EX 2701/06
.SPISU:
ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 3012 - 110/10
OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku
NEMOVITOST :
Ostatní a zem
lské pozemky
k.ú.
Brumovice u Opavy
okr. Opava
LV . 512
obec: Brumovice
VLASTNICTVÍ: Radek Š stek, Vlkoš 257, 696 41 Vlkoš u Kyjova
EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu Hodonín, ve v ci oprávn ného Podp rný a garan ní rolnický a lesnický fond a.s., se sídlem Za Po skou branou 256/6, Praha 8 - Karlín I :49241494 proti povinnému Radek Š stek, Vlkoš 257, 696 41 Vlkoš u Kyjova na základ usnesení ze dne 29.6.2010 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín
Exekutorský ú ad Hodonín, Mgr. Kamil Bran ík Sadová 15, 695 01 Hodonín
6.10.2010
Datum místního šet ení: Po et stran celkem:
10
tel: 602 550 698 e-mail:
[email protected]
Datum zpracování: Po et vyhotovení:
3
26.10.2010
Po et p íloh:
Vyhotovení .
1
3
OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Zjišt ní obvyklé ceny E) Rekapitulace
Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: Ostatní pozemky LV . 512 pro k.ú. Brumovice u Opavy, obec Brumovice, okr. Opava. parc. . 351/3 parc. . 351/8 parc. . 351/11 Zem
ostatní plocha o vým e 726m2 ostatní plocha o vým e 42m2 ostatní plocha o vým e 339m2
lský pozemek - GP
parc. . 1/15
o vým e 2035m2
Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni 6.10.2010. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: 747 71 Brumovice Kraj:Moravskoslezský, Okres:Opava, Obec:Brumovice, Katastrální území:Brumovice u Opavy Po et obyvatel:1 429 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,1806 K /m2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 38,18 K /m2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 6.10.2010. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem - SCD pro LV . 512 k.ú. Brumovice u Opavy ze dne 15.3.2010 - kopie katastrální mapy ze dne 6.8.2010 - zjišt ní p i prohlídce pozemku dne 6.10.2010. 2
ický a katastrální
Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV . 512, k.ú. Brumovice u Opavy, obec Brumovice, okr. Opava Druh vlastnictví: Výlu né Vlastník: Radek Š stek, Vlkoš 257, 696 41 Vlkoš u Kyjova Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nebyla zjišt na. Celkový popis nemovitosti Pozemky na LV . 512, k.ú. Brumovice u Opavy, obec Brumovice, okr. Opava Pozemek parc. . 351/3, 351/8 a 351/11 Pozemek je situován na okraj zastav ného území obce Brumovice, v ul. Vartnovská, asi 400m od centra. Parcely na sebe navazují a tvo í jednotný celek s návaznosti na místní komunikaci. V sousedství ze severní strany je budova .p. 176 v majetku obce Brumovice a ostatní sousední pozemky od jihu a východu jsou ve vlastnictví ob an . Pozemek je v sou asné dob bez konkrétního využití. je osázen ojedin lými trvalými porosty a zatravn n. P ístup na pozemek je ze zpevn né, místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 500m. Na pozemku se nenachází stavby. V míst je možnost napojení na IS. Pozemek parc. . 1/15 Pozemek je situován mimo zastav né území obce Brumovice, ihned za severním okrajem zástavby obce. Tvo í ást parcely . KN 565, za len né do spole ného honu. Pozemek je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati „V ižin ” a jižní hranice parcely navazuje na místní komunikaci v obci - ul. Zahradní. P ístup na pozemek je ze zpevn né komunikace, navazující na pr jezdní komunikaci II. t . ve sm ru na Krnov Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek není bonitován.
Posudek A) Popis objekt , vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb. a . 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemek, parc. .351/3 - § 27 - § 32 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu obce ocen né dle § 32 odst. 1. Základní cena = 38,18 K /m2. Název ostatní plocha ostatní plocha
Parcelní íslo
Vým ra Jedn. cena [m2] [K /m2] 726,00 38,18 42,00 38,18
351/3 351/8 3
Cena [K ] 27 718,68 1 603,56
ostatní plocha 351/11 42,00 Sou et Úprava ceny – íloha . 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisou et Úprava ceny dle § 32 odst. 1: Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocen né dle § 32 odst. 1 - celkem
38,18
1 603,56 30 925,80
10 % 10 % +
3 092,58 34 018,38 0,3000 0,8790 2,1730 19 493,22
× × ×
Pozemek, parc. .351/3 - zjišt ná cena
=
19 493,22 K
a2) Pozemek, parc. .1/15 - GP - § 27 - § 32 Zem
lský pozemek ocen ný dle § 29.
Ocen ní: Název
Parcelní íslo
BPEJ
GP 1/15 Vým ra celkem Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39): Zem lský pozemek ocen ný dle § 29 - celkem
Vým ra JC Úprava [m2] [K /m2] [%] 2035 8,27 2035 Mezisou et
UC [K /m2] 8,27
Cena [K ] 16 829,45 16 829,45 1,0000 16 829,45
×
Pozemek, parc. .1/15 - GP - zjišt ná cena
=
16 829,45 K
Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek, parc. .351/3 a2) Pozemek, parc. .1/15 - GP
= =
Výsledná cena nemovitosti iní celkem
19 493,22 K 16 829,45 K 36 322,67 K
Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno.
4
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej , získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: íjen 2010.
CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍST : Obec Brumovice leží v okrese Opava. Má 1473 obyvatel a katastrální území obce má rozlohu 2598 ha. Ve vzdálenosti 8 km severn leží sto Krnov, 16 km jihovýchodn statutární m sto Opava, 19 km západn m sto Bruntál a 23 km jihovýchodn m sto Krava e. Slezsko, kde se nachází obec Brumovice, bylo již v dávnov ku zemí mimo ádné d ležitosti. Toto území ležící mezi Jaderským, St edozemním i Baltským mo em spojovalo východ Evropy se severem a jižním st edomo ím. V roce 1939 byl v Brumovicích z ízen první koncentra ní tábor v SR, který byl umíst n v bývalém cukrovaru. Vesnice Brumovice pat í do d ív jšího okresu Opava a náleží pod Moravskoslezský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je rovn ž okresní m sto Opava. Obec Brumovice se rozkládá asi sedmnáct kilometr severozápadn od Opavy. Oblast pat í historicky již po staletí do opavského Slezska. Stálý po et ob an této st edn velké vesnice je asi 1440 obyvatel. Brumovice se dále d lí na šest ásti, konkrétn to jsou: Brumovice, Kolná, Poche , Pustý Mlýn, Skrochovice a Úblo. Obec je vzdálená p ibližn 4 km od polských hranic. Vesnice Brumovice leží v pr rné výšce 324 metr nad mo em. První zmínku o obci Statut: Obec Po et ástí: 6 Katastrální vým ra: 2598 ha Po et obyvatel: 1473 Z toho v produkt. v ku: 996 Pr rný v k: 35,1 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. a) stavební parcely
EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 700 000 K Vým ra: 951 m2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Jedná se o stavební pozemek o velikosti 951 m2 v obci Neplachovice. Pozemek je v mírném svahu se srovnaným st edem. K pozemku jsou vy ízena povolení na vodovodní ád (stavitel bude i vlastníkem - bude moci odprodávat jednotlivé p ípojky), na íjezdovou komunikaci a stavbu rodinného domku, znamená to ze se m že ihned stav t. V cen pozemku je i stavební bouda, všechna vyjád eni, povoleni a hlavn projektové dokumentace k sítím a cest . EZ - elektrárna je zaplacena a p ívod vy ízen. Cesta bude slepá a tedy klidná.
1. Místo: Slezská, Neplachovice
2 267 960 K Vým ra: 1218 m Druh transakce: nabídka Cena: Jedná se o prodej stavebního pozemku v obci Malé Heraltice 17km od Opavy, o vým e 1218m2. Elekt ina je v míst .P kný, Popis: rovinatý pozemek. P íjezd k pozemku po asfaltové cest .
2. Místo: Malé Heraltice
2
3. Místo: Sádek u Opavy
752 400 K Vým ra: 3762 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej pozemku pro bydlení, Velké Heraltice, okr. Opava; Prodej stavebního pozemku v Sádku u Opavy. Pozemek o vým e 3.762 m2, IS na hranici pozemku, okrajová ást obce
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek Pozemek v Slezská, 1. Neplachovice Pozemek v Malých 2. Heralticích 3. Pozemek v Sádku u Opavy
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K6 K5 K2 dopravní K3 tvar K4 využití K1 K4 Cena p ed a lokalita dostupnost pozemku pozemku možnost vybavení nezbytpo redukci na Koef red. nost ipojení pramen ceny 2 terenních IS (K /m ) úprav 736,10
0,60
441,66 220,00
0,75
165,00 200,00
150,00
Vým ra porovnávaného pozemku:
0,75
0,75 Lepší 1,00 Obdobné
0,85 Lepší 0,80 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,90 Lepší 0,90 Lepší
1,00 0,70 0,65 Obdobné Lepší Lepší 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné
1,00 Obdobné
0,85 Lepší
1,00 Obdobné
0,90 Lepší
1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
114,80
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
115,70
2 1107 m
Porovnávací cena po zaokrouhlení: 5
118,80
Cena porovnávaná
/m2 /m2 2 /m
128 100 K
(K /m2)
115,30 118,80 114,80
b) zem
lský pozemek
EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : Vým ra: 132017 m2 Druh transakce: nabídka lské výrob o celkové vým e 132 017 m2 v katastrálním území Bohdanovice.
1. Místo: Jakartovice-Bohdanovice Popis: Pozemky k zem
Cena:
1 980 255 K
2 2 894 050 K Vým ra: 57881 m Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemky o vým e 57.881 m2, Opava-Kylešovice Prodej pozemk o celkové vým e 57.881 m2 v Opav -Kylešovicích. Vhodná investi ní p íležitost. Pozemky jsou rovinaté, pravidelného tvaru. Voda, plyn a elekt ina 100 m.
2. Místo: Opava-Kylešovice
2
3. Místo: esina
220 800 K Druh transakce: nabídka Cena: Vým ra: 8832 m Popis: Jedná se o prodej pozemku, který je momentáln veden jako orná p da o velikosti 8832 m2 ve velmi hezkém prost edí v blízkosti lesa.
ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM:
Porovnávaný pozemek 1. Pozemek v Jakartovicích 2.
Pozemek v Opav Kylešovicích
3. Pozemek ve V esin
Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K2 dopravní K3 tvar K4 využití K4 bonita K5 kvalita K1 K6 Cena p ed a lokalita dostupnost pozemku pozemku nezbytporost po redukci na Koef red. nost pramen ceny 2 terenních (K /m ) úprav 15,00
0,70
10,50 50,00
0,60
30,00 25,00
17,50
Vým ra porovnávaného pozemku:
0,70
1,00 Obdobné 0,70 Lepší
1,00 Obdobné 1,00 Obdobné
0,60 Lepší 0,60 Lepší
1,00 Obdobné 0,70 Lepší
1,00 Obdobné
1,00 Obdobné
0,60 Lepší
0,70 Lepší
1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné 0,80 0,90 1,00 Lepší Lepší Obdobné 0,90 Lepší
0,95 Lepší
1,00 Obdobné
Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena:
6,30
Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním:
6,32
2 2035 m
Porovnávací cena po zaokrouhlení:
6
6,40
/m2 /m2 /m2
12 900 K
Cena porovnávaná (K /m2)
6,30 6,40 6,30
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Ostatní a zem
lské pozemky
k.ú.
Brumovice u Opavy
LV . 512
I) POZEMKY A POROSTY: ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha
o vým e o vým e o vým e
726 m2 42 m2 339 m2
Vým ra celkem:
1107 m2
o vým e
2035 m2
Vým ra celkem:
2035 m2
parc. . 351/3 parc. . 351/8 parc. . 351/11
GP
parc. . 1/15
II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy vhodné k pronájmu
Druh využití:
plochy nevhodné k pronájmu
plochy podmíne vhodné k pronájmu
Pr rná výše nájmu Snížení /m2/rok v%
Základní ro ní výše nájmu
0
0,0
0,0
0,90
0%
0K
2035
0,0
0,0
0,90
0%
1 830 K
ostatní plocha
1107
0,0
0,0
1,20
0%
1 330 K
lesní pozemek
0
0,0
0,0
0,70
0%
0K
0,0 1,50 0% 0,0 Celkem: 2 rný výnos z 1m využitelné plochy:
0K 3 160 K
orná p da zem
lský pozemek (GP)
vinice Vým ry celkem:
0,0 0,0 Pr
0 3142 2 3142 m
Využitelná plocha pozemku celkem :
1,00
/m2/rok
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: a) Vliv polohy
negativní
Index 0,95
b) Vliv vybavení
bez vlivu
1,00
Pr
Index 0,85
c) Využitelnost d) Vliv závad a rizik Celkový koeficient:
rná zjišt ná výše nájemného:
Náklady (odhad): 15% Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: r1 = 4,9% Míra kapitalizace: a) základní:
0,80 VN = N=
r2 = 2,5%
b) odhad budoucí inflace:
r =r1 + r2 + r3 + r4 =
bez vlivu 0,81
/m2/rok 2 514 ,- K /rok 377 ,- K /rok 0K c) rizika:
r3 = 4,0%
d) vliv životnosti:
r4 = 0,0%
11,4%
18 742 K
Hodnota pozemk , zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem:
7
1,00 snižující
18 700 K
D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : 36 322,67 K 0,00 K
I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství
36 322,67 K
Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku
36 320 K
po zaokrouhlení iní:
II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena:
18 700 K 36 320 K 141 000 K ztoho: ostatní plocha zem
128 100 K
lský pozemek
12 900 K
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:
141 000 K
Copt. =
III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE
NÍ PRODEJE:
1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah omezená možnost budoucí zástavby negativní 3) Jiné vlivy bez vlivu Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase:
Výsledná cena (Copt. x is) :
1) Vlivy užívání nemovitosti
ostatní pozemek:
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
1,00 0,75 1,00 0,75
105 750 K
za len ní pozemku do spole ného honu
2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah 3) Jiné vlivy Index vyjad ující možné vlivy na uskute
Výsledná cena (Copt. x is) :
negativní bez vlivu bez vlivu ní prodeje nemovitosti v míst a ase: zem
lský pozemek:
117 000 K
Obvyklá cena pozemk celkem:
8
Hodnocení: Hodnocení: Hodnocení: i5 =
0,90 1,00 1,00 0,90
11 610 K
E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI:
Ostatní a zem
lské pozemky
ostatní plocha
parc. . 351/3
ostatní plocha
parc. . 351/8
ostatní plocha
parc. . 351/11
k.ú.
Brumovice u Opavy zem
lský pozemek, parc. .
Obvyklá cena nemovitosti :
LV . 512 1/15
117 000 K
slovy: jednostosedmnácttisíc K ztoho: ostatní plocha celkem zem
106 000 K
lský pozemek
12 000 K
Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly býtzjišt nadále zajišt další ny, nebyly ny. Nebylo no žádné právo,zjišt odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap . nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního adu.ny. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebylyúzjišt
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 26.10.2010
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 3012 Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem .
znaleckého deníku. 110/10
ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 26.10.2010
ílohy: íloha . 1 - Kopie katastrální mapy
1 strana 9
