Znalecký posudek č. 2011/097 O ceně nemovitosti:
Spoluvlastnický podíl ve výši ½ k nemovitostem zapsaným na LV č. 1587 pro katastrální území Kopřivnice, objektu garáže bez čp/če na parcele č. 3081 a pozemku, parcele č. 3081, v katastrálním území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Frýdek - Mýstek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 4. 3. 2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava, 4. 3. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 00176/08-029 ze dne 7.12.2010 soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného, ideální ½ objektu garáže na parc.č. 3081 a pozemku, parcely č. 3081, vše v katastrálním území Kopřivnice. Znaleckým posudkem je stanovena cena jedné ideální poloviny nemovitosti povinného dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena ideální poloviny nemovitosti povinného, to je cena, kterou by bylo možno za ideální polovinu nemovitosti povinného, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 3. 2011. Vlastník nemovitosti místnímu šetření přítomen nebyl, přesto že byl o termínu informován doporučenou zásilkou, kterou si převzal. Zpracovatel posudku o ceně nemovitosti neměl při místním šetření možnost vstupu do objektu.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00176/08-029, ze dne 7.12.2010. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1587 pro katastrální území Kopřivnice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Okres: Nový Jičín Obec: Kopřivnice Katastr. území: Kopřivnice (669393) List vlastnictví číslo: 1 587 Vlastníci:
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– 1. Jan Novobilský Dukelská 1059/18, Kopřivnice, 742 21
Podíl: ½
2. Společné jmění manželů Stanislav Vančo Jolana Vančová Ke Koryčce 964/22, Kopřivnice, 742 21
Podíl: ½
Předmětem ocenění je podíl ve výši ½ povinného Jana Novobílského, bytem Dukelská 1059/18, 742 21 Kopřivnice.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ½ na nemovitostech zapsaných ve prospěch vlastníků na LV č. 1587 pro katastrální území Kopřivnice, objektu garáže bez čp/če na parcele č. 3081 a pozemku, parcele č. 3081, v katastrálním území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský. Nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území města Kopřivnice, v lokalitě zastavěné především objekty hromadného bydlení, v menší míře pak objekty užívanými pro bydlení individuální a objekty užívanými pro účely individuální rekreace. Přístup k nemovitostem je zajištěn po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným povrchem. Jedná se o ulici Na Koryčce na území města Kopřivnice. Objekt garáže na parcele č. 3081 v katastrálním území Kopřivnice je součástí hromadné zástavby garáží pro osobní motorová vozidla nacházející se na ulici Na Koryčce. Jedná se o řadové garáže o dvou podlažích, postavené ve svažitém terénu a to tak, že každý objekt obsahuje dvě garážová stání umístěná nad sebou s tím, že spodním stání je přístupné z níže položeného terénu, vrchní stání je přístupné s výše položeného terénu. Pro účely ocenění podílu ve výši ½ na objektu garáže je pak uvažováno, že cena tohoto podílu se rovná ceně jednoho ze dvou nad sebou položených garážových stání v objektu garáže.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č. 3081 v k.ú. Kopřivnice b) Pozemky 1) Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice c) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres:Nový Jičín Obec: Kopřivnice
Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č. 3081 v k.ú. Kopřivnice Garáž bez čp/če na parcele č. 3081 v katastrálním území Kopřivnice je garáží řadovou, koncovou. Za účelem ocenění podílu ve výši ½ na objektu garáže bez čp/če o dvou garážových stáních je uvažováno, že tento se rovná ceně jednoho garážového stání. Jedné se o garážové stání pro jedno motorové vozidlo v objektu zděné konstrukce, vybudovaném na betonových základech, s plochou střechou pokrytou živičnou krytinou a opatřenou klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stěny jsou opatřeny vnitřními dvouvrstvými vápennými omítkami a vnější břízolitovou fasádou. Vrata jsou dřevěná, podlaha je betonová, v objektu je zřejmě proveden rozvod elektroinstalace. Stavebně technický stav objektu vyžaduje provedené oprav a úprav menšího rozsahu.
b) Pozemky 1) Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice
Parcela č. 3081 o výměře 21 m2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
Ocenění
nemovitosti povinného
a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č. 3081 v k.ú. Kopřivnice – § 24 Obestavěný prostor (OP): Podlaží 2,30×3,00×7,00
=
48,30 m3
–5– Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Kopřivnice Počet obyvatel: 23 044 Indexovaná prům. cena (IPC): 1 902,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti 0,00 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
1,000
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 2 Dopravní dostupnost I. Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi –0,05 –0,03 0,00 0,00 0,00
5
Index polohy (IP = 1 + Pi):
0,920
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8 6
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V7): i=1
0,660
Vi B –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,85*
–6– Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
1,000 × 0,920 × 0,660 = 1 902,– × 0,607 = 48,30 × 1 154,51 =
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č. 3081 v k.ú. Kopřivnice – zjištěná cena:
0,607 1 154,51 Kč/m3 55 762,83 Kč 55 762,83 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 198,43 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (23 044 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 23 044 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod – 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Úprava celkem: – 12 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže) × Název Zastavěná plocha
Parc. č. 3081
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 21 198,43 444,6073 2
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice – zjištěná cena:
× =
0,880 2,113 1,205 Cena [Kč] 9 336,75 1/2 4 668,38 Kč 4 668,38 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se
–7– zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Za účelem ocenění podílu ve výši ½ na objektu garáže bez čp/če o dvou garážových stáních je uvažováno, že tento se rovná ceně jednoho garážového stání. Pro účely tohoto posudku o ceně nemovitosti jsou pro potřebu porovnání použity nemovitosti obdobného charakteru, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v 1. čtvrtletí roku 2011. Rozdíly v poloze, stavebně technickém stavu, vybavení, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem Kpramen. V porovnávací tabulce je rovněž zohledněna skutečnost, že předmětem ocenění je ve skutečnosti podíl na určitém objektu a ne objekt celý, z čehož mohou vyplývat určitá omezení, a to koeficientem Kpodíl. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, garáž, 24 m2 Cena: 240 000,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb a provize RK. Adresa: Kopřivnice Datum vložení: 16.11.2010 ID zakázky: 161313 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha zastavěná: 24 m2 Plocha užitná: 24 m2 Plocha podlahová: 24 m2 Elektřina: 230V Doprava: Autobus Popis: K prodeji garáž v Kopřivnici na ul. Moravská v blízkosti sídliště Sever. Výměra 24 m2, elektřina, velmi dobrá dostupnost. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č.2) Prodej, garáž, 19 m2 Cena: 136 000,- Kč Adresa: Pod Bílou horou, Kopřivnice Datum vložení: 07.10.2010 Datum aktualizace: 10.02.2011 ID zakázky: A018187 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 19 m2 Plocha pozemku: 19 m2 Popis: Nabízíme k prodeji prostornou, řadovou garáž nacházející se v centru Kopřivnice. Garážový komplex je situován na dobré místo do ulice Pod Bílou horou. Garáž stojí na vlastním pozemku a
–8– celková výměra je 19 m2. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá, suchá a udržovaná. Garáž má střechu krytou lepenkou, která nezatýká, podlaha je betonová, vrata plechová, opatřená bezpečnostními zámky. Přímo v garáži je instalovaný alarm. V garáži je zavedena elektřina 220V. Garáž lze využít pro uschování automobilu nebo jako dílnu. Ke garážím vede velice dobrá příjezdová cesta. Kontaktovat PROLUX Consulting Int., s.r.o. Václavské náměstí 819/43, 11000 Praha Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kstav Kvybav. Kpramen Kpodíl Jednotková cena (JC) Nemovitost č.1) 240 000,– Kč 1,20 1,30 1,00 1,25 1,15 4 459,31 Kč Nemovitost č.2) 136 000,– Kč 1,05 1,00 1,00 1,25 1,15 4 742,29 Kč kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpramen × Kpodíl) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
Množství (M) Váha (V) 24,00 m2 1,0 19,00 m2 1,0 4 459,31 Kč 4 600,80 Kč 4 742,29 Kč
× =
4 600,– Kč 21,00 m2 96 600,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů – podíl ½ 55 760,– Kč Cena pozemků – podíl ½ 4 670,– Kč Celková cena podílu ½ podle cenového předpisu 60 430,– Kč Cena podílu ½ zjištěná porovnávacím způsobem 96 600,– Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 1587 pro k.ú. Kopřivnice podle odborného odhadu znalce 97 000,– Kč Cena slovy: devadesátsedmtisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Jan Novobílský Dukelská 1059/18 Kopřivnice Jan Novobílský Dukelská 1059/18 Kopřivnice id ½ stavba bez čp/če na parc.č. 3081 id ½ parc.č. 3081
Ocenění
Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-2954/2008-5 ze dne 7.7.2008. Právní moc ke dni 27.9.2008. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Jana Raicha 73 EX – 176/2008.4 ze dne 6.8.2008.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 4. 3. 2011 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/097 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 088/11 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1587 pro katastrální území Kopřivnice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Kopie katastrální mapy. Doklad o podání informace povinnému ohledně termínu místního šetření. Letecký snímek. Fotodokumentace. Srovnávací nemovitosti.
