Kč 708 970,- Kč 10 831 280,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:

10 653 700,- Kč 745 510,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

11 399 210,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:

7 802 340,- Kč

Obvyklá cena:

7 800 000,- Kč

slovy: sedmmilionůosmsettisíc Kč

Závěr Výše uvedené a použité hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitosti. Každá z těchto metod má v tomto hodnocení jinou váhu a vypovídající schopnost při stanovení obvyklé ceny. V současné době jsou preferovány metody výnosové a porovnávací (zejména u rezidenčních nemovitostí), které odrážejí zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). Přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebních materiálů a prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi.

Administrativní přístup k ocenění představuje zjištění ceny nemovitosti podle cenových předpisů platných v době ocenění. Ocenění výnosovým způsobem v tomto konkrétním případě nebylo provedeno. Oceňovaná nemovitost rodinného domu čp.1284 je situována ve vhodné a preferované lokalitě rodinné zástavby na jihovýchodním okraji zastavěné části města Valašské Meziříčí s dobrou dopravní dostupností, vybudovanými inženýrskými sítěmi a vhodnou orientací svažitého terénu. Nevýhodou však je umístění trojí trasy vrchního vedení VN a podzemního vedení výtlačných vodovodních řadů v jižní části pozemku p.č. 2080/34 včetně stanovených ochranných pásem, které způsobily nutnost vzdálenějšího odsazení stavby rodinného domu od přístupové komunikace, a tím i značně vyšší náklady na výstavbu dlouhých přípojek inženýrských sítí a zpevněné přístupové komunikace na vlastním pozemku.

Prohlášení Níže podepsaný znalec jako zpracovatel předmětu ocenění tímto prohlašuje, že: - V současné době nemá a ani v budoucnu nebude mít žádnou účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem ocenění - Vypracované ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které mohou ovlivnit dosažené závěry či odhadnuté hodnoty - Při své činnost neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a poskytnuté doklady nejsou pravdivé - Výsledné zjištění obvyklé ceny lze použít jako jeden z podkladů pro dobrovolnou dražbu - Výsledné zjištění obvyklé ceny lze považovat za použitelné do 6 měsíců od data ocenění

Ve Vsetíně, 12.5.2010 Ing. Miroslav Polách Semetín 1494 755 01 Vsetín

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.10.1987, č.j. Spr. 4656/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2232/35/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201035.

E. Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí - LV 3963 - titulní list 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Valašské Meziříčí - město 3. Mapa lokality 4. Fotodokumentace nemovitosti

10

Recommend Documents