08-53

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2168 – 265 / 2013 dle Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 12.04.2013.

Posudek obsahuje:

33 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

11.06.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2168 – 265 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2 3

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ......................................................................................................................10 Vyhodnocení..............................................................................................................26

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................27

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................27

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................28

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na rodinném domě č.p. 31, část obce Horní Žďár, stojícího na pozemku parc.č. St. 30/2 a spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na pozemcích parc.č. St. 30/2, 144/2, 144/4, 144/5, k.ú. Horní Žďár u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 5033 vedeného KÚ pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Předmět ocenění: Hlavní stavby: rodinný dům č.p. 31 obchodní prostor na pozemku parc.č. St. 30/2 Příslušenství věci hlavní: vedlejší stavba: dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, studna na pozemku parc.č. St. 30/2. Pozemky parc.č. St. 30/2, 144/2, 144/4, 144/5 a trvalé porosty Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 14.05.2013 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti pana Tomáše Pavlíčka, který však neumožnil vnitřní fotodokumentaci ani bližší zaměření objektů. V příloze č. 1 posudku je uvedena fotodokumentace vnitřních prostor získaná z veřejně dostupné realitní inzerce. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 11.06.2013, což je den ocenění. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 5033, k.ú. Horní Žďár u Jindřichova Hradce, získaný -

prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 12.04.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 5265/08-53 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb.

3



- vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování

5 5.1

majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti,

4



spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

5



- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití

6



-

kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je dům s komerčními prostory, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro bydlení s rodinným podnikáním primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: § 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. § 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: § 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu §121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů.

9



2

OCENĚNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene „L“ se dvorem uzavřeným dílnou a obchodem, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Objekt stojí v oddělené části obce Jindřichův Hradec, centrum této obce je ve vzdálenosti 4 km, do Českých Budějovic je vzdálenost 49 km. Přístup k objektu je možný po veřejné komunikaci, oplocení je provedeno včetně předzahrádky. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizace je do žumpy. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby:

dle informací od vlastníka před cca 100 lety – v letech 2004-2009 prošel kompletní rekonstrukcí; údržba: dobrá

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je stavebně nedokončené podkroví)

Základy:

kamenné a betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zděné v tl. 60 cm, ze smíšeného zdiva; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy:

dřevěné trámové

Střecha:

tvar sedlový, krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, okenní parapety chybí, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni

Vnější povrchy:

jádrové omítky bez finální vrstvy; obklad soklu není proveden

Schody:

nosná část železobetonová; povrch stupňů: keramický obklad

Dveře:

dřevěné hladké plné, s obložkovými zárubněmi; vstupní jsou plastové

Okna:

plastová se zdvojeným zasklením

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina

Krytina střechy:

Vrata:

betonové tašky

nejsou

10



Vytápění:

ústřední do plechových radiátorů, kotel je na tuhá paliva

Ohřev teplé vody:

zajišťován el. zásobníkovým ohřívačem

Vnitřní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Vnitřní kanalizace:

od všech zařizovacích předmětů; do Vnitřní plynovod: žumpy

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou - nebylo zjištěno

Hygienické vybavení:

Vybavení kuchyní:

WC splachovací; umyvadlo, vana

v koupelně

není proveden

sporák (na plyn. bombu)

Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, koupelna, WC, 2 pokoje 2.NP: chodba, schodišťový prostor, nedokončená vestavba podkroví (nachystáno na 3 pokoje a koupelnu s WC)

Konstrukční řešení a technické vybavení dílny pneuservisu na pozemku parc.č. St. 30/2: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytinu tvoří betonové tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je jádrová bez provedené finální vrstvy. Pravděpodobné vnitřní provedení: stropy jsou dřevěné trámové, úpravy vnitřních povrchů jsou provedeny z hladkých dvouvrstvých omítek a keramických obkladů. Okna nejsou provedena, dveře do podkroví jsou plastové – vstup do podkroví je z venku. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá. Podlahu tvoří keramická dlažba. Elektroinstalace je provedena na jističe, kompletní rozvod světelného i motorového proudu (230/400V).

Konstrukční řešení a technické vybavení obchodního prostoru na pozemku parc.č. St. 30/2: Jedná se o nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytinu tvoří betonové tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je jádrová bez provedené finální vrstvy. Pravděpodobné vnitřní provedení je ve fázi hrubé stavby: bez stropů, omítek a podlah. Okna a výkladce jsou plastové zdvojené, dveře vstupní jsou také plastové. Podlahu tvoří keramická dlažba. Rozvody energií nejsou dokončeny.

11



Srovnávací parametry: Obestavěný prostor [m3]

Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

rodinný dům č.p. 31

1043,82

193,30

328,61

dílna (pneuservis)

387,63

62,37

99,80

obchodní prostory

833,01

203,92

163,14

-

459,59

619,41

Název

pozemky

Srovnávací kritéria: č. 1

Kriterium A – OBEC Velikost obce

Popis kritéria

obyvatel 21 853, z toho 15 114 v produkt. věku veškerá správa a úřady okresního města, pošty, banky, 2 Správa, úřady městská i státní policie, soud 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní a střední školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice, lékárny 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce oddělená část obce 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci veškeré C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 12


25 26 27 28 29 30

Další možnosti ohrožení Příslušenství nemovitosti Možnosti dalšího rozšiřování Technická hodnota stavby Údržba stavby Pozemky celkem


velmi omezené až náhodné vhodné (identifikace viz výše) jsou (po vlastních pozemcích) viz níže dobrá 1 079 m2

Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Nicméně vestavba podkroví je nedokončená, zbývají dodělat finální povrchy v pokojích a kompletně koupelnu s WC.

Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na dokončení vestavby podkroví. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5033 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, dražební vyhláška, rozhodnutí o úpadku). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

13



Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Objekt s komerčními prostory Lokalita: Tábor - Čekanice Nabídková cena: 2 990 000,- Kč Popis: Objekt původně sloužil jako prodejna stavebnin. V přízemí je sklad a 3 kanceláře se sociálním zázemím. V podkroví pak byt o velikosti 4+1. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 300 m² Plocha užitná: 420 m² Plocha pozemku: 488 m²

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX One Pražska 223/6, 390 01 Tabor Telefon: +420 381 210 606 www.reality.remax.cz/re-max-one

2) Výrobní areál se zázemím Lokalita: Kunžak Nabídková cena: 3 990 000,- Kč Popis: Areál je tvořen nízkoenergetickými objekty – truhlářskou dílnou, 2 x dvoupodlažní domek, dvojgaráž. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, vlastní studnu a ČOV. Vytápění je etážové s kotli na tuhá paliva. Budova: dřevěná sendvičová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 400 m² Plocha užitná: 280 m² Plocha pozemku: 3 947 m²

14



Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Well 3 Masarykovo naměsti 643/25, 586 01 Jihlava Telefon: +420 567 217 162 www.remaxwell.cz

3) Komerční areál se zázemím Lokalita: Česke Budějovice 5 Nabídková cena: 5 680 000,- Kč Popis: Areál se skládá ze 4 navazujících budov – dvoupodlažní administrativní s dispozicí 4+1, dílny s garáží a dvou prodejen. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 430 m² Plocha užitná: 380 m² Plocha pozemku: 807 m²

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Svornosti 985/8, 150 00 Praha Telefon: +420 724 172 920 www.dumrealit.cz

15



4) Bytový dům s komerčními prostory Lokalita: ul. Srázná, Jihlava Nabídková cena: 6 990 000,- Kč Popis: Bytový dům s prodejnou v centru Jihlavy. Dispozice: suterén – sklepní prostory; přízemí: prodejna se zázemím (sklad), průjezd domem na dvůr; 1. patro - byt 1+1 (momentálně využívaný jako kanceláře k obchodu) a velký byt 4+KK o výměře cca 120 m2; podkroví - velký byt 3+KK o výměře cca 100 m2 a půdní prostor o výměře cca 50 m2. Byty mají vlastní plynové topení a jsou zrekonstruovány. Na domě je nová střešní krytina, okna, fasáda, rozvody apod. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Umístění objektu: centrum obce Typ domu: patrový Podlaží počet: 4 Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 400 m2

Zdroj: Realitní kancelář JITRES s.r.o. Benešova 1227/5, 586 01 Jihlava Tel: +420 567 302 452

5) Komerční areál se zázemím Lokalita: Kardašova Řečice Nabídková cena: 7 500 000,- Kč Popis: Areál se skládá ze 3 navazujících budov – dvoupodlažní administrativní s dispozicí 8+2, dílny a výrobní haly. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380V, veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Budova: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 747 m² Plocha užitná: 670 m² Plocha pozemku: 10 147 m²

16



Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha Tel: +420 800 100 446 www.mmreality.cz

Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.

17



Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti

Cena ke srovnání [Kč]

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5

2 990 000 3 990 000 5 680 000 6 990 000 7 500 000

Index odlišnosti IO tech. stav a zdroj poloha velikost vybavenost 0,80 0,95 1,35 1,30 0,80 1,20 1,60 0,95 0,80 0,85 1,40 1,10 0,80 0,90 1,30 1,00 0,80 1,15 0,90 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení:

Upravená cena [Kč] 3 988 062 5 822 208 5 948 096 6 542 640 6 210 000 5 5 702 201 5 700 000

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

997 163 3 988 062 4 702 837 5 700 000 6 697 163 6 542 640

Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše.

18



2.2

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a1) Rodinný dům č.p. 31

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Jindřichův Hradec 100 let 3 892,- Kč/m3

[m2] 30,00 m2 193,30 m2 193,30 m2

Plocha

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = = Zastavěná plocha 30,00 m2 193,30 m2 193,30 m2

Konstrukční výška 2,20 m 3,00 m 4,30 m

Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor OP celkem: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,16

[m3] 1 043,82 m3 1 043,82 m3

=

193,30 m2 416,60 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

II I III

0,00 0,00 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 19



jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - dokončení vestavby podkroví Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90

III III II

0,01 0,00 1,05

č. II II II

Pi -0,03 0,00 -0,03

II II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,90 = 0,879 i=1

Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index trh s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,879 * 0,940 * 0,900 = 0,744 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 892,- Kč/m3 * 0,744 = 2 895,65 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 895,65 Kč/m3 * 1 043,82 m3 = 3 022 537,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

3 022 537,38 Kč

a2) Dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7:

typ A 20



Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP 2.NP

Zastavěná. plocha 62,37 m2 62,37 m2

Konstr. výška 3,80 m 3,40 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 387,63 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

[m3] 387,63 m3

=

Typ NP

Obest. prostor 387,63 m3 387,63 m3

Výpočet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. [%] 1. Základy S 6,20 100 1,00 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 3. Stropy S 19,30 100 1,00 4. Krov S 10,80 100 1,00 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 8. Schodiště S 3,80 100 1,00 9. Dveře N 3,10 100 1,54 10. Okna C 1,00 100 0,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * * *

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 4,77 0,00 6,80 4,90 100,67 1,0067

1 250,1,1200 1,0067 1,0500 2,0930

21



Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

*

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 387,63 m3 * 3 862,36 Kč/m3

= =

3 862,36 1 497 166,61 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 160 = 62,500 %

-

935 729,13 Kč

Dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 - zjištěná cena

=

561 437,48 Kč

1,2470

a3) Obchodní prostory na pozemku parc.č. St. 30/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Budova tvoří příslušenství stavby: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby Rodinný dům č.p. 31 zděná 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 203,92 m2 203,92

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,40 m

Součin 693,33 693,33

PVP = 693,33 / 203,92 = 3,40 m PZP = 203,92 / 1 = 203,92 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP celkem 833,01 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název OP celkem Obestavěný prostor - celkem:

[m3] 833,01 m3

=

Typ NP

Obest. prostor 833,01 m3 833,01 m3

Výpočet koeficientu K4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. [%] 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30

22



3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S S S C P C C N C X N C C C S C C C C C C C C X

8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 1,54 0,00 1,00 1,54 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

0,00 6,20 2,90 0,60 0,00 1,52 0,00 0,00 1,14 0,00 0,00 8,93 0,00 0,00 0,00 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 42,99 0,4299

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 833,01 m3 * 2 639,53 Kč/m3

= =

2 639,53 2 198 754,89 Kč


-

1 374 221,81 Kč

Obchodní prostory na pozemku parc.č. St. 30/2 - zjištěná cena

=

824 533,08 Kč

2 669,0,9390 0,9524 0,9176 0,4299 1,0500 2,1410 1,2470

23



a4) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 6,00 m 1 ks 2222

Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

+ + + = * * * =

9 750,- Kč 3 810,- Kč 10 780,- Kč 24 340,- Kč 1,0500 2,3130 1,2470 73 714,34 Kč


-

52 653,42 Kč

Studna - zjištěná cena

=

21 060,92 Kč

b) Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 100 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -7% * (100 % + 100%) 86,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2470

24



Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

2,1460

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1460 1,2470 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1460 1,2470 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 30/2 144/2 144/4 144/5

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

86,00

1 990,99

86,00

796,40

Výměra [m2] 551,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 990,99

Cena [Kč] 1 097 035,49

248,00 74,00 206,00

796,40 796,40 796,40

197 507,20 58 933,60 164 058,40 1 517 534,69

Pozemky - zjištěná cena

=

1 517 534,69 Kč

c) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

a) Ocenění staveb a1) Rodinný dům č.p. 31 a2) Dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 a3) Obchodní prostory na pozemku parc.č. St. 30/2 a4) Studna

3 022 537,40 Kč 561 437,50 Kč 824 533,10 Kč 21 060,90 Kč

a) Ocenění staveb celkem

4 429 568,90 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky

1 517 534,70 Kč

b) Ocenění pozemků celkem

1 517 534,70 Kč

Celkem

5 947 103,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

5 947 100,- Kč

25



3

VYHODNOCENÍ

Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu

5 700 000,- Kč

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování

5 947 100,- Kč

Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 5 700 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ činí tedy 5 700 000,- Kč × ⅓ = 1 900 000,- Kč

26



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na rodinném domě č.p. 31, část obce Horní Žďár, stojícího na pozemku parc.č. St. 30/2 a spoluvlastnického podílu ve výši ⅓ na pozemcích parc.č. St. 30/2, 144/2, 144/4, 144/5, k.ú. Horní Žďár u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, zapsáno na LV č. 5033 vedeného KÚ pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

1 900 000,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsettisíc korun českých Poznámka: Příslušenstvím věci hlavní jsou: vedlejší stavba: obchodní prostor na pozemku parc.č. St. 30/2, dílna (pneuservis) na pozemku parc.č. St. 30/2 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka vodovodu ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, studna na pozemku parc.č. St. 30/2.

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2168 – 265 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 11.06.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

27



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Částečný výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 5033 ( pouze první a poslední strana LV), k.ú. Horní Žďár u Jindřichova Hradce, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 12.04.2013 3. Snímek katastrální mapy

28


Příloha: Fotodokumentace


P íloha: Fotodokumentace

08-53

Recommend Documents