Zápis z jednání legislativně právní komise SON ČR Datum jednání: 3. 6. 2013, vždy od 14,00 hod. do 18,00 hod., Místo jednání: kancelář č. 255-B, OS UNIOS Přítomni:
Mgr. Lenka Veselá, JUDr. Jitka Kocianová, Klára Pačesová, DiS,
Omluveni: JUDr. Anna Pachtová, JUDr. Blanka Faltýnková Program: - NOZ – výpověď a výpověď bez výpovědní doby (dále jen „okamžitá výpověď“) z nájmu bytu a její nejasnosti, - skončení nájmu bytu dle NOZ - přehled - zajímavé dotazy - různé 1/ Komise se podrobně zabývala problematikou výpovědi a okamžité výpovědi z nájmu bytu v NOZ a upozornila na výkladové nejasnosti, které bude třeba ozřejmit dalším studiem a hlavně praxí soudů například: • Porušení povinností nájemcem zvlášť závažným způsobem 2291 odst. 2 NOZ (okamžitá výpověď)
- §
• Porušení povinností nájemcem hrubě - § 2281 odst. 2 písm. a) NOZ • Porušení povinností jiným obdobným závažným způsobem - § 2281 odst. 2 písm. d) NOZ Závěr komise: - jedině soudy posoudí, co je a co není porušení povinností nájemcem hrubě nebi jiným obdobným závažným způsobem. U zvlášť hrubého porušení je zřejmě možné jít až do krajních postupů, bude-li se pronajímatel chtít nájemce „zbavit“.
1
• § 2286 – náležitosti výpovědi dané pronajímatelem (1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. (2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. • § 2290 Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Závěr komise: Komise se domnívá, že se bude jednat o žalobu na určení, zda výpověď je oprávněná a v rámci žaloby asi má nájemce právo podat námitky. Co jsou námitky, jak s nimi pracovat, není v textu NOZ upraveno; v důvodové zprávě rovněž není o námitkách žádná bližší zmínka. • VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY PORUŠENÍ POVINNOSTÍ ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÝM ZPŮSOBEM § 2291 (1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. (2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 2
(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží. Závěr komise: Když v okamžité výpovědi pronajímatel neuvede, v čem je spatřováno zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti - k výpovědi se nepřihlíží, NEBO když pronajímatel před doručením okamžité výpovědi nájemci nevyzve nájemce, aby odstranil své závažné chování – k výpovědi se nepřihlíží. K výpovědi se nepřihlíží, to znamená, že výpověď nesplňuje podmínky zákona (jednání má vady), proto jakoby neexistuje; výpověď je neúčinná, pro nájemce to znamená, že nájemní vztah trvá i nadále. Komise se však domnívá, že z pohledu praxe i tyto případy skončí u soudu. 2/ Celkový přehled všech způsobů skončení nájem bytu je zpracován v přiložené tabulce. 3/ Seznámení se se zajímavými případy z poradenské a advokátní činnosti: - sleva z nájemného - Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2011, sp. zn. 26 Cdo 3925/2009) – právní věta: „ Na základě § 699 obč. zák. se lze domáhat slevy jen za období posledních šesti měsíců, i když vada, za kterou je sleva uplatňována, trvala po delší dobu.“
Zapsala: Klára Pačesová
3
