09-84

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2819 – 193 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 104992/09-84

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 104992/09-84 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 2.1.2014.

Posudek obsahuje:

115 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

21.02.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2819 – 193 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................4 Den ocenění .................................................................................................................5 Podklady ......................................................................................................................5 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................5

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................9 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 Ocenění ......................................................................................................................10

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................33

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................35

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................36

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 104992/09-84: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na nemovitých věcech: a) LV č. 619

3



Příslušenství: vedlejší stavba: stodola na pozemku parc.č. St. 25/1, venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána, zemní sklep, inženýrské sítě: přípojka el.energie, přípojka vodovodu ze studny, studna na pozemku parc.č. St. 25/1. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. St. 25/1: listnaté stromy (1 kus), pozemky parc.č. 288, 299, 298, 329, 345/1: vinná réva, pozemky vedené v druhu lesní: lesní porost. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. b) LV č. 697

Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 528: lesní porost. Příslušenství nemovitého majetku není. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

a) LV č. 619 Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 1.2.2014 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku, do domu nešlo vstoupit z důvodu spadaných sutin z propadlé střechy a stropů. Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. Z velké části se jednalo o volně přístupné pozemky. b) LV č. 697 Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 1.2.2014 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Jedná se o volně přístupné pozemky.

4


3


DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 21.2.2014, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 619, LV č. 697 k.ú. Račice u Štětí, získaný prostřednictvím 5 5.1

Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.01.2014 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 104992/09-84 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty

5



používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

6



Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 7



Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

8



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění: 1) je běžný stavební pozemek a běžné zemědělské a lesní pozemky, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. 2) jsou pozemky ostatní plochy, ke kterým není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že není vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Svůj význam proto má zejména při ocenění staveb, v tomto posudku jsou oceňovány pouze pozemky. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných pozemků sloužících pro rodinné bydlení, zemědělskou prvovýrobu, plnění funkce lesa a dobývání surovin primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. ad 1) Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. ad 2) Ocenění je provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. jeho prováděcí vyhláškou č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška).

9


2


OCENĚNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Při místním šetření bylo zjištěno, že dům je značně zdevastovaný, stojí zde pouze chatrné obvodové stěny a v 1.NP také vnitřní stěny, jinak je dům bez jakéhokoliv technického vybavení a budou muset být vynaloženy náklady na likvidaci sutin. Rozhodli jsme se proto provést ocenění tím způsobem, že zjistíme hodnotu pozemků a odečteme náklady na demolici. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Račice je ve vzdálenosti 120 m, do Litoměřic je vzdálenost 24 km. Přístup na pozemek (ke stavbě) je možný přes vjezdovou bránu a vstup z ulice, oplocení je provedeno včetně zahrady. Zemědělské, lesní a pozemky ostatní plochy jsou rovinatého, případně mírně svažitého terénu a jsou rozmístěny v různých lokalitách v okolí obce Račice (všechny v k.ú. Račice u Štětí). Průměrná vzdálenost k centru obce Račice je 1,5 km. Pozemky jsou přístupné pouze zemědělskými případně lesními stroji. Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly na pozemku parc.č. St 25/1: Stodola je zděná z cihel a kamene, půdorysně ve tvaru obdélníka. Střecha má tvar sedlový, krov je dřevěný, krytina z betonových tašek. Strop je klenutý s nosnými ocelovými nosníky tvaru I. Stodola je bez oken a dveří, zůstaly pouze otvory. Jinak je stodola bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Zastavěná plocha činí pouze 56 m2. Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 319, z toho 214 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad; ostatní v Litoměřicích 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum, mimo intravilán 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě, pouze zemědělskými stroji 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná č.

10


15 Konfigurace terénu 16 Územní plán 17 Inženýrské sítě v obci C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 18 Regulace nájemného 19 Výskyt radonu 20 Další možnosti ohrožení 21 Pozemky celkem


rovinatý terén, mírně svažitý terén schválený úz. plán všechny kromě plynu žádná neměřeno velmi omezené až náhodné LV č. 619 – 167 715 m2; LV č. 697 – 37 199 m2;

Závady technické povahy: Budova bydlení č.p. 21 je zdevastovaná a je nutno torzo stavby odstranit. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na odstranění stavby. Novému vlastníku tak vznikne stavební místo napojené na inženýrské sítě. V této souvislosti ovšem upozorňujeme, že zájem o tuto lokalitu není velký, navíc je v realitní nabídce k dispozici dostatek volných stavebních míst. Závady právní povahy: a) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 619 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. b) Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 697 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovité věci (SN): 1a) Stavební pozemky 1) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 755 000,- Kč Upravená nabídková cena: 755,00 Kč za m2 Lokalita: Horní Beřkovice Výměra: 1 000 m2 Popis: Stavební pozemek, o velikosti 1000 m2 na okraji obce Horní Beřkovice. Na tomto pozemku je územním plánem schválena výstavba domu. Na pozemek jsou přivedeny sítě, elektřina a voda. Na kanalizaci je možnost připojení a plyn je ve vzdálenosti cca 100 m od hranice pozemku.

11



Zdroj: Realitní kancelář VOX REALITY, s.r.o. Krakovská 1307/22, 11000 Praha www.voxreality.cz

2) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 889 577,- Kč Upravená nabídková cena: 533,00 Kč za m2 Lokalita: Mnetěš Výměra: 1 669 m2 Popis: Pozemek o výměře 1 669 m2. Nachází se v obci Mnetěš u Roudnice nad Labem. Sítě jsou na patě pozemku - přípojky vody, elektřiny, kanalizace.

Zdroj: Realitní kancelář Roudnická Nerudova 33, 41301 Roudnice nad Labem Telefon: +420 412 871 666 www.roudnickarealitni.cz

12



3) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 1 050 000,- Kč Upravená nabídková cena: 1 028,40 Kč za m2 Lokalita: Travčice Výměra: 1 021 m2 Popis: Stavební pozemek v lokalitě Travčice o celkové výměře 1 021 m2, v nezáplavové oblasti, zasíťovaný.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

4) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 778 500,- Kč Upravená nabídková cena: 701,35 Kč za m2 Lokalita: Rohatce Výměra: 1 110 m2 Popis: Pozemek v obci Rohatce, která se nachází nedaleko města Roudnice nad Labem. Jsou vybudovány kompletní inženýrské sítě včetně přípojek.

13



Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Pražská 709, 25241 Dolní Břežany Telefon: 281 861 223 www.re-max.cz

5) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 861 900,- Kč Upravená nabídková cena: 650,00 Kč za m2 Lokalita: Vetlá Výměra: 1 326 m2 Popis: Stavební pozemek v obci Vetlá u Roudnice n/L o výměře 1 326m2. Pozemek je rovinatý. Inženýrské sítě jsou na patě pozemku. Kanalizaci řeší obec.

Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Modlanská 731/20, 41501 Teplice Telefon: 800 700 099 www.nextreality.cz

6) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 880 000,- Kč Upravená nabídková cena: 549,31 Kč za m2 Lokalita: Horní Počaply Výměra: 1 602 m2 Popis: Parcela pro stavbu RD, zasíťovaná oplocená s vjezdem. Veřejné inženýrské sítě: napojení na veřejnou kanalizaci 3 m, přípojka na veřejnou vodu, vlastní studna, elektro přípojka do sloupku vjezdu, příjezd po asfaltové místní komunikaci. Pozemek je celý oplocený, do ulice podezdívka z bílých cihel a zděné sloupky, vjezd dlážděný s osazenými vstupními vraty. Plocha pozemku 1 602 m2, je rovinatý.

14



Zdroj: Realitní kancelář Mělnická dražební a realitní, s.r.o. Legionářů 70/11, 27601 Mělník Telefon: +420 315 626 471 www.mdrk.cz

7) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 921 780,- Kč Upravená nabídková cena: 810,00 Kč za m2 Lokalita: Kleneč Výměra: 1 138 m2 Popis: Pozemek o velikosti 1 138 m2 leží na okraji obce Kleneč. Na pozemek jsou přivedeny veškeré IS obecní vodovod, obecní kanalizace, elektřina i plyn. Pozemek s příjezdovou komunikací je již převeden na obec, která zde vybuduje asfaltovou silnici s parkovacími místy a úpravou zeleně.

Zdroj: Realitní kancelář KP - real CZ, s.r.o. Dlouhá 198/34, 41201 Litoměřice www.kp-real.cz

15



8) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 728 550,- Kč Upravená nabídková cena: 450,00 Kč za m2 Lokalita: Chudolazy Výměra: 1 619 m2 Popis: stavební pozemek v Medonosích - Chudolazy Pozemek je určen k výstavbě domu venkovského charakteru. Do dvou let by měl být obcí přiveden k pozemku obecní vodovod, nyní lze vybudovat studnu na odběr pitné vody. Kanalizace v obci není. Stavební povolení je vydané.

Zdroj: Realitní kancelář PATRIA REALITY, s.r.o. Železná 255/24, 46001 Liberec www.patriareality.cz 9) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 990 000,- Kč Upravená nabídková cena: 996,98 Kč za m2 Lokalita: Židovice Výměra: 993 m2 Popis: Stavební parcela o výměře 993 m2, v obci Židovice, která leží 2 km západně od Roudnice nad Labem. Inženýrské sítě: plyn, voda, elektro a kanalizace jsou na hranici pozemku, příjezdová komunikace je dokončena.


16



10) Pozemek pro bydlení Nabídková cena: 893 200,- Kč Upravená nabídková cena: 871,41 Kč za m2 Lokalita: Kochovice Výměra: 1 025 m2 Popis: Stavební parcela o rozloze 1 025 m² na okraji obce Hošťka. Sítě jsou 30 m od pozemku.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Svornosti 985/8, 15000 Praha www.dumrealit.cz 1b) Zemědělské pozemky 1) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 290 000,- Kč Upravená nabídková cena: 27,94 Kč za m2 Lokalita: Sudovo Hlavno Výměra: 10 380 m2 Popis: Pozemky pro pěstební účely s celkovou plochou 10.380 m2 v katastrálním území obce Sudovo Hlavno. V současné době jsou pozemky pronajaty do r. 2015 se standardní výpovědní lhůtou.

17



Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Náchodská 778/49, 19300 Praha Telefon: 281 861 223 www.re-max.cz

2) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 3 230 760,- Kč Upravená nabídková cena: 26,00 Kč za m2 Lokalita: Bohatice Výměra: 124 260 m2 Popis: Soubor pozemků v Bohaticích u Zákup. V současné době vedeny jako trvalý travní porost. Pozemky se nachází na okraji obce. Tvoří jeden celek. Elektřina v dosahu pres silnici.


3) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 177 080,- Kč Upravená nabídková cena: 20,00 Kč za m2 Lokalita: Slaný Výměra: 8 854 m2 Popis: Pole o celkové výměře 8 854 m2, nacházející se v okrajové části k.ú. Slaný. Pozemek je přístupný z obecní komunikace, je obděláván bez nájemní smlouvy.

18




4) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 342 244,- Kč Upravená nabídková cena: 17,00 Kč za m2 Lokalita: Dolní Beřkovice Výměra: 20 132 m2 Popis: Orná půda v k.ú. Dolní Beřkovice o velikosti 20 132 m2. Pozemky nejsou v nájemním vztahu.

Zdroj: Realitní kancelář Ka - New Generation Reality, s.r.o. Na hlinách 1786/16, 18200 Praha Telefon: 800 103 003 www.kareality.cz

19



5) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 77 752,- Kč Upravená nabídková cena: 10,77 Kč za m2 Lokalita: Lobeč Výměra: 7 219 m2 Popis: Orná půda v k.ú. Lobeč o výměře 7 219 m2. Pozemky jsou blízko obce, jsou rovinaté a nejsou v nájmu.


6) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 420 000,- Kč Upravená nabídková cena: 14,44 Kč za m2 Lokalita: Uhy Výměra: 29 088 m2 Popis: Orná půda o velikosti 29 088 m2 v k.ú. Uhy okres Kladno, které nejsou blokovány žádným nájemním vztahem. Příjezd je zpevněný na pozemky.

20




7) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 127 359,- Kč Upravená nabídková cena: 9,00 Kč za m2 Lokalita: Strachaly Výměra: 14 151 m2 Popis: zemědelské pozemky v katastru Strachaly o velikosti 14 151 m2. Pozemky jsou ve zjednodušené evidenci. Na půdě je nájemní vztah z 5. letou výpovědní lhůtou.


8) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 350 000,- Kč Upravená nabídková cena: 20,41 Kč za m2 Lokalita: Řepnice Výměra: 17 145 m2 Popis: Orná půda v okrese Litoměřice, spadající pod obec Libochovany nacházející se v katastrálním území Řepnice. Pozemky spolu přímo sousedí. V současné době nejsou pozemky v žádném nájemním vztahu.

21




9) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 2 001 087,- Kč Upravená nabídková cena: 17,00 Kč za m2 Lokalita: Valteřice Výměra: 117 711 m2 Popis: Orná půda 11,77 ha v katastru obce Valteřice. Pozemek se nachází na rozhraní obcí Valteřice a Heřmanice, je na něj přístup ze silnice. Pozemek je pronajatý do 31.12.2014.

Zdroj: Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o. Korunní 1310/56, 12000 Praha www.hvbreal.cz

22



10) Zemědělský pozemek Nabídková cena: 214 180,- Kč Upravená nabídková cena: 10,00 Kč za m2 Lokalita: Čížkovice Výměra: 21 418 m2 Popis: Orná půda v katastrálním území Čížkovice na Litoměřicku. Jedná se o 3,6418 ha orné půdy v celku. Pozemky jsou v současné době pronajaté s jednoletou výpovědní lhůtou.

Zdroj: Realitní kancelář LK REAL, s.r.o. Žižkova 2609/104, 58601 Jihlava www.lk-real.cz

1c) Lesní pozemky 1) Lesní pozemek Nabídková cena: 150 000,- Kč Upravená nabídková cena: 23,58 Kč za m2 Lokalita: Malé Březno Výměra: 6 361 m2 Popis: Lesní pozemek o velikosti jedné parcely 6 361 m2 v k.ú. Vitín u Malého Března. Porost DB, BK. Stáří 90 let. Dle LHO se na pozemku nachází 165 m3 dřeva. Možno těžit.

23



Zdroj: Realitní kancelář REALITY CHMELAŘ, s.r.o. nám. Přemysla Otakara II. 11/7 37001 České Budějovice www.reality-chmelar.cz

2) Lesní pozemek Nabídková cena: 1 499 000,- Kč Upravená nabídková cena: 4,68 Kč za m2 Lokalita: Chodouny Výměra: 320 000 m2 Popis: Lesní pozemky v Chodounech na Roudnicku, veškeré pozemkové parcely jsou od sebe vzdáleny v okruhu 1 km, ale ve třech katastrálních územích (obcích). Na pozemcích se hospodaří nikde nejsou holé jsou zde i porosty těžební, ale i mladé.

Zdroj: Realitní kancelář Kp reality Nekázanka 880/11, 11000 Praha Telefon: 224 012 838 www.kprk.cz

24



3) Lesní pozemek Nabídková cena: 890 000,- Kč Upravená nabídková cena: 7,51 Kč za m2 Lokalita: Nučničky Výměra: 118 523 m2 Popis: Lesní pozemky ve dvou celcích. Na pozemcích jsou borovice, duby, akáty, břízy, modříny ve věku 3 až 108 let. Pozemky nejsou zatíženy nájemní smlouvou.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Kratochvílova 2659, 41301 Roudnice nad Labem Telefon: 281 861 223 www.re-max.cz 4) Lesní pozemek Nabídková cena: 201 120,- Kč Upravená nabídková cena: 20,00 Kč za m2 Lokalita: Kostelec nad Labem Výměra: 10 056 m2 Popis: Pozemek sousedícího se zástavbou rodinných domů v Kostelci nad Labem. Pozemek je v současné době veden na katastru nemovitostí jako lesní pozemek určený k plnění funkce lesa. Povrch je travnatý, se vzrostlými listnatými stromy.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Svornosti 985/8, 15000 Praha www.dumrealit.cz

25



5) Lesní pozemek Nabídková cena: 60 000,- Kč Upravená nabídková cena: 20,59 Kč za m2 Lokalita: Lobeč Výměra: 2 914 m2 Popis: Borovicový les stáří cca. 15 let na pozemku o rozloze 2.914 m2 se nachází v mírném svahu na okraji obce Lobeč. Okolní pozemky jsou také zalesněny. Přístup po komunikaci až k pozemku.

Zdroj: Realitní kancelář KP - real CZ, s.r.o. Dlouhá 198/34, 41201 Litoměřice www.kp-real.cz 6) Lesní pozemek Nabídková cena: 390 000,- Kč Upravená nabídková cena: 14,84 Kč za m2 Lokalita: Třeskonice Výměra: 26 277 m2 Popis: Lesní pozemek o celkové výměře 26.277m2 v obci Tuchořice, katastrální území Třeskonice. Na pozemku je vzrostlý les a část je jako lesní školka.

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA Palackého 3997, 43001 Chomutov www.rkevropa.cz

26



7) Lesní pozemek Nabídková cena: 3 181 500,- Kč Upravená nabídková cena: 31,07 Kč za m2 Lokalita: Lužice Výměra: 102 404 m2 Popis: Les o celkové výměře 102 404 m2, který se nachází v katastrálním území Korozluky a Lužice u Mostu. Les je smíšený, průměrný věk 90 let.

Zdroj: Realitní kancelář EVROPA Palackého 3997, 43001 Chomutov www.rkevropa.cz 8) Lesní pozemek Nabídková cena: 990 000,- Kč Upravená nabídková cena: 27,69 Kč za m2 Lokalita: Huntířov Výměra: 35 758 m2 Popis: Les v katastru obce Huntířov, okr. Děčín. Jedná se o ucelený pozemek o rozloze 35 758 m2 s jedním parcelním číslem, přímo u hlavní silnice mezi obcemi Huntířov a Ludvíkovice. Složení lesního porostu je smíšené.

Zdroj: Realitní kancelář Molík reality, s.r.o. tř. Budovatelů 1998/116, 43401 Most www.molikreality.cz

27



9) Lesní pozemek Nabídková cena: Upravená nabídková cena: Lokalita: Výměra: Popis: Bukový les na Vlčí Hoře.

129 000,- Kč 11,14 Kč za m2 Vlčí Hora 11 577 m2

Zdroj: Realitní kancelář PARTNER REALITY, s.r.o. Na Brně 1839/13a, 50006 Hradec Králové 10) Lesní pozemek Nabídková cena: 381 474,- Kč Upravená nabídková cena: 9,00 Kč za m2 Lokalita: Valkeřice Výměra: 42 386 m2 Popis: Soubor pozemků plnících funkci lesa v katastrálním území Valkeřice u Děčína.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Svornosti 985/8, 15000 Praha www.dumrealit.cz

28



2) Pozemky ostatní plochy Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny pozemků parc.č. 309/1, 309/2, 309/3, 315/7, 434/11, 434/14 (ostatní plocha), není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů). V takových případech je dle našeho názoru vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodu předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Základní informace Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Račice Katastrální území: Račice u Štětí Počet obyvatel: 319 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci

č. V IV V II IV V

Pi 0,50 0,60 0,80 0,85 0,80 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 177,56 Kč/m2 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2) Pozemky ostatní plochy Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 9 odst. 2b - jiné pozemky - těžba, lomy § 9 odst. 2b 177,56 Typ

Název

§ 9 odst. 2b ostatní plocha § 9 odst. 2b ostatní plocha § 9 odst. 2b ostatní plocha Jiné pozemky - celkem

Parcelní číslo 528 529 539

Výměra [m2] 881,00 10 538,00 12 039,00

Koeficienty

Úprava

0,60

Upr. cena [Kč/m2] 106,54

Jedn. cena [Kč/m2] 106,54 106,54 106,54

Srážka

=

Cena [Kč] 93 861,74 1 122 718,52 1 282 635,06 2 499 215,32 2 499 215,32 Kč

29



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: LV č. 619: 1a) Stavební pozemky Index odlišnosti IO

Srovnávací nemovité věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [Kč/m2]

zdroj

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

1 000 1 669 1 021 1 110 1 326 1 602 1 138 1 619 993 1 025

755,00 533,00 1 028,40 701,35 650,00 549,31 810,00 450,00 996,98 871,41

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

Výměra:

1613 m2

tech. stav a ostatní vybavenost 1,00 0,80 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 0,85 0,80 0,95 1,00 0,90 0,85 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,95 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 0,90 0,75 0,95 1,00 0,90 0,80 0,95 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota poloha

velikost

Upravená cena [Kč/m2] 487,73 475,70 564,69 456,05 472,39 490,26 555,96 462,83 543,42 506,64 10

501,57 40 456 462 502 542 565 809 027,47

30



Odhad nákladů spojených s demolicí objektu č.p. 21: Demoliční náklady: č. 1 2 3 4 5 6

název strojní práce ruční práce doprava skládkovné rekultivace rezerva

jednotky h h km t h %

počet 30 60 840 233 10 15

sazba 750 250 30 30 750 -

celkem 22 500,00 15 000,00 25 200,00 6 990,00 7 500,00 10 453,50 87 643,50

Výpočet: Pozemky - demolice = 809 027,47 Kč - 87 643,50 Kč = 721 383,97 Kč

1b) Zemědělské pozemky Index odlišnosti IO


Výměra [m2]


zdroj


10 380 124 260 8 854 20 132 7 219 29 088 14 151 17 145 117 711 21 418

27,94 26,00 20,00 17,00 10,77 14,44 9,00 20,41 17,00 10,00

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

Výměra:

114 208 m2

tech. stav a ostatní vybavenost 0,90 1,20 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 0,95 1,20 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 1,10 1,20 1,00 1,00 0,95 1,20 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,10 0,95 1,20 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 0,95 1,20 1,00 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota poloha

velikost

Upravená cena [Kč/m2] 25,65 24,31 19,38 17,34 12,08 13,99 11,11 19,78 15,90 9,69 10 16,92 5 10 12 17 22 26 1 932 688,42

31



1c) Lesní pozemky Index odlišnosti IO


Výměra [m2]


zdroj


6 361 320 000 118 523 10 056 2 914 26 277 102 404 35 758 11 577 42 386

23,58 4,68 7,51 20,00 20,59 14,84 31,07 27,69 11,14 9,00

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

Výměra:

tech. stav a ostatní poloha velikost vybavenost (stáří) 0,90 1,10 1,00 0,60 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 0,90 1,10 1,00 0,70 1,00 1,10 1,00 1,00 1,05 1,05 1,00 0,80 0,95 0,95 1,00 0,60 0,90 1,00 1,00 0,60 1,10 1,10 1,00 0,70 0,95 1,00 1,00 0,80 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

51 894 m2

Upravená cena [Kč/m2] 7,14 3,58 4,91 8,25 19,25 8,90 8,58 7,63 5,61 4,65 10 7,85 4 4 4 8 12 19 407 399,35

Rekapitulace: a) LV č. 619 1a) + 1b) + 1c) = 721 383,97 Kč + 1 932 688,42 Kč + 407 399,35 Kč = 3 061 471,74 Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 činí tedy 3 061 471,74 Kč × 1/12 = 255 122,65, po zaokrouhlení:

255 000,- Kč

b) LV č. 697 1b) 13 741 m2 × 16,92 Kč/m2 = 232 497,72 Kč 2) 2 499 215,32 Kč Celkem: 2 731 713,04 Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 činí tedy 2 731 713,04 Kč × 1/12 = 227 642,75, po zaokrouhlení:

228 000,- Kč 32



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na nemovitých věcech: a) LV č. 619

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

255 000,- Kč slovy: Dvěstěpadesátpěttisíc korun českých 33



Poznámka: Příslušenstvím je: vedlejší stavba: stodola na pozemku parc.č. St. 25/1, venkovní úpravy: oplocení, vjezdová brána, zemní sklep, inženýrské sítě: přípojka el.energie, přípojka vodovodu ze studny, studna na pozemku parc.č. St. 25/1.

Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 na nemovitých věcech: b) LV č. 697

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

228 000,- Kč slovy: Dvěstědvacetosmtisíc korun českých Poznámka: Příslušenství nemovitého majetku není.

34



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2819 – 193 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 21.02.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

35



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 619, LV č. 697 k.ú. Račice u Štětí, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 02.01.2014 3. Snímek katastrální mapy

36

09-84

Recommend Documents