Zuid-West-Vlaanderen. Ruimtemonitor wonen KORTRIJK. Zwevegem. Wevelgem. december 2015, eindrapport

Zuid-West-Vlaanderen

Ruimtemonitor wonen KORTRIJK

Zwevegem

Wevelgem

december 2015, eindrapport

Colofon

Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijk tel +32 56 24 16 16 - www.leiedal.be [email protected] Auteurs: Steven Hoornaert Nele Vandaele Voorliggend rapport werd opgemaakt binnen het kader van het strategisch project REKOVER (Regio Kortrijk & Openbaar Vervoer). Dit project kadert binnen de bijkomende oproep van begin 2012 van de Vlaamse overheid voor aanvragen strategische projecten in uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en gericht op het thema stadsregio’s met het oog op een vernieuw(en)de aanpak van stedelijke gebieden in stadsregionaal perspectief.

2

Leiedal, december 2015 Zuid-West-Vlaanderen, Ruimtemonitor Wonen

Inhoudsopgave

1.

Inleiding

4

2.

vaststellingen

5

2.1.

Beperkte groei te verwachten in de regio

2.2.

Voldoende juridisch aanbod voor wonen op regionale schaal

5

2.3.

Data op schaal van de regionale woningmarkten

22

2.4.

Verhouding van woonaanbod tussen stedelijke gebieden en buitengebied zit goed

24

2.5.

Woonuitbreidingsgebieden zijn vaak niet gunstig gelegen

28

2.6.

Doelgroepgezin is klein en grijs

32

2.7.

Te weinig renovatie

36

2.8.

Wel en niet betaalbaar

40

2.9.

Weinig kennis over wisselwerking woningmarkten aan beide zijden van de taalgrens

48

3.

Beleidsaanbevelingen voor lokale besturen

50

3.1.

Regionale aanpak woonbeleid

51

3.2.

Vinger aan de pols

53

3.3.

Locatie! Locatie! Locatie!

55

3.4.

Kwaliteit als troef

57

3.5.

Betaalbaarheid

59

3.6.

Flexibele woonvormen

61

3.7.

Renovatiepact voor de regio

63

3.8.

Vrijwaren van open ruimte

65

3.9.

Vrijwaren van ruimte om te ondernemen

67

4.

Signalen naar Vlaanderen

68

4.1.

Nood aan een visionair en pro-actief ruimtelijk beleid op vlak van wonen

68

4.2.

Sluitende wetgeving en Instrumentarium nodig om open ruimte te vrijwaren

69

4.3.

Vervangende nieuwbouw in de kernen aanmoedigen

70

12


3

1.

Inleiding

Voorliggend rapport maakt deel uit van een ruimer proces rond de opmaak van een nieuwe regionale ruimtelijke visie voor Zuid-West-Vlaanderen. Dit proces van visievorming werd opgestart naar aanleiding van een aantal concrete vragen betreffende de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Kortrijk. Deze vragen werden midden 2013 voorgelegd aan de toenmalige Vlaamse minister voor Ruimtelijke Ordening. Het resultaat van het overleg was het voorstel tot opmaak van een regionale visie, vanuit de specifieke ruimtelijke kenmerken en noden van de streek. Deze vernieuwde visie moet ook de synthese maken van de verschillende (lopende) processen en projecten in de regio Zuid-West-Vlaanderen (Eurometropool LilleKortrijk-Tournai, het strategisch project REKOVER, de ruimtemonitoren wonen en ondernemen regio ZuidWest-Vlaanderen, de visie ruimtelijk-economische structuur, de projecten Kameleon, Warmer Wonen, etc.). De regio Zuid-West-Vlaanderen staat voor enkele belangrijke uitdagingen op vlak van het ruimtelijk woonbeleid. Dit blijkt uit de vaststellingen, die in hoofdstuk 2 worden geformuleerd vanuit de verzamelde prognoses en statistieken. Er wordt ondermeer aangekaart dat het bestaande juridische aanbod voor wonen ruimschoots voldoende is om de woningbehoefte voor de komende jaren te kunnen opvangen. Daarnaast stagneert de demografische groei in Zuid-West-Vlaanderen veel sterker dan in de Vlaamse Ruit. En we besteden ook de nodige aandacht aan de ruimtelijke ligging van het woonaanbod, doelgroepen, het vraagstuk van betaalbaarheid... Vanuit de vaststellingen worden in het derde hoofdstuk enkele specifieke beleidsaanbevelingen rond het ruimtelijk woonbeleid geformuleerd voor de lokale besturen. Tot slot geven we in het laatste hoofstuk ook enkele belangrijke signalen naar de Vlaamse overheid, die instaat voor het overkoepelende beleid en de wetgeving voor zowel wonen als ruimtelijke ordening. Voor de opmaak van de ruimtemonitor wonen Zuid-West-Vlaanderen werden verschillende stappen doorlopen: • In de loop van 2014 werden de eerste data, statistieken en GIS-gegevens verzameld • 16 januari 2015: bespreking van de eerste resultaten op de Conferentie van Burgemeesters • Januari - februari - maart 2015: bilaterale overlegronde bij de 13 steden en gemeenten • April-mei 2015: actualiseren en aanpassen van GIS-data en verwerken van opmerkingen • 21 mei 2015: intergemeentelijk overleg met de lokale en provinciale beleidsmedewerkers wonen en ruimtelijke ordening • 22 mei 2015: beleidsgroep Ruimte & Leefomgeving met de bevoegde schepenen • 12 juni 2015: bespreking van ontwerp eindrapport op de Conferentie van Burgemeesters • Juni 2015: opsturen van ontwerp eindrapport • Zomer 2015: adviesronde bij 13 steden en gemeenten van de regio Zuid-West-Vlaanderen, de dienst ruimtelijke planning en de dienst wonen van de provincie West-Vlaanderen, het Departement Ruimte Vlaanderen en het Agentschap Wonen Vlaanderen van de Vlaamse overheid • 17 september 2015: intergemeentelijk overleg ruimtelijke ordening - bespreking resultaten adviesronde • 9 oktober 2015: conferentie van burgemeesters - bespreking resultaten adviesronde • December 2015: definitief eindrapport ruimtemonitor wonen Zuid-West-Vlaanderen

4


2.

vaststellingen

2.1.

Beperkte groei te verwachten in de regio

Tot rond de jaren 1990 was er in de regio een sterke groei van bevolking en huishoudens. Sedertdien stagneert de groei steeds meer. De kleine toename van huishoudens die nog te verwachten valt tegen 2030, is bijna uitsluitend te wijten aan gezinsverdunning. In bevolkingsaantal is de toename verwaarloosbaar. De komende jaren zal de regio slechts half zo snel groeien als de afgelopen tien jaar, nl. met 0,27% à 0,50% huishoudens per jaar. Hiermee zitten we lager dan het groeitempo in Vlaanderen (gemiddeld 0,61% huishoudens per jaar). We plaatsen deze groeiverwachtingen in een historisch perspectief en gaan dieper in op de prognoses van de Studiedienst van de Vlaamse Regering en de provincie West-Vlaanderen.

2.1.1.

Demografische evolutie arrondissement Kortrijk

In onderstaande tabel wordt voor het arrondissement Kortrijk ( = 12 steden en gemeenten = 406 km²) de historische evolutie getoond van de bevolking, het aantal huishoudens, het aantal personen per huishouden en het aantal inwoners per km². De gegevens voor 2030 zijn gebaseerd op de huishoudensprojecties van de Studiedienst van de Vlaamse Regering (zie verder). arr. Kortrijk bevolking

1850

1900

1950

1980

2000

2010

2030 (prognose)

127.951

164.860

222.080

271.485

278.311

282.112

284.721

huishoudens

26.272

33.666

65.881

87.014

109.744

117.734

123.991

personen per huishouden

4,87

4,90

3,37

3,12

2,54

2,40

2,30

inwoners per km²

315

409

547

669

685

695

701

bron: Ruimtegebruik in het arrondissement Kortrijk, intercommunale Leiedal + Prognoses, Studiedienst Vlaamse Regering

De tabel en de grafiek tonen een sterke historische aangroei van de bevolking en het aantal huishoudens, maar na 2000 een zekere stagnatie met een meer matige aangroei. De sterke afname van het aantal personen per huishouden (= gezinsverdunning) is te wijten aan vergrijzing, éénoudergezinnen, uitstel van het starten van een gezin, ... . 350000

300000

250000

200000

bevolking huishoudens

150000

Poly. (bevolking ) Poly. (huishoudens)

100000

50000

0 1850 1860 1870 1880 1890 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030


5

2.1.2.

Evolutie aantal huishoudens 1999-2009 per gemeente

In onderstaande tabel wordt voor de 13 steden en gemeenten in Zuid-West-Vlaanderen (= arrondissement Kortrijk + stad Wervik) de evolutie getoond van het aantal huishoudens van 1999 tot 2009. In Vlaanderen ligt de groei in deze periode boven de 1%. Een groei van 0.7% jaarlijks is relatief weinig. De relatieve groei van de stedelijke gebieden is algemeen gezien lager dan die van de buitengebiedgemeenten. In absolute aantallen nemen de stedelijke gebieden echter wel duidelijk de leiding.

Anzegem

Avelgem

Deerlijk

Harelbeke

Kortrijk

Kuurne

# huishoudens 1999

5.059

3.569

4.299

10.270

30.955

4.903

# huishoudens 2009

5.557

3.980

4.568

11.110

32.234

5.249

# toename 1999-2009

498

411

269

840

1.279

346

% toename 1999-2009

9,8%

11,5%

6,3%

8,2%

4,1%

7,1%

# jaarlijkse toename

49,8

41,1

26,9

84

127,9

34,6

% jaarlijkse toename

1,0%

1,2%

0,6%

0,8%

0,4%

0,7%

bron: algemene directie Statistiek en Economische Informatie (ADSEI), verwerking SVR-Datawarehouse

jaarlijkse toename huishoudens 1999-2009 140 120 100 80 60 40 20 0

6


Lendelede

Menen

SpiereHelkijn

Waregem

Wervik

Wevelgem

Zwevegem

Totaal

2.045

13.152

738

13.440

6.964

11.691

8.884

115.969

2.225

13.817

847

14.759

7.376

12.485

9.640

123.847

180

665

109

1.319

412

794

756

7.878

8,8%

5,1%

14,8%

9,8%

5,9%

6,8%

8,5%

6,8%

18

66,5

10,9

131,9

41,2

79,4

75,6

787,8

0,9%

0,5%

1,5%

1,0%

0,6%

0,7%

0,9%

0,7%

% jaarlijkse toename huishoudens 1999-2009 1,6% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0%


7

2.1.3.

Prognoses: behoefte aan ruimte om te wonen

Er bestaan heel wat verschillende prognoses met verschillende eindhorizon, aannames, berekeningswijze. In dit rapport bespreken we de twee meest belangrijke prognoses: 1.

de prognose uitgevoerd door de Studiedienst van de Vlaamse Regering met als horizon 2030 (bevolkings- en huishoudensprojecties voor de Vlaamse steden en gemeenten 2015-2030, SVR, publicatie januari 2015). Dit is een prognose die de huidige trends doortrekt in de toekomst (zonder gewijzigd beleid), evenzeer voor de natuurlijke aangroei als voor de migraties (intern en extern). De SVR prognose gaat uit van een doorzetting van de daling van de internationale migratie en wordt driejaarlijks geactualiseerd.

2.

de prognose door de provincie West-Vlaanderen opgemaakt in het kader van de herziening PRS West-Vlaanderen met als horizon 2022. Deze cijfers zijn gebaseerd op de DC Noise prognoses, uitgevoerd binnen een Europees project door de VUB. Dit zijn verbeterde, meer gedetailleerde prognoses voor West-Vlaanderen met bijzondere aandacht voor binnenlandse migratiebewegingen, de regionale woningmarkten en de vergrijzing. Dit is tevens het referentiekader op vandaag voor het ruimtelijke planningsbeleid en de woonprogrammatie voor lokale besturen. Deze prognoses worden vijfjaarlijks geactualiseerd.

Kanttekening: traditioneel gebeurt de berekening van de woningbehoefte vanuit de gelijkstelling tussen het aantal huishoudens en wooneenheden. Uit onderzoek blijkt echter dat er in Vlaanderen 13.4% meer wooneenheden dan huishoudens zijn: tweede verblijven, kamerwoningen, frictieleegstand, overschot, ... Voor de regio Zuid-West-Vlaanderen ligt dit percentage wellicht lager.

1.

Prognoses Studiedienst Vlaamse Regering (SVR) 2010-2030

In onderstaande tabel en de bijhorende grafieken worden voor de 13 steden en gemeenten van de regio Zuid-West-Vlaanderen de prognoses getoond van de studiedienst Vlaamse Regering. Volgens deze SVRhuishoudensprojecties zal de regio Zuid-West-Vlaanderen (=13 steden en gemeenten) van 2010 tot 2030 een matige aangroei kennen: van 125.146 huishoudens in 2010 naar 131.994 huishoudens in 2030. De aangroei bedraagt dus 6.848 huishoudens of circa 5,47% en is hoofdzakelijk te wijten aan het stijgende aantal van kleine huishoudens (één of twee personen). Anzegem

Avelgem

Deerlijk

Harelbeke

Kuurne

aantal huishoudens 2010

5.632

4.017

4.586

11.245

32.724

5.326


6.223

4.473

4.947

12.374

32.113

5.637

toename 2010-2030

591

456

361

1.129

-611

311

% toename 2010-2030

10,50%

11,35%

7,88%

10,04%

-1,87%

5,83%

29,6

22,8

18,1

56,5

-30,5

15,5

0,52%

0,57%

0,39%

0,50%

-0,09%

0,29%

jaarlijkse toename % jaarlijkse toename

bron: Huishoudensprojecties, Studiedienst Vlaamse Regering (SVR), januari 2015

8

Kortrijk


Aantal bijkomende huishoudens 2010-2030 Bron prognoses: Studiedienst Vlaamse Regering 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 % bijkomende huishoudens 2010-2030 Bron prognoses: Studiedienst Vlaamse Regering 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00%

Lendelede

Menen

SpiereHelkijn

Waregem

Wervik

Wevelgem

Zwevegem

Totaal

2.268

13.862

860

14.905

7.412

12.594

9.715

125.146

2.483

14.548

1.042

16.647

8.003

13.052

10.451

131.994

215

686

182

1.742

591

458

736

6.848

9,49%

4,95%

21,16%

11,69%

7,97%

3,63%

7,58%

5,47%

10,8

34,3

9,1

87,1

29,5

22,9

36,8

342,4

0,47%

0,25%

1,06%

0,58%

0,40%

0,18%

0,38%

0,27%


9

2. Prognoses provincie West-Vlaanderen (DC Noise) 2012-2022 In onderstaande tabel en de bijhorende grafieken worden voor de 13 steden en gemeenten van de regio Zuid-West-Vlaanderen de prognoses getoond van de provincie West-Vlaanderen (DC Noise). Volgens deze prognoses zijn er tussen 2012 en 2022 in de regio Zuid-West-Vlaanderen zo’n 6.236 bijkomende woningen nodig. Een vergelijking tussen de prognoses van de Studiedienst Vlaamse Regering (SVR) en van de provincie WestVlaanderen levert op schaal van de regio gelijkaardige cijfers op: • SVR: 6.848 bijkomende huishoudens of wooneenheden voor de periode 2010-2030 • SVR: 5.361 bijkomende huishoudens of wooneenheden voor de periode 2012-2022 • Provincie West-Vlaanderen (DC Noise): 6.236 bijkomende huishoudens of wooneenheden voor de periode 2012-2022. Voor de periode 2012-2022 schat DC Noise de toename van aantal huishoudens iets hoger in dan SVR, mede door een andere inschatting van vergrijzing. Het valt ook op dat het aantal huishoudens na 2022 tot 2030 zo goed als gelijk blijft. Voor de individuele cijfers per gemeente zijn er wel soms grote verschillen tussen beide prognoses. SVR laat een relatief grotere toename zien in de landelijke gebieden en een kleinere toename of zelfs een lichte afname in de stedelijke gebieden. DC Noise volgt hierin eerder de bestaande verhouding van het aantal huishoudens tussen de gemeenten. De cijfers van de provincie West-Vlaanderen (DC Noise) zijn het meest relevant voor de lokale besturen, omdat dit het referentiekader is voor de taakstelling en woonprogrammatie in het kader van de herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen. In gemeentelijke woonbehoeftenstudies wordt deze taakstelling immers als toetsing gebruikt om te bepalen of het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden al dan niet mogelijk is (op basis van een confrontatie tussen aanbod en behoeften).

Anzegem

Avelgem

Deerlijk

Harelbeke

Kuurne


5.656

4.051

4.575

11.344

32.508

5.366


5.888

4.324

4.765

11.829

33.905

5.604

toename 2012-2022

232

273

190

485

1.397

238

% toename 2012-2022

4,10%

6,74%

4,15%

4,28%

4,30%

4,44%

23,2

27,3

19,0

48,5

139,7

23,8

0,41%

0,67%

0,42%

0,43%

0,43%

0,44%

jaarlijkse toename % jaarlijkse toename

bron: Huishoudensprojecties 2012-2022 DC Noise, provincie West-Vlaanderen

10

Kortrijk


Aantal bijkomende huishoudens 2012-2022 Bron prognoses: Provincie West-Vlaanderen (DC Noise) 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

% bijkomende huishoudens 2012-2022 Bron prognoses: Provincie West-Vlaanderen (DC Noise) 10,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%

Lendelede

Menen

SpiereHelkijn

Waregem

Wervik

Wevelgem

Zwevegem

Totaal

2.308

13.895

863

15.070

7.491

12.664

9.755

125.546

2.407

14.629

921

16.017

8.163

13.216

10.114

131.782

99

734

58

947

672

552

359

6.236

4,29%

5,28%

6,72%

6,28%

8,97%

4,36%

3,68%

4,97%

9,9

73,4

5,8

94,7

67,2

55,2

35,9

623,6

0,43%

0,53%

0,67%

0,63%

0,90%

0,44%

0,37%

0,50%


11

2.2.

Voldoende juridisch aanbod voor wonen op regionale schaal

2.2.1.

Aanbod van onbebouwde gronden in woongebieden en woonuitbreidingsgebieden

Het juridisch aanbod op vlak van wonen werd opgemaakt voor de 13 steden en gemeenten in Zuid-WestVlaanderen (= arrondissement Kortrijk + stad Wervik). Hierbij werd gebruik gemaakt van de “registers onbebouwde percelen” (ROP 2014), die werden ter beschikking gesteld door het departement Ruimte Vlaanderen. Uit nazicht bleek echter dat in sommige gevallen deze gegevens onvolledig en/of sterk gedateerd waren (bv. gegevens daterend van 2005) . Deze gegevens werden daarom waar mogelijk per gemeente/stad aangevuld en geactualiseerd. Er wordt aan de lokale besturen aangeraden om deze data jaarlijks te blijven monitoren. In onderstaande tabel wordt er per gemeente/stad onderscheid gemaakt tussen onbebouwde gronden gelegen in woongebied, in aan te snijden woonuitbreidingsgebied (= reeds beslist planningsbeleid) en de onbebouwde gronden in de andere woonuitbreidingsgebieden. In de tabel worden de oppervlaktes (in ha) ook opgedeeld volgens de ligging binnen stedelijke gebieden of in buitengebied. We merken op dat de “aan te snijden woonuitbreidingsgebieden” in kaart werden gebracht op basis van het beslist planningsbeleid begin 2015: dit zijn woonuitbreidingsgebieden die mogen aangesneden worden op basis van afspraken binnen de afbakening van de kleinstedelijke gebieden Waregem en Menen of op basis van goedgekeurde gemeentelijke woonbehoeftenstudies (bvb. in Wervik, Lendelede, Beveren-Leie). Woonuitbreidingsgebieden, die reeds vroeger in een RUP werden bestemd als woongebied, werden logischerwijze ingedeeld in de categorie van woongebied; dit laatste omvat dus ook alle stedelijke woongebieden van de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk. RUIMTEMONITOR Wonen (oppervlaktes in ha)

eind 2014 Opp. in woongebied Gemeente Sted. gebied

Buitengebied

Opp. in aan te snijden woonuitbreidingsgebied Sted. gebied

Buitengebied

Opp. in andere woonuitbreidingsbieden Sted. gebied

TOTAAL

Buitengebied

Anzegem

54,0326

49,1607

103,1933

Avelgem

28,3120

48,0312

76,3432

Deerlijk

27,4513

23,7971

0,1210

12,3467

63,7161

Harelbeke

44,3219

17,9241

1,0827

10,4880

73,8167

Kortrijk

208,2339

53,0840

23,8661

38,1813

323,3653

Kuurne

58,6673

0,7242

29,2932

90,0638

2,0578

11,8439

1,3791

Lendelede

7,9940

Menen

12,4084

27,1518

Spiere-Helkijn Waregem

29,7884

0,2662

28,7638

98,3786

10,8811

16,6224

14,3952

33,7807

165,0361

5,7413 68,1684

Wervik

1,7921

42,6676

4,0948

1,9294

0,1772

32,0240

6,5917

45,4297

Wevelgem

99,0710

15,5487

6,6368 2,6558

21,0783

138,3538

Zwevegem

55,7233

36,5052

2,5414

56,8199

151,5898

subtotaal (ha)

574,2227

346,1615

33,8832

10,3583

45,6526

347,4744

subtotaal (%)

62%

38%

77%

23%

12%

88%

TOTAAL (ha)

920,3842

44,2415

393,1270

1.357,7527

bron: Register Onbebouwde percelen 2014, lokale besturen & Departement Ruimte Vlaanderen, verwerking Leiedal

12


In onderstaande tabel worden de oppervlaktes van de onbebouwde gronden gelegen in woongebied en in aan te snijden woonuitbreidingsgebied omgerekend naar het theoretisch aantal woningen. Dit gebeurt op basis van de richtcijfers van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV): nl. 25 woningen per ha in stedelijke gebieden en 15 woningen per ha in buitengebied. Voor de volledige regio Zuid-West-Vlaanderen bedraagt het totaal theoretisch aanbod, dat werd berekend vanuit de onbebouwde percelen in woongebied en in de aan te snijden woonuitbreidingsgebieden, ongeveer 20.550 wooneenheden. Kanttekening wat betreft de dichtheden: Onbebouwde percelen langs uitgeruste wegen (al dan niet in verkavelingen) zijn vaak grotere percelen. Een vermenigvuldiging van de totale oppervlakte met een dichtheid van 15 of 25 woningen/ha levert daardoor waarschijnlijk een overschatting op. Voor dit specifiek segment zou het realistischer zijn om het aantal loten in rekening te brengen. Anderzijds liggen de dichtheden in Kortrijk, Harelbeke, Kuurne, Menen, Waregem, Wevelgem vaak een stuk hoger dan 25w/ha. Een exacte inschatting van het aantal woningen vergt meer gedetailleerd onderzoek, die in lokale studies (bv. woonplan) kan gebeuren.

RUIMTEMONITOR Wonen (aantal wooneenheden)

eind 2014

Theoretisch aantal woningen in woongebied Gemeente Sted. gebied 25 wo/ha

Buitengebied 15 wo/ha

Anzegem

Theoretisch aantal woningen in aan te snijden TOTAAL theoretisch aantal woonuitbreidingsgebied woningen in woongebied en aan te snijden Sted. gebied Buitengebied woonuitbreidingsgebied 25 wo/ha 15 wo/ha 810

810 425

425

686

357

1.043

Harelbeke

1.108

269

1.377

Kortrijk

5.206

796

6.002

Kuurne

1.467

21

1.487

Avelgem Deerlijk

Lendelede

120

Menen

310

Spiere-Helkijn Waregem

27

407

147 1.462

745

86

86 102

29

2.476

100

584

1.704

640

4

480

Wevelgem

2.477

233

2.710

Zwevegem

1.393

548

1.941

Wervik

subtotaal #

14.356

5.192

847

155

subtotaal (%)

73%

27%

85%

15%

TOTAAL #

19.548

1.002

20.550


13

Lendelede

Wevelgem

MENEN

WERVIK

Juridisch aanbod wonen voor regio Zuid-West-Vlaanderen (eind 2014) L EGENDE onbebouwde gronden in woongebied onbebouwde gronden in aan te snijden woonuitbreidingsgebied en woonreservegebied onbebouwde gronden in 2015 woonuitbreidingsgebied Leiedal, december 14

Zuid-West-Vlaanderen, Ruimtemonitor Wonen

WAREGEM

HARELBEKE Deerlijk Kuurne

Anzegem

KORTRIJK

Zwevegem

Avelgem

Spiere


15

2.2.2.

Belangrijke nuances bij het aanbod aan ruimte om te wonen

De bovenstaande data van het juridische aanbod voor wonen moeten voldoende genuanceerd worden. Het betreft enkel een overzicht van de onbebouwde gronden in woongebieden en woonuitbreidingsgebieden. Om een volledig zicht te krijgen op het totale woonaanbod moet men ook rekening houden met realisatiegraden en bijkomende mogelijkheden vanuit leegstand, reconversie, verdichting (appartementisering) ... 1. Realisatiegraden Uiteraard zijn niet alle onbebouwde gronden in woongebied onmiddellijk beschikbaar of bebouwbaar. In Vlaanderen bevindt ongeveer 50% van de bouwmogelijkheden in woongebied zich op sites die nog niet uitgerust zijn. Slechts met meer gedetailleerde lokale studies kan dit voor gemeenten en steden scherp gesteld worden. In het PRS West-Vlaanderen veronderstelt men een realisatiegraad van 80% voor onbebouwde loten binnen goedgekeurde verkavelingen in een periode van tien jaar. Voor andere onbebouwde percelen gelegen buiten verkavelingen (juridisch aanbod woongebied) hanteert men een realisatiegraad van minimum 30% in een periode van tien jaar. Voor een langere periode dan tien jaar is het zeer moeilijk om een inschatting te maken van realisatiegraden. Door een heffing op onbebouwde percelen kan de realisatiegraad op bouwgronden omhoog gaan. Er bestaat weinig evaluatie van de efficiëntie van heffingen op onbebouwde percelen. Ervaring in Kortrijk leerde dat door het invoeren van een heffing op onbebouwde percelen op 2 jaar tijd ongeveer 25% van de gronden in beweging kwam. Gemeente/ stad

heffing onbebouwde percelen

eigen heffing op ongeschikte/ onbewoonbare woning

Anzegem

niet

bestaat

niet

Avelgem

niet

bestaat

bestaat

Deerlijk

niet

bestaat

niet

Harelbeke

bestaat

bestaat

niet

Kortrijk

2005-2009

bestaat

niet

Kuurne

bestaat

bestaat

niet

Lendelede

niet

bestaat

niet

Menen

bestaat

bestaat

bestaat

Spiere-Helkijn

niet

niet

niet

Waregem

niet

bestaat

niet

Wervik

bestaat

bestaat

niet

Wevelgem

bestaat

bestaat

niet

Zwevegem

niet

bestaat

niet

bron: lokale besturen

16

heffing op leegstand en verwaarlozing


2. Leegstand Gemeente/stad

Leegstand eind 2014

Aantal huishoudens 2015

% Leegstand

Anzegem

57

5.842

1,0%

Avelgem

35

4.175

0,8%

Deerlijk

116

4.825

2,4%

Harelbeke

220

11.815

1,9%

Kortrijk

232

32.815

0,7%

Kuurne

66

5.519

1,2%

Lendelede

65

2.357

2,8%

Menen

280

14.227

2,0%

Spiere-Helkijn

26

882

2,9%

Waregem

257

15.671

1,6%

Wervik

96

7.674

1,3%

Wevelgem

293

13.032

2,2%

Zwevegem

108

10.060

1,1%

totaal

1851

128.894

1,4%

bron leegstand: lokale besturen Bron huishoudens: algemene directie Statistiek en Economische Informatie (ADSEI), verwerking SVR-Datawarehouse

Algemeen in de regio is er ongeveer 1,4% van de woningen die langdurig leeg staat of zo’n 1.850 panden. Vergelijkingen tussen gemeenten onderling zijn moeilijk te maken. Veel hangt af van de manier van het vaststellen van de leegstand. Enkele kanttekeningen bij de informatie over leegstand: • Er zijn geen exacte cijfers beschikbaar van het aantal wooneenheden per gemeente. We hebben het percentage leegstand berekend door het aantal wooneenheden gelijk te stellen met het aantal huishoudens. Uiteraard zit hier een foutenmarge op. • Panden op het register van leegstand zijn geen kortdurige leegstaande panden. Panden worden in principe na 1 jaar leegstand opgenomen in het register en zijn pas belastbaar na 1 jaar opname in dit register. In veel gemeenten is hier een groot verloop waardoor slechts weinig panden effectief belastbaar is. • Gemeenten waar de leegstand actief opgevolgd wordt, hebben grotere maar realistischere cijfers dan andere gemeenten. • Omwille van dezelfde reden is het zeer moeilijk een evolutie in de leegstand te zien. Veel gemeenten houden slechts recent data bij. De aantallen zijn sterk afhankelijk van de inspanningen die in jaar x gedaan worden omtrent het bijhouden van dit register.


17

3. Reconversieprojecten Naast het aanbod in onbebouwde percelen woongebied en de leegstand is er ook veel aanbod mogelijk vanuit de reconversie van oude verlaten sites (bvb. ziekenhuis-, bedrijfs- of schoolsites), die al dan niet al bestemd zijn voor wonen. Slechts een beperkt aandeel van deze projecten zijn op aangeven van de betreffende gemeente in het aanbod meegerekend, op voorwaarde dat deze gronden nu reeds effectief als woongebied zijn bestemd. Ter illustratie: In en rondom de binnenstad van zowel Kortrijk als Menen komt de volgende jaren een totale oppervlakte van elk meer dan 30 ha vrij. Deze vrijkomende sites zullen wellicht voor verschillende soorten kernfuncties worden herbestemd: gemeenschapsvoorzieningen, wonen, kantoren en diensten, kleinhandel... Meer gedetailleerd onderzoek op schaal van elke stad of gemeente kan uitwijzen hoeveel bijkomend potentieel woonaanbod uit reconversie kan verkregen worden. In deze ruimtemonitor op regionale schaal formuleren we hierover geen concrete cijfers. 4. Verdichting en appartementisering bron: stabel fgov Ook op vlak van verdichting valt er nog een bijkomend aantal wooneenheden te verwachten. Dit is vooral het gevolg van de toegenomen “appartementisering”. Op basis van de verkoopscijfers van appartementen zijn er de laatste 5 jaar in de regio 3.747 appartementen verkocht. Dit betekent een jaarlijkse toename van het aantal huishoudens met 0.6%. Dit is een niet te verwaarlozen aanvulling ten aanzien van het aanbod in woongebied. In 1995 waren er in de regio Zuid-West-Vlaanderen slechts 9% appartementen op het totaal aantal wooneenheden. In 2014 is dit aandeel opgelopen tot 14.2%. Voor Kortrijk, Waregem en Kuurne is het aandeel appartementen hoger dan dit regionale gemiddelde: respectievelijk 21%, 17% en 16% van het totaal aantal wooneenheden. Maar dit blijft nog steeds laag in vergelijking met het Vlaams gemiddelde van 24 à 30% appartementen in 2013 (cfr groot woningonderzoek 2013). En in een internationaal perspectief blijft Vlaanderen uitzonderlijk in het grote aanbod aan grondgebonden wonen t.o.v. appartementen.

25% 20% 15% 10%

toename aandeel flats

5%

aandeel flats in 1995

0%

bron: stabel fgov

18


Toch zien we de tendens van toenemende appartementisering ook in de cijfers van de regio ZuidWest-Vlaanderen. In de periode 2001-2013 werden in de regio Zuid-West-Vlaanderen een kleine 20.000 wooneenheden vergund. Ongeveer 45% hiervan waren appartementen. In Harelbeke, Kuurne en Waregem loopt dit zelfs op tot 53% van het totaal aantal vergunde wooneenheden in deze periode. In Deerlijk, SpiereHelkijn en Lendelede blijft dit aandeel appartementen relatief laag: minder dan 30%. 2001-2013

aantal vergunde appartementen

aantal vergunde ééngezinswoningen

totaal aantal vergunde wooneenheden

aandeel appartementen in totaal aantal vergunde wo’ en

Anzegem

485

683

1168

42%

Avelgem

321

475

796

40%

Deerlijk

220

603

823

27%

Harelbeke

1156

1043

2199

53%

Kortrijk

2018

1877

3895

52%

Kuurne

442

396

838

53%

Lendelede

109

270

379

29%

Menen

504

869

1373

37%

Waregem

1837

1612

3449

53%

Wevelgem

764

1078

1842

41%

Zwevegem

579

1123

1702

34%

Spiere-Helkijn

27

115

142

19%

Wervik

386

594

980

39%

Totaal

8848

10.738

19.586

45%

bron: stabel fgov

Niet alleen het aantal appartementen is een element in het debat rond appartementisering. Ook het soort appartementen is bepalend. In de praktijk zien we weinig vernieuwing in het type appartementen dat aangeboden wordt. De problematiek rond bruikbare private buitenruimte en voldoende bergruimte blijft vaak onopgelost. In landelijke kernen is er nood aan een type van meergezinswoongebouwen, dat inspeelt op de schaal van de omliggende bebouwing en op de kwaliteit van het landschap. Hiervan zijn echter nog weinig geslaagde voorbeelden. 5. Woonuitbreidingsgebieden via vergunningen In de tabel van de “aan te snijden woonuitbreidingsgebieden” hebben we enkel rekening gehouden met het beslist planningsbeleid. Andere initiatieven of wensen via vergunningsaanvragen werden niet in kaart gebracht. In het huidige wetgevende kader kunnen de woonuitbreidingsgebieden in eigendom van sociale huisvestingsmaatschappijen via vergunningsaanvragen aangesneden worden, zonder een planningsinitiatief. Bovendien is er ook vanuit private projectontwikkelaars of eigenaars heel wat druk om de (rest)percelen langs uitgeruste wegen in woonuitbreidingsgebieden ook via vergunningsaanvragen te realiseren. Hierover later meer.


19

2.2.3.

Confrontatie aanbod versus behoefte

Onderstaande tabel toont de confrontatie tussen het aanbod en de behoefte voor wonen bij de 13 steden en gemeenten van Zuid-West-Vlaanderen. Als referentie voor het aanbod gebruiken we de data van het ROP 2014, gecorrigeerd met lokale informatie. Als referentie voor de behoefte gebruiken we de woonprogrammatie van de provincie West-Vlaanderen (prognoses DC Noise), omdat deze cijfers op vandaag het geldende planningskader vormen. Aangezien dit de behoefteprognoses zijn voor de periode 2012-2022, verminderen we dit met het aantal bijkomende huishoudens in de periode 2012-2014 (bron: SVR, waarnemingen ADS). Zo komen we tot de behoefte voor de periode 2015-2022 en kunnen we dit confronteren met het aanbod van eind 2014.

AANBOD (eind 2014): Theoretisch aantal woningen in woongebied en aan te snijden woonuitbreidingsgebied (25 wo/ ha in stedelijk gebied en 15 wo/ha buitengebied)

BEHOEFTE: Aantal bijkomende huishoudens 2012-2022 (prognoses PRS WV, DC Noise)

Aantal bijkomende huishoudens 2012-2014 (SVR)

BEHOEFTE: Aantal bijkomende huishoudens 2015-2022

Factor meer CONFRONTATIE: aanbod dan aanbod versus behoefte behoeften (positieve balans)

Anzegem

810

232

67

165

645

4,9

Avelgem

425

273

60

213

212

2,0

Deerlijk

1.043

190

108

82

961

12,7

Harelbeke

1.377

485

230

255

1.122

5,4

Kortrijk

6.002

1.397

-26

1.423

4.579

4,2

Kuurne

1.487

238

108

130

1.357

11,4

Lendelede

147

99

28

71

76

2,1

1.462

734

200

534

928

2,7

86

58

-5

63

23

1,4

2.476

947

190

757

1.719

3,3

584

672

85

587

-3

1,0

Wevelgem

2.710

552

91

461

2.249

5,9

Zwevegem

1.941

359

121

238

1.703

8,2

20.550

6.236

1.257

4.979

15.571

4,1

Menen Spiere-Helkijn Waregem Wervik

Totaal

Vaststellingen: Het bestaande aanbod van onbebouwde gronden in bestemde woongebieden (en inclusief het beslist planningsbeleid van de 44 ha aan te snijden woonuitbreidingsgebieden) is ruimschoots voldoende om de woningbehoefte tot 2022 te kunnen opvangen. Voor de volledige regio bedraagt de “meer factor” ongeveer 4,1 (meer aanbod dan behoefte). Het is dus terecht om te stellen dat het bestemde woonaanbod op regionale schaal ruimschoots voldoende is. Zelfs als de prognoses enigszins onderschat zouden zijn of als we rekening zouden houden met een realisatiegraad van slechts 50%, dan blijft de reserve op het aanbod aan bestemde woongebieden voldoende groot. Bovendien werd in deze confrontatie nog geen rekening gehouden met de bijkomende mogelijkheden door reconversie en verdichting of met het aanbod vanuit bestaande leegstand, zoals hoger al werd beschreven.

20


Toch moeten we ook wijzen op enkele lokale nuances: • Een aantal steden en gemeenten hebben een zeer groot aanbod ten aanzien van de behoefte: Anzegem, Kortrijk, Kuurne, Harelbeke en Wevelgem hebben een “meerfactor” tussen 4 en 6 en met als uitschieters Zwevegem (+8), Kuurne (+11) Deerlijk (+12). Dit heeft wellicht te maken met de vele nieuwe stedelijke woongebieden, die werden bestemd bij de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk en die recent in volle ontwikkeling kwamen. • Een aantal andere gemeenten hebben een lage factor: Avelgem, Lendelede en Spiere-Helkijn hebben een factor van 2 of minder en voor Wervik zelfs factor 1. Dit wijst mogelijk op een bestaand tekort aan beschikbaar aanbod en op de noodzaak om in deze gemeenten wel de afweging te maken om bijkomend aanbod te ontwikkelen (in de eerste plaats via reconversie of verdichting). Vanuit deze nuances leiden we af dat de aangereikte cijfers in de tabel een indicatie geven voor de verhouding tussen aanbod en behoefte per stad of gemeente, maar dat er geen sluitende conclusies op lokale schaal kunnen worden gemaakt. Voor het lokaal woonbeleid is er nood aan een meer gedetailleerd onderzoek waarbij er wordt rekening gehouden met de realisatiegraden, de mogelijkheden vanuit leegstand, reconversie en verdichting en de specifieke lokale context. Uit de tabel kunnen we wel concluderen dat er op regionale schaal ruimschoots voldoende juridisch aanbod voor wonen is bestemd.

7.000 6.000 5.000 4.000

BEHOEFTE: Aantal bijkomende huishoudens 2015-2022

3.000 2.000 1.000 0

AANBOD (eind 2014): Theoretisch aantal woningen in woongebied en aan te snijden WUG (25 wo/ ha in stedelijk gebied en 15 wo/ha buitengebied)


21

2.3.

Data op schaal van de regionale woningmarkten

In opdracht van de provincie West-Vlaanderen werd enige tijd geleden een studie rond regionale woningmarkten uitgevoerd. Op basis van verhuisbewegingen werden regio’s afgebakend waarbinnen verhuisbewegingen opmerkelijk meer intern voorkomen dan ten aanzien van gemeenten buiten die regio. Voor onze regio komen volgende regionale woningmarkten voor: • regio rond Kortrijk: bestaande uit Kortrijk, Harelbeke, Kuurne, Wevelgem, Zwevegem, een deel van Lendelede (54%), een deel van Deerlijk (64%), een deel van Ledegem (enkel de deelgemeente St ElooisWinkel = 42.5%) en een deel van Menen (enkel de deelgemeenten Rekkem en Lauwe = 35%). • regio rond Waregem: bestaande uit Waregem, Anzegem, Wielsbeke, Oostrozebeke, Dentergem en een deel van Deerlijk (36%). en verder een aantal op zich staande (deel)gemeenten die weinig verhuisbewegingen vertonen in relatie met de omliggende gemeenten: • deelgemeente Menen (= 65% van de fusiegemeente, zonder de deelgemeenten Lauwe en Rekkem) • Wervik • Avelgem • Spiere-Helkijn Gezien de ligging als grensregio, geeft dit zeker voor de gemeenten hierboven een vertekend beeld. De regionale woningmarkt voor deze gemeenten strekt zich waarschijnlijk verder uit over de (taal)grens heen. Idem voor de Waregemse woonmarkt in relatie tot bijvoorbeeld Zulte en Kruishoutem. Hier is echter op vandaag geen zicht op. Het lijkt relevant om de confrontatie tussen aanbod en behoefte ook uit te voeren op schaal van deze regionale woningmarkten. De behoefte per regionale woningmarkt kan eenvoudig bekomen worden door een doorrekening van de bruto behoeften van de gemeenten. Het aanbod is moeilijker in kaart te brengen. Van Wielsbeke is op vandaag bij de provincie geen zicht op het aanbod voor wonen. Voor de andere gemeenten buiten de regio kon de provincie ons de data doorgeven. Deze is echter van een ander niveau als de data van de gemeenten uit de regio die op eenzelfde referentietijdstip verzameld werd en gecorrigeerd in samenspraak met de gemeenten. Deze beperkingen indachtig, geven we in de tabel hiernaast toch de confrontatie weer tussen aanbod en behoefte per woningmarkt. Hieruit is duidelijk dat het aanbod in de woningmarkt rond Kortrijk het grootst is in vergelijking met de behoefte. In de regio rond Waregem is dit minder uitgesproken en voor de individuele gemeenten al helemaal minder. Hierbij moet zeker rekening gehouden worden met het feit dat geen realisatiegraden toegepast werden op de cijfers.

22


Aanbod Behoeften Confrontatie Opmerking (ROP - eind 2014) (2015-2022) aanbod / behoeften Regionale woningmarkt Kortrijk

14914

2.884

5,2

Regionale woningmarkt Waregem

4451

1.448

3,1

Woningmarkt Menen (zonder Lauwe & Rekkem)

950

347

2,7

Woningmarkt Wervik

584

587

1,0

Woningmarkt Avelgem

425

213

2,0

63

1,4

Woningmarkt Spiere-Helkijn 86

aanbod Wielsbeke niet gekend

bron: aanbod: Register Onbebouwde percelen 2014, lokale besturen & Departement Ruimte Vlaanderen bron Behoeften: Huishoudensprojecties DC Noise, provincie West-Vlaanderen Verwerking: Leiedal

bron: studie regionale woningmarkten, provincie West-vlaanderen


23

2.4.

Verhouding van woonaanbod tussen stedelijke gebieden en buitengebied zit goed

In voorgaande hoofdstukken werden de oppervlaktes van de onbebouwde gronden gelegen in woongebied en in aan te snijden woonuitbreidingsgebied omgerekend naar het theoretisch aantal woningen (op basis van de RSV-richtcijfers van 25 woningen per ha in stedelijk gebied en 15 woningen per ha in buitengebied). Bij de vergelijking tussen het theoretisch aantal wooneenheden gelegen in stedelijke gebieden en in buitengebied valt het op dat de vooropgestelde 60/40-verhouding van het RSV ruimschoots wordt gerespecteerd: • in woongebied: 73% in stedelijke gebieden versus 27% in buitengebied • in aan te snijden woonuitbreidingsgebieden: 85% in stedelijke gebieden versus 15% in buitengebied. Dit heeft alles te maken met het feit dat bij de afbakening van de stedelijke gebieden heel wat woonuitbreidingsgebieden naar stedelijk woongebied omgezet werden, wat het rechtstreeks gevolg is van het aanbodbeleid dat het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen vooropstelt voor de stedelijke gebieden. Binnen deze context evalueren we de taakstelling wonen die bij de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk werd vooropgesteld vanuit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.

RUIMTEMONITOR Wonen (aantal wooneenheden)

eind 2014

Theoretisch aantal woningen in woongebied Gemeente Sted. gebied 25 wo/ha

Buitengebied 15 wo/ha

Theoretisch aantal woningen in aan te snijden TOTAAL theoretisch aantal woonuitbreidingsgebied woningen in woongebied en aan te snijden Sted. gebied Buitengebied woonuitbreidingsgebied 25 wo/ha 15 wo/ha

Anzegem

810

810

Avelgem

425

425

686

357

1.043

Harelbeke

1.108

269

1.377

Kortrijk

5.206

796

6.002

Kuurne

1.467

21

1.487

310

407

Deerlijk

Lendelede

120

27

147

745

1.462

86

86

1.704

640

102

29

2.476

4

480

100

584

Wevelgem

2.477

233

2.710

Zwevegem

1.393

548

1.941


subtotaal #

14.356

subtotaal (%)

73%

TOTAAL #

5.192

847

27%

85%

19.548

155 15%

1.002

20.550

bron: Register Onbebouwde percelen 2014, lokale besturen & Departement Ruimte Vlaanderen, verwerking Leiedal

24


Evaluatie taakstelling wonen bij afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk Bij de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk heeft men een inschatting gemaakt van de woningbehoefte vanuit de demografische ontwikkeling van de eigen bevolking. Woningbehoefte vanuit eigen bevolking (1997-2007) Deerlijk

210

Harelbeke

588

Stasegem

88

Kortrijk

1.375

Bissegem

188

Heule

325

Marke

255

Kuurne

411

Wevelgem

496

Gullegem

291

Zwevegem

375

Totaal regionaalstedelijk gebied Kortrijk

4.600

bron: Voorstel van afbakening regionaalstedelijk gebied kortrijk, Intercommunale Leiedal & WES, mei 2000

Vanuit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen werd bij het afbakeningsproces voor het regionaalstedelijk gebied Kortrijk een taakstelling opgelegd van circa 10.000 bijkomende wooneenheden voor de periode 1992-2007. Voor de periode 1997-2007 bedroeg de taakstelling circa 8.500 bijkomende wooneenheden. Dit is dus bijna het dubbele van de berekening van de ingeschatte woningbehoefte. Onderstaande tabel toont het feitelijk aantal bijkomende huishoudens in de periode 1992-1997-2007 voor de volledige fusiegemeenten. Dit is dus een ruimer gebied dan het afgebakende regionaalstedelijk gebied. Fusiegemeenten

Deerlijk

Harelbeke

Kortrijk

Kuurne

Wevelgem Zwevegem

Totaal


4.032

9.742

32.164

4.617

11.041

8.296

69.892


4.248

10.150

30.929

4.826

11.534

8.648

70.335


4.545

10.909

31.915

5.124

12.295

9.474

74.262

aantal bijkomende huishoudens 1997-2007

297

759

986

298

761

826

3.927

aantal bijkomende huishoudens 1992-2007

513

1.167

-249

507

1.254

1.178

4.370

bron: algemene directie Statistiek en Economische Informatie (ADSEI), verwerking SVR-Datawarehouse

Als we het aantal bijkomende huishoudens gelijk schakelen met het aantal wooneenheden, dan zouden er 4.370 wooneenheden gerealiseerd zijn in de periode 1992-2007. Maar deze statistieken tonen vooral aan dat het feitelijk aantal van 4.370 bijkomende huishoudens in de fusiegemeenten van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk minder dan de helft bedraagt van de taakstelling van 10.000 bijkomende wooneenheden voor het afgebakende regionaalstedelijk gebied Kortrijk in de periode 1992-2007. Dit werd reeds voorspeld bij de inschatting van de woningbehoefte uit het voorstel van afbakening (4.600 bijkomende wooneenheden voor de periode 1997-2007). De taakstelling van het RSV was dus meer dan het dubbele dan de reële behoefte. Dit verklaart het huidige zeer ruime aanbod in het regionaalstedelijk gebied Kortrijk. Dit bevestigt bovendien (nogmaals) dat een louter aanbodbeleid van bouwgronden weinig sturend werkt in het aantrekken van bijkomende gezinnen.


25

Een beperkte evaluatie van de stedelijke woongebieden, die met de afbakeningsprocessen van de stedelijke gebieden van Kortrijk, Waregem en Menen bestemd werden, toont dat de realisatie van deze woongebieden soms zeer traag verloopt. Slechts bij een achttal van de twintig gebieden zijn er ondertussen effectieve realisaties op het terrein en vaak gaat het maar over een deel van het gebied. In de meeste stedelijke woongebieden is de realisatie nog in voorbereiding: plannen worden opgemaakt; vergunningsaanvragen worden voorbereid. In enkele gebieden is nog geen enkele voorbereiding gekend. naam stedelijk woongebied

26

afbakeningsproces

stand van zaken

1

Wevelgem Kleine Molen

in voorbereiding

2

Gullegem Ijzerpoort

in voorbereiding

3

Gullegem/Heule Rijs

-

4

Heule Toortelbeek

gerealiseerd

5

Heule Peperstraat

in voorbereiding

6

Kortrijk Haantjeshoek

deels gerealiseerd ; deels in voorbereiding

7

Bissegem Oliemolenstraat

-

8

Kuurne Kuurnebrug

9

Kortrijk Schaapsdreef

10

Kortrijk Langwater

11

Harelbeke Seizoenswijk

gerealiseerd

12

Harelbeke/Kuurne Ter Perre

in voorbereiding

13

Harelbeke Bistierlant

gerealiseerd

14

Harelbeke Beneluxbrug

in voorbereiding

15

Zwevegem Dreef

gerealiseerd

16

Deerlijk Sneppe

gerealiseerd

17

Deerlijk Bonte os

-

18

Zwevegem Slijpbeek

gerealiseerd

19

Sint-Eloos-Vijve west

kleinstedelijk gebied Waregem (nog in RUP te bestemmen)

-

20

Menen Hagewinde

kleinstedelijk gebied Menen (nog in RUP te bestemmen)

in voorbereiding

21

Menen Voskenstraat (WUG ten noorden van spoorweg)


-

22

Menen Dadizeletraat (WUG)


-

regionaalstedelijk gebied Kortrijk (bestemd als stedelijke woongebieden in gewestelijk RUP)


gerealiseerd in voorbereiding in voorbereiding

T T T

19

waregem

11 3 4 2 1 22 21

5

12

16

13

17

8 14

6 KORTRIJK

7

20

MENEN

18

9 10

15

Stand van zaken stedelijke woongebieden, verwerking Leiedal

stedelijk woongebied Ter Perre (woonpark Harelbeke - Kuurne)


27

2.5.

Woonuitbreidingsgebieden zijn vaak niet gunstig gelegen

2.5.1.

Veel meer woonuitbreidingsgebieden in buitengebied dan in stedelijk gebied

Wat betreft het aanbod aan onbebouwde gronden in woonuitbreidingsgebied (circa 398 ha; dit is zonder de aan te snijden woonuitbreidingsgebieden via reeds genomen beleidsbeslissingen) wijken de verhoudingen zeer sterk af: • circa 50,3 ha in stedelijke gebieden (13%) • circa 347,5 ha in buitengebied (87%). Omgerekend op basis van de richtcijfers van 25 woningen per ha in stedelijk gebied en 15 woningen per ha in buitengebied betekent dit in de woonuitbreidingsgebieden: • circa 1.258 wooneenheden in stedelijke gebieden (19%) • circa 5.212 wooneenheden in buitengebied (81%). Indien deze woonuitbreidingsgebieden stapsgewijs zouden aangesneden worden, kan de vooropgestelde verhouding 60/40 in het woonaanbod tussen de stedelijke gebieden en het buitengebied van het RSV ondermijnd worden. Vooral aangezien de ontwikkeling van deze greenfields niet opweegt tegen de complexiteit van een stedelijk vernieuwing- of verdichtingsproject.

2.5.2.

Woonuitbreidingsgebieden volgens de planningscontext

In de structuurplanningscontext werden stedelijke gebieden afgebakend en werden in het buitengebied kernen geselecteerd: als hoofddorp, woonkern, overige kernen of overige woonconcentraties. Op de figuur op de volgende pagina’s worden de woonuitbreidingsgebieden ingedeeld volgens deze planningscontext: • Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden kleinstedelijke gebieden Waregem en Menen: beslist beleid • Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen buitengebied: beslist beleid • Woonuitbreidingsgebieden gelegen binnen of net buiten de rand van stedelijk gebieden: zonder juridisch verankerde beslissing • Woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen • Woonuitbreidingsgebieden bij woonkernen of overige kernen buitengebied • Woonuitbreidingsgebieden niet gelegen bij geselecteerde kernen buitengebied.

2.5.3.

Woonuitbreidingsgebieden zijn vaak ruimtelijk minder gunstig gelegen

We stellen vast dat de woonuitbreidingsgebieden ook vanuit meer concrete inhoudelijke benadering ruimtelijk minder gunstig gelegen zijn: • Op het terrein maken deze woonuitbreidingsgebieden meestal deel uit van bestaande waardevolle open ruimte ten behoeve van landbouw en natuur. • Door hun excentrische ligging zijn de woonuitbreidingsgebieden meestal minder gunstig gelegen voor een duurzame mobiliteitsontsluiting (openbaar vervoer). In de praktijk is er vaak geen of slechts één bestaande buslijn die op wandelafstand van een woonuitbreidingsgebied loopt. • Er zijn vaak geen voorzieningen (scholen, handelszaken, diensten...) in de nabijheid van een woonuitbreidingsgebied gelegen. • Sommige woonuitbreidingsgebieden worden beter niet ontwikkeld omwille van overstromingsrisico’s of bvb. de ligging onder hoogspanningsleidingen. • Door hun excentrische ligging zorgen de woonuitbreidingsgebieden vaak voor hogere infrastructuurkosten (bv. extra lopende meters nutsleidingen).

28


2.5.4.

Kloof tussen planning en vergunningen

Een verkenning van de bestaande wetgeving leert dat er 5 mogelijke pistes zijn om woningen te realiseren in woonuitbreidingsgebied: • via een verkavelingsvergunning als ordening van het gebied • via groepswoningbouw • via een ruimtelijk uitvoeringsplan • via een initiatief vanuit de sociale woonorganisatie • via een principieel akkoord van de Deputatie van de provincie Een zesde mogelijke piste - nl. via een BPA als ordening van het gebied – is niet langer relevant, aangezien gemeenten al sinds 31/12/2011 (of sinds goedkeuring van GRS) geen nieuwe BPA’s meer kunnen vaststellen.

Het merendeel van deze pistes maakt gebruik van een vergunning om woningen te realiseren in woonuitbreidingsgebied. Op vandaag ligt de sleutel tot aansnijden of vrijwaren van woonuitbreidingsgebieden dus vaak op het vergunningenniveau, en niet op het planningsniveau. In bepaalde situaties is dit vergunningenbeleid echter niet afgestemd op de planningslogica. Op dit vergunningenniveau is het bijvoorbeeld vaak moeilijk om een gemeentelijke visie rond kwalitatieve en ruimte-efficiënte ontwikkeling af te dwingen en bepaalde woonuitbreidingsgebieden niet aan te snijden. Dit kan het planningsbeleid van een lokaal bestuur (of hogere overheid) ondermijnen. De steden en gemeenten beschikken echter over een belangrijke vetomogelijkheid tegenover de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden door het intelligent bespelen van de gemeenteraadsbevoegdheid van de ‘zaak der wegen’. Bij woonuitbreidingsgebieden waarbij een vergunning voor openbare wegenis nodig is, kan de gemeenteraad immers het behandelen van deze vergunning uitstellen of zelfs afkeuren, mits een goede motivatie. De gouverneur kan echter nog steeds de gemeenteraad dwingen opnieuw samen te komen over deze vergunning. Maar de gemeenteraad beschikt over de autonome beslissingsbevoegdheid. Een decretaal initiatief die de vergunningslogica en planningslogica in WUG op elkaar afstemt, is dringend gewenst. Dit moet gemeenten ondersteunen in het voeren van een weldoordacht grondbeleid met focus op kwalitatieve en ruimte-efficiënte ontwikkelingen.


29

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T T T

T T

T T T

T T T

T T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T T T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T T

T T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T T

T T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T T T

T T

Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden kleinstedelijke gebieden Waregem en Menen: beslist beleid T

T

T

T

Aan te snijden woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen buitengebied: beslist beleid T

T

T

T

Woonuitbreidingsgebieden binnen of aan rand van stedelijke gebieden: geen juridisch verankerde beslissing T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

geselecteerde kernen buitengebied

T T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

Woonuitbreidingsgebieden bij woonkernen of overige kernen buitengebied

T

T T

T

Woonuitbreidingsgebieden bij hoofddorpen

Leiedal, december 2015 niet gelegen bij 30Woonuitbreidingsgebieden Zuid-West-Vlaanderen, Ruimtemonitor Wonen

T

T

T

LEGENDE

T

T

Woonuitbreidingsgebieden ingedeeld volgens planningscontext

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T T

T

T T

T T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T T

T

T T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

TT

T

T

T

T

T T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T T

T

T

T T T T

T T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T T T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T

T T

T

T

T

T T

T T T T

0


1km

31

2km

schaal: 1:100.000

T

T

T

T

Ook het planningbeleid heeft op vandaag zijn gebreken, niet in het minst het huidig systeem van planbaten en planschade. Hierdoor worden beslissingen vaak vanuit financiële overwegingen genomen in plaats van op basis van goede ruimtelijke ordening. Ook hier dient het onevenwicht weggewerkt te worden. Er is nood aan een andere aanpak van planbaten/schade zodat open ruimte daadwerkelijk kan behouden worden.

2.6.

Doelgroepgezin is klein en grijs

Voor de kleine en/of grijze doelgroep is er nood aan andere woonvormen. De standaardproducten bieden steeds minder een antwoord op de hedendaagse gezinssituaties.

2.6.1.

Gezinsverdunning

In 2010 bestaan 80.448 huishoudens van de 125.146 huishoudens in de regio Zuid-West-Vlaanderen (= 13 steden en gemeenten) slechts uit 1 of 2 personen. Dit is ongeveer 64%. Dit aandeel loopt verder op tot bijna 69% of 90.919 kleine huishoudens in 2030. De behoefte voor de komende jaren bestaat uitsluitend uit een toename van het aantal kleine gezinnen. De grote gezinnen (3 of meer personen) nemen in absolute aantallen af, zo toont ons ook de tabel hieronder. Private huishoudens

2010

2030

Toename of afname

% toename of afname

1 persoon

36.379

41.420

+ 5.041

+ 13,86%

2 personen

44.078

49.499

+ 5.421

+ 12,30%

3 personen

19.202

17.394

- 1.808

- 9,42%

4 personen

17.569

16.250

- 1.319

- 7,51%

5 en meer personen Totaal aantal huishoudens

7.918

7.430

- 488

- 6,16%

125.146

131.994

+ 6.848

+ 5,47%

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

Op basis van bovenstaande cijfers en in de veronderstelling dat ieder gezin in 2010 in een aangepaste woning woonde, komen er tussen 2010 en 2030 ongeveer 3.600 grote woningen vrij en ontstaat er een behoefte een circa 10.000 kleine woningen in de regio Zuid-West-Vlaanderen. Indien deze grote woningen allemaal in 2 woningen opgesplitst kunnen worden, kan dit reeds de helft van de woonbehoefte invullen! Dit is uiteraard een theoretisch scenario, maar het duidt op de dringende nood aan een strategie over de omgang met grote woningen, vaak op traditionele villa-verkavelingen in functie van de veranderende gezinsamenstelling. Parkeren en privacy zijn hierbij aandachtspunten. Er is nood aan een oefening op maat. Het gaat niet op om alle grote woningen zonder afweging van locatie, perceelsvorm, kenmerken van de woning, mobiliteit, ... op te splitsen. Het voorbeeld hiernaast (proefproject Waregem) toont een oplossing die voor deze site, op deze locatie een antwoord bood.

32


Voor de grotere gezinnen (3 personen en meer) zijn er in elk geval voldoende woningen beschikbaar met de op vandaag bestaande woningen. Er zijn voldoende grote woningen aanwezig in de regio. De bijkomende (nieuwbouw)woningen moeten zich focussen op de kleine huishoudens met 1 en 2 personen. Toch zien we dat het standaardproduct, de standaardwoning die op de markt aangeboden wordt vaak nog steeds een aanbod is dat zich richt op een gezin van 3 personen en meer. Het overaanbod van grote woningen zal hierdoor nog toenemen. Het antwoord is echter opnieuw niet zo eenvoudig: het volstaat niet om enkel nog nieuwe kleine woningen te realiseren. De wooncarrière die hedendaagse personen/huishoudens doormaken, is veel gevarieerder dan vroeger. Vroeger ging men vaak na het ouderlijk huis onmiddellijk met een partner samen in een eigendomgezinswoning wonen en dit tot de oude dag. Vandaag blijven mensen vaak langer bij de ouders wonen, wonen daarna eerst alleen en vaak zijn er opeenvolgende relaties waarbij samen gewoond wordt, met tussenin opnieuw alleen wonen of terug bij de ouders intrekken. Steeds meer vormen van (informeel) samen wonen met broers/zussen, ouders, vrienden, verschijnen. Bij de huidige dertigers is 10% (mannen) en 23% (vrouwen) al aan een tweede samenwoonrelatie gestart. Het is de uitdaging om een voldoende robuust woningpatrimonium te hebben om deze maatschappelijke veranderingen te kunnen opvangen en dit binnen een kwaliteitsvolle en kenmerkende woonomgeving. In dit verhaal toont het type van de rijwoning zich buitengewoon flexibel. Ook op vandaag moeten we daarom woningen bouwen die deze aanpasbaarheid en terzelfdertijd identiteit in zich dragen. Vlamingen wonen relatief ruim. De gemiddelde woonoppervlakte nam tot ongeveer 10 jaar geleden jaarlijks toe. De voorbije 10 jaar daalde deze gemiddelde bewoonbare oppervlakte van een nieuwbouwwoning van 123 m² in 2001 naar 103 m² in 2013. De totale gemiddelde oppervlakte voor eengezinswoningen is vandaag 99 m² en voor meergezinswoningen 64 m². Dit zijn relevante cijfers als referentiekader. In relatie met bovengaande paragraaf dient echter gewaakt te worden over de woonkwaliteit en minimale oppervlaktenormen. Kleine woningtypes mogen immers geen last leggen op de omringende woonomgeving: parkeren, openbaar domein, wooncultuur, ... Belangrijk is ook op te merken dat een grote groep van deze kleine gezinnen alleenstaanden of alleenstaande ouders zijn. Dit zijn huishoudens waar slechts 1 inkomen aanwezig is. Voor deze doelgroep is de betaalbaarheid van het wonen een precair element. In de wachtlijsten van sociale huisvestingsmaatschappijen komen de kleine huishoudens dan ook buitengewoon veel voor: bij bepaalde sociale huisvestingsmaatschappijen lopen de gezinnen met 1 of 2 personen op tot 80% van de kandidaathuurders. Ook omwille van betaalbaarheid biedt het standaarmodel van nieuwbouwwoningen vaak geen oplossing voor kleine gezinnen.

proefproject van WIENERBERGER in Waregem: vervangen van grote villa door 8 laag-energiewoningen


33

2.6.2.

Vergrijzing

(bron: zorgstrategisch plan regio Zuid-West-Vlaanderen) De tabel toont het aantal inwoners in elke gemeente, uitgesplitst naar leeftijdscategorie van 80-plussers en 65-plussers. In de regio is bijna 20% van de bevolking ouder dan 65 jaar. Dit is hoger dan het Vlaamse gemiddelde ( 19%), maar lager dan West-Vlaanderen (21.5%). Relatief zijn er meest 65-plussers aanwezig in Kortrijk en Kuurne, gevolgd door Lendelede, Deerlijk en Menen. De vergrijzing in onze regio is sterker voelbaar dan in de rest van Vlaanderen omdat het aantal senioren ten aanzien van het aantal actieve mensen, jongeren en jong-senioren relatief hoog is.

bron: zorgstrategisch plan ouderenzorg - resoc

De prognoses laten zeker nog tot 2030 een toenemende vergrijzing zien. Tussen 2013 en 2030 neemt het aantal 65-plussers in de regio toe met 16.000 mensen. Hiermee stijgt het aantal 65-plussers van 20% van de bevolking in 2013 naar 25% van de bevolking in 2030. De koplopers in aandeel senioren blijven min of meer gelijk aan deze op vandaag. De grootste relatieve toename is te zien in Kuurne, Waregem, Wevelgem en Zwevegem. Hoewel de levensverwachting blijft stijgen, stijgt de leeftijd in goede gezondheid niet navenant mee. Dit wil zeggen dat we er vooral levensjaren in slechte gezondheid bij krijgen. Het gemiddelde kantelmoment ligt op 82 jaar. 65+ in 2013

65+ in 2030

netto toename

# inwoners in 2030

aandeel aandeel 65+ in 2013 65+ in 2030

Anzegem

2758

3614

856

14.473

15.093

19%

24%

Avelgem

1896

2540

644

9.967

10.841

19%

23%

Deerlijk

2277

2728

451

11.275

11.031

20%

25%

Harelbeke

5090

6481

1.391

26.570

26.796

19%

24%

Kortrijk

15857

18912

3.055

74.754

74.777

21%

25%

Kuurne

2739

3517

778

12.861

13.144

21%

27%

Lendelede

1198

1536

338

5.569

5.748

22%

27%

Menen

6826

8459

1.633

33.031

33.511

21%

25%

319

460

141

2.080

2.113

15%

22%

6962

9627

2.665

36.260

36.489

19%

26%

Spiere-Helkijn Waregem Wervik

3582

4397

815

18.194

18.792

20%

23%

Wevelgem

5812

7652

1.840

30.886

30.403

19%

25%

Zwevegem

4732

6211

1.479

24.320

25.047

19%

25%

60.048

76.134

16.086

300.240

303.785

20%

25%

Totaal

bron: Studiedienst Vlaamse Regering

34

# inwoners in 2013


Slechts 6.3% van deze 65-plussers woont in een woonzorgcentrum op vandaag. Het huidige Vlaamse beleid trekt bovendien de kaart van de vermaatschappelijking van de zorg en inclusie. Dit betekent dat de verwachte toename van senioren niet gepaard zal gaan met een navenante toename van het aantal bedplaatsen in woonzorginstellingen. Het merendeel van de 65-plussers blijft wonen in de oorspronkelijke gezinswoning of verhuist naar een aangepaste woning. Nemen we daarbij in rekening dat 50% van de 65-plussers minstens 1 keer per jaar valt en dat 42% van de 65-plussers in een ernstig onaangepaste woning woont, dan staan we voor grote uitdagingen in het aanpassen van de bestaande woningen en het voorzien van aangepaste woningen voor senioren. Een recent onderzoek rond attitudes van ouderen ten opzichte van verschillende woonvormen toont dat kost-wat-kost in de huidige woning blijven wonen, niet (meer) voor iedereen geldt. Alternatieven zoals serviceflats, groepswonen waar zelfstandigheid blijft, winnen aan belang. Zo’n 20% van de ouderen staat positief tegenover deze woonvormen. Bovendien toont het groot Vlaamse woningonderzoek 2013 een stijging in verhuisbewegingen in de leeftijdsgroep 45-65 jaar. Het voorzien in aangepaste en alternatieve woonvormen voor senioren is dus een valabele optie naast het aanpassen van de bestaande woning. Tenslotte gaat de vergrijzing net als de gezinsverdunning gepaard met financiële kwetsbaarheid. 40% van de 65-plussers komt in financiële problemen als er een bijkomende problematiek van gezondheid of mobiliteit zou ontstaan. Dit alles onderstreept de nood aan: • voldoende betaalbare aanpasbare en aangepaste woningen • voldoende aanbod van zorg en diensten aan huis • voldoende toegankelijke publieke ruimte en openbaar vervoer. • informatie en sensibilisatie aan 45-65 jarigen rond woningaanpassing, levenslang wonen, diverse aangepaste woonvormen

Kuurne wijk ter groenen boomgaard - alternatieve woonvormen


35

2.7.

Te weinig renovatie

Woningkwaliteit: Op vandaag is 35% van het woningpatrimonium in Vlaanderen van ontoereikende kwaliteit op basis van conformiteitsattest (cfr groot Vlaams woningonderzoek 2013). Dit gaat om elementen van veiligheid en basiscomfort, nog los van de energieprestatie. 24% van deze woningen zijn met beperkte ingrepen in orde te brengen. In 13% van de gevallen zijn er echter structurele ingrepen nodig. Veel voorkomende problemen zijn een onaangepaste trap, vochtproblemen, gebrek aan verluchting. Per jaar worden in de regio een 200-tal woningen onbewoonbaar verklaard. Uit ervaringen vanuit woonambtenaren blijkt dat er een hardnekkige groep van woningen is die blijft schommelen rond deze basiskwaliteit. Deze woningen zijn bijzonder moeilijk aan te pakken. Er is duidelijk nood aan (grondige) renovatie, maar ook aan structurele ingrepen, waar nodig vervangende nieuwbouw, zeker voor de 5% woningen die bouwfysisch ernstige structurele problemen kent (in onze regio zo’n 6.000 woningen). Ambities: In het kader van duurzaamheid stelt Europa een ambitie om jaarlijks 2% van de bestaande woningen te renoveren. Niet alleen op Europees niveau, maar ook in de regio met Warmer Wonen, worden ambities rond renovatie gesteld. De ambitie in de regio wordt met het regionaal programma Warmer Wonen gezet op het renoveren van 100.000 woningen tegen 2050 tot de BEN norm. Dit betekent een jaarlijkse renovatie van 2.800 woningen of 8 per dag. Ook in het burgemeestersconvenant werden ambities gesteld naar CO² uitstoot: 20% minder tegen 2020. Op vandaag ligt 28% van deze uitstoot bij de particuliere woningen (via verwarming en elektriciteitsverbruik). Deze ambities laten duidelijk zien dat de klemtoon in de bouwactiviteiten in de toekomst niet langer in nieuwbouw ligt (0.5% bijkomende woningen per jaar), maar in renovatie (2% renovaties ten aanzien van totaal aantal woningen per jaar). Hiervoor is er nood aan een belangrijke shift in de bouwsector.

Om de bestaande renovatie-activiteit te kennen, kunnen we enerzijds de cijfers van bouwvergunningen bekijken en anderzijds de premies voor renovatie. Beiden geven slechts een deel van de renovatieactiviteit weer. Veel woningen worden bovendien gefaseerd gerenoveerd en vele energetische ingrepen gebeuren zonder vergunning of premie: bvb. oude huishoudtoestellen worden vervangen door recente energiebesparende toestellen; verlichting wordt vervangen door spaarlampen of led, ... Anderzijds heeft het arrondissement een relatief oud woningpatrimonium: 70% van de woningen zijn hier van voor 1970. Gemiddeld in Vlaanderen is dit slechts 68%. 1. Het huidige renovatietempo in Vlaanderen ligt op basis van bouwvergunningen voor renovatie op 0.5%. Op vandaag zien we echter geen jaarlijkse stijging in het aantal bouwvergunningen voor renovaties,

36


integendeel er is zelfs een lichte daling. In de regio bedraagt dit gemiddeld jaarlijks 0.7% of 880 woningen. Ook het groot woningonderzoek laat zien dat de regio op vlak van renovatie minstens het Vlaamse tempo bijhoudt: 70% van de woningen onderging sinds 2002 renovatiewerken, ten aanzien van 67% in Vlaanderen en 63% in West-Vlaanderen. Toch is er een tandje bij te steken ten aanzien van de ambities. 2. Premies zijn een belangrijke stimulans voor renovatie, zeker als ze doelgericht en tijdelijk ingevoerd worden. Tussen 2009 en 2013 kregen gemiddeld 1050 gezinnen per jaar in de regio een Vlaamse renovatiepremie. Per gemeente is er echter relatief een groot verschil. Dit heeft te maken met de renovatieactiviteit, maar vermoedelijk ook met de actieve bekendmaking van de premies vanuit het lokaal bestuur. Gemeente Anzegem


aantal renovatiepremies per jaar 2009-2013

% renovatiepremies per jaar 2009-2013

5.713

54

Avelgem

4.170

29,4

0,7%

Deerlijk

4.637

43

0,9%

Harelbeke

11.299

98,6

0,9%

Kortrijk

32.922

275,2

0,8%

Kuurne

5.388

20,4

0,4%

Lendelede

2.278

20,4

0,9%

14.210

111,2

0,8%

857

3

0,4%

15.011

101,4

0,7%


0,9%

7.510

65

0,9%

Wevelgem

12.651

116

0,9%

Zwevegem

9.949

88,2

0,9%

126.595

1025,8

0,8%

Totaal

bron: data agentschap wonen vlaanderen

Enkele andere regionale cijfers die de renovatie-activiteit illustreren: • jaarlijks 70 dossiers voor sociale dakisolatie: superpremie in huurwoning voor kwetsbare doelgroepen • jaarlijks 250 leningsdossiers voor Vlaamse energielening (vroeger FRGE): doelgroepleningen aan 2% of 0% bij energiezuinige renovaties aan de woning • jaarlijks 1000 energiescans Renovatie is een sterk economisch verhaal, het gaat om validatie van het woningpatrimonium, investeringen en rendementen. Gemiddeld spendeert een eigenaar zo’n 35.000€ aan renovatie (werken sinds 2002, groot woningonderzoek 2013). Willen we 2800 renovaties per jaar in de regio realiseren, dan betekent dit een jaarlijkse investering in het woningpatrimonium van 98 miljoen €. Wetende dat bijna de helft van de renovaties gebruik maakte van één of meerdere subsidies, co-financiert de overheid een aanzienlijk bedrag in renovatie. Waar de energetische renovatiewerken zich de laatste jaren, mede onder impuls van premies, concentreerden op dak-en muurisolatie, is er nog een hele weg te gaan voor buitenschrijnwerk en verwarmingsinstallaties. In onze regio is elektrische verwarming meer aanwezig dan elders in Vlaanderen. Ook de aanpak van hardnekkige vochtproblemen is nodig.


37

In het kader van het groot woningonderzoek werd de EPC databank tot 2012 geanalyseerd. De tabel hieronder toont het resultaat van dit onderzoek. Voor bepaalde gemeente beschikt reeds 20% tot 25% van de woningen over een EPC certificaat. Het gemiddelde E-peil verschilt soms sterk per gemeente. Dit heeft enerzijds met de ouderdom van de woningen te maken en anderzijds met de renovatie-activiteit. In elk geval zit het E-peil van bestaande woningen nog een stuk boven de huidige norm voor nieuwbouw (E-peil van 60). EPC certificaten zijn echter slechts een momentopname. Vaak gebeurt er onmiddellijk na de aankoop een relatief grondige renovatie en zou het E-peil erna al een pak lager liggen dan voor verkoop. Het is met andere woorden zeer moeilijk om conclusies te trekken uit het gemiddelde E-peil. De informatie die achter het EPC certificaat zit (meer gedetailleerde informatie over de situatie van de woningen) is echter wel zeer interessant in functie van beleid. Tot op vandaag is deze informatie echter niet ontsloten. gemiddeld E-peil per gemeente analyse EPC databank tot 2012

aantal EPC

gemiddeld E-peil

aandeel EPC t.a.v. totaal woningbestand

Anzegem

878

552

16%

Avelgem

685

526

17%

Deerlijk

776

516

17%

Harelbeke

2368

416

21%

Kortrijk

8534

425

26%

Kuurne

1013

446

19%

Lendelede

366

471

16%

Menen

3529

458

25%

Spiere-Helkijn

152

468

18%

Waregem

2949

452

20%

Wervik

1619

430

22%

Wevelgem

2330

462

18%

Zwevegem

1925

469

20%

bron: groot Vlaams woningonderzoek 2013 - analyse EPC databank

38


renovatiebegeleiding kortrijk - pluimstraat


39

2.8.

Wel en niet betaalbaar

2.8.1.

Prijzen bouwgrond

In 2013 lag de gemiddelde verkoopprijs van bouwgrond in de regio op 127€/m² of op 112.000 euro per bouwlot. De laatste 10 jaar is deze prijs ongeveer verdubbeld (met 100% gestegen of met 10% per jaar). De recente evolutie (laatste 5 jaar) toont echter een stagnatie van de bouwgrondprijzen. Willen we de prijzen per gemeente vergelijken, dan is een gemiddelde over 5 jaar aangewezen om een beperkt aantal verkopen in een bepaald jaar niet te laten doorwegen. Omwille van deze reden zijn er voor Spiere-Helkijn geen cijfers beschikbaar. Bovendien is zowel de prijs per m² als per bouwlot relevant. De prijzen per m² stijgen immers naarmate de bouwloten kleiner worden. De cijfers tonen in elk geval dat de gemiddelde grootte van een verkochte bouwlot de laatste 5 jaar in de regio op meer dan 800 m² ligt. Dit is in scherp contrast met de kleine bouwloten in recente woonontwikkelingen. De recente woonprojecten omvatten vaak verkoop van woningen inclusief bouwgrond en komen omwille van deze reden niet voor in de statistieken rond prijzen van bouwgrond. De verkochte bouwloten zijn waarschijnlijk veelal restpercelen uit oudere verkavelingen of buiten verkavelingen. De grafieken hieronder geven de gemiddelde verkoopprijs weer per m² en per bouwlot voor de gemeenten in de regio op basis van de verkopen van 2009 tot en met 2013. In Menen, Anzegem, Harelbeke vinden we de goedkoopste prijs per m². In Lendelede, Kuurne, Waregem, Kortrijk en Deerlijk de duurste prijs per m². De duurste bouwloten worden verkocht in Wevelgem, Kortrijk, Menen. Dit is echter sterk te wijten aan de grootte van de bouwloten. De goedkopere bouwloten, maar ook kleinere, zijn te vinden in Wervik, Deerlijk, Harelbeke, Lendelede.

gemiddelde verkoopprijs per m² van de verkochte bouwgronden van 2009 tot en met 2013

gemiddelde verkoopprijs per bouwlot van de verkochte bouwgronden van 2009 tot en met 2013

160.000 140.000

250

120.000

200

100.000

150

80.000 60.000

100

40.000

50

20.000

0

0

bron: ADSEI (algemene directie Statistiek en Economische Informatie)

40


prijsevolutie per m²

250 200 150 prijs 2003 prijs 2008

100

prijs 2013 50 0

prijsevolutie per bouwlot

250.000 200.000 150.000 prijs 2003 100.000

prijs 2008 prijs 2013

50.000 0

De grafieken hierboven geven de prijsevoluties weer van de laatste 5 en 10 jaar, zowel per m² als per bouwlot. Zoals ook regionaal merkbaar zien we dat voor een aantal gemeenten de prijzen van 2013 lager liggen dan die van 2008. (de cijfers voor 2013 van Menen zijn disproportioneel en kunnen daarom in vraag gesteld worden). Zeker voor wat betreft de prijs per bouwlot zien we de laatste 5 jaar een stabilisatie rond de €100.000.


41

2.8.2.

Prijzen woningen

In 2013 betaalt men gemiddeld voor een woning in de regio 168.000 euro. Dit is een prijsstijging van 27% ten aanzien van 5 jaar geleden. Voor een vergelijking per gemeenten nemen we opnieuw het gemiddelde van de verkoopprijzen van de afgelopen 5 jaar. De woningprijzen zijn in de regio de laatste 5 jaar het hoogst in Anzegem, Waregem, Deerlijk, Kuurne en Lendelede. In Kuurne en Lendelede zijn de woningprijzen de laatste 5 jaar nog aanzienlijk gestegen. Elders blijft dit beperkt tot een paar % per jaar. In Avelgem is de prijs status quo gebleven en in Spiere-Helkijn zelfs gedaald. gemiddelde verkoopprijs woningen 2008-2013

200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 anz ave dee har kor kuu len men spi war werv wev zwev

relatieve stijging woningprijzen 2008-2013

100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% anz ave dee har kor kuu len men spi war werv wev zwev -20,0% -40,0% bron: ADSEI (algemene directie Statistiek en Economische Informatie)

42


2.8.3.

Prijzen appartementen

In 2014 is de gemiddelde prijs voor een appartement in de regio 211.000 euro. Dit is dus hoger dan de prijs van een woning, maar verkoop van appartementen zal hoofdzakelijk gaan om nieuwbouwappartementen ten aanzien van bestaande, te renoveren woningen. Kuurne en Waregem hebben de hoogste gemiddelde verkoopprijs voor appartementen in 2014. De laagste gemiddelde verkoopprijs vinden we in Avelgem en Kortrijk. De laatste 5 jaar stegen de appartementen gemiddeld 13% in prijs. De grootste (gemiddelde) prijsstijgingen zijn er in Kuurne, Wervik, Lendelede, Deerlijk en Waregem. Door relatief hoge verkoopprijzen in 2014 (gemiddeld 270.000 euro) spant Kuurne de troon met een prijsstijging van 81% in 5 jaar tijd. In een aantal gemeenten stagneren de prijzen voor appartementen de laatste jaren: in Wevelgem, Zwevegem, maar zeker in Kortrijk. Relatief gezien werden de laatste 5 jaar de meeste appartementen verkocht in Harelbeke, Kortrijk, Waregem.

gemiddelde verkoopprijzen appartementen (2010-2014)

300000

250000

200000

gemiddelde prijs 2010

150000

gemiddelde prijs 2014

100000

50000

0 anz ave dee har

kor kuu

len men spi

war wer wev zwev regio

bron: ADSEI (algemene directie Statistiek en Economische Informatie)


43

2.8.4.

Betaalbaarheid

Het is als regio een troef om op schaal van Vlaanderen relatief betaalbare bouwgronden en woningen te hebben. Toch is de gemiddelde prijs van een bestaande woning ook in deze regio 170.000 euro. Zelfs met de huidige lage rentevoeten betaalt men per maand over 20 jaar ongeveer 840 euro af (nog zonder renovatiekosten). Dit is duidelijk een bedrag dat voor gezinnen met slechts 1 gemiddeld inkomen moeilijk haalbaar is. Helaas zijn voor deze doelgroep de alternatieven beperkt. De wachtlijsten voor sociale woningen zijn lang en de private huurmarkt is niet alleen beperkt in omvang, maar ook duur voor kwaliteitsvolle huurwoningen. De nood aan betaalbaar wonen blijft zeer groot. Afhankelijk van de wijze van berekenen heeft 13 à 20% van de huishoudens in Vlaanderen betaalbaarheidsproblemen voor de woning (cfr groot Vlaams woningonderzoek 2013). De prijzen van woningen en bouwgronden worden door heel wat factoren bepaald. Aanbieders van nieuwbouwwoningen bepalen hun prijs op basis van wat een gemiddeld gezin kan betalen voor de woning. Op basis hiervan werken ze een woonmodel uit. Wat een gezin kan betalen voor de woning, heeft te maken met de lonen en loonstijgingen, met fiscale maatregelen, met interestlasten, ... Een bepalende factor hierbij is de bouwkost van een woning. Deze stijgt de afgelopen jaren uiteraard steeds verder door stijgende materiaalkosten, uurlonen in de bouwsector, hogere eisen voor wat betreft energiezuinigheid, ... Het kleiner worden van de marge tussen bouwkost en wat een gezin kan betalen, dwingt ook de bouwsector om creatieve oplossingen te zoeken in woningtype, financiering, deelsystemen. Anderzijds bestaat het ‘gemiddeld gezin’ waarvoor er gebouwd wordt, steeds minder. De standaard nieuwbouwwoning voor een gezin met 2 inkomens en 2 kinderen aan 250.000 euro wordt nog steeds massaal gebouwd, terwijl dit nu net de doelgroep is die steeds kleiner wordt. Bovenstaande overwegingen tonen aan dat een over-of onderaanbod aan woningen en bouwgronden zeer weinig invloed heeft op de prijzen. Ze tonen ook aan dat de betaalbaarheid van het wonen wel degelijk onder druk staat, vanwege diverse redenen. En dit niet in de eerste plaats voor het ‘gemiddelde’ gezin, maar wel voor specifieke doelgroepen in de samenleving, waaronder éénoudergezinnen.

project Venning, goedkope Woning, Kortrijk

44


2.8.5.

Sociaal wonen

Algemeen in Vlaanderen zijn er 6% sociale huurwoningen. In de regio is dit 7.5% in 2013. Het laagste aandeel sociale huurwoningen is er in Anzegem (2.7%) en Lendelede (3.4%). Het hoogste aandeel vinden we in Spiere-Helkijn (17.3%), Wervik (12%) en Menen (10.4%). Algemeen gezien scoren we dus niet slecht in de regio voor het sociaal woonaanbod. In 2008 werd in de regio via het woonregieboek een algemene ambitie naar voor geschoven van 11% sociale huurwoningen. Het juridisch kader om dit af te dwingen werd echter ernstig ingeperkt via arresten bij het decreet grond-en pandenbeleid. Via het afsluiten van convenanten met Vlaanderen kunnen verder mogelijkheden geschapen worden om ook boven het bindend sociaal objectief uit te stijgen. De groei van het aantal sociale huurwoningen is echter beperkt. In de laatste 5 jaar zijn er in de regio 205 sociale woningen bijgekomen. Met jaarlijks 40 bijkomende sociale woningen ten aanzien van ongeveer 800 bijkomende woningen in totaal, gaat het aandeel sociale woningen er lichtjes op achteruit (5% in bijkomend aanbod tav 7.5% in bestaand aanbod). In een aantal gemeenten daalt het absolute aantal sociale huurwoningen zelfs, bijvoorbeeld door verkopen aan zittende huurders, afname woningen bij sociaal verhuurkantoor, afstoten grondig te renoveren woningen... Vijf van de dertien gemeenten voldeden in 2014 reeds aan de taakstelling van bijkomende sociale huurwoningen in het bindend sociaal objectief (BSO). Op basis van de planning gekend bij VMSW zullen 2 andere gemeenten dit aantal ook binnenkort halen. Spiere-Helkijn is één van de 3 Vlaamse gemeenten die voldoet aan het BSO voor huurwoningen, koopwoningen en kavels. Een aantal gemeenten hebben echter nog een belangrijke opgave om bijkomende sociale huurwoningen in te plannen: Waregem, Wevelgem, Lendelede en in mindere mate Harelbeke (dit op basis van de voortgangstoets 2014). Sociale kavels en koopwoningen zijn gezien het huidige beleid (subsidies vallen weg) en gezien de zeer beperkte aantallen die via bindende sociale objectieven opgelegd zijn, verwaarloosbaar. Sociale leningen zijn eveneens een belangrijk instrument. Er zijn echter geen cijfers per gemeente/regio beschikbaar. aantal sociale huurwoningen in 2013

BSO aandeel toename aantal sociale huishoudens 2013 huurwoningen in 2013 2008-2013

gerealiseerd gepland of in voortgangs- uitvoering cfr voortgangstoets 2014 toets 2014

balans: BSO uitgevoerd - gepland

Anzegem

154

5.713

2,7%

-9

93

-6

103

-4

Avelgem

322

4.170

7,7%

3

26

3

21

2

Deerlijk

191

4.637

4,1%

-5

76

8

65

3

Harelbeke

585

11.299

5,2%

-18

183

46

105

32

Kortrijk

2.457

32.922

7,5%

72

209

184

345

-320

Kuurne

490

5.388

9,1%

40

23

55

36

Lendelede Menen Spiere-Helkijn Waregem

78

2.278

3,4%

-5

-3

8

31

1.472

14.210

10,4%

46

29

14

-43

148

857

17,3%

5

4

1.065

15.011

7,1%

-8

Wervik

891

7.510

11,9%

69

Wevelgem

715

12.651

5,7%

24

Zwevegem Totaal

-32

972

9.949

9,8%

-9

9.540

126.595

7,5%

205

208

-4

34

58

116

71

2

-73

206

47

20

139

16

14

-30

1.060

488

755

-183

bron: VMSW, voortgangstoets 2014


45

2.8.6.

Groeiende maar problematische huurmarkt

Het alternatief voor wie geen woning kan kopen, in afwachting van een sociale woning, is de private huurmarkt. Op basis van het groot Vlaamse woningonderzoek 2013 blijkt dat er sprake is van een trendbreuk in de periode 2005-2013 in het aandeel huurders van een woning. In deze periode nam het aandeel woningeigenaars af van ongeveer 75% naar 70.5%. Huurprijzen De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen in 2013 is 560 €/maand, zowel voor een appartement als een woning. De huurprijzen stegen de laatste jaren met ongeveer 1% per jaar (bovenop de inflatie). De grootste prijsstijgingen zijn merkbaar bij de laagste inkomens (2% per jaar) en voor kleine woningtypes (3,5% per jaar). Weinig renovatie-activiteit Terwijl bij eigenaar-bewoners in 70% van de gevallen sinds 2002 werken aan de woning uitgevoerd werden, is dit bij private huurders slechts in 38% van de gevallen. De renovatie-activiteit ligt duidelijk heel wat lager bij de private huurmarkt, hoewel hier net de kwaliteit van de woningen minder is. Bovendien gaat het bij de private huurmarkt in de meeste gevallen om opfrissingswerken (schilderen) en in mindere mate om constructiewerken, energiebesparende werken of installatie van sanitair en elektriciteit. Typering private verhuurder • 94% van de private huurmarkt is in handen van particuliere verhuurders. • Gemiddeld verhuurt een verhuurder 2,2 wooneenheden. • 60% van de verhuurders verhuurt slechts één woning; slechts 6% verhuurt meer dan 5 woningen. • 41% van de verhuurders organiseert de verhuring zelf; 26% doet beroep op een immokantoor en 3% verhuurt via een sociaal verhuurkantoor en een gelijk aandeel door ocmw’s. Het aandeel dat beroep doet op een immokantoor stijgt de voorbije jaren. • Het aandeel institutionele verhuurders (bedrijf/vennootschap) is relatief beperkt • Er treedt een veroudering op van de particuliere verhuurders. In 2005 was 60% ouder dan 44 jaar. In 2013 is dit 76%. Het aandeel 65+ blijft echter stabiel op 1/3 van de verhuurders. • Het nettorendement voor de verhuurder bedraagt ongeveer 3% (verschillende manieren van berekenen) of per woning per jaar ongeveer 5.000 euro. • Slechts 2% van de verhuurders meent dat de relatie met de huurder slecht tot zeer slecht is. • 2/3 van de verhuurders heeft een financieel motief. Maar ook 7% verhuurt de woning in afwachting dat de kinderen in de woning trekken of 4% totdat ze er zelf intrekken. • 1/5 van de verhuurders heeft renovatieplannen, waarvan ongeveer in de helft van de gevallen binnen de 5 jaar. • 2% van de verhuurders geeft aan dat renovaties wenselijk zijn, maar dat men de middelen niet heeft. • 81% van de verhuurders wil de woning nog lange tijd verhuren; 7% wil de woning(en) binnen de 5 jaar verkopen.

46


Typering private huurder • Globaal gezien zijn er 3 types huurders: • huurder huurt tijdelijk: ouderen, na echtscheiding, ...; vaak betere woningen • huurder is jonge starter: vaak betere woningen • zwakke socio-economisch profiel (33% van de private huurmarkt): lage huurprijs is doorslaggevend • • • •

• • • •

Hoewel dit verplicht is, hebben 10% van de huurders geen schriftelijk huurcontract, 32% van de huurders geen plaatsbeschrijving. In 2013 bedraagt de gemiddelde huurprijs op de private markt 562€/maand met een gemiddelde jaarlijkse stijging inhoudt van 1% (bovenop inflatie). 52% van de huurders spendeert meer dan 30% van het inkomen; ongeveer 11% van de huurders had het afgelopen jaar (2013) betalingsproblemen voor huur of woonkosten. In private huurwoningen komt ongeveer 10% minder isolatie voor dan bij eigenaars, en dit voor alle types isolatie: isolerend glas, dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie. Tussen 2005 en 2013 is er echter wel een sterke stijging bij huurwoningen van isolerend glas en dakisolatie en vloerisolatie. In meer dan 40% van de private huurwoningen is nog geen dakisolatie aanwezig; in meer dan 30% geen isolerend glas. 50% van de private huurders is alleenstaand. Private huurders wonen gemiddeld 7 jaar in hun woning. Ongeveer 50% van de huurders wil op termijn eigenaar worden. In 26% van de private huurders is de elektrische installatie gebrekkig.

Als intermediair in de private huurmarkt is het sociaal verhuurkantoor een interessante speler. In de regio hebben we met De poort vzw het grootste sociaal verhuurkantoor van Vlaanderen. Bovendien heeft dit verhuurkantoor ambities op vlak van duurzame renovatie, verdere groei, een aanbod als stedelijk verhuurkantoor, ...


47

2.9.

Weinig kennis over wisselwerking woningmarkten aan beide zijden van de taalgrens

Vanuit signalen, ervaringen kunnen we vermoeden dat er een interactie is tussen de woningmarkt in de regio Zuid-West-Vlaanderen en de Waalse en Franse aanpalende regio’s. Zijn er veel domicilies of tweede verblijven van Fransen/Walen in de regio? Zijn er veel verhuisbewegingen omwille van de lagere prijzen richting Wallonië? Zijn de prognoses van bevolking en huishoudens vergelijkbaar? ... Twee bestaande studies, weliswaar al daterend van 2010, vormen de basis om hieronder een aantal vaststellingen weer te geven. Er is echter nood aan een meer recent en diepgaand onderzoek naar de wisselwerking van de woningmarkten. 1. Les marchés du logement dans les territoires belges de l’aire métropolitaine de Lille, december 2010, Agence de développement et d’urbanisme de Lille Métropole; 2. SCOT Lille Métropole - le diagnostic et le débat du comité syndical du 22 octobre 2010 - syndicat mixte du scot de Lille Métropole Belangrijk is om op te merken dat er een ander juridisch, beleids-, fiscaal, ... kader geldend is in deze grensregio’s waardoor vergelijkingen niet zomaar kunnen gemaakt worden. Toch kunnen we volgende vaststellingen doen: • de prijzen in Wallonië liggen beduidend lager dan in onze regio. Voor woningen en appartementen (2008) ligt dit zo’n 20% lager. Voor bouwgrond is de prijs in onze regio in 2008 een veelvoud van de prijs in Wallonië. Dit hangt samen met lagere gemiddelde inkomens in Wallonië. • aan Waalse zijde zijn er een aantal belangrijke groeipolen aanwezig op vlak van huishoudens en woningaantal: Mouscron, Tournai, Ath. Deze steden kennen een sterkere groei dan bijvoorbeeld Kortrijk of Waregem in onze regio. • Algemeen groeit de regio aan Waalse zijde sneller dan de regio Zuid-West-Vlaanderen (2000-2008): 0.4% per jaar ten aanzien van 0.1% per jaar. • Naar woningtypes is het aanbod vergelijkbaar tussen Vlaanderen en Wallonië: beiden hebben weinig appartementen. Vlaanderen is weliswaar met een inhaalbeweging bezig op dit vlak. Wallonië heeft echter nog oudere woningen dan de regio Zuid-West-Vlaanderen en staat dus op vlak van renovatie eveneens voor grote uitdagingen. • Zowel in Wallonië als in Rijsel is de private en sociale huurmarkt veel dominanter dan aan Vlaamse zijde. In Rijsel maken private en sociale huur samen meer dan 65% van het woonaanbod uit. • De vergrijzing manifesteert zich iets anders in de verschillende regio’s. De regio aan Vlaamse zijde kent in de bevolking enkel een groei van de hogere leeftijdsklasses en een afname van bevolkingsgroepen jonger dan 35 jaar. In Wallonië en Rijsel zien we nog een afname van het aandeel mensen tussen 65 en 80 jaar (periode 1999 - 2007). Zeker voor Rijsel is er een opmerkelijk jongere bevolking aanwezig. • Verhuisbewegingen situeren zich vooral vanuit Wallonië richting Vlaanderen (15% van de migratiebewegingen gaan richting Vlaanderen). In de omgekeerde richting gaat het maximum over 5% van de migratiebewegingen. De Fransen zijn vooral in Wallonië aanwezig. Enkel Menen en Wervik hebben een aandeel Fransen dat niet verwaarloosbaar is: tot 50 Fransen per 1000 inwoners.

48



49

3.

Beleidsaanbevelingen voor lokale besturen

Dit zijn de beleidsaanbevelingen voor de lokale besturen: 1. Regionale aanpak woonbeleid 2. Vinger aan de pols 3. Locatie! Locatie! Locatie! 4. Kwaliteit als troef 5. Betaalbaarheid 6. Flexibele woonvormen 7. Renovatiepact voor de regio 8. Vrijwaren van open ruimte 9. Vrijwaren van ruimte om te ondernemen

studie regionale woningmarkten, provincie West-vlaanderen

50


3.1.

Regionale aanpak woonbeleid

De studie ‘regionale woningmarkten’ van de provincie West-Vlaanderen toont dat de meeste verhuisbewegingen zich bundelen in specifieke subregio’s. Dit volgt helemaal niet de schaal van één gemeente of stad. Daarom kan een woonbeleid zich niet beperken tot het uitstippelen van een lokaal beleid. “Alleen al de blik op de verstedelijkte band van Wervik tot Waregem toont hoe relatief de administratieve grenzen van de gemeenten zijn en hoe grillig die zich verhouden tot de maatschappelijke realiteit” ( Met de moed der wanhoop, Filip De Rynck, Lokaal, september 2015) Heel wat zaken organiseren zich op een regionale schaal: het onderwijs, de zorginfrastructuur, bouwsector, thuiszorgdiensten, ... Bovendien zien we soms negatieve gevolgen van een verkeerd of ontbrekend beleid die eveneens de gemeentegrenzen overschrijden. Problematieken zoals leegstand in centra, verkeerscongestie, woonaanbod voor kwetsbare huishoudens, betaalbaarheid, enz. komen niet voort uit keuzes binnen één gemeente en zijn ook op die schaal niet aan te pakken. Krijgen we binnenkort voor het eerst het fenomeen van leegstand in nieuwbouwprojecten? Daarom is het blijvend van belang om op regionale schaal afspraken te maken en onderling af te stemmen over geplande initiatieven en mogelijke gevolgen ervan. Afstemming is onder meer nodig rond de heffingen, de lokale premies, de kwaliteitsbewaking, de monitoring (op een uniforme manier), sociale gevolgen van demografie, ... Om het woonbeleid verder op regionale schaal te kunnen opvolgen en vergelijken, is het niet alleen nodig de registers onbebouwde percelen verder actueel bij te houden, maar ook aanvullende gegevens rond reconversie, verdichting op een gelijkaardige manier bij te houden. Regionale monitoring is een meerwaarde. Filip De Rynck pleit in zijn tekst “met de moed der wanhoop” (Lokaal, september 2015) voor een goed onderbouwde, goed geleide onderhandelingsplatform tussen het lokale en het Vlaamse niveau waarin regionale beleidsprogramma’s vorm krijgen. Een regionaal overleg rond thema’s uit woonbeleid, ruimtelijke ordening, mobiliteit, ... is daarom nog steeds aan de orde; zowel op ambtelijk als op beleidsniveau. In dit rapport formuleren we dus enkele beleidsaanbevelingen, die voor alle lokale besturen van de regio Zuid-West-Vlaanderen relevant zijn.


51

21 15

Geluwe

Wevelgem

1 6

8

11 14

25 30

9

19 22

24

10

7

13

26

18

17

MENEN

2 3

4 12

16

Lauwe

20 23

29

Rekkem

HALLUIN

WOONPLAN MENEN 2015

5 Dronkaard

Bousbecque

Globale kaart LEGENDE

inbreidingsprojecten (81ha 91a 14ca) onbebouwde gronden in woongebied binnen verkavelingen (17ha 50a 94ca) onbebouwde gronden in woongebied buiten verkavelingen (21ha 04a 15ca) onbebouwde gronden in aan te snijden woonuitbreidingsgebied en woonreservegebieden (29ha 78a 84ca)

27

onbebouwde gronden in woonuitbreidingsgebied (29ha 03a 00ca) reconversie (31ha 33a 63ca)

Paradijs

28

LSR Leegstaande woningen (12ha 80a 45ca)

april 2015 0

0,5

1 Kilometers

schaal: 1:15.000

WOONPLAN MENEN 2015

52


3.2.

Vinger aan de pols

Het blijft van belang voor ieder lokaal bestuur om de vinger aan de pols te houden wat betreft het ruimtelijk woonbeleid. Dit vraagt nog meer diepgaand onderzoek. De onderlinge verschillen tussen de gemeenten in de verhouding van aanbod en behoefte zijn soms groot. De ene gemeente kent immers zeer veel aanbod; bij andere gemeenten is dit veel minder uitgesproken. Het is van belang om naast de regionale trends ook voldoende zicht te hebben op de specifieke lokale situatie om een samenhangend beleid uit te zetten. Zo is heffing op onbebouwde percelen niet in alle gemeenten/ steden een goede optie; zo ook dient het beleid rond grote woonkavels op verkavelingen gedifferentieerd te worden, evenals het beleid rond appartementen. We mogen de registers van onbebouwde percelen, leegstand, verkrotting, publieke en semi-publieke eigendommen, ... niet enkel als een verplicht nummer zien, maar we gebruiken de verzamelde informatie beter om het beleid te voeden: “meten is meer weten”. De lokale inventarissen vormden mee input voor de ruimtemonitor. Anderzijds kan deze ruimtemonitor wonen voor de volledige regio Zuid-West-Vlaanderen voor een aantal gemeenten een opstap zijn om dit op lokaal niveau verder uit te diepen en te verfijnen. En het is en blijft van groot belang de cijfers en instrumenten voldoende te actualiseren, te interpreteren en tijdig te evalueren. Een lokaal woonplan, woonbehoeftestudie, sectorstudie wonen, strategische meerjarenplanning, ... zijn hier mogelijkheden voor. Op vandaag hebben we nog te weinig zicht op, voeling met wat we aan het vergunnen zijn. Het is wenselijk ook hiervoor data op een uniforme en bevraagbare manier bij te houden, zodat fenomenen als renovatie, verdichting, ... beter opgevolgd kunnen worden.


53

Leieboorden & binnenstad Kortrijk

stationsomgeving waregem

leieboorden menen

54


stationsomgeving Avelgem

3.3.

Locatie! Locatie! Locatie!

Uit de cijfers blijkt er voor het wonen in de regio geen problematiek te bestaan van “kwantiteit”. Er zal de komende jaren genoeg aanbod zijn om aan de vraag te beantwoorden. Dit laat ons toe selectief in te zetten op kernversterkend beleid: het vernieuwen van stads- en dorpskernen, het stimuleren van renovatie, inbreiding en verdichting, het aanpakken van leegstand, het hergebruiken van bestaande bebouwde ruimte… We willen dus prioriteit geven aan de ontwikkeling van wooneenheden op de meest duurzame locaties: • stadscentra • openbaar vervoersknooppunten (stationsomgevingen) • leefbare hoofddorpen • waterfronten • erfgoedsites. Bij deze duurzame locaties is het principe van nabijheid zeer belangrijk: nabijheid van voorzieningen en diensten, van woon- en werkplaatsen, van openbaar vervoer. Nabijheid houdt het aantal verplaatsingen beperkt en vormt dus het beste ruimtelijke principe om duurzame mobiliteit en ruimtelijke ontwikkelingen met elkaar te koppelen. Omwille van deze reden wordt sterk ingezet op het kernversterkend beleid en in het bijzonder op het slim verdichten rondom openbaar vervoersknooppunten. “De siamese tweeling ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit. Daarop enten zich immers patronen van wonen, efficiëntie van openbare nutsvoorzieningen, organiseerbaarheid en leefbaarheid van voorzieningen.” (Met de moed der wanhoop, Filip De Rynck, Lokaal, september 2015) Binnen de afbakening van de stedelijke gebieden werden enkele grote nieuwe stedelijke woongebieden bestemd, vaak gelegen aan de rand van bestaande kernen. Bij de inrichtingsplannen moet men rekening houden met een duurzame bereikbaarheid van deze gebieden; waar mogelijk moeten reservatiestroken voor hoogwaardige assen van openbaar vervoer en fiets worden geselecteerd. Deze assen kunnen immers fungeren als stamlijnen voor openbaar vervoer en fietsverkeer tussen de verschillende stedelijke kernen. Dit aspect wordt uitgewerkt in het kader van het strategisch project REKOVER (Regio Kortrijk & Openbaar Vervoer). Rekening houdende met het voor sommige steden en gemeenten zeer ruime aanbod aan bestemde woongebied is een gefaseerde aanpak steeds aangewezen. Het (her)ontwikkelen en inbreiden van bestaande kernen verdienen steeds de voorkeur op het aansnijden van greenfields buiten of aan de randen van bestaande kernen. Bovendien kan een (lokale) overheid niet overal tegelijk op inzetten. Het is dan ook belangrijk de krachten te bundelen en pro-actief werk te maken van de ontwikkeling van deze sites die toekomstgericht zijn en strategisch goed gelegen zijn. Dit is eveneens in het voordeel van de verkoopbaarheid van de woningen en van de ontwikkeling en draagkracht van de (stedelijke) dynamiek. Op lokaal niveau zijn er uiteraard steeds specifieke nuances binnen het kernversterkend beleid mogelijk. Dit kan in een gemeentelijk woonplan uitgewerkt worden.


55

ARCHITECTENPOOL WINVORM

56

stadsvernieuwing Zuid-Boulevard Waregem

stadsvernieuwing & Leiewerken, Harelbeke

woonproject nabij een beschermde molen

Tabaksfabriek, Menen


3.4.

Kwaliteit als troef

De prognoses voorspellen geen grote groei in de regio. Het is dus niet, zoals op andere momenten in de geschiedenis, de uitdaging om zo snel en zoveel mogelijk bijkomende woningen te voorzien. Dit maakt dat de regio de tijd, de ruimte heeft om hoge eisen op vlak van kwaliteit te stellen aan woonprojecten. Dit geeft als opportuniteit dat ontpitting van te dense bouwblokken effectief mogelijk wordt, dat er meer gemengde woon-en werkomgevingen kunnen ontstaan, dat ook in stedelijk gebied gedifferentieerd kan worden in dichtheden en woonsferen. Er ontstaat ruimte voor recreatie, groen, nieuwe fiets- en andere lijninfrastructuren... Bovendien is het mogelijk bepaalde sites als reserve voor de lange termijn te vrijwaren en over tijdelijk ruimtegebruik na te denken. Door het grote aantal appartementen dat recent gebouwd wordt en dit geconcentreerd in bepaalde omgevingen spreekt men van appartementisering. Appartementen bieden ontegensprekelijk een antwoord op een bestaande vraag vanuit bepaalde doelgroepen. Door de recente evoluties verliezen we echter ook de identiteit van de stedelijke en de dorpscentra. Het is aan te bevelen om hier waakzaam voor te zijn en oplossingen op maat te onderzoeken. Alleen door een aantrekkelijke woonomgeving te creëren zal de regio aantrekkelijk blijven voor wonen en blijven groeien. De relatief lage prijzen op Vlaams niveau spelen in elk geval in onze kaarten. Hieraan moeten we een meerwaarde, authenticiteit, flexibiliteit koppelen. De vestigingscriteria van (jonge) gezinnen hebben maar gedeeltelijk met de woning zelf te maken. Ze worden ook voor een groot deel bepaald door de kwaliteiten in de ruimere woonomgeving: beschikbaarheid van voorzieningen (locatiebeleid!) en aanwezigheid van groen, kwalitatief openbaar domein. Samenvattend kunnen we stellen dat de term “kwaliteit” betrekking heeft op verschillende facetten: • kwaliteitsvolle, hedendaagse architectuur, slimme antwoorden op woonwensen • dichtheden en woonsferen op maat van de ruimtelijke context • gemengde woon- en werkomgevingen • bouwkundig erfgoed en de potentiële meerwaarde hiervan in een woonproject • energiezuinig wonen • kwaliteitsvolle publieke ruimte en groenvoorzieningen Voor de bijkomende woningen mogen we de lat op alle vlak hoog leggen en hiervoor hoge eisen stellen naar ontwikkelaars om meerwaardes voor de omgeving te creëren.


57

Sneppe deerlijk; gemengd woonproject winnend ontwerp voor sociale woningen

sociaal woonproject Kastorwegel - Nieuwenhove (Waregem)

58


3.5.

Betaalbaarheid

Het is belangrijk om te blijven inzetten op bijkomende sociale huurwoningen in onze regio. Hoewel de regio algemeen niet slecht scoort op vlak van sociale huurwoningen, en zeker een aantal gemeenten, is het streefcijfer van het woonregieboek (11% sociale huurwoningen) nog niet gehaald. Dit cijfer uit 2008 was gebaseerd op noden omtrent betaalbaarheid, die met de recente evoluties zeker niet gedaald zijn. Sociale woningen dienen verder met zorg ingepland te worden: naar locatie, aantallen, types, kwaliteit. Een belangrijke rol in het realiseren van sociale woningen is weggelegd voor lokale besturen. Zij hebben hierbij echter nood aan ondersteuning vanuit Vlaanderen op vlak van het juridisch raamwerk en het instrumentarium en subsidiekader. Betaalbaar wonen is echter niet alleen sociaal wonen. De kostprijs van nieuwe woonprojecten kan ook gedrukt worden door een actieve rol in het ontwikkelen van projecten door gemeenten, autonome gemeentebedrijven, intercommunales. Op strategische locaties en in het kader van strategische doelstellingen (waaronder betaalbaarheid, maar evenzeer duurzaamheid of andere) moet het openbaar bestuur niet aan de zijlijn toekijken, maar aan het roer staan. Het loont de moeite om diverse manieren van wonen en financiering nader te onderzoeken of uit te testen om zo nieuwe pistes in functie van betaalbaarheid te verkennen. Het loont ook de moeite de ervaringen uit te wisselen hieromtrent. Het delen van tuinen, parkeerruimte, berging en andere ruimtes in de woningen kan opportuniteiten bieden niet alleen voor betaalbaarheid, maar ook voor sociale draagkracht en duurzaamheid. Tenslotte handelt betaalbaarheid niet louter over de kostprijs van de woning, maar ook andere kosten die hiermee verbonden zijn, niet in het minst de energiekost van de woning. Werken aan energiezuinigheid van het woningpatrimonium (bestaand en nieuw) is daarom ook tegelijk werken aan betaalbaarheid op lange termijn.


59

Beelden uit brochure “Anders in de rij”, stad Kortrijk

Wonewei, Lovenjoel, A33 architecten

60


beemden, londerzeel

3.6.

Flexibele woonvormen

Om een antwoord te bieden op de toenemende gezinsverdunning en vergrijzing moet maximaal ingezet worden op een flexibel woonaanbod dat maximaal aangepast kan worden aan de hedendaagse wensen. Uit de prognosecijfers blijkt dat de te verwachten groei van het aantal huishoudens volledig toe te schrijven is aan de kleine gezinnen: nl. de bijkomende huishoudens van slechts één of twee personen. Dit mag er echter wel niet toe leiden om kort door de bocht overal te kleine, niet aanpasbare woningen op te richten die heel wat problemen met zich meebrengen op vlak van mobiliteit, privacy, berging, ... We pleiten voor aanpasbare, flexibele constructies, die mee kunnen evolueren met de maatschappelijke trends en woonbehoeften doorheen de tijd. Het is ook een pleidooi om verdere versnippering van eigendomsstructuur tegen te gaan door bijvoorbeeld het uitwerken van erfpachtconstructies of meer in te zetten op de huurmarkt. Het woningpatrimonium, dat de komende jaren zal worden gerealiseerd (via nieuwbouw, vervangbouw of renovatie van het bestaande patrimonium), zou een duurzaam antwoord moeten kunnen bieden op deze maatschappelijke trends aan de hand van aangepaste woonvormen. In dit verhaal toont het type van de rijwoning zich buitengewoon flexibel. Het appartement is een type die een antwoord biedt aan deze doelgroep van kleine gezinnen en senioren. Voor wat betreft appartementen hebben we echter vooral nood aan meer diversiteit en kwaliteit. We willen pleiten voor meer vernieuwing in het type meergezinswoongebouwen (ruimer dan de klassieke vaak te krap bemeten appartementen). En we willen de aandacht vestigen op cruciale kwaliteitsnormen zoals de harmonieregel (= aansluiten op de schaal van de omliggende bebouwing en het landschap), het bundelen van het parkeren (liefst ondergronds of half-ondergronds), het voorzien van collectief groen, een bruikbare private buitenruimte en voldoende bergruimte. Een aantal woonvormen zijn in de praktijk moeilijk te realiseren door een restrictief wetgevend kader. Het wetgevend kader dient bijgesteld te worden om nieuwe woonvormen net te stimuleren. Denken we hierbij bijvoorbeeld aan diverse vormen van zorgwonen in de praktijk en problematiek van verschillende adressen, domicilies, huurovereenkomsten, uitkeringen, ...


61

62


3.7.

Renovatiepact voor de regio

In december 2014 sloot de Vlaamse overheid een renovatiepact af met een ruime groep van actoren: kennisinstellingen, middenveld, bouwsector. In 2015 wordt hard gewerkt in werkgroepen om dit renovatiepact op Vlaams niveau te laten landen. Een integrale samenwerking is echter ook lokaal nodig om geïntegreerde renovatie daadwerkelijk in beweging te zetten. Met het regionaal programma ‘Warmer Wonen’ en in het kader van het burgemeestersconvenant wordt hier alvast hard aan gewerkt. Hierbij wordt verder gebouwd op de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden rond wonen die bestaan in de regio. Niet alleen overheden en semi-publieke instanties moeten in deze hun krachten bundelen. Om effectief de particuliere eigenaar tot (energetische) renovatie te mobiliseren moeten we ook met de bouwsector, kennisinstellingen, middenveld en financiële instellingen de handen in elkaar slaan. Met ondersteuning vanuit diverse overheden moeten we hier de komende jaren in kunnen slagen. Eén van de belangrijke en ontbrekende elementen bij renovatie van woningen is doorgedreven en geïntegreerde renovatiebegeleiding. Als we echt willen komen tot meer energiezuinige investeringen, ook bij de kansengroepen, als we willen dat de premies goed terecht komen, dan moeten er ook renovatiebegeleiders aan het werk gezet worden die de bewoner of verhuurder helpt in het renovatieproces: renovatieplan opstellen, offertes opvragen, premies aanvragen… De regio heeft reeds ervaring met renovatiebegeleiding bij kwetsbare doelgroepen. In het project bouwblokrenovatie Pluimstraat (Kortrijk) werd met toeleiding en begeleiding 60% van de woningen effectief op minstens één aspect aangepakt. Dit bracht in deze wijk een investering met zich mee van 1.4 miljoen euro. De stad Kortrijk koppelt dan ook haar lokale premie doelbewust aan begeleiding via een ‘renovatiecontract’. Ook heel wat andere gemeenten in de regio willen zich engageren om renovatiebegeleiding op het terrein uit te bouwen.


63

64


3.8.

Vrijwaren van open ruimte

Het aansnijden van nieuwe open ruimtegebieden voor de ontwikkeling van woonprojecten is in onze regio niet langer vanzelfsprekend. Deze vraag stelt zich in gebieden bestemd als woonuitbreidingsgebied, maar evenzeer voor woongebieden die slechts ontsloten of waterziek zijn. Zelfs in het kader van sociaal wonen is het aansnijden van open ruimte soms niet te verantwoorden. Het verder zetten van het traditioneel verkavelen buiten of aan de rand van kernen brengt immers verschillende knelpunten met zich mee: • Te weinig antwoord op de noden van vandaag (vergrijzing, woonbehoefte kleine gezinnen) • Leegstand binnensteden en kernen • Verdere versnippering van de open ruimte • Afname van beschikbare landbouwgronden • Hoge kosten infrastructuur & nutsleidingen • Nog meer autoverplaatsingen • CO²-uitstoot neemt toe • Bijkomende verharde en bebouwde footprint • Mogelijke overstromingsproblemen • ... Hoewel het bovenliggende juridisch kader niet altijd even duidelijk of rechtlijnig is en op vandaag in beweging is, blijft het van belang om een consequent beleid te voeren rond het vrijwaren van open ruimte. Enkel binnen een onderbouwd planningskader kan gemotiveerd worden om nog nieuwe open ruimte voor wonen aan te snijden. In het kader van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zal de Vlaamse overheid hiervoor een nieuw planningskader opmaken. Specifiek voor het beleid rond woonuitbreidingsgebieden zal de intercommunale Leiedal nog bijkomend onderzoek verrichten, waarbij een afstemming wordt gezocht met een duurzaam locatie- en mobiliteitsbeleid en waarbij ook de juridisch-financiële aspecten worden bekeken. Er wordt vastgesteld dat de woonuitbreidingsgebieden in de regio vaak niet goed gelegen zijn. Naast het in kaart brengen van het reeds besliste beleid (bvb. in kader van de afbakening van de stedelijke gebieden) zal bij de nog resterende woonuitbreidingsgebieden worden onderzocht welke gebieden we behouden als een reserve voor de langere termijn en welke gebieden er zouden kunnen geherlokaliseerd of geschrapt worden. Dit onderzoek zal gebeuren in nauwe samenspraak met de steden en gemeenten. Wanneer de regio deze visie over de woonuitbreidingsgebieden onderschrijft, moet Vlaanderen voor de nodige ondersteuning zorgen zodat deze nieuwe visie geïmplementeerd kan worden. In dit kader zijn de initiatieven op Vlaams niveau rond verhandelbare ontwikkelingsrechten, planologische ruil en de conceptnota woonreserve veel belovend. Het is belangrijk dit van nabij verder op te volgen en eventueel cases hiervoor in de regio uit te werken. Het is ook van belang dat alle actoren in het woonbeleid in de regio gezamenlijk aan deze strategie werken, zowel in hun rol als overheid als die van ontwikkelaar. De lokale besturen beschikken met de ‘zaak der wegen’ over een autonome bevoegdheid om ongewenste projectinitiatieven tegen te houden. Hierbij is ook de rol van de provincie belangrijk: met de principiële akkoorden en de beoordeling van vergunningsaanvragen in beroep. Het is gewenst dat alle beleidsniveaus op éénzelfde lijn staan. Bovendien kan de provincie via de herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan het bevriezen/schrappen/herlokaliseren van woonuitbreidingsgebieden eenvoudiger maken in relatie tot gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen.


65

Lendelede Stationsstraat - Nelca

PAARSE SPROETEN Paarse sproet > 3 ha Paarse sproet < 3 ha Een paarse sproet is een gebied met bestemming '(milieubelastend) industriegebied'volgens het gewestplan en waar geen bedrijventerrein collectief werd aangelegd.

0

schaal:

2,5

5 km

1:100.000

66


3.9.

Vrijwaren van ruimte om te ondernemen

In het eindverslag rond de ruimtelijk-economische structuur van Zuid-West-Vlaanderen (leiedal, 2015) wordt er voor de paarse sproeten aanbevolen om prioriteit te geven aan een herinvulling met bedrijfsactiviteiten. Maar verlaten industriële sites maken op vandaag te vaak plaats voor residentiële ontwikkeling. Die evolutie weegt op de kansen voor (startende) ondernemers en drijft het regionaal overaanbod op vlak van wonen verder op. Vanuit financieel oogpunt beschouwt men een herbestemming naar wonen als het meest interessant. Hier dient echter enige terughoudendheid aan de dag gelegd te worden. Bestemmingen voor bedrijvigheid worden immers steeds schaarser. Het is ook zeer moeilijk om nieuwe gebieden hiervoor te bestemmen omwille van de vaak hoge weerstand vanuit omwonenden of andere belangengroepen. De vraag naar ruimte van (lokale) bedrijven is daarentegen zeer groot. Het is daarom wenselijk om, indien mogelijk, de aanwezige voorraad aan bestemde gronden voor bedrijvigheid, mits een vaak noodzakelijke schaalverkleining naar lokale bedrijvigheid, te behouden. Ook bij de herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen wordt hetzelfde standpunt gevolgd: bij een reconversie van een leegstaande, verlaten bedrijfssite moet in de eerste plaats onderzocht worden of de site heringevuld kan worden in functie van de huidige bestemming, m.a.w. met nieuwe, andere economische activiteiten. Hoewel de druk vanuit ontwikkelaars groot is om paarse sproeten naar wonen om te zetten, is het vanuit het lokale bestuur belangrijk hier terughoudend in te zijn en een visie te ontwikkelen omtrent welke sites behouden worden als ruimte om te ondernemen en welke sites eventueel (al dan niet gedeeltelijk) een andere bestemming kunnen verkrijgen. Het behouden van voldoende tewerkstelling in de regio is immers even zeer van belang in het aantrekken van jonge gezinnen, die vaak dichtbij de tewerkstellingsplaats gaan wonen.


67

4.

Signalen naar Vlaanderen

4.1.

Nood aan een visionair en pro-actief ruimtelijk beleid op vlak van wonen

Het Vlaamse beleid is op vandaag sterk gefocust op de Vlaamse Ruit als belangrijkste groeipool in Vlaanderen. De andere verstedelijkte regio’s in Vlaanderen komen slechts beperkt aan bod in het ruimtelijk beleid. Nochtans bieden deze “randgebieden” de kans om een deel van de druk op de Vlaamse Ruit weg te nemen. Bovendien zijn deze ”randgebieden” op Vlaams niveau, op een groter schaalniveau niet zonder betekenis. De Eurometropool Lille-Kortrijk-Tournai is een grensoverschrijdend stedelijk netwerk van een vergelijkbare schaal als de Vlaamse Ruit. Het loont dan ook de moeite deze grensoverschrijdende stedelijke netwerken aan de randen van Vlaanderen als dusdanig in beschouwing te nemen en ook hier de dynamiek te stimuleren. Het huidige Vlaamse Beleid is ook sterk gebaseerd op prognoses: het projecteren van huidige trends en evoluties in de toekomst. Prognoses zijn echter steeds gebaseerd op aannames, keuzes. Dit betekent dat er inherent beleidsopties verscholen zitten in het doortrekken van huidige trends. Het is interessant om in het kader van pro-actief beleid verschillende toekomstscenario’s te onderzoeken, te becijferen en op basis hiervan te bediscussiëren. Op deze manier kunnen beleidskeuzes expliciet gemaakt worden en beter onderbouwd worden. Op deze manier wordt de keuze voor bijsturing mogelijk gemaakt. Neveneffecten van het doortrekken van huidige trends zijn immers dat steden en gemeenten die in het verleden sterk groeiden (veel jonge gezinnen), in de toekomst ook verdere kansen om te groeien krijgen. Anderen blijven stil staan. Er is dus nood aan een visionair ruimtelijk en woonbeleid dat ook andere stedelijke regio’s mee in het vizier heeft en dat bijsturingen ten aanzien van huidige evoluties durft poneren.

Regio kortrijk als deel van de eurometropool Lille-Kortrijk-Tournai

68


4.2.

Sluitende wetgeving en Instrumentarium nodig om open ruimte te vrijwaren

Het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden is in onze regio (en waarschijnlijk zelfs op Vlaams niveau) niet noodzakelijk om te voldoen aan de ruimtelijke woonbehoeften. Binnen de bestaande planningskaders (structuurplannen, woonbehoeftenstudies…) wordt het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden sterk gereglementeerd, maar men slaagt er niet in om dit door te vertalen in het vergunningenbeleid. Binnen de bestaande bepalingen rond woonuitbreidingsgebieden (cfr. gewestplan) zijn er nog steeds “juridische achterpoorten” om vergunningen te verkrijgen voor het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden, los van de beleidsopties van bestaande planningskaders. Dit ondermijnt de basisdoelstellingen van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen en het ruimtelijk beleid in het algemeen. Het al dan niet ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden moet gekoppeld worden aan het planningsbeleid en mag niet afhankelijk zijn van een ad-hoc-vergunningenbeleid. Aan de Vlaamse Overheid wordt dan ook gevraagd om op korte termijn wetgevende initiatieven te nemen om het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden los van beleidsopties van bestaande planningskaders onmogelijk te maken. In concreto vragen we om het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden waarvoor geen planningskader bestaat (bvb. via vergunningsaanvragen voor groepswoningbouw en verkavelingen, al dan niet in functie van sociale huisvesting) onmogelijk te maken. Anderzijds blijft het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden mogelijk als hiervoor afspraken worden gemaakt binnen bestaande planningskaders: nl. een afbakeningsproces van een stedelijk gebied OF als voor kernen van het buitengebied (hoofddorpen en woonkernen) de behoefte hiertoe kan worden aangetoond aan de hand van een woonbehoeftenstudie. De bepalingen van het provinciaal ruimtelijk structuurplan West-Vlaanderen blijven m.a.w. onverminderd van kracht. Aan de Vlaamse Overheid wordt ook gevraagd om actuele en zinvolle instrumenten te ontwikkelen. De atlas van woonuitbreidingsgebieden is in deze context niet bruikbaar. De regio Zuid-West-Vlaanderen maakt alvast een regionale visie omtrent de woonuitbreidingsgebieden die als voorbeeld voor Vlaanderen kan dienen. We vragen ondersteuning met juridische en financiële instrumenten vanuit Vlaanderen om deze gedragen regionale visie te kunnen implementeren. De huidige wetgeving maakt het mogelijk dat een gemeente het aansnijden van woonuitbreidingsgebied weigert vanuit een gedragen ruimtelijke visie, maar dat deze beslissing door verdere procedures en andere overheden weerlegd wordt. In dit kader is de subsidiariteit van belang. In functie van het vrijwaren van bestaande open ruimte (bvb. door het schrappen van woonuitbreidingsgebieden) dient het instrumentarium van planbaten/planschade meer werkbaar gemaakt te worden. Het systeem van Vlaams innen en doorgeven naar het lokaal bestuur, werkt op vandaag niet. Bovendien is de verhouding tussen het verschuldigde bedrag planschade en planbaten 8 op 1 voor een gelijkaardige bestemmingswijziging. De overheid kan dus slechts 1/8e aan inkomsten genereren ten aanzien van de private sector die de omgekeerde beweging maakt. Dit maakt dat planologische ruil in de praktijk geen optie is en dat vele lokale besturen louter omwille van financiële redenen niet overgaan tot schrappen van woonuitbreidingsgebied. We vragen aan de Vlaamse overheid om een actiegericht en flankerend instrumentarium te ontwikkelen zoals planologische ruil, verhandelbare bouwen ontwikkelingsrechten...


69

4.3.

Vervangende nieuwbouw in de kernen aanmoedigen

Vervangende nieuwbouw is een noodzakelijke aanvulling op renovatie-activiteiten. In een aantal gevallen is immers sloop en vervangbouw aan de orde. Zeker voor langdurig leegstaande woningen, verkrotte woningen, onbewoonbaar verklaarde woningen is de basisstructuur vaak ontoereikend en de kostprijs van renovatie weegt in dit geval niet op tegen die van nieuwbouw, de te behalen kwaliteit in acht genomen. Een aantal energetische aspecten geraken immers met renovatie quasi niet opgelost. De mogelijke erfgoedwaarde van het pand speelt eveneens een rol bij de afweging. Vervangende nieuwbouw is tegelijk ook een manier om kankerplekken in de stads- en dorpskernen weg te werken en een bescheiden woonaanbod in de centra aan te bieden. Jammer genoeg zijn er niet veel manieren om dit op vandaag structureel aan te pakken. En weinig actoren (noch private, noch sociale huisvestingsmaatschappijen) begeven zich op deze markt. De financiële haalbaarheid ligt immers moeilijk. Er zijn zeker al enkele stappen gezet in Vlaanderen op dit vlak, maar vooral in de grootsteden. De bestaande instrumenten (voorkooprechten, sociaal beheersrecht, … ) zijn ontoereikend. Een aantal mogelijke denkpistes kunnen verder onderzocht worden:

70

•

Klimaatfonds inzetten als rollend fonds Het realiseren van vervangende nieuwbouw kan min of meer break even draaien. Hiervoor is echter een vorm van rollend fonds nodig om de periode tussen aankoop krot en verkoop nieuwbouwwoning te overbruggen. Het klimaatfonds kan hiervoor een denkpiste zijn.

•

Toepassingskader voorkooprechten verruimen Het uitoefenen van voorkooprecht in het kader van de Vlaamse Wooncode (leegstand en verwaarlozing, bijzonder gebied) is een kans om die woningen die reeds lange tijd leeg staan en verloederd zijn aan te pakken. Op vandaag laat de wetgeving echter enkel toe dat dit voorkooprecht uitgeoefend wordt


als er een sociale woning (huur, koop, kavel) gerealiseerd wordt. In functie van stadskernvernieuwing en betaalbaar wonen is dit echter geen optie. Zeker in het huidige beleidskader waarbij voor sociale koopwoningen en kavels niet langer subsidies verkregen kunnen worden. Het is daarom aan te raden de mogelijkheden van dit instrument uit te breiden om er zo de stadskernvernieuwing mee te kunnen ondersteunen. •

Vlaamse slooppremie Bijvoorbeeld in Menen, geeft het lokaal bestuur een slooppremie bij de realisatie van vervangende nieuwbouw. Dit lijkt echter een instrument dat op Vlaams niveau interessant kan zijn, mits er voorwaarden aan gekoppeld worden.

•

Ondersteuning realisatie vervangende nieuwbouw in de lijn van voormalige sociale kavels: betaalbare stadswoningen Vroeger konden renteloze leningen en aankoopsubsidies verkregen worden bij de realisatie van vervangende nieuwbouw vanuit VMSW. In vervanging van de realisatie van sociale kavels, lijken deze vervangende nieuwbouw voor betaalbare stadswoningen in dezelfde lijn van doelstelling te liggen. Een heroriëntatie van de voormalige middelen voor sociale kavels lijkt dan ook een optie.

•

Instrumentarium om op grotere schaal te kunnen ingrijpen: onteigeningen van groep woningen. Naast een puntsgewijze aanpak is er nood aan een grootschaligere aanpak, waarbij een groep woningen van slechte kwaliteit in één keer kan aangepakt worden. Hiervoor ontbreken op vandaag de instrumenten. Instrumenten als voorkooprecht zijn niet sterk genoeg om tegen hardnekkige problemen op te kunnen treden.

•

…


71

72



73

Zuid-West-Vlaanderen. Ruimtemonitor wonen KORTRIJK. Zwevegem. Wevelgem. december 2015, eindrapport

Recommend Documents