ZNALECKÝ POSUDEK č. 1388/67/10 o ceně obvyklé bytu č. 795/14 v domě č.p.795 na st. parc.č. 895 včetně podílu 500/9132 na pozemku č.parcel st. 895 a 157/43 (ostatní plocha) vše v k.ú. Hradec Králové.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ.
Podle stavu ke dni 16.8.2010 posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín V Jičíně, 20.8.2010
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení je uloţeno v archivu znalce.
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 25186 pro k.ú.Hradec Králové vyhotovený dne 8.7.2010 dálkovým přístupem Sdělení matky paní Kristýny Zámečníkové, majitelka bytu nebyla v době místního šetření přítomna Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 16.8.2010 v 18,30 - 19,00 hod.
Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Hradec Králové s 95.195 obyvateli je hlavním městem Královéhradeckého kraje má celkem 21 katastrálních území, rozkládá se na ploše 10.561 ha, leţí cca 100 km východně od Prahy a 50 km západně o hranic s Polskem. Ve statutárním městě Hradec Králové jsou všechny úřady, školy a instituce na úrovni krajského města. Město má velmi dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s hlavním městem. V místě je rozvod všech inţenýrských sítí. Dům č.p. 795 v Bidlově ulici se nachází na východním okraji centra města, v prostoru mezi budovou Krajského soudu v Hradci Králové, střední průmyslovou školou, sportovním areálem Slávie a ulicí Okruţní. Přístup k domu je po zpevněné veřejné komunikaci z ulice Bidlova. K domu č.p. 795 náleţí pozemek č. parc. st. 895 a 157/43 (ostatní plocha). Podsklepený dům s podlaţími v "mezipatrech" byl postaven na rovinatém terénu. Stáří domu nebylo prokazatelně doloţeno, bylo určeno odhadem na 70 let. Půdorys má tvar obdélníka s orientací podélné osy směrem severovýchod - jihozápad. Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou cihelné z plných cihel o tloušťce 45 cm a více. Fasádní omítky nevykazují stopy po vlhkosti. Stropy jsou s rovným omítaným podhledem. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěný vázaný krov. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z vodovodního řadu, kanalizace je napojena na městskou kanalizaci. Byt je umístěný na straně do dvora, ve III.NP v šestém mezipatře. Vytápění je lokálním topidlem Gamat na zemní plyn umístěným v obytné kuchyni bytu, voda je ohřívána plynovým průtokovým ohřívačem. Do objektu je zaveden světelný proud. Byt č. 14 je přístupný z chodby vpravo od schodiště. Byt obsahuje předsíň, WC, obytnou kuchyň s koupelnou (vana a umyvadlo), ve které je umístěna karma na ohřev vody. Za kuchyní je loţnice, která nemá vlastní zdroj tepla, je vytápěna z kuchyně. Sklep patřící k bytu nebylo moţné změřit, protoţe znalci nebyl umoţněn přístup (uţivatelka neměla od sklepní místnosti klíče). Byt je uţíván k trvalému bydlení. Údrţba domu i bytu je dobrá.
2
Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 2 .
1. Ocenění porovnávacím způsobem dle vyhl. č. 460/2009 Sb.: A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Hradec Králové Počet obyvatel: 94 497 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti . 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 795/14 b) Pozemky b1) Pozemek
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Byt č. 795/14 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Hradec Králové 60 roků 25 139,- Kč/m2
3
Podlahové plochy bytu: předsíň: WC: kuchyně: koupelna: pokoj:
= = = = =
4,27 m2 1,25 m2 16,50 m2 2,85 m2 20,10 m2
Podlahová plocha bytu:
=
44,97 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep:
=
2,00 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
2,00 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m2 * 0,10 =
44,97 m2 0,20 m2
Podlahové plochy - celkem:
45,17 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou
č.
Vi
IV I II II II
0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
II III II
-0,02 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,70 = 0,706 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II IV II II II III II
0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,030 i=1
4
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,706 * 1,030 * 0,950 = 0,691 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 25 139,- Kč/m2 * 0,691 = 17 371,05 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 17 371,05 Kč/m2 * 45,17 m2 = 784 650,33 Kč Byt č. 795/14 - zjištěná cena = 784 650,33 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 356,00 800,00
zastavěná plocha a nádvoří 895 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 284 800,284 800,-
100 % 100 % + 10 % 10 % + * *
284 800,569 600,56 960,626 560,1,5020 2,1740 2 045 936,44
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 183,00 800,00
ostatní plocha jiná - plocha 157/43 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem
100 % 100 % +
Cena [Kč] 146 400,146 400,-
146 400,5
Mezisoučet 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
292 800,10 % 10 % +
*
29 280,322 080,* 0,4000 * 1,5020 * 2,1740 420 681,31 2 466 617,75 Kč 500 / 9 132
= =
784 650,33 Kč 135 053,53 Kč
Pozemek - zjištěná cena = 135 053,53 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 795/14 b) Pozemek Výsledná cena nemovitosti činí celkem
919 703,86 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
920 000,00 Kč
2. Ocenění srovnávací metodou: Hodnota zjištěná srovnávací metodou představuje předpokládanou cenu, za kterou by nemovitost mohla být prodána, aniž by k tomu byli kupující a prodávající nuceni. Uţitná plocha: Uţitná plocha
=
45,17 m2
Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Poptávka je v době ocenění a v této části regionu je niţší neţ nabídka Orientace ke světovým stranám: Výhodná - jihovýchod Konfigurace terénu: U domu rovinatý terén Poloha vzhledem k centru obce: Nemovitost je umístěna poblíţ centra zastavěného území obce,
6
Převládající zástavba: Inţenýrské sítě :
Doprava : Obchod a sluţby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní moţnosti : Ţivotní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Moţnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo:
Objekty pro bydlení, nevyskytují se zásadní negativní účinky okolí. Za střední negativní účinky lze povaţovat ulici Okruţní v těsné blízkosti nemovitosti Přípojky vody, kanalizace, elektřiny, přípojka zemního plynu, přístup z veřejné komunikace ve vlastnictví města Autobusová doprava, ţelezniční doprava, automobilová doprava: dálnice Hradec Králové - Praha. Kompletní Kompletní včetně VŠ Kompletní - zdravotnické zařízení a nemocnice Velmi dobrá Všechny úřady do krajské úrovně V místě jsou dobré Průměrné bez závaţnějších exhalací, s mírně zvýšenou hladinou hluku Dostupnost Krkonoš a Orlických hor Beze změny K bytu patří sklep Bytový dům cihlový, byt 1+1 Není Střední hustota obyvatelstva
Srovnatelné nemovitosti: Srovnávané jednotky Hradec Králové - Bidlova ulice
Prodej bytu 2+kk v osobním vlastnictví po celkové rekonstrukci v Hradci Králové - Bidlově ulici. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP zděného domu. Vnitřní dispozice: vstup, chodba, WC, koupelna, kuchyňský kout s obývacím pokojem, obytná místnost, sklep. Přípojky: voda a kanalizace obecní, topení plynové lokální a ohřev vody plynovým kotlem, internet, kabelová TV. Byt je situován do dvora domu. Celková plocha bytu: 46,5 m2. 47,00
1 449 000
30 830
0,520
16 031
0,760
22 167
Hradec Králové - Okružní ulice
Byt 1+1 o výměře 36m2. Bytová jednotka je umístěna do druhého patra (s výtahem) a je celá orientována do dvora. Vchod do domu je také ze dvora. Dispozice: chodba, koupelna a samostatné WC, kuchyně a pokoje s balkonem.
36,00
1 050 000
29 167
Hradec Králové - Gočárova tř.
Prodej zděného bytu 1+1 s balkonem v centru Hradce Králové. Byt o celkové ploše 40 m 2 je ve třetím patře zděného domu, který se nachází na Gočárově třídě. Parkování na dvoře u domu, dostupnost všech služeb.
7
40,00
1 150 000
28 750
0,718
20 639
Hradec Králové - Orlická ulice
bytu s dispozicí 1+1 v Orlické kotlině v Hradci Králové. Nachází se ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného domu. Byt o výměře 32 m2 sestává z předsíně, dvou pokojů a koupelny s WC. K dispozici jsou rovněž sklepní prostory. Byt je zrekonstruován, má nová plastová okna se žaluziemi, nové rozvody, novou dlažbu a obklady z keramiky a ze dřeva.
36,00
950 000
26 389
0,840
22 167 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
20 251 Kč/m 2 45,00 m
Porovnávací hodnota zaokr.
910 000,- Kč
Zhodnocení nemovitosti : Výhody jsou v poloze domu poblíţ městského centra Nevýhody nedokončená rekonstrukce – koupelna není stavebně oddělena od kuchyně, topení lokální pouze v kuchyni, 3. NP - dům je bez výtahu Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňovanou stavbu s pozemky za průměrnou aţ podprůměrnou nemovitost.
C. Rekapitulace Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem zaokr.: ……………………. 920 000,00 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.:
……………………. 910 000,00 Kč
Cena zjištěná nákladovým způsobem podle cenového předpisu neodpovídá situaci na trhu s nemovitostmi v Turnově a blízkém okolí, nezohledňuje atraktivitu polohy oceňované nemovitosti. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je 910 000- Kč.
Obvyklá cena: 910 000,- Kč slovy: DevětsetdesettisícKč V Jičíně, 20.8.2010 Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín
8
Přílohy : Výpis z katastru nemovitostí LV č. 25186 pro k.ú. Hradec Králové Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Mapa místa Fotografie oceňovaného domu a bytu
D. Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1388/67/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1388/10.
9
10
11
12
Mapa oblasti
Mapa místa
13
obytná kuchyně
kuchyně se vstupem do koupelny
14
loţnice
koupelna za kuchyní
15