Zichtenburg Kerketuinen Dekkershoek

RIS180150b_7-APR-2011

ZKD

Zichtenburg Kerketuinen Dekkershoek

ONTWIKKELINGSSTRATEGIE HERSTRUCTURERING BEDRIJVENGEBIED ZKD ‘S G R A V E N H A G E

Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg Telefoon (033) 286 82 11 Fax (033) 286 34 14 Amsterdam, Drachten, E-mail [email protected] Eindhoven, www.inbo.com Rijswijk, Woudenberg

Opdrachtgever

Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Economie datum 30 mei 2006 project Ontwikkelingsstrategie herstructurering bedrijvengebied ZKD referentie 410/EM/P05174 status Definitief adviseurs Inbo Adviseurs Ruimte & Vastgoed, Inbo Architecten Rijswijk

a d v i s e u r s s t e d e n b o u w k u n d i g e n a r c h i t e c t e n - O N T W I K K E L I N G S S T R A T E G I E H E R S T R U C T U R E R I N G B E D R I J V E N G E B I E D Z K D - 3 0 M E I 2 0 0 6

INHOUD Managementsummary 5 1

Inleiding 9

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10

Diagnose Ligging en bereikbaarheid Economisch profiel Marktontwikkelingen Dynamiek Openbare ruimte Vastgoed Veiligheid Eigendomsituatie Ruimtelijk beleidskader SWOT-analyse

11 11 11 15 15 15 17 17 19 19 20

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Ontwikkelingsrichting Doelstellingen Economische profiel Ruimtelijke uitgangspunten Spelregels beeldkwaliteit

23 23 23 25 27

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Strategie Uitvoeringsstrategie Organisatieopzet en verantwoordelijkheden Projectvoorstellen Fasering

29 29 31 33 37

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Financiële haalbaarheid Uitgangspunten Openbare ruimte Vastgoedontwikkeling Gemeentelijke begroting Subsidiemogelijkheden Gemeentelijke verevening en kostenverhaal

41 41 41 41 42 42 44

Begeleidingsgroep 45 Bronnen 46 Deelnemers workshop 47



MANAGEMENTSUMMARY 1.

3.

Aanleiding

Het bedrijvengebied Zichtenburg-KerketuinenDekkershoek (ZKD) ligt in Den Haag Zuidwest. Het gebied heeft een belangrijke werkgelegenheidsfunctie: er zijn ongeveer 7.000 arbeidsplaatsen te vinden. De aanleiding van het opstellen van een ontwikkelingstrategie is tweeledig. Ten eerste wordt in de Haagse bedrijven-terreinenstrategie 2005-2020 ingezet op het behoud van de bedrijvenfunctie en herstructurering van ZKD. In het raadsbesluit van 9 juni 2005 is besloten dat voor ZKD wordt uitgegaan van de herstructureringsvormen revitalisering en herprofilering, waarbij de huidige functie van het bedrijventerrein behouden blijft. De ontwikkelingsstrategie is de uitwerking van de bedrijven-terreinenstrategie voor het gebied ZKD. Ten tweede is door de ondernemers en de gemeente reeds het initiatief voor herstructurering genomen, waardoor er de afgelopen jaren al is geïnvesteerd in het gebied (o.a. openbare ruimte en vastgoed). De ontwikkelingsstrategie biedt een sturings- en toetsingskader om te komen tot verdere investeringen in het gebied. 2.

Scope van de ontwikkelingsstrategie

De ontwikkelingstrategie is de eerste stap om tot een verdere herstructurering en kwaliteitsverbetering van het gebied te komen. De strategie geeft een globale ontwikkelingsrichting (ruimtelijk en economisch), benoemt kansrijke projecten naar aard en bijdrage aan de herstructurering, geeft een verdeling van verantwoordelijkheden en de financiële haalbaarheid. De ontwikkelingsstrategie is de basis om tot verdere planvorming te komen en ervoor te zorgen dat er (financiële) middelen voor de herstructurering beschikbaar komen.

Noodzaak tot herstructurering

Veel sterke punten In de diagnose - zie hiervoor hoofdstuk 2 - is vastgesteld dat het gebied veel sterke punten kent. Er is sprake van een goede auto- en ov-bereikbaarheid. Ook de ligging aan de rand van Loosduinen nabij het Westland en Den Haag is zeer gunstig. Het gebied heeft een belangrijke werkgelegenheidsfunctie. Er is sprake van een mix van bedrijvigheid; sterke branches zijn de handel en reparatie, financiele en zakelijke dienstverlening, industrie en bouw. In het gebied zijn zowel lokaal/regionaal verzorgende bedrijven als (inter)nationaal opererende bedrijven actief. Neerwaartse spiraal dreigt Er is een directe noodzaak tot herstructurering aanwezig door de veroudering van het gebied. De veroudering uit zich met name in de kwaliteitsvermindering van de openbare ruimte en infrastructuur, de parkeerdruk en de aanwezigheid van incourant vastgoed (met name enkele grotere kantoor- en bedrijfsgebouwen). Daarnaast is het beheer en onderhoud en de criminaliteit voor de ondernemers een groot probleem. De veroudering is het meest urgent in de deelgebieden Zichtenburg en Dekkershoek, maar ook Kerketuinen kent tekenen van veroudering. Het risico bestaat dat het gebied zonder herstructurering in een neerwaartse spiraal terecht komt, waardoor het vestigingsmilieu en investeringsklimaat onder druk komt te staan. Hierdoor kan op termijn meer leegstand en een afname van de werkgelegenheid ontstaan.

4.

Ontwikkelingsrichting: ruimtelijk en economisch

Verbeteren vestigingsmilieu en investeringsklimaat De herstructurering van ZKD is gericht op het verbeteren van het vestigingsmilieu en investeringsklimaat. Voor ondernemers worden gunstige randvoorwaarden gecreëerd om te ondernemen. Voor eigenaren wordt het investeringsklimaat verbeterd en voor de gemeente zorgt de herstructurering voor een versterking van de regionale economie. Herstructureringsvormen Herstructurering is het koepelbegrip voor de ruimtelijke en economische kwaliteitsverbetering van het bedrijvengebied ZKB. De beoogde herstructureringsvormen zijn revitalisering en deels ook herprofilering. Bij revitalisering gaat het om een forse kwaliteitsverbetering met behoud van de bestaande bedrijvigheid. Bij herprofilering gaat het om kwaliteitsverbetering met een andere economische invulling, waarbij veelal sprake is van sloop en nieuwbouw. Revitalisering geldt voor alle deelgebieden. Herprofilering speelt met name in Zichtenburg in de strook langs de Lozerlaan en mogelijk ook op enkele locaties langs de Zichtenburglaan, de Werf en Meppelweg. Wij adviseren de aandacht vooral te richten op het deelgebied Zichtenburg, maar daarbij Kerketuinen en Dekkershoek niet uit het oog te verliezen. Economisch profiel In de bedrijventerreinenstrategie voor ZKD is gekozen voor het profiel ‘modern bedrijventerrein’. Dit is een terrein dat ruimte biedt aan bedrijven in alle sectoren van de bedrijfsruimtemarkt. De uitstraling is gemiddeld en functioneel. Circa 50% van de bedrijfsruimtevraag is gericht op dit type terreinen, waardoor een brede doelgroep van bedrijven wordt aangesproken.


Wij adviseren om ZKD te onderscheiden van andere moderne bedrijventerreinen in de regio Haaglanden door de sterke kenmerken verder uit te bouwen. Kernbegrippen zijn: diversiteit, handel, kleinschaligheid en intensiteit. Bij het uitbouwen van deze kenmerken gelden de volgende randvoorwaarden voor ZKD: toestaan niet reguliere bedrijvenfuncties onder strenge voorwaarden, flexibiliteit, samenwerking en veiligheid. Ruimtelijk structuur / spelregels bebouwing Om de ruimtelijke structuur van het gebied te versterken adviseren wij om in te zetten op: profilering van ZKD naar ‘buiten’, versterking van het ‘hoofdassenkruis’ (Zichtenburglaan, De Werf en Kerketuinenweg), verbetering van de parkeersituatie en versterking van de bestaande cluster- en blokkenstructuur. Wij adviseren spelregels voor de blokken en individuele kavels te hanteren, die betrekking hebben op de rooilijnen, bebouwingshoogte, gebruik begane grond, schakelen, kleinschaligheid, parkeren op eigen terrein, vrijheid en maatwerk per blok. 5.

Ontwikkelingsstrategie

Combineren software, hardware en orgware Wij adviseren om de uitvoeringsstrategie te richten op de combinatie van de software, hardware en orgware. • software = de versterking van de economische activiteiten, marketing en acquisitie; • hardware = de fysieke kwaliteitsverbetering van ZKD, zoals de herinrichting van de openbare ruimte en de vastgoedontwikkelingen. Deze moeten gezamenlijk oplopen, waarbij gemeente, eigenaren en ontwikkelaars ieder hun eigen verantwoordelijkheid nemen. • orgware = de succesvolle samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven. Wij adviseren om te komen

tot een structurele samenwerking van partijen met bestuurlijke, ondernemende en financiële slagkracht: “Ondernemend ZKD” (Gemeente, Belangenvereniging ZKD, Kamer van Koophandel). Projecten Er zijn concrete projectvoorstellen gedaan - zie paragraaf 4.3 - die een bijdrage leveren aan de kwaliteitsverbetering van het bedrijvengebied ZKD. De projecten zijn ingedeeld naar de categorieën software / orgware en hardware. Software / orgware 1. Procesmanagement 2. Ruimtelijk Toetsingskader 3. Herziening Bestemmingsplannen 4. Keurmerk Veilig Ondernemen

Hardware 5. Herinrichting straten 6. Vastgoedontwikkeling 7. Grijs & Groen 8. Haalbaarheidsonderzoek Glasvezel

Wij adviseren op de korte termijn (2006/2007) in te zetten op de uitvoering van de volgende acties en projecten: • Bestaande plannen snel tot uitvoering brengen, zoals de ontwikkeling van het Chinees Groothandelscentrum. Deze plannen brengen een vliegwieleffect op gang. • Aanstellen van een procesmanager. • Opstellen van een Ruimtelijk Toetsingskader. Dit vormt de ruimtelijke basis voor de investeringen en de herziening van de bestemmingsplannen. • Uitvoering van de projecten Keurmerk Veilig Ondernemen en het project Grijs en Groen. • Koppelen van de aanpak van de openbare ruimte aan de vastgoedontwikkelingen. Bij de aanpak van de openbare ruimte staat het verbeteren van de kwaliteit en de parkeersituatie voorop. • Inzetten op het verkrijgen van verschillende subsidies (o.a. Provincie Zuid-Holland). • Actieve promotie van ZKD.

6.

Financiële haalbaarheid

Kosten herinrichting openbare ruimte De kosten van de herinrichting van de openbare ruimte in het deelgebied Zichtenburg zijn door Inbo op basis van kengetallen geraamd op circa €7.500.000. Deze kosten dienen te worden gefinancierd uit de gemeentelijke budgetten (o.a. onderhoud, riolering), investeringsbudgetten, subsidies van hogere overheden, kostenverhaal en mogelijke verkoop van een deel van de grond. Uitgangspunt bij de investeringen in de openbare ruimte is dat de gemeente over een langere periode dekking organiseert, waardoor aan eigenaren en ontwikkelaars zekerheid wordt geboden over de gemeentelijke investeringen in het gebied. Vastgoedinvesteringen De herontwikkeling van het vastgoed is berekend op basis van de residuele grondwaardemethode. Uit de berekeningen komt een onrendabele top naar voren. De onrendabele top wordt vooral veroorzaakt door de hoge verwervingskosten. Wij concluderen dat het voor derden, zoals marktpartijen of de gemeente, niet rendabel is om te herontwikkelen met de huidige bedrijventerreinbestemming of een intensievere bedrijventerreininvulling. Een actieve rol van de gemeente bij de grondverwerving brengt grote financiële risico’s met zich mee. Om toch tot vastgoedinvesteringen te komen zijn er de volgende opties: • mogelijkheden voor hergebruik/renovatie/upgrading in combinatie met het toevoegen van extra m2 bedrijfsvloeroppervlak; • op sommige locaties een intensiever en commerciëler programma toestaan; • de onrendabele top in specifieke gevallen (bijvoorbeeld strategische locaties) in aanmerking laten komen voor subsidiëring; • zelfrealisatie door eigenaren/beleggers.


Vooral de laatste optie biedt in de huidige situatie de grootste kansen om te komen tot een herontwikkeling. Kanttekening hierbij is dat de herontwikkelingen kavelsgewijs opgepakt worden. Belangrijk hierbij is om na te gaan wat het ‘momentum’ voor de eigenaren is om hun pand te verkopen of te herontwikkelen. Dit heeft veel te maken met bedrijfsinterne afwegingen. Gesprekken met eigenaren kunnen hier meer inzicht in bieden.

Wij adviseren om in eerste instantie in te zetten op kostenverhaal via de privaatrechtelijke weg door het gebruik van (exploitatie)overeenkomsten. Eventueel kan de gemeente aanvullend aan de privaatrechtelijke overeenkomsten gebruik maken van de nieuwe Grondexploitatiewet. Met deze wet kan de gemeente komen tot afspraken met eigenaren en ontwikkelaars over de financiering van de kosten van herstructurering.

Dekking / subsidies In de begroting van 2006 heeft de gemeente €3 miljoen gereserveerd voor bedrijventerreinen (onder de paragraaf Economisch beleid), waarvan per april 2006 nog circa €1 miljoen te besteden is aan maatregelen op Zichtenburg. Via een zogenaamde bestemmingsreserve in 2006 is het mogelijk om het geld ook te reserveren voor uitgaven in 2007 en verder voor dit project. Wij adviseren om naast deze investeringen, in te zetten op een meerjarige gemeentelijke dekking voor de investeringen in de openbare ruimte. Daarnaast kan aanvullend worden ingezet op meerdere subsidietrajecten om de herstructurering van ZKD mogelijk te maken; het is daarbij van belang de gemeentelijke financiering niet afhankelijk te maken van subsidies. Er zijn met name kansen voor Provinciale subsidies, zowel qua procesondersteuning als voor fysieke investeringen in het gebied. Gezien de afloop van het OFB (Ontwikkelings Fonds Bedrijventerreinen) in 2007, is het wel noodzakelijk snel stappen te ondernemen. Verder zijn er mogelijk kansen voor Rijkssubsidies (Aanpak Urgente Bedrijfslocaties) en subsidies uit de nieuwe EU-Structuurfondsen. Gemeentelijk kostenverhaal Het lijkt redelijk om een deel van de gemeentelijke kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte te verhalen op de ‘verdiencapaciteit’ van de vastgoedontwikkelingen.


Kaart ligging bedrijvengebied ZKD in de regio Haaglanden

figuur 1.1


1. I N L E I D I N G Wat is de achtergrond? Het bedrijvengebied Zichtenburg-KerketuinenDekkershoek (ZKD) ligt in Den Haag Zuidwest. Het gebied heeft een omvang van circa 80 hectare bruto. Er zijn circa 280 bedrijven gevestigd met ongeveer 7.000 arbeidsplaatsen. Daarmee heeft ZKD een belangrijke werkgelegenheidsfunctie voor de inwoners van de gemeente Den Haag. Het grootste deel van de bedrijven bevindt zich in de sectoren productie, bouw en handel en reparatie. Daarnaast bevinden zich in het gebied ook andere functies, waaronder enkele grotere kantoren, perifere detailhandel (o.a. Gamma), onderwijs en zorg. Verschillende functies willen zich vanwege de gunstige ligging vestigen in het gebied. Hierbij gaat het onder andere om wonen, detailhandel (o.a. AH XL) en sport (o.a. fitness). Waarom een ontwikkelingsstrategie? Voor het opstellen van een ontwikkelingstrategie zijn er twee belangrijke aanleidingen. Ten eerste wordt in de Haagse bedrijventerreinenstrategie 2005-2020, die fungeert als het gemeentelijke beleidskader voor alle bedrijventerreinen, ingezet op het behoud van de bedrijvenfunctie en herstructurering van ZKD. In het raadsbesluit van 9 juni 2005 is besloten dat voor ZKD wordt uitgegaan van revitalisering en herprofilering, waarbij de huidige functie van bedrijventerrein behouden blijft. De ontwikkelingsstrategie is de uitwerking van de bedrijventerreinenstrategie voor het gebied ZKD. Ten tweede is door de ondernemers en de gemeente reeds het initiatief voor herstructurering genomen, waardoor er de afgelopen jaren al is geïnvesteerd in het gebied. Door de belangenvereniging ZKD is recent een notitie opgesteld waarin de belangrijkste problemen zijn samengevat. De ontwikkelingsstrategie biedt een sturings- en toetsingskader om te komen tot verdere investeringen in het gebied.

Wat wordt bedoeld met herstructurering? Herstructurering is het koepelbegrip voor de ruimtelijke en economische kwaliteitsverbetering van het bedrijventerrein ZKD. De beoogde herstructureringsvormen zijn revitalisering en deels ook herprofilering. Bij revitalisering gaat het om een forse kwaliteitsverbetering met behoud van de bestaande bedrijvigheid. Bij herprofilering gaat het om kwaliteitsverbetering met een andere economische invulling, waarbij veelal sprake is van sloop en nieuwbouw. Wat biedt de ontwikkelingsstrategie? De ontwikkelingsstrategie is de eerste stap om tot verdere herstructurering en kwaliteitsverbetering van ZKD te komen. De strategie geeft een globale ontwikkelingsrichting (ruimtelijk en economisch), benoemt kansrijke projecten naar aard en bijdrage aan de herstructurering, geeft een verdeling van verantwoordelijkheden en toetst de financiële haalbaarheid. De ontwikkelingsstrategie is de basis om tot verdere planvorming te komen en ervoor te zorgen dat er (financiële) middelen voor de herstructurering beschikbaar komen.

Wat staat er in de ontwikkelingsstrategie? De ontwikkelingsstrategie bestaat uit de volgende onderdelen: • Diagnose: beschrijving van de huidige situatie en diagnose van de problematiek (hoofdstuk 2); • Ontwikkelingsrichting: doelstellingen voor herstructurering, het economische profiel, de ruimtelijke uitgangspunten en spelregels beeldkwaliteit (hoofdstuk 3); • Strategie: de uitvoeringsstrategie, de organisatieopzet en de projectvoorstellen (hoofdstuk 4); • Financiële haalbaarheid: de uitgangspunten, berekeningen van projecten, subsidiemogelijkheden en gemeentelijk kostenverhaal (hoofdstuk 5).

Wat is de aanpak? De ontwikkelingsstrategie is tot stand gekomen in de periode december 2005 tot en met maart 2006. Er is een aantal inhoudelijke en procesmatige stappen doorlopen. Bij de procesmatige aanpak heeft het creëren van draagvlak bij de gemeente en ondernemers centraal gestaan. In januari 2006 is met vertegenwoordigers van de gemeente en ondernemers een workshop georganiseerd. Hierin zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de herstructurering benoemd. De resultaten van de inhoudelijke stappen zijn besproken met een begeleidingsgroep, waarin de gemeente, belangenvereniging ZKD en Kamer van Koophandel Haaglanden zijn vertegenwoordigd.


Dekkershoek Dekkershoek 6,2 hectare netto

6,2 hectare netto 346 werkzame personen 346 werkzame personen 56 werkzame personen/ha 56 werkzame personen/ha

Kerketuinen Kerketuinen 21,8 hectare netto

21,8 hectare netto 4.303 werkzame personen

4.303 werkzame personen 197 werkzame personen/ha

197 werkzame personen/ha Zichtenburg Zichtenburg 27,8 hectare netto

2.561 werkzame personen 92 werkzame personen/ha

27,8 hectare netto

2.561 werkzame personen figuur 2.1

Luchtfoto met verschillende deelgebieden en typering 10

92 werkzame personen/ha


2. D I A G N O S E In dit hoofdstuk geven we een beschrijving van de huidige situatie en een diagnose van de problematiek. We gaan in op de volgende thema’s: ligging en bereikbaarheid, economisch profiel, marktontwikkelingen, dynamiek, openbare ruimte, vastgoed, veiligheid, eigendomssituatie en ruimtelijk beleidskader. We sluiten af met een SWOTanalyse. 2.1

Ligging en bereikbaarheid

Ligging aan de rand van Loosduinen Het bedrijvengebied ZKD, ligt in Den Haag Zuid-West op de rand van Loosduinen. Het gebied wordt omsloten door de Lozerlaan, Meppelweg, Dedemsvaartweg, Escamplaan en Margaretha van Hennebergweg. De omvang van het totale gebied beslaat ongeveer 80 hectare. Aan de overzijde van het gebied ligt De Uithof. Gebied is ontstaan in fasen De drie deelgebieden hebben ieder hun eigen ontstaansgeschiedenis en karakteristiek. Het gebied was vroeger een kassengebied. Zichtenburg is vanaf de jaren zestig tot bedrijventerrein ontwikkeld. Het eerste bedrijf vestigt zich in 1967. In de jaren tachtig start de ontwikkeling van Kerketuinen. Halverwege de jaren tachtig krijgt het bedrijf Nederlands Standard Electric Maatschappij de eerste vestigingsvergunning. In 1997 is het gebied Dekkershoek aan het bedrijvengebied toegevoegd. Momenteel zijn hier veel, voornamelijk kleinere, bedrijven gevestigd. Alleen al in de VVE Dekkershoek zijn circa 125 bedrijven vertegenwoordigd. ZKD richt zich naar binnen Het gebied wordt omringd door woonbebouwing. Het gebied is hierdoor een soort ‘enclave’ tussen de woonbebouwing. Dit wordt versterkt doordat de gebouwen voornamelijk naar de binnenzijde van het terrein zijn gericht. ZKD profileert zich daardoor nauwelijks naar buiten. Een uitzondering daarop vormen het recente

gebouw van Shurgard langs de Lozerlaan en de panden langs de Margaretha van Hennebergweg.

bedrijventerreinen op snelweglocaties is de goede OVbereikbaarheid een belangrijk concurrentievoordeel.

Ontsluiting en bereikbaarheid per auto is goed Het gebied is vanuit Den Haag goed bereikbaar. De Meppelweg is een gebiedsontsluitingsweg en zorgt voor een goede ontsluiting richting zuid- en zuidoost Den Haag. De Escamplaan richting Houtwijklaan is onderdeel van het stedelijke hoofdwegennet en ontsluit het gebied richting noorden en het stadscentrum. De externe bereikbaar is ook goed via de A4 en de N211. Een knelpunt in de externe ontsluiting is de filegevoeligheid van de aansluiting van de N211 op de A4. Deze problemen doen zich vooral voor tijdens de ochtend- en avondspits. Buiten de spits is het gebied zeer goed bereikbaar. De ontsluiting van ZKD vindt met name plaats vanaf de Lozerlaan (N211). De Lozerlaan vormt onderdeel van de buitenruit van Den Haag.

Helder raamwerk Binnen ZKD zorgen De Werf en de Kerketuinenweg samen met de hierop haaksliggende Zichtenburglaan voor een ‘hoofdassenkruis’. Dit kruis zorgt voor een heldere interne ontsluitingsstructuur van ZKD. De vindbaarheid van de verschillende bedrijven is daardoor – zeker ten opzichte van veel andere bedrijventerreinen – goed. Dekkershoek wordt vanaf de Margaretha van Hennebergweg en de Escamplaan ontsloten.

OV-bereikbaarheid is prima Vanuit de stad is ZKD goed bereikbaar via het openbaar vervoer. HTM bus 14 en tram 6 hebben verschillende haltes langs de Meppelweg en Dedemsvaartweg. Lijn 6 vormt vanaf eind 2006 onderdeel van Randstadrail, een hoogwaardig openbaar vervoersysteem op stedelijk- en stadsgewestelijk niveau. Verder zijn er bushaltes van Connexxion aan de Escamplaan (Lijn 29, 126, 135, 136), de Zichtenburglaan (Lijn 29) en aan de Margaretha van Hennebergweg (Lijn 29). Ten opzichte van

2.2

Economisch profiel

Ruim 7.000 personen zijn werkzaam in ZKD In het gebied werken in totaal ruim 7.000 personen. Daarmee heeft ZKD een belangrijke werkgelegenheidsfunctie voor de gemeente Den Haag. In Kerketuinen werkt het grootste aantal personen. Dit wordt mede veroorzaakt door de aanwezigheid van enkele grotere kantoren in het gebied. Het aantal werkzame personen per hectare ligt voor geheel ZKD hoger dan het gemiddelde voor Den Haag. Zichtenburg en Dekkershoek hebben een lagere arbeidsintensiteit dan het Haagse gemiddelde.

Tabel 2.1 Netto werkgelegenheid ZKDopzichte ten opzichte bedrijventerreinen (2005) Netto werkgelegenheid ZKD ten vanvan allealle bedrijventerreinen (2005), netto werkzame personen Zichtenburg 2.561 Kerketuinen 4.303 Dekkershoek 346 Totaal ZKD 7.210 Den Haag* 41.410 * dit betreft de werkgelegenheid op bedrijventerreinen Bron: Monitor werkgelegenheid Haaglanden 1 januari 2005

netto opp. (ha) 27,8 21,8 6,2 55,8 393,5


Figuur 2.1 branchering naar aantal bedrijven in ZKD (2005)

tabel 2.1

werkzame pers. per ha 92 197 56 129 105

11

Bedrijventerreinen in Den Haag en directe omgeving 12

figuur 2.2


Figuur 2.1 branchering naar aantal bedrijven in ZKD (2005) Kw art. dvl 6%

Industrie 15%

Mix van bedrijven In het gebied zijn zowel grotere als kleinere bedrijven Fin. & zak. dvl gevestigd. Grote bedrijven in het gebied zijn onder meer Een belangrijke kwaliteit van ZKD is de mix van bedrijven. 24% Dekker Hout, Installatiebureau Van Ginderen, Verkaart De grootste sector is de handel en reparatie. Hierbij gaat Klimaatinstallatie, HTM Personenvervoer en Kringloop het met name om groothandelsbedrijven en bedrijven Holland. In het gebied zijn zowel lokaal/regionaal in de autobranche. Daarnaast zijn de branches industrie verzorgende bedrijven als (inter)nationaal opererende en bouw goed vertegenwoordigd. Opvallend is ook het Tabel 2.1 Netto werkgelegenheid ZKD ten opzichte van alle bedrijventerreinen (2005) bedrijven actief. aandeel niet-reguliere bedrijventerreinenbranches, zoals netto werkzame netto opp. werkzame pers. Vervoer & horeca, zakelijke en financiële dienstverlening en kwartaire communicatie personen (ha) per ha 6% Verbreding typen bedrijven en instellingen dienstverlening. De sterke aanwezigheid hiervan laat zien Zichtenburg 2.561 92 In27,8het gebied zijn in Horeca de loop van de jaren ook dat het gebied niet een standaard bedrijventerrein is, Kerketuinen 4.303 21,8 197 2% diverse bedrijven en instellingen buiten de Handel reguliere maar dat veel bedrijven worden aangetrokken door de en Dekkershoek 346 6,2 56 bedrijfsbestemmingen gevestigd. Hierbij gaat het onder nabijheid van afzetmarkten, een groot verzorgingsgebied reparatie Totaal ZKD Westland) en de goede ov-bereikbaarheid. 7.210 55,8 129 33% andere om enkele perifere detailhandelsvestigingen, (Den Haag, Naar zoals de Gamma (Dekkershoek) en het Groencentrum milieucategorie uitgesplitst zijn er in ZKD momenteel 28 Den Haag* 41.410 393,5 105 bestand Kamer van Koophandel Haaglanden (Kerketuinen).Bron: Daarnaast zijn er twee partycentra en is bedrijven in werkgelegenheid milieucategorieop3-6 gevestigd. * dit betreft de bedrijventerreinen er een vestiging van de McDonalds. Verder zijn er Grote en kleine bedrijven Haaglanden 1 januari 2005 Bron: Monitor werkgelegenheid een fitnesscentrum en schietclub in Zichtenburg gevestigd. In de grotere kantoorpanden zijn verschillende dienstverlenende bedrijven gevestigd. Het onderwijs is vertegenwoordigd door Het Mondriaan

Bouw 14%

College. De verschillende niet-reguliere bedrijfsfuncties zijn deels in het bestemmingsplan vastgelegd (bijvoorbeeld bestemmingsplan Kerketuinen), maar zijn ook ad hoc via vrijstellingsprocedures gerealiseerd. Deelgebieden hebben een eigen economisch profiel Ieder deelgebied heeft zijn eigen bedrijvenprofiel. Kerketuinen heeft vooral bedrijven in branches handel en reparatie en financiële & zakelijke dienstverlening. Zichtenburg heeft de meeste bedrijven in de bouw. In Dekkershoek zijn relatief veel bedrijven in handels- en reparatiebranche. Samenwerking tussen bedrijven De belangenvereniging ZKD is een actieve en goed georganiseerde ondernemersvereniging. De vereniging bestond in 2004 25 jaar. Circa tweederde van de bedrijven in het gebied is lid, waarmee sprake is van een hoge organisatiegraad.

Figuur 2.1 branchering naarbedrijven aantal bedrijven ZKD (2005) Branchering naar aantal in ZKDin(2005) figuur 2.3 Kw art. dvl 6%

Branchering naar aantal per deelgebied figuur 2.4 Figuur 3.2 branchering naarbedrijven aantal bedrijven per deelgebied

Industrie 15%

0

Fin. & zak. dvl 24%

10

20

30

40

50

60

70

Industrie Bouw 14%

Bouw Handel en reparatie

Vervoer & communicatie 6% Horeca 2%

Horeca Vervoer & communicatie Handel en reparatie 33%

Zichtenburg kerketuinen Dekkershoek

Fin. & zak. dvl Kwart. dvl

Bron: bestand Kamer van Koophandel Haaglanden


13

1.500 m2 2.100 m2

700 m2

Aanbod bedrijfs- en kantoorruimte 8.600 m2

(eind 2005)

1.100 m2

2.500 m2

30.000 m2

6.500 m2

10.500 m2 1.000 m2

Aanbodbedrijfsruimte bedrijfsruimte Aanbod Totaal= Totaal=56.000 56.000m2 m2

4.100 m2 1.000 m2

800 m2

Aanbod Aanbodkantoorruimte kantoorruimte

1.000 m2

Totaal= 14.000 Totaal= 14.000m2 m2

Aanbod kantoor- en bedrijfsruimten (eind 2005) 14

figuur 2.5


In 2001 is een samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven gestart via het SOB-ZKD, met onder andere de op het terrein gevestigde school Mondriaan Techniek & ICT en andere in de directe omgeving gelegen scholen. 2.3

Marktontwikkelingen

Tekort aan bedrijventerreinen in Den Haag en buurgemeenten De ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Den Haag en haar buurgemeenten bedraagt 230 hectare tot 2020 (Stec, 2005). Uit de confrontatie van vraag en aanbod komt naar voren dat er in de periode 2005-2020 een krapte aan bedrijventerreinen is in Den Haag en de buurgemeenten. In Den Haag bedraagt het tekort circa 62 hectare, voor Den Haag en de buurgemeenten bedraagt het tekort circa 115 hectare. De behoefteraming van binnenstedelijke bedrijventerreinen ontstijgt het aanbod op de lange termijn (Gemeente Den Haag, 2005). Concurrentiepositie ZKD is goed De concurrentiepositie van ZKD ten opzichte van andere binnenstedelijke of stadsrandlocaties is goed. Voor bedrijfsruimtegebruikers zijn met name de locatiefactoren autobereikbaarheid en uitstraling van het terrein van belang. Vooral de autobereikbaarheid van ZKD is goed. De uitstraling van het gebied laat zeker op een aantal punten te wensen over. Een sterke locatiefactor ten opzichte van andere bedrijventerreinen is de goede OV-bereikbaarheid. Voor bepaalde typen bedrijfs- en kantoorgebruikers is dit een belangrijke locatiefactor. Tenslotte hebben de bedrijspanden in ZKD een relatief gunstig prijsniveau ten opzichte van andere locaties in de Haagse regio.

2.4

Dynamiek

Kwaliteit gebied is op onderdelen verbeterd De afgelopen jaren zijn er reeds de nodige stappen ondernomen om de kwaliteit van het gebied op onderdelen te verbeteren. Kenmerkend is dat sprake is van losse projecten, waarbij (nog) niet gewerkt wordt vanuit een integrale visie op het gebied. Aan de Werf is het Metaalpark tot stand gekomen, de nieuwbouw van drie metaalbedrijven. Ook is het Mondriaan College gerenoveerd. De Zinkwerf is heringericht waardoor een helder en duidelijk straatprofiel met parkeerplaatsen is gerealiseerd. Shurgard heeft zich gevestigd op Zichtenburg in een nieuw pand dat zich profileert richting Lozerlaan. Chinees Groothandelscentrum komt naar Zichtenburg Eén van de belangrijkste ontwikkelingen die momenteel speelt is de komst van een Chinees groothandelscentrum naar Zichtenburg. Het Europe China Trade Centre (ECTC) geeft Chinese bedrijven de mogelijkheid om zich in een handelscentrum te vestigen met facilitaire diensten. ECTC vestigt zich in het voormalige V&D magazijn aan de Werf 11. Het pand heeft een oppervlakte van 33.000 m2 en wordt door ECTC aangekocht. Op het terrein van het pand zijn 340 parkeerplaatsen aanwezig. Voor toekomstige uitbreiding kan ECTC het aanliggende pand kopen, het voormalige Edah-distributiecentrum. AH XL Een tweede grote ontwikkeling die speelt is de mogelijke komst van een Albert Heijn XL supermarkt op de hoek Lozerlaan en Meppelweg. Het pand is door Ahold Vastgoed reeds aangekocht. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is het nodig om een artikel 19.1 procedure te volgen. Deze ontwikkeling van de AH XL biedt kansen om te komen tot een kwaliteitsverbetering van de strook Lozerlaan en de aanpak van een structurele leegstaande locatie. De locatie kan hiermee tevens het visitekaartje worden van ZKD. De belangenvereniging ZKD heeft daarom aangegeven positief te staan tegenover de komst

van de AH XL, onder de voorwaarde dat dit project leidt tot financiele investeringen in andere projecten in ZKD. Diverse initiatieven lopen Naast de vestiging van nieuwe bedrijven zijn er meer initiatieven gaande. Zo zijn er initiatieven voor de aanleg van een glasvezelnetwerk, het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) en het in beeld brengen en verbeteren van de onderhoudsstaat van de openbare en particuliere ruimte (Grijs en Groen). 2.5

Openbare ruimte

Verschil in kwaliteit openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte in de drie deelgebieden verschilt. Dit komt doordat de terreinen van verschillende leeftijd zijn. Zichtenburg heeft als oudste deelgebied de meeste verouderingsproblematiek. Het recentere Kerketuinen ziet er kwalitatief het beste uit. Door de ondernemers worden problemen ervaren in het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Hierbij gaat het met name om het groenonderhoud, de verlichting en handhavingsproblemen (o.a. wildparkeren, snelheidsovertredingen, dumpen afval, langdurig parkeren van voertuigen, zwerfvuil, graffiti en vandalisme). Vanuit de ondernemers zijn er met name klachten over het gebied rondom het Milieudepot aan De Werf en in het deelgebied Dekkershoek. De ondernemers pleiten rond het Milieudepot voor een sterkere handhaving en controle op het illegaal dumpen van afval. Parkeerdruk is op sommige plekken groot In het oorspronkelijke ontwerp van de wegen is geen rekening gehouden met de sterke toename van het autobezit. Daardoor ontstaan op sommige plekken in het gebied parkeerproblemen. Dit zorgt voor rommelige en onveilige situaties. Hierbij gaat het met name om het gebied Kerketuinen. Dit deelgebied heeft de meeste arbeidsplaatsen per hectare en daardoor ook de grootste


15

Eigendomskaart ZKD 16

figuur 2.6


parkeerdruk. De parkeerdruk wordt enerzijds veroorzaakt door een tekort van parkeerplaatsen in de openbare ruimte en anderzijds door een onderbenutting van het parkeren op de eigen kavels van de bedrijven. Bij een verdere groei van de werkgelegenheid in ZKD dienen dan ook beide aspecten te worden aangepakt. Zichtenburg In Zichtenburg heeft De Werf een sterk verouderde uitstraling. Dit wordt versterkt door het ruime wegprofiel en de onduidelijke scheiding tussen privé en openbaar gebied. Recent zijn de trottoirs van De Werf heringericht. In een deel van de rijbaan van De Werf zijn tramrails aanwezig. De verschillende zijwegen van De Werf hebben klinkerbestrating. Ook langs deze wegen is de overgang privé en openbaar veelal onduidelijk. De Zinkwerf is recent heringericht, waardoor het parkeren helder is geregeld. De Zichtenburglaan is onderdeel van het Haagse hoofdroutenet voor de fiets en moet daarom over goede fietsverbindingen beschikken. Momenteel liggen aan de Zichtenburglaan fietsstroken. De Zichtenburglaan verbindt de fietsverbindingen op de Meppellaan en Escamplaan; deze zijn beide ook onderdeel van het hoofdroutenet. Kerketuinen De Kerketuinenweg heeft een ruim profiel met een groene middenberm en veel ruimte voor parkeerplaatsen. In enkele zijstraten van de Kerketuinenweg zijn openbare parkeerplaatsen aangelegd. Ondanks de relatief ruime hoeveelheid parkeerplaatsen in Kerketuinen, is er toch een duidelijke parkeerdruk merkbaar. Dekkershoek Dit deelgebied is compacter van opzet en heeft wegen met een smal profiel. Het parkeren is op veel plekken niet helder georganiseerd. Een groot deel van Dekkershoek is eigendom van de VVE Dekkershoek. Volgens de ondernemers is sprake van onduidelijkheid tussen gemeente en VVE met betrekking tot eigendomsverhoudingen en verantwoordelijkheden. Problemen die spelen zijn de

aanpak van de riolering en de handhaving ten aanzien van de openbare ruimte (o.a. dumpen afval, autowrakken). Onderhoud wegen Aan De Werf vinden momenteel (begin 2006) werkzaamheden plaats. De gemeente Den Haag heeft in 2007 kleine herstelwerkzaamheden aan de meeste straten in Zichtenburg, Kerketuinen en Dekkershoek gepland. Deze geplande herstelwerkzaamheden bieden aanknopingspunten om te komen tot een meer ingrijpende aanpak van de openbare ruimte. 2.6

Vastgoed

Aanbod bedrijfsruimte Het aanbod van bedrijfsruimte op ZKD bedraagt ruim 55.000 m2 (peildatum eind 2005), waarvan het grootste deel op de Puntlocatie (de Werf) en het pand op de hoek Lozerlaan/Meppelweg. Voor beide locaties zijn plannen in ontwikkeling, waardoor de leegstand op termijn mogelijk opgelost wordt. Het resterende aanbod van bedrijfsruimte is verspreid over ZKD en wordt door ons niet als problematisch gezien. Leegstand grotere kantorenpanden Zichtenburg en Kerketuinen hebben een aantal grotere kantoorpanden. Bijna 15.000 m2 daarvan staat leeg (peildatum eind 2005). Gezien de structurele veranderingen op de kantorenmarkt verwachten wij dat de leegstand van kantoren een structureel probleem kan worden. In de huidige kantorenmarkt zijn kantoorgebruikers kritisch en hebben zij een ruime keuze uit goede locaties en gebouwen. Probleem is het beperkte kantorenimago van ZKD en de ouderdom en geringe uitstraling van de gebouwen.

Verouderd vastgoed De bedrijfspanden in Zichtenburg zijn het oudst (begin jaren zeventig) en het meest verouderd. In Kerketuinen zijn de gebouwen minder gedateerd en is de kwaliteit over het algemeen beter. In Dekkershoek is in het oostelijke deelgebied sprake van verouderde kleinschalige bedrijfsunits. Beeldkwaliteit is gering De beeldkwaliteit van de gebouwen in het gebied is in de huidige situatie over het algemeen gering. De bebouwingsstructuur is rommelig, doordat de rooilijnen van de gebouwen verspringen. Alleen langs de Kerketuinenweg zijn de panden in een strakke rooilijn gebouwd. Bouwhoogte sterk verschillend De bouwhoogte is in het gebied zeer divers. De meeste bedrijfspanden bestaan uit 1-3 lagen. Daarnaast zijn er op enkele plekken panden met hogere bouwhoogten. Hierbij gaat het om de verschillende grotere kantoorgebouwen in Zichtenburg en Kerketuinen. 2.7

Veiligheid

Criminaliteit staat hoog op de agenda Bij de ondernemers in het gebied staat de aanpak van de criminaliteit hoog op de agenda. De afgelopen jaren was er sprake van een verschuiving van de stad naar het gebied Loosduinen (bron: Revitalisering ZKD 2005, parkmanager ZKD). Hierbij gaat het met name om inbraken en vandalisme. Recente contacten met de politie wijzen echter op een mogelijke vermindering van de criminaliteit in het gebied. Er is de afgelopen jaren door de belangenvereniging ZKD geprobeerd om te komen tot collectieve beveiliging, maar dit is door het ontbreken van voldoende draagvlak onder de ondernemers nog niet van de grond gekomen.


17

Kaarten Verkeersplan (2001) figuur 2.7 18


2.8

Eigendomsituatie

Versnipperd grondeigendom en eigendomssituatie Er is sprake van een sterk versnipperd grondeigendom in ZKD. Het eigendom in ZKD bestaat uit in erfpacht uitgegeven gronden, particulier eigendom en gemeentelijk eigendom. Het merendeel van de gronden in Zichtenburg en Kerketuinen is uitgegeven in erfpacht. Voor het deelgebied Zichtenburg zijn de erfpachtcontracten doorgelicht. Hieruit komt naar voren dat het gaat om eeuwigdurende erfpacht en deels ook om contracten met als einddatum 2018. Aantal kavels zijn particulier eigendom Het particuliere eigendom bevindt zich verspreid over Zichtenburg, Kerketuinen en Dekkershoek. In Zichtenburg gaat het om verschillende locaties langs de Werf (o.a. gemeentewerf), IJzerwerf, Koperwerf, Zinkwerf en Zichtenburglaan. In Kerketuinen gaat het om enkele locaties langs de Kerketuinenweg, Kobaltstraat, Chroomstraat en Platinaweg. In Dekkershoek gaat het om verschillende locaties aan de straat Dekkershoek. Openbare ruimte en enkele kavels zijn vol eigendom gemeente Het volle grondeigendom van de gemeente bestaat uit de openbare ruimte in het gebied en enkele verspreide kavels langs De Werf, Lozerlaan, Kerketuinenweg (Haeghe Groep), Zilverstraat en Dedemsvaartweg (Brandweer). 2.9

Ruimtelijk beleidskader

Strategische beleidsdocumenten geven richting aan ontwikkelingen Verschillende strategische beleidsdocumenten, zoals de Bedrijventerreinenstrategie, het Verkeersplan en de Structuurvisie Den Haag 2020, geven richting aan de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Uit de beleidsstukken komt naar voren dat wordt ingezet op

herstructurering van Zichtenburg, een verbetering van de functie van de Lozerlaan (inclusief ondertunneling van een deel ervan) en de uitbouw van functies rond De Uithof. Een groot deel van deze projecten, zoals de ondertunneling van een deel van de Lozerlaan, speelt pas na 2020. Bestemmingsplannen Het bedrijvengebied ZKD valt onder drie bestemmingsplannen. Voor Zichtenburg en Kerketuinen is er een apart bestemmingsplan. Dekkershoek valt onder het bestemmingsplan Houtwijk. Bestemmingsplan Zichtenburg Het bestemmingsplan voor Zichtenburg dateert uit 1977. Het merendeel van het bestemmingsplan heeft de bestemming bedrijfsdoeleinden. De maximale bouwhoogte is 25 meter. Er moet minimaal 3 m uit de perceelsgrenzen worden gebouwd. Verder moet er aaneengesloten worden gebouwd of met tenminste een onderlinge afstand van 8 m. De strook tussen de Escamplaan en de Zinkwerf is bestemd voor bedrijven in 2 of 3 lagen waarbij de derde laag geheel of gedeeltelijk onder peil dient te liggen. Daarnaast zijn er nog twee specifieke bestemmingen: de bestemming schietsportdoeleinden aan de Lozerlaan en de bestemming onderwijsdoeleinden voor de locatie tussen de Tinwerf en de IJzerwerf. Bestemmingsplan Kerketuinen De eerste herziening van het bestemmingsplan Kerketuinen is vastgesteld in 1993. Het grootste deel van de bestemmingen heeft in de herziening de bestemming bedrijfsdoeleinden. Daarnaast zijn twee kantoordoeleinden vastgesteld aan de Platinaweg. Op de hoek van de Dedemsvaartweg en de Kerketuinenweg is de bestemming voor een tuincentrum vastgesteld en op het naastgelegen terrein op de hoek van de Dedemsvaartweg en de Escamplaan is de bestemming bijzondere doeleinden brandweer vastgesteld. De bouwhoogte is maximaal 25 m met uitzondering van de strook tussen de Zilverstraat

en de Meppelweg en het tuincentrum waar een hoogte van maximaal 10 m geldt. Langs de Kerketuinenweg geldt een minimale hoogte van 6 m en dit over een diepte van 10 meter. Aan de Kerketuinenweg moet de voorgevel zich in de rooilijn bevinden. Er geldt een minimale bebouwingsindex van 80% voor bedrijfsdoeleinden. In verband met de woningbouw gelden langs de Meppelweg strengere eisen ten aanzien van hinder (hindercategorie 3 i.p.v. 4 en 5). De verkoopruimte voor motorvoertuigen mag niet meer dan 60% van de totale vloeroppervlakte bedragen. De kantoorruimte mag niet meer dan 40% van de totale vloeroppervlakte bedragen en niet meer dan 2.000 m². Bestemmingsplan Houtwijk (Dekkershoek) Dekkershoek is als bedrijvengebied opgenomen in het bestemmingsplan Houtwijk. Het bestemmingsplan Houtwijk is in de jaren zeventig opgesteld voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk. Er is een bouwmarkt toegestaan met een bruto-vloeroppervlak van maximaal 4.000 m². In Dekkershoek is een bouwhoogte van 12 meter toegestaan, alleen bij de overgang tussen Dekkershoek en de woningen aan de Margaretha van Hennebergweg geldt een hoogte van maximaal 9 meter. In een herziening van het bestemmingsplan is in Dekkershoek een horeca-inrichting toegestaan in de categorie IV. Kansen voor intensief ruimtegebruik, maar beperkingen voor functiemenging Uit de verschillende bestemmingsplannen komt naar voren dat de bouwhoogten en bebouwingsindexen relatief ruim zijn voor de deelgebieden Kerketuinen en Zichtenburg. Hierdoor zijn er mogelijkheden binnen de huidige bestemmingsplannen om te komen tot intensiever ruimtegebruik. Binnen de huidige bestemmingsplannen zijn de mogelijkheden voor niet-bedrijvenbestemmingen, zoals detailhandel, horeca en kantoren, beperkt. Dit geeft beperkingen voor meer functiemenging.


19

2.10

SWOT-analyse

De mogelijkheden voor herstructurering hebben wij samengevat in een SWOT-analyse (zie tabel 2.2). Deze SWOT-analyse is de basis om te komen tot een ontwikkelingsrichting in het volgende hoofdstuk.

Sterkten

Zwakten

• • •

• • • •

• • •

Omgeving ZKD

Intern ZKD

• •

Goede auto- en ov-bereikbaarheid Mix van bedrijvigheid Sterke sectoren: industrie, handel, bouw en dienstverlening Heldere interne verkeersstructuur (hoofdassenkruis) Brede wegprofielen Plannen in pijplijn (Chinees Groothandelscentrum, AH XL) Goed georganiseerde en actieve ondernemersvereniging Bestemmingsplan biedt kansen voor intensief ruimtegebruik

Kansen • Benutten goede OV-bereikbaarheid • Profilering ZKD naar buiten (Lozerlaan, Meppelweg) • Uitstraling langs de Werf en Zichtenburglaan verbeteren • Uitbouwen van de sterke clusters • Herinrichting wegen kan onderhoudskosten besparen • In het beleid wordt ingezet op herstructurering, verbetering Lozerlaan en functieversterking De Uithof

• • • •

Filevorming A4 en N211 Geen profilering naar buiten Structurele leegstand op enkele locaties Enkele plekken met slechte bebouwingskwaliteit Onduidelijke overgangen openbaar-privé Parkeerdruk op openbare ruimte Enkele straten met slechte kwaliteit openbare ruimte Criminaliteit

Bedreigingen • Uitgifte nieuwe bedrijventerreinen is makkelijker en goedkoper • Locaties aan snelweg hebben betere autobereikbaarheid • Vestigingsmilieu voor ondernemers komt verder onder druk • Voor eigenaren niet interessant om te investeren • Toename structurele leegstand met name in kantoorgebouwen

Swot analyse ZKD, tabel 2.2

20



21

Kaart ontwikkelingsrichting ZKD 22

figuur 3.1


3. O N T W I K K E L I N G S R I C H T I N G In dit hoofdstuk beschrijven we de ontwikkelingsrichting voor ZKD. Wij gaan in op de doelstellingen voor herstructurering, het economische profiel, de ruimtelijke uitgangspunten en spelregels beeldkwaliteit. 3.1

Doelstellingen

Zet in op herstructurering In de bedrijventerreinenstrategie 2005-2020 is vastgesteld dat Zichtenburg-Kerketuinen-Dekkershoek in aanmerking komt voor herstructurering. De directe noodzaak voor de herstructurering is de veroudering van het gebied, waardoor het gebied in een neerwaartse spiraal terecht komt. Deze veroudering uit zich in een kwaliteitsvermindering van de openbare ruimte en infrastructuur, de aanwezigheid van incourant vastgoed dat voor een aanzienlijk deel leegstaat en toenemende criminaliteit. Hierdoor staat het vestigingsmilieu onder druk en neemt het investeringsklimaat voor eigenaren af. Herstructurering zorgt voor kwaliteitsverbetering van het vestigingsmilieu De herstructurering leidt tot een kwaliteitsverbetering van het vestigingsmilieu van het bedrijvengebied ZKD. Voor ondernemers worden gunstige randvoorwaarden om te ondernemen gecreëerd. Ondernemers zijn graag op ZKD gevestigd. Voor eigenaren wordt het investeringsklimaat versterkt, waardoor eigenaren gaan investeren in eigen pand en kavel. Voor de gemeente geldt dat de herstructurering zorgt voor een versterking van de lokale en regionale economie. Het gebied moet meer arbeidsplaatsen en daarmee een hogere toegevoegde waarde na de herstructurering gaan opleveren dan in de huidige situatie. ZKD wordt ruimte- en arbeidsintensiever, met name in de deelgebieden Zichtenburg en Dekkershoek.

Focus op Zichtenburg, maar verlies Dekkershoek en Kerketuinen niet uit het oog Wij adviseren u de aandacht in de herstructurering vooral te richten op het deelgebied Zichtenburg. In dit gebied is de veroudering van de openbare ruimte en het vastgoed het sterkst merkbaar. In Zichtenburg leveren de investeringen de grootste bijdrage aan de verbetering van het vestigingsmilieu. Dit betekent echter niet dat Kerketuinen en Dekkershoek mogen worden vergeten. Ook in deze deelgebieden is sprake van veroudering. In Kerketuinen moet de aandacht vooral uitgaan naar het hergebruik van leegstaande kantoorpanden en het oplossen van de parkeerproblematiek. In Dekkershoek is het verbeteren van de rommelige uitstraling van de kleinschalige bedrijfspanden belangrijk. Revitalisering en herprofilering Voor de herstructurering van ZKD wordt conform het raadsbesluit van 9 juni 2005 ingezet op de herstructureringsvormen revitalisering en herprofilering. Bij revitalisering gaat het om een forse kwaliteitsverbetering met behoud van dezelfde bedrijvigheid. Bij herprofilering gaat het om kwaliteitsverbetering met een andere economische invulling. Revitalisering geldt voor alle deelgebieden, herprofilering speelt met name in Zichtenburg in de strook langs de Lozerlaan en mogelijk locaties langs de Zichtenburglaan, de Werf en Meppelweg. Hanteer concrete doelstellingen Wij adviseren u om concrete doelstellingen te hanteren. Hierdoor is het voor alle betrokkenen helder waar de kwaliteitsverbetering van het vestigingsmilieu betrekking op heeft. De volgende doelstellingen sluiten aan bij de gewenste kwaliteitsverbetering: - Verbetering van de positie van ZKD op de regionale bedrijfsruimtemarkt; - Vermindering van de leegstand van bedrijfs- en kantoorpanden; - Het creëren van een prettig werken verblijfsmilieu voor de werknemers;

- -

Het uitdragen van ZKD als één kwaliteitsmerk; Intensivering van het ruimtegebruik, met name in de deelgebieden Zichtenburg en Dekkershoek. Dit betekent het toevoegen van extra m2 bedrijfsoppervlak; - Ruimte bieden voor een multifunctionele invulling; - Verbetering van het gebruik en de uitstraling van de openbare ruimte en de panden in het gebied, met name in Zichtenburg; - Ruimtelijke profilering van het gebied naar buiten. Hierbij gaat het met name om de strook langs de Lozerlaan en de locaties langs de Meppelweg; - Het verbeteren van de (sociale) veiligheid. De doelstellingen kunnen door de betrokken partijen (gemeente, belangenvereniging ZKD) worden gespecificeerd en meetbaar worden gemaakt (SMARTmethode)1. 3.2

Economisch profiel

Modern bedrijventerrein In de bedrijventerreinenstrategie is voor ZKD gekozen voor het profiel modern bedrijventerrein. Dit is een terrein dat ruimte biedt aan bedrijven in alle sectoren van de bedrijfsruimtemarkt. De uitstraling van dit type terreinen is gemiddeld en heeft een functioneel karakter (Stec, 2005; Bedrijventerreinenstrategie Den Haag, 2005-2020). Een modern gemengd werkgebied sluit het beste aan bij de huidige kwaliteiten van het gebied: de mix van branches, de strategische ligging nabij de stad en de goede auto- en openbaar vervoersbereikbaarheid. Bovendien wordt een grote doelgroep van bedrijven aangesproken, circa 50% van de totale vraag is gericht op dit type terreinen.

Dat betekent dat de doelstellingen Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden worden gedefinieerd.

1


23

Schematisering versterking cluster- blokkenstructuur 24

figuur 3.2


Kies voor versterking van de onderscheidende kwaliteiten Wij adviseren dat ZKD zich laat onderscheiden van andere moderne bedrijventerreinen in de regio door de sterke kenmerken verder uit te bouwen. Zodoende wordt een onderscheidende identiteit voor ZKD in de markt gezet. De volgende aspecten bieden ons inziens aanknopingspunten voor het uitbouwen van de identiteit van het gebied: Diversiteit van bedrijven met focus op handelsbedrijven ZKD kent een mix van bedrijven in de sectoren productie, bouw, handel, dienstverlening en non-profit. Dit is een belangrijkste kracht van het gebied die verder kan worden uitgebouwd. Binnen de diversiteit van werkfuncties adviseren wij met name in te zetten op het cluster van bedrijven in de (groot)handel. De handelsbranche is de belangrijke economische drager van het gebied, circa eenderde van bedrijven bevindt zich in deze branche. Door de komst van het Chinese Handelscentrum wordt dit cluster verder versterkt. Bedrijven in ZKD zijn actief op zowel de business-to-business (B2B) als business-toconsumer markt. De handelsbranche biedt ook op langere termijn goede economische vooruitzichten, zo komt uit de CPB (2004) studie ‘Vier vergezichten op Nederland’ naar voren2. (Groot)handelsbedrijven zijn tevens bedrijven die relatief veel waarde hechten aan een representatief bedrijfspand en -terrein. Kleinschaligheid ZKD kan zich onderscheiden van de stadsrand- en snelweglocaties door zich te richten op de kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimtegebruikers. Hierbij gaat het om bedrijven in de klassen van 250-1.000 m2 bvo (kleinschalig) en 1.000-5.000 m2 bvo (middelgroot). Deze doelgroepen sluiten prima aan bij de ligging van ZKD nabij de stad, aangezien kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers een voorkeur hebben voor binnenstedelijke werkgebieden.

Intensiteit Wij adviseren om ZKD verder te intensiveren, wat betreft ruimtegebruik en arbeidsplaatsen. Het terrein heeft nu – mede door de aanwezigheid van enkele grotere kantoren – al een relatief intensieve invulling (zie hoofdstuk 2). Er kan in de toekomst een stedelijk en intensief gebruikt werkgebied ontstaan. Door het toevoegen van extra vloeroppervlak ontstaat meer financieel draagvlak voor eigenaren om te investeren in de eigen locatie. Intensieve bouwvormen, zoals het stapelen en schakelen van bedrijfsruimte, bieden hiervoor goede aanknopingspunten. Met name Zichtenburg en Dekkershoek lenen zich uitstekend voor een verdere intensivering. De mogelijkheden in Kerketuinen zijn door het reeds intensieve ruimtegebruik veel beperkter. Hanteer randvoorwaarden De volgende randvoorwaarden zijn belangrijk om tot het gewenste economische profiel te komen: Toestaan niet reguliere bedrijvenfuncties onder strenge voorwaarden Niet reguliere bedrijventerreinfuncties, zoals fitness, leisure, horeca en bepaalde dienstverlenende functies, worden alleen toegelaten onder strenge voorwaarden. Deze functies moeten een (financiële) bijdrage leveren aan het opheffen van langdurige leegstand van (kantoor)panden. Daarnaast moeten de functies een meerwaarde hebben voor het bedrijventerrein, bijvoorbeeld als (service)voorzieningen gericht op de werknemers van het gebied of het vergroten van de levendigheid van het gebied en de ‘quality of place’. Hierbij kan worden gedacht aan bepaalde leisure- en sportvoorzieningen en horecaen partycentra .

Flexibiliteit Maatschappelijke en economische veranderingen stellen steeds nieuwe eisen aan ZKD als werkgebied. Bedrijventerreinen en bedrijfspanden hebben dan ook een kortere levenscyclus dan woonwijken en woningen. ZKD moet snel kunnen inspelen op wijzigingen in de economische en maatschappelijke context. Dit stelt eisen aan een flexibele stedenbouwkundige structuur, waardoor veranderingen op kavel- en gebouwniveau zijn op te vangen. Binnen ZKD vormt de bestaande kavel- en blokstructuur een goed uitgangspunt om flexibel om te gaan met nieuwe ontwikkelingen. Samenwerking Samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven is essentieel. Een belangrijke rol bij deze samenwerking speelt de belangenvereniging ZKD die een hoge organisatiegraad onder de ondernemers heeft. Ook het voortzetten van de samenwerking tussen bedrijfsleven en onderwijs is erg belangrijk. Veiligheid Veiligheid is een belangrijke randvoorwaarde om te ondernemen. De veiligheid wordt vergroot, zodat het gebied aantrekkelijk blijft voor ondernemers en werknemers, ook na reguliere werktijden. 3.3

Ruimtelijke uitgangspunten

Een heldere ruimtelijke structuur is essentieel om te komen tot een kwaliteitsverbetering van ZKD. Om de ruimtelijke structuur van het gebied te versterken adviseren wij om in te zetten op de volgende uitgangspunten: Profilering naar buiten Zichtenburg richt zich meer dan nu naar ‘buiten’. Het gebied profileert zich langs de Lozerlaan en de Meppelweg. De zone langs de Lozerlaan is het visitekaartje van ZKD. Eenduidigheid en samenhang in de uitstraling van de


25

Beelden transformatie 26

figuur 3.3


gebouwen en de openbare ruimte is daarom belangrijk. De gebouwen hebben een dynamische en hoogwaardige uitstraling. Parkeren wordt bij voorkeur onder het gebouw of in een gebouwde parkeervoorziening opgelost. In de strook langs de Lozerlaan is ruimte voor bedrijfs- en kantoorruimte en mogelijk in beperkte mate (perifere) detailhandel en leisurefuncties. Versterking van het ‘hoofdassenkruis’ Het ‘hoofdassenkruis’ van de Zichtenburglaan, De Werf en de Kerketuinenweg is de stedenbouwkundige drager van het gebied. Langs deze wegen is de inrichting van de openbare ruimte en de kwaliteit van de bedrijfsgebouwen van goede kwaliteit. Dit vergt met name ingrepen in de openbare ruimte van en de bebouwing langs de wegen De Werf en de Zichtenburglaan. Verbetering parkeersituatie De verbetering van de parkeersituatie komt tot stand door de herinrichting van het openbare gebied en het aanleggen van parkeervakken, in combinatie met de voorwaarde van parkeren op eigen terrein bij nieuwbouwontwikkelingen. Versterking cluster- en blokkenstructuur Wij adviseren om in te zetten op versterking van de clustercq blokkenstructuur in de deelgebieden Zichtenburg en Kerketuinen. Het uiteindelijke doel is om ruimtelijk aangesloten bebouwingsblokken te krijgen. In figuur 3.2 en 3.3 is dit schematisch weergegeven. Dit versterkt de beelden ruimtelijke kwaliteit van het gebied en zorgt voor heldere overgangen tussen openbaar en privé. Ook krijgt de openbare ruimte haar functie voor langzaam verkeer, autoverkeer en parkeren weer terug. Vanwege het gespreide grondeigendom krijgt de herontwikkeling vooral gestalte op het niveau van de kavel. Het is lastig om aangesloten projectgebieden te realiseren. Uitgangspunt is dan ook een geleidelijke herontwikkeling van kavels en blokken, waarbij het initiatief voornamelijk bij de eigenaren en marktpartijen ligt.

3.4

Spelregels beeldkwaliteit

Wij adviseren de volgende spelregels voor de blokken en individuele kavels te hanteren: Rooilijnen Nieuwe bebouwing wordt op één lijn geplaatst, waardoor de bebouwingsstructuur helder wordt. Dat betekent bouwen in de rooilijn. Door het hanteren van verplichte rooilijnen komt er een heldere overgang tussen privé en openbaar gebied tot stand. Bebouwingshoogte Om een bepaalde ruimtelijke kwaliteit en intensivering te bereiken worden eisen gesteld aan de minimale bebouwingshoogte. Deze is minimaal 2 lagen en/of 10 meter. Gebruik begane grond Bedrijven gebruiken de onderste verdieping voor de bezoekersentree en kantoor-, bedrijfs- of showroomruimte.

Vrijheid Er worden door de gemeente geen hoge architectonische eisen gesteld aan de bebouwing of het materiaalgebruik. Er is veel vrijheid om het pand vorm te geven. Er is sprake van een aantal minimale standaardeisen. Maatwerk per blok Per blok kunnen de uitgangspunten voor wat betreft de functies (kantoren, detailhandel of alleen bedrijfsruimte), bouwhoogte, dichtheid (FSI) en eisen aan architectonische kwaliteit verschillen. Langs de ‘hoofdassen’ Zichtenburglaan, De Werf en Kerketuinenweg gelden de hoogste eisen evenals aan de bebouwing aan de randen van het gebied, zoals langs de Lozerlaan, Escamplaan, Meppelweg en Dedemsvaartweg. In alle vier scenario’s groeit de bedrijfstak handel meer dan het gemiddelde van het scenario

2

Schakelen Bebouwing wordt zoveel mogelijk geschakeld. Kleine tussenruimten tussen gebouwen zijn mogelijk. Kleinschaligheid Indien sprake is van grote bouwmassa’s heeft de gevellijn visuele onderbrekingen om de kleinschaligheid te benadrukken. Parkeren op eigen terrein Parkeren wordt op eigen kavel aan de achterzijde opgelost (maaiveld of gebouwd). Indien sprake is van projectgebieden op het niveau van het blok kan er worden gekozen voor een collectieve gebouwde parkeervoorziening.


27

Hardware (H)

Software (S)

Orgware (O)

Herstructurering = Software (S) * Hardware (H) * Orgware (O)

Hardware, software en orgware 28

figuur 4.1


4. S T R A T E G I E In dit hoofdstuk gaan we in op de wijze waarop de herstructurering kan worden georganiseerd. We bespreken de uitvoeringsstrategie, de organisatieopzet en de projectvoorstellen. Uitgangspunt voor de strategie is het KISS-principe: Keep It Simple, Stupid!, ofwel met zo min mogelijk ingewikkelde instrumenten een maximaal resultaat bereiken. 4.1

Uitvoeringsstrategie

Combineren software, hardware en orgware Wij adviseren u om de strategie te richten op het combineren van de hardware, software en de orgware. De software bestaat uit de economische activiteiten die in ZKD plaatsvinden. De hardware is de inrichting van het bedrijventerrein met vastgoed, infrastructuur en openbare ruimte. De orgware bestaat uit het organiserende vermogen van de gemeente en bedrijfsleven. De drie onderdelen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor een succesvolle kwaliteitsverbetering van ZKD. Voor het aantrekken van economische activiteiten (software) is het bijvoorbeeld nodig om het bestaande vastgoed te herontwikkelen (hardware). Om dit mogelijk te maken is het nodig dat de gemeentelijke organisatie aan de slag gaat met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan (orgware). Software De software richt zich op de versterking van de economische activiteiten van ZKD. Bij de software gaat het met name om een succesvolle acquisitie van bedrijven en het op de markt zetten van ZKD als kwaliteitsmerk. Het uitdragen van de onderscheidende kwaliteiten van ZKD (zie vorige hoofdstuk) door alle betrokken partijen, de gemeente en het bedrijfsleven, draagt hier in belangrijke mate aan bij.

Hardware De hardware richt zich op de fysieke kwaliteitsverbetering van ZKD. Hierbij gaat het om de herinrichting van de openbare ruimte en vastgoedontwikkelingen. Het is essentieel dat beide gezamenlijk oplopen en dat het ambitieniveau van zowel de herinrichting van de openbare ruimte als de vastgoedontwikkelingen op elkaar worden afgestemd. De herinrichting van de openbare ruimte is met name een gemeentelijke taak, terwijl de vastgoedontwikkeling vooral geïnitieerd moet worden door de eigenaren en marktpartijen. Het is essentieel dat de gemeente bij de investeringen in het openbare gebied het initiatief neemt en zekerheid biedt aan marktpartijen (zie hoofdstuk 5), zodat ook op langere termijn een gunstig investeringsklimaat voor marktpartijen en eigenaren wordt gecreëerd. Met het vaststellen van de ontwikkelingsrichting in de bedrijventerreinstrategie 2005-2020 en het reserveren van middelen voor de herstructurering is deze zekerheid door de gemeente gegeven. De herontwikkeling van het vastgoed wordt opgepakt door de marktpartijen (eigenaren en ontwikkelaars). Wij adviseren om vooral in te zetten op zelfrealisatie door eigenaren/beleggers. Voor eigenaren geldt dat de afweging om te investeren vooral een bedrijfeconomische- en interne afweging is (zie hoofdstuk 5). In feite is dit in ZKD al de praktijk, zoals te zien is in het Metaalpark en de ontwikkelingen rond het Chinees Handelscentrum. Voor eigenaren met structureel leegstaand vastgoed, met name kantoren, zien wij kansen om in te zetten op kleinschalige kantoorgebruikers, lagere prijsniveaus en flexibele huurcontracten. Ook is op sommige plekken functiewijziging mogelijk, zoals naar fitness en partycentra.

Voor ontwikkelaars zien wij vooral een rol bij het initiëren van kaveloverstijgende ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld de herontwikkeling van de strook langs de Lozerlaan. Uitgangspunt daarbij is dat intensivering en het in beperkte mate toevoegen van economische functies met hogere grondopbrengsten planologisch-juridisch mogelijk zijn. Orgware Bij de orgware is een succesvolle samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven essentieel. Overheid en bedrijfsleven zijn partners bij de herstructurering. Wij adviseren om voor de herstructurering van ZKD geen ingewikkelde uitvoeringsorganisatie op te tuigen. De volgende partijen spelen een belangrijke rol bij de herstructurering van ZKD: • Gemeente; • Belangenvereniging ZKD / parkmanagement ZKD; • Eigenaren/beleggers; • Ontwikkelaars; • Hogere overheden (Regio, Provincie, Rijk). In de volgende paragraaf wordt het voorstel voor de organisatieopzet uitgewerkt.


29

Omgevingsfoto’s ZKD 30

figuur 4.2


4.2

Organisatieopzet en verantwoordelijkheden

Kerngroep “Ondernemend ZKD” Momenteel is er bij de herstructurering sprake van een goede samenwerking tussen de gemeente Den Haag, de ondernemersvereniging ZKD en de Kamer van Koophandel. Deze samenwerking heeft tot op heden voornamelijke een ad hoc karakter. Wij adviseren deze samenwerking om te vormen tot een structureel samenwerkingsverband. Wij stellen voor dit samenwerkingsverband te benoemen als “Ondernemend ZKD”. Deze groep moet niet te groot zijn, omdat dit ten koste gaat van efficiënte besluitvorming. Wij adviseren om deze groep samen te stellen uit bestuurders van de gemeente, de belangenvereniging ZKD en de Kamer van Koophandel. De kerngroep richt zich vooral op het initiëren en mogelijk maken van projecten en creëren van draagvlak bij de achterban. Procesmanagement en uitvoering Goed procesmanagement is essentieel. Het procesmanagement is gericht op het coördineren van de verschillende gemeentelijke afdelingen en het organiseren van succesvolle gemeentelijke besluitvorming. Daarnaast gaat het om de herinrichting van de openbare ruimte en het opstellen van een Ruimtelijk Toetsingskader. Daarnaast is het procesmanagement gericht op samenwerking met de hogere overheden. Hierbij staat het verkrijgen van de benodigde subsidies voorop. Per partij gaat het om de volgende verdeling van verantwoordelijkheden: Kerngroep Ondernemend ZKD: • Inhoudelijk vorm geven aan de herstructurering van ZKD. • Afstemmen projecten en overzicht behouden. • Katalysator voor nieuwe ontwikkelingen. • Acquisitie en marketing.

Procesmanagement: • Spin in het web tussen alle partijen. • Gemeentelijke besluitvorming organiseren. • Coördineren van de verschillende gemeentelijke afdelingen • Gemeentelijke besluitvorming organiseren. • Aansturen uitvoeringsprojecten. • Contacten Provincie, Regio Haaglanden, Rijk. Gemeente: • Investeren in de openbare ruimte. • Opdrachtgever voor het opstellen van een Ruimtelijke Toestingskader en bestemmingsplannen. • Inbreng/verkoop grond in het gebied. Geen actieve grondverwerving. • Subsidies hogere overheden. Ondernemersvereniging ZKD/parkmanagement: • Vertegenwoordiging ondernemers; • Informatievoorziening leden; • Aanspreken eigenaren; • Parkmanagement, o.a. collectieve beveiliging, gemeenschappelijke voorzieningen/diensten. Eigenaren/beleggers: • Onderhoud gebouwen en kavels; • Zelfrealisatie op eigen kavels (renovatie en sloop/ nieuwbouw). Uitgangspunt is dat het rendement op het vastgoed in de nieuwe situatie aantrekkelijker is dan in de huidige situatie. Ontwikkelaar: • Realisatie van planmatige (kaveloverstijgende) ontwikkelingen. Uitgangspunt is het financiële rendement van het plan. De hogere overheden zijn met name van belang voor het verkrijgen van subsidies.


31

Omgevingsfoto’s ZKD 32

figuur 4.3


4.3

Projectvoorstellen

In deze paragraaf staan de concrete projectvoorstellen die aansluiten bij de strategie. Deze projecten leveren een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van ZKD en zijn op de korte of middellange termijn uitvoerbaar. De projecten delen wij in naar de categorieën software / orgware en hardware. Per project zijn de belangrijkste kenmerken samengevat. Software / orgware 1. Procesmanagement 2. Ruimtelijk Toetsingskader 3. Herziening Bestemmingsplannen 4. Keurmerk Veilig Ondernemen

Hardware 5. Herinrichting straten 6. Vastgoedontwikkeling 7. Grijs & Groen 8. Haalbaarheidsonderzoek Glasvezel

Software / orgware Project 1.

Procesmanagement

Doel is om de uitvoering van de (gemeentelijke) projecten te begeleiden en te zorgen voor de coördinatie en afstemming van de verschillende gemeentelijke afdelingen. De procesmanager heeft contacten met externe partijen, ondernemers/eigenaren, ontwikkelaars en hogere overheden. De procesmanager heeft zitting in de kerngroep “Ondernemers ZKD”. Een taak van de procesmanager is om na te gaan of er interesse vanuit marktpartijen is om te investeren in de herstructurering van ZKD. Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling Faciliteren en managen van de uitvoering van de herstructurering Gemeente Hoog Medio 2006

Project 2. Opstellen Ruimtelijke Toetsingskader Een Ruimtelijke Toetsingskader is een kader voor investeringen van de gemeente, eigenaren en markpartijen en vormt de ruimtelijk-functionele basis voor de vernieuwing van de bestemmingsplannen. De in hoofdstuk 2 geformuleerde ruimtelijk-functionele structuur en spelregels voor de bebouwing vormen de basis voor het Ruimtelijke Toetsingskader. Het Ruimtelijke Toetsingskader doet uitspraken op het niveau van de beeldkwaliteit van de gebouwen, inrichting terreinen (o.a. parkeren) en de uitstraling en het ambitieniveau van de openbare ruimte.

Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Project 3.

Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling In samenspraak met Ondernemend ZKD Ruimtelijk Toetsingskader om te komen tot nieuwe ontwikkelingen en input voor nieuw bestemmingsplan Gemeente, Subsidie Hoog Medio 2006

Herziening bestemmingsplannen

Het bestemmingplan is de juridisch-planologische vertaling van het Ruimtelijke Toetsingskader. Met name voor Zichtenburg is het van belang om te komen tot een nieuw bestemmingsplan. De nieuwe grondexploitatiewet biedt de mogelijkheid om tegelijk met het nieuwe bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen, waarin vastgestelde exploitatiekosten worden toebedeeld aan eigenaren en marktpartijen (zie hoofdstuk 5). Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Project 4.

Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling Juridisch-planologisch randvoorwaarden om te komen tot nieuwe ontwikkelingen Gemeente Midden Na opstellen Ruimtelijk Toetsingskader

Keurmerk Veilig Ondernemen

Het doel is het behalen van het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO). Het KVO is een werkwijze (stappenplan) om te komen tot gezamenlijke veiligheidsmaatregelen, waardoor de veiligheid op ZKD structureel wordt verbeterd. De eerste stap is gericht op het behalen van het KVO-certificaat. Er wordt een samenwerkingsverband tussen gemeente, ondernemers, brandweer en politie opgezet dat aan de slag gaat met het opstellen van een actieplan met concrete doelstellingen en inspanningsverplichtingen. Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Gemeente, Belangenvereniging ZKD, parkmanager, politie, brandweer Aanpakken van de onveiligheid en criminaliteit Gemeente, Ondernemers, Subsidie Hoog Start medio 2006.


33

3

4 2

1. Strook Strook Lozerlaan 1. Lozerlaan 2. 2. Puntlocatie Puntlocatie 3. Zichtenburglaan

1

Kaart met mogelijke projectlocaties voor vastgoedontwikkelingen 34

3.

4.

4.

Zichtenburglaan

Dekkershoek

Dekkershoek

figuur 4.4


Hardware Project 5

Herinrichting straten en aanpak parkeerproblematiek

Het doel van dit project is de aanpassing van de wegprofielen en het herinrichten van de openbare ruimte. De wegprofielen worden opnieuw verhard, waar nodig wordt de klinkerbestrating vervangen door asfalt en er worden parkeervakken en groenvoorzieningen aangelegd. De focus ligt in eerste instantie op de hoofdassen van Zichtenburg, de Werf en de Zichtenburglaan. De aanpak van de openbare ruimte loopt zoveel mogelijk parallel met de vastgoedinvesteringen in het gebied. Het ambitieniveau van de herinrichting van de straten wordt in samenspraak met de eigenaren en ondernemers vastgesteld. Op korte termijn kan reeds op een aantal plekken worden gestart met het oplossen van de parkeerproblematiek. Hierbij gaat het met name om enkele locaties in Kerketuinen en de omgeving van Mondriaan Techniek. Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling / Stadsbeheer Verbeteren uitstraling openbare ruimte, aanleg parkeerplaatsen Gemeente, Subsidie, Verkoop deel openbare ruimte (de Werf), Kostenverhaal Hoog Start vanaf 2007. Parallel met herontwikkeling van locaties/ blokken.

Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Project 7

Vastgoedontwikkeling

Bij de vastgoedontwikkeling gaat het om initiatieven van eigenaren en marktpartijen. De aanpak kan sterk verschillen. Het gaat om het upgraden van bestaande panden, renovatie, het toevoegen van extra m2 bedrijfsoppervlak en volledige sloop/nieuwbouw. Initiatieven sluiten aan bij de spelregels en de uitgangspunten van het op te stellen Ruimtelijk Toetsingskader. De prioriteit ligt bij enkele projectlocaties. Dit zijn strategisch gelegen locaties waar kansen zijn om te komen tot een intensievere programmatische invulling. Hierbij gaat het om de strook langs de Lozerlaan, verschillende locaties langs de Werf en Zichtenburglaan en Dekkershoek. Deze locaties hebben een voorbeeldfunctie voor de aanpak van de overige locaties in ZKD. In de kaarten op de volgende pagina’s zijn de locaties en belangrijkste kenmerken van de locaties aangegeven.

Grijs en Groen

Het project is gericht op de aanpak van achterstallig onderhoud in de openbare en particuliere ruimten op het bedrijventerrein en het bewerkstellingen van duurzaam beheer. De eerste fase van het project is gericht op het in beeld brengen van de huidige onderhoudsstaat. Mogelijk zijn er op termijn kansen om door te groeien naar een meer professionele vorm van beheer, bijvoorbeeld in een vorm van een Business Improvement District (BID). Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Project 8 Project 6

Eigenaren-beleggers, marktpartijen Verbeteren uitstraling vastgoed, intensivering programma (m2 bvo) Eigenaren, Ontwikkelaars, Onrendabele top mogelijk door subsidie Hoog Reeds gestart op diverse plekken in gebied. Doorlooptijd lang.

Belangenvereniging ZKD / parkmanagement Verbeteren uitstraling openbare en particuliere ruimten Provincie (toegezegd) Hoog Initiatief loopt al, provinciale financiering is toegezegd. Start medio 2006.

Haalbaarheidsonderzoek glasvezel

De gemeente is bezig met een haalbaarheidsonderzoek naar de aanleg van glasvezel op de bedrijventerreinen ZKD, Binckhorst en Forepark. Private financiering is haalbaar als circa 15-20% van de bedrijven geïnteresseerd is en wil voorintekenen. Projectverantwoordelijke Bijdrage aan herstructurering Financiering Prioriteit Planning

Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling Verbeteren van de concurrentiepositie ZKD door aanleg snelle telecommunicatie. Gemeente (haalbaarheidsonderzoek) Midden In uitvoering. Resultaten april/mei 2006 bekend.


35

Potentiële Ontwikkelingsgebieden ZKD 36

figuur 4.5


4.4

Fasering

De fasering van de herstructurering is sterk afhankelijk van de initiatieven van de eigenaren en marktpartijen en van de financiële middelen van de gemeente om te investeren in de openbare ruimte. Wij stellen voor om op korte termijn de volgende acties en projecten op te starten: Breng bestaande plannen snel tot uitvoering Belangrijk is om op korte termijn de bestaande plannen die passen binnen de huidige bestemmingsplannen tot ontwikkeling te brengen. Dit geldt met name voor de ontwikkelingen rond het Chinees Groothandelscentrum aan De Werf. Hierdoor wordt binnen het gebied een vliegwieleffect op gang gebracht, dat kan leiden tot de nieuwe ontwikkelingen geïnitieerd door de eigenaren. Koppel aanpak openbare ruimte aan de vastgoedontwikkelingen Wij adviseren om de aanpak van de openbare ruimte te koppelen aan de nieuwe vastgoedinvesteringen in het gebied. Het is essentieel dat de gemeente bij de investeringen in het openbare gebied het initiatief neemt en zekerheid biedt aan marktpartijen. Deze aanpak kan wellicht als eerste worden toegepast rond de locaties aan de Werf, waar reeds ontwikkelingen gaande zijn (Chinees Groothandelscentrum en Metaalpark). Daarnaast kan op korte termijn op een aantal plekken worden gestart met het oplossen van de urgente parkeerproblematiek, met name in Kerketuinen en de omgeving van Mondriaan Techniek. Stel een Ruimtelijk Toetsingskader op Het Ruimtelijke Toetsingskader is met name bedoeld om nieuwe investeringen in het gebied uit te lokken. Wij adviseren om deze visie samen met de belangenvereniging ZKD op te stellen. Het Toetsingskader is vervolgens de basis om te komen tot nieuwe bestemmingsplannen. Nieuwe ontwikkelingen kunnen vooruitlopend hierop

worden toegestaan – conform het Toetsingskader – via zelfstandige projectprocedures. Dit geldt bijvoorbeeld voor de ontwikkelingen in de strook van de Lozerlaan. Aanstellen procesmanager Wij adviseren om zo snel mogelijk een procesmanager aan te stellen voor de herstructurering van ZKD. De procesmanager zorgt voor de interne gemeentelijke afstemming, besluitvorming, een snelle uitvoering van projecten en het verkrijgen van subsidies. De procesmanager is tevens aanspreekpunt voor de eigenaren en belangenvereniging ZKD.

Start met KVO en project Grijs & Groen Om aan de ondernemers te laten zien dat de herstructurering daadwerkelijk is gestart, is het belangrijk om op de korte termijn te starten met een aantal kleinere projecten. De projecten Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) en Grijs & Groen bieden hiervoor de meeste aanknopingspunten. Deze projecten staan in de startblokken of er is al een initiatief genomen.

Zet in op het verkrijgen van verschillende subsidies Wij adviseren om in te zetten op meerdere subsidiestrajecten. Zodoende is de kans het grootst dat er subsidiestromen naar ZKD op gang komen. Het is essentieel om zo snel mogelijk de provincie ZuidHolland te betrekken in verband met subsidies uit het Ontwikkelingsfonds Bedrijventerreinen. Zie hoofdstuk 5 voor een overzicht van de mogelijke subsidiebronnen. Actieve promotie van ZKD Om nieuwe investeringen aan te trekken is het essentieel om ZKD te promoten als een belangrijke en dynamische vestigingslocatie. Positieve beeldvorming, redenerend vanuit de kansen van het gebied, staat daarbij voorop. ZKD kan als kwaliteitsmerk in de Haagse bedrijventerreinenmarkt worden gezet. De huidige bedrijven zijn de belangrijkste ambassadeurs van het gebied. De promotie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de belangvereniging ZKD/parkmanagement en de gemeente.


37

Potentiële Ontwikkelingsgebieden ZKD 38

figuur 4.6



39

40


5. F I N A N C I Ë L E H A A L B A A R H E I D In dit hoofdstuk gaan wij in op de financiële haalbaarheid van de herstructurering van ZKD. Eerst definieren we de uitgangspunten (5.1). Vervolgens laten we de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte (521) en de berekeningen voor de vastgoedontwikkelingen (5.3) zien. Daarna behandelen we de gemeentelijke begroting (5.4), de subsidiemogelijkheden (5.5) en de mogelijkheden voor gemeentelijk kostenverhaal (5.6). 5.1

Uitgangspunten

Gemeente biedt zekerheid op lange termijn over herinrichting openbare ruimte Wij adviseren de financiering van de verschillende projecten toe te delen aan de primair verantwoordelijken. De gemeente is primair verantwoordelijk voor de financiering van de herinrichting van het openbare gebied. De gemeente organiseert de dekking van deze kosten over een langere periode, zodat aan marktpartijen (eigenaren en ontwikkelaars) zekerheid kan worden geboden. Het doel hiervan is marktpartijen te verleiden om te gaan investeren in verbetering en herontwikkeling van het vastgoed. Eigenaren en ontwikkelaars financieren herontwikkeling kavels Eigenaren en ontwikkelaars spelen een rol bij de herontwikkeling. De gemeente stelt de (publieke) randvoorwaarden en bewaakt het uiteindelijke (stedenbouwkundige) resultaat. Voordeel van een dergelijke rolverdeling is dat de processen efficiënt kunnen worden ingericht en de marktpartijen plannen tot in een laat stadium flexibel kunnen invullen. Het voordeel voor de gemeente is dat – mits er afspraken zijn gemaakt over de investeringen in de openbare ruimte en de infrastructuur – er geen financiële risico’s bij de herontwikkeling genomen hoeven te worden.

Spanningsveld gemeentelijke investeringen en investeringsbereidheid marktpartijen Een belangrijk spanningsveld is er tussen gemeentelijke investeringen en de bereidheid van marktpartijen om te investeren in vastgoed. De gemeente moet enerzijds vooraf zekerheid bieden over de investeringen in het openbaar gebied, omdat zodoende de ‘markt’ wordt verleid tot de uitvoering van plannen. Anderzijds wil de gemeente ook vastleggen dat haar investeringen worden ‘beloond’ door de markt met nieuwe vastgoedontwikkelingen. Dit spanningsveld vraagt van het gemeentelijke bestuur om het voortouw te nemen en financiële zekerheid te bieden over de investeringen in het openbaar gebied. Het vraagt van marktpartijen om afspraken te maken over investeringen en ook bij economische tegenwind kwalitatieve uitgangspunten overeind houden. De gemeente kan verder invulling geven aan haar kaderstellende rol door gebruik te maken van privaatrechtelijke overeenkomsten en mogelijk ook de nieuwe Grondexploitatiewet (zie 5.3).

Verschillende financieringsbronnen De kosten voor de gemeente worden gefinancierd uit de gemeentelijke budgetten (o.a. onderhoud, riolering), investeringsbudgetten, subsidies van hogere overheden en mogelijk ook kostenverhaal (zie 5.6). Verder zien wij kansen om een deel van de openbare ruimte van De Werf te verkopen als bedrijfsgrond aan de aangrenzende particuliere eigenaren. Voordeel is een bijdrage aan de herinrichtingskosten en mogelijkheden voor eigenaren om nieuwe ontwikkelingen langs De Werf te realiseren. Het wegprofiel van De Werf is daarna nog voldoende breed om twee rijstroken, langsparkeerplaatsen en groeninrichting te realiseren.

5.2

5.2

Openbare ruimte

Uitgangspunten berekeningen We staan aan het begin van de planontwikkeling. De financiële analyses zijn dan ook uitgevoerd op een globaal niveau. Voor meer gedetailleerde berekeningen moeten de plannen meer concreet worden uitgewerkt. Het rekenen loopt parallel aan de planvorming (‘tekenen’) en wordt dus ook steeds nauwkeuriger. Berekening herinrichting openbare ruimte Zichtenburg De kosten van de herinrichting van de openbare ruimte in het deelgebied Zichtenburg hebben wij globaal berekend. De totale kosten zijn geraamd op circa €7.500.000. De kosten bestaan uit de herinrichting van de openbare ruimten van De Werf, Tinwerf, IJzerwerf, Koperwerf en de Zichtenburglaan. In de kosten is rekening gehouden met het openbreken van de huidige verharding/klinkerbestrating,

het openbreken van de riolering en de aanleg van nieuwe verharding (asfalt en verharding). Door de herinrichting verbetert de kwaliteit en worden er meer parkeerplaatsen aangelegd. In de kosten is geen rekening gehouden met het eventueel verleggen van kabels en leidingen. Dit moet specifiek per straat worden uitgezocht.

Vastgoedontwikkeling

Uitgangspunten berekeningen Er is een globale analyse uitgevoerd van de herontwikkeling van kavels en opstallen. De herontwikkelingswaarde is berekend op basis van de residuele grondwaardemethode. Doel hiervan is inzichtelijk maken of de herontwikkeling door derden (niet zijnde eigenaar, dus ontwikkelaar of gemeente) haalbaar is. Basis voor de berekening zijn de verwervingskosten op basis van gecorrigeerde WOZwaarden. De opbrengsten zijn berekend op basis van de momenteel gehanteerde grondprijs van €250 per m2. Daarnaast is gerekend met een tweede variant met hogere grondopbrengsten, circa €375 per m2 grond. Deze opbrengst kan alleen worden gerealiseerd bij een intensiever programma met functies met een hogere grondopbrengst (o.a. showrooms, detailhandel, kantoren). Er zijn meerdere locaties door ons doorgerekend.


41

Onrendabele top bij herontwikkeling door derden Uit de berekeningen komt bij beide grondopbrengstenvarianten een onrendabele top naar voren. De conclusie is dat het voor marktpartijen of de gemeente niet rendabel is om te herontwikkelen met de huidige bedrijventerreinbestemming of een intensievere programmatische invulling. Wij concluderen dat een actieve rol van de gemeente bij de grondverwerving grote financiële risico’s met zich meebrengt. De onrendabele top wordt vooral veroorzaakt door de hoge verwervingskosten. Verschillende oplossingsrichtingen Er zijn verschillende oplossingsrichtingen/opties om toch tot herontwikkeling te komen: • Het beter onderbouwen van de verwervingskosten. In dit stadium zijn de verwervingskosten een goede aanname van de marktwaarden van de opstallen en grond. In de praktijk kunnen de verwervingskosten lager maar ook hoger uitvallen. Zo zijn de onteigeningskosten veelal hoger, omdat ook rekening gehouden moet worden verplaatsingskosten. De kosten kunnen ook lager uitvallen. Zo komt uit enkele recente transacties (2004, 2005) naar voren dat de gemiddelde verwervingswaarde van de grond (eigendom en/of erfpacht) inclusief opstallen per m2 grond tussen de circa €270 - €400 bedraagt. Dit is lager dan nu uit de door ons gebruikte WOZ-waarden naar voren komt. • In de berekeningen is uitgegaan van sloop en nieuwbouw. Er zijn echter ook mogelijkheden voor hergebruik/renovatie/upgrading in combinatie met het toevoegen van extra m2 bedrijfsvloeroppervlak. Hierdoor zijn de kosten minder hoog (geen sloop/ nieuwbouw), terwijl er wel extra opbrengsten gegenereerd kunnen worden. • Een mogelijke optie is om op sommige locaties een intensiever en commerciëler programma toe te staan (intensiveren, functies met hogere grondopbrengst, zoals detailhandel/showrooms). Uit

42

onze berekeningen komt naar voren dat hierdoor de financiële haalbaarheid toeneemt. • Daarnaast kan de gemeente de onrendabele top in specifieke gevallen (bijvoorbeeld strategische locaties) in aanmerking laten komen voor subsidiëring. • Zelfrealisatie door eigenaren/beleggers. Realisatie door de eigenaar gaat uit van boekwaarden of bedrijfswaarden. Deze liggen veelal lager dan de gecorrigeerde WOZ-waarde, zeker gezien de ouderdom van veel vastgoed in het gebied. Herontwikkeling van het vastgoed, waarbij dure grondverwerving niet aan de orde is, biedt voor eigenaren al snel mogelijkheden om vastgoed te ontwikkelen met hogere waarden dan in de huidige situatie

bedrijventerreinen. De portefeuillehouder Economie van het vorige college heeft hierbij de voorkeur uitgesproken om dit aan Zichtenburg te besteden. Via een zogenaamde bestemmingsreserve in 2006 is het mogelijk om het geld ook te reserveren voor uitgaven in 2007 en verder voor dit project. Hier moet wel een goed projectvoorstel met begroting en planning aan ten grondslag liggen. Het is mogelijk om dit geld te gebruiken als cofinanciering voor het provinciaal gereserveerde geld. Wij adviseren om naast deze investeringen in te zetten op een meerjarige gemeentelijke dekking.

Zet in op zelfrealisatie Wij adviseren vooral in te zetten op de initiatieven van eigenaren/beleggers. Dit biedt de grootste kansen om te komen tot een spoedige kavelsgewijze herontwikkeling. Hierbij gaat het zowel om complete sloop/nieuwbouw als om hergebruik in combinatie met nieuwbouw. Belangrijk hierbij is om na te gaan wat het ‘momentum’ voor de eigenaren is om hun pand te verkopen of te herontwikkelen. Dit heeft veel te maken met bedrijfsinterne afwegingen. Gesprekken met eigenaren kunnen hier meer inzicht in bieden. Een optie is dat de gemeente en/of parkmanager de eigenaren benadert en de bedrijfsinterne afwegingen en plannen inventariseert. Uitgangspunt moet hierbij zijn dat de gemeente zekerheid wil bieden over de investeringen in de openbare ruimte.

Zet in op meerdere subsidietrajecten Aanvullend adviseren wij u om in te zetten op de meerdere subsidietrajecten. Er zijn verschillende subsidiëringmogelijkheden om projecten van de grond te trekken. Wel adviseren wij u om de financiering van de gemeentelijke kosten niet afhankelijk te maken van de subsidies. Daarvoor zijn de risico’s te groot dat een subsidie niet wordt gehonoreerd. De grootste kansen zijn er voor Provinciale regelingen (Ontwikkelingsfonds Bedrijventerreinen). Wij adviseren om reeds in 2006 (voor december) een project in te dienen voor subsidie van het Ontwikkelingsfonds Bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland.

5.4

Gemeentelijke begroting

Gemeente Den Haag In de begroting van 2006 heeft de gemeente € 3 miljoen gereserveerd voor bedrijventerreinen (onder de paragraaf Economisch beleid). Hiervan is per april 2006 nog circa € 1 miljoen te besteden aan maatregelen op Zichtenburg, het overige geld is al gereserveerd voor projecten op andere

5.5

Subsidiemogelijkheden

Onderstaand worden de verschillende subsidiemogelijkheden samengevat aan de hand van de indeling EU, Rijk, Provincie Zuid-Holland, Haaglanden. EU-Structuurfondsen Vanuit EU Structuurfondsen lijken er op dit moment geen mogelijkheden voor subsidiëring van de herstructurering van bedrijventerreinen. Zo zijn de fondsen vanuit ‘Doelstelling 2 Stedelijke Gebieden’ met name gericht op economische en fysieke verbetering van de achterstandswijken. Vanaf 2007 starten nieuwe


programma’s voor de EU Structuurfondsen (periode 2007-2013). Wij adviseren de mogelijkheden van de nieuwe programma’s voor de herstructurering van bedrijventerreinen na te gaan bij het Bureau Internationale Zaken van de gemeente Den Haag. De scope van de EU Structuurfondsen is namelijk verbreed van alleen achterstandwijken naar ook de regionaal economische mogelijkheden van de stad. Rijk Vanuit het Rijk zijn er diverse regelingen met aanknopingspunten voor de herstructurering van bedrijventerreinen, namelijk vanuit het Ministerie van Economische Zaken (EZ), Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (GSB) en het Ministerie van VROM. Ministerie EZ Het Ministerie van EZ zet in haar Actieplan Bedrijventerreinen in op de herstructurering van bedrijventerreinen en de aanleg van nieuwe terreinen. Criteria hierbij zijn ‘omvang’ (minimaal 150 ha) en ‘bovenregionaal’ karakter. Er zijn 50 Topprojecten benoemd die in aanmerking komen voor subsidie. ZKD behoort niet tot deze bedrijventerreinen, waardoor het terrein niet in aanmerking komt voor deze subsidie. Een andere subsidieregeling van het Ministerie van EZ is de Aanpak Urgente Bedrijfslocaties. Deze regeling is ingesteld om ernstige criminaliteit op bedrijventerreinen en winkelgebieden te helpen bestrijden, bijvoorbeeld voor het opzetten van een Keurmerk Veilig Ondernemen. In 2006 is 2 miljoen euro beschikbaar. EZ betaalt per gehonoreerde aanvraag een derde van de projectkosten, met een maximum van 225.000 euro. Grotestedenbeleid Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is verantwoordelijk voor het Grotestedenbeleid (GSB). Het GSB is de paraplu boven het beleid van de verschillende Ministeries dat is gericht op de problemen van de stad. Het GSB-geld komt via een Brede Doeluitkering (BDU) bij

de steden terecht. In het Meerjaren Ontwikkelingsplan (MOP) ‘De Daadkracht van Den Haag’ heeft de gemeente Den Haag concrete prestatieafspraken uitgewerkt voor de periode 2005-2010. Er zijn concrete output doelstellingen voor de economie vastgelegd. De doelstelling is om 5 ha netto bedrijventerrein te herstructureren. Hierbij komt de onrendabele top in aanmerking voor subsidie. Het geld uit GSBIII is niet toegesneden op de ingrepen in de openbare ruimte voor Zichtenburg. Indien betaalbare (door)startersruimten worden ontwikkeld op Zichtenburg, is het mogelijk om de onrendabele top hiervan te financieren. In principe is hier circa €8 miljoen voor beschikbaar. De gemeente is echter van mening dat er momenteel voldoende betaalbare startersruimten in de stad worden ontwikkeld. Daardoor zal de gemeente alleen bouwplannen met voldoende afnemers/huurders willen cofinancieren. Ministerie van VROM Vanuit het Ministerie van VROM geldt de Bedrijvenregeling bodemsanering. Deze wordt uitgevoerd door de Provincie Zuid-Holland en komt hieronder aan de orde. Wij concluderen dat er vanuit het Rijk de meeste aanknopingspunten zijn voor GSB-subsidie (startersruimten) en de subsidieregeling Aanpak Urgente Bedrijfslocaties. In het kader van het GSB-beleid zijn door de gemeente concrete outputdoelstellingen voor herstructurering van bedrijventerreinen opgesteld. Provincie Zuid-Holland In het meerjarenprogramma bedrijventerreinen 20042007 van de provincie Zuid-Holland ‘Stappen vooruit!’ wordt ingegaan op de verschillende provinciale subsidies voor bedrijventerreinen. Voor de periode 2004-2007 is €40,2 miljoen aan subsidie beschikbaar, ruim €10 miljoen per jaar. Er zijn twee soorten subsidies: één voor planvorming van bedrijventerreinen en één voor de concrete uitvoering ervan. Het totaal te verdelen subsidiebedrag voor de planvorming bedraagt tot en met

2007 jaarlijks €800.000. Een subsidie voor planvorming beloopt 50% van de kosten van het betreffende project met een maximum van €50.000. Tot en met 2007 is er voor de uitvoering uit het OFB €9.250.000 euro per jaar beschikbaar. Een subsidie voor de uitvoering bedraagt 50% van het financiële tekort met een maximum van €1.300.000 per project. Een belangrijk criterium voor de beoordeling is dat het project bijdraagt aan duurzame ontwikkeling. Jaarlijks zijn er twee tranches waarbinnen subsidie kan worden aangevraagd. De provincie Zuid-Holland heeft verder de Bedrijvenregeling bodemsanering bedrijfsterreinen in de algemene subsidieverordening opgenomen. De regeling is bedoeld om een financiële bijdrage te kunnen leveren aan het saneren van historische bodemverontreiniging op bedrijfsterreinen. De subsidie is aan strenge voorwaarden gebonden. Wij concluderen dat de provincie interessante subsidiemogelijkheden biedt voor de herstructurering, zowel qua procesondersteuning als voor concrete investeringen. Gezien de afloop van het OFB in 2007, is het wel noodzakelijk snel stappen te ondernemen. Haaglanden Haaglanden is vanuit het Ministerie van Verkeer&Waterstaat verantwoordelijk voor het beheer van programma’s en fondsen op het gebied van verkeersinfrastructuur en –maatregelen. Vanuit Haaglanden zijn er wellicht mogelijkheden om de financiering van verkeersinfrastructuur voor subsidie in aanmerking te laten komen. Wij adviseren deze maatregelen samen met Haaglanden na te gaan.


43

5.6

Gemeentelijke verevening en kostenverhaal

Kostenverhaal via privaatrechtelijke overeenkomsten Het lijkt redelijk om een deel van de gemeentelijke kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte te verhalen op de ‘verdiencapaciteit’ van de vastgoedontwikkelingen. Wij adviseren om in eerste instantie in te zetten op kostenverhaal via de privaatrechtelijke weg door het gebruik van (exploitatie)overeenkomsten. Dit vanwege het benodigde draagvlak bij alle partijen om de herstructurering tot een succes te maken. Publiekrechtelijke instrumenten, zoals baatbelasting, kunnen de goede relatie verstoren. Verder zijn exploitatieovereenkomsten een goed middel om de fasering tussen inrichting van de openbare ruimte en vastgoedontwikkelingen af te stemmen en om te zorgen voor commitment bij de eigenaren. Per straat of blok kunnen gezamenlijke afspraken gemaakt worden tussen gemeente en eigenaren om te komen tot gelijktijdige herinrichting en vastgoedontwikkeling. Inzet van nieuwe Grondexploitatiewet Eventueel kan de gemeente aanvullend aan de privaatrechtelijke overeenkomsten gebruik maken van de nieuwe Grondexploitatiewet3. Met deze wet kan de gemeente komen tot afspraken met eigenaren en ontwikkelaars over de financiering van de kosten van herstructurering. Hiertoe stelt de gemeente een exploitatieplan op, waarin de exploitatieopzet en de toerekening van de kosten aan de verschillende uitgiftecategorieën wordt toebedeeld. Hierbij gaat het o.a. om de kosten van het bouwrijp maken van de grond, aanleg van rioleringen, openbare ruimte en bovenwijkse voorzieningen. Vrijwillige samenwerking blijft voorop staan. Voordeel voor particuliere eigenaren is dat de bijdrage is gekoppeld aan de toekenning van een bouwvergunning en dat vooraf duidelijk is welke kosten worden toegerekend.

44

Mogelijkheden voor afromen waardestijgingen vastgoed zijn beperkt Voor het instrument ‘value capturing’, zoals dat in de literatuur wordt genoemd, zien wij beperktere mogelijkheden. Value capturing heeft betrekking op het afromen van waardestijgingen van het vastgoed en de grond. De praktische mogelijkheden zijn beperkt en de risico’s behoorlijk. De gemeente zou bijvoorbeeld strategische aankopen kunnen doen, bijvoorbeeld door de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG), in te zetten. Dit betekent echter dat de gemeente ook financiële risico’s gaat nemen bij de verwerving, beheer en verkoop van onroerend goed.

vloeien terug naar de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Zodoende komt er een vereveving tot stand tussen de ontwikkeling van nieuwe terreinen en de herstructurering van bestaande terreinen. 3 Verwacht wordt dat op z’n vroegst pas vanaf 2007 van de nieuwe grondexploitatiewet gebruik gemaakt kan worden.

Inzet OZB-stijgingen heeft risico’s Een andere optie is om de waardestijgingen van het vastgoed (OZB) door de herstructurering terug te laten vloeien naar het gebied. Vaak zitten er echter verschillende jaren tussen de gemeentelijke uitgaven en de realisatie van de stijgingen van de OZB na herstructurering. Een aanvullend (politiek) risico is dat de OZB op termijn (geheel) wordt afgeschaft, waardoor deze waardestijgingen niet gerealiseerd worden. Wij zien voor de herstructurering van ZKD dit instrument dan ook minder als een optie. Bundelen onderhoudsbudgetten Een andere mogelijkheid is om de verschillende gemeentelijke middelen voor bijvoorbeeld onderhoud en riolering te bundelen en gelijktijdig in te zetten. Zo heeft de vernieuwing van de riolering bijvoorbeeld een eigen financieringsbron, waarmee ook de bestrating vernieuwd kan worden (Witteveen en Bos, 2005). Bovendien ontstaat na vernieuwing van het openbare gebied een kostenbesparing op de beheerkosten. Opzet herstructureringsfonds Een laatste mogelijkheid is om een herstructureringsfonds op te zetten. In een herstructureringsfonds stort de gemeente Den Haag een vast bedrag voor de uitgifte van iedere m² kavel nieuw terrein. De inkomsten uit het fonds


BEGELEIDINGSGROEP

•

Ad Blokland – Parkmanager ZKD

•

Frans Eskes – Belangenvereniging ZKD

•

Aad Kortekaas – Kamer van Koophandel Haaglanden

•

Ronald Koster – Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling

•

Irma de Roos – Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling

•

Anke Verberne - Kamer van Koophandel Haaglanden


45

BRONNEN

(Telefonische) gesprekken

Gemeente Den Haag • Peter van Bommel • Gerben Geijsel • Wim Kamerman • Marco von der Nahmen • Mark Smeele • Marcel Tirion

Kampman Architecten • Marcel Kampman

Rabo Vastgoed • Martijn Bakker

46

Literatuur

•

Belangenvereniging ZKD (2005), Revitalisering ZKD. Van strategie naar beleid naar aanpak.

•

Gemeente Den Haag (2001), Verkeersplan. Verkeersbeleid tot 2010.

•

Gemeente Den Haag (2005), Raadsvoorstel 89, Bedrijventerreinenstrategie 2005-2020 (19 april).

•

Gemeente Den Haag (2005), Wereldstad aan Zee. Structuurvisie Den Haag 2020 (vastgesteld door gemeenteraad 17 november 2005).

•

Stadsgewest Haaglande (2005), Monitor Werkgelegenheid Haaglanden.

•

Stec Groep (2005), Bedrijventerreinenstrategie Den Haag 2005-2020.

•

Stec Groep (2005), Advies bedrijventerreinenstrategie stadsgewest Haaglanden 2005-2020.


DEELNEMERS WORKSHOP

Gemeente Den Haag

•

Pieter van Woensel - Wethouder Economie, Gemeente Den Haag

•

Wim Kamerman - Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling

•

Ronald Koster – Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling

•

Henk van der Weerd - Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling

Belangenvereniging ZKD / ondernemers

•

Ad Blokland – Parkmanager ZKD

•

Frans Eskes – Belangenvereniging ZKD

•

Peter Krijgsman - L. Dijkxhoorn

•

Frits Oppel - McDonalds

•

Hans Verkaart - Verkaart Groep

•

Marc van Wijk - Dekker Vastgoed

Kamer van Koophandel

•

Aad Kortekaas – Kamer van Koophandel Haaglanden


47

2 8 F E B R U A R I 2 0 0 6

Zichtenburg Kerketuinen Dekkershoek

Recommend Documents