ZNALECKÝ POSUDEK č. 1802AG5367/10
RODINNÝ DŮM Č.P. 10 VÍTKOVICE, OKRES SEMILY (POVINNÝ ING. JAN BUREŠ, 033 EX 875/04)
OBJEDNATEL POSUDKU:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 10 JUDR. IGOR IVANKO NA ZÁTORCE 590/12 160 00 PRAHA 6
ZNALECKÝ ÚKOL:
OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POTŘEBY EXEKUČNÍHO ŘÍZENÍ
DATUM OCENĚNÍ:
16. SRPEN 2010
DATUM VYHOTOVENÍ:
13. ZÁŘÍ 2010
POSUDEK VYPRACOVAL:
NOVOTA A.S. KLIMENTSKÁ 1652/36 110 00 PRAHA 1 - NOVÉ MĚSTO
ELEKTRONICKÉ VYHOTOVENÍ
Z NALECKÝ
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
OBSAH 1.
ZNALECKÝ ÚKOL ....................................................................................................... 3
2. 2.1 2.2 2.3 2.4
VÝCHODISKA PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU ....................................................... 3 Předmět ocenění ......................................................................................................... 3 Podklady pro vypracování ocenění......................................................................... 3 Předpoklady pro vypracování ocenění................................................................... 4 Právní stav...................................................................................................................... 4
3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3
METODY..................................................................................................................... 5 Kategorie hodnoty ....................................................................................................... 5 Tržní hodnota ................................................................................................................. 5 Netržní hodnoty............................................................................................................. 6 Vybraná hodnota ........................................................................................................ 6 Obecné metody ocenění .......................................................................................... 7 Nákladový přístup ........................................................................................................ 7 Výnosový přístup........................................................................................................... 7 Porovnávací přístup ..................................................................................................... 8
4. 4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3
OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ........................................................................................... 8 Popis objektů ................................................................................................................. 8 Rodinný dům č.p. 10.................................................................................................... 8 Venkovní úpravy a inženýrské sítě............................................................................. 9 Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................... 9 Popis práv ...................................................................................................................... 9 Popis závad ................................................................................................................... 9 Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ......................................................... 9 Postupy oceňování ....................................................................................................10 Reprodukční cena .....................................................................................................10 Metoda věcné hodnoty ...........................................................................................10 Metoda porovnávací ................................................................................................11
5. 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2
ZÁVĚR ...................................................................................................................... 11 Rekapitulace výsledných hodnot ...........................................................................11 Výsledek ocenění.......................................................................................................12 Hodnota nemovitostí se zohledněním závad .......................................................12 Komentář .....................................................................................................................12
PŘÍLOHY.................................................................................................................................. 12 ZNALECKÁ DOLOŽKA ............................................................................................................ 33
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
2
Z NALECKÝ
1.
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
ZNALECKÝ ÚKOL
Znalecký úkol
Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu rodinného domu č.p. 10 v k.ú. Vítkovice v Krkonoších, obec Vítkovice, s pozemky a příslušenstvím, a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené pro potřeby exekučního řízení.
Jmenování
Společnost NOVOTA a.s., IČ 25640046, se sídlem v Praze 1, Klimentská 1652/36, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivankem, Exekutorský úřad Praha 10, ze dne 21.7.2010 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedených nemovitostí v majetku povinného Ing. Jan Bureše.
Předmět ocenění
2.
VÝCHODISKA PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU
2.1
Předmět ocenění
Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 390, k.ú. Vítkovice v Krkonoších, obec Vítkovice, okres Semily: • • • •
rodinný dům č.p. 10 na stavebních parcelách č. 613/1, 613/2 a 613/3, stavební parcela č. 613/1 o výměře 69 m2, pozemková parcela č. 375/3 o výměře 531 m2, pozemková parcela č. 375/8 o výměře 525 m2
a další dále popsané stavby nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou příslušenstvím nebo součástí uvedených nemovitostí jako věci hlavní. Poloha
Rodinný dům je situován na okraji zastavěné části obce, v lokalitě s místním názvem Horní Vítkovice. Jedná se o rekreační oblast, v okolí je pouze několik rodinných domů a chat. Dům je dostupný z hlavní komunikace procházející obcí.
Stručný popis
Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům. Dům je využíván ke krátkodobému pronájmu jako penzion. Kromě domu jsou předmětem ocenění i pozemky ve funkčním celku.
2.2
Podklady pro vypracování ocenění
Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalciem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Podklady
• •
výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.7.2010, LV č. 390, k.ú. Vítkovice v Krkonoších, obec Vítkovice, okres Semily, fotokopie katastrální mapy, k.ú. Vítkovice v Krkonoších, vyhotovená dne 16.8.2010 Katastrálním úřadem Jilemnice.
Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: • •
katastr nemovitostí www.cuzk.cz www.sreality.cz
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
3
Z NALECKÝ
• •
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
www.reality.cz a další realitní servery
Místní šetření prováděli zaměstnanci společnosti NOVOTA a.s. dne 16. srpna 2010 za účasti povinného. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.
2.3
Předpoklady pro vypracování ocenění
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Věcná omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v kap. 1. Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.
Časové omezení
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
2.4 Vlastnictví
Právní stav
Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že oceňované nemovitosti ve společném jmění manželů Ing. Jana Bureše, RČ 670227/0069, bytem Vítkovice 10, Vítkovice v Krkonoších, a Mgr. Evy Burešové, RČ 695712/4130, bytem tamtéž. Předmětný rodinný dům č.p. 10 se mimo jiné nachází na stavebních parcelách číslo 613/2 a 613/3. Stavební parcela číslo 613/2 je dle informativního výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví obce Vítkovice, stavební parcela číslo 613/3 je dle informativního výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví paní Mgr. Evy Burešové, manželky povinného.
Stavebněprávní stav
Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaných nemovitostí nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebněprávní stav oceňovaných staveb je bez závažnějších závad. Předmětné nemovitosti se dle výpisu z katastru nemovitostí nacházejí v rozsáhlém chráněném území.
Zástavní a jiná věcná práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva společnosti Česká spořitelna a.s, společnosti GE Money Multiservis, a.s., a dále zástavní práva VZP a OSSZ.
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
4
Z NALECKÝ
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
Na majetek vlastníka nemovitostí byly nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nájemní vztahy
Oceňovaný rodinný dům č.p. 10 není dlouhodobě pronajímán, vlastník ho provozuje jako penzion - ke krátkodobému pronájmu turistů.
3.
METODY
3.1
Kategorie hodnoty
Cena
Pojem cena (Price) je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo již realizovanou částku za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z důvodu finančních možností, motivace nebo zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj.
Hodnota
Hodnota (Value) je ekonomickým pojmem vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím popř. službou určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují. Hodnota není skutečností, ale pouze odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu, ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj.
Druhy hodnot
Obecně jsou rozlišovány dva druhy hodnot: 1. 2.
3.1.1
tržní hodnota netržní hodnoty
Tržní hodnota
Tržní hodnota
Tržní hodnota (Market Value (EU) někdy Fair Market Value (USA)) je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.
Předpoklad
Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) - využití, ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: • • • •
dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, maximální ziskovost.
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
5
Z NALECKÝ
Cena obvyklá
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Jak je z výše uvedených definic zřejmé, definice obvyklé ceny se věcně shoduje s definicí tržní hodnoty.
3.1.2 Netržní hodnoty
Netržní hodnoty
Fair Value (přiměřená, spravedlivá, reálná hodnota) není synonymem k tržní hodnotě, ale je založena na tržních principech. Je zejména užívána v účetnictví a nemusí všemi okolnostmi transakce splňovat definici tržní hodnoty (jedna ze stran je k transakci nucena nebo transakce je pouze fiktivní). Za určitých podmínek může být tato hodnota rovna tržní hodnotě (např. nepeněžité vklady, přeměny společností). Dále uvedené příklady demonstrují použití fair value, kdy tato neodpovídá tržní hodnotě squeeze out, nabídky převzetí atd. Value-in-Use (Hodnota využití) je hodnota daného majetku, kterou má pro své specifické využití pro konkrétního uživatele bez ohledu na nejvyšší a nejlepší využití. Investment Value (Investiční hodnota) je hodnota majetku pro konkrétního investora nebo skupinu investorů s konkrétním investičním záměrem. Subjektivní hodnota založená na individuálních investičních požadavcích, tím se odlišuje od tržní hodnoty, která je neosobní a nestranná. Liquidation; Forced Sale Value (Likvidační hodnota nebo hodnota při nuceném prodeji) je hodnota, za kterou by bylo možné majetek zpeněžit ve velmi krátké době. Také může být některá strana v nevýhodě nebo nucena ke transakci. Special value (speciální hodnota) je používána pro případ mimořádného prvku hodnoty převyšující tržní hodnotu. Tato hodnota může vzrůst nad tržní hodnotu při spojení s jiným majetkem (synergický efekt). Book value (účetní hodnota) je hodnota, která je určená na základě platných zákonných norem v účetnictví.
3.1.3 Výběr hodnoty
Vybraná hodnota
Tento znalecký posudek je zpracován pro potřeby exekučního řízení. Výsledná hodnota je stanovena v souladu s §66 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb. jako obvyklá cena (viz. kapitola 3.1.1 Tržní hodnota). Postup a metody ocenění nemovitého majetku uvedeného v kapitole 2.1 Znalecký úkol jsou založeny na tržních principech.
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
6
Z NALECKÝ
3.2
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
Obecné metody ocenění
Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: • • •
3.2.1
nákladový, výnosový, porovnávací.
Nákladový přístup
Nákladový přístup
Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách.
Věcná hodnota nemovitosti
V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.
3.2.2 Výnosový přístup
Výnosový přístup
Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti.
Diskontní míra
Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěmi složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
7
Z NALECKÝ
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziko
Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz.
3.2.3 Porovnávací přístup
Porovnávací přístup
Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu se porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota.
4.
OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ
4.1
Popis objektů
4.1.1
Rodinný dům č.p. 10
Využití a dispozice
Objekt je podsklepen, jsou zde sklady, garáž a technické prostory. V přízemí domu je zádveří, chodba, pokoj s kuchyní, dva obytné pokoje a koupelna. V podkroví jsou tři pokoje a koupelna.
Stavební popis
Nosná svislá konstrukce je zděná. Nosná vodorovná konstrukce je dřevěná trámová. Sedlová střecha s dřevěným krovem je opatřená eternitovou krytinou, na části je krytina z pozinkovaného plechu a část je opatřena pouze lepenkou. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Schodiště je kovové konstrukce s dřevěnými stupni. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vnější fasáda je zateplená, vnitřní omítky jsou štukové a vápenné. Vrata jsou dvoukřídlá palubková. Ve vnitřních prostorách jsou provedeny běžné keramické obklady a dřevěné obložení. Podlahoviny jsou dle účelu prkenné a s keramickou dlažbou, místy kryté koberci, v 1.PP je převážně PVC. Provedeny jsou rozvody elektřiny 230V, 400V. Objekt je vytápěn ústředním topením z kotle na tuhá paliva, možností je zprovoznění vytápění na LTO. V obytné místnosti je krb. Dům je napojen na vodovodní řad, kanalizace ústí do žumpy.
Technický stav
Objekt je v dobrém technickém stavu, kromě nutnosti opravy komínové hlavy a koroze oplechování střešní krytiny.
Stáří stavby
Dle ústním informací byl okolo roku 1975 objekt kompletně přestavěn s využitím pouze některých stavebních částí. Po roce 1997 byla provedena výměna většiny prvků krátkodobé životnosti a zařizovacích předmětů (koupelny, okna, podlahoviny, rozvody, atd.).
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
8
Z NALECKÝ
4.1.2 • • • • • • •
Venkovní úpravy a inženýrské sítě
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
Venkovní úpravy a inženýrské sítě oplocení, opěrné zdi, terasa, zpevněné plochy, žumpa, přípojka kanalizace, přípojka vodovodu.
4.2
Práva a závady spojené s předmětem ocenění
4.2.1
Popis práv
Nájemní vztahy
Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.
Věcná břemena
Ve prospěch oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.
4.2.2
Popis závad
Věcná břemena
K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí.
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva společnosti Česká spořitelna a.s, společnosti GE Money Multiservis, a.s., a dále zástavní práva VZP a OSSZ.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.
Jiné závady
Na majetek vlastníka nemovitostí byly nařízeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Předmětný rodinný dům č.p. 10 se mimo jiné nachází na stavebních parcelách číslo 613/2 a 613/3. Stavební parcela číslo 613/2 je dle informativního výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví obce Vítkovice, stavební parcela číslo 613/3 je dle informativního výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví paní Mgr. Evy Burešové, manželky povinného.
4.2.3 Vliv závad na hodnotu nemovitostí
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku
Závadou, která ovlivňuje výslednou cenu nemovitostí, je skutečnost, že se oceňovaný rodinný dům č.p. 10 nachází na pozemcích ve vlastnictví třetích osob. Jedná se o tyto stavební parcely: • •
stavební parcelu č. 613/2 o výměře 55 m2, stavební parcela č. 613/3 o výměře 14 m2.
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
9
Z NALECKÝ
Hodnota závady
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
Hodnota těchto pozemků za předpokladu, že by byly nezastavěné, by dle názoru znalce odpovídala jednotkové ceně oceňovaných pozemků, to je 770 Kč za m2. Stavební parcely jsou však užívané a zastavěné stavbou ve vlastnictví povinného. Toto užívání by mělo být právně ošetřeno existencí nájemního vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavby. Výše nájemného za zastavěný pozemek se dle názoru znalce pohybuje v rozmezí 8% až 10% z hodnoty nezastavěného pozemku. Hodnota nájemního vztahu pak odpovídá 10ti násobku ročního nájmu za užívání pozemku. Zastavěný pozemek ve vlastnictví třetích osob má výměru celkem 59 m2. Při jednotkové ceně ve výši 770,- Kč/m2 je jeho odhadovaná hodnota po po zaokrouhlení 53.000,- Kč. Vzhledem k charakteru oceňované stavby znalec odhaduje nájemné ve výši 10% z celkové hodnoty pozemků., to je 5.300,- Kč ročně. Hodnota tohoto nájemního vztahu je 10ti násobkem, tedy 53.000,- Kč. Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 53.000,- Kč.
Reprodukční cena
4.3
Postupy oceňování
4.3.1
Reprodukční cena
Reprodukční cena pro jednotlivé stavby byla stanovena pomocí technickohospo® dářských ukazatelů z databáze RTS Brno v cenové úrovni pololetí roku 2006. Cenová úroveň 08/2010 byla zjištěna podle doposud zveřejněných indexů ČSÚ a interpolací průběhu indexu cen stavebních prací a materiálů ve stejném období předchozího roku. K uvedeným stavebním nákladům byly připočteny další náklady nezbytné k provedení stavby jako náklady na vyhotovení projektové dokumentace, řízení stavby, její pojištění atd.
4.3.2
Metoda věcné hodnoty
Věcná hodnota staveb
Výpočet věcné hodnoty staveb vychází z reprodukční ceny a zohledňuje přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Výsledek věcné hodnoty může být pak snížen o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitosti .
Příloha č. 1
Výpočet reprodukční ceny a věcné hodnoty staveb, jeho vstupy i výsledky jsou uvedeny v příloze č. 1.
Pozemky
Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: • • •
Příloha č. 2
atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku a jeho velikost dopravní dostupnost, využitelnost pozemku – inženýrské sítě, možnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), omezující vlivy – věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěže atd.
Výpočet hodnoty pozemků je uveden v příloze č. 2. R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
10
Z NALECKÝ
4.3.3 Porovnávací metoda
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
Metoda porovnávací
Pro výpočet porovnávací ceny nemovitosti byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: • • • •
•
•
•
koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost ve vztahu k rodinnému domu, koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti.
V případě ocenění pozemků touto metodou je uplatněný ještě další koeficient: •
Příloha č. 3
koeficientem možnosti zastavění, který je určován s ohledem na statut porovnávaného a oceňovaného pozemku a na vhodnost k další zástavbě oceňovaného pozemku (tj. vliv územně plánovací dokumentace, územního rozhodnutí a stavebního povolení, zainvestování pozemku infrastrukturou, překážek pro zastavění pozemku, již realizované zástavby na pozemku).
Výpočet, jeho vstupy i výstupy jsou uvedeny v příloze č. 3.
5.
ZÁVĚR
5.1
Rekapitulace výsledných hodnot
Reprodukční cena staveb Věcná hodnota staveb Hodnota nezastavěných pozemků Věcná hodnota celkem Porovnávací hodnota
4.352.000,- Kč 2.829.000,- Kč 866.000,- Kč 3.695.000,- Kč 3.055.000,- Kč
Tržní hodnota nemovitostí
3.055.000,- Kč
Hodnota práv Hodnota závad R ODINNÝ
DŮM Č . P .
0,- Kč 53.000,- Kč 10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
11
Z NALECKÝ
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
5.2
Výsledek ocenění
5.2.1
Hodnota nemovitostí se zohledněním závad
VÝSLEDNÁ OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTÍ 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ
UVEDENÝCH V KAP.
SE ZOHLEDNĚNÍ ZÁVAD JE
3.000.000,- KČ Slovy: třimiliony korun českých
5.2.2
Komentář
Upozornění
Předmětný rodinný dům č.p. 10 se mimo jiné nachází na stavebních parcelách číslo 613/2 a 613/3. Stavební parcela číslo 613/2 je dle informativního výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví obce Vítkovice, stavební parcela číslo 613/3 je dle informativního výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví paní Mgr. Evy Burešové, manželky povinného.
Metodické postupy
Ocenění je provedeno porovnávací metodou. Vzhledem k dostatečnému množství informací o prodeji obdobných nemovitostí tato metoda nejlépe vystihuje skutečnou tržní hodnotu předmětu ocenění. Znalec při ocenění vycházel ze čtyř objektů nabízených k prodeji. U inzerce se jedná o ceny k jednání, byl použit koeficient prodejnosti. Při ocenění byla dále zohledněna poloha objektu, rozdílný technický stav a velikost pozemku. Menší starší rodinné domy v horším stavu jsou nabízeny v cenové úrovni od 2,6mil Kč po cca 4,5mil Kč po větší dvougenerační domy. Vzhledem k velikost a technickému stavu se dá prodejnost uvažovat v cenové úrovni 3 mil Kč.
PŘÍLOHY PŘÍLOHA Č. 1: PŘÍLOHA Č. 2: PŘÍLOHA Č. 3: PŘÍLOHA Č. 4: PŘÍLOHA Č. 5: PŘÍLOHA Č. 6: PŘÍLOHA Č. 7: PŘÍLOHA Č. 8:
R ODINNÝ
VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY STAVEB VÝPOČET HODNOTY POZEMKŮ VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY VŠEOBECNÁ MAPA FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTOKOPIE VÝPISU Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ INFORMATIVNÍ VÝPISY Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ FOTOGRAFIE
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
12
Z NALECKÝ
POSUDEK Č .
1802AG5367/10, 033 EX 875/04
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka
Tento znalecký posudek byl vypracován společností NOVOTA a.s. jako znaleckým ústavem ve smyslu § 21 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným rozhodnutími Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 20.7.1995, č.j. 275/94-OOD a ze dne 13. února 2002 č.j. M-214/2002 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a staveb, oceňování podniků a jejich částí, včetně přezkoumání smluv o převodu nebo nájmu podniku nebo jeho části, posuzování proveditelnosti a rentability investičních projektů, ekonomické efektivnosti občanských a průmyslových staveb a podnikatelských záměrů, oceňování movitého majetku, včetně technologických zařízení, strojů, dopravních prostředků, spotřebního zboží, oceňování nehmotného majetku, majetkových práv a výrobně technických a obchodních poznatků, oceňování finančního majetku včetně cenných papírů, jejich derivátů a obchodních podílů, oceňování pohledávek, závazků a nároků ze životního pojištění a penzijního připojištění, oceňování obchodního jmění při přeměnách společností a přezkoumávání smluv o přeměnách obchodních společností včetně zpracovávání zpráv, přezkoumávání vztahů mezi propojenými osobami a vztahů mezi minoritními a majoritními akcionáři, přezkoumávání ovládacích smluv a smluv o převodu zisku, přezkoumávání činnosti členů statutárních orgánů z hlediska ekonomických zájmů, stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení a zjišťování hodnot vypořádacích podílů.
Znalecké číslo
Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 1802AG5367/10 a obsahuje 33 listů.
Vyhotovitel posudku
Posudek vyhotovil:
NOVOTA a.s. Znalecký ústav Klimentská 1652/36 110 00 Praha 1 - Nové Město tel.: 224 827 270 http: www.novota.cz
Posudek připravili:
Ing. Petr Parma Ing. Jaroslav Velechovský
V Praze dne 13. září 2010
NOVOTA a.s.
R ODINNÝ
DŮM Č . P .
10, V ÍTKOVICE ,
OKRES
S EMILY
STRANA
33
