10-53

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2743 – 117 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 2434/10-53

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2434/10-53 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 13.11.2013.

Posudek obsahuje:

39 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

30.01.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2743 – 117 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................4 Den ocenění .................................................................................................................4 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................5

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 Ocenění ......................................................................................................................10 Ocenění práv a závad s nemovitou věcí spojených ...................................................25

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................26

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................28

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................29

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 2434/10-53: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění:

Věc hlavní: budova bydlení č.p. 412. Příslušenství k věci hlavní: a) příslušenství pozemku parc.č. St. 306/2: vedlejší stavba: kůlna, venkovní úpravy: oplocení, přípojky inženýrských sítí: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, 3



studna. b) příslušenství pozemku parc.č. 652/17: venkovní úpravy: oplocení. Součástí pozemku parc.č. 652/17 je rostlinstvo: ovocné stromy (4 kusů), okrasné keře (1 kus). Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: St. 306/2, povinnost k parc.č. St. 306/1. Usnesení soudu číslo deníku 157/1960. Upozorňujeme na existenci věcného břemene braní vody. Oprávnění pro parcelu č.: St. 306/1, povinnost k parc.č. St. 306/2. Usnesení soudu číslo deníku 157/1960. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.1.2014 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.01.2014, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 652, k.ú. Zlonice, získaný prostřednictvím Dálkového -

přístupu do Katastru nemovitostí dne 13.11.2013 snímek katastrální mapy usnesení č.j. 067 EX 2434/10-53 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

4



5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se

5



jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q n × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů.

6



Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše 7



uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

9



2

OCENĚNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadový, situovaný na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Zlonice je ve vzdálenosti 450 m, do Kladna je vzdálenost 20 km. Přístup ke stavbě je možný přes vstupní bránu společnou se sousedním domem přímo z ulice Revoluční, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 412: Doba výstavby:

dle odborného odhadu před cca 150 lety; údržba: zanedbaná

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 1 nadzemní podlaží + půda

Základy:

kamené pasy bez izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 60 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí

Střecha:

tvar sedlový; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; zkorodováno

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná část kamenná – 1.PP, nosná část dřevěná - půda; zábradlí dřevěné, madlo dřevěné

Dveře:

dřevěné hladké masivní, s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné masivní

Okna:

dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením, v suterénu jsou kovová s jednoduchým zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, dřevěné z prken

Vytápění:

lokální (kamna) na tuhá paliva

Krytina střechy:

Vrata:

pálená (tašky)

nejsou

10



Ohřev teplé vody:

zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

WC splachovací oddělené od Hygienické vybavení: koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii)

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, technické a skladové místnosti, 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, obývací pokoj, pokoj, kuchyň, koupelna, WC, půda: půdní prostor.

Konstrukční řešení a technické vybavení kůlny na pozemku parc.č. St. 306/2: Kůlna je zděná, střecha má tvar sedlový, krov je dřevěný, krytina je z ½ plechová (vlnité šablony) a z ½ pálené tašky.

Srovnávací parametry: Název Rodinný dům č.p. 412 Kůlna na pozemku parc.č. St. 306/2 Pozemky po zaokrouhlení

Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

1 208,55

161,94

171,48

37,44

19,20

16,32

-

181

1 072

11



Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 249, z toho 1 539 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Kladně 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování nedostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti obtížně před domem nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 1 253 m2 č.

12



Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Oplocení, které je z převážné části tvořeno dřevěnými plaňkami na dřevěných sloupcích, je již na hranici životnosti.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem.

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 652 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňujeme na existenci věcného břemene chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: St. 306/2, povinnost k parc.č. St. 306/1. Usnesení soudu číslo deníku 157/1960. Upozorňujeme na existenci věcného břemene braní vody. Oprávnění pro parcelu č.: St. 306/1, povinnost k parc.č. St. 306/2. Usnesení soudu číslo deníku 157/1960. Ocenění věcných břemen viz níže.

13



Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 900 000 Kč Adresa: Žerotín Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 105 m2 Plocha užitná: 105 m2 Plocha pozemku: 484 m2 Plocha zahrady: 379 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod, Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Plyn: Ne Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 5+1 v obci Žerotín s CP 105 m2 a zahradou o výměře 379 m2. Dispozice: 1.NP - 3 pokoje, kuchyň, WC, koupelna se sprchovým koutem, komora, sklep. 2.NP - 2 pokoje a půda. Na pozemku garáž, udírna, kůlna.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

14



2) Rodinný dům Nabídková cena: 700 000 Kč Adresa: Vraný Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 84 m2 Plocha užitná: 160 m2 Plocha pozemku: 480 m2 Plocha zahrady: 396 m2 Sklep: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům se zahradou o celkové výměře 480 m2, v lokalitě obce Vraný. Dům 2+1 je po částečné rekonstrukci, má novou koupelnu, plovoucí podlahy a dlažbu, novou kuchyňskou linku. Vytápění plynovými gamaty.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

15



3) Rodinný dům Nabídková cena: 1 350 000 Kč Adresa: Zlonice Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 139 m2 Plocha užitná: 170 m2 Plocha pozemku: 212 m2 Plocha zahrady: 73 m2 Sklep: Ne Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinné dům 4+1 v části obce Zlonice.V přízemí domu je kuchyň,obývací pokoj a ložnice. V patře domu jsou 2 pokoje a půda. Dům má plastová okna,WC a koupelna s vanou jsou v přístavbě. K domu náleží dvorek a malou zahrádkou, kůlnou a dílnou.

Zdroj: Realitní kancelář TRIO, s.r.o. Vašatova 3218 27201 Kladno www.rktrio.cz

16



4) Rodinný dům Nabídková cena: 1 600 000 Kč Adresa: Revoluční, Zlonice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 193 m2 Plocha pozemku: 484 m2 Plocha zahrady: 291 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod, Místní zdroj Topení: Lokální na tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Přízemní dům v dobrém stavu, střecha rekonstruována v roce 2006, nové tašky, původní trámy, parotěsné zábrany. Bytová jednotka 3+1, vlastní studna i obecní vodovod, topení na tuhá paliva. Plyn je k domu přiveden, je zde HUP, do domu však není rozveden. Dům je částečně podsklepen, okna dřevěná, vjezd na pozemek není možný. Pozemek celkem 484 m2.

Zdroj: Realitní kancelář Majer Husovo nám. 38/25 26601 Beroun Telefon: 311 611 071 www.rkmajer.cz

17



5) Rodinný dům Nabídková cena: 1 199 000 Kč Adresa: Kmetiněves Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 297 m2 Plocha užitná: 154 m2 Plocha pozemku: 1 913 m2 Plocha zahrady: 1 616 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální na tuhá paliva Plyn: Ne Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům částečně podsklepen 3+1 se samostatnou garáží, pozemkem 1913 m2, Kmetiněves. Cihlový dům má střechu z pálených tašek, dřevěná okna. Vytápění domu je kamny na tuhá paliva, rozvody provedeny v plastu, odpad veden do trativodu, elektřina 220/380 V. Rodinný dům je napojen na vodovodní řad a výhodou je vlastní studna na pitnou vodu, ohřev vody - elektrický bojler, suché WC. V 1.NP: předsíň s vestavěnou skříní, koupelna, kuchyň se sporákem na propan butan, v pokoji kamna na tuhá paliva. V patře provedena půdní vestavba. Zahrada se vzrostlými jehličnany, bazénem s filtrací a solárním ohřevem, ve spodní části ohniště s chatkou na zahradnické nářadí, celý pozemek je oplocen.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX 4 you náměstí 1. Máje 95/25 43001 Chomutov Telefon: 281 861 223 www.re-max.cz

18



6) Rodinný dům Nabídková cena: 1 319 000 Kč Adresa: Zlonice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 181 m2 Plocha užitná: 90 m2 Plocha pozemku: 281 m2 Plocha zahrady: 100 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední na tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Řadový RD 5+1 na okraji obce Zlonice. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou. V 1.NP se nachází průjezd (kterým se do domu vstupuje), chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj a koupelna s vanou a WC. V 2.NP jsou pokoj se vstupem na terasu a jeden pokoj bez oken. Vytápění - kotel na tuhá paliva nebo plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky. K domu náleží dvůr s garáží, prádelnou a letní kuchyní.

Zdroj: Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b 61900 Brno www.bart-reality.cz

19



7) Rodinný dům Nabídková cena: 790 000 Kč Adresa: Vraný Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 70 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 477 m2 Plocha zahrady: 407 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům určený ke kompletní rekonstrukci. Dům je vhodný k trvalému bydlení, nebo k rekreaci a je situován v obci Vraný okr. Kladno. K domu náleží pozemek o rozloze 477m2. Nemovitost je napojena na vodovodní řad, kanalizaci i plyn.

Zdroj: Realitní kancelář GENERAL REALITY a.s. Václavské náměstí 807/64 11000 Praha Telefon: +420 233 344 810 www.general-reality.cz

20



8) Rodinný dům Nabídková cena: 929 000 Kč Adresa: Smečno Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 66 m2 Plocha užitná: 70 m2 Plocha pozemku: 99 m2 Plocha zahrady: 33 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Řadový RD 2+1 v centru města Smečno. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami. V 1.NP se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň a obývací pokoj. V 2.NP je ložnice, koupelna s rohovou vanou a toaletou, chodba a půdní prostor. O vytápění se stará nový plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží dlážděný dvůr.

Zdroj: Realitní kancelář Bart Reality, s.r.o. Vídeňská 153/119b 61900 Brno www.bart-reality.cz

21



9) Rodinný dům Nabídková cena: 1 590 000 Kč Adresa: Smečno Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 90 m2 Plocha užitná: 90 m2 Plocha pozemku: 155 m2 Plocha zahrady: 65 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům o velikosti 3+1, 90m2, v obci Smečno po částečné rekonstrukci. Na domě nová střecha, elektroinstalace, rozvody vody, rozvody topení v mědi, plynový turbo kotel, plastová okna a dveře. V koupelně jsou nové zařizovací předměty, je nutno dodělat obklady. Dům má vjezd na pozemek a garáž.

Zdroj: Realitní kancelář Bexte Reality, s.r.o. Karlovarská 814/111 16100 Praha www.bexte-reality.cz

22



10) Rodinný dům Nabídková cena: 790 000 Kč Adresa: Klobuky Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha pozemku: 180 m2 Plocha zahrady: 30 m2 Balkon: Ano Lodžie: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické, Lokální na tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům o dispozici 3+1. V 1.NP domu se nachází obývací pokoj s krbovými kamny, obytná kuchyň a nová koupelna se sprchovým koutem, WC. V 2.NP jsou dvě ložnice. V domě je sklípek, vytápění: kamna na tuhá paliva a elektrické přímotopy, teplá voda je zajištěna bojlerem. Dům je napojen na místní vodovod a má také svou vlastní studnu. Pozemek má 180 m2, a je tvořen dvorkem s dřevníky. K domu náleží i 100 m vzdálený pozemek o výměře 374 m2.

Zdroj: Realitní kancelář Myšák reality Pod Slovany 1887/14 12800 Praha Telefon: 222 560 787 www.mysakreality.cz

23



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke srovnání [Kč] 900 000 700 000 1 350 000 1 600 000 1 199 000 1 319 000 790 000 929 000 1 590 000 790 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,85 1,10 1,05 1,00 0,85 1,10 1,10 0,95 0,85 1,00 1,00 0,85 0,85 1,00 1,00 0,90 0,85 1,05 1,00 0,95 0,85 1,00 1,00 0,95 0,85 1,10 1,10 1,00 0,85 0,90 1,10 0,95 0,85 0,90 1,05 0,90 0,85 1,00 1,00 0,95 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 883 575 683 953 975 375 1 224 000 1 016 602 1 065 093 812 515 742 666 1 149 451 637 925 10 919 115 900 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

199 477 637 925 700 523 900 000 1 099 477 1 224 000

24



Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše. Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 činí tedy 900 000,- Kč × 1/8 = 112 500,- Kč

3

OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOU VĚCÍ SPOJENÝCH

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 652 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o věcná břemena: 1) Věcné břemeno chůze a jízdy. Oprávnění pro parcelu č.: St. 306/2, povinnost k parc.č. St. 306/1. Usnesení soudu číslo deníku 157/1960. Z hlediska ocenění tímto znaleckým posudkem je proto popsané věcné břemeno zřízeno ve prospěch předmětu ocenění, nejedná se tedy o závadu (ztrátové věcné břemeno). Naopak tímto věcným břemenem je vlastně zřízena možnost bezproblémového přístupu k předmětu ocenění, nebyla proto zohledněna žádná ztráta plynoucí z nemožnosti přístupu k objektům po vlastních pozemcích. Hodnota výše specifikovaného věcného břemene je promítnuta do výsledné obvyklé ceny předmětu ocenění. 2) Věcné břemeno braní vody. Oprávnění pro parcelu č.: St. 306/1, povinnost k parc.č. St. 306/2. Usnesení soudu číslo deníku 157/1960. Vzorec pro výpočet trvalého věcného břemene bez možnosti přesného určení ztráty: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky č. 441/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů: §16b odst. 5): Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000,- Kč. Ztrátová hodnota věcného břemene činí:

- 10 000,- Kč

Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na věcném břemeni ad 2) činí tedy -10.000,- Kč × 1/8 = - 1 250,- Kč.

25



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na nemovitých věcech:

bez započítání ztrátové hodnoty věcného břemene, indikujeme ke dni ocenění na:

112 500,- Kč Ztrátovou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 na věcném břemeni braní vody, oprávnění pro parc.č. St. 360/1, povinnost k parc.č. St. 306/2, indikujeme ke dni ocenění na:

- 1 250,- Kč

26



Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

111 250,- Kč slovy: Jednostojedenácttisícdvěstěpadesát korun českých Poznámka: Příslušenstvím je: a) příslušenství pozemku parc.č. St. 306/2: vedlejší stavba: kůlna, venkovní úpravy: oplocení, přípojky inženýrských sítí: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, studna. b) příslušenství pozemku parc.č. 652/17: venkovní úpravy: oplocení.

27



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2743 – 117 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 30.01.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

28



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 652, k.ú. Zlonice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 13.11.2013 3. Snímek katastrální mapy

29


Příloha: Fotodokumentace


Příloha: Fotodokumentace

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.11.2013 14:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 2434/10 pro Soudní exekutor Podkonický Juraj, JUDr., Ph.D.

Okres: CZ0203 Kladno

Obec: 533114 Zlonice List vlastnictví: 652

Kat.území: 793337 Zlonice

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Ehrlichová Jarmila, Revoluční 412, 27371 Zlonice Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku

St. 306/2 652/17

(St. = stavební parcela)

626224/1315 750619/0670 765608/0674

Způsob využití

330 zastavěná plocha a nádvoří 923 zahrada

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Zlonice, č.p. 412

6/8 1/8 1/8

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond

Způsob využití Způsob ochrany bydlení

B1 Jiná práva Typ vztahu Oprávnění pro

Podíl

Na parcele St. 306/2

Povinnost k

o Věcné břemeno chůze a

jízdy

Parcela: St. 306/2

Parcela: St. 306/1

Z-12600167/1982-231

Listina Usnesení soudu číslo deníku 157/1960 POLVZ:167/1982 C

Z-12600167/1982-231

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Povinnost k

o Věcné břemeno braní vody

Parcela: St. 306/2 Parcela: St. 306/1 Listina Usnesení soudu číslo deníku 157/1960 POLVZ:251/1982 o Nařízení exekuce

Z-12600251/1982-231 Z-12600251/1982-231

Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Z-1238/2008-409 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Sokolově 17Nc-10170/2007 5 ze dne 17.12.2007. Právní moc ke dni 04.03.2008.; uloženo na prac. Sokolov Z-1238/2008-409 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. strana 1


Okres: CZ0203 Kladno Kat.území: 793337 Zlonice


V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Parcela: St. 306/2 Z-747/2008-231 Parcela: 652/17 Z-747/2008-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Z-747/2008-231 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň-jih 16 Ex-937/2008 ze dne 29.01.2008. Z-747/2008-231 o Nařízení exekuce Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Z-8541/2008-409 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Sokolově 17Nc-5953/2008 4 ze dne 22.05.2008.; uloženo na prac. Sokolov Z-8541/2008-409 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Parcela: St. 306/2 Z-4127/2008-231 Parcela: 652/17 Z-4127/2008-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Z-4127/2008-231 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno - město 97EX-3881/2008 -9 ze dne 10.06.2008. Z-4127/2008-231 o Nařízení exekuce Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Z-13975/2009-409 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Sokolově 17Nc-3119/2009 8 ze dne 09.02.2009.; uloženo na prac. Sokolov Z-13975/2009-409 o Nařízení exekuce Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary, RČ/IČO: 750619/0670 Z-20508/2009-403 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 26 Nc-3841/2009 -7 ze dne 30.07.2009.; uloženo na prac. Karlovy Vary Z-20508/2009-403 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Parcela: St. 306/2 Z-6862/2009-231 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. strana 2






Povinnost k

Z-6862/2009-231 Parcela: 652/17 Z-6862/2009-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno-venkov 137Ex-7764/2009 -18 ze dne 24.09.2009. Z-6862/2009-231 o Nařízení exekuce Soudní exekutor Mgr.Roman Chaloupka Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Z-1959/2010-403 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 24 EXE-29/2010 10 ze dne 15.02.2010.; uloženo na prac. Karlovy Vary Z-1959/2010-403 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 15.712,79 Kč s příslušenstvím na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Komerční banka, a.s., Na příkopě Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary, 969/33, Staré Město, 11000 Praha 1, RČ/IČO: 750619/0670 RČ/IČO: 45317054 Z-1228/2010-231 Parcela: St. 306/2 Z-1228/2010-231 Parcela: 652/17 Z-1228/2010-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 3 091EX-02505/2009 -010 ze dne 26.01.2010. Právní moc ke dni 10.02.2010. Z-1228/2010-231 o Nařízení exekuce Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Z-5924/2010-409 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Sokolově 28EXE-1251/2010 11 ze dne 03.03.2010.; uloženo na prac. Sokolov Z-5924/2010-409 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Parcela: St. 306/2 Z-2687/2010-231 Parcela: 652/17 Z-2687/2010-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Z-2687/2010-231 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Klatovy 120 EX6110/2010 -10 ze dne 17.06.2010. Z-2687/2010-231 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. strana 3






Povinnost k

Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary, RČ/IČO: 750619/0670 Z-3067/2010-231 Parcela: St. 306/2 Z-3067/2010-231 Parcela: 652/17 Z-3067/2010-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 067EX-2434/2010 -20 ze dne 09.07.2010. Z-3067/2010-231 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 38.881,- Kč s příslušenstvím na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Všeobecná zdravotní pojišťovna Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: České republiky, Orlická 2020/4, 765608/0674 Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO: Z-3628/2010-231 Parcela: St. 306/2 41197518 Z-3628/2010-231 Parcela: 652/17 Z-3628/2010-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy 120 EX-6110/2010 -9 ze dne 17.06.2010. Právní moc ke dni 03.07.2010. Z-3628/2010-231 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 1.211,- Kč s příslušenstvím na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Kooperativa pojišťovna, a.s., Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: Vienna Insurance Group, Pobřežní 765608/0674 665/21, Karlín, 18600 Praha 8, Z-3810/2011-231 Parcela: St. 306/2 RČ/IČO: 47116617 Z-3810/2011-231 Parcela: 652/17 Z-3810/2011-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Mělník 031 Ex-16/2010 -41 ze dne 02.05.2011. Právní moc ke dni 13.05.2011. Z-3810/2011-231 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 102 201,90 Kč s příslušenstvím na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 AB - CREDIT a. s., Na Pankráci Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary, 1658/121, Nusle, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 750619/0670 RČ/IČO: 40522610 Z-8014/2011-231 Parcela: St. 306/2 Z-8014/2011-231 Parcela: 652/17 Z-8014/2011-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 5 067 EX-2434/2010 -12 ze dne 03.06.2010. Právní moc ke dni 08.07.2010. Z-8014/2011-231 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 554,50 Kč s příslušenstvím na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 IES REAL & CONSULTING spol. s r.o., Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary, Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. strana 4






Povinnost k

Ostružnická 326/8, 77900 Olomouc, RČ/IČO: 60704080

RČ/IČO: 750619/0670 Z-586/2012-231 Parcela: St. 306/2 Z-586/2012-231 Parcela: 652/17 Z-586/2012-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 10 167 EX-20686/2010 -16 ze dne 28.03.2011. Právní moc ke dni 26.04.2011. Z-586/2012-231 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 18.280,- Kč s příslušenstvím na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Moravská leasingová a obchodní Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: společnost s.r.o. v likvidaci, 765608/0674 Nádražní 252/1, 69301 Hustopeče, Z-2261/2012-231 Parcela: St. 306/2 RČ/IČO: 46965165 Z-2261/2012-231 Parcela: 652/17 Z-2261/2012-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brno - venkov 137Ex-7764/2009 -47 ze dne 14.04.2012. Právní moc ke dni 18.04.2012. Z-2261/2012-231 o Nařízení exekuce Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Z-7476/2012-409 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Sokolově 30EXE-2177/2012 11 ze dne 29.05.2012. Právní moc ke dni 10.07.2012. Vykonatelné ke dni 10.07.2012.; uloženo na prac. Sokolov Z-7476/2012-409 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: 765608/0674 Z-3293/2012-231 Parcela: St. 306/2 Z-3293/2012-231 Parcela: 652/17 Z-3293/2012-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Šumperk 139 EX07594/2012 -014 ze dne 11.06.2012. Právní moc ke dni 10.07.2012. Z-3293/2012-231 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úřad Šumperk 139 EX-07594/2012 -025 ze dne 24.07.2012. Z-4048/2012-231 o Zástavní právo exekutorské Pro pohledávku ve výši 8 220,- Kč s příslušentsvím na spoluvlastnický podíl o velikosti 1/8 Česká podnikatelská pojišťovna, Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket, RČ/IČO: a.s., Vienna Insurance Group, 765608/0674 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. strana 5


Okres: CZ0203 Kladno

Obec: 533114 Zlonice

Kat.území: 793337 Zlonice

List vlastnictví: 652



Povinnost k

Pobřežní 665/23, Karlín, 18600 Praha 8, RČ/IČO: 63998530

Parcela: St. 306/2 Z-4048/2012-231 Parcela: 652/17 Z-4048/2012-231 Stavba: Zlonice, č.p. 412 Z-4048/2012-231 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Šumperk 139 EX-07594/2012 -013 ze dne 11.06.2012. Právní moc ke dni 10.07.2012. Z-4048/2012-231 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úřad Šumperk 139 EX-07594/2012 -025 ze dne 24.07.2012. Z-4048/2012-231 o Nařízení exekuce Soudní exekutor JUDr.Igor Ivanko Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary, RČ/IČO: 750619/0670 Z-15220/2012-403 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 25 EXE-2087/2010 -9 ze dne 01.11.2010. Právní moc ke dni 23.03.2011.; uloženo na prac. Karlovy Vary Z-15220/2012-403 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Rozhodnutí o dědictví D 130/1985

Z-12600009/1986-231 RČ/IČO: 626224/1315

POLVZ:9/1986 Pro: Ehrlichová Jarmila, Revoluční 412, 27371 Zlonice o Rozhodnutí o dědictví D 1295/1990

POLVZ:45/1991 Pro: Jirátová Pavla, Revoluční 258/1, 35733 Loket Jirát Tomáš, Lázeňská 21/3, 36001 Karlovy Vary

Z-12600045/1991-231 RČ/IČO: 765608/0674 750619/0670

o Rozhodnutí o dědictví D 1234/1993

Z-12600089/1995-231 RČ/IČO: 626224/1315

POLVZ:89/1995 Pro: Ehrlichová Jarmila, Revoluční 412, 27371 Zlonice F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 652/17

BPEJ 10100

Výměra[m2] 923

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. strana 6




V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

13.11.2013

15:16:02

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, kód: 231. strana 7

10-53

Recommend Documents