1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2.169 - 173 / 10 o obvyklé ceně nemovitostí – budovy garáže bez č.p./č.e. na pozemku st.parc.č.388, budovy techn.vybavenosti bez č.p./č.e. na pozemku st.parc.402, pozemků st.parc.č.388, st.parc.č.402, obec Lomnice, kat. území Lomnice u Rýmařova, okres Bruntál, se všemi součástmi, příslušenstvím včetně věcí movitých dle LV 245 – se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými - vše dle Usnesení č.j.125 EX 119/10–47.
Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Marek Frank, Exekutorský úřad Český Krumlov
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.125 EX 119/10, vydal soudní exekutor JUDr.Marek Frank, Exekutorský úřad Český Krumlov Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084
Datum místního šetření: 29.11.2010
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 29.11.2010
Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a vyhl.č.460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.VII – oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou
V Olomouci dne 1.12.2010 Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
2 1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku. 1.1.1. Usnesení soudního exekutora JUDr.Marka Franka č.j.125 EX 119/10, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí LV 245, obec Lomnice, okres Bruntál, kat.území Lomnice u Rýmařova A: Vlastník: Domky BNP s.r.o., Ruská 1919/7, Bruntál B: Nemovitosti: st.parc.č.388 - zast. plocha – 767 m2, garáž bez č.p./č.e. st.parc.č.402 – zast. pl. – 189 m2, techn.vybavenost bez č.p. B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV 1.1.3. Kopie katastrální mapy 1.1.4. Výsledky místního šetření dne 29.11.2010 bez účasti povinného 1.1.5. Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., zák.č.151/1997 Sb 1.1.7. Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě 1.1.8. Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád 1.1.9. Info OÚ Dětřichov nad Bystřicí – starosta Beneš Jan 1.1.10. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.VII – oceňování nemovitostí
1.2.
Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění jsou dvě stavby – garáž na st.parc.č.388, techn. vybavenost na st.parc.č.402, viz.katastr. mapa. Oba objekty postaveny v okrajové jihozápadní části k.ú.Lomnice u Rýmařova, v bývalém vojenském autoparku, nedaleko křížení trati ČD a siln. komunikace I/46 – Štěrnberk - Opava. Obě hlavní stavby tvoří s níže popsaným příslušenstvím a pozemky jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání staveb a proto jej posuzuji jako jeden soubor. Objekty napojeny na elektr.síť NN, veř. vodovod, příjezd po zpevněné komunikaci.
2.
POSUDEK
2.1.
Exekuční řád - § 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).
3 2.2.
Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle § 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
2.3.
Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v § 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována „obvyklá cena“, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno.
2.3.1.
Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) – Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.Metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení.
2.3.2.
Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp.
4 při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 %
( tzv. věčná renta )
Cv - výnosová hodnota
2.3.3.
Z
- čistý zisk roční z nájmu nemovitostí
p
- míra kapitalizace v procentech
Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi kách.Tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy.
2.4.
Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem viz.dále.
2.4.1.
Garáž bez č.p/č.e. na st.parc.č.388 - / § 3 /
2.4.1.1. Popis Provozní stavba bez č.p./č.e. na parc.č.388 je dnes užívána jako skladovací prostory slámy a dřevěného řeziva, objekt je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou. Základy tvořeny základovými pasy a zákl. patkami, nosné konstrukce želbetonové skeletové – pilíře, průvlaky, stropy chybí, zdivo obezdívky tl.30 cm, krov kovový vazníkový sedlový, krytina střechy z vlnitého osinkocementu, venkovní omítky vápenné, vnitřní omítky vápenné, okna chybí, dveře chybí, vrata kovová dvoukřídlová v celé podélné straně objektu, podlahy betonové, elinstalace 220 V, schody chybí, vytápění ne, rozvod studené vody, ohřev vody chybí, hygienické vybavení chybí, bleskosvod chybí. 2.4.1.2. Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 78,30 x 9,80 = 767,34 m2 - ZP- průměr. zast. pl. podlaží
5 V1.NP = 4,40 m, Vn = 0,10 m, Vh = 1,10 m Konstr. výška 1.NP = 4,40 m - průměrná výška podlaží - v Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 767,34 x 4,40 = 3.376,29 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 767,34 x ( 0,10 + 1,00/2 ) = 460,40 m3 Obestavěný prostor celkem -OP OP = OPs + OPv + Opt = 3.836,69 m3 2.4.1.3. Zjištění charakteru objektu V objektu se nachází provozní místnosti, jedná se o provozní objekt, zastavěná plocha je větší než 150 m2, součet vnitřních prostorů nad 400 m3 je prokazatelně větší než 2/3 celkového OP – jedná se tedy o halu. 2.4.1.4. Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x k1x k2 x k3 x k4 x k5 x ki x kp ZC = 2.124,- Kč/m3 - dle přílohy č.3, hala typ I – garáže k1 = 1,040 - koef.přepočtu ZC podle druhu konstrukce dle přílohy č.4 pro halu k2 = koef. přepočtu ZC podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v obj. k2 = 0,92 + 6,60 / prům. zast. plocha podlaží k2 = 0,92 + 6,60 / 767,34 = 0,928 k3 = koef. přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží v objektu k3 = 2,80 / v + 0,30 = 2,80 / 4,40 + 0,30 = 0,930 k4 = 1 + / 0,54 x n / - koef.vybavení stavby , n = součet obj.podílů nadstandart. - součet obj. podílů podstandart - 1,852x součet obj. podílů chybějících vše podle přílohy č.14 tab.č.2 k4 = 0,600
odborný odhad
k5 = 0,85 - dle přílohy č.14 ki = 2,167 - koeficient změn cen staveb dle příl. č.38 kp = 0,208 – koef. prodejnosti dle příl.č.39 ZCU = 2.124 x 1,04 x 0,928 x 0,93 x 0,60 x 0,85 x 2,167 x 0,208 = 438,23 Kč/m3
6 2.4.1.5. Stáří a opotřebení / dle přílohy č.14 / Dle místního šetření objekt užíván cca od roku 1970, bez modernizace, neprováděna žádná údržba, objekt k datu ocenění aktivně neužíván, s ohledem na techn. stav určuji opotřebení odborným odhadem ve výši 85 %. 2.4.1.6. Výpočet ceny obestavěný prostor OP /m3/ 3.836,69
2.4.2.
ZCU /Kč/m3/
cena celkem /Kč/
438,23
1.681.387
opotřebení 85 %
-1.429.179
Garáž bez č.p/č.e. na st.parc.č.388
252.208,- Kč
Budova techn. vybavenosti bez č.p/č.e. na st.parc.č.402 - / § 3 /
2.4.2.1. Popis Budova na parc.č.402 je samostatně stojící, provedena jako zděná se zastropením a zastřešením pultovou střechou, jedná se o nepodsklepenou stavbu přízemní /1.NP/, objekt k datu ocenění vyklizen, provedena výměna 2 ks plastových oken, objekt upravován na úběžiště se sociálním zařízením, ve východní části je porušena izolace střechy a do objektu zatéká, okna nejsou zajištěna proti vniknutí. Základy - základové pasy. Svislé kce – zděné tl.37,5 cm. Stropy - s rovným podhledem. Krov - pultová střecha. Krytina střech – živičné pásy. Klempířské kce – z pozink. plechu.Úprava vnitřních povrchů - dvouvrstvé vápenné omítky.Úprava vnějších povrchů – vápenné omítky. Vnitřní obklady – keramické. Schody – ne. Dveře – hladké. Okna – zdvojená, plastová. Vrata – kovová. Povrchy podlah – dlažby, cem. mazanina . Vytápění – ne. Elektroinstalace – světelná. Bleskosvod - ne. Vnitřní vodovod – ano. Vnitřní kanalizace – ano. Vnitřní plynovod – ne.Ohřev vody – ne. Vybavení kuchyní – ne. Vnitřní hygien. zařízení – ano. Výtahy – ne. Ostatní – ne. 2.4.2.2. Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 30,0 x 6,30 = 189,00 m2 - ZP - prům. zast. pl. podlaží Výška podlaží : V1.NP = 2,90 m = v = prům. výška podl.
7 Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 189,00 x 2,90 = 548,10 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 0 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OP = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs + OPv + OPt + OPd = 548,10 m3 2.4.2.3. Zjištění charakteru objektu; Jedná se o provozní budovu - oceňovanou dle § 3, zatřídění je dle převažujícího účelů využití – budovy pro ubytování zaměstnanců – vyhovuje podmínkám vyhl.č.268/2006 Sb., o technických požadavcích na stavbu. 2.4.2.4. Výpočet základní ceny upravené - ZCU ZCU = ZC x k1 x k2 x k3 x k4 x k5 x ki x kp ZC = 2.710,- Kč/m3 – G – budova pro ubytování zaměstnanců k1 = 0,939 - koef.přepočtu ZC podle druhu konstrukce dle přílohy č.4 pro budovy k2 = koef. přepočtu ZC podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v obj. k2 = 0,92 + 6,60 / prům. zast. plocha podlaží ZP k2 = 0,92 + 6,60 / 189 = 0,954 k3 = koef. přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží v objektu k3 = 2,10 / v + 0,30 = 2,10 / 2,90 + 0,30 = 1,024 k4 = 1 + / 0,54 x n / - koef.vybavení stavby , n = součet obj.podílů nadstandart. - součet obj. podílů podstandart - 1,852 x součet obj. podílů chybějících vše podle přílohy č.14 tab.č.1 k4 = 0,500 odborný odhad k5 = 0,85 - polohový koef. dle přílohy č.14 ki = 2,078 - koeficient změn cen staveb dle přílohy č.38 kp = 0,599 – koef. prodejnosti dle příl.č.39
8 ZCU = 2.710 x 0,939 x 0,954 x 1,024 x 0,50 x 0,85 x 2,078 x 0,599 = 1.315,05 Kč/m3 2.4.2.5. Stáří a opotřebení / dle přílohy č.14 / S ohledem na stávající techn. stav, stáří cca 50 roků, neprováděnou údržbu, stávající provedné stavební úpravy, určeno opotřebení odborným odhadem ve výši 85%. 2.4.2.6. Výpočet ceny obestavěný prostor OP /m3/ 548,10
ZCU /Kč/m3/
cena celkem /Kč/
1.315,05
opotřebení 85 %
-612.665
Budova techn. vybavenosti celkem 2.4.3.
720.782
108.117,- Kč
Pozemky - / § 28 /
2.4.3.1. Popis Přehled pozemků dle výpisu z KN: parc.č.388 – 767 m2 - zast. plocha parc.č.402 – 189 m2 – zast. plocha 2.4.3.2. Výpočet základní ceny upravené - ZCU Pozemky se v souladu s § 9 zákona č.151/1997 Sb. ocení dle skutečného stavu. ZC = Cp x 1,00
základní cena staveb. pozemku dle § 28 odst.1)písm.k)
Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 = 35,00 Kč/m2 = ZC a = 1000
počet obyvatel obce Lomnice je 548, ale amin = 1000
Úprava ZC dle příl.č.21: Pol.č.1.2.3.
výhodnost polohy na území obce
- 10 %
kvp = ( 100 - 10 )/100 = 0,90 pol.č.2.11
nemožnost napojení na kanalizaci
-7%
kú = ( 100 - 7 )/100 = 0,93 kih = 2,167
koef. změn cen staveb dle příl.č.38
kib = 2,078 kph = 0,208
koef. prodejnosti dle příl.č.39
kpb = 0,599 ZCUh = ZC x kvp x kú x ki x kp = 35 x 0,90 x 0,93 x 2,167 x 0,208 = 13,20 Kč/m2
9 ZCUb = 35 x 0,90 x 0,93 x 2,078 x 0,599 = 36,46 Kč/m2 2.4.3.3. Výpočet ceny výměra pozemku /m2/
ZCU /Kč/m2/
cena /Kč/
767
13,20
10.124
189
36,46
6.891
Cena pozemků celkem
2.4.
17.015,- Kč
Rekapitulace administrativních cen garáž bez č.p./č.e.
252.208,- Kč
techn. vybavenost bez č.p./č.e.
108.117,- Kč
pozemky
2.5.
17.015,- Kč
cena nemovitostí celkem
377.340,- Kč
Administrativní cena nemovitostí zaokr.
377.340,- Kč
Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1: Předmětné nemovitosti + budova bez č.p. se st.parc.č.396 poblíž budovy na st.p.č.402 koupila spol. Domky BNP s.r.o. v roce 2006 za smluvní cenu 400 tis.Kč Srovnávací objekt SO2: Halové garáže na st.parc.č.389 naproti oceňovaným garážím koupil v červnu 2010 podnikatel Milan Šelmeci za smluvní kupní cenu 200.000,- Kč, objekt je plně srovnatelný s oceňovanými garážemi, zdroj starosta Beneš Jan, Šelmeci Milan Legenda: CSp
- cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v mil.Kč
Kr
- koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu
CS
- cena srovnávacího objektu po redukci – zreálněná cena mil.Kč
1 K1
- koef. úpravy na polohu objektu
K2
- koef. úpravy na velikost objektu
K3
- koef. úpravy na garáž v objektu či areálu
K4
- koef. úpravy na celkový stav
K5
- koef. úpravy na event. další vlastnosti
K6
- koef. úpravy dle odborné úvahy znalce
KC
- koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6
Cp = COprům Cp
- cena porovnávací v mil. Kč
CO
- cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00.
COprům
- cena oceňovaného objektu průměrná
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO
CSp
Kr
CS
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
CO.
1.
400
1,00
400
1,00
1,25
1,00
1,00
1,00
1,00 1,25
320
2.
200
1,00
200
1,00
0,70
1,00
1,00
1,00
1,00 0,665
285
Cprd = COprům
302.500,- Kč
Porovnávací hodnota nemovitostí zaokr.
300.000,- Kč
2.6.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle § 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění
celkem Kč
administrativní cena
377.340,-
porovnávací hodnota
300.000,-
Obvyklá cena brutto
300.000,-
1 2.7.
Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi
2.8.
- 0,- Kč
Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno. Hodnota věcných břemen zaokr.
2.9.
- 0,- Kč
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi
+ 0,- Kč
1 2.10.
Výsledná obvyklá cena nemovitostí v Kč
Obvyklá cena brutto
300.000,-
Hodnota závad
- 0,-
Hodnota věcných břemen
- 0,-
Hodnota výhod – práv
+ 0,-
Výsledná obvyklá cena nemovitostí
300.000,- Kč
slovy:TřistatisícKč Obvyklá cena nemovitostí – garáže bez č.p./č.e., techn. vybavenosti bez č.p/č.e., se všemi součástmi, pozemky a příslušenstvím dle LV 245 pro k.ú.Lomnice u R., činí zaokr.
300.000,- Kč
Přílohy: 1.Usnesení č.j.125 EX 119/10, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 245, k.ú.Lomnice u R. – 1xA4 3. Kopie katastrální mapy – 1xA4 4. Fotodokumentace – 2xA4 5. Situace širších vztahů – 3xA4
V Olomouci dne 1.12.2010
ing. Ladislav Čech
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.2.169 - 173 / 10 znal. deníku.Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.2.169 - 173 / 10.
V Olomouci dne 1.12.2010
ing. Ladislav Čech
