Znalecký posudek č. 441-10/10
o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 147 na p.č. st.173 v katastrálním území Žichlínek, obec Žichlínek, okres Ústí nad Orlicí, s pozemky p.č. st.173, 3560 a příslušenstvím Objednatel posudku:
JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha 9 se sídlem Bryksova 763/46, 198 00 Praha – Praha 9 usnesením čj. 098 EX 03660/07-20 ze dne 13.7. 2010
Účel posudku:
Zjištění administrativní a obvyklé ceny nemovitostí na vyžádání objednatele.
Posudek vypracoval:
Ing. Vladimír Ent znalec, bytem Ústí nad Orlicí, Tyršova 350 tel./fax 465524626, e-mail
[email protected]
Datum místního šetření:
19.8. 2010
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
19.8 2010
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška MF č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.
Tento posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se v pěti vyhotoveních.
ÚVOD Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení sp.zn. 098 EX 03660/07 – viz v příloze posudku. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitostí podle cenového předpisu a zjistit cenu v místě a čase obvyklou.
1.
NÁLEZ - PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Výpis z katastru nemovitostí Vyhotoven objednatelem dálkovým přístupem dne 12.7. 2010 Okres: Obec: Katastrální území: LV: viz v příloze posudku
1.2
Ústí nad Orlicí Žichlínek Žichlínek 187
Kopie katastrální mapy Okres: Obec: Katastrální území:
Ústí nad Orlicí Žichlínek Žichlínek
pořízená z katastru nemovitostí dálkovým přístupem přes portál http://nahlizenidokn.cuzk.cz dne 23.7. 2010.
1.3
Místní šetření
Místní šetření spojené s prohlídkou a měřením nemovitosti bylo provedeno znalcem dne 19.8. 2010 za účasti paní Věry Čeganové, spoluvlastnice nemovitostí a Martiny Entové, pomocníka znalce. Z původně stanoveného termínu 3.8. 2010 se povinný telefonicky omluvil s tím, že mu dvakrát pošta z neznámých důvodů nedoručila obsílku. Zjištěno, že nemovitosti užívá pro účel bydlení paní Věra Čeganová. K datu vypracování posudku povinný nesdělil, zda: - na oceňovaných nemovitostech váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení vlastnického práva povinného, - někdo byt užívá na základě smlouvy o nájmu nebo podnájmu či na základě jiného titulu, - na nemovitostech existují práva nezapsaná v katastru ve prospěch nemovitosti. Z dostupných zkoumaných listin žádná z výše uvedených závad nevyplývá.
1.4
Použité předpisy, literatura a další podklady
1.4.1 a) b)
Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., oceňovací vyhláška, ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb. a vyhl. č. 460/2009 Sb.
1.4.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.4.3 a) b)
Literatura Publikace Teorie oceňování nemovitostí, VI. přepracované a doplněné vydání (Bradáč A. a kolektiv, Akademické nakladatelství CERM Brno, 2004) Publikace Oceňování nemovitostí, díl III. Oceňování obvyklou cenou (J. Kokoška a kol. 2000)
-2-
1.5
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je areál, obsahující následující nemovitosti:
1. 2.
Rodinný dům č.p. 147 na pozemku p.č. st.173 s příslušenstvím Pozemky p.č. st.173, 3560
1.5.1 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
samota, mimo zastavěné území obce 200 m 1000 m rovina bez jakékoli zástavby území není zarhnuto elektro
1.5.2 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Sesuv: nepřichází v úvahu Kritická poloha objektu u vozovky: v těsném sousedství silnice III. tř Jiné: nepřichází v úvahu Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné:
prach z komunikace není provoz na komunikaci není
1.5.3 Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: není Kanalizace: není Elektrická síť: vrchní vedení 220/380 V z ulice, příkon dostatečný Plyn: není Telefonní přípojka: nezavedena
1.6
Rodinný dům čp.147 Jedná se o dokončený rodinný dům o obestavěném prostoru do 1 100 m2.
1.6.1 Popis celkový Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví
volně stojící obdélníkový nepodsklepený 1 není
Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
základové pasy nejsou zděná valbová, krov dřevěný osinkocementové šablony z Pz plechu, rozpadlé věkem vápenné / neomítané zdivo nejsou není instalován
Popis vybavení 1.NP (1. nadzemní podlaží - přízemí) Zdivo vyzdívané z cihel plných tl. 45 cm / smíšené neodpovídající tep. tech. parametrům zdi z CP tl. 45 cm Stropy s rovným podhledem polospalné a nespalné Hurdis, Miako Vnitřní omítky vápenné hladké Vnitřní obklady keramické v koupelně, v kuchyni Schody dřevěné na půdu
-3-
Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Výčet místností podlaží
1.6.2
dřevěné hladké plné nebo prosklené dřevěná zdvojená nebo dvojitá PVC na beton nebo pouze betonová mazanina betonová mazanina kotel etážového vytápění na tuhá paliva, radiátory litinové, kamna na tuhá paliva světelná a motorová, jističe studené, teplé pouze v koupelně elektrický bojler není z koupelny, WC, kuchyně sporák elektrický, dřez koupelna - vana, umývadlo splachovací není schodiště, chodba, kuchyň, 3 obytné hospodářského charakteru, WC, koupelna
místnosti,
2
místnosti
Stáří a technický stav objektu
Původní část: Užívání od roku Provedené úpravy / rok Celkový technický stav:
stáří dle odhadu znalce 80 až 100 let 1993 rekonstrukce domovních instalací, zřízení etážového vytápění, zřízení domácí vodárny, rekonstrukce koupelny vzhledem ke stáří a prováděné údržbě je silně zhoršený až dezolátní
Přístavba: Užívání od roku Provedené úpravy / rok Celkový technický stav:
přízemní přístavek na Z fasádě dle odhadu znalce stáří 35 až 40 let bez úprav vzhledem ke stáří a prováděné údržbě je silně zhoršený až dezolátní
Závady jednotlivých konstrukcí a vybavení: domovní vodárna etážové vytápění stropy omítky stropů a stěn krovy krytina Z nosná zeď přístavku
nefunguje, neopravitelná; dům je bez tekoucí vody nefunguje, v dezolátním stavu porušené zatékáním, mrazem a neodbornými zásahy, v silně zhoršeném stavu porušené zatékáním, odulé, v nevytápěných poškozené dřevokazným hmyzem, místně shnilé a propadlé poškozená větrem, dlouhodobě neopravená z venkovní strany v materiálu silně poškozená mrazem
Dům celkově zchátralý, některé závady bez výměny konstrukcí neopravitelné.
-4-
1.7
Administrativní cena
- cena zjištěná dle platného znaleckého předpisu Ocenění domu je provedeno porovnávacím způsobem dle § 26a vyhlášky. V základní ceně rodinného domu je zahrnuto standardní vybavení dle příl. č.6. Cena rodinného domu zahrnuje i cenu venkovních úprav a vedlejších staveb tvořících jeho příslušenství. 1.7.1
Výpočet ceny rodinného domu porovnávacím způsobem
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 26a a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obce do 2 000 obyvatel včetně, kromě obcí v okresech Praha-východ a Rodinný dům čp.147 Praha-západ (tab. č. 4 přílohy 18a) Obec Ţichlínek Malý lexikon obcí ČR 2009 Počet obyvatel 872 Kraj Pardubický Základní cena příloha č. 20a, tab. 1 ZC Kč / m3 2 937,00 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2 Popis kvalitativního Doporučená Pouţitá Součet resp. Znak č. Název znaku Číslo kval. pásma pásma hodnota hodnota koeficient Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,900 Situace na dílčím Poptávka niţší neţ 1 (segmentu) trhu s II. -0,05 -0,05 nabídka nemovitostmi Stavba na vlastním Vlastnictví 2 pozemku (ve II. 0 0,00 nemovitostí spoluvlastnictví)
3
Vliv právních vztahů na prodejnost prodej podílu
Negativní – prodej ½ spoluvlastnického podílu v exekučním řízení, spoluvlastník užívá nemovitost
I.*
-0,01 aţ -0,05
-0,05
Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 4 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 000 obyvatel včetně) Význam obce z hlediska 1 zeměpisného, Bez většího významu I. 0 0,00 kulturního nebo hospodářského Samoty, osady mimo Poloha 2 souvisle zast. území obce I. -0,01 -0,01 nemovitosti (odlehlá poloha) Okolní zástavba a 3 Objekty pro bydlení II. 0 0,00 ţivotní prostředí Obchod, sluţby, Pouze obchod se 4 II. 0 0,00 kultura v obci základním sortimentem 5 Školství a sport Ţádná základní škola I. -0,03 -0,03 Ţádné zdravotnické 6 Zdravotní zařízení I. -0,03 -0,03 zařízení Omezené dopravní 7 Veřejná doprava II. 0 0,00 spojení 8
Obyvatelstvo
Bezproblémové okolí
II.
9
Nezaměstnanost v Průměrná nezaměstnanost obci a okolí
II.
10
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
III.
Bez vlivu
-5-
0 0
0
0,00
0,00
0,00
-0,100
0,850
11
Vlivy neuvedené
Vlivy sniţující cenu – dům na úplné samotě, 2 km od konce vesnice
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 1 Druh stavby Samostatný rodinný dům Provedení Typ 3 - Cihelné nebo 2 obvodových stěn tvárnicové zdivo Tloušťka obvod. 3 45 cm stěn 4 Podlaţnost Hodnota 1 Napojení na Přípojka elektro, vl. 5 veřejné sítě studna na pozemku (přípojky)
I.*
-0,01 aţ 0,10
-0,08
III.
0
0,00
III.
0
0,00
II.
0
0,00
III.
0,02
0,02
II.
-0,05
-0,05
-0,150
0,300
6
Způsob vytápění stavby
Ústřední , etáţové , dálkové
III.
7
Zákl. příslušenství v RD
Úplné - standardní provedení
III.
8
Ostatní vybavení v RD
Bez dalšího vybavení
I.
9
Venkovní úpravy
Minimálního rozsahu – oplocení, žumpa
II.
10
Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
Sniţující hodnotu RD – polorozpadlá dřevěná kolna
I.
11
Výměra pozemků uţívané se stavbou
Nad 800 m2 celkem
III.
0,01
0,01
12
Kriterium jinde neuvedené
Významně sniţující cenu – podstatné poškození konstrukcí a vybavení
I.
-0,06 aţ 0,15
-0,15
-0,230
13
Stavebnětechnický stav
Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
IV.
0,65
0,65
0,390
Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení) ? – rozsah oprav 1993 nedosahuje spodní meze požadovaného limitu Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Pouţitá hodnota stáří pro koeficient -sKoeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níţe o hodnotu 0,01 aţ 0,1 - nastavit s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sKoeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 Základní cena upravená ZCU =ZC × I
-6-
0
0
0 -0,03
-0,01 aţ -0,03
0,00
0,00
0,00 -0,03
-0,03
100 ne
Jen do 50 let
0 100 0,60
0 0,60 I = IT×IP×IV
0,60 Kč/m3
0,230 675,51
Výměra stavby (příloha č. 1) podezdívka 1. nadzemní podlaţí 1. NP - přístavek Půdní nadezdívka Střecha nad nadezdívkou Odpočet valby - 2ks Výměra Cena stavby
Délka 12,70 12,70 12,42 12,70 12,70 8,17
Šířka 11,46 8,17 3,29 8,17 8,17 4,00
celkem vč. ev. příslušenství
Výška 0,13 2,95 3,05 0,00 4,50 4,50
bez pozemku
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,17 1,00 m3 Kč
OP (m3) 18,18 306,09 124,63 0,00 233,46 -49,02 0,00 633,34 427 827,50
1.7.2 Stavební pozemky (§ 28) Pozemek p.č. st.173 je zastavěn oceňovaným domem. Ve výpisu z KN je uveden jako zastavěná plocha a nádvoří, právní stav odpovídá skutečnému. Obec Žichlínek má podle aktuálního vydání Malého lexikonu obcí ČR 872 obyvatel. V obci k datu ocenění není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění stavebních pozemků se proto provede podle § 28 Stavební pozemky. Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky vedené v katastru nemovitostí jako zastavěná 2 plocha a nádvoří, ocení se podle odst. 1 písm. k), základní cenou 35,- Kč/m . Tato cena se upraví se podle přílohy č. 18 tabulky č. 1 a koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pozemek p.č. 3560 je zahradou, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou hlavní a pozemkem evidovaným v KN v druhu zastavěná plocha za účelem jejich společného využití a je ve vlastnictví stejného subjektu. Ocenění se provede podle § 28 Stavební pozemky, odst. 7 ve smyslu odst. 1 včetně úprav a násobí se koeficientem 0,40. Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38
2,173
Kp pro okres Ústí n.O., obec do obyvatel - příloha č. 39, sloupec 11
0,929
Obec Cenová mapa je - není Počet obyvatel obce (nikoliv části) Koeficient úpravy Cp § 28 odst. 1 písm. b, d, f, h, j, k Pokud je dána, pevná cena z § 28 odst. 1 § 28 odst. 1 písm. a, c-h, j (pokud se počítá přes Cp, napsat 0) Základní cena stavebního pozemku Kč/m2 Koeficient odloučeného katastrálního území § 28 odst. 1 písm. l Základní cena stavebního pozemku Kč/m2 Úpravy základní ceny podle tabulky č. 1 přílohy č. 21 Výhodnost polohy pozemku na území obce Poloţka z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízené, Podle přílohy č. 21 1.2.4 popřípadě k jejímu zřízení určeného Celkem poloţky z tabulky č. 1 přílohy č. 21 Úpravy podle tabulky č. 2 přílohy č. 21 Není-li v místě moţnost napojení na veřejný Poloţka Sráţka do 5 % (se záporným vodovod 2.2 znaménkem) Není-li v místě moţnost napojení na veřejnou Poloţka Sráţka do 7 % (se záporným kanalizaci 2.3 znaménkem) Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, Poloţka Sráţka do 10 % (se záporným hluk, otřesy, prach, radon aj.) 2.6 znaménkem) Sráţky a přiráţky celkem podle tabulky č. 2 přílohy č. 21
Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Umístění pozemku
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. p.č. st. 173 zastavěná plocha m2 145 pozemek zastavěný rodinným domem
-7-
Ţichlínek není 872 1,0 0,00 35,00 1,00 35,00
-30 -30 -5 -7 -3 -15
Zdůvodnění ev. sráţek a přiráţek: . .
Ocenění podle Základní cena ZC Přiráţky a sráţky podle příl. 21 tab. 1 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Přiráţky a sráţky podle příl. 21 tab. 2 Stavba umístěná na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 12 Pouţitá ZCU s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp
§ 28 odst. 1 písm. k, odst. 2 35,00 -30 24,50 -15 rodinný dům 2,173 45,25 0,929 42,04 20,00 42,04 p.č. st. 173 p.č. st. 173
Kč/m2 % % % Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč Kč
. . . . . . . . . . Vypočteno v MS Excel programem ABN2010 6 561,25 Kč 6 095,80 Kč
Ocenění stavebních pozemků podle § 28 odst. 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb. (pozemky tvořící jednotný funkční celek - § 9 odst. 1 zákona, zahrady nebo ostatní plochy se stejným vlastníkem) Pozemek číslo 3560 Zdůvodnění Druh pozemku zahrada sráţek a přiráţek: Výměra pozemku m2 3 328 Jako u pozemku, Umístění pozemku za rodinným domem s nímţ tvoří Ocenění podle § 28 odst. 5, odst. 1 písm. k jednotný funkční Základní cena hlavního pozemku ZC Kč/m2 35,00 celek Přiráţky a sráţky podle příl. 21 tab. 1 % -30 . ZC po úpravě poloţkami tab. 1 % 24,50 . Přiráţky a sráţky podle příl. 21 tab. 2 % -15 . ZC po úpravě poloţkami tab. 1 a 2 Kč/m2 20,83 . Stavba umístěná na hlavním pozemku rodinný dům . Koeficient Ki (příloha č. 35) 2,173 . Koeficient Kp (příloha č. 36) 0,929 . Úprava podle § 28 odst. 5 0,40 . ZCU podle § 28 odst. 5, bez Kp Kč/m2 18,11 ZCU podle § 28 odst. 5, s Kp Kč/m2 16,82 . Minimální cena s Kp podle § 28 odst. 12 Kč/m2 20,00 Vypočteno v MS Excel Pouţitá ZCU s Kp Kč/m2 20,00 programem ABN2010 Cena pozemku bez Kp p.č. 3560 66 560,00 Kč Cena pozemku s Kp p.č. 3560 66 560,00 Kč
1.8
Realitní inzerce
Sledována inzerce realitních kanceláří regionu publikovaná na internetu. Zjištěné údaje jsou korigovány na základě skutečností vedených v databázi znalce. V lokalitě Lanškroun – Moravská Třebová je v obdobných expozicích v době ocenění inzerováno devět porovnatelných nemovitostí. 1.8.1
Ocenění domu porovnávací metodou
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Uţitná Pozemek Č. Lokalita plocha Garáţ Jiné m2 m2 Oceň. stáří 80 aţ 100 let, rekonstrukce instalací 1993, bez Ţichlínek, čp. 147 121 ne 3328 objekt pravidelné údrţby, zchátralý; 3+1 (1) (2) (3) (4) (5) (6) postaven v roce 2003; samostatně stojící dvoupodlaţní dům s obytným podkrovím; napojena na všechny IS, EL.220/380, 1 Ţichlínek 179 ano 699 plyn, voda z řádu, odpady do kanalizace. Vytápění a ohřev TUV ústřední topení s dvěma kotly; dřevěný zahradní domek na nářadí; 4+1
-8-
2
Tatenice
187
ne
2196
3
Třebovice
130
ne
310
4
Damníkov
310
ne
750
5
Rudoltice
89
ano
2313
6
Rudoltice
396
ne
2228
7
Sázava
120
ne
2052
8
Krasíkov
263
ano
1105
9
Tatenice
260
ano
770
mimo hlavní komunikaci; zděný, přízemní z části podsklepený; stodola; napojen na obecní vodovod, ústřední topení na tuhá paliva. Ohřev TV bojlerem odpady do ţumpy, elektřina na 220/380V. Plynová přípojka je u pozemku; 3+1 částečně rekonstruovaný (nová okna), podsklepený; ústřední topení; plyn, nebo pevná paliva; 3+1 zděný, podkroví; vodovod, kanalizace, elektrické UT; nebytové prostory v domě 3+1; zděný, po rekonstrukci elektřiny, komplet topení, rozvodů vody a odpadů; Vytápění ÚT s plynovým kotlem; garáţ; moţnost podkroví Dům je určen ke kompletní rekonstrukci; Obytná část domu navazuje na hospodářskou. Na hranici pozemku - plyn, veřejný vodovod. Studna, septik. 4+1; nepodsklepený dům v zachovalém stavu se stodolou; před rekonstrukcí, střecha ve velmi dobrém stavu; Vodovod z veřejného zdroje, ţumpa, elektřina, plynová přípojka do domu. zděný, 4+1 s garáţí; Dům částečně podsklepen. Výtápění je ústřední plynové, nebo kotlem na tuhá paliva; Na pozemku je zděná kůlna pro skladování zahradního nábytku a nářadí 5+1, zděný, bez fasády, postaven 2006
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
Cena poţadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč
pramen ceny
Kč
K1
K2
K3
K4
K5
K6
popolo velipříslušenství úvaha garáţ zem-ha kost a vybavení znalce ky (10) (11) (12) (13) (14) (15) 1,20 1,20 1,12 2,10 0,97 1,20 1,20 1,20 1,00 1,40 0,96 1,10 1,25 1,05 1,00 1,20 0,90 1,10 1,20 1,20 1,00 1,20 0,97 1,10 1,20 0,85 1,12 1,45 0,95 1,20 1,20 1,20 1,00 1,05 0,95 1,05 1,15 1,00 1,00 1,10 0,96 1,10 1,15 1,20 1,12 1,20 0,95 1,15 1,15 1,20 1,12 2,10 0,98 1,20
IO K1× …× K6 (16) 3,94 2,13 1,56 1,84 1,89 1,51 1,34 2,03 3,82 Kč Kč Kč
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč
(1) (7) (8) (9) (17) 1 2 070 000 0,70 1 449 000 367 766 2 750 000 0,70 525 000 246 479 3 850 000 0,70 595 000 381 410 4 1 290 000 0,70 903 000 490 761 5 1 190 000 0,85 1 011 500 535 185 6 520 000 0,70 364 000 241 060 7 790 000 0,70 553 000 412 687 8 1 390 000 0,70 973 000 479 310 9 2 990 000 0,70 2 093 000 547 906 Celkem průměr 411 396 Minimum 241 060 Maximum 547 906 Směrodatná výběrová odchylka s 113 955 Pravděpodobná spodní hranice průměr - s 297 441 Pravděpodobná horní hranice průměr + s 525 351 Odhad podle metodiky České spořitelny, a.s. Kč 365 000 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáţ v objektu K4 Koeficient úpravy na celkové vybavení a příslušenství (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na velikost přilehlého pozemku K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K = 1,00, u inzerce přiměřeně niţší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Ocenění je provedeno zjednodušenou porovnávací metodou. Zjištěná cena srovnávacích objektů se upraví redukcí zohledňující pramen ceny a koeficientem odlišnosti KC. Koeficienty K1 až Kx vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému KC se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až Kx. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti KC ze sloupce (16).
-9-
1.9
Shrnutí zjištěných cen Cena zjištěná
porovnávací metodou
dle metodiky České spořitelny, a.s. dle oceňovací vyhlášky včetně pozemků
rodinný dům čp.147 minimum maximum průměr
Kč Kč Kč Kč Kč
241 060 Kč 547 906 Kč 411 396 Kč 365 000 Kč 500 950 Kč
z toho spoluvlastnický podíl 1/2 120 530 Kč 273 953 Kč 205 698 Kč 182 500 Kč 250 475 Kč
Poznámka V ceně bytu zjištěné porovnávací metodou je zahrnuta i cena spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemků.
Cena zjištěná pozemek p.č. st.173 pozemek p.č. 3560
dle oceňovací vyhlášky Kč Kč
- 10 -
6 096 Kč 66 560 Kč
z toho spoluvlastnický podíl 1/2 3 048 Kč 33 280 Kč
2.
POSUDEK
k položeným otázkám:
2.1
uvést cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu cena rodinného domu čp.147 včetně pozemků
500 950 Kč
podíl ½ z ceny rodinného domu čp.147 včetně pozemků 250 475.- Kč slovy (dvěstěpadesáttisícčtyřistasedmdesátpět korun českých)
2.2
uvést cenu obecnou, za niž jsou nemovitosti v dražbě prodejné Pro určení obvyklé (obecné) ceny nemovitostí je rozhodující cena zjištěná porovnávací metodou. Na základě výše uvedeného stanovuji obvyklou cenu nemovitostí
- nemovitosti zapsané na LV č. 187, okres Ústí nad Orlicí, obec Žichlínek, kat. území Žichlínek, ve vlastnictví Čegan Rostislav, Žichlínek 147, 563 01 Lanškroun, r.č.: 520219/141, podíl ½, a to: pozemky stavby
p.p.č. st.173 zastavěná plocha a nádvoří p.p.č. 3560 zahrada Žichlínek, čp.147 rodinný dům
145 m2 3328 m2 na p.p.č. st.173
včetně jejich příslušenství na 190 000.- Kč slovy (stodevadesáttisíc korun českých)
2.3
uvést cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou
Povinný pan Rostislav Čegan znalci nesdělil, zda jsou s oceňovanými nemovitostmi spojena jakákoli práva a závady. Objednatel znaleckého posudku v zadání nespecifikoval, která práva a závady s nemovitostmi spojená má znalec v posudku ocenit. Z jiných zdrojů jsem nezjistil, že jsou s oceňovanými nemovitostmi spojena nějaká práva a závady. Při ocenění uvažuji nemovitosti prosté práv a závad s nemovitostmi spojených ve smyslu § 336 o.s.ř. a násl.
V Ústí nad Orlicí dne 25.8. 2010
Ing. Vladimír Ent
- 11 -
Seznam příloh 1. Fotodokumentace 2. Usnesení sp. zn. 098 EX 03660/07-20 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Kopie katastrální mapy 5. Část plánu obce s vyznačením polohy nemovitostí
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.6.1995 č.j. Spr. 3973/94 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 441-10/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. ............................................ podle připojené likvidace.
V Ústí nad Orlicí dne 25.8.2010
Ing. Vladimír Ent
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
