České vysoké učení technické v Praze Fakulta stavební Katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví Thákurova 7, 166 29 Praha 6 – Dejvice
Expertní posudek Posouzení nákladů pro 4 způsoby řešení sídla NKÚ (výstavba, 2 varianty koupě, rekonstrukce budovy státu)
Objednatel posudku :
Nejvyšší kontrolní úřad Jankovcova 2 170 04 Praha 7 IČ 49370227
Posudek vypracoval :
České vysoké učení technické v Praze Fakulta stavební Katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví Thákurova 7 166 29 Praha 6 doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. doc. Ing. Aleš Tomek, CSc. Ing. Michal Vondruška, Ph.D.
V Praze dne:
24.4.2015
Tento expertní posudek obsahuje 31 stran a 15 stran přílohy a předkládá se ve třech vyhotoveních.
1
ÚKOL
Dle objednávky č. 10500035 odpovědět na otázky:
Posouzení předpokládaných nákladů na tři způsoby řešení sídla NKÚ ve formě odhadu nákladů životního cyklu pro analyzované období 20 roků: 1. výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích, 2. koupě budovy současného sídla - budova Tokovo, 3. rekonstrukce budovy NG – Veletržní palác. V rámci nákladů životního cyklu budou posouzeny náklady na pořízení vč. úpravy pro účely sídla NKÚ, náklady na údržbu a obnovu, náklady na provoz variant, dále případné výnosy variant (nájemné). V rámci expertního posudku budou posouzeny další aspekty možných řešení sídla NKÚ – hospodárnost, efektivnost, účelnost, dále dopady do udržitelnosti apod. Součástí expertního posudku bude zpracování odhadu nákladů na část novostavby užívanou Parlamentní knihovnou.
Dle objednávky č. 10500036: Rozšíření předmětu posudku o koupi administrativní budovy Art Office Gallery.
2
Nález 1. Podklady pro vypracování expertního posudku 1.1. Podklady předané objednatelem Popis požadavků na technické parametry a vybavení administrativní budovy sídla NKÚ Situační výkresy – budova Tokovo (přesné vymezení skladů, kancelářských ploch, parkovacích stání v objektu a před objektem, dalšího prostoru, kongresového sálu), Tokovo nájem od 4.Q2013 Nabídka Marissa West, a.s. ze dne 24.2.2015 (navrhovaná prodejní cena budovy Tokovo, plánovaná obsazenost, plán investic 2015 – 2019) Nabídka Marissa West, a.s. ze dne 30.3.2015 (navrhovaná prodejní cena budovy Tokovo, plánované příjmy z nájemného) Energetický audit č.1228, Administrativní budova Jankovcova 1518, Praha, ENERGO – ENVI, s.r.o., 05/2013 Zatížení podlah Tokovo Protokol průkazu energetické náročnosti budovy (pro účely pronájmu budovy), Administrativní budova Jankovcova 1518, Praha 7, 27.6.2013, doc. Ing. Roman Povýšil, CSc. Náklady na služby 2011, 2012, 2013, odhad 2014 a 2015, Marissa West, a.s. (budova Tokovo) Dokument Pasport Veletržní palác (vybavení s rokem uvedení do provozu a informací o záruce), pan Pecha Spotřeba energií Veletržní palác (pan Pecha), Náklady pro vyúčtování záloh na služby nájemcům ve Veletržním paláci (2012, 2013), Přehled vzduchotechnických zařízení (Veletržní palác), 3/1999, Užitné zatížení podlah (VP) Podklady k vyvolaným nákladům (VP) Parametry výstavby sídla NKÚ na pozemku v Holešovicích, 2011 Stavba nového sídla NKÚ v areálu bývalého Holešovického pivovaru, studie CMC, leden 2006 Harmonogram výstavby, NKÚ Prostorové požadavky a specifikace prostor pro Parlamentní knihovnu a Archiv Poslanecké sněmovny, 2015 Plochy kanceláří NKÚ Stavební program sídla NKÚ v Praze 7 Holešovicích Popis požadavků na parametry a vybavení administrativní budovy – NKÚ
3
ART OFFICE GALLERY - kancelářské prostory - Seznam provozních nákladů a služeb a četnost vyúčtování Art Office Gallery - Standardní Specifikace Seznam zařízení se zkrácenou záruční dobou (Art Office Gallery) Průkaz energetické náročnosti budovy, Art Office Gallery, 14.10.2014, Ing. Alois Málek (C) Propagační materiály Art Office Gallery 1.2. Literatura Schneiderová Heralová, R.: Udržitelné pořizování staveb (ekonomické aspekty). 1. vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 254 s., 2011 Schneiderová Heralová, R.: Problematika nákladů a ceny při pořizování, správě a údržbě veřejného majetku, ČVUT Praha, 2007 SPON´S Architects´and Builders´ Price Book 2014, Davisd Langdon, 140th ed., Spon Press, London, 2014 1.3. Další podklady Odborný posudek FSv ČVUT v Praze, 14.11.2014, Předpokládané náklady výstavby sídla NKÚ v Praze – Holešovicích ve formě orientační ceny za 1m3 obestavěného prostoru a 1 m2 pronajímatelné plochy, 1.4. Místní šetření konané dne 16.3.2015 v posuzovaných objektech, tzn. Veletržní palác a budova Tokovo, za přítomnosti zpracovatelů posudku, zástupce NKÚ, osob pověřených majiteli (správou) posuzovaných nemovitých věcí konané dne 13.4.2015 v posuzovaném objektu Art Office Gallery za přítomnosti zpracovatelů posudku, zástupců NKÚ, osob pověřených majitelem posuzované nemovité věci
4
2. Metody a pojmy použité pro zpracování expertního posudku Předmětem posouzení jsou náklady na čtyři způsoby řešení sídla NKÚ ve formě odhadu nákladů životního cyklu pro analyzované období 20 roků: 1. výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích, 2. koupě budovy současného sídla - budova Tokovo, 3. rekonstrukce budovy NG – Veletržní palác, 4. koupě budovy Art Office Gallery. 2.1. Náklady životního cyklu Náklady životního cyklu (LCC, Life Cycle Cost) představují celkové náklady vynakládané v průběhu celého životního cyklu budovy, jsou to tedy náklady na pořízení budovy (náklady na stavbu, projektovou dokumentaci, řízení stavby, provozní soubory, vybavení apod.), náklady na údržbu a obnovu konstrukcí a vybavení, náklady na provoz budovy (spotřeba energie, vodné a stočné, likvidace odpadu, pojištění apod.) a náklady na ukončení životnosti budovy. Jedná se o náklady vynakládané po dobu ekonomické životnosti budovy (zpravidla 20 – 30 roků). Při rozhodování o volbě variant bývají často posuzovány pouze náklady na pořízení a náklady provozní, na údržbu a obnovu bývají opomíjeny. Právě náklady vynakládané ve fázi užívání stavby (náklady na provoz, především na energie, a náklady na údržbu a obnovu) tvoří významný objem nákladů životního cyklu budovy. Přísnější požadavky na energetickou náročnost budov a prvků budov zapracované do návrhu stavby se dlouhodobě projeví v úsporách energií a tím v úsporách nákladů na energie. Vedle provozních nákladů tvoří velkou část LCC náklady na údržbu a obnovu. Představují náklady, které je potřeba vynaložit za účelem zajištění provozuschopnosti objektu a předcházení, případně odstranění, vad a poruch, které se v průběhu užívání objeví. Každý konstrukční prvek a vybavení stavby má určitou předpokládanou životnost, po jejímž dosažení ztrácí svoji technickou funkci, spolehlivost a kvalitu přirozeným stárnutím a užíváním, je nutné vynakládat náklady na jejich průběžnou údržbu a obnovu. V závislosti na typu konstrukčního prvku a vybavení stavby mohou náklady vznikat jednorázově (výměna celého prvku) nebo v cyklech (po uplynutí určitého časového období se prvek pouze opraví). Pravidelná údržba stavebního objektu je velice důležitá a neměla by být opomíjena. Náklady, které musí být vynaloženy při odstraňování různých havárií zapříčiněných zanedbanou údržbou, bývají obvykle podstatně vyšší než náklady na pravidelnou údržbu. 2.2. Kalkulace nákladů životního cyklu Kalkulace nákladů životního cyklu je ekonomická metoda hodnocení, která bere v úvahu všechny relevantní náklady vynakládané v nadefinovaném časovém období, přičemž zohledňuje i časovou hodnotu peněz (např. výpočtem čisté současné hodnoty LCC). Pro úroveň aplikace analýzy LCC jsou určující informace, které jsou k dispozici, jejich podrobnost.
5
Obvyklým přístupem k rozhodování o volbě varianty z hlediska nákladů životního cyklu je výběr varianty s nejnižší čistou současnou hodnotou (NPV) nákladů životního cyklu. Čistá současná hodnota pro analyzované období představuje současnou hodnotu budoucích výdajů vynakládaných během životního cyklu projektu. Pro posouzení v hodnoceném období 20 roků by bylo možné použít NPV (čistou současnou hodnotu) peněžních toků pouze za předpokladu dostatečných vstupních dat, spolehlivé predikce změny cen vstupů (zde především cen energií) a diskontní sazby. Předpokládáme, že diskontní sazba běžně užívaná pro pořízení veřejných staveb by kompenzovala nárůst cen v daném období. Z toho důvodu je možné ekonomické posouzení pronájmu a pořízení budov pro sídlo NKÚ provést v současných cenách. 2.3. Princip 3E – efektivnost, hospodárnost, účelnost Nejvyšší kontrolní úřad je veřejným zadavatelem, kterému řada zákonů a vyhlášek stanovuje povinnosti týkající se ekonomické stránky zadávání, hodnocení a kontroly veřejných zakázek, zkráceně Princip 3 E. Klíčovými pojmy v zákoně o finanční kontrole, rozpočtových pravidlech a zákoně o majetku jsou tzv. principy 3 E1 (čili sledování kritérií economy, efficiency, effectiveness). Tyto principy jsou definovány v zákoně o finanční kontrole2. „Hospodárnost se rozumí takové použití veřejných prostředků k zajištění stanovených úkolů s co nejnižším vynaložením těchto prostředků, a to při dodržení odpovídající kvality plněných úkolů.“ Hospodárná je tedy taková činnost, u níž jsou minimalizovány náklady na zdroje (finanční, lidské, věcné) a zároveň je dodržena požadovaná kvalita zdrojů z hlediska potřeb dané činnosti. „Efektivností se rozumí takové použití veřejných prostředků, kterým se dosáhne nejvýše možného rozsahu, kvality a přínosu plněných úkolů ve srovnání s objemem prostředků vynaložených na jejich plnění.“ Efektivní je taková činnost, která optimalizuje využití zdrojů organizace/programu/činnosti ke tvorbě výstupů, tj. dosažení maximálního výstupu z daných zdrojů či dosažení daného výstupu s minimem zdrojů a při zachování kvality výstupů. Princip efektivnosti vyžaduje dosažení co nejlepšího vztahu mezi zdroji použitými na danou činnost a dosaženými účinky, a to jak z pohledu jednotlivé akce/činnosti/projektu, tak i z pohledu věcně souvisejících akcí/činností projektů (tj. trvale dosahovaná efektivnost). „Účelností se rozumí takové použití veřejných prostředků, které zajistí optimální míru dosažení cílů při plnění stanovených úkolů.“ Účelností je chápán stupeň dosažení cílů a vztah mezi zamýšlenými a skutečnými dopady dané činnosti. Účelná je činnost, která dosahuje stanovené cíle, tzn. musí být uspokojena příslušná potřeba zadavatele. Zákon o finanční kontrole ukládá za povinnost vedoucím orgánům veřejné správy (kam patří i zadavatelé veřejných zakázek) zavést a udržovat vnitřní kontrolní systém, který vytváří podmínky pro hospodárné, efektivní a účelné nakládání s veřejnými zdroji, výslovně
1
Ochrana,F., Pavel, J.: Posílení 3E : návrhy novely zákona o veřejných zakázkách a koncesního zákona. Praha : MMR ČR. Odbor investic, 2008. 32 s., dále též: http://www.portal-vz.cz/Aktuality/Sbornik-autorskych-textu--Jak-zohlednovat-principy 2 Zákon č. 320/2001 Sb., §2, písm. m, n, o
6
stanovuje povinnost zajistit „hospodárné, efektivní a účelné nakládání veřejných prostředků“. Aby byla zajištěna kritéria hospodárnosti, účelnosti a efektivnosti, je třeba varianty pořízení sídla NKÚ hodnotit na základě nákladů celého životního cyklu (life cycle costing).
3. Posuzované varianty 3.1. Výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích Tab. 1 – Identifikace pozemku ve vlastnictví Název stavby Plocha pozemku Kraj Obec Městská část Adresa Katastrální území Parcelní čísla pozemků
Nové sídlo Nejvyššího kontrolního úřadu ČR v areálu bývalého měšťanského pivovaru 7.215 m2 Hlavní město Praha Hlavní město Praha Praha 7 U Průhonu, Praha 7 - Holešovice Holešovice 708/4
Standard administrativní budovy je vymezen následujícími parametry:
Flexibilita ploch a modularita kanceláří v čase – prostory umožňují univerzální řešení klientských úprav kanceláří (fit-out) různé prostorové uspořádání (způsob buňkový nebo velkoprostorový – open plan) a možnost změny jejich členění (flexibilita a modularita) především s ohledem na TZB a jeho ovládání.
Zdvojená podlaha a její dělitelnost pro možnost snadné montáže rozvodů elektroinstalací a změn jejich koncových prvků.
Inteligentní systém budovy pro vytápění, klimatizaci a ventilaci (HVAC) s vlastní možností ovládání v každém kancelářském modulu.
Záložní zdroj s využitím nejen pro zálohu objektových bezpečnostních systémů, ale i k využití uživatelem (např. zásuvkové obvody).
Průkaz energetické náročnosti budov minimálně B (pro novostavby).
7
Tab. 2 - Parametry výstavby sídla NKÚ PARAMETRY VÝSTAVBY SÍDLA NKÚ NA POZEMKU V HOLEŠOVICÍCH
objekt G 2. PP 1. PP 1. - 4. NP 5. NP střecha Mezisoučet objekt H 1.-3. NP střecha Mezisoučet Celkem NKÚ
Hrubá podlažní plocha (BGF) (m2)
Konstrukční výška podlaží (KV) (m)
Obestavěný prostor (OP) (m3)
1 947 1 947 6 520 1 190 542 12 146
3,45 3,20 3,85 3,85 3,85
6 717 6 230 25 102 4 582 2 087 44 718
4 200 330 4 530
3,85 3,85
16 170 1 271 17 441
16 676
62 158
Pro efektivní využití celého prostoru vymezeného ve schválené dokumentaci k Územnímu rozhodnutí by NKÚ v rámci výstavby svého sídla umístil i prostory pro Parlamentní knihovnu a Archiv Poslanecké sněmovny. Pro případ, že by část prostor (2800 m2 BGF, 10780 m3 OP) byla využita Parlamentní knihovnou a Archivem PS, jsou parametry varianty uvedeny v Tab.3. Tab. 3 - Parametry výstavby sídla NKÚ včetně Parlamentní knihovny a Archivu PARAMETRY VÝSTAVBY SÍDLA NKÚ NA POZEMKU V HOLEŠOVICÍCH vč. Parlamentní knihovny a Archivu PS Hrubá podlažní Konstrukční výška Obestavěný plocha (BGF) (m2) podlaží (KV) (m) prostor (OP) (m3) objekt G 2. PP 1. PP 1. - 4. NP 5. NP střecha Mezisoučet objekt H
1 947 1 947 6 520 1 190 542 12 146
3,45 3,20 3,85 3,85 3,85
6 717 6 230 25 102 4 582 2 087 44 718
1.-3. NP střecha 4.-5.NP Mezisoučet
4 200 330 2 800 7 330
3,85 3,85 3,85
16 170 1 271 10 780 28 221
Celkem NKÚ + PK
19 476
72 938
8
3.2. Koupě budovy současného sídla - budova Tokovo Jedná se o administrativní komplex původně postavený v roce 1974-77. Do současné podoby byla výšková část s parterem rekonstruována v roce 2004, část MUZO 2001. Objekt má dvě nadzemní části, které jsou vedeními TZB propojené ve dvou podzemních podlažích, nadzemní část TOKOVO má 19 NP (z toho 2 technická), část TOKOVO – MUZO má 4 NP, parter 3 NP. Prostory budovy jsou pronajímány. V části budovy TOKOVO je hlavním nájemcem Nejvyšší kontrolní úřad. V budově se též nachází jídelna s kuchyní. Části budovy TOKOVO – MUZO je využívána převážně jako laboratoře. Budova se nachází v kategorii záplavového území A1 určené k ochraně městem. Konstrukci budovy tvoří železobetonový montovaný skelet s monolitickými ztužujícími jádry opláštěný lehkým obvodovým pláštěm (U=1,60), jehož exteriérovou vrstvou je převážně sklo. Neprůsvitné části pláště jsou zatepleny 100 mm minerální vlny se skleněným obkladem (U=0,38), průsvitné jsou z izolačních dvojskel, které s obkladem tvoří souvislou plochu. To platí pro výškovou část, na parteru a části MUZO jsou použity obklady z kompozitního materiálu. Východní a severní stěny suterénu jsou zatepleny 50 mm PPS. Střechy jsou ploché jednoplášťové s foliovou hydroizolací a tzv. inverzní skladbou (U=0,30). Tepelnou izolaci tak tvoří extrudovaný polystyren v tloušťce 90-140 mm dle účelu střechy. Přitížení proti sání větru je zajištěno násypem kačírku nebo pochozí úpravou z betonových dlaždic. Střecha suterénu (tj. podlaha nádvoří) je zateplena 50 mm pěnoskla s pochozí úpravou opět z betonových dlaždic (U=0,74). Okna a prosklené dveře hliníkové s izolačními dvojskly (U = 1,70, MUZO U=1,90). Průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy Uem = 0,81. Administrativní budova je zásobována elektrickou energií z veřejné distribuční sítě. Elektrická energie je využívána pro pohon motorů (technická zařízení budovy – chlazení, větrání), osvětlení, kancelářskou techniku a další účely. Dodavatelem el. energie je Pražská energetika, a.s. Budova není vybavena vlastním zdrojem tepla. Na 1. PP je instalován záložní elektrokotel o výkonu 420 kW. Teplo je odebíráno ze systému centrálního zásobování teplem. Dodavatelem tepla je Pražská teplárenská a.s. V souvislosti s rekonstrukcí parních rozvodů na horkovodní byla v roce 2013 změněna teplonosná látka z páry na vodu a byla provedena rekonstrukce výměníkové stanice z VS pára-voda na VS voda-voda. Z výměníkové stanice na 1. PP objektu Jankovcova 1518 jsou vyvedeny dvě větve, jejichž teplota je upravována směšováním (větev pro obj. TOKOVO – MUZO pro vytápění) a jedna větev pro větrání. Navazující rozvod napojuje jednotlivá topná tělesa, konvektory, fancoily a vzduchotechnické jednotky. Objekt je napájen el. energií z VN rozvodu 22kV. Instalovány jsou dva transformátory 22/0,4 kV (2x 1000 kVA). Od zdroje chladu instalovaného ve strojovně chlazení na 1. PP obj. je rozvedena chladící voda o parametrech 8/15 °C k jednotlivým spotřebičům chladu, tj. ke vzduchotechnickým jednotkám a fancoilům. Vytápění objektu je teplovodní. Převážná část objektu je vytápěna fancoily, které zabezpečují dle potřeby vytápění nebo chlazení (jsou napojeny na rozvod topné i chladící vody). V prostorech s prosklením až k podlaze jsou osazeny konvektory. V garážích a několika dalších prostorech jsou instalovány nástěnné teplovzdušné soupravy. Na sociálních zařízeních jsou instalována desková topná tělesa s termostatickými ventily. Zařízení pro vytápění je řízeno centrálním řídicím systémem, vyjma některých deskových topných těles. Větrání objektu je převážně nucené. Strojovny vzduchotechniky se nacházejí na 1. PP a 18. NP objektu. V 9
objektu TOKOVO-MUZO jsou vzduchotechnické strojovny na 1.PP a 4.NP objektu. Instalované vzduchotechnické jednotky jsou převážně s rotační nebo deskovou rekuperací tepla, vzduch je dle potřeby ohříván nebo chlazen. V případě vzduchotechnických jednotek pro větrání kanceláří ve věžové části objektu je instalováno parní vlhčení vzduchu. Zařízení pro centrální výrobu chladu je instalováno ve strojovně na 1. PP objektu (2 kompresorové jednotky a související zařízení – čerpadla, akumulátor chladu 110 m3, úprava doplňovací vody atd.), vně objektu jsou instalovány dvě chladící věže kondenzátorů kompresorových jednotek. V budově Tokovo není zaveden systém managementu hospodaření s energií podle ČSN EN 50001. Tepelně technické hodnocení konstrukcí (viz Energetický audit) bylo provedeno zjednodušeným způsobem – výpočtem součinitele prostupu tepla neprůsvitných částí obvodových konstrukcí a stanoveny součinitele prostupu tepla otvorových výplní. Většina konstrukcí nevyhověla. Hodnocení budovy (viz Energetický audit) bylo provedeno na základě výpočtu hodnoty průměrného součinitele prostupu tepla obálky budovy Uem podle ČSN 703450 – výsledek hodnocení: nevyhovuje (0,81). Klasifikační ukazatel „CI“: D-nevyhovující (1,35). Energetická náročnost budovy je hodnocena stupněm B (157). Při místním šetření byly zjištěny zjevné závady, které je nutné co nejdříve odstranit. Jedná se o průnik vody do podzemních podlaží budovy, protékání a vyklonění betonového opláštění ve 2.NP budovy ve dvorním traktu a závady na povrchů garážových stání v 1.PP a 2.PP. Tab.4 - Obestavěný prostor budova Tokovo Část budovy
Obestavěný prostor
Výšková část
48 842,60 m3
Parter
27 346,50 m3
MUZO
10 937,60 m3
Suterén
31 948,20 m3 119 074,90 m3
Celkem budova Celkem pronajímatelné plochy: 16 955 m2
NKÚ využívá: 8 694,05 m2, což je 51,16% celkové plochy Počet využitelných parkovacích stání 219, z toho 16 pro krátkodobé stání dodavatelů Normová únosnost podlah – administrativní plochy 2 kN/m2, chodby a schodiště 4 kN/m2
10
3.3. Rekonstrukce budovy NG – Veletržní palác (Praha 7, Dukelských hrdinů 530) Veletržní palác je jednou z prvních a největších funkcionalistických staveb Prahy (1924-1928, architekt Josef Fuchs, Oldřich Tyl). Budova byla určena pro konání veletrhů. Budova byla téměř zničena obrovským požárem (1974), v roce 1976 bylo rozhodnuto o jeho rekonstrukci. Veletržní palác je dnes sídlem Národní galerie v Praze, která v něm má umístěnou stálou expozici Umění 20. a 21. století a další výstavní prostory a depozitáře. Budova je od 3.5.1958 nemovitou kulturní památkou, tzn. podléhá ochraně dle zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, v platném znění, je evidována v Ústředním seznamu kulturních památek České republiky. § 11 Povinnosti správních úřadů, právnických a fyzických osob (1) Orgány státní správy příslušné rozhodovat o způsobu využití budov, které jsou kulturními památkami, nebo o přidělení bytů, jiných obytných místností a místností nesloužících k bydlení v těchto budovách, vydávají svá rozhodnutí na základě závazného stanoviska příslušného orgánu státní památkové péče. Při rozhodování o způsobu a změnách využití kulturních památek jsou povinny zabezpečit jejich vhodné využití odpovídající jejich hodnotě a technickému stavu. (2) Jestliže fyzická nebo právnická osoba svou činností působí nebo by mohly[i] způsobit nepříznivé změny stavu kulturní památky nebo jejího prostředí anebo ohrožují zachování nebo společenské uplatnění kulturní památky, určí obecní úřad obce s rozšířenou působností, a jdeli o národní kulturní památku, krajský úřad, podmínky pro další výkon takové činnosti nebo výkon činnosti zakáže. § 14 Obnova kulturních památek (1) Zamýšlí-li vlastník kulturní památky provést údržbu, opravu, rekonstrukci, restaurování nebo jinou úpravu kulturní památky nebo jejího prostředí (dále jen „obnova“), je povinen si předem vyžádat závazné stanovisko obecního úřadu obce s rozšířenou působností, a jde-li o národní kulturní památku, závazné stanovisko krajského úřadu. (3) V závazném stanovisku podle odstavců 1 a 2 se vyjádří, zda práce tam uvedené jsou z hlediska zájmů státní památkové péče přípustné, a stanoví se základní podmínky, za kterých lze tyto práce připravovat a provést. Základní podmínky musí vycházet ze současného stavu poznání kulturně historických hodnot, které je nezbytné zachovat při umožnění realizace zamýšleného záměru.
Kolaudace rekonstrukce 12/1993, kolaudace dostavby 12/1995, práce na projektové dokumentace byly zahájeny v roce 1985. Současný technický stav budovy, konstrukcí a technického a technologického vybavení odpovídá stavu poznání doby, kdy byla rekonstrukce a dostavba projektována, tzn. období 80. let minulého století. Většina technologického vybavení je podle pasportu v provozu od roku 1989 a déle, vybavení je na konci technické i morální životnosti. Záložní zdroj: 2 ks diesel generátor ČKD 160 kW, vytápění – výměníková stanice z roku 1990, pouze 8 novějších čerpadel (2010 – 2014), 11
klimatizace doplňková 1990, VZT a větrání 1990, strojovna chlazení 1990, chladicí věže 1995. V roce 2014 proběhla výměna části výtahů – návštěvní simplex a duplex, služební výtah, 1 nákladní výtah, další 2 výtahy osobní a 1 nákladní v roce 1995, skleněný výtah 2003. Sprinklery pouze v šatnách a kuchyni – instalováno v letech 2002 a 2012. Zdravotně technické instalace 1989 a 1990. Přečerpávací studny, čerpadla a snímače hladiny (2012 – 2014), drenážní systém 1989. Užitná plocha celkem: 64 902 m2 Užitná plocha bez technického vybavení a komunikací: 44 665 m2 Výstavní plochy celkem: 23 315 m2 Odborná pracoviště: 5 194,62 m2 Tab. 5 - Plochy kanceláří VP (stávající stav) podlaží
Plocha kanceláří dle dokumentace
7.NP
42,95 m2
8.NP
799,28 m2
9.NP
1 408,87 m2 84,38 m2
10.NP celkem
2 335,48 m2
V 7.NP jsou výstavní prostory, které by bylo nutné rekonstruovat na kancelářské plochy. V 8.NP jsou kancelářské plochy a depozitáře. V 9.NP jsou kancelářské plochy. Tab. 6 - Vyvolané náklady v případě stěhování Počet stěhovaných pracovišť NG v 5.NP a 6.NP (úředníci, restaurátorská pracoviště, archivy ekonomického a zaměstnaneckého odboru Počet stěhovaných pracovišť nájemce Státního fondu kinematografie v 5.NP a 6. NP (státní rozpočet) Počet zasedacích místností v 5.NP a 6. NP (vč. metodického centra) Počet položek oddělení dokumentace Archivu NG v 6. NP Počet položek/sbírkových předmětů v depozitáři Sbírky orientálního umění v 5. NP západního křídla Počet položek/sbírkových předmětů v depozitáři Sbírky moderního a současného umění v 5. NP jižního křídla (z části síťový, zabudovaný) Počet položek vystavených exponátů ve 4. NP
12
80 10 3 13 900 katalogů 20 000 plakátů dalších cca 10 000 položek 1400 ks 1200 ks 412 ks
3.4. Koupě budovy Art Office Gallery (Argentinská 4, Praha 7) Administrativní budova o 10 NP (v 1.NP prodejní plochy a recepce, 2.NP – 10.NP administrativa) a 4 PP (garáže), s výraznou architekturou oblých tvarů klínovitého půdorysu. Monolitický železobetonový skelet s proměnným modulovým rozpětím, zatížení v kancelářských prostorách 3,25 kN/m2, v obchodních prostorách 4,00 kN/m2, v garážích 2,50 kN/m2. LEED certifikát. Flexibilní kancelářské prostory, otevíratelná okna (jedno odvětrací okno na kancelářský modul), nadpodlahové stojánkové konventory, chladicí fancoily zabudované v podhledu (kombinace SDK a minerálních kazet), vnitřní žaluzie, zavěšená svítidla. Zdvojené podlahy (dřevotříska), zapuštěné podlahové krabice (1 podlahová krabice na 10 m2 aktivní kancelářské podlahové plochy - standardní podlahová krabice - 12modulový typ: 2 silové zásuvky s přepěťovou ochranou (4 moduly), 2 silové zásuvky bez přepěťové ochrany (4 moduly), 4 pole pro 4 RJ45 datové zásuvky - nevystrojeno (4 moduly)). Kobercová krytina. Čajové kuchyňky bez spotřebičů. Toalety. Vstup na magnetické karty, kamerový systém, detektory kouře a elektronická požární signalizace (EPS), záložní zdroj (dieselagregát). Sprinklery pokrývají kancelářské i obchodní prostory, suterénní sklady a garáže. Inteligentní systém řízení budov (BMS). Světlá výška kanceláří 3,00 m, chodba 2,65 m. Kancelářský modul 2,60 m. Zdvojená podlaha. Centrální zásobování teplem – Pražská teplárenská, a.s. pro vytápění je navržen teplovodní dvoutrubkový systém s nuceným oběhem teplé vody, hlavní rozvody jsou vedeny z výměníkové stanice ke stoupačkám, napojení na nadpodlahové otopné konventory. Ovládání topení propojeno s ovládáním fancoilů a otevíratelnými okny. Standardní řešení systémů vzduchotechniky a klimatizace uvnitř nájemních jednotek, včetně standardního počtu, velikosti a umístění 2-trubkových fancoilů v dutině podhledu, spolu s příslušným kabelovým a trubkovým připojením a s distribucí čerstvého vzduchu v koridorech. Individuální ovládání teploty - 1 regulační zóna / 1 konstrukční / 6 fasádních modulů. Zdrojem chladu je kompresorová chladicí jednotka s vodou chlazeným kondenzátorem okruhem s chladicími věžemi na střeše objektu. Individuální měření spotřeby elektrické energie, objektové měření spotřeby tepelné energie a vody. Výtahy: 6 výtahů (2 x 3 kabiny v triplexním modu), 5 x 800kg, 1 x 1000kg (V6). Celková pronajímatelná kancelářská plocha 13509 m2 (2.NP 1820,10 m2, …10.NP 732,40 m2), + 1.NP 1 369 m2, + v PP 257 m2 skladů a 207 parkovacích míst. Dle průkazu energetické náročnosti budovy je budova hodnocena v třídě energetické náročnosti C (vyhovující), měrná vypočtená roční spotřeba energie činí 159,2 kWh/(m2.rok), z toho podíl připadající na vytápění 40,9%, chlazení 33,7%, větrání 6%, teplá voda 12,5% a osvětlení 6,9%. Energetická náročnost vytápění 3025,4 GJ/rok, energetická náročnost mechanického větrání vč. zvlhčování 444,1 GJ/rok, energetická náročnost chlazení 2492,3 GJ/rok, energetická náročnost přípravy TUV 921,5 GJ/rok, osvětlení 509,5 GJ/rok. Celková energetická náročnost budovy 7393,3 GJ/rok Budova je větší, než jsou kapacitní požadavky NKÚ na sídlo a je v ní možné umístit jinou organizační složku státu, např. Parlamentní knihovnu a archiv PS.
13
POSUDEK 4. Posouzení nákladů životního cyklu hodnocených variant V následující části jsou posouzeny a zodpovězeny otázky dle zadání, vždy pro časový horizont posouzení 20 roků (1.1.2015 – 31.12.2034). V případě všech variant nejsou uvažovány náklady na interiér – jsou srovnatelné pro všechny varianty. Ve všech variantách není uvažováno s DPH. Výdaje NKÚ jsou plně hrazeny ze státního rozpočtu a DPH, kterou NKÚ uhradí, bude dodavatelem do státního rozpočtu odvedena. Z celkového pohledu státního rozpočtu (SR) je proto vliv DPH neutrální.
4.1. Výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích V Tab. 7 je uveden odhad pořizovacích nákladů varianty Novostavba sídla NKÚ. Odborným posudkem FSv ČVUT (11/2014) byla orientační cena za 1m3 obestavěného prostoru, na základě referenčních administrativních budov, stanovena v intervalu 6 000 – 7 000 Kč. Tato jednotková cena zahrnuje veškeré stavební práce pro zhotovení kancelářské budovy, Fit-out v základním standardu (koberce, VZT, světla, bez nábytku), záložní zdroj, požární systém, dále přípojky (voda, kanalizace, teplovod, slaboproud, silnoproud), neobsahuje náklady na projektovou dokumentaci, inženýrskou činnost a řízení projektu. Náklady na projektovou dokumentaci, inženýrskou činnost a řízení projektu jsou odhadnuty dle současných tržních relací ve výši 10% z nákladů na pořízení stavebních objektů. Rezerva je v odhadu nákladů na pořízení stanovena ve výši 10%. Její výše je stanovena s ohledem na způsob pořízení stavebních objektů veřejnou soutěží, možné pohyby ve vývoji cen stavebních prací, projektové činnosti. Náklady na pozemek jsou nulové, NKÚ má k dispozici vlastní pozemek pro výstavbu sídla. Hodnota pozemku dle aktuální cenové mapy stavebních pozemků Hl. města Prahy je 105 844 050 Kč, tržní hodnota může být i vyšší. Veškeré položky jsou uvedeny bez DPH. Pro další výpočty bude použita střední hodnota pořizovacích nákladů. Tab.7 - Odhad pořizovacích nákladů varianty Novostavba sídla NKÚ Novostavba NKÚ Náklady na pořízení Stavební objekty (Kč) Projektová dokumentace, inženýrská činnost a řízení projektu (Kč) Rezerva (10%)
Náklady celkem Náklady celkem Náklady celkem (Kč) (Kč) (Kč) MINIMUM STŘED MAXIMUM 372 949 500
404 028 625
435 107 750
37 294 950
40 402 863
43 510 775
37 294 950
40 402 863
43 510 775
0
0
0
447 539 400
484 834 350
522 129 300
Náklady na pořízení pozemku (Kč) Pořizovací náklady celkem (Kč)
14
Výše provozních nákladů je stanovena na základě porovnání s administrativními stavbami srovnatelných parametrů, tzn. šetrná certifikovaná stavba s optimálními provozními náklady se střední hodnotou provozních nákladů vztaženou k užitné ploše ve výši 90 Kč/m2/měsíc. Užitná plocha je pro efektivní návrh novostavby stanovena jako 80% hrubé podlahové plochy nadzemních podlaží. Tab.8 - Odhad provozních nákladů varianty Novostavba sídla NKÚ Novostavba NKÚ Provozní náklady
MINIMUM
Provozní náklady (Kč/m2.měsíc)
STŘED
MAXIMUM
80
90
100
960
1080
1200
11 910
11 910
11 910
9 528
9 528
9 528
9 146 880
10 290 240
11 433 600
Provozní náklady (Kč/m2.rok) 2
Hrubá podlažní plocha BGF (m ) nadzemních podlaží Užitná plocha (m2) Provozní náklady celkem (Kč/rok)
Pro odhad nákladů na obnovu (CAPEX) vycházíme z předpokladu, že novostavba bude navržena kvalifikovaně s cílem minimalizovat náklady na opravy a výměny prvků a vybavení. Při odhadu nákladů CAPEX vycházíme z toho, že po dobu záručních lhůt (3 – 6 roků) nebudou vynakládány investice na obnovu. Během analyzovaného období se předpokládá obnova části konstrukcí řemesla, opláštění, páteřní rozvody EI, UT, vody v rozsahu 25%, obnova technologického vybavení v rozsahu 50%. Odhad nákladů na obnovu je uveden v Tab. 9 níže. Tab. 9 - Odhad nákladů na obnovu varianty Novostavba sídla NKÚ v analyzovaném období Podíl na Podíl Novostavba NKÚ pořizovacích Podíl na obnovy Náklady na Náklady na obnovu nákladech budově konstrukcí obnovu (Kč) (Kč) a vybavení Pořizovací náklady celkem (Kč)
484 834 350
100%
… z toho hrubá stavba
193 933 740
40%
0,00%
0
193 933 740
40%
25,00%
48 483 435
96 966 870
20%
50,00%
48 483 435
… z toho řemesla, opláštění, páteřní rozvody EI, UT, vody atd. … z toho technologické součásti s životností 20 - 30 roků Náklady na obnovu (2019 – 2034)
96 966 870
15
V Tab.10 je uvedena kalkulace nákladů životního cyklu pro variantu Novostavby sídla NKÚ pro období 20 roků. Předpokládané následující harmonogram: 1.9.2016 SOD (uzavření smlouvy o dílo s vítězem veřejné soutěže) 1.3.2017 SP (stavební povolení, zahájení stavby) 1.10.2018 kolaudace, předání a převzetí stavby 1.12.2018 odstranění vad a nedodělků, realizace interiéru 1.3.2019 rezerva 3 měsíce, stěhování září 2019 předání Tokovo Pořizovací náklady jsou převzaty z Tab.7 (střed), provozní náklady z Tab. 8 (střed), náklady na obnovu z Tab. 9. Výše nájemného hrazená NKÚ v budově Tokovo činí od 1.10.2013 ročně částku 16 696 000 Kč bez DPH. Provozní náklady vztažené k ploše užívané NKÚ a provozní náklady hrazené nájemcem činily v roce 2013 celkem 17 687 142 Kč bez DPH. Na základě predikce pronajímatele budou v roce 2014 provozní náklady hrazené NKÚ ve výši 15 586 121 Kč bez DPH a v roce 2015 se bude jednat o 15 151 923 Kč bez DPH. Pro výpočet LCC je pro období let 2015 – 2019 uvažována hodnota 15 150 000 Kč bez DPH, v roce 2019 pouze 3 čtvrtletí. Náklady na stěhování jsou odhadnuty ve výši 1,5 mil. Kč bez DPH. Tab.10 - Varianta Novostavba sídla NKÚ: LCC pro období 2015 - 2034 Položka nákladů
Náklady celkem
Pořizovací náklady celkem bez pozemku - období 2016 – 2019 (Kč) Provozní náklady celkem (Kč/rok)
484 834 350 10 290 240
Provozní náklady celkem – období 2019 - 2034 (Kč) Náklady na obnovu - období 2019 - 2034 (Kč) Celkem varianta Novostavba - období 2016 - 2034 (Kč) Náklady na nájemné v budově Tokovo (Kč/rok) Náklady na nájemné v budově Tokovo - období 2015 -2019 (Kč) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo (Kč/rok) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo - období 2015 -2019 (Kč) Stěhování (Kč)
164 643 840 96 966 870 746 445 060 16 696 000
79 306 000 15 150 000
71 962 500 1 500 000
Celkem LCC pro variantu Novostavba sídla NKÚ v období 2015 – 2034 (Kč)
16
899 213 560
4.2. Koupě budovy současného sídla - budova Tokovo
Dle Nabídky Marissa West, a.s. ze dne 24.2.2015 činila navrhovaná prodejní cena budovy Tokovo vč. pozemků 798 000 000 Kč bez DPH v roce 2016, pro rok 2017 je navržena prodejní cena 823 000 000 Kč bez DPH. Dle Nabídky Marissa West, a.s. ze dne 30.3.2015 činí navrhovaná prodejní cena budovy Tokovo vč. pozemků 774 000 000 Kč bez DPH v roce 2016, pro rok 2017 je navržena prodejní cena 798 000 000 Kč bez DPH. V dalších výpočtech je uvažováno s prodejní cenou 774 000 000 Kč bez DPH. Pokud jde o položku nákladů na obnovu (CAPEX), nabízející uvádí v případě budovy Tokovo odhad výdajů ve výši 8,55 mil. Kč pro období 2015 – 2018. Zpracovatel posouzení se domnívá, že jsou CAPEX u budovy Tokovo podhodnoceny, jejich výše pro období 2015 – 2034 je odborně odhadována na 279 mil. Kč. Odborný odhad výše nákladů na obnovu je založen na odhadu další životnosti stavebních konstrukcí, technického a technologického vybavení budovy. Stáří vybavení v roce 2016 bude 12 roků, tzn. zhruba v polovině technické životnosti a v analyzovaném období let 2016 – 2034 bude muset projít kompletní obnovou. Například obnova cca 1000 ks fancoilů při odhadovaných nákladech na dodávku a montáž ve výši 15000 Kč/ks bude činit 15 mil. Kč, EIB (BUS systém) cca 30 mil. Kč. Tab. 11 - Odhad nákladů na obnovu varianty budova Tokovo v analyzovaném období Podíl na Podíl Koupě budovy Tokovo pořizovacích Podíl na obnovy Náklady na Náklady na obnovu nákladech budově konstrukcí obnovu (Kč) (Kč) a vybavení Pořizovací náklady celkem (Kč)
774 000 000
100%
… z toho hrubá stavba
309 600 000
40%
309 600 000
40%
50,00% 154 800 000
154 800 000
20%
80,00% 123 840 000
… z toho řemesla, opláštění, páteřní rozvody EI, UT, vody, dále viz Energetický audit - např. střecha atd. … z toho technologické součásti s životností 20 - 25 roků
0,00%
0
Celkem náklady na obnovu (CAPEX) pro variantu koupě budovy Tokovo 278 640 000 pro sídlo NKÚ v období 2016 – 2034 (Kč) V Tab.13 je uvedena kalkulace nákladů životního cyklu pro variantu koupě budovy Tokovo pro sídlo NKÚ pro období 20 roků. Předpokládané datum nabytí nemovitých věcí 1.1.2016. Náklady na obnovu jsou převzaty z Tab.11. Odhad nákladů na odstranění závad zjištěných při místním šetření je uveden v Tab.12.
17
Tab.12 - Odhad nákladů na odstranění závad zjištěných při místním šetření (Tokovo) Odhad nákladů na Závada Opatření odstranění (Kč) hydrogeologický a stavebně technický 2 000 000 průzkum a projektová dokumentace Pronikající voda do náklady na opravu izolací proti podzemí budovy prosakující vodě v podzemní části 20 000 000 budovy náklady na odvětrání a odvlhčení 3 000 000 podzemních částí budovy Protékání a vyklonění statický posudek, stavebně technický 300 000 betonového opláštění ve průzkum a projektová dokumentace 2.NP budovy ve dvorním náklady na opravu betonového pláště 700 000 traktu průzkumy a projektová dokumentace 300 000 Oprava povrchů garáží odstranění stávajících povrchů 700 000 nové povrchy a dopravní značení 3 000 000 Vodovodní přípojka 1 500 000 Celkem náklady na odstranění závad v budově Tokovo 31 500 000 Výše nájemného hrazená NKÚ v budově Tokovo činí od 1.10.2013 ročně částku 16 696 000 Kč bez DPH. Provozní náklady vztažené k ploše užívané NKÚ a provozní náklady hrazené nájemcem činily v roce 2013 celkem 17 687 142 Kč bez DPH. Na základě predikce pronajímatele budou v roce 2014 provozní náklady hrazené NKÚ ve výši 15 586 121 Kč bez DPH a v roce 2015 se bude jednat o 15 151 923 Kč bez DPH. Pro výpočet LCC je uvažována hodnota 15 150 000 Kč bez DPH. Provozní náklady vztažené k ostatním pronajímaným plochám budou hrazeny stávajícími a potenciálními nájemci. Tab.13 - Varianta koupě budovy Tokovo: LCC pro období 2015 - 2034 Položka nákladů
Náklady celkem
Pořizovací náklady celkem – navrhovaná prodejní cena (Kč) Náklady na odstranění závad zjištěné při místním šetření (Kč) Náklady na obnovu (CAPEX) v období 2016 – 2034 (Kč) Provozní náklady v části užívané NKÚ celkem (Kč/rok) Provozní náklady v části užívané NKÚ celkem – období 2015 - 2034 (Kč) Náklady na nájemné v budově Tokovo (Kč/rok) Náklady na nájemné v budově Tokovo - období 2015 (Kč) Celkem náklady varianta koupě - období 2015 - 2034 (Kč)
18
774 000 000 31 500 000 278 640 000 15 150 000
303 000 000 16 696 000
16 696 000 1 403 836 000
Výše nájemného hrazená NKÚ v budově Tokovo činí od 1.10.2013 ročně částku 16 696 000 Kč bez DPH. NKÚ užívá 51,16 % ploch budovy Tokovo. V případě nabytí nemovitých věcí a provozování budovy se předpokládá pronájem zbývající plochy v souladu s platnými nájemními smlouvami (účinnost v rozmezí do 31.3.2016 až 31.12.2024). Plánované příjmy z nájemného do konce doby nájmu u smluv uzavřených na dobu určitou činí dle přílohy 1 nabídky Marissa West, a.s. ze dne 30.3.2015 částku 120 490 039 Kč bez DPH (pro období od 1.1.2016). Plánované příjmy z nájemného při využití maximálního automatického prodloužení ve výši 276 123 916 Kč bez DPH nemohou být pro případ nabytí nemovité věci NKÚ uvažovány. V následující tabulce jsou od nákladů vyčíslených v Tab.13 odečteny příjmy z nájemného pro platné nájemní smlouvy dle Plánované obsazenosti budovy. Rovněž je odečtena cena pozemku parc.č.708/4, k.ú. Holešovice (dle platné cenové mapy stavebních pozemků), jako příjem státního rozpočtu z prodeje pozemku. Tab.14 - Varianta koupě budovy Tokovo: LCC pro období 2015 – 2034 vč. příjmu do SR Položka nákladů
Náklady celkem
Pořizovací náklady celkem – navrhovaná prodejní cena (Kč) Náklady na odstranění závad zjištěné při místním šetření (Kč) Náklady na obnovu (CAPEX) v období 2016 – 2034 (Kč) Provozní náklady v části užívané NKÚ celkem (Kč/rok) Provozní náklady v části užívané NKÚ celkem – období 2015 - 2034 (Kč) Náklady na nájemné v budově Tokovo (Kč/rok) Náklady na nájemné v budově Tokovo - období 2015 (Kč)
774 000 000 31 500 000 278 640 000 15 150 000
303 000 000 16 696 000
16 696 000
Celkem náklady varianta koupě - období 2015 - 2034 (Kč)
1 403 836 000
Plánované příjmy z nájemného do konce doby nájmu u smluv uzavřených na dobu určitou (2016 – 2024)
- 120 490 039
Plánovaný příjem z prodeje pozemku parc.č.708/4, k.ú. Holešovice
- 105 844 050
Celkem LCC pro variantu Koupě budovy Tokovo pro sídlo NKÚ v období 2015 – 2034 (Kč)
19
1 177 501 911
4.3. Varianta Rekonstrukce budovy NG – Veletržní palác Variantu rekonstrukce Veletržního paláce, kulturní památky a současného sídla Národní galerie považuje zpracovatel expertního posouzení pouze za variantu čistě teoretickou. Praktická realizace by znamenala problémy legislativní, technické, ekonomické i mediální. Nezbytnou podmínkou hypotetického využití Veletržního paláce jako sídla NKÚ (případně sídla jiné instituce s převažujícím účelem užití kancelářské plochy) je kompletní rozsáhlá rekonstrukce budovy a přestavba vnitřních částí. Náklady na rekonstrukci a přestavbu jsou z důvodu značného stáří konstrukcí a vybavení ve stavu na konci životnosti odborně odhadnuty ve výši 25000 Kč/m2 užitné plochy, což představuje částku 1 620 mil. Kč. Provozní náklady v roce 2012 činily 45 611 141 Kč bez DPH, v roce 2013 mírně poklesly na 44 760 531 Kč bez DPH, za období leden – listopad roku 2014 jsou provozní náklady ve výši 39 672 522 Kč bez DPH. Pro další výpočet bude uvažováno s hodnotou 53,5 mil. Kč/rok. Pro případ snížení provozních nákladů rekonstrukcí vybavení jsou uvažovány provozní náklady ve výši 40 mil. Kč/rok. Pro zajištění standardu dle Popisu požadavků na technické parametry a vybavení administrativní budovy sídla NKÚ předpokládáme náklady na fit-out pro budovu Veletržního paláce v uvažované výši 3500 Kč/m2pro plochu 10500 m2. Časový výhled uvolnění prostor, stěhování pracovníků NG a exponátů je obtížné odhadnout. Jedná se o vytvoření pracovišť pro úředníky, přestěhování depozitářů, vytvoření galerijních prostor. Dále by následovalo náročné projektování rekonstrukce kulturní památky užívané ke galerijním účelům na administrativní budovu spojené s náročným projednávání s památkáři. Technické a technologické vybavení je na konci životnosti, zde by se jednalo o značné zásahy. Pro účely vyčíslení LCC varianty se uvažuje se zahájením užívání NKÚ 1.1.2021. V následující tabulce je od nákladů odečtena cena pozemku parc.č.708/4, k.ú. Holešovice, jako příjem státního rozpočtu z prodeje pozemku.
20
Tab. 15 - Varianta Rekonstrukce VP: LCC pro období 2015 – 2034 vč. příjmu do SR Položka nákladů
Náklady celkem
Pořizovací náklady celkem (Kč)
0
Náklady na přestavbu, rekonstrukci a obnovu (Kč) Fit-out (kanceláře)
1 620 000 000 36 750 000
Provozní náklady celkem (Kč/rok)
53 500 000
Provozní náklady celkem – období 2015 - 2020 (Kč) Provozní náklady snížené celkem (Kč/rok)
321 000 000 40 000 000
Snížené provozní náklady po rekonstrukci a obnově (2021 – 2034) Celkem varianta Rekonstrukce VP - období 2020 - 2034 (Kč) Vytvoření pracovišť NG (Kč) (90 ks *800000 Kč) Náklady na nájemné v budově Tokovo (Kč/rok) Náklady na nájemné v budově Tokovo - období 2015 -2020 (Kč) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo (Kč/rok) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo - období 2015 -2020 (Kč) Stěhování (Kč)
560 000 000 2 537 750 000 72 000 000 16 696 000
100 176 000 15 150 000
90 900 000 1 500 000
Celkem LCC pro variantu Rekonstrukce VP v období 2015 – 2034 (Kč)
2 802 326 000
Plánovaný příjem z prodeje pozemku parc.č.708/4, k.ú. Holešovice
- 105 844 050
Celkem LCC pro variantu Rekonstrukce VP v období 2015 – 2034 (Kč)
21
2 696 481 950
4.4. Varianta koupě budovy Art Office Gallery Při posouzení uvažujeme jako součást prodejní ceny budovy (23,000.000 x 27,50 = 632,5 mil. Kč včetně pozemků bez DPH) dokončené (nyní neprovedené) stavební práce pro standard open-space (tzn. podhledy, koberce, požární přepážky, FCU, apod.). Specifický fit-out NKÚ („příčkování“ pro buňkový systém, úpravy FCU a VZT, zabezpečená oblast, zabezpečovací systémy, AVT, zasedací místnosti, archiv/centrální spisovna NKÚ, apod.) bude zadán NKÚ a realizován v průběhu r. 2017 před nastěhováním. Pro účely posouzení je fit-out pro NKÚ odborně odhadnut ve výši 5000 Kč/m2, realizace fit-out bude veřejnou zakázkou na stavební práce, související náklady jsou vyčísleny v Tab.16. Pro odhad nákladů na fit–out části NKÚ bylo podpůrně využito specifikace technických požadavků na sídlo NKÚ (zabezpečená oblast, centrální spisovna, zasedací místnosti, zabezpečovací systémy, apod.), ploch a počtů kanceláří a ostatních ploch. Oceněn je fit-out pro plochy užívané NKÚ, tzn. stejná plocha jako v případě varianty novostavba. Tab. 16 – Odhad nákladů na fit-out pro NKÚ Položka nákladů
Náklady celkem
Fit-out - stavební práce (Kč/m2)
5 000
Plocha fit-out (m2)
9 528
Fit-out – stavební práce (Kč)
47 640 000
Projektová dokumentace, inženýrská činnost a řízení projektu (Kč)
4 764 000
Rezerva (10%)
4 764 000
Celkem Fit-out pro variantu Koupě budovy Art Office Gallery pro sídlo NKÚ v období 2016 – 2017 (Kč)
57 168 000
Informace o výši provozních nákladů nejsou k dispozici, předán byl pouze jejich seznam (jako podmínka certifikace LEED). V propagačních materiálech je uváděna výše provozních nákladů 90 Kč/m2/měsíc. Při odhadu dosažitelných provozních nákladů vycházíme ze srovnání s budovou Tokovo, která dosahuje třídy energetické náročnosti B (budova Art je v třídě C, tzn. vyšší nároky na energie a dají se tedy očekávat vyšší náklady na energie) a provozní náklady vztažené na 1m2 pronajímatelné plochy jsou 145 Kč/měsíc. Dalším údajem pro odhad provozních nákladů je výsledek porovnání s referenčními šetrnými certifikovanými stavbami s optimálními provozními náklady se střední hodnotou provozních nákladů vztaženou k užitné ploše ve výši 90 Kč/m2/měsíc. Odhad reálných provozních nákladů je uveden v Tab.17, uvažovány jsou plochy užívané NKÚ, tzn. stejné plochy jako v případě novostavby.
22
Tab.17 - Odhad provozních nákladů varianty koupě budovy ART Budova Art Provozní náklady
MINIMUM
Provozní náklady (Kč/m2.měsíc)
STŘED
MAXIMUM
90
110
130
Provozní náklady (Kč/m2.rok)
1080
1320
1560
Podlahová plocha (m2)
9 528
9 528
9 528
10 290 240
12 576 960
14 863 680
Provozní náklady celkem (Kč/rok)
Odborný odhad výše nákladů na obnovu je založen na odhadu další životnosti stavebních konstrukcí, technického a technologického vybavení budovy. Budova byla uvedena do užívání v prosinci 2014, spodní stavba je starší, cca z roku 2000. Stáří vybavení v roce 2016 bude 2 roky, tzn. na začátku technické životnosti, ale v analyzovaném období let 2016 – 2034 bude muset projít částečnou obnovou. Odhad nákladů na obnovu je uveden v Tab.18. Tab. 18 - Odhad nákladů na obnovu varianty budova Art v analyzovaném období Podíl na Podíl Koupě budovy Art pořizovacích Podíl na obnovy Náklady na Náklady na obnovu nákladech budově konstrukcí obnovu (Kč) (Kč) a vybavení Pořizovací náklady celkem (Kč) vč. Fit680 140 000 100% out … z toho hrubá stavba … z toho řemesla, opláštění, páteřní rozvody EI, UT, vody … z toho technologické součásti s životností 20 - 25 roků
272 056 000
40%
0,00%
0
272 056 000
40%
25,00%
68 014 000
136 028 000
20%
50,00%
68 014 000
Celkem náklady na obnovu (CAPEX) pro variantu koupě budovy Art Office 136 028 000 Gallery pro sídlo NKÚ v období 2016 – 2034 (Kč) Tab.19 - Odhad nákladů na odstranění závad zjištěných při místním šetření (Art Office Gallery) Odhad nákladů na Závada Opatření odstranění (Kč) hydrogeologický a stavebně technický Prosakující voda do průzkum, návrh zabezpečení, projektová 2 000 000 podzemních podlaží dokumentace budovy náklady na sanaci – chemická injektáž 20 000 000 Celkem náklady na odstranění závad v budově Art Office Gallery 22 000 000
23
Tab.20 - Varianta koupě budovy Art Office Gallery: LCC pro období 2015 – 2034 vč. příjmu do SR Položka nákladů
Náklady celkem
Pořizovací náklady celkem dle nabídky (Kč)
632 500 000
Fit out pro NKÚ (Kč)
57 168 000
Náklady na odstranění závad (Kč)
22 000 000
Provozní náklady celkem (Kč/rok)
12 576 960
Provozní náklady celkem – období 2017 - 2034 (Kč)
226 385 280
Náklady na obnovu - období 2016 - 2034 (Kč)
136 028 000
Celkem varianta Art Office Gallery - období 2016 - 2034 (Kč) Náklady na nájemné v budově Tokovo (Kč/rok) Náklady na nájemné v budově Tokovo - období 2015 -2017 (Kč) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo (Kč/rok) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo - období 2015 -2017 (Kč) Stěhování
1 074 081 280 16 696 000
45 914 000 15 150 000
41 662 500 1 500 000
Celkem LCC pro variantu koupě budovy Art Office Gallery
1 163 157 780
Plánovaný příjem z prodeje pozemku parc.č.708/4, k.ú. Holešovice
- 105 844 050
Celkem LCC pro variantu koupě budovy Art Office Gallery 2015 – 2034 (Kč)
24
1 057 313 730
4.5. Odhad nákladů na část novostavby (Var.1) užívanou PK a APS Vyčíslení nákladů životního cyklu varianty novostavby na pozemku v Holešovicích při zvětšení prostoru pro využití Parlamentní knihovnou (PK) a Archivem Poslanecké sněmovny (APS) je uvedeno v Tab. 21 a 22. Tab.21 - Navýšení nákladů novostavby o prostory pro PK a APS Položka nákladů
Náklady celkem
Pořizovací náklady celkem (Kč)
84 084 000
Provozní náklady celkem (Kč/rok)
2 419 200
Provozní náklady celkem – období 2019 - 2034 (Kč)
38 707 200
Náklady na obnovu - období 2019 - 2034 (Kč)
16 816 800
Celkem navýšení nákladů Novostavba - období 2019 - 2034 (Kč)
139 608 000
Tab.22 - Varianta Novostavba sídla NKÚ vč. Parlamentní knihovny a Archivu Poslanecké sněmovny: LCC pro období 2015 - 2034 Položka nákladů Pořizovací náklady celkem - období 2016 – 2019 (Kč) Provozní náklady celkem (Kč/rok) Provozní náklady celkem – období 2019 - 2034 (Kč) Náklady na obnovu - období 2019 2034 (Kč) Celkem varianta Novostavba - období 2016 - 2034 (Kč) Náklady na nájemné v budově Tokovo (Kč/rok) Náklady na nájemné v budově Tokovo období 2015 -2019 (Kč) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo (Kč/rok) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo - období 2015 -2019 (Kč)
NKÚ 484 834 350 10 290 240
PK 84 084 000 2 419 200
NKÚ + PK 568 918 350 12 709 440
164 643 840
38 707 200
203 351 040
96 966 870
16 816 800
113 783 670
746 445 060
139 608 000
886 053 060
16 696 000
79 306 000 15 150 000
16 696 000
79 306 000 15 150 000
71 962 500
71 962 500
1 500 000
1 500 000
Celkem LCC pro variantu Novostavba sídla NKÚ včetně Parlamentní knihovny 899 213 560 v období 2015 – 2034 (Kč)
1 038 821 560
Stěhování (Kč)
25
4.6. Odhad nákladů na část budovy Art Office Gallery (Var.4) užívanou PK a APS Vyčíslení nákladů životního cyklu varianty koupě budovy včetně nákladů na fit-out a provoz při využití části budovy (pravděpodobně 1.NP a 2.NP) Parlamentní knihovnou (PK) a Archivem Poslanecké sněmovny (APS) je uvedeno v Tab. 23 a 24. Tab.23 - Navýšení nákladů varianty Art Office Gallery o prostory pro PK a APS Položka nákladů
Náklady celkem
Fit out pro PK a APS (Kč)
11 200 000
Náklady na obnovu fit out (Kč)
2 800 000
Provozní náklady celkem (Kč/rok)
2 956 800
Provozní náklady celkem – období 2017 - 2034 (Kč)
38 707 200
Celkem navýšení nákladů Novostavba - období 2019 - 2034 (Kč)
67 222 400
Tab.24 - Varianta koupě budovy Art Office Gallery vč. Parlamentní knihovny a Archivu Poslanecké sněmovny: LCC pro období 2015 – 2034 vč. příjmu do SR Položka nákladů Pořizovací náklady dle nabídky 2016 (Kč) Fit out (Kč) Náklady na odstranění závad (Kč) Provozní náklady celkem (Kč/rok) Provozní náklady celkem – období 20172034 (Kč) Náklady na obnovu - období 2016 2034 (Kč) Celkem varianta Art Office Gallery období 2016 - 2034 (Kč) Náklady na nájemné v budově Tokovo (Kč/rok) Náklady na nájemné v budově Tokovo období 2015 -2017 (Kč) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo (Kč/rok) Provozní náklady hrazené v budově Tokovo - období 2015 -2017 (Kč) Stěhování (Kč) Plánovaný příjem z prodeje pozemku parc.č.708/4, k.ú. Holešovice Celkem LCC pro variantu Art Office Gallery vč. PK a APS ( 2015 – 2034) (Kč)
NKÚ
PK a APS
632 500 000 0 57 168 000 11 200 000 22 000 000 0 12 576 960
2 956 800
NKÚ + PK 632 500 000 68 368 000 22 000 000 15 533 760
226 385 280 53 222 400
279 607 680
136 028 000 2 800 0000
138 828 000
1 074 081 280 67 222 400
1 141 303 680
16 696 000
45 914 000 15 150 000
16 696 000
45 914 000 15 150 000
41 662 500
41 662 500
1 500 000
1 500 000
- 105 844 050
- 105 844 050
1 057 313 730
1 124 536 130
26
5. Další aspekty možných řešení sídla NKÚ – hospodárnost, efektivnost, účelnost, dále dopady do udržitelnosti 5.1. Varianta Výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích Silné stránky, příležitosti Využití vlastního nezastavěného pozemku Nová administrativní budova kategorie A splní všechny požadavky na sídlo NKÚ (dispozice, standard ploch, bezpečnost, variabilita, inteligentní budova) Zajištění prostor pro Parlamentní knihovnu a Archiv Poslanecké sněmovny, které jsou rovněž v nájmu – možnost vytvoření dispozice pro nové knihovnické technologie Šetrná budova, certifikovaná, splňující parametry udržitelného stavění Naplní zákonné požadavky na veřejné budovy Záruka na celou budovu min. 5 let od převzetí Lokace sídla odpovídající významu instituce – nároží ústředního náměstí Dolních Holešovic Budova bude mimo záplavové území Slabé stránky, rizika: Náročné řízení projektu Veřejná zakázka 5.2. Varianta koupě budovy Tokovo Silné stránky, příležitosti Splňuje bezpečnostní požadavky NKÚ Prostor pro další státní organizace Platné nájemní smlouvy za údajně tržní nájemné Bez nákladů na stěhování Slabé stránky, rizika: Pokles tržní hodnoty nemovité věci z důvodu přebytku nabídky kancelářských ploch vyššího standardu nejen v přímém sousedství budovy Cena nemovitých věcí zjištěná dle zákona o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky cca 650 mil. Kč je nižší než nabízená prodejní cena 774 mil. Kč Nejistota pronajmutí nadbytečných ploch za aktuální výši nájemného, náklady na fitout při změně nájemníků Riziko skrytých vad konstrukcí a ekologických zátěží (mazutové hospodářství) Právní nejistota nabytí nemovitých věcí (historie nemovitých věcí) Energetický štítek obálky budovy: nevyhovuje (0,81). Klasifikační ukazatel „CI“: Dnevyhovující (1,35)
27
Vysoké náklady na obnovu v průběhu posuzovaného období Jedná se o starý koncept budovy s nízkou konstrukční výškou a nemožností realizovat zdvojené podlahy (administrativní budova kategorie B) NKÚ by zajišťoval rekonstrukci uvolněných pronajatých ploch a jejich nabídku a obsazení jinou organizační složkou státu (cca 48% ploch), V záplavovém území 5.3. Varianta Rekonstrukce Veletržní palác Silné stránky, příležitosti Využití budovy státu Mimo záplavové území Slabé stránky, rizika: Mediálně téměř neobhajitelné řešení rekonstrukce budovy se změnou využití z výstavnictví na administrativu s vysokými náklady Památková ochrana budovy a z ní plynoucí problémy se stavebními zásahy, změnou využití apod. Nesplňuje bezpečnostní požadavky NKÚ, více vstupů bez kontroly Nemožnost zlepšení tepelně technických parametrů obálky budovy z důvodu památkové ochrany Technické a technologické vybavení na konci technické životnosti, vysoké morální opotřebení, vysoké náklady na obnovu Vysoké provozní náklady Riziko skrytých vad konstrukcí Klimatizace je členěna po sekcích, nelze regulovat po podlažích Chybí centrální datový rozvod Náhradní zdroj pouze pro výstavní prostory, nikoliv pro kanceláře Nutnost nepřetržitého čerpání podzemní vody (drenážní systém + 4 studny), při zvýšení hladiny a nefunkčnosti systému hrozí zaplavení podzemních podlaží (chybí izolace proti tlakové vodě) Vyvolané náklady na stěhování NG (výstavní prostory: 412 exponátů v relaci 2000 – 80000 Kč/ks, depozitáře, úředníci), náklady na stěhování NKÚ Náklady na vytvoření pracovišť pro úředníky NG (90 osob, 800 000 Kč/osoba dle ÚZSM, tzn. 72 mil. Kč Není potvrzené datum uvolnění prostor pro NKÚ Nejsou vybudovaná požadovaná parkovací místa
28
Pro NKÚ nepotřebných cca 50000 m2 užitných ploch, nyní využívaných k výstavnictví, by NKÚ muselo nad rámec svých potřeb rekonstruovat a nabízet ostatním organizačním složkám státu 5.4. Varianta Art Office Gallery Silné stránky, příležitosti Nová administrativní budova kategorie A (certifikace LEED Gold, variabilita, Inteligentní systém měření a regulace) Dostatečná kapacita parkovacích míst v PP s velkou rezervou Záruka na budovu (novostavba) a vybavení (s výjimkou starší spodní stavby) Přijatelná pořizovací cena Eliminace rizik spojených s jednotlivými etapami přípravy a realizace vlastního investičního projektu (výstavby) Pečlivé a kvalitní provedení stavebních prací včetně povrchů stěn, podlah a detailů Velmi dobrá úroveň zařízení zajišťujících nouzový provoz objektu Příhodná lokace pro budovu ústředního orgánu na tradičním místě nábřeží Vltavy Plochy pro umístění Parlamentní knihovny a Archivu Poslanecké sněmovny Budova je mimo záplavové území Slabé stránky, rizika: Fit-out standardu open-space by měl zajistit podle ZVZ kupující, což může být komplikace pro prodávajícího, který jej může mít již nasmlouvaný Horší tepelně izolační a zvukově izolační vlastnosti prosklené fasády Kategorie energetické náročnosti C Průsaky milánských stěn v garážích (nutná investice, není již v záruce)
Právní nejistota nabytí nemovitých věcí (historie nemovitých věcí)
29
ZÁVĚR V rámci expertního posudku byly zhodnoceny 4 způsoby řešení sídla NKÚ, kterými jsou: výstavba úsporné administrativní budovy kategorie A na vlastním pozemku, s platným územním rozhodnutím, dle nadefinovaných prostorových a technických požadavků na sídlo, rekonstrukce budovy státu - Veletržního paláce, kulturní památky, užívané k výstavnictví, v níž sídlí Národní galerie, koupě administrativní budovy kategorie B, budovy Tokovo, stávajícího sídla NKÚ, s potenciálem vynaložení vysokých nákladů na obnovu, koupě nové administrativní budovy kategorie A, Art Office Gallery . Na podkladě identifikace slabých stránek a rizik, ale i silných stránek a příležitostí každé z variant konstatujeme, že jako řešení sídla NKÚ doporučujeme volbu výstavby úsporné administrativní budovy na vlastním pozemku nebo koupi nové administrativní budovy Art Office Gallery. Přínosy, stejně jako rizika obou variant jsou srovnatelné. V případě varianty výstavby nové budovy lze očekávat i další, makroekonomické, přínosy realizace, například pozitivní vliv na zaměstnanost. V případě varianty koupě budovy Art Office Gallery se jedná o řešení v kratším časovém horizontu (úspora cca 2 roky). Obě varianty umožňují umístění další organizační složky státu. Na základě posouzení předpokládaných nákladů na čtyři způsoby řešení sídla NKÚ ve formě odhadu nákladů životního cyklu pro analyzované období 20 roků doporučujeme k realizaci variantu výstavby úsporné administrativní budovy na vlastním pozemku. Jedná se o variantu s nejnižšími náklady životního cyklu v analyzovaném období 20 roků ve výši 899 mil. Kč a současně o variantu s nejvyšším potenciálem hospodárnosti, efektivnosti a účelnosti. Rovněž se jedná o variantu s nejvyšším potenciálem udržitelnosti nákladů životního cyklu a šetrnosti vůči životnímu prostředí. Náklady životního cyklu v analyzovaném období 20 roků pro variantu koupě budovy Art Office Gallery jsou odhadnuty ve výši 1 057 mil. Kč. Rozdíl mezi těmito variantami řešení sídla je pouze 158 mil. Kč. Tab. 25 – Rekapitulace výsledků expertního posudku Náklady životního cyklu v Kč (pro období 20 roků)
Varianta Výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích Koupě budovy Tokovo pro sídlo NKÚ Rekonstrukce budovy NG – Veletržní palác Koupě budovy Art Office Gallery pro sídlo NKÚ Výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích, včetně Parlamentní knihovny Koupě budovy Art Office Gallery pro sídlo NKÚ, včetně PK
30
899 213 560 1 177 501 911 2 696 481 950 1 057 313 730 1 038 821 560 1 124 536 130
Obě varianty, výstavba administrativní budovy i koupě budovy Art Office Gallery, umožňují umístění další organizační složky státu s nízkým navýšením nákladů životního cyklu. V případě výstavby se jedná o navýšení nákladů životního cyklu o 140 mil. Kč, což představuje navýšení o 15,5 %. V případě koupě budovy Art Office Gallery se jedná o navýšení nákladů životního cyklu o 67mil. Kč, tzn. navýšení o 6,4 %. Tab. 26 – Rekapitulace výsledků expertního posudku jako porovnání variant Náklady Náklady životního životního cyklu cyklu v Kč Varianta v Kč (pro období 20 roků) (pro období 20 roků) Výstavba = 100% Výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – 899 213 560 100,00 % Holešovicích Koupě budovy Tokovo pro sídlo NKÚ
1 177 501 911
130,95 %
Rekonstrukce budovy NG – Veletržní palác
2 696 481 950
299,87 %
Koupě budovy Art Office Gallery pro sídlo NKÚ
1 057 313 730
117,58 %
Výstavba sídla NKÚ na vlastním pozemku v Praze – Holešovicích, včetně Parlamentní knihovny
1 038 821 560
115,53 %
Koupě budovy Art Office Gallery pro sídlo NKÚ, včetně PK
1 124 536 130
125,06 %
Posuzování variant z hlediska nákladů životního cyklu je možností, jak zajistit splnění kritérií 3E, tzn. hospodárnost, efektivnost a účelnost. To je důležité především pro projekty financované z veřejných prostředků, které musí jasně demonstrovat finanční efektivnost. V Praze dne 24.4.2015
České vysoké učení technické v Praze Fakulta stavební Katedra ekonomiky a řízení ve stavebnictví Thákurova 7 166 29 Praha 6 doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví Ing. Michal Vondruška, Ph.D. katedra Ekonomiky a řízení ve stavebnictví doc. Ing. Aleš Tomek, CSc. vedoucí katedry Ekonomiky a řízení ve stavebnictví
31
Příloha 1 - Kategorie záplavových oblastí
3
32
Příloha 2 – Výřez z cenové mapy stavebních pozemků Hl. města Prahy
33
Příloha 3 – Energetický štítek obálky budovy Tokovo
34
Příloha 4 – Průkaz energetické náročnosti budovy Tokovo
35
Příloha 4 – Průkaz energetické náročnosti budovy Tokovo (pokračování)
36
Příloha 5 – Průkaz energetické náročnosti budovy Art
37
Příloha 6 – Dokumentace budovy Art
38
39
Příloha 7 – Předběžný odhad ceny zjištěné nemovitých věcí budova Tokovo vč. pozemků Předběžný odhad ceny zjištěné nemovitých věcí dle vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ocenění je provedeno pouze dle dostupných podkladů a informací, bez zaměření nemovitých věcí. Cena zjištěná stanovená znaleckým posudkem na základě úplných podkladů a informací, včetně zaměření nemovitých věcí, se může lišit. 1. Ocenění pozemků Ocenění pozemků je v souladu s oceňovací vyhláškou provedeno na základě Cenové mapy stavebních pozemků Hl. města Prahy s účinností od 15.1.2015. Pozemek parc. 2356/14 s neuvedenou cenou je oceněn základní cenou dle příl.č.2 vyhlášky. LV 6850 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
parc.č. 2356/2 2356/5 2356/7 2356/9 2356/10 2356/11 2356/12 2356/13 2356/14 2387/2
Marissa West, a.s., Vladislavova 1390/17, Nové Město, 11000 Praha 1 Výměra (m2) druh pozemku způsob využití 423 ostatní plocha manipulační 1 455 ostatní plocha ostatní komunikace 3 882 zastavěná plocha a nádvoří budova 80 ostatní plocha zeleň 155 ostatní plocha zeleň 3 563 ostatní plocha ostatní komunikace 1 961 ostatní plocha ostatní komunikace 248 ostatní plocha zeleň 858 ostatní plocha zeleň 34 ostatní plocha manipulační 12 659
parc.č. Výměra (m2) 1 2356/2 423 2 2356/5 1 455 3 2356/7 3 882 4 2356/9 80 5 2356/10 155 6 2356/11 3 563 7 2356/12 1 961 8 2356/13 248 9 2356/14 858 10 2387/2 34 Cena zjištěná pozemků celkem (Kč) LV 6850
Cena dle cenové mapy (Kč/m2) 23 500 23 500 23 500 23 500 23 500 23 500 23 500 23 500 N (ZC dle příl.č.2 činí 4780) 10 000
Cena celkem (Kč) 9 940 500 34 192 500 91 227 000 1 880 000 3 642 500 83 730 500 46 083 500 5 828 000 4 101 240 340 000
280 965 740
40
41
2. Ocenění staveb V případě staveb je v souladu s oceňovací vyhláškou (§31) použita kombinace výnosového a nákladového ocenění – jedná se o stavby pronajaté. 2.1 Ocenění stavby výnosovým způsobem (§32) Při ocenění výnosovým způsobem jsou použity výše nájemného dle nájemních smluv, odpočty a míra kapitalizace v souladu s oceňovací vyhláškou. roční nájemné dle smluv odpočet 40% dle §32 (5) odpočet 5% ceny pozemku dle §32 (5) výpočtové nájemné nájemné pro ocenění (N) max. odpočet 50% nájemného míra kapitalizace dle příl.č.22 (nemovité věci pro administrativu) (p) cena stanovená výnosovým způsobem (CV)
43 500 000 Kč 17 400 000 Kč 4 561 350 Kč 21 538 650 Kč 21 750 000 Kč 6,50% 334 615 385 Kč
2.2 Ocenění stavby nákladovým způsobem (§12) Nejsou známy zastavěné plochy podlaží a výšky podlaží, proto jsou uvažovány koeficienty K2 a K3 rovny 1,000. Rovněž koeficient vybavení stavby je hodnocen jako standardní ve výši 1,000. základní cena (ZC) koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce (K1) koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží (K2) koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu (K3) koeficient vybavení stavby (K4) koeficient polohový (K5) koeficient změny cen staveb (Ki) základní cena upravená (ZCU)
2 807 Kč/m3 pří.č.8 1,1580 příl.č.10 1,0000 1,0000 1,0000 1,2500 příl.č.20 2,0970 příl.č.41 8 520 Kč/m3
Opotřebení je stanoveno lineární metodou. V souladu s vyhláškou lze použít podrobnější analytickou metodu výpočtu opotřebení pro stavbu po rekonstrukci. předpokládaná životnost stavby (roky) stáří stavby (roky) opotřebení (lineární metoda)
100 38 38 %
Cena stavby zjištěná nákladovým způsobem se násobí indexem trhu a indexem polohy. V indexu trhu je uvažováno nebezpečí záplav 100-leté vody.
42
119 075 m3 8 520 Kč/m3 629 030 488 Kč 0,9500 příl.č.3, tab. 1 0,8645 příl.č.3, tab. 3
obestavěný prostor základní cena upravená (ZCU) cena stavby nákladovým způsobem (CSN) index trhu index polohy cena stavby (CS)
516 607 014 Kč
2.3 Kombinace nákladového a výnosového způsobu (stavba) při zařazení do skupiny D, tzn. změny okolí a podmínek s dopadem na výnosnost a poptávku bez zásadních změn, stabilizovaná oblast při zařazení do skupiny B, tzn. změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost a poptávku při zařazení do skupiny F, tzn. změny okolí a podmínek s negativním dopadem na výnosnost a poptávku
364 056 895 393 498 405 334 615 385
3. Rekapitulace Cena staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu (D)
364 056 895 Kč
Cena pozemků
280 965 740 Kč
Cena zjištěná (pouze pozemky a stavby, bez venkovních úprav)
645 022 635 Kč
Nabídka Marissa West, a.s. ze dne 30.3.2015 (navrhovaná prodejní cena budovy Tokovo) 774 000 000 Kč bez DPH.
43
Příloha 8 – Vybrané části oceňovací vyhlášky
OCEŇOVÁNÍ STAVEB KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU § 31 (1) Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle § 12, pokud k datu ocenění a) je celá stavba pronajatá, b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, nebo typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce, c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, nebo typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje. § 32 (1) Cena nemovitých věcí určená výnosovým způsobem uvedených v § 31 se určí podle vzorce
CV
N *100 p
kde CV ..........cena určená výnosovým způsobem v Kč, N ............roční nájemné v Kč za rok, upravené podle následujících odstavců, p .............míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 22 k této vyhlášce; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná,použije se vyšší míra kapitalizace. (2) Roční nájemné se určí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Výše obvyklého nájemného musí být doložena. Roční nájemné je součtem nájemného za všechny pronajmutelné podlahové plochy stavby v průběhu posledních dvanácti měsíců. (5) Roční nájemné za celou stavbu podle odstavce 2 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li stavba samostatnou nemovitou věcí, popřípadě je-li součástí práva stavby. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno, nebo pokud je stavba součástí pozemku, sníží se o 5 % z ceny pozemku, určené podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 4 odst. 1. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 31 odst. 1. Přitom platí, že celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného podle odstavce 2. OCEŇOVÁNÍ STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM § 10 (1) Cena stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 k této vyhlášce, základní cenou upravenou podle příslušného ustanovení této vyhlášky v závislosti na účelu užití stavby. (2) Cena stavby, kromě stavby rybníku a malé vodní nádrže, se určí podle vzorce
kde CS........... cena stavby v Kč, CSN..........cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem, pp............ koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu, který se určí podle vzorce
44
kde IT .............index trhu podle § 4 odst. 1, IP ..............index polohy podle § 4 odst. 1. § 11 Cena stavby nákladovým způsobem se zjistí podle vzorce
kde CSN ..........cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem, ZCU ........základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku, kterou určuje druh a účel užití stavby Pmj............počet měrných jednotek stavby, o ..............opotřebení stavby v %, 1 a 100 .....konstanty. § 12 Budova a hala (2) Základní cena upravená pro budovy a haly uvedené v přílohách č. 8 a 9 k této vyhlášce se určí podle vzorce ZCU = ZC *K1*K2*K3*K4*K5*Ki kde ZCU ........základní cena upravená v Kč za m3 obestavěného prostoru stavby, ZC ...........základní cena v Kč za m3 obestavěného prostoru pro budovy uvedené v příloze č. 8 k této vyhlášce, K1 ............koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 10 k této vyhlášce, K2 ............koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části K3 ............koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části K4 ............koeficient vybavení stavby K5 ............koeficient polohový uvedený v tabulce č. 1 v příloze č. 20 k této vyhlášce, Ki .............koeficient změny cen staveb uvedený v příloze č. 41 k této vyhlášce, vztažený k cenové úrovni roku 1994.
45
46
