Zápisnica
zo záverečnej schôdze zástupcov vlastníkov bytov a predsedov spoločenstiev bytových domov v správe HANDIMEX-BYT, spol. s r.o., konanej dňa 26. novembra 2014 v zasadacej miestnosti budovy podnikateľského inkubátora v Handlovej a dňa 27. novembra 2014 v zasadacej miestnosti Mestského úradu v Bojniciach. Prítomní: podľa prezenčnej listiny Program:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
9. 10. 11.
Otvorenie, privítanie Vyhodnotenie záverov zo schôdze 2013 Novela zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinná od 1.10.2014 – zameranie na zmeny oproti pôvodnému zneniu Vedenie domových schôdzí v zmysle novely zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov Novela zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách Predstavenie www.handimex.sk Zmeny v spôsobe odmeňovania zástupcov vlastníkov (predsedov SVB) Technický výkon správy: -‐ obhliadky bytových domov -‐ únikové cesty -‐ rozvody TUV -‐ výťahy -‐ spôsob rozpočítavania nákladov na teplo, koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu miestnosti v objekte rozpočítavania: Vývoj neplatičov Diskusia Záver, občerstvenie
1. Otvorenie, privítanie Schôdzu otvoril konateľ spoločnosti HANDIMEX-‐BYT, spol. s r.o. Ing. Radoslav Ciglan, ktorý privítal prítomných a oboznámil s programom schôdze. Pripomenul, že tento rok HANDIMEX píše 20 rokov svojej histórie. Poďakoval prítomným za 20 rokov dôvery od vlastníkov bytov, ktorých byty spravujeme. Týmto výročím sa HANDIMEX zaraďuje medzi najstabilnejšie spoločnosti v regióne nielen v oblasti výkonu správy. Prítomní zobrali na vedomie.
1
2. Vyhodnotenie záverov zo schôdze 2013 Začiatkom roka 2014 sme zosúladili úhrady zálohových predpisov so zák. č.182/1993 Z.z., a to tým, že sme zaviedli mesačné úhrady vopred na samostatné účty bytových domov. Vlastníkom týchto účtov sú vlastníci bytov, správca je disponent s účtom pod kontrolou zástupcu vlastníkov. Vlastníkov, ktorí stále uhrádzajú zálohový predpis na zberný účet, je čoraz menej, zostávajúcich priebežne kontaktujeme so žiadosťou o zmenu trvalého príkazu. Ďalej sme prepočítali tvorbu FO podľa spoluvlastníckeho podielu, t. j. podľa m2 na liste vlastníctva. Počas roka sme evidovali novovybudované stavebné otvory v nosných konštrukciách. Stále upozorňujeme vlastníkov s individuálnym vykurovaním o povinnosti revízie komína jedenkrát ročne. Prítomní zobrali na vedomie. 3. Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinná od 1.10.2014 zameranie na zmeny oproti pôvodnému zneniu S účinnosťou od 1.10.2014 vstúpila do platnosti novela č. 205/2014 zákona č. 182/1993 Z. z.. Základné zmeny, ktoré prináša spomínaná novela: A. Upresňuje sa definícia niektorých pojmov Novela zákona nanovo definuje pojmy, ktoré používal už predošlý zákon, ale neboli v ňom upravené. Nanovo sa definujú pojmy: -‐ Prevádzka -‐ Údržba -‐ Oprava -‐ Rekonštrukcia -‐ Modernizácia B. Spracovanie osobných údajov a zverejnenie neplatičov Pri správe domu sú správcovia a spoločenstvá oprávnení spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Nový zákon ukladá možnosť zverejniť v dome neplatičov, ktorí majú nedoplatok na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenia, v súhrne vyšší ako 500 eur. Zároveň je zákonom upravený aj spôsob, akým sa neplatiči zverejnia. Presnejšie: „Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“. Ing. Ciglan odporučil vzájomnú koordináciu medzi zástupcami vlastníkov a správcom pri informovaní o neplatičoch, vzhľadom k tomu, že správca má s niektorými neplatičmi uzavretý splátkový kalendár a tento sa dodržuje. V takýchto prípadoch správca neodporúča zverejňovať takýchto neplatičov. C. Odstránenie chýb zistených kontrolou a revíziou Závažné chyby, ktoré boli zistené pri kontrole alebo revízii, môže správca alebo spoločenstvo odstrániť aj bez súhlasu vlastníkov, ale len v prípade, ak nedostatky, ktoré boli zistené ohrozujú
2
životy, zdravie a majetok vlastníkov. Ing. Ciglan upozornil, že v prípade vzniku udalosti, ktorá môže zapríčiniť ohrozenie života, zdravia alebo majetku vlastníkov, sa môže javiť aj drobná chyba v revíznej správe ako závažná chyba, a preto bude všetky revízne závady považovať za závažné. Vlastníci obdržia od správcu cenovú ponuku na odstránenie revíznych závad a v prípade, že neodsúhlasia správcovi predloženú ponuku a nepredložia alternatívnu poruchu, správca pristúpi k odstráneniu revíznych závad aj bez schválenia vlastníkmi. D. Spôsob tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu Pri nevyužívaní všetkých častí sa nanovo ustanovuje aj spôsob, akým sa vytvára fond prevádzky, údržby a opráv domu vtedy, keď s bytom alebo nebytovým priestorom je spojené užívanie len určitých spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu. Zohľadňuje sa miera využívania spoločných priestorov. Ing. Ciglan odporučil opatrnosť pri schvaľovaní miery využívania spoločných priestorov. E. Povinnosti pri stavebných úpravách Pri stavebných úpravách by mal vlastník bytu alebo nebytového priestoru umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva, aby mohol vykonať kontrolu, či nie je porušovaný stavebný zákon. Pri podozrení z neoprávnených zásahov budú povinní oznámiť takéto konanie stavebnému úradu, a to aj v prípade, ak vlastník priestor nesprístupní. F. Nahlásenie počtu osôb Povinnosť vlastníka bytu je nahlásiť správcovi alebo spoločenstvu počet osôb, ktoré byt využívajú súvisle minimálne dva mesiace. G. Hlasovanie
Čo sa týka hlasovania na schôdzi vlastníkov, aby bola schôdza uznášaniaschopná, musia byť prítomní vlastníci, ktorí majú aspoň dve tretiny všetkých hlasov v dome. Na prijatie rozhodnutia je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome okrem: ak sa: a) rozhoduje dvojtretinovou väčšinou hlasov, napr.hlasovanie o úvere, vstavbe, nadstavbe b) hlasuje o tej istej veci, o ktorej už vlastníci bytov raz rozhodli v priebehu jedného roka, c) schvaľuje zmluva o spoločenstve, zmluva o výkone správy, d) rozhoduje o dobrovoľnej dražbe bytu alebo nebytového priestoru, e) rozhoduje o odvolaní predsedu, g) schvaľuje výška preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, h) odsúhlasuje prevod vlastníctva nebytového priestoru od pôvodného vlastníka domu inej osobe ako nájomcovi.
3
H. Príkaz ako súčasť splnomocnenia
Ak niekto zastupuje vlastníka na základe splnomocnenia, súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať. Neplatí to iba v prípade, ak má splnomocnenec generálnu plnú moc. V prípade hlasovania na funkcie predsedu spoločenstva, člena rady spoločenstva, zástupcu vlastníkov alebo iný volený orgán, nie je možné, aby kandidáti na tieto volené funkcie boli splnomocnení inými vlastníkmi. I. Predĺženie lehoty z 15 dní na 30 kalendárnych dní Každý prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa na súd a po novom platí uvedená lehota. Ak ide o zmenu výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, takáto zmena je účinná až po právoplatnom rozhodnutí súdu.
J. Priebežné zverejňovanie informácií o správe bytového domu. Priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, postup pri zabezpečovaní prevádzky, údržby, opráv a všetkých iných činnostiach v rámci zabezpečovania správy domu. Prítomní zobrali na vedomie.
4. Vedenie domových schôdzí v zmysle novely zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Dôležitá zmena oproti pôvodnému zneniu zákona je v uznášaniaschopnosti schôdze. Po starom bola schôdza uznášaniaschopná, keď bola prítomná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, po novom sú to 2/3 vlastníkov. Ďalej zákon hovorí, že ak hodinu po začatí schôdze nie je prítomná 2/3 väčšina vlastníkov, môže rozhodovať nadpolovičná väčšina prítomných okrem: ! ak ide o úver – vtedy 2/3 ! ak ide o nadstavbu alebo vstavbu – vtedy 2/3 ! pri prevode spoločných častí do iného vlastníctva (napr.predaj kočikárne) – vtedy 100% ! ak ide o zmluvu o spoločenstve alebo zmluvu o výkone správy ! ak ide o odvolanie predsedu ! ak ide o schválenie dobrovoľnej dražby ! ak ide o úpravu FO
Zmena je tiež v hlasovaní, ktoré sa týka nadstavby alebo vstavby v podkroví alebo povale, kde je v rámci dvojtretinovej väčšiny potrebný vždy aj súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí. Zmena je aj pri opakovanom hlasovaní o tej istej veci počas jedného roka: !
ak sa opakovane hlasuje o veci, kde v prvom hlasovaní postačovala nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov, pri opakovanom hlasovaní je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov
4
!
!
ak sa opakovane hlasuje o veci, kde v prvom hlasovaní postačovala nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, pri opakovanom hlasovaní je potrebná 2/3 väčšina všetkých vlastníkov ak sa opakovane hlasuje o veci, kde v prvom hlasovaní postačovala 2/3 väčšina prítomných vlastníkov, pri opakovanom hlasovaní je potrebná 4/5 väčšina všetkých vlastníkov
Čiže je potrebné dôslednejšie sledovať, o akých otázkach sa hlasuje, a či sa už o predmetných otázkach nehlasovalo do jedného roka od aktuálneho hlasovania. Vzor zápisnice je možné stiahnuť v sekcii dokumenty na www.handimex.sk 5. Novela zákona o dobrovoľných dražbách V zmysle zákona č. 182/1993 vzniká na zabezpečenie pohľadávok bytu záložné právo v prospech ostatných vlastníkov. Vlastníci na uplatnenie svojho záložného práva voči dlžníkovi môžu využiť zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Je to účinný nástroj na vymáhanie pohľadávky. V praxi funguje tak, že správca sleduje úhrady a po tom, ako dlžníkovi dlh prekročí sumu 2000,-‐€ a dlžník nereaguje na výzvy správcu, správca, ktorý vyčerpal všetky možnosti dohody s dlžníkom, zvoláva schôdzu s návrhom na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu. O dražbe rozhodujú vlastníci na schôdzi, prípadne písomným hlasovaním. Následne správca uzavrie zmluvu s dražobnou spoločnosťou na výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Výťažok z dražby sa následne použije na uspokojenie pohľadávok vlastníkov. Novela Občianskeho zákonníka sa dotkla aj novely zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. ! Dražiť nebude možné nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2.000 eur. ! Na účely ohodnotenia predmetu dražby sa použije znalecký posudok. Vlastník predmetu dražby je oprávnený do desiatich pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr päť pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca. Táto novela Občianskeho zákonníka nadobudla účinnosť 1. júna 2014. 6. Predstavenie www.handimex.sk V rámci splnenia zákona č. 182/1993 Z.z, § 8b), písm.l), správca je povinný priebežne zverejňovať na mieste v dome, obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, postup pri zabezpečovaní prevádzky, údržby, opráv a všetkých iných činnostiach. V rámci zabezpečovania správy domu bola prítomným predstavená stránka www.handimex.sk, ktorá prehľadným
5
spôsobom predstavuje ponuku služieb HANDIMEX-‐u. Prostredníctvom tejto stránky budú vlastníci informovaní o aktuálnom dianí v legislatíve, týkajúcej sa výkonu správy – zmeny v zákonoch, vyhláškach, nových povinnostiach správcu a vlastníkov. Budú tiež dostávať informácie týkajúce sa bežnej činnosti na bytových domoch – spustenie kúrenia, deratizácia.... Stačí, keď na úvodnej stránke vlastník zaregistruje svoju e-‐mailovú adresu a automaticky mu bude do e-‐mailu chodiť hlásenie o tom, že na stránke HANDIMEX-‐u pribudli nové informácie. Tiež bude možné zo sekcie „dokumenty“ stiahnuť tlačivá napr. „Tlačivo pri predaji bytu, tlačivo na zmenu počtu osôb v byte, splnomocnenie na schôdzu, vzor zápisnice so schôdze.... „. Plnenie zákona č. 182/1993 Z. z, § 8b), písm.l), bude zabezpečené prostredníctvom www.handimex.sk. Každý vlastník bytu dostane prostredníctvom predpisu na január svoj prihlasovací kód, na základe ktorého sa zaregistruje na www.handimex.sk, a tým získa prístup k informáciám o svojom konte ako aj k informáciám týkajúcich sa celého domu: " Oznamy od správcu " Oznamy od zástupcu domu " Aktuálne stavy na karte vlastníka, nájomníka " Stavy na karte vlastníka, nájomníka za minulý rok " Aktuálny zálohový predpis " Zoznam zaplatených platieb a vratiek " Zoznam upomínaných dlhov " Budúci zálohový predpis " Minulý zálohový predpis " Odpočty – studená voda " Odpočty – teplá voda " Odpočty – ÚK " Ročné vyúčtovanie – celkový sumár " Stavy na fondoch prevádzky a údržby domu Tiež o stave revízií, zápisníc z domových schôdzí, výsledkov písomného hlasovania....... Táto registrácia je veľmi jednoduchá. Pre potreby všetkých vlastníkov je spracovaný návod na registráciu, ktorý si môžete prezrieť na www.handimex.sk v sekcii „dokumenty na stiahnutie“ alebo v HANDIMEX-‐e. Priebežné zverejňovanie informácií je služba nad rámec doterajšej zmluvy o výkone správy. Služba je platená a čiastka vo výške 0,33 € za mesiac sa zobrazí na zálohových predpisoch pod položkou zverejňovanie informácií.
Za sumu 1 cent na deň sme Vám schopní dodať všetky dôležité údaje až ku Vám do pohodlia domova. Za túto sumu získate okamžitý prehľad o financiách Vášho bytu a domu ako aj prístup ku všetkých dôležitým dokumentom domu. Tiež môžete priebežne kontrolovať tvorbu a čerpanie FO. Napĺňanie stránky je postupné a bude zabezpečované od 1.1.2015 tak, aby sa údaje aktualizovali raz mesačne. Pri domových oznamoch a schôdzach samozrejme podľa potreby aj častejšie. 6
7. Zmeny v spôsobe odmeňovania zástupcov vlastníkov (predsedov SVB) Postavenie zamestnávateľa podľa § 7 ods. 2 zákona č. 461/2003 Z. z. o sociálnom poistení v znení neskorších predpisov má správca bytov -‐ Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov bytov, zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebyto-‐ vých priestorov v dome (§ 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Pokiaľ zástupcovi vlastníkov bytov z právneho vzťahu vyplýva právo na príjem zo závis-‐ lej činnosti podľa § 5 ods. 1 písm. a) až h), ods. 2 alebo ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, nadobúda zástupca vlastníkov bytov postavenie zamest-‐ nanca a zamestnávateľ – platiteľ príjmu -‐ prihlasuje túto fyzickú osobu do registra poistencov a sporiteľov starobného dôchodkového sporenia. Podľa vyjadrenia Finančného riaditeľstva Slovenskej republiky, odmeny zástupcu vlastníkov bytov vyplácané prostredníctvom správcu bytov (§ 5 ods. 1 písm. g) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov), sú príjem zo závislej činnosti, nakoľko zástupca pri výkone činnosti postupuje podľa pokynov a príkazov vlastníkov bytov, ktorí si ho zvolili. Ako zamestnávateľ a platiteľ dane vystupuje správca bytov (§ 5 ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov), ktorý vyplácanie odmeny vykonáva sprostredkovane za vlastníkov bytov. Doporučujeme, aby si každý zástupca vlastníkov na najbližšej domovej schôdzi dal schváliť výšku odmeny v čistej mzde s príslušnými daňovými a odvodovými nákladmi. Takáto formulácia schválenia bude platná aj pri prípadných ďalších zmenách daňového zákona a zákonov o sociálnom i zdravotnom poistení. Vzhľadom k tomu, že s evidenciou miezd súvisia ďalšie náklady, odporúčame odmenu vyplácať štvrťročne, polročne alebo raz za rok. Tiež doporučujeme, aby sa náklad na odmenu nehradil z tvorby fondu opráv, ale ako samostatná položka mesačného zálohového predpisu s prepočtom na byt. Nakoľko s evidenciou a spracovaním miezd z týchto dohôd správcovi vyplývajú nemalé povinnosti, za každú výplatu odmeny budeme faktúrovať bytovému domu čiastku 5,-‐€ s DPH, 8. Technický výkon správy: -‐ obhliadky bytových domov: v tomto roku sme zaviedli obhliadky bytových domov, kde v nepravidelných intervaloch pracovník HANDIMEXu vykoná obhliadku bytového domu. Zameria sa na posúdenie technického stavu rozvodov, vizuálne prekontroluje stav balkónov, strechy, ...., Táto služba je bezplatná a jej cieľom je včas identifikovať nedostatky a zabezpečiť ich odstránenie. -‐ únikové cesty: upozorňujeme na dodržiavanie nariadenia Okresného riaditeľstva hasičského a záchranného zboru v Prievidzi číslo: ORHZ-‐PD1-‐709/2013 zo dňa 19.7.2013 o dodržiavaní priechodnosti únikových ciest (schodištia, pivnice, chodby...). Zástupcovia vlastníkov boli poverení, aby toto upozornenie vyvesili na nástenky vo vchodoch. -‐ rozvody TÚV: Vyregulovanie sme zaradili aj do plánu opráv jednotlivých bytových domov. Zákon č. 476/2008 hovoril o povinnosti vyregulovať rozvody TÚV do konca roka 2013. V marci roku 2014 bol tento zákon novelizovaný zákonom č. 69/2013. Povinnosť vyregulovať rozvody ostáva a dopĺňa sa o povinnosť zabezpečiť rozvody tepelnou izoláciou. Tiež sa mení dátum, dokedy je potrebné túto povinnosť splniť. Termín splnenia tejto povinnosti je do 31.12.2015. Vzhľadom k tomu zaraďujeme reguláciu a tepelnú izoláciu rozvodov do plánu opráv na rok 2015.
7
-‐ spôsob rozpočítavania nákladov na teplo, koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu miestnosti v objekte rozpočítavania: Odporúčame zástupcom vlastníkov, aby ste tieto body zaradili do programu Vašich schôdzí, alebo vykonali písomné hlasovanie. Ak sme uznali za vhodné Vás usmerniť v hlasovaní, máte v prílohe napísané doporučenie od správcu. Pôvodné odsúhlasenie bude platiť pre rozpočítanie nákladov za rok 2014, ak sa odsúhlasí zmena, bude platiť pre rozpočítanie nákladov za rok 2015. Zápisnicu zo schôdze s prezenčnou listinou odovzdajte správcovi. V prípade písomného hlasovania požiadajte o vytlačenie hlasovacích lístkov. Bytové domy, ktoré nemajú ešte namontované pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov, majú priloženú aj cenovú ponuku na dodávku a montáž PRVN aj s doporučenými koeficientami.
9. Vývoj neplatičov
Intenzívne sa venujeme aj vlastníkom, ktorí si neplnia svoje záväzky. Podľa spracovanej smernice najprv vyzývame vlastnými prostriedkami, neskôr predžalobnou výzvou adresovanou od právneho zástupcu a v poslednom rade, keď sú vyčerpané všetky možnosti dohody s dlžníkom, zvolávame schôdzu, kde nechávame schváliť dobrovoľnú dražbu bytu. 10. Diskusia
Do diskusie za zapojil p. Januščák s otázkou, ako budú informovaní tí vlastníci, ktorí nemajú internet. Títo vlastníci budú informovaní ako doteraz, buď osobne u správcu alebo po požiadaní písomne. P. Franko sa informoval, či je v zmysle zákona stanovený maximálny limit pre tvorbu FO. Nie je stanovený limit, tvorbu FO. Fond opráv odsúhlasujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním. P. Ederová s p. Ružinskou sa informovali, či je možné znížiť tvorbu FO. Tvorbu FO odsúhlasujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním. P.Ružinská sa informovala, či služba „zverejňovanie informácií“ nemôže byť v cene správcovského poplatku. Správcovský poplatok bol stanovený dohodou na základe rozsahu služieb v zmysle zákona č.182/1993, Z.z., ktorý platil v čase uzavretia zmluvy o výkone správy. Cena za zverejňovanie informácií je služba nad rámec dohodnutých služieb. Ing. Dražo sa zapojil do diskusie s pripomienkou vyzdvihnutia novej služby správcu poskytovania informácií formou internetu. P. Borovička – vzal na vedomie novelu zákona č. 182/1993 Z.z. a zároveň požiadal správcu o súčinnosť pri konaní domovej schôdze a následné oboznámenie vlastníkov bytov s novelou zákona.
Zapísal: Ing.Radoslav Ciglan,
V Handlovej 1.12.2014 8
