Znalecký posudek č. 3118/10 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 45 Kobylnice, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.83 a 59/6 kú. Kobylnice obec Kobylnice kraj Středočeský
okres Mladá Boleslav
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr.Marek Frank Radniční čp.28 38101 Český Krumlov č. obj.: EX 768/09 ze dne: 2.6.2010 vystavil: Josef Štrop
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovitosti k usnesení 125 EX 768/09-37
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 2. 6. 2010 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Mladé Boleslavi, 20. 6. 2010
–2–
A. Nález Jedná se o dům čp.45 Kobylnice na okraji obce, vedle zastavěné části, dům je přízemní, s podkrovím, umístěn na velmi mírně svažitém pozemku. Na zahradě domu postaven kotec pro psa, roste zde několik porostů. Dům postaven s odstupem místní komunikace, přístup je zpevněný bez chodníku s možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odpadní kanalizace zde není, řešena do žumpy na vyvážení, zemní plyn zde není možnost napojení. U domu provedeno oplocení v zadní části plotem, přístup či příjezd od cesty neuzavřen, bez oplocení a bez uzavření. Dům z roku 2004, stavební úpravy nebyly, dům je kolaudován s drobnými závadami nebránící užívání (fasáda). Dům obsahuje byt 5+kk (či 4+1) s příslušenstvím, standartního vybavení. K domu náleží pozemek parc.č.st.83 výměry 66 m2 a zahrada parc.č.59/6.
B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 6. 2010 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.87 kú. a obec Kobylnice ze dne 2.6.2010 PÚ (inf.), snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady a územní plán (není dokončen). SP ze dne 4.2.2003 čj.2817/870-332.5/02/03 a KR čj.2801/879-332.5/2004 ze dne 13.12.2004 vydal Stavební úřad Dobrovice. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekutorského řízení.
3. Vlastnické a evidenční údaje
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.45 Kobylnice splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, není podsklepený, má podkroví, obsahuje jeden byt 5+kk s dalším příslušenstvím. Obec Kobylnice má 119 obyvatel, v místě nemovitosti je vedena asfaltová cesta, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, v místě je veřejný vody, není zde kanalizace, není zde zemní plyn. Do obce jezdí autobusová doprava s běžnými spoji (zastávka u návsi). V obci není škola základní, není předškolní zařízení, je tu obchod potravin, není zdravotnické středisko, je obecní úřad, dále tu není pošta, není policie, malé možnosti zaměstnanosti, spíše dojíždění. Velmi dobré životní prostředí v místě, vedle lesa, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, malé hřiště, bez ohrožení záplavami, bez ohrožení sesuvy. Obec nesousedí s městem Mladá Boleslav.
5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.45 Kobylnice postaven na okraji obce, tento dům je přízemní s podkrovím, dům není podsklepený, je zděný a má sklonitou střechu. Dům byl postaven samostatně, je umístěn na velmi mírně svažitém pozemku. Dům postaven s odstupem od místní cesty, přístup je zpevněný bez chodníku s možností parkování. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny a vody, kanalizace svedena do žumpy, zemní plyn zde není. U zahrady provedeno oplocení, od cesty není oplocení a uzavření. pozemek zahrada osázen porosty, ovocné i okrasné stromky. Dům je z roku 2004, rodinný dům takto kolaudován i užíván, obsahuje byt 5+kk s příslušenstvím, standartního vybavení a zařízení.
6. Obsah posudku a) b) c)
Rodinný dům čp.45 Kobylnice Trvalé porosty Pozemky parc.č. st.83 a 59/6 kú.Kobylnice
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Mladá Boleslav Obec: Kobylnice Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o –10,0 % Zdůvodnění: Obec Kobylnice s malou občanskou vybaveností, není tu pošta, škola a zdravotnické zařízení, není tu policie, je zde základní obchod a hostinec, sítě elektřiny a vody, není kanalizace a není zde zemní plyn. Nemovitost na okraji obce, nemovitost velmi malého objemu.
–4–
a) Rodinný dům čp.45 Kobylnice – § 26a Přízemní nepodsklepená stavba s podkrovím, novostavba z roku 2004, stavba bez adaptace, s běžnou údržbou, s drobnými nedodělky nebránící užívání stavby. Stavba byla postavena samostatně, zděným způsobem se sedlovou střechou. Dům zjednodušeně nyní obsahuje jeden byt 5+kk s příslušenstvím, byt standartního vybavení. Vnitřní členění: stavba nepodsklepená, 1.NP přízemí obsahuje vstupní zádveří, chodbu, koupelnu s WC, technickou místnost (kotelnu), kuchyni s jídelnou a pokojem, z chodby vedeny schody do podkroví, kde je chodba, koupelna s WC, tři pokoje a terasa, dům označen jako přízemní s podkrovím, jednobytový. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je kotlem na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým bojlerem. Stáří a opotřebení: dům je z roku 2004 postaven klasickým způsobem, včetně sociálního zařízení, kuchyně a vybavení. Stavba celkově ve velmi dobrém stavu s drobnými nedodělky: nedokončení olištování podlah, není venkovní terasa a kryté parkovací stání a závětří u vstupu, není provedena fasáda, proto nemovitost v rámci stavebně-technického stavu II, byť je to novostavba. Kotec pro psa jako vedlejší stavba půdorysu as 10 m2 zahrnuta v ceně domu. Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny, vody a kanalizace do žumpy, dále venkovní oplocení v zadní části, oplocení a uzavření není zpředu od cesty. Podlaží: 1.np přízemí Výška: Zastavěná plocha:
=
2,98 m 66,22 m2
Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 2,98 × (9,25×6,75 +1,458×0,785/2×2 +1,458×1,808) = zastřešení (1,15+2,862/2) × (9,25×6,75) = Obestavěný prostor – celkem: =
197,33 m3 161,15 m3 358,48 m3
Podlažnost:
9,25×6,75 +1,458×0,785/2×2 +1,458×1,808 66,22 / 66,22
= 1,00
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – železobeton s izolací proti vlhkosti 8,20 % 2. Zdivo – zdivo 37,5cm voštinové keramické 21,20 % 3. Stropy – železobetonové nosníky s keramnickými stropnicemi 7,90 % 7,30 % 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný 5. Krytina – betonové tašky nové 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – kompletní hliníkem žlaby, svody i úžlabí, (parapety nedokončeno) 0,90 % 7. Vnitřní omítky – štukové omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – fasáda není, nedokončeno 2,80 % 0,50 % 9. Vnější obklady – nejsou
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se
Podíl
–5– 10. Vnitřní obklady – v sociálním zařízení lázně a WC, v kuchyni 11. Schody – dřevěné stupně uchycené v ocel.kci, dřevěné zábradlí 12. Dveře – hladké plné i prosklené, pohýhované 13. Okna – plastová v přízemí i v podkroví s ditermickými skly, střešní dřevěná Velux 14. Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy dřevolaminové 15. Podlahy ostatních místností – keramické podlahy chodby, soc.zař., v kuchyni 16. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva a ocelovými radiátory 17. Elektroinstalace – osvětlení i zásuvky, motorový proud, jističe 18. Bleskosvod – není osazen 19. Rozvod vody – studené i teplé vody, přívod do kuchyně i soc.zařízení 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 21. Instalace plynu – plyn nezaveden a nerozveden 22. Kanalizace – odkanalizování sociálních zařízení, kuchyně 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení – vana plastová a 2 keramická umyvadla podkroví, sprchový kout a umyvadlo přízemí 25. Záchod – splachovací standartní kombi v přízemí i podkroví 26. Ostatní – krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně, odvětrání, aj. nejsou – krbová kamna v pokoji přízemí
2,30 % Standardní
1,00 % Standardní 3,20 % Standardní 5,20 % Standardní 2,20 % Standardní 1,00 % Standardní 5,20 % Standardní 4,30 % Standardní 0,60 % Nevyskytuje se 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 %
Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní
0,50 % Nadstandardní 4,10 % Nadstandardní 0,30 % Standardní 3,40 % Nevyskytuje se 75 % 25 % Standardní
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Kobylnice Počet obyvatel: 119 Základní cena (ZC): 4 480,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti): i=1
1,000
Ti 0,00 0,00 0,00
–6– Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,940
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 10 Vedlejší stavby tvořící zastavěné ploše nad 25 m2 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetne (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13: 1,0
Vi 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,01 0,00 1,05*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
1,050
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU):
1,000 × 0,940 × 1,050 = 0,987 4 480,– × 0,987 = 4 421,76 Kč/m3 358,48 × 4 421,76 = 1 585 112,52 Kč
Rodinný dům čp.45 Kobylnice – zjištěná cena:
1 585 112,52 Kč
–7–
b) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Zahrada u domu osázena porosty (pás smrčků, smrk stříbrný, borovice, meruňka), mladé stromky, průnět plochy 20*1,5+25*1,5+2+2 m2 = 72 m2. Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Koef. Jedn. cena poz. Celková cena Plocha Název Parc. č. 72 m2 porosty 59/6 0,065 34,1009 Kč 159,59 Kč = 159,59 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:
159,59 Kč
c) Pozemky parc.č. st.83 a 59/6 kú.Kobylnice – § 28 Pozemek pč.st.83 za okrajem zastavěné části Kobylnice, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 66 m2, zastavěn domem čp.45 Kobylnice, tj. objektem k bydlení, rodinným domem. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a je zde veřejný rozvod vody, není zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, není zde zemní plyn. Přístupová cesta je zpevněná, pozemky velmi mírně svažité, neohrožení záplavami. Obec Kobylnice má 119 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, nesousedí s městem Mladá Boleslav, okrajová obec okresu Mladá Boleslav. Zahrada pč.59/6 je jednotným funkčním celkem, zahrada kolem rodinného domu. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 119 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 15 % × Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Jednotková cena [Kč/m2] 2 Název Parc. č. Výměra [m ] základní upravená zastavěná plocha a st.83 66 35,– 85,2523 nádvoří
0,850
0,930 2,173 1,418 Cena [Kč] 5 626,65
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 15 % ×
0,850
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci
0,930
–
7% ×
–8– Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 59/6
× × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 937 35,– 34,1009
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky parc.č. st.83 a 59/6 kú.Kobylnice – zjištěná cena:
=
2,173 1,418 0,400 Cena [Kč] 31 952,54 37 579,19 Kč
37 579,19 Kč
D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
1 003 m2
Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.45 Kobylnice b) Trvalé porosty c) Pozemky parc.č. st.83 a 59/6 kú.Kobylnice Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
1 585 112,52 Kč 159,59 Kč 37 579,19 Kč 1 622 851,30 Kč 1 622 850,– Kč
Výsledná cena: 1 622 850,– Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetdvacetdvatisíceosmsetpadesát Kč
E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
–9–
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, podpůrně použita inzerce) ?) RD čp.45 Kobylnice, rodinný dům (4+1 s příslušenstvím), pozemky celkem 1003 m2, samostatný dům zděný, nepodsklepený, přízemní s podkrovím v sedlové střeše, ZP 66 m2 , OP 358 m3, vzdálenost k MB 15km, postaven roku 2004, nízko energeticky náročná stavba, novostavba, vytápění ústřední na tuhá paliva, příslušenství přípojky sítí, oplocení částečné, kotec psa, napojení na sítě jen elektřiny a vody, kanalizace svedena do žumpy. Nemovitost na okraji obce, na okraji okresu, v krásném prostředí na okraji u lesa, foto dále:
. a) Dům čp.3 Podhrádí u Bakova n/J, při silnici Bakov - Debř, dům je přízemní, zčásti podsklepený, má podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Na dům nenavazuje sousední rodinný dům, tzn. dům je samostatný, u domu je dvůr a studna, zahrada s porosty, oplocení s uzavřením, též zpevněná plocha. U domu provedeny přípojky elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, plyn nezaveden, není zde. Dům je celkově standartní konstrukce, dispozičně 3+1 s přísl., běžné údržby i oprav. Dům je z roku 1939, postaven samostatně, adaptace kolem roku 2006 takřka všech konstrukcí krátkodobé životnosti (krytina, oplechování, omítky a fasáda, povrch schodů, okna, podlahy, vytápění ústřední na tuhá paliva, rozvody elektřiny, vody a odpadů, vybavení a sociální zařízení). Dům ZP 77 m2, OP 555 m3, pozemky celkem 580 m2. Admin. cena 2,224 mil.Kč, prodej 17.7.2009 za 2,5 mil.Kč, za tuto cenu opět nabízen k prodeji RK. Do srovnání: +20% m2 pozemků a novostavba = 3,0 mil.Kč. Foto dále:
– 10 –
. b) Předmětný dům čp.49 Dolní Bukovina tj. stavebně srostlá část obce Horní Bukovina, dům je na samotě nad chatovou částí, dům je přízemní, nepodsklepený, má podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Na dům nenavazuje sousední rodinný dům, dům je postaven samostatně s čelním přístřeškem. U domu je studna, oplocení provizorní drátěným plotem, uzavření provedeno provizorními vraty, nebyly zde zpevněné plochy, terasa před domem zhotovena dodatečně v srpnu 2009, u domu je přípojka elektřiny z pilíře u vrat, přípojka vody ze studny s domácí vodárnou, odkanalizování provedeno do žumpy, plyn nezaveden, není tu. Dům je celkově standartní konstrukce, dispozičně jednoduchý 4+1 s příslušenstvím, běžné údržby s nedodělky od roku 2005 (bez fasády, bez parapetů, bez sporáku), vytápění ústřední elektrické kombinované podlahové a radiátory v podkroví. Dům je z roku 2005, do prodeje neužíván, přístřešek jako dům z roku 2005. Zastavěná plocha domu 76 m2, OP 568 m3, přístřešek 25 m2, OP 86 m3. Prodej 7/2009 za 3,55 mil.Kč (kupní cena rozdělena nevhodně na 1,5 za stavby a 2,05 za pozemky výměry 2368 m2). Dům umístěn takřka na samotě, od obce strmá nezpevněná cesta, od Jiviny též polní cesta nezpevněná. Pro srovnání korekce: -10% objem = 3,195 mil.Kč. Foto dále.
. Inzerce podpůrně s tím, že ceny jsou navýšené a před prodejem dochází ke slevě:
– 11 – c) RD Kovanec
Do srovnání korekce: -10% provize a sleva, -200tis. fasáda -100tis.dokončenost = 3,291 mil.Kč. d) RD Dolní Bousov
Do srovnání korekce: -10% provize a sleva, + 15 dokončení = 2,898 mil.Kč.
– 12 – ?) získán aritmetický průměr (3,00+3,195+3,291+2,898)/4 = 3,096 mil.Kč, se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 3,0 mil.Kč, tj. cena domu čp. 45 Kobylnice, celé nemovitosti, s příslušenstvím a s pozemky parc.č. st.83 a zahrady parc.č.59/6. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, rozdíly byly korigovány.
F. Rekapitulace (obvyklá cena) Obvyklá cena domu čp.45 Kobylnice, příslušenství a pozemky parc.č. st.83 a 59/6 vše kú.Kobylnice 3 000 000,- Kč. Cena práv a závad: viz.VKN z LV (zástavní právo, exekuční příkaz), jiná nezjištěna
0,- Kč.
Cena obvyklá slovy: třimilióny Kč. V Mladé Boleslavi, 20. 6. 2010 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3118/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3118 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha
– 13 –
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
prázdný list
