ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1596 – 19/10
o stanovení ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 8/12 objektu budovy stájí bez č.p. na pozemku parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a příslušenství zapsané na LV 247 pro katastrálním území a obec Vinec vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Zvláštní požadavky objedn.: V Českém Krumlově dne
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 697/09-68 Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 4.3.2010 4.3.2010 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. , o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 12.3.2010
Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 a č.125 EX 697/09-68 ze dne 23.2.2010 s předáním podkladů osobně, převzal dne 24.3.2010 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 23.2.2010, LV 247 A: Vlastník : 1. Česká republika – správa nemovitostí PF České republiky, Husinecká 1024/11a, Praha 3, Žižkov, 130 00 Praha 3 4/12 2. Říha Zdeněk, r.č. 530415/090, trvale bytem Vinec 67, 293 01 Mladá Boleslav 1 8/12 B. Nemovitosti : - parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2417 m2 - parcela č. 181 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 301 m2 - objekt zemědělské stavby bez č.p. na parcele č. 178 - objekt zemědělské stavby bez č.p. na parcele č. 181 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.3 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.3 vše v k.ú. a v obci Vinec 1.1.4 Kopie katastrální mapy – zajištěná znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 23.2.2010 - viz příloha č.3 1.1.5 Místní šetření – proběhlo dne 4.3.2010 na místě samém za účasti znalce a pana starosty obce Vinec. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Prohlídka vnitřních prostor oceňovaných objektů nebyla vlastníkem znalci umožněna. Bylo provedeno zaměření oceňovaných staveb dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. v platném znění. Část výměr, které nebylo možno technicky změřit, byla odhadnuta na základě odborného odhadu znalce. 1.1.6 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí. 1.1.7 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.realitymix.cz, www.allwizzard.cz, apod. 1.1.8 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření a fotodokumentace z internetových realitních serverů 1.1.9 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3
1.2 Popis oceňovaného areálu
Oceňované nemovitosti tj. objekt budovy stájí bez č.p. na pozemku parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Vinec přímo v centru obce v lokalitě smíšené zástavby. Příjezd k areálu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je možnost napojení na rozvod elektrické energie a veřejný rozvod vody. Napojení na ostatní inženýrské sítě není v místě možné. Oceňovaný objekt je ke dni ocenění prázdný, volně přístupný a zchátralý. Celý oceňovaný soubor nemovitostí tvoří ke dni odhadu zemědělská stavba bývalých stájí bez č.p., venkovní úpravy ( zpevněné plochy, oplocení, opěrná zeď, přípojky inženýrských sítí ) a pozemek parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří, která je částí své výměry zastavěna oceňovanou stavbou. Areál je po obvodě částečně oplocen část hranice tvoří oceňovaná stavba a část je volná bez oplocení. Původní stáří je pravděpodobně přes 100 let. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny. Technický stav objektu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově zchátralý až zdevastovaný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 4.3.2010. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace starosty obce Vinec, předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb, znalci bylo vlastníkem osobně sděleno, že prohlídku neumožní a ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z nezastavěné části pozemku. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění, předpokladů znalce ( např. při určení možného vybavení staveb či opotřebení jednotlivých konstrukcí a prvků stavby ) a na základě odborného odhadu znalce.
4
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Budova ( § 3 ) 2.1.1.2 Budova stájí bez č.p. 2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 ) 2.1.3 Pozemek 2.1.3.1 Parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří 2.1.4 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel, s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Budova ( § 3 ) 2.1.1.1 Budova stájí bez č.p. 2.1.1.1.1 Popis Budova stájí je samostatně stojící objekt na parcele č.178 – zastavěná plocha a nádvoří. Má půdorysný tvar písmene „U“, je nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví o nestelné výšce okapů a u jižního křídla pultovou střechu. Nosnou konstrukci tvoří zdivo z cihel a část je z kamenného zdiva, zastřešení tvoří sedlový dřevěný krov. V objektu je pravděpodobně rozvedena elektrická energie a studená voda.
5
Celý objekt sloužil pro chov skotu, v poslední době je zcela prázdný, zdevastovaný a volně přístupný. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihel a kamene Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : cihelné klenby do traverz Střecha : dřevěný krov Střešní krytina : eternitová vlna a pálená krytina Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : instalován Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : keramické běžné v části místností Podlaha a dlažby : cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se – byla demontována Dveře : nevyskytují se – byla demontována Vrata : nevyskytují se – byla demontována El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : pravděpodobně se nevyskytuje Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z kontrolních měření provedených znalcem z veřejně přístupného prostoru a z odborného odhadu rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č.1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)
plocha ( m2 )
výška
OP
(m)
(m3)
55,00 * 11.70
= 643,50
= 4,65
2 992,28
24,30 * 7,10
= 172,53
= 5,00
862,65
17,30 * 10,50
= 181,65
= 6,00
1 089,90
celkem 1.NP
997,68
4 944,83
55,00 * 11.70
= 643,50
4,00/2 = 2,00
1 287,00
24,30 * 7,10
= 172,53
4,00/2 = 2,00
345,06
17,30 * 10,50
= 181,65
4,00/2 = 2,00
363,30
celkem zastřešení
997,68
celkem OP budova stájí bez č.p.
1 995,36 6 940,19 m3
PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží
Zastavěná plocha ( m2 )
Výška ( m)
Obestavěný prostor (m3)
6
1. NP
997,68
Celkem všechna podlaží
997,68
4,65
4 944,83 4 944,83
Zastřešení
1 995,36
Celkem budova
6 940,19
Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží
1
Průměrná zastavěná plocha
997,68 : 1 = 997,68 m2
Průměrná výška podlaží
997,68 * 4,65 /997,68 = 4,65 m
2.1.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 997,68 m2, což je více než 150 m2, ale nemůže jíti o halu, protože součet volných vnitřních prostor větších než 400 m3 není větší než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova - chlév je stavbou typu „O“ se základní cenou 2 695,- Kč/m3 2.1.1.1.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro rostlinou a živočišnou produkci
typ
O
( 1.NP, sedlové střecha )
ZC
2 695,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu
OP
m3
6940,19
Průměrná zastavěná plocha
PZP
m2
997,68
Průměrná výška podlaží
PVP
m
4,65
K1
0,939
Koeficient druhu konstrukce
( příloha č. 4 vyhlášky )
Koeficient zastavěné plochy
( = 0,92 + 6,60 / PZP )
K2
0,92662
Koeficient výšky podlaží
( = 0,30 + 2,10 / PVP )
K3
0,7516
Koeficient polohový
( příloha č. 13 vyhlášky )
neuplatněno
K5
1,00
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
( příloha č. 38 vyhlášky )
Ki
2,211
Koeficient prodejnosti
( příloha č. 39 vyhlášky )
neuplatněno
Kp
1,000
Pořizovací cena kce navíc
Cena vypočtená znalcem
Kč
CK
0,00,-
Podíl ceny kce navíc
= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )
PK
0,000
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy bez izolace
P
0.10800
0.04970
2
Svislé konstrukce
zděná z cihelného zdiva
S
0.25600
0.25600
3
Stropy
cihelné klenbové do traverz
S
0.11700
0.11700
4
Zastřešení
krov dřevěný sedlový
S
0.06900
0.06900
5
Krytiny střech
pálená taška a eternit
S
0.02800
0.02800
6
Klempířské konstrukce
nevyskytují se
CH
0.00700
0.00000
7
Úprava vnitřních povrchů
omítky vápenné
S
0.04400
0.04400
8
Úprava vnějších povrchů
omítky vápenné
S
0.03100
0.03100
Vnitřní obklady keramické
neuvažuje se
-
-
-
10
9
Schody
nevyskytují se
CH
0.02300
0.00000
11
Dveře
nevyskytují se
CH
0.02400
0.00000
12
Vrata
nevyskytují se
CH
0.01800
0.00000
13
Okna
nevyskytují se
CH
0.04300
0.00000
14
Povrchy podlah
betonové
S
0.03200
0.03200
15
Vytápění
neuvažuje se
-
-
-
7 16
Elektroinstalace
světelná i motorová
S
0.07000
0.07000
17
Bleskosvod
ano
S
0.00300
0.00300
18
Vnitřní vodovod
nevyskytují se
CH
0.02400
0.00000
19
Vnitřní kanalizace
nevyskytují se
CH
0.02300
0.00000
20
Vnitřní plynovod
neuvažuje se
-
-
-
21
Ohřev teplé vody
nevyskytují se
CH
0.00400
0.00000
22
Vybavení kuchyní
neuvažuje se
-
-
-
23
Vnitřní hygienická zařízení
nevyskytují se
CH
0.02300
0.00000
24
Výtahy
neuvažuje se
-
-
-
25
Ostatní
nevyskytují se
CH
0.05300
0.00000
26
Instalační jádra
neuvažuje se
-
-
-
-
konstrukce navíc
-
-
-
1.00000
0.69968
-
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
K4
Základní cena upravená
ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp
Kč / m3
0.69968
ZCU
2 726,43,-
2.1.1.1.5 Stáří a opotřebení Stavba je přes 100 let stará. Technický stav objektu odpovídá uvažovanému stáří a neprováděné běžné údržbě v průběhu životnosti stavby, především v posledních letech, kdy je objekt prázdný a nevyužívaný. Drtivá většina prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti je původních. Stáří stavby je evidentně za polovinou předpokládané životnosti, proto znalec provedl určení doby dalšího trvání stavby T a životnost stavby Z, která vyjadřuje součet stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec tzv. kubickou metodu. Prvek dlouhodobé životnosti
Cenový podíl z celé stavby CP ( % )
Podíl ze součtu PŽD (%)
Stav při prohlídce (%)
(%)
7.10
10.10
70
7.07
Zdivo
36.59
52.07
50
26.03
Stropy
16.72
23.80
60
14.28
Schodiště
0.00
0.00
-
-
Krov
9.86
14.03
20
7.02
70.27
100.00
Základy
Celkem
Objekt s nosným zdivem 1.NP cihelným
Q
54.40
tloušťka 450-650 mm
Stáří stavby
S = 120 let
Stav PDŽ na základě odborného odhadu
Q = 54,40 %
Základní tabulková životnost dle tab. 1
ZZ = 120 let
Stáří stavby je větší než základní tabulková životnost, proto : Životnost Z = S + S/2 * Q/100 = 120 + 120/2 *54,40/100 = 153 let Rok odhadu
2010
Rok kolaudace / začátek užívání /
1890
Stáří
120 let
Předpokládaná další životnost
33 let
8 Celková životnost
153 let
Procento ročního opotřebení
0,6551 %
Opotřebení
78,62 %
2.1.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
2 695,00,-
ZCU
m3
2 726,43,-
Kč /
OP
m3
6940,19
CN = ZCU x OP
Kč
18 921 938,38,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
18 921 938,38,-
Opotřebení
%
- 14 875 712,99,-
Kč
4 046 225,40,-
Výchozí cena objektu
78,62
Cena časová budovy stájí bez č.p. ke dni odhadu
2.1.2 Venkovní úprava ( § 10 )
Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceňovaného areálu se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - opěrná zeď - oplocení Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Znalec použil analogii výpočtu i pro tento výpočet ceny venkovních úprav, i když se přímo nejedná o rodinný dům a je zřejmé, že tento způsob výpočtu je pro zjištění reprodukční a časové ceny venkovních úprav plně dostačující. Z důvodu menšího zastoupení venkovních úprav v areálu firmy byl znalcem stanoven podíl venkovních úprav ve výši 2 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby budovy stájí bez č.p.
18 921 938,38,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
18 921 938,38,- Kč
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 2,00 % 378 438,77,- Kč
Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby budovy stájí bez č.p.
4 046 225,40,- Kč
Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem
4 046 225,40,- Kč
9
Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem
x 2,00 % 80 924,51,- Kč
2.1.3 Pozemky Metodika výpočtu ceny pozemků Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. V daném místě a čase není žádný srovnávací pozemek k dispozici, proto výše uvedenou metodiky nelze doslovně použít.
2.1.3.1 Parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří Oceňovaný pozemek leží v centru malé obce Vinec a tvoří areál bývalého státního statku. Pozemek tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu stájí bez č.p. a nezastavěná část tvoří volnou plochu s příjezdem. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie a vody, napojení na veřejnou kanalizaci a zemní plyn není v obci možné. Na základě místního šetření je zřejmé, že stavba, která je na pozemku vystavěna není dlouhodobě užívána a neplní svúj účel. Z tohoto pohledu jsou pozemky negativně zatíženy a negativní zatížení je možné též očekávat, díky minulé intenzivní zemědělské činnosti, z možné kontaminace půdy. Obec Vinec nemá ke dni ocenění zpracován a schválen územní plán obce, dle vyjádření starosty obce je územní plán zpracováván a dle zatímního návrhu není jiný účel využití pozemku plánován. V obci Vinec je o pozemky průměrný zájem, převážně o takové, kde je možné provést výstavbu objektů pro bydlení a rekreaci či objektů provozních. Obvyklá cena takto využitelných pozemků se pohybuje v částkách okolo 500,- Kč/m2 a to v závislosti na lokalizaci pozemku. Jde o pozemky připravené, nezatížené a nezastavěné, které umožňují okamžitou výstavbu. Obvyklé ceny u pozemků, které slouží či jsou využívány jako plochy u stávajících staveb ( zahrady, plochy rozšiřující stávající areály či usedlosti ) se pohybují, dle sdělení pana starosty v cenách od 50,- Kč do 200,- Kč. Vyšší ceny jsou u pozemků, kde lze umožnit výstavbu, ale pozemky nejsou vůbec připraveny. Oceňovaný pozemky leží sice v místě, kde jsou k dispozici výše uvedené inženýrské inženýrské sítě, ale zastavěnost pozemku stávající stavbou, která je pro další využití pozemku velkou zátěží, snižují základní cenu pozemku výrazně a připravenost pozemku pro další výstavbu si vyžádá zvýšených vyvolaných investic. Z tohoto důvodu se může cena oceňovaného pozemku pohybovat v ceně okolo 200,Kč/m2. Parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří 2417 m2 x 200,- Kč/m2 =
483 400,- Kč
10
2.1.4 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků
Stavba
Časová cena Opotřebení
Budova stájí bez č.p.
4 046 225,40,- Kč
Venkovní úprava Stavby celkem / zaokrouhleno / Parcela č. 178 Oceňované nemovitosti celkem
78,62 %
Reprodukční cena 18 921 938,38,- Kč
80 924,51,- Kč
378 438,77,- Kč
4 127 150,00,- Kč
19 300 380,00,- Kč
483 400,00,- Kč
483 400,00,- Kč
4 610 550,00,- Kč
19 783 780,00,- Kč
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše možného nájemného vychází ze součtu nájemného za celý areál tzn. za pronájem všech staveb včetně venkovních úprav a pozemků. 2.2.2 Výpočet výnosové hodnoty Ke dni ocenění není hlavní objekt stájí v pronajímatelném stavu. Je nutné provést předchozí rekonstrukci. Výpočtem je znalcem zjištěno jaká by musela být výše nájmu, aby byla výnosová hodnota rovna nule a zda je tato výše nájmu v dané situaci vůbec reálná. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Provozní a výrobní areál sodovkárny Z důvodu zjišťování výše nájemného není znalcem stanoveno Počítáno 12 měsíců
Nájemné ročně – nestanoveno Kč/měsíc měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
0,00,12 0,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů
Reprodukční cena vč. příslušenství
RC ( Kč )
19 300 380,00,-
Časová cena včetně příslušenství
ČC ( Kč )
4 127 150,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
100
Celková životnost
Z ( roků )
153
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
78
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,75
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace
11
Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
4 000,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
23 160,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /
Kč/rok
144 753,00,-
Správa nemovitostí / 1 000,- Kč/měsíc /
Kč/rok
12 000,00,-
Kč/rok
86 750,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Celkem výdaje ročně
Kč
270 663,00,-
Roční výdaje při pronajmutí areálu nemovitostí jsou ve výši 270 663,- Kč. Aby výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí, při míře kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty ve výši 10 %, byla alespoň na úrovni 0,- Kč a ne v záporných číslech, je nutné pronajmout areál za částku minimálně 22 555,- Kč/měsíc tj. zmíněných 270 663,Kč/rok. Za daného zchátralého technického stavu oceňovaných nemovitostí lze s určitostí konstatovat, že tato výše nájemného není v daném případě reálná, objekt není většinou v provozuschopném stavu a do etanolu je nutné provést mnohamiliónové investice, a proto můžeme dále konstatovat, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je na základě výše uvedeného rovna 0,- Kč.
2.3 Porovnávací indexová metoda výpočtu obvyklé ceny Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušensví apod. ). Oceńované nemovitosti jsou porovnávány s nemovitostmi, které byly v poslední době v dané lokalitě obchodovány nebo s těmi, které jsou k prodeji nabízeny. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti
12
- technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Níže uvedené nabídky zemědělských areálů a staveb byly doslovně z jednotlivých inzerátů :
převzaty
Srovnávací objekt č.1 Prodej zemědělského areálu v Přerově nad Labem
Velký pozemek v centru Přerova nad Labem a přesto v klidné a velice lukrativní lokalitě. Skanzen roubenek a lidového stavitelství. Současná stavba na pozemku 470 m2 je využívaná jako skladiště. Možno rozparcelovat na RD a nebo postavit bytový dům, řadové garáže atd. Inženýrské sítě jako plyn, kanalizace a el. na pozemku. Městský vodovod v plánované výstavbě 2010 nebo možnost vlastní studny. Asfaltová obecní přístupová komunikace. 20 km do Prahy na Černý Most, mezi dvěma dálnicemi. Z Poděbradské sjezd Bříství. Nedaleko Lysá nad Labem. Všechny služby a občanská vybavenost v místě. Zastavěná plocha : 470 m2 Ostatní zpevněná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 2500 m2 Nabídková cena : 3 899 000,- Kč po snížení ceny
Srovnávací objekt č.2 Prodej zemědělské usedlosti v Nalžovickém Podhájí
13
Nabízíme Vám osobně prověřenou nemovitost nedaleko rekreační oblasti Častoboř v hezké přírodě. Jedná se o obytné stavení ve stavu započaté rekonstrukce, s novou přípojkou el. a několika dalšími hospodářskými stavbami - bývalá stáj s původními klenbovými stropy, prostorná stodola, ve velmi dobrém stavu - vhodná k přestavbě jak na bydlení tak k podnikatel. účelům na rozsáhlém pozemku, cca 5tis.m2. Zdroj vody z vlastních studní, nutno vybudovat odpadní jímku - nyní bez soc.zařízení. Celková obyt.plocha v přízemí cca 115m2. Dva funkční komíny. K vestavbě dalších místností lze využít prostornou půdu, z větší části podsklepeno - opět klenbové, nepoškozené stropy. Část domu zdivo smíšené, novější přístavba z cihel. Vhodné pro provozování agroturistiky či k vytvoření rodinného sídla v soukromí. Zastavěná plocha : 1468 m2 Ostatní zpevněná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 5578 m2 Nabídková cena : 3 390 000,- Kč po snížení ceny
Srovnávací objekt č.3 Prodej zemědělské usedlosti v obci Zbyslav
Nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost v obci Zbyslav, vhodnou pro chov koní. Budova stájí je ve velmi dobrém stavu, po drobných úpravách k okamžitému užívání. Součástí je i výběh pro koně. Nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost v obci Zbyslav , vhodnou pro chov koní.Budova stájí je ve velmi dobrém stavu, po drobných úpravách k okamžitému užívání..Půdní prostory nad stájemi mohou být využity pro uskladnění sena. K objektu patří stodola, která je opatřena dvojími vraty, umožňující průjezd.Je zde i kolna, jejíž využití je různé, např. sklad krmiv, garáž atd.Součástí usedlosti je velký oplocený pozemek – výběh pro koně.Budovy statku tvoří uzavřený celek, uprostřed s velkým dvorem ,jež dává možnost vjezdu velkých nákladních aut i traktorů.V objektu této usedlosti jsou i dva domky, které byly využívány k bydlení.Na jednom z nich je opravena střecha, vnitřní prostory vyžadují celkovou rekonstrukci.Celý objekt je v dobrém stavu, prostory lze využít jak pro chov koní a jejich nájemní ustájení nebo pro zcela komerční účely - penzion a stylový restaurant, ale i pro truhlářské dílny atp. Zastavěná plocha : 2500 m2 Ostatní zpevněná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 5132 m2 Nabídková cena : 1 995 000,- Kč
14
Srovnávací objekt č.4 Prodej zemědělské usedlosti v obci Osek
Komerční objekt na okraji vesnice Osek. V okolí lesy hory. Velice klidná oblast. Příjezd k objektu je zděný.Objekt je možno využít k agrární činnosti.Vhodné pro zemědělské využití. Volný ihned. Zastavěná plocha : 146 m2 Ostatní zpevněná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 5273 m2 Nabídková cena : 539 000,- Kč
Srovnávací objekt č.5 Prodej stodoly v obci Oráčov, okr. Rakovník
Naše společnost Vám zprostředkuje Prodej: na pozemku stojí stodola, hospodářská budova a dům s číslem popisným. K využití jako auto servis nebo stavebniny, dvou stavebních parcel a pod. Veškeré sítě na pozemku, voda, plyn, elektro, studna, žumpa. Zastavěná plocha : 609 m2 Ostatní zpevněná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 2000 m2 Nabídková cena : 860 000,- Kč
15
Srovnávací objekt č.6 Prodej stájí v obci Vracovice, okr. Benešov
Nabízím na prodej velkou hospodářskou budovu, bývalý kravín ve Vracovicích, okres Benešov, Stredočeský kraj. Část je využitelná pro bydlení. Možno využít jako obrovské skladové prostory, distribuční sklad, nebo chov s volným ustájením ( koně, krávy atd ). Budova je na pozemku jiného vlastníka, je zde možnost levného odkupu, nebo symbolického nájmu. Cesta k objektu je společná, vede k dalším oploceným budovám v rámci areálu. Budova je na kraji obce, přivedena je voda a elektřina, v objektu je jímka, voda a elektřina jsou rozvedeny v mědi.V 80. letech zde proběhla rekonstrukce ( nova střecha, opravy atd ). Stav objektu je dobry, nezatéká do něj, není staticky porušen. Dobré spojení autem do Prahy a do Brna. Zastavěná plocha : 1800 m2 Ostatní zpevněná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 1800 m2 Nabídková cena : 1 100 000,- Kč
Srovnávací objekt č.7 Prodej stájí v obci Smečno, okr. Kladno
Stodola – 280 m2, plocha pozemku 500 m2, Smečno - okr. Kladno, bývalá sýpka, možné na přestavbu RD. Velmi pěkná klidná lokalita s veškerou občanskou vybaveností v obsahu. Zastavěná plocha : 280 m2 Ostatní zpevněná plocha : neuvedeno m2 Plocha pozemku : 500 m2 Nabídková cena : 1 000 000,- Kč
16
Porovnání objektů
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č.
Obec / Lokalita
Velikost /Počet místností
Příslušenství / Garáž
Pozemek ( m2 )
Jiné / stav
Oce ň. obj
Objekt stájí – obec Vinec
plochy pro ustájení skotu
podprůměr/ ne
2417
špatný
(3)
(4)
(5)
(6)
plochy pro skladování
průměr / ne
2500
průměr -
(1)
(2)
1
Zemědělský areál v Přerově nad Labem
2
Zemědělská usedlost – obec Nalžovické Podhájí
obytná část, stodola, stáje,
průměr / ne
5578
špatný
3
Zemědělská usedlost – obec Zbyslav
obytná část, stodola, stáje,
průměr / ne
5132
průměr
4
Objekt stodoly – obec Osek
stodola
podprůměr / ne
5273
špatný
5
Zemědělská usedlost – obec Oráčov
obytná část, stodola, stáje,
průměr / ne
2000
špatný
6
Objekt stájí – obec Vracovice
stáje
podprůměr / ne
0 – cizí pozemek
podprůměr
7
Objekt stájí – obec Smečno
stodola
podprůměr / ne
500
průměr -
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.
požadovaná / realizovaná
Koef. redukc e na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Poloh a
Veliko st
Prove dení
Celko vý stav
Vliv pozem ku
Úvaha a názor znalce
a vybav ení
=(7)*(8)
Kr (1)
(7)
(8)
(9)
Index odlišnosti Io (10 až 15)
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč
( 10 )
( 11 )
( 12 )
( 13 )
( 14 )
( 15 )
( 16 )
( 17 )
1
3 899 000
0,50
1 949 500
1,10
0,90
1,00
1,10
1,10
1,20
1,437
1 356 193,-
2
3 390 000
0,50
1 695 000
1,00
1,00
1,10
1,10
1,20
1,10
1,597
1 061 232,-
3
1 995 000
0,85
1 695 750
1,00
1,10
1,10
1,20
1,20
1,10
1,917
884 751,-
4
539 000
0,85
458 150
1,00
0,40
1,00
1,00
1,20
1,10
0,528
867 708,-
5
860 000
0,85
731 000
1,00
0,80
1,00
1,00
1,00
1,10
0,880
830 682,-
6
1 100 000
0,80
880 000
1,00
1,00
1,00
1,00
0,80
1,10
0,880
1 000 000,-
7
1 000 000
0,85
850 000
1,00
0,80
1,00
1,05
0,80
1,10
0,739
1 149 892,-
Celkový průměr
Kč
1 021 500,-
Minimum
Kč
830 682,-
Maximum
Kč
1 356 193,-
17
K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
2.4
Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí
Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena nákladovým způsobem, která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je v úrovni 0,- Kč, což je především z důvodu úrovně možného nájemného, dále proto, že výše ceny nákladové ( časová cena ) a z ní vyplývající náklady spojené s užíváním nemovitostí ( náklady na běžnou údržbu, opravy, daň z nemovitostí, kapitalizované roční odpisy apod. ) jsou vyšší a především z důvodu technického stavu objektu, který neumožňuje okamžité pronajmutí nemovitostí bez provedení nutných stavebních úprav. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny. Jelikož je oceňován spoluvlastnický podíl na oceňovaných nemovitostech je možné obvyklá cena i z tohoto důvodu nižší. Od stanovení nabídkové ceny u realitních kanceláří se změnila i situace v naší i světové ekonomice, která prochází recesí, a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí, které mj. vyžadují i vyšší investiční náklady na zprovoznění celého objektu v ekonomicky návratném provozu a vyžadují i zájem firem k pronájmů obdobných areálů. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době ještě snižují.
18
Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
2.5
Rekapitulace
Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena oceňovaných nemovitostí
19 783 780,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena / oceňovaných nemovitostí
4 610 550,00,- Kč
Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí
0,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
1 021 500,00,- Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
1 020 000,00,- Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši id. 8/12
x 8/12
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 8/12 oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni
680 000,00,- Kč
ocenění / zaokr. /
Závěr : Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 8/12 objektu budovy stájí bez č.p. na pozemku parcela č. 178 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a příslušenství zapsané na LV 247 pro katastrálním území a obec Vinec vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 680 000,- Kč slovy : šestsetosmdesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
12. března 2010
Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 247 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
19
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1596 - 19/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 19/10.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.
Českém Krumlov 12. března 2010
Ing. Michal Sirový
20
FOTODOKUMENTACE
severovýchodní křídlo
severovýchodní křídlo
21
vjezd k objektu stájí bez č.p.
interiér středního křídla
