10

þ.j.: 137Ex 5669/05

Znalecký posudek þ. 2652-56/10 o obvyklé cenČ Ĝadové garáže na stp.þ. 1826/2, Holice, ul. Pod Homolí, bez pĜíslušenství, vþetnČ pozemku stp.þ. 1826/2, katastrální území Holice v ýechách, obec Holice, okres Pardubice, kraj Pardubický - dle LV þ. 555

Objednatel posudku:

Úþel posudku:

Exekutorský úĜad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. PĜíkop þp. 6 60425 B r n o þ.j.: 137Ex 5669/05-66, ze dne: 27.4.2010 zjištČní obvyklé ceny nemovitosti pro úþely exekuþního Ĝízení

Podle stavu ke dni 17. 5. 2010 posudek vypracoval: Ing. František ěezníþek Jiráskovo námČstí þp. 212 541 01 T r u t n o v tel. mobil 777818377, e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 11 stran a 4 strany pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 3 vyhotoveních. V TrutnovČ, 27. 5. 2010

– strana þ. 2 –

A. Nález 1. Znalecký úkol stanovit souþasnou obvyklou cenu nemovitosti v daném místČ a þase Ĝadové garáže na stp.þ. 1826/2 v Holicích, ul. Pod Homolí vþetnČ pozemku bez pĜíslušenství dle LV þ. 555, pro úþely exekuþního Ĝízení.

2. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 17. 5. 2010 za pĜítomnosti znalce. Pozvaní úþastníci - pan Vít Schejbal, Schejbal Antonín a Schejbal Petr se nedostavili (nepĜebrali poštovní zásilku s pozvánkou). Objekt nebyl znalci zpĜístupnČn.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úĜadu v Pardubicích - dálkový pĜístup, ze dne 27.4.2010, výpis z listu vlastnictví þ. 555, pozemek þ. 1826/2 - zastavČná plocha, garáž bez þp. - 21 m2, - snímek mapy katastru nemovitostí pĜedmČtných pozemkĤ, list mapy 2-9/12, - databáze prodejĤ nemovitostí, sestavená podle skuteþnČ realizovaných cen nemovitostí na území okresu Trutnov a Pardubice, spoleþnČ se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního úĜadu o stáĜí stavby - nejsou, - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ dne 17.5.2010, - fotodokumentace poĜízená znalcem, viz. pĜílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora þj.: 137Ex 5669/05-66, ze dne 27.4.201, - informace a údaje sdČlené úþastníky místního šetĜení, - dále nebyly na mé požádání pĜedloženy žádné další doklady, které by mČly vliv na ocenČní.

4. Vlastnické a evidenþní údaje LV þ. 555 - vlastník - Schejbal Antonín, Havlíþkova 445, Pardubice 2, vlastnický podíl 4/6, Schejbal Petr, Havlíþkova 445, Pardubice 2, vlastnický podíl 1/6, Schejbal Vít, ýeskoslovenské Armády 408/51, Hradec Králové, vl. podíl 1/6.

5. Dokumentace a skuteþnost nebyla pĜedložena žádná dokumentace nemovitosti, objekt je v prĤmČrném stavebnČ technickém stavu se zanedbanou údržbou, byl postaven dle mého odhadu jako Ĝadová garáž v roce 1970.

6. Celkový popis nemovitosti MČsto Holice má evidováno 6 482 obyvatel. PĜedmČtná nemovitost se nachází v obytné þásti obce v ulici Pod Homolí, v kolonii obdobných garáží. Jedná se o Ĝadovou krajní garáž pro osobní auto, v lokalitČ, která je vhodná pro dané využití na okraji obytné þásti mČsta s malou vzdáleností do centra mČsta - cca 800 m. Dostupnost - prodejna potravin 400 m, zastávka autobusu 700 m, vlaková zastávka 700 m, do správního centra mČsta Pardubice 15 km. MČsto Holice má schválený územní plán a stavba není v rozporu s územním plánem ani s okolní zástavbou. Znalecký posudek þ. 2652-56/10, obvyklé ceny Ĝadové garáže na stp.þ. 1826/2, Holice, ul.Pod Homolí Posudek byl vytvoĜen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

– strana þ. 3 – Garáž je postavená jako Ĝadová krajní, klasicky zdČná s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, nepodsklepená, na mírnČ svažitém terénu, volnČ pĜístupná ze zpevnČné komunikace, v zástavbČ obdobných garáží a obytných domĤ, v zastavČném území obce. Objekt není napojen na žádné veĜejné rozvody - objekt nebyl znalci zpĜístupnČn a je oceĖován pouze podle vnČjšího vzhledu a pĜístupných konstrukcí.

7. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž - vČcná hodnota 2) Garáž - porovnávací hodnota b) Pozemky 1) Pozemek c) OcenČní porovnávací metodou

B. Odhad Popis a umístČní objektĤ, výmČra, hodnocení a ocenČní Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Pardubice Obec: Holice

Popisy objektĤ a) Objekty 1) Garáž je postavená jako zdČná pĜízemní Ĝadová krajní - zprava, v kolonii obdobných garáží v zastavČném území mČsta, v ulici Pod Homolí, na mírnČ svažitém terénu, volnČ pĜístupná ze zpevnČné komunikace. Garáž není napojena na žádné veĜejné rozvody. Nemovitost nebyla znalci zpĜístupnČna - oceĖuji podle vnČjšího vzhledu. Nosné zdivo o tl. 0,3 m, strop s rovným podhledem, podlaha z betonové mazaniny, vnitĜní omítky jednovrstvé vápenné hladké. Okno jednoduché ze sklobetonu, dveĜe nejsou, vrata ocelová dvoukĜídlá s plechovou výplní. Elektroinstalace ani jiné instalace nejsou. Garáž má pultovou stĜechu, krytou deskami vlnitého eternitu, klempíĜské konstrukce - nejsou. Fasáda hladká a hrubá vápenná v þásti narušená, bez obkladu soklu. Objekt je v prĤmČrném stavebnČ technickém stavu - údržba zanedbaná, budou nutné drobné stavební úpravy. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují znaky statického narušení. Garáž byla postavena dle mého odhadu v roce 1970 - stáĜí stavby odhaduji 40 let. Celková pĜedpokládaná životnost stavby 80 let. Vzhledem ke stavu objektu použiji výpoþet opotĜebení lineární metodu výpoþtu opotĜebení.

Znalecký posudek þ. 2652-56/10, obvyklé ceny Ĝadové garáže na stp.þ. 1826/2, Holice, ul.Pod Homolí


b) Pozemky 1) Pozemek je na mírnČ svažitém terénu, volnČ pĜístupný ze zpevnČné komunikace, v zástavbČ obdobných objektĤ v zastavČném území obce. MČsto Holice má evidováno 6 482 obyvatel.

OcenČní a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Garáž - vČcná hodnota – § 8 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zdČná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožĖující zĜízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,853 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zmČny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,843 (Garáže) Podlaží: 1.N.P. Výška: ZastavČná plocha:

6,2×3,4

ObestavČný prostor (OP): 1.N.P. 2,90 × 6,2×3,4 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stČny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. KlempíĜské konstrukce 7. Úprava povrchĤ 8. DveĜe 9. Okna

=

2,90 m 21,08 m2

=

61,13 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní


– strana þ. 5 – Název, popis 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Výpoþet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 5. Krytina –0,54 × 5,70 % 6. KlempíĜské konstrukce –0,54 × 1,852 × 2,90 % 8. DveĜe –0,54 × 1,852 × 2,70 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 6,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se 1,0000 – – – – =

0,0308 0,0290 0,0270 0,0600 0,8532

OcenČní: Základní jednotková cena: 1 375,– Kþ/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8532 × 1,0000 Polohový koeficient K5: Koeficient zmČny cen staveb Ki: × 2,1210 × 0,8430 Koeficient prodejnosti Kp: 2 097,60 Kþ/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 61,13 m × 2 097,60 Kþ/m3

=

128 226,29 Kþ

Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí: 40 rokĤ PĜedpokládaná další životnost: 40 rokĤ OpotĜebení: 100 × 40 / (40 + 40) = 50,000 % Odpoþet opotĜebení: 128 226,29 Kþ × 50,000 % Cena objektu po odeþtení opotĜebení:

– =

64 113,15 Kþ 64 113,14 Kþ

Garáž - vČcná hodnota – zjištČná cena:

64 113,14 Kþ

a.1.2) Garáž - porovnávací hodnota – § 24 Podlaží: 1.N.P. Výška: ZastavČná plocha:

3,4×6,2

ObestavČný prostor (OP): 1.N.P. 2,90 × 3,4×6,2

=

2,90 m 21,08 m2

=

61,13 m3

Urþení základní ceny za m3 dle pĜílohy þ. 18, tabulky þ. 1: Kraj: Pardubický Obec: Holice Poþet obyvatel: 6 482 Základní cena (ZC): 1 864,– Kþ/m3


– strana þ. 6 – Trh s nemovitostmi: pĜíloha þ. 18a, tabulka þ. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílþím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahĤ na II. Bez vlivu prodejnost (napĜ. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 + ¦ Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: pĜíloha þ. 18a, tabulka þ. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m vþetnČ 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 4 ZmČny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivĤ

Pi –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

5

Index polohy (IP = 1 + ¦ Pi):

0,950

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: pĜíloha þ. 18, tabulka þ. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby I. ěadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stČny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 4 PĜíslušenství - venk. úpravy II. Bez pĜíslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 StavebnČ-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (pĜedpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáĜí od 30 do 50 let vþetnČ 0,8 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V6:

Vi –0,01 0,00 –0,05 –0,01 0,00 0,85*

5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ¦ Vi) × V6):

0,632

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Urþení porovnávací hodnoty (OP × ZCU): Garáž - porovnávací hodnota – zjištČná cena:

1,000 × 0,950 × 0,632 = 1 864,– × 0,600 = 61,13 × 1 118,40 =

0,600 1 118,40 Kþ/m3 68 367,79 Kþ 68 367,79 Kþ



b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemek Popis porovnávacího pozemku: celkový rozsah pozemkĤ je 21 m2. Jako funkþní celek se stavbou garáže uvažuji celý stavební pozemek v rozsahu 21 m2. Dle databáze znalce uvažuji stavební pozemek za obvyklou cenu ve výši 400,- Kþ/m2. Porovnávací pozemek: stavební Realizovaná cena: VýmČra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Stanovená jednotková cena (SJC):

8 400,– 21,00 400,– 1,000 400,– 1,00

Kþ m2 Kþ/m2 Kþ/m2

400,– Kþ/m2

OceĖovaný pozemek: Název: stavební Parcelní þíslo: 1826/2 VýmČra (V): 21,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 21,00 m2 × 400,– Kþ/m2 Pozemek – zjištČná cena:

=

8 400,– Kþ 8 400,– Kþ



c) OcenČní porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskuteþnČných prodejĤ nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. NepĜedpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typĤ nemovitostí, že uskuteþnČné prodeje a vyhodnocované prodeje by mČly být starší než 2 roky. To proto, že se pĜedpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základČ vlastního prĤzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajĤ z denního i odborného tisku, vývČsek realitních kanceláĜí, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláĜemi a správci nemovitostí. ZávČrem tohoto šetĜení je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti mČsíþní zprostĜedkovatelskou smlouvu, se zohlednČním souþasné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Garáž, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištČnému technickému stavu, v dané lokalitČ, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s pĜihlédnutím k umístČní nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a zpĤsobu využití, jsem názoru, že oceĖovaná nemovitost je obchodovatelná. PĜedmČtná nemovitost je klasicky zdČnou Ĝadovou krajní garáží v kolonii obdobných garáží na okraji zastavČného území mČsta, postavenou s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepenou, bez podkroví, v podprĤmČrném standardu vybavení a v prĤmČrném stavebnČ technickém stavu se zanedbanou údržbou. Objekt není napojen na žádné veĜejné rozvody elektĜiny. PĜíslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastavČného území mČsta, v lokalitČ, která je vhodná pro dané využití. Nevýhodou je špatná údržba objektu. K nemovitosti náleží podstandardní rozsah pozemku pouze zastavČná plocha. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou – výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Srovnání je možné provést na základČ obvyklé ceny podlahové plochy objektu vycházející z databáze a zkušeností znalce z prodejĤ obdobných nemovitostí. Užitková podlahová plocha pĜedmČtné garáže je ve výši 17 m2. Obvyklá cena užitkové plochy ze srovnání = 4 500,- Kþ/m2. Obvyklá cena srovnáním = 76 500,- Kþ. Byl proveden výpoþet srovnávací metodou dle platné provádČcí vyhlášky zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku a výsledná vypoþtená hodnota ve výši 76 800,- Kþ, koresponduje s obvyklou cenou pĜedmČtné nemovitosti, proto s ní nadále uvažuji jako s cenou obvyklou v daném místČ a þase. Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadcĤ a inzerce realitních serverĤ. Podle tČchto podkladĤ byly v uplynulé dobČ zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceĖovaná nemovitost, tyto nemovitosti :



1/ Inzerce Sreality Garáž Chrudim požadovaná cena 79 000,- Kþ Nabízíme k prodeji udržovanou garáž v Chrudimi v lokalitČ Cihelna.Užitná plocha garáže je 19 m2.Ihned volná.V blízkosti je zastávka MHD. 2/ Inzerce Sreality Garáž Rybitví požadovaná cena 89 000,- Kþ Nabízíme k prodeji Ĝadovou garáž (17 m2) v Rybitví, stojící na vlastním pozemku v osobním vlastnictví. V garáži je zavedena elektĜina.

Seznam porovnávaných objektĤ: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kþasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Garáž Chrudim 79 000,– Kþ 0,90 1,00 1,10 78 210,– Kþ Garáž Rybitví 89 000,– Kþ 0,80 1,00 1,05 74 760,– Kþ Garáž srovnáním 76 500,– Kþ 1,00 1,00 1,00 76 500,– Kþ kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kþasový × Kvybav.) Minimální jednotková cena za ks: PrĤmČrná jednotková cena za ks (¦ (JC × V) / ¦ V): Maximální jednotková cena za ks:

Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 5,0 74 760,– Kþ 76 495,71 Kþ 78 210,– Kþ

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Množství:

×

76 800,– Kþ 1,00 ks

Porovnávací hodnota:

=

76 800,– Kþ



C. Rekapitulace PĜedmČtná nemovitost je klasicky zdČnou Ĝadovou krajní garáží v kolonii obdobných garáží na okraji zastavČného území mČsta, postavenou s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepenou, bez podkroví, v podprĤmČrném standardu vybavení a v prĤmČrném stavebnČ technickém stavu se zanedbanou údržbou. Objekt není napojen na žádné veĜejné rozvody elektĜiny. PĜíslušenství nemovitosti není. Poloha nemovitosti je na okraji zastavČného území mČsta, v lokalitČ, která je vhodná pro dané využití. Nevýhodou je špatná údržba objektu. K nemovitosti náleží podstandardní rozsah pozemku pouze zastavČná plocha. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou – výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocenČní je neuvažuji. Nemovitost není v souþasnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou urþeny za pĜedpokladu uvolnČné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv !! Cena objektu podle cenového pĜedpisu – srovnávací hodnota VČcná hodnota objektĤ podle vyhlášky Cena pozemkĤ urþená porovnávací metodou Stanovená vČcná hodnota celkem Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

76 770,– 64 110,– 8 400,– 72 510,– 76 800,–

Kþ Kþ Kþ Kþ Kþ

76 800,– Kþ

Cena slovy: sedmdesátšesttisícosmset Kþ

V TrutnovČ 27.5. 2010 Ing. František ěezníþek Jiráskovo námČstí 212/11 541 01 Trutnov

Prohlašuji, že pĜi provedení ocenČní jsem osobou nezávislou.



D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993, þ.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvČtví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvČtví stavby obytné a prĤmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 2652-56/10 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 2652-56/10 podle pĜipojené likvidace. Ing. František ěezníþek Jiráskovo námČstí 212/11 541 01 Trutnov

Odhadce nemovitostí certifikovaný dne 15.9.1997, recertifikovaný dne 31.10.2005, Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základČ akreditace udČlené ýeským institutem pro akreditaci, pro oceĖování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.þ. 48/05 s platností do 31.12.2010 V TrutnovČ 27.5. 2010 Ing. František ěezníþek Jiráskovo námČstí 212/11 541 01 Trutnov

E. Seznam pĜíloh PĜíloha þ. 1 – Výpis z katastru nemovitostí PĜíloha þ. 2 – Kopie katastrální mapy PĜíloha þ. 3 – Fotodokumentace PĜíloha þ. 4 – Poloha nemovitosti na mapČ



PĜíloha þ. 1 –



PĜíloha þ. 2 –



PĜíloha þ. 3 – Fotodokumentace



PĜíloha þ. 4 – Poloha nemovitosti na mapČ

šipka oznaþuje polohu nemovitosti –


10

Recommend Documents