Stavební bytové družstvo občanů v Jičíně
V Jičíně dne 23. října 2014 Informace pro samosprávy, SVJ a BD
1. Členské schůze samospráv a shromáždění vlastníků jednotek Ve vazbě na platné stanovy družstva žádá představenstvo výbory samospráv a společenství vlastníků, aby zajistily vykonání podzimních členských schůzí samospráv a shromáždění vlastníků jednotek, a to v termínu do 30. listopadu 2014. Na těchto schůzích je nutné projednat běžné potřeby samospráv a společenství vlastníků, zejména v oblasti zajištění potřebné údržby domů v roce 2014. Dále je třeba seznámit členskou základnu s níže uvedenými informacemi. Zápisy z členských schůzí, resp. shromáždění vlastníků jednotek, zašlete na družstvo nejpozději do 5. prosince 2014. 2. Odečty měřičů na teplou užitkovou vodu, studenou vodu a měřičů tepla S ukončením zúčtovacího období roku 2014 bude nutné provést odečet všech měřidel v bytě. Pro odečet vodoměrů na teplou užitkovou vodu a studenou vodu obdrží předsedové samospráv počátkem prosince tiskopisy, do kterých zapíší stavy bytových vodoměrů a hlavního domovního vodoměru na studenou vodu. Bytové domy s vodoměry s dálkovým odečtem obdrží pouze tiskopis na odečet hlavního domovního vodoměru. Termín vlastního odečtu vodoměrů je třeba oznámit 8 dní předem na vývěsce v domovních vchodech. Pro včasné a bezchybné rozúčtování nákladů je nezbytné předat na bytové družstvo odpočtové listy včas a úplně vyplněné. Upozorňujeme předsedy samospráv a předsedy výborů společenství vlastníků, aby vždy při odečtu stavu bytových vodoměrů prováděli kontrolu funkce těchto měřidel a dále i kontrolu neporušenosti plomby. Odečet měřičů tepla budou provádět pracovníci firmy TECHEM. V domech, kde ještě nejsou namontovány měřiče s dálkovým odečtem, bude v předstihu vyvěšen rozpis odečtu v jednotlivých bytech.
1
3. Schvalování stanov SVJ V případě společenství vlastníků vyžaduje zákon souhlas všech vlastníků ke schválení stanov pouze v případě uvedeném v § 1200 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (NOZ), tedy pokud se zakládá společenství vlastníků po 1.1.2014 jiným způsobem než prohlášením nebo smlouvou o výstavbě. Nutno dodat, že společenství vlastníků může být po 1.1.2014 založeno také podle zvláštního zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev. Ustanovení § 24 odst. 3 zmíněného předpisu použití ustanovení § 1200 odst. 1 NOZ výslovně vylučuje, takže v těchto případech (jedná se o případy „odloženého“ vzniku SVJ v domech stavebních bytových družstev) souhlas všech vlastníků vyžadovat nelze. Z výše uvedeného vyplývá, že souhlas 100 % vlastníků ke schválení stanov nelze vyžadovat v těchto následujících případech: a) ke změnám (přizpůsobení) stanov SVJ vzniklých ze zákona (zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů). To platí i v případě SVJ, která dosud vlastní stanovy nepřijala a nejsou zapsána v rejstříku společenství. Tato SVJ se do doby přijetí vlastních stanov řídí vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Budou-li tato SVJ přijímat vlastní stanovy, půjde ve své podstatě o změnu stanov, nikoli o přijímání stanov ve smyslu § 1200 odst. 1 NOZ za účelem založení SVJ. Změny (přizpůsobení) stanov SVJ vzniklých ze zákona budou přijímány toliko hlasovací většinou určenou stanovami (vzorové stanovy vyžadují ¾ většinu hlasů přítomných na shromáždění – viz čl. VII., odst. 13 vzorových stanov). b) k založení SVJ na základě zákona č. 311/2013 Sb. v domech stavebních bytových družstev, pokud podíl družstva na společných částech domu klesne pod ½ (u družstev, jejichž podíl na společných částech domu k 1.1.2014 činil 50 % a více) nebo analogicky pod ¼ (u družstev, která měla na společných částech domu podíl 25 % až 50 %). V souladu s § 24 odst. 3 zákona č. 311/2013 Sb. se ke schválení stanov SVJ vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. 4. Legislativně – právní problematika Připomínkovým řízením prošel návrh zákona, kterým se mají změnit některé zákony v souvislosti s účinností rekodifikace soukromého práva. Cílem této úpravy má být odstranění některých dílčích problémů tak, aby doprovodné zákony a další 2
zákony přispívaly k bezchybnému praktickému fungování soudního řízení. Pokud bude zákon schválen ve znění navrženém k připomínkám, měl by následující praktické dopady: a) v oblasti věcné příslušnosti: Spory o příspěvky členů společenství vlastníků na správě domu a pozemku, spory o zálohu na úhradu za služby a způsobu rozúčtování cen služeb, mají napříště řešit v prvním stupni soudy okresní (navrhovaný zákon má novelizovat § 9 odst. 2 písm. l) občanského soudního řádu). b) v oblasti soudních poplatků: Soudní poplatek za návrh na vydání elektronického platebního rozkazu by se zvýšil na úroveň běžného soudního poplatku za podání klasické žaloby na peněžité plnění. Zavedl by se poplatek za zápis do veřejného rejstříku notářem, a to ve výši snížené oproti podání návrhu na zápis do veřejného rejstříku prostřednictvím rejstříkového soudu (2.700,-- Kč za zápis družstva nebo SVJ oproti 6.000,-Kč a 1.000,-- Kč za změny nebo doplnění oproti 2.000,-- Kč). Účinnost zmíněného právního předpisu je navržena k 1.1.2015. 5. Prokazování energetické náročnosti budov Od 1.1.2013 vstoupila v platnost novela zákona č.406/2000 Sb. o hospodaření energií uskutečněná zákonem č. 318/2012 Sb. Tato novela ukládá vlastníkům budov řadu nových povinností, mimo jiné pořízení „Průkazů energetické náročnosti budov“. Často je zaměňován pojem Průkazů energetické náročnosti budov (dále jen PENB) s pojmem Energetický štítek obálky budovy. Jedná se však o dva rozdílné dokumenty. Zatímco PENB je zpracován dle vyhlášky č. 78/2013 Sb. a hodnotí veškeré energie užívané v budově, Energetický štítek obálky budovy je zpracován na základě normy ČSN 73 0540 a hodnotí pouze kvalitu obálky budovy. Energetický štítek je součástí PENB. Povinnost zpracovat PENB se týká budov, nikoli samostatných bytových jednotek. V tomto období se na nás vztahuje nejaktuálnější povinnost zajistit zpracování PENB do 31.12.2014 pro bytové domy s energeticky vztažnou plochou větší než 1500 m2. Energeticky vztažnou plochou se rozumí půdorysná plocha všech prostorů s upravovaným vnitřním prostředím v celé budově, vymezená vnějšími povrchy konstrukcí obálky budovy. 3
V podmínkách našeho družstva se jedná o 98 budov. V minulém období jsme vyhodnotili nabídky od „autorizovaných energetických specialistů“, kteří musí být autorizovaní MPO. Největší váhu při výběru měla cena. Vybrán byl ing. Ondřej Snopek z Jičína, který vzhledem k rozsahu zakázky spolupracuje s ing. Pavlem Doškářem a panem Pavlem Noskem. Byla uzavřena smlouva o dílo, která obsahuje stanovenou cenu za jednu bytovou jednotku 165,00 Kč. Je velmi pravděpodobné, že uvedené osoby při zpracovávání PENB budou za účelem upřesnění některých informací o domě kontaktovat předsedy samospráv či SVJ. Naprostou většinu potřebných informací, včetně projektové dokumentace obdrží od pracovníků družstva. 6. Správa domů a bytů Z důvodu požadavků SVJ zahájilo naše družstvo v průběhu roku 2014 správu dalších 5 domů s 68 byty. Celkem tak k dnešnímu dni SBDO zajišťuje správu 5 443 bytů, řadových domků a nebytových prostor v 288 objektech. O práci a služby našeho družstva je tak stále velký zájem. 7. Problematika vymáhání pohledávek V letošním roce došlo k mírnému poklesu pohledávek družstva za nezaplacené nájemné a za ostatní služby spojené s užíváním bytů, avšak v případě SVJ je situace opačná a dochází ke stálému nárůstu pohledávek. V současné době tak pohledávky u vlastníků činí 87 % a u nájemců činí pouze 13 % z celkově evidovaných dlužných částek. Tento negativní trend nárůstu pohledávek u vlastníků bytů nepříznivě ovlivňuje hospodaření SVJ i některých samospráv. Pohledávky musí být velmi často vymáhány prostřednictvím soudů a exekucí, což je procesně velmi složité, dlouhodobé a v některých případech i nemožné. Pokud se členem družstva nebo SVJ stává dlužník a tato osoba má vedle dluhů na platbách spojených s bydlením vůči družstvu či SVJ i další peněžité závazky vůči třetím osobám (banky apod.), je pro bytové družstvo a SVJ problematické své dluhy vymoci. Z rozdělovaných finančních prostředků se přednostně uspokojí pohledávky bank, kterými jsou byty dlužníků často zatíženy. V konečném důsledku u nevymahatelných pohledávek nesou finanční ztráty po neplatiči ostatní spolubydlící, členové družstva a SVJ jsou nuceni podílet se na úhradě dluhu osoby, se kterou kromě adresy nemají nic společného. 4
Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) proto navrhl změnu občanského soudního řádu tak, aby pohledávky BD a SVJ za svými členy byly zařazeny mezi přednostní pohledávky, jež se budou uspokojovat před pohledávkami bank. Dále SČMBD navrhuje úpravy zákonů, ze kterých by bylo zřejmé, že s bytovou jednotkou přechází veškerá práva a povinnosti, včetně dluhů na nabyvatele i při nucených dražbách bytových jednotek. 8. Informační systém Integri Od 1. října letošního roku probíhá testování změn v Informačním portálu SBDO Jičín. Jedná se zejména o implementaci prezenční listiny pro členské schůze samospráv a shromáždění vlastníků. Tato prezenční listina bude pravidelně aktualizována a bude obsahovat potřebné údaje týkající se domu, čp., prostoru, vlastnického práva, podlahové plochy prostoru a spoluvlastnického podílu. Předpokládáme, že ostrý provoz tohoto produktu bude zahájen 1. ledna 2015. 9. Nabídka prací výrobního úseku SBDO Jičín Výrobní úsek SBDO v Jičíně provádí a zajišťuje: malování společných prostor domů, schodiště, bytů, nátěry kovových prvků, rozvaděčů, schodišťového zábradlí, nátěry balkonů, betonových podlah, obložení stěn v přízemí a suterénu domu (obklady, dlažba), rekonstrukce bytových jader (počínaje zaměřením, vypracováním cenové nabídky a grafického návrhu dle požadavků zákazníka, realizace a zajištění veškerých prací s tím spojených: bourací, zednické, instalatérské a elektrikářské práce, položení podlah, nátěry a malování), rekonstrukce rozvodů vody v domě, výměna ležatých rozvodů studené vody, teplé vody a cirkulace, opravy a rekonstrukce dešťových svodů a odpadů ve stoupačkách, opravy a rekonstrukce rozvodů tepla (opravy popř. výměny ventilů). Kontakt: vedoucí úseku paní Dagmar Smolíková, tel. 774 792 600, e-mail:
[email protected]
5
10. Problematika dostatečného větrání bytů a přívodu spalovacího vzduchu pro atmosférické spotřebiče. Již několik let zpět na těchto poradách opakovaně projednáváme problematiku větrání bytů a přívodu dostatečného množství spalovacího vzduchu pro atmosférické spotřebiče, tzn. pro plynové kotle, karmy a přímotopy ve „starém“ provedení. S přibývající výměnou nových oken, zateplením domů, rekonstrukcemi bytů, jejichž součástí je také výměna původní digestoře za novou velmi výkonnou, se situace rozhodně nelepší dostatečným tempem. Hlavním důvodem je skutečnost, že tempo výměny „starých“ atmosférických spotřebičů za nové spotřebiče typu „turbo“ značně zaostává za výše uvedenými modernizacemi domů a bytů, které mají mimo jiné za cíl úsporu energií a v důsledku toho utěsnění bytů a likvidaci původního přirozeného přisávání vzduchu právě pro atmosférické spotřebiče. Naopak se stále setkáváme a řešíme vznik plísní v bytech. Plíseň v bytě je však již vyvrcholení nezdravého vnitřního klima, ve kterém lidé žijí. Rovněž tak se stále vyskytují vážné problémy s přisáváním spalovacího vzduchu k atmosférickým spotřebičům. Je logické, že nikdo v potřebném termínu, tj. ihned nedosáhne toho, aby dotčení nájemníci a vlastníci bytů atmosférické spotřebiče vyměnili za nové turbo spotřebiče. Jedná se o značné finanční náklady. Protože však současný stav považujeme za velmi neuspokojivý, hledáme méně nákladné a jednoduší řešení, které by situaci do velké míry vylepšilo. Na základě opravdu bohatých zkušeností, po několika jednáních s odborníky na tuto problematiku a v neposlední řadě na základě medializovaných havárií v souvislosti s výše uvedenou problematikou navrhujeme dotčeným nájemníkům a vlastníkům bytů realizovat tato alespoň dílčí opatření (jak uvádíme, ideálním řešením je výměna spotřebiče) : Do bytů, ve kterých nejsou v provozu atmosférické plynové spotřebiče, ale jsou vyměněná původní okna za nová plastová, podtrženo v bytech, které jsou celkově zrekonstruovány, tzn. utěsněny je z důvodu zlepšení vnitřního klima a eliminace tvorby plísně nanejvýše vhodné instalovat „větrací klapky“. Do bytů s funkčními atmosférickými spotřebiči je v zájmu ochrany zdraví (při nejhorším scénáři i života) velmi nutné instalovat společně s klapkami také detektory oxidu uhelnatého. Instalaci větracích klapek i detektoru oxidu uhelnatého jsme schopni zajistit kapacitami družstva. Větrací klapky Regel-air dovážené z Německa, které jsou vhodné pro dodatečnou montáž do již zabudovaných oken, při zavřeném okně není vidět, nedochází 6
k ochlazování místnosti a průvanu, umožní přisávání spalovacího vzduchu pro atmosférické spotřebiče. Detektor oxidu uhelnatého s digitálním displejem s bateriovým napájením. Detektor splňuje EN 50291. Detektor sleduje a v případě potřeby hlásí koncentraci oxidu uhelnatého ve vzduchu. Osoby přítomné v prostoru upozorní i na takovou koncentraci, která ještě neznamená bezprostřední ohrožení života, ale již způsobuje trvale poškození zdraví. V loňském roce jsme instalovali detektory do 130 bytů v lokalitě Lázně Bělohrad. 11. Různé Připomínáme samosprávám a společenstvím vlastníků, aby si včas zkontrolovaly použitelnost potřebného nářadí na úklid sněhu u svých domů a aby ve svých domech překontrolovaly i zasklení všech oken v technickém podlaží domu. Dále připomínáme samosprávám a společenstvím vlastníků, aby informovali vlastníky bytů, aby veškeré změny podléhající zápisu do katastru nemovitostí včas oznámili na SBDO Jičín pro potřebu provedení příslušných změn do informačního portálu. Informace o čerpání, tvorbě a zůstatku DZ, statutárního fondu a stavu pohledávek jsou uvedeny v přiloženém „Výkazu domu“.
Představenstvo SBDO v Jičíně
Lokality s největším počtem spravovaných bytů: Jičín 2 215 bytů Hořice 817 bytů Nová Paka 746 bytů Lomnice nad Popelkou 265 bytů Valdice 223 bytů
Lázně Bělohrad Kopidlno Sobotka Cerekvice nad Bystřicí Stará Paka
7
221 bytů 154 bytů 101 bytů 70 bytů 66 bytů
Společné stanovisko svazů bytových družstev ke schvalování a změnám stanov BD a SVJ v r. 2014 V souvislosti s novou legislativou činí bytovým družstvům (BD) a společenstvím vlastníků (SVJ) obrovské problémy proces schvalování stanov především z hlediska nejednotných stanovisek a postupu notářských kanceláří v této věci. Jde zejména požadovaný počet přítomných a počet potřebných hlasů při schvalování přizpůsobení stanov BD nebo SVJ z hlediska příslušných ustanovení zákona o obchodních korporacích a nového občanského zákoníku a požadovaný počet přítomných a počet potřebných hlasů při schvalování stanov nově vznikajících SVJ. Ze zřejmých důvodů je podle našeho názoru více než vhodné sjednotit stanoviska a postup notářských kanceláří při uplatňování požadavků na počet přítomných členů a na počet hlasů potřebných pro schvalování úprav ve stanovách BD a SVJ. Obracíme se z výše uvedeného důvodu na Notářskou komoru ČR se žádostí o rozšíření níže uvedeného výkladového stanoviska mezi notářské kanceláře, přičemž tato věc je časově velice naléhavá (zejména pro termíny ZOK). Pokud by Notářská komora ČR považovala za potřebné ještě projednat znění níže uvedených stanovisek, jsou představitelé legislativy oborových svazů a sdružení BD a SVJ ve spolupráci s MMR k tomuto projednání připraveni.
BYTOVÁ DRUŽSTVA Bytová družstva mají povinnost přizpůsobit své stanovy do 6-ti měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních korporacích (ZOK) podle § 777 odst. 2 ZOK. Do stanov musí doplnit také náležitosti, které zákon jako povinné náležitosti stanov BD dosud nevyžadoval. Konkrétně se jedná zejména o podrobnější úpravu práv a povinností člena BD spojených s užíváním družstevního bytu podle § 731 odst. 1 písm. b) ZOK. V důsledku nesprávného výkladu § 731 odst. 2 ZOK, podle něhož pro změnu úpravy náležitostí stanov uvedených v § 731 odst. 1 ZOK se vyžaduje souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, někteří notáři vykládají toto ustanovení tak, že již pro přizpůsobení stanov je potřebný souhlas všech členů BD – nájemců a členů BD, jimž vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Stejně tak je neopodstatněné související stanovisko některých notářů, podle něhož se vyžaduje k přizpůsobení stanov BD ustanovením ZOK účast všech členů BD. Požadavky na souhlas všech členů BD s přizpůsobením stanov ZOK by mělo v praxi za důsledek, že ve většině BD by vůbec nebylo možné stanovy ustanovením ZOK přizpůsobit. V případě velkých družstev, která mají tisíce členů, a působnost členské schůze nahrazuje shromáždění delegátů, by bylo přizpůsobení stanov ustanovením ZOK prakticky vyloučeno. Ustanovení § 731 odst. 2 ZOK nelze vykládat jinak, než že přizpůsobení stanov BD novým předpisům včetně doplnění údajů uvedených § 731 ZOK po 1. 1. 2014 provede BD formou změny stanov dosud obvyklým způsobem, přičemž o této změně stanov bude hlasovat nadpoloviční většinou hlasů přítomných nebo vyšším hlasovacím kvorem, pokud to dosavadní stanovy vyžadují.
SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ V případě společenství vlastníků vyžaduje zákon souhlas všech vlastníků ke schválení stanov pouze v případě uvedeném v § 1200 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku 8
(NOZ), tedy pokud se zakládá společenství vlastníků po 1. 1. 2014 jiným způsobem než prohlášením nebo smlouvou o výstavbě. Nutno dodat, že společenství vlastníků může být po 1. 1. 2014 založeno také podle zvláštního zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev. Ustanovení § 24 odst. 3 zmíněného předpisu použití ustanovení § 1200 odst. 1 NOZ výslovně vylučuje, takže v těchto případech (jedná se o případy „odloženého“ vzniku SVJ v domech stavebních bytových družstev) souhlas všech vlastníků vyžadovat nelze. Z výše uvedeného vyplývá, že souhlas 100% vlastníků ke schválení stanov nelze vyžadovat ve všech následujících případech (ačkoli je praxe řady notářů bohužel právě opačná): a) ke změnám (přizpůsobení) stanov SVJ vzniklých ze zákona (zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů). To platí i v případě SVJ, která dosud vlastní stanovy nepřijala a nejsou zapsána v rejstříku společenství – tato SVJ se do doby přijetí vlastních stanov řídí vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb. (k tomu viz také stanovisko KANCL č. 10 – http://obcanskyzakonik.justice.cz/ fi leadmin/user_upload/PDF/Stanovisko-10.pdf). Budou-li tato SVJ přijímat vlastní stanovy, půjde ve své podstatě o změnu stanov, nikoli o přijímání stanov ve smyslu § 1200 odst. 1 NOZ za účelem založení SVJ. Změny (přizpůsobení) stanov SVJ vzniklých ze zákona budou přijímány toliko hlasovací většinou určenou stanovami (vzorové stanovy vyžadují 3 většinu hlasů přítomných na shromáždění – viz čl. VII., odst. 13 vzorových stanov). b) k založení SVJ na základě zákona č. 311/2013 Sb. v domech stavebních bytových družstev, pokud podíl družstva na společných částech domu klesne pod 1 (u družstev, jejichž podíl na společných částech domu k 1. 1. 2014 činil 50 % a více) nebo analogicky pod 1 (u družstev, která měla na společných částech domu podíl 25 % až 50 %). V souladu s § 24 odst. 3 zákona č. 311/2013 Sb. se ke schválení stanov SVJ vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. K výše uvedené problematice doporučujeme nahlédnout do Pokynů č. 44 Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ve znění účinném od 26. 5. 2014 (čl. 3 – bod 1.1.2, čl. 6 – bod a čl. 7 – bod 1.5) (viz http://www.cuzk.cz/Predpisy/Resortni-predpisy- -aopatreni/Pokyny-CUZK-31-42/pokyny-44.aspx) dále do stanoviska č. 1 Odboru bytové politiky MMR (viz http://www.mmr.cz/ getmedia/3aa6f063-0fc9-4997ae48ba48f5a7fe31/1_StanoviskoMMR-k-%C2%A7-24-zakona-c-311-2013-Sb.pdf). Ing. Vít Vaníček, v. r. předseda Svazu českých a moravských bytových družstev JUDr. František Lébl, v . r. předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR Mgr. Martin Kroh, v. r. předseda správní rady Družstevního marketingového sdružení ČR
9
