Woningmarktverkenningen

> www.vrom.nl

Woningmarktverkenningen Socrates 2004

Woningmarktverkenningen Socrates 2004

Inhoud

Voorwoord

blz. 03

5.4

04

5.5

9

5.6

Samenvatting en conclusies 1

Inleiding

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Wat is er gebeurd en hoe nu verder? Wat is er gebeurd? Een eerste tussenbalans Nieuw beleid Nadere toelichting op het bouwprogramma Het doel van deze studie:

10 10 13 14 15 19

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Nieuwbouw en herstructurering De ontwikkeling van het aantal huishoudens Spanning op de woningmarkt anno 2003 Omvang en samenstelling van het bouwprogramma Veranderingen in de woningvoorraad De ontwikkeling van de woningbehoefte Resulterende spanningen op de woningmarkt Slaagkansen voor de consument versus afzet risico’s voor de aanbieders Op termijn resterende knelpunten Conclusie

20 20 22 23 26 27 29

3.8 3.9 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 5 5.1 5.2 5.3

31 31 34

Ouderen, wonen en zorg 37 Wat eraan vooraf ging 37 Meer en andere ouderen 37 De woonsituatie van ouderen verandert 39 Spanning op de woningmarkt voor ouderen anno 2003 41 Het bouwprogramma gericht op ouderen 42 Veranderingen in de woningvoorraad voor ouderen 47 Resulterende spanningen op de woningmarkt voor ouderen 49 De slaagkansen van de ouderen 50 Op termijn resterende knelpunten 50 Conclusie 51 Stad en Ommeland Verschillen tussen stad en ommeland Ontwikkeling huishoudens in stad en ommeland Spanning op de woningmarkt in stad en ommeland, 2003

54 54 56 58

5.7 5.8

Het bouwprogramma in stad en ommeland, 2003-2020 Veranderingen in de voorraad in stad en ommeland, 2003-2020 Spanning op de woningmarkt in stad en ommeland, 2003-2020 De slaagkansen in stad en ommeland, 2003-2020 Conclusie

62 63 64

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Nieuwe Lange Termijn scenario’s Trendraming versus lange termijn scenario’s Algemene verwachtingen Nieuwbouw en herstructurering in perspectief Ouderen, wonen en zorg in perspectief Stad en ommeland in perspectief Slotconclusies

67 67 67 69 74 77 77

7

Ter afsluiting

81

Bijlagen Analyse prijs-voorkeuren Enkele cijfers toegelicht Woningmarkt verkenningen en Primos prognoses De dynamiek in de huishoudenontwikkeling Woonmilieutypologie Definities Indeling van Bon gebieden

83 84 85 85 86 91 93 95

A B

C D E

Colofon

62 62

96

03

Voorwoord

Bijna twee jaar geleden verschenen de eerste publicaties op basis van het Woningbehoefte Onderzoek 2002. Daaruit is duidelijk geworden dat sinds het voorgaande woningmarktonderzoek van eind jaren negentig, het woningtekort sterk is toegenomen en er een flinke verschuiving in de woningvraag is opgetreden van koop naar huur. Vervolgens was de vraag wat dit betekent voor de te verwachten ontwikkelingen in de komende jaren. Aan de hand van de Primosprognose 2003 is berekend dat met het niveau van nieuwbouwproductie van dat moment het woningtekort verder zou toenemen. Als reactie daarop is beleidsmatig ingezet op verhoging van de nieuwbouwproductie, wat onder meer heeft geleid tot de Woningbouwafspraken met de stedelijke regio’s. De Primosprognose gaf inzicht in de kwantitatieve ontwikkeling van de woningbehoefte, dat wil zeggen uitgedrukt in louter aantallen woningen. In het voorliggende rapport wordt met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates verder ingegaan op de kwalitatieve ontwikkelingen. Kwalitatief wil zeggen dat de vraag en aanbod-ontwikkelingen worden uitgesplitst naar woningtype en type woonmilieu. Er is nagegaan hoe de verschuivingen in de kwalitatieve woningvraag, zoals deze uit het WBO 2002 blijken, doorwerken naar de toekomst. Daarbij is in het bijzonder gelet op de gewenste samenstelling van de woningvoorraad en in samenhang daarmee op de gewenste kwalitatieve differentiatie van de nieuwbouw- en herstructureringsinspanningen. Opvallend is - de resultaten overziend dat ondanks een duidelijke verschuiving van de vraag van koop naar huur, in de toekomst de vraag naar kwalitatief betere woningen blijft toenemen en de vraag naar woningen aan de onderkant van het kwaliteitsspectrum afneemt. Er bestaat met andere woorden onveranderd een belangrijke kwaliteitsopgave. In het rapport worden naast nieuwbouw en herstructurering in algemene zin, de woningmarktontwikkelingen tevens vanuit een aantal specifieke invalshoeken belicht: het wonen van ouderen, met hun specifieke woon- en zorgbehoefte, en de verhouding tussen stad en ommeland. De nadruk in het rapport ligt op het in beeld brengen van de doorwerking van de woonwensen in de nieuwbouw en herstructurering. Uiteraard moet deze doorvertaling van woonwensen afgezet worden tegen de ruimtelijk-fysieke en financiële mogelijkheden. Een helder beeld van de kwalitatieve woningbehoefte en hoe deze zich vertaalt in de kwaliteit van nieuw-

bouw en herstructurering is echter een belangrijk uitgangspunt voor het beleid, aangezien de voorkeuren van bewoners daarin voorop dienen te staan. Maximaal rekening houden met de woonvoorkeuren is tevens gunstig voor de afzetmogelijkheden en dus bevorderlijk voor het volume van de nieuwbouwproductie. De onderzoeksinformatie in dit rapport beschouw ik daarom als een onmisbare inspiratiebron voor de invulling van nieuwbouw en herstructureringsplannen en beveel ik van harte ter kennisname aan.

De Directeur-Generaal Wonen mevr. mr. drs. A.W.H. Bertram

04 4

Samenvatting en conclusies

werd aanvankelijk gecamoufleerd door de daling van de hypotheek rente. Tussen 1998 en 2002 liepen de prijzen in de koopsector verder op (met bijna 50%). In combinatie met een Deze studie is kort na het beschikbaar komen van het WBO gelijkblijvende hypotheekrente leidde dat tot een ontwikkeling 2002 gestart. De eerste fase van het project had tot doel om a) waarbij de consument deze stijging van de koopprijzen ook voor een aantal technische verbeteringen aan te brengen in het het eerst terug zag in zijn maandlasten. En dat heeft er prognosemodel (Socrates) en b) betrekkelijk vlot een eerste indruk te geven van de verschuivingen zoals die in de prognoses geleidelijk aan toe geleid dat steeds meer consumenten zich afkeerden van de koopsector. verwachte zouden mogen worden, als gevolg van het nieuwe WBO 2002. Anders gezegd: in het WBO 2002 is de belangstelling voor kwalitatief aantrekkelijk wonen nog steeds groot maar anders De tweede fase - waarvan hier verslag wordt gedaan - was dan in het WBO 1998 zijn er meer consumenten gericht op de bedoeld om meer uitgebreid een verkenning te maken van de stand van zaken. Daarbij behoort natuurlijk op de eerste plaats (duurdere) huursector en minder op de (duurdere) koopsector. De koopsector heeft zich zelf uit de markt geprijsd. een evaluatie van de voorgaande woningmarktverkenningen. Dit betekent dat de nu opgestelde marktverkenningen een Deze zijn circa 5 jaar terug opgesteld ten behoeve van de Nota minder grote nadruk op de koopsector laat zien en een grotere Mensen, Wensen, Wonen. Aansluitend op die evaluatie wordt uitdaging voor de huursector om (ook) te gaan bouwen. Toch hier een nieuw beeld geschetst van hetgeen we op dit moment tonen deze nieuwe verkenningen aan dat de groei van de van de toekomst mogen verwachten. woningbehoefte nog steeds vooral in de koopsector zit. Maar werd bij de Nota Mensen, Wensen, Wonen gerekend op een Daarbij is vanzelfsprekend rekening gehouden met een aantal nieuwe beleidslijnen. De vergroting van de nieuwbouw productie lichte afname van de behoefte aan huurwoningen, dat is nu niet langer het geval. Nu wordt erop gerekend dat de toename van - door afspraken te maken met de stedelijke regio’s - speelt de woningbehoefte voor circa 85% in de koopsector zijn beslag hierbij een rol. Maar ook de lijnen op het gebied van wonen en zorg (uitgezet door de beide Ministeries van VWS en VROM), zijn zal krijgen en voor circa 15% in de huursector. De toename van de behoefte aan huurwoningen zit met name bij wonen met meegenomen in deze nieuwe woningmarkt verkenningen. zorg en ook de dure huursector is in trek. Wat is er anders dan bij de Nota Wonen? Zoals gezegd betekent een verschuiving naar de huursector beslist niet dat de vraag naar meer woonkwaliteit is De ambities uit de Nota Mensen, Wensen, Wonen zijn geforweggevallen. Deze vraag naar kwaliteit is er nog steeds. Alleen muleerd toen uit het WBO 1998 bleek dat de woonconsument waar enkele jaren terug de nadruk geheel lag op de koopsector, bereid was een fors bedrag uit te geven aan een kwalitatief is nu een deel van de aandacht verschoven naar de betere en aantrekkelijke woning in een aantrekkelijk woonmilieu. Vooral duurdere huursector. de vraag naar koopwoningen was groot en door daar op in te spelen zou een kwaliteitsslag gemaakt kunnen worden. Wat betekent dit voor het gewenste nieuwbouwprogramma? In werkelijkheid is deze kwaliteitsslag niet gemaakt. Op de Het gewenste nieuwbouw programma is overigens niet alleen eerste plaats is de totale bouwproductie (met circa 70.000 gebaseerd op de te verwachten groei van de woningbehoefte. woningen per jaar) ver achter gebleven bij het ambitie Omdat er jaarlijks circa 10.000 huurwoningen gesloopt worden programma uit de Nota Wonen (dat uitging van 100.000 nieuwe en circa 25.000 huurwoningen verkocht worden, zouden er circa woningen). Daardoor nam de druk op de woningmarkt toe. 35.000 huurwoningen gebouwd moeten worden alleen al om de Vooral de koopsector stond eind jaren negentig onder grote voorraad op peil te houden. Tel daarbij de groei van de druk. Door een veel te klein aanbod aan koopwoningen liepen woningbehoefte op en de conclusie is dat circa de helft van de de prijzen snel op. Ook eerder in de jaren negentig viel een nieuwbouw de komende jaren uit huurwoningen zou moeten stijging van de koopprijzen waar te nemen. Maar deze stijging Een nieuwe toekomstverkenning

05 5

gaan bestaan. Die conclusie levert - in vergelijking met de woningproductie van de laatste jaren waarbij slechts zo’n 20% van de nieuwbouw uit huurwoningen bestond - natuurlijk wel een duidelijk ander beeld op. In de hier voorliggende woningmarkt verkenningen is er overigens vanuit gegaan dat de nieuwbouwproductie inderdaad afgestemd wordt op de wensen van de consument. Een en ander wordt hier aangeduid als “consument gericht bouwen”. Los van de haalbaarheid daarvan op alle specifieke locaties, mag duidelijk zijn dat deze verkenningen daarmee een goed inzicht geven in de nieuwbouw die in principe het beste aan zou sluiten op de wens van de bewoners i.e. de vraag vanuit de markt. Verder leidt de analyse van wat er de afgelopen jaren op de markt gebeurd is, tot de conclusie dat een eventueel snel herstel van de conjunctuur NIET zal leiden tot een hernieuwde omslag in de markt. Gegeven de huidige prijsverhoudingen tussen huren en kopen zal de consument niet snel geneigd zijn om zijn heil weer massaal in de koopsector te zoeken. Alleen indien de prijzen fors en blijvend omlaag zouden gaan is een dergelijke terugkeer voorstelbaar.1 Ziet de toekomst er nu anders uit? • Nee: de toekomst ziet er niet anders uit wanneer we het hebben over de uitdaging om de woningproductie weer flink op gang te krijgen en de consument met een royaler woningaanbod te bedienen. De opgave in kwantitatieve en kwalitatieve zin is nog vrijwel dezelfde als enkele jaren terug. • En ja: de toekomst ziet er wel anders uit als we ons realiseren dat die uitdaging voor een belangrijk deel ingevuld zal moeten worden door partijen (met name de woningcorporaties) die de afgelopen jaren erg weinig gebouwd hebben; bij die partijen zal een hele slag gemaakt moeten worden om te zorgen dat de aantallen waar nu op gerekend wordt ook echt gerealiseerd gaan worden. Uitwerking van drie thema’s De grote lijnen van hetgeen ons in de komende jaren op de woningmarkt staat te wachten, worden in dit onderzoek nader uitgewerkt waarbij er specifieke aandacht is voor een drietal

thema’s. De conclusies ten aanzien van deze drie thema’s laten zich als volg samenvatten. 1: Nieuwbouw en herstructurering De centrale vraag bij dit thema is in hoeverre nieuwbouw en herstructurering kunnen zorgen voor een juiste kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod, gegeven het feit dat de woningmarkt een voorraadmarkt is waaraan maar beperkt bijgestuurd kan worden. • Het antwoord op die vraag is positief. Met de extra productie waar nu op gerekend wordt en waarover afspraken gemaakt zijn met de stedelijke regio’s wordt namelijk een forse bijdrage geleverd aan de ontspanning van de woningmarkt. Deze afspraken voorzien erin dat er tussen 2005 en 2010 circa 60.000 extra nieuwe woningen gebouwd gaan worden. Tussen 2005 en 2010 loopt de productie op naar 450.000 nieuw te bouwen woningen waar eerder op circa 390.000 gerekend werd. Deze extra productie - zeker wanneer deze ook kwalitatief zodanig wordt ingevuld dat ze aansluit bij de wensen van de consument - leidt ertoe dat de keuzemogelijkheden voor de consument over het algemeen toenemen. Dit betekent niet dat er geen enkel knelpunt meer op de woningmarkt zal zijn over een aantal jaar. Drukverschillen die aangeven dat het ene woningmarkt segment meer in trek is dan het andere, horen nu eenmaal bij de woningmarkt. Volledige windstilte zal zich dan ook niet voordoen. Naar verwachting zal de markt in een aantal segmenten onder druk blijven staan. In andere segmenten kan de ontspanning zover doorslaan dat zich problemen gaan voordoen voor de aanbieders. • Het aanbod van dure huurwoningen (meer dan E 479 per maand anno 2002) zou fors moeten toenemen. Volgens de hier gemaakte berekeningen gaat het om een toename van 3.500 woningen per jaar op dit moment, naar 18.000 per jaar in 2010. Gezien de resulterende, achterblijvende slaagkansen in dit segment, zou dit aantal zelfs nóg groter mogen zijn. Voor zover het aanbieders niet lukt om deze sterke productieverhoging tot stand te brengen, zal dit segment onder druk blijven staan. Aanbieders die erin slagen dat “gat in de markt” aan te boren, mogen zich verzekerd weten van 1.

Zie ook het onderzoek “Waarom bouwen we niet meer?” dat eveneens eind 2004 door ABF is opgeleverd.

06 6

grote belangstelling. Ook het aanbod in de dure koopsector zou gezien de slaagkansen nog wat groter mogen zijn dan hier is berekend. Maar dan moeten de woningen natuurlijk wel op de juiste plaats staan en van het juiste type, de juiste grootte en het correcte prijsniveau zijn. • Tegelijk leidt ontspanning van de woningmarkt er altijd toe dat de minst gewaardeerde delen onder druk komen te staan. Als iedereen iets te kiezen heeft, wil (gechargeerd uitgedrukt) niemand meer wonen in een onaantrekkelijke woning op een verkeerde locatie. Gegeven de te verwachten ontspanning van de woningmarkt in brede zin, kunnen in de bepaalde delen van de goedkope huursector verhuurbaarheidproblemen en afzetrisico’s gaan ontstaan. Zeker in situaties waarin er ook weinig vraag is naar kwalitatief minder aantrekkelijke, goedkope koopwoningen doet zich dan een fors probleem voor. Verkoop van deze huurwoningen kent dan zijn grenzen. In die situaties zal een nieuwe meer structurele oplossing gezocht moeten worden. 2: Ouderen, wonen en zorg De centrale vraag bij dit thema is in hoeverre de uitgezette beleidslijnen op het gebied van huisvesting en zorg tegemoet komen aan de opgave die op dit terrein ligt; in welke mate is aanscherping of bijsturing gewenst. • Ook het antwoord op die vraag is behoorlijk positief. De eerder genoemde vergroting van de nieuwbouwproductie vormt een eerste begin. Maar nog belangrijker voor de ouderen en minder validen zijn de geplande transformatie processen in de bestaande voorraad waar nu op gerekend wordt. Door de Ministeries van VWS en VROM is in een aantal brieven aan de Tweede Kamer een omvangrijk programma aangekondigd dat voorziet in een forse verbouwing van de bestaande voorraad. Die verbouwing levert een essentiële bijdrage aan de vraag naar wonen en zorg van ouderen. Hierbij gaat het overigens enerzijds om het scheppen van meer aanbod in de categorie “verzorgd wonen”. Dit soort woningen waarbij zorg op maat aangeboden kan worden, moet de komende jaren in de plaats komen van de ouderenhuisvesting in verplegings- en verzorgingstehuizen. Anderzijds is een fors programma voorzien waarmee honderdduizenden woningen gemakkelijker toegankelijk worden gemaakt waardoor ouderen ook langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

• Door nieuwbouw van plm. 80.000 woningen in de categorie “verzorgd wonen” en de transformatie van bijna 70.000 woningen groeit de totale voorraad woningen van deze categorie van 100.000 anno 2002 naar 250.000 in 2020. In minder dan twintig jaar tijd moet het aantal van dit soort woningen dus met een factor 2,5 gaan toenemen. Dit maakt het mogelijk dat een steeds kleiner deel van de ouderen zijn zelfstandigheid verliest. • Tegelijk is er een nog aanzienlijk forser programma dat voorziet in een majeure uitbreiding van het aantal woningen dat zonder trappenlopen bereikbaar is (de zgn. toegankelijke of nultrede woningen). Daarbij speelt de nieuwbouw maar een beperkte rol. Het programma voorziet vooral in een enorme transformatie binnen de bestaande voorraad. Met name de (huur) appartementen in de grote steden lijken zich goed te lenen voor een dergelijke verbouwing. Al met al neemt het aantal toegankelijke woningen hierdoor toe van 1,6 naar 2,3 miljoen. Ook deze enorme vergroting van het aanbod levert een forse bijdrage aan de huisvestingsmogelijkheden voor ouderen en minder validen. Toch zijn er met deze nieuwe verkenningen in de hand natuurlijk ook enkele kanttekeningen te plaatsen bij de plannen (hoe goed die ook zijn). • Met het programma dat voorziet in een forse toename van de categorie “verzorgd wonen” is de bodem nog niet bereikt. Ook in de toekomst blijft er sprake van een zeker tekort aan dit soort woningen. Het programma had op dit punt dus nog wat groter kunnen zijn. • Maar waar het gaat om de verbouw van appartementen zodanig dat zij zonder traplopen bewoonbaar worden, komen wel de grenzen in zicht. Doordat het programma sterk gericht is op het verbouwen van de bestaande voorraad - voorzover deze dat technisch gezien toelaat - dreigt er hier en daar een zeker overaanbod te gaan ontstaan. Dit probleem hangt nauw samen met het feit dat de appartementen die verbouwd zouden moeten worden, sterk geconcentreerd zijn in de Randstad. Hier en daar dreigt daardoor een zeker overaanbod te gaan ontstaan van toegankelijke huurwoningen in de minder gewaardeerde woonmilieus van de grote steden. Daar zou men dus een tandje lager kunnen inzetten.

07 7

Zoals gezegd veronderstelt deze verkleining van de maatschap• Tegelijk ligt het dan voor de hand om in de nieuwbouw een pelijke verschillen tussen stad en ommeland een verkleining wat groter accent te leggen op toegankelijke woningen. van de verschillen waar het gaat om de opbouw van de woningEigenlijk zouden alle nieuw te bouwen appartementen zonder traplopen toegankelijk moeten zijn. Door daar op in te voorraad. zetten kan beter aangesloten worden op de vraag naar dit • Waar de steden nu verhoudingsgewijs veel huurwoningen soort woningen in regio’s en woonmilieus waar men geen hebben, laat de vraag van de consument zien dat dat wel wat huurappartementen kan verbouwen. Te denken valt aan de minder zou mogen worden. Vooral in de grote steden kan dorpse en landelijke woonmilieus buiten de Randstad. nog een slag gemaakt worden waar het gaat om het aanbod van koopwoningen. 3: Stad en ommeland • In de dorpse milieus geldt het omgekeerde. Daar zou het De centrale vraag bij dit thema is in welke verhouding stad en aandeel van de huursector juist redelijk op peil moeten ommeland tot elkaar staan en hoe die verhouding zich de blijven. En dat vraagt een substantieel aandeel van de komende jaren zal gaan ontwikkelen; met de demografische huursector in met name deze woonmilieus. ontwikkeling als uitgangspunt gaat het erom in beeld te brengen hoeveel en wat voor soort woningen in stad en ommeEn hoe robuust zijn deze conclusies? land gebouwd moeten worden om tegemoet te komen aan de wensen van de consument. Om na te gaan hoe robuust deze conclusies zijn - wanneer de toekomst er toch weer anders uit zou komen te zien dan we nu • Het antwoord op die vraag is dat de verschillen tussen stad denken - zijn deze thema’s tegen het licht gehouden van de 4 en ommeland in het algemeen wat kleiner lijken te gaan scenario’s waar de planbureaus aan werken. Daaruit is worden, tenminste indien men consument gericht zou gaan gebleken dat deze conclusies, ook bij een andere toekomstbouwen. De consument is namelijk gecharmeerd van een beeld, grotendeels overeind blijven. Ook binnen de verschillenzekere variatie in het woningaanbod. Daar waar stedelijk wonen nog maar beperkt mogelijk is, is er een verhoudings- de nieuwe Lange Termijn scenario’s blijven de meeste van de hier getrokken conclusies geldig. Overigens kan zowel het hoge gewijs grote vraag naar. En andersom is er redelijk veel (GE) scenario als het lage (RC) scenario als betrekkelijk “extreem” vraag naar landelijk wonen in regio’s waar de stad gezichtsbepalend is. Het volgen van de consumenten voorkeuren leidt betiteld worden. tot een zeker congruentie in de ontwikkeling. • Wanneer vastgehouden wordt aan het uitgangspunt “consu• Tegelijk zorgt dit ervoor dat de verschillen tussen stad en ment gericht bouwen” en de kwalitatieve differentiatie van de ommeland duidelijk kleiner worden. Op dit moment wonen in nieuwbouw gericht wordt op de vraag van de bewoners, dan de stad weinig gezinnen met kinderen en veel alleenstaannemen de slaagkansen voor de consument duidelijk toe. den. In de dorpse milieus wonen verhoudingsgewijs juist veel Verder geldt dat hoe groter de groei is, des te ruimer de gezinnen met kinderen en weinig alleenstaanden. In de mogelijkheden zijn om knelpunten op de woningmarkt weg toekomst zou het aantal alleenstaanden in de dorpse en te werken. Dat heeft twee positieve gevolgen: grotere landelijke woonmilieus juist extra snel kunnen toenemen. slaagkansen voor de consument en kleinere afzet risico’s Het zelfde geldt voor de inkomensverdeling. Waar de steden voor de aanbieders. nu een relatief grote aandachtsgroep hebben, zal consument • De groei van het aantal ouderen vormt een betrekkelijk vast gericht bouwen ertoe leiden dat de aandachtsgroep in de gegeven. De mate van vergrijzing wordt binnen de steden verhoudingsgewijs sterker afneemt dan in de dorpse verschillende scenario’s vrijwel gelijk ingeschat. Met de in milieus. De inkomensverschillen tussen stad en ommeland gang gezette programma’s die erop gericht zijn het aanbod zullen daardoor kleiner worden. op het gebied van wonen en zorg te vergroten, wordt dan ook een flinke bijdrage geleverd.

08 8

• Het wonen in stedelijke milieus is in alle scenario’s in trek. Door voor deze vraag naar stedelijk wonen te bouwen, kunnen steden een extra impuls krijgen en zullen de verschillen tussen stad en ommeland kleiner worden. Kanttekeningen? Toch zijn er natuurlijk altijd kanttekeningen te maken bij een studie als deze. Op de eerste plaats dient een kanttekening gemaakt te worden waar het gaat om de verhouding tussen huur en koopsector. Zoals eerder is aangegeven wordt er in deze verkenningen vanuit gegaan dat de verhouding tussen beide sectoren - met name waar het gaat om de prijs - niet wezenlijk zal veranderen. Op de tweede plaats zijn kanttekeningen te maken bij de omvang van het bouw- en herstructureringsprogramma in termen van plausibiliteit en realiseerbaarheid. Het mag duidelijk zijn dat in deze ramingen is uitgegaan van een flinke ambitie en de inzet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Of dit ook daadwerkelijk zal lukken en of de verwachte bouwproductie en ombouw van de voorraad tot stand zullen komen, is altijd een punt van aandacht. Op de derde plaats kunnen kanttekeningen geplaatst worden bij de methodiek in die zin dat “consument gericht bouwen” als uitgangspunt is genomen voor de berekeningen. Men kan zich afvragen of dat ook daadwerkelijk en overal zal en kan gebeuren. Ruimtelijke aspecten (is er plek voor deze woningbouw op die plaats?) en economische aspecten (is woningbouw daar financieel gezien haalbaar?) zijn hier niet meegenomen. En ook andere argumenten zijn denkbaar waarom op bepaalde locaties niet of andere woningen gebouwd worden dan dat hier verondersteld is. Desondanks mag de hoofdconclusie van dit onderzoek zijn dat • Een verruiming van het aanbod op de woningmarkt zeer gewenst is, • De markt kansen biedt voor aanbieders in zowel huur als koopsector.

09

1. Inleiding

Voor de Nota Mensen, Wensen, Wonen is eind jaren negentig een beeld geschetst van de te verwachtingen ontwikkelingen in de 21e eeuw. Een belangrijke gegevensbron hiervoor was het Woningbehoefte Onderzoek uit 1998 (WBO 1998). In combinatie met de op dat moment meest plausibele verwachtingen en trends, beschrijft de Nota een toekomstbeeld waarin een flinke kwaliteitssprong op het gebied van het wonen gemaakt wordt. De laatste jaren is er echter nogal wat veranderd in ons land. De economische groei en welvaart die eind jaren negentig niet op leek te kunnen, is bijna tot stilstand gekomen. En ook de woonconsument is daar niet ongevoelig voor gebleken. Te meer omdat zich op de woningmarkt ook een aantal structurele ontwikkelingen voorgedaan hebben. De explosie van de prijzen in de koopsector heeft niemand onberoerd gelaten. Dat alles maakt het nodig om anno 2004 opnieuw na te denken over de toekomst en na te gaan wat de meest verstandige strategie is voor de woningbouw in de komende jaren. Medio 2002 is een nieuw WBO beschikbaar gekomen: het WBO 2002. Op basis van dat nieuwe WBO zijn de veranderingen die zich op de woningmarkt voltrokken hebben in kaart gebracht. Tevens is dit nieuwe WBO verwerkt in het rekenmodel waarmee - nieuwe - prognoses opgesteld kunnen worden.2 In het hiervoor liggende rapport wordt verslag gedaan van deze nieuwe middellange termijn verwachtingen voor de woningmarkt. Daarbij staan een drietal thema’s centraal: • De nieuwbouw en de herstructurering • Het wonen van ouderen en de relatie wonen en zorg • De verhouding tussen stad en ommeland. Deze drie thema’s worden in de navolgende hoofdstukken onder de loep genomen. Hieraan vooraf gaat het openingshoofdstuk waarin de lezer wordt “bijgepraat” over wat er de afgelopen jaren zoal gebeurd is. Daarna volgt nog een hoofdstuk waarin de drie thema’s kort behandeld worden in het licht van de nieuwe lange termijn scenario’s die de planbureaus in voorbereiding hebben. Het rapport sluit af met een hoofdstuk waarin de balans wordt opgemaakt.

2.

Over de meer technische update van dit model is begin 2004 gerapporteerd: zie daarvoor het rapport “Socrates Fase 1”.

10

2. Wat is er gebeurd en hoe nu verder?

Met dit onderzoeksrapport wordt een nieuwe titel toegevoegd aan een reeks van woningmarkt verkenningen. Sinds de jaren zeventig laat het Ministerie van VROM met grote regelmaat dit soort woningmarkt verkenningen opstellen. En in ieder nieuw deel blijkt steeds weer dat de toekomst er anders uitziet dan dat we de keer daarvoor nog gedacht hadden. Het is daarom goed te beginnen met een korte terugblik. We kijken eerst terug naar de vorige set van woningmarkt prognoses. Vervolgens leggen we uit wat er nu anders is en hoe dat komt. Het startpunt in dit openingshoofdstuk ligt bij de Nota Mensen, Wensen, Wonen. Kort na het beschikbaar komen van het WBO 1998 zijn de prognoses voor die Nota opgesteld. Deze prognoses gaven aan dat er een enorme kwaliteitssprong gemaakt moest worden en dat dat ook kon. Er was vraag naar meer woningen en naar meer kwaliteit en de consument was graag bereid hiervoor flink te betalen. Maar helaas, het is anders gelopen. We laten aan de hand van het nieuwe WBO 2002 zien wat er wel gebeurd is. Dat leidt automatisch tot nieuwe bijgestelde toekomst verwachtingen. Ook die nieuwe verwachtingen worden in dit hoofdstuk kort beschreven. Al met al geven we daarmee in dit hoofdstuk een eerste voorzet voor wat er de komende jaren zal gaan gebeuren op het gebied van het wonen. Deze voorzet wordt in de navolgende hoofdstukken meer en detail uitgewerkt. 2.1

Wat is er gebeurd?

Het WBO 1998 en de toekomst verwachtingen uit de Nota Wonen De ambities uit de Nota Mensen, Wensen, Wonen zijn geformuleerd toen uit het WBO 1998 bleek dat de woonconsument het wonen steeds belangrijker was gaan vinden. De vraag naar meer woonruimte, betere woonruimte en meer aantrekkelijkere woonmilieus kwam hieruit overduidelijk naar voren. Tegelijk bleek dat de consument graag bereid was hiervoor een behoorlijke prijs te betalen. Er stond dan ook een enorme druk op het betere en duurdere koopsegment. Vanuit dit perspectief werd een fors ambitie programma geformuleerd dat neerkwam op een jaarlijkse nieuwbouw van bijna 100.000 woningen per jaar, een sloopprogramma van ruim 30.000 woningen per jaar en bijna 60.000 te verkopen huurwoningen per jaar. En van alle nieuw te bouwen woningen

zou circa 70% uit koopwoningen moeten bestaan en zelfs 50% uit dure koopwoningen. Wat is er gebeurd, wat is er niet gebeurd? Maar wat is er in feite gebeurd? Of liever gezegd wat is er niet gebeurd? De kwantiteit en kwaliteitssprong die gemaakt zou worden, is helaas niet gemaakt. Werden in 1998 bij het schrijven van de eerste concepten van de Nota nog 90.000 woningen per jaar gebouwd, een jaar later was dat aantal gezakt tot 80.000 en twee jaar later waren het nog maar 70.000 woningen. Het is dan ook maar goed dat ook het aantal onttrekkingen veel lager is uitgekomen, namelijk op zo’n 16.000 per jaar, terwijl gerekend was met 30.000 per jaar. En ook de verkoop van huurwoningen is op ongeveer de helft van het ambitie programma uit de Nota blijven steken. Vooral de stagnatie in de nieuwbouw heeft ertoe geleid dat de druk op de woningmarkt flink is toegenomen. Met het WBO 1998 in de hand leek het erop dat de discussie over kwantitatieve tekorten een gepasseerd station was. Het WBO 2002 maakte echter duidelijk dat dat helaas nog lang niet het geval is: men registreerde een tekort van ruim 160.000 woningen. Maar minstens net zo belangrijk is de constatering dat ook in kwalitatief opzicht een aantal zaken verkeerd is gelopen. De differentiatie van het woningbouw programma naar prijsklasse zoals dat werkelijk gebouwd is in de afgelopen jaren, kwam redelijk overeen met het ambitieprogramma. Inderdaad bestond 70% van alle nieuwe woningen uit koopwoningen en 50% zelfs uit dure koopwoningen. Maar de kwaliteit van wat er gebouwd is, was niet wat de consument anno 1998 daar voor verwacht had. Of liever gezegd: de prijzen zijn de afgelopen jaren veel sterker gestegen dan vanuit de kwaliteit gerechtvaardigd zou kunnen worden. De prijzen in de koopsector zijn geëxplodeerd De gemiddelde verkoopprijs per m2 is in de nieuwbouw sinds 1990 scherp opgelopen. Los van de inflatie is de verkoopprijs sinds 1990 bijna verdubbeld. En alleen al tussen 1998 en 2002 is die verkoopprijs per m2 met bijna 50% gestegen. In de bestaande voorraad heeft zich een zelfde prijsexplosie voorgedaan. De stijging van de feitelijke bouwkosten valt hierbij bijna in het niet.3 (Zie figuur 2.1.) 3.

In het onderzoek “Waarom bouwen we niet meer?” wordt uitgebreid ingegaan op de achtergronden van deze cijfers.

11

Figuur 2.1

Gemiddelde verkoopprijs per m2 van nieuwe koopwoningen gecorrigeerd voor inflatie in indexcijfers (1990=1.0), BNW 1993-2003

2,25

w Goedkoop w Middelduur w Duur w Bouwkosten Prijs/m3 (excl. Inflatie)

2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25

De consument was in de jaren negentig in staat deze prijsstijgingen te betalen doordat de hypotheekrente zakte en doordat de banken ook het inkomen van de partner zijn gaan meenemen voor het afgeven van hypotheken. De hypotheekrente zakte van bijna 9% in 1990, via ruim 7% in 1994 naar 5,5% in 1998. Door deze daling van de hypotheekrente kwamen de bruto maandlasten voor een consument in 1998 bijna 40% lager uit dan in 1990, bij eenzelfde hypotheekbedrag. Een andere mogelijkheid waar veel mensen graag gebruik van maakten - was om ruim 60% meer uit te geven aan de koopsom en toch nog uit te komen op dezelfde maandlasten. Deze enorm toename van het hypotheekbedrag dat de consument kon betalen, verklaart in feite de stijging van de verkoopprijzen. Er was geld, maar het aanbod stagneerde (kwantitatief en kwalitatief), en dus ging de prijs de lucht in. Tussen 1998 en 2002 is de hypotheekrente vrijwel gelijk gebleven. De prijsstijgingen gingen echter door. Daardoor kwam de consument meer en meer klem te zitten. Men moest bereid zijn steeds hogere maandlasten op te brengen om dezelfde woonkwaliteit te kunnen kopen. Of men moest zijn toevlucht

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

0,25

nemen tot andere hypotheekvormen. De zgn. aflossingsvrije hypotheek blijkt dan ook behoorlijk populair te zijn geworden. Het WBO laat zien dat in 1998 15% van de eigenaar bewoners een aflossingsvrije hypotheek had. In het WBO 2002 is dat opgelopen tot 22%. Een deel van de potentiële kopers heeft afgehaakt Maar niet iedereen is bereid tot dit soort offers. Vandaar dat een aanzienlijk aantal consumenten zijn hoofd inmiddels heeft afgekeerd van de koopsector. Vooral de zgn. first time buyers haken af. Dit betreft starters en degenen die vanuit een huurwoning naar een koopwoning zouden willen doorstromen. Deze huishoudens hebben nog geen vermogen opgebouwd in een eigen huis. Daardoor zijn zij meer gevoelig voor de prijsstijgingen in de koopsector dan degenen die al een eigen huis hebben. Van de potentiële doorstromers die in een huurwoning wonen, wilde blijkens het WBO 1998 nog ongeveer de helft een woning kopen (en de andere helft een woning huren). In het WBO 2002 is dat percentage gezakt tot 32%. (Zie figuur 2.2.)

12

Figuur 2.2

Percentage van de zoekers met voorkeur voor een koopwoning, WBO 1986-2002

100%

w Starters w Doorstromers - huurders w Doorstromers - eigenaar bewoners

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Figuur 2.3

2002

1998

1994

1990

1986

0%

Percentage van de eigenaar bewoners naar leeftijd die een dure (meer dan E 565) huurwoning zoeken, WBO 1998-2002

25%

w Percentage 1998 w Percentage 2002

20%

15%

10%

5%

80 eo

75-79

70-74

65-69

60-64

55-59

50-54

45-49

40-44

35-39

30-34

25-29

18-24

0%

13

Het mag duidelijk zijn dat de zeer beperkte stijging van de huurprijzen ook een bijdrage geleverd heeft aan deze verschuiving van koop naar huursector. Voor een belangrijk deel konden de aanbieders in de huursector hun prijzen overigens redelijk laag houden doordat ook zij profiteerden van de rentedaling. Daardoor zijn hun kosten redelijk overzichtelijk gebleven en kon men - met een beperkte huurstijging - toch een goed rendement draaien. Maar de consument blijft wel op zoek naar kwaliteit Toch blijft de consument duidelijk op zoek naar meer kwaliteit. Uit het WBO 2002 komt naar voren - zoals altijd - dat mensen willen verhuizen naar een betere en duurdere woning. Alleen zoeken meer mensen anno 2002 hun nieuwe woning in de huursector. Een bijzondere groep daarbij vormen de al wat oudere eigenaar bewoners. Deze hebben in feite een ruime keuze. Want veelal hebben zij hun hypotheek afgelost waardoor ze op lage maandlasten zitten. Zij kunnen ervoor kiezen in hun koopwoning te blijven zitten dan wel te verhuizen naar de huursector. Dan moeten zij natuurlijk wel weer wennen aan vaste maandlasten maar daar staat tegenover dat men een fors bedrag vrij maakt; zeker gegeven de huidige prijzen in de koopsector. In 1998 keken nog relatief weinig oudere eigenaar bewoners naar een andere woning in de dure huursector. In 2002 zijn er dat beduidend meer. De dure huursector (boven de liberalisatie grens) is dan ook veel populairder geworden bij de senioren in de afgelopen 4 jaar. (Zie figuur 2.3.) Het verband tussen woonvoorkeuren en prijzen is duidelijk aantoonbaar Het verband tussen de veranderingen in de woonvoorkeuren enerzijds en de uiteenlopende prijsontwikkelingen in huur- en koopsector anderzijds, is duidelijk statistisch aantoonbaar. In bijlage A wordt een regressieanalyse toegelicht welke het verband tussen prijsontwikkeling en woonvoorkeuren hard maakt. 2.2

Een eerste tussenbalans

Te weinig nieuwbouw en een te dure koopsector En dus kon - met het beschikbaar komen van het WBO 2002 een eerste balans opgemaakt worden. Het voorlopige beeld was

dat a) enerzijds het tekort is opgelopen en nog verder dreigt op te lopen doordat de nieuwbouwproductie op een te laag peil is gekomen en dat b) de belangstelling voor de koopsector redelijk verminderd is doordat de prijzen zodanig snel gestegen zijn dat een deel van de potentiële kopers zich nu richt op de (betere delen van de) huursector. Daarmee is tegelijk gezegd dat deze verschuiving niet “simpel weg” conjunctuur bepaald is. Ook als de economie weer aantrekt zal dat niet leiden tot een hernieuwde (even) grote belangstelling voor de koopsector. De sleutel in het keuzeproces tussen huur en koopsector ligt in de onderlinge prijsverhouding. Niet de conjunctuur maar alleen een verandering in de prijsverhouding tussen huren en kopen kan het tij doen keren. Wat betekent dat voor de toekomst? Om te kunnen beoordelen wat de langere termijn effecten zouden kunnen zijn van die trends, is een aantal beleidsarme prognoses opgesteld. Het doel van deze prognoses was om betrekkelijk vlot een eerste beeld te hebben van de nieuwe koers waarop de woningmarkt ligt en zo te beoordelen welke beleidssturing (daarom) gewenst zou zijn. Over deze eerste beleidsarme prognoses is eind 2003 / begin 2004 gerapporteerd.4 Ook een aantal onderzoeksresultaten - die we in de vorige paragraaf beschreven hebben - zijn in dat rapport meer uitgebreid terug te vinden. Uitgangspunten van de eerste beleidsarme prognoses De Primos prognose van 2003 - die te karakteriseren valt als een trendraming - heeft als onderlegger gefungeerd voor deze eerste beleidsarme prognoses. We kunnen de uitgangspunten van die prognose als volgt kort samenvatten • Op de eerste plaats werd - in aansluiting op de laatst beschikbare nationale CBS prognose - nog uitgegaan van een behoorlijk fors buitenlands migratiesaldo. In 2001 en 2002 liep het buitenlands migratiesaldo snel terug, maar dat werd toen nog gezien als een tijdelijke dip in de lange termijn ontwikkeling.5 • Mede door deze royale inschatting van het buitenlands migratiesaldo werd verwacht dat het aantal inwoners zou 4. 5.

Heida en Poulus, Socrates Update, Fase 1, Delft 2004. De inmiddels bekend geworden nieuwe CBS prognose van eind 2004 geeft aan dat het om meer gaat dan een tijdelijk dip.

14

stijgen met ruim 560.000 tussen 2002 en 2010; het aantal huishoudens zou in die 8 jaar toenemen met 460.000. • De groei van de woningvoorraad zou deze toename van het aantal huishoudens niet kunnen bijhouden. Voor de periode 2002-2010 werd gerekend op gemiddeld bijna 75.000 nieuw te bouwen woningen per jaar, ruim 16.000 te slopen woningen per jaar en ruim 25.000 jaarlijks te verkopen huurwoningen. • Het nieuwbouwprogramma zou - conform de trends van eind jaren negentig - voor 70% uit koopwoningen bestaan en voor 50% uit dure koopwoningen. • Tenslotte is uitgegaan van een macro economische groei van 2% per jaar. Doordat de toename van het aantal huishoudens op ongeveer 1% per jaar uitkomt, geeft deze macro economische ontwikkeling ruimte voor een inkomensgroei per huishouden van ongeveer 1% per jaar. Overigens is ook een aantal varianten doorgerekend rondom deze trendprognose. Die varianten leverden aanvullend inzicht in de gevoeligheid van de woningmarkt voor bijsturing vanuit het beleid. Uitkomsten van de eerste beleidsarme prognoses De resultaten van deze beleidsarme prognoses waren als volgt kort samen te vatten: • Tot 2010 daalt het tekort aan woningen niet. Het loopt aanvankelijk zelfs nog op doordat de nieuwbouw in de jaren 2000-2005 ver achter is geraakt op schema. Voor 2010 wordt een kwantitatief tekort verwacht van circa 165.000 woningen ofwel 2,3% van de woningvoorraad. • De aandachtsgroep zal afnemen van 31% van alle huishoudens in 2002 naar 24% in 2010 en 16% in 2020. • De kwalitatieve discrepanties veranderen duidelijk van karakter. Indien de nieuwbouw overwegend zou blijven bestaan uit koopwoningen, neemt de druk op de huursector toe en dreigt in de koopsector in bepaalde deelmarkten juist een overaanbod te gaan ontstaan. • Daarom is een bijsturing van het nieuwbouwprogramma noodzakelijk in een richting waarbij ongeveer de helft bestaat uit huurwoningen en de helft uit koopwoningen. De nieuwbouw in de huursector dient overigens voor het grootste deel ter vervanging van de huurwoningen die gesloopt en verkocht gaan worden. • Daarbij neemt de behoefte aan goedkope huurwoningen licht af. Een conclusie die duidelijk afwijkt van de cijfers achter de

Nota Wonen waar nog een forse afname van de behoefte aan goedkope huurwoningen werd verwacht. De behoefte aan wat duurdere huurwoningen neemt wel toe. • Deze verwachtingen ten aanzien van de vraag naar woningen blijkt tenslotte weinig gevoelig te zijn voor de economische ontwikkeling tenminste zolang de marges beperkt blijven tot enkele procenten inkomensgroei per jaar. De dominante factor is de prijsontwikkeling van huren en kopen. Voorlopige conclusies Op basis van deze eerste beleidsarme prognose zijn een aantal voorlopige conclusies geformuleerd. Deze conclusies fungeren als opstap voor het vervolg onderzoek - waarvan hier verslag wordt gedaan. In hoofdlijnen lieten de eerste berekeningen zien dat het nieuwe WBO 2002 niet tot fundamenteel andere conclusies leidt. Wel moet tegen een aantal zaken nu wat anders worden aangekeken. Zo is de voorkeur voor het kopen van een woning beduidend kleiner dan eind jaren negentig het geval was. Tegelijk blijft er vraag naar meer woonkwaliteit, zowel in de woning als in de woonomgeving. Mensen willen nu eenmaal doorgaans vooruit in het leven. Goedkope huurflats zijn dan ook bij minder consumenten in trek dan kwalitatief betere en ook duurdere (huur en/of koop) woningen. En de naoorlogse compacte woonmilieus worden minder gewaardeerd dan de stedelijke centra of de echte groene woonmilieus. In die zin bevestigden deze eerste prognoses de cijfers uit de Nota Mensen, Wensen, Wonen maar lieten ze tegelijk zien dat de opgave om snel een forse kwaliteitsslag te maken beduidend lastiger is geworden. Dat is des te meer het geval doordat de koopsector minder in trek is gekomen als gevolg van de alsmaar opgelopen prijzen (bij gelijkblijvende kwaliteit). Deze prijsstijging is verreweg de belangrijkste reden voor de afgenomen belangstelling voor het kopen van een woning. Met de huidige prijsverhoudingen zal ook een aantrekken van de economie dus niet kunnen zorgen voor een wezenlijk herstel van de koopsector. 2.3

Nieuw beleid

Speerpunten van het nieuwe beleid De hiervoor beschreven resultaten van de eerste beleidsarme

15

prognoses gaven aan dat er het een en ander zou moeten gaan veranderen. Zowel de omvang als de differentiatie van het nieuwbouwprogramma vragen om bijsturing. Op dit moment eind 2004 / begin 2005 - zijn de speerpunten van het (nieuwe) beleid duidelijk. 1. Op de eerste plaats wordt veel aandacht geschonken aan het vergroten van de woningproductie. De Minister van VROM maakt in dit verband afspraken met een aantal stedelijke regio’s over de woningbouw en de inzet van BLS middelen. 2. De volgende prioriteit betreft de herstructurering. In het kader van het ISV wordt ook daar flink aandacht aan geschonken. 3. Tenslotte zijn er de voorbereidingen voor het nieuwe huurbeleid, dat bedoeld is om a) de relatie tussen prijs en kwaliteit binnen de huursector logischer te maken en b) de woningmarkt in zijn geheel in beweging te krijgen. Met deze speerpunten wordt in dit onderzoeksrapport zoveel mogelijk (dat wil zeggen voor zover als nu bekend is en vastligt) rekening gehouden. Dit betekent dat de prognoses die hier gepresenteerd worden in tegenstelling tot de uitkomsten die in de voorgaande paragraaf beschreven zijn beschouwd kunnen worden als beleidsrijk.

Waar het gaat om het woningaanbod, wordt hier uitgegaan van nieuwe informatie. Gebruik is gemaakt van de informatie welke de Minister in het najaar van 2004 naar de Kamer gestuurd heeft en waarin melding is gemaakt van een verruiming van de productie. Een en ander via de woningbouwafspraken met de stedelijke regio’s en de prestatie afspraken met de verhuurders in het kader van het nieuwe huurbeleid. Dit betekent dat gerekend wordt met • een groei van de woningvoorraad van 2002 tot 2010 met ruim 520.000 woningen; deze groei is circa 60.000 groter dan de verwachte groei van het aantal huishoudens; het woningtekort kan teruglopen; deze extra woningbouw is zodanig over het land verdeeld dat het tekort voor 2010 overal uitkomt op 1,5% van de bestaande voorraad, • dit resulteert in een nieuwbouwproductie van 70.000 woningen per jaar tot 2005, oplopend naar 97.000 per jaar in 2010; een sloop van circa 16.000 woningen per jaar en ruim 25.000 te verkopen huurwoningen per jaar, • een consument gericht bouwbeleid hetgeen inhoudt dat de differentiatie van de nieuwbouw wordt afgestemd op de vraag uit de markt; in het algemeen veronderstelt dit een verschuiving van de nieuwbouw in de richting van de huursector. 2.4

Waar het de verruiming van de woningproductie, de verschuiving van de woningdifferentiatie en de herstructurering betreft, zijn de lijnen helder. Waar het het huurbeleid betreft, is het moeilijker om daar nu al goed rekening mee te houden. Vooral omdat de discussie op dit punt nog loopt. Om die reden blijft het effect van het nieuwe huurbeleid hier buiten beschouwing.

Nadere toelichting op het bouwprogramma

Gezien het belang van het bouwprogramma, lijkt het goed hier nog wat extra aandacht aan te schenken. De gedachtegang achter het bouwprogramma is als volgt.

2.4.1 Vergroting van de productie Voor de beleidsarme prognoses die eerder gepresenteerd zijn, is uitgegaan van de zgn. VROM bouwprognose 2003 (welke Uitgangspunten van de nieuwe beleidsrijke prognoses Veel van de uitgangspunten zoals die in paragraaf 2.2 gepresen- overgenomen is in de Primos prognose 2003). Op basis daarvan werd gerekend op een aantal van bijna 600.000 nieuw te bouteerd zijn, zijn ook hier nog gehanteerd. Dit betreft met name wen woningen tussen 2002 en 2010. Sindsdien zijn de nodige de uitgangspunten die betrekking hebben op de ontwikkeling inspanningen verricht om dit aantal te verhogen. Zie tabel 2.1. van de woningbehoefte. Het voordeel daarvan is, dat de nieuwe prognoses die hier gepresenteerd worden goed vergeleken kunnen worden met de eerder gepresenteerde beleidsarme 6. Een praktisch argument daarvoor is overigens ook dat er nog geen nieuwe prognoses.6 Concreet betekent dit dat gerekend wordt op lange termijn ramingen waren voor de bevolkings- en huishoudengroei. De nieuwe CBS trendraming is pas eind 2004 / begin 2005 verschenen. En • een toename van het aantal huishoudens (met 460.000 tot de scenario’s waaraan de planbureaus in WLO kader werken, bieden op dit 2010)7 en moment ook nog geen houvast. 7. Het CBS heeft inmiddels een definitieve versie van de • een macro economische groei van 2% per jaar. huishoudenstatistiek 2002 uitgebracht welke voor heel Nederland 7000 lager uitkomt. Deze definitieve versie is als uitgangspunt genomen voor de nieuwe prognoses waardoor de aantallen huishoudens iets anders uitkomen.

16

Tabel 2.1

Omvang van het totale nieuwbouwprogramma per jaar, volgens de beleidsarme prognoses (Primos 2003) en de nieuwe uitgangspunten

Primos 2003 Nieuw beleid ______________________________________________________ 2002 71000 71000 2003 69000 69000 2004 70000 70000 2005 76000 75000 2006 78000 84000 2007 76000 92000 2008 77000 97900 2009 79000 97000 2010 81000 81000 2011 83000 83000 2012 85000 85000 2013 84000 84000 2014 84000 84000 2015 80500 80500 2016 78000 78000 2017 76500 76500 2018 74000 74000 2019 72500 72500

Zo zijn gesprekken gevoerd en worden op dit moment formele woningbouwafspraken gemaakt met een 20-tal stedelijke regio’s. Ook de investeringen waarop gerekend wordt in het kader van het huurbeleid gaan er vanuit dat tussen 2005 en 2010 een aanzienlijk aantal extra woningen gebouwd gaat worden. Totaal verwacht men in de periode 2005-2010 circa 60.000 woningen meer te bouwen dan waarvan eerder nog werd uitgegaan.

Tabel 2.2

Berekening gewenst bouwprogramma in kader van de woningbouwafspraken (aantal x 1000), 2005-2010 Verwachte Gewenste Nieuwbouw Nieuwbouw 2005-2010 2005-2010 (Primos) na correctie _____________ _____________ 17,0 24,6 25,1 23,3 39,3 51,8 11,2 9,7

Kan gebied Haaglanden Stadsregio Rotterdam Twente Samenwerkingsverband regio Eindhoven 15,6 15,7 Regionaal Overlegorgaan Amsterdam 34,7 56,6 Bestuur regio Utrecht 18,8 23,7 Zeeland 3,0 4,7 Stedendriehoek 8,1 7,1 Zwolle-Kampen 5,3 5,1 Noord-Holland minus ROA 15,9 19,9 Limburg 7,4 8,3 Friesland 5,2 7,9 Flevoland 15,2 19,5 Stadsgewest Amersfoort 8,5 6,5 Drenthe / Emmen 1,9 1,7 Groningen-Assen 12,1 22,1 Noord-Brabant overig 26,7 29,6 Drechtsteden 6,6 5,6 Leidse regio - Duin en Bollenstreek 10,7 15,0 _____________ _____________ Totaal stedelijke regio's 288,0 358,5 Rest Nederland 98,0 90,8 _____________ _____________ Totaal Nederland 386,0 449,2

17

2.4.2 Woningbouwafspraken gericht op een tekort van 1,5% Voor de woningbouwafspraken zijn van de zijde van het Ministerie van VROM cijfers aangereikt welke erop gericht zijn het tekort terug te dringen tot 1,5% van de voorraad.8 De aantallen die bij deze gesprekken van VROM met de regio ingebracht zijn als “gewenste nieuwbouwproductie”, zijn hier overgenomen.9 Zie tabel 2.2. Vooral voor de stedelijke regio’s rondom Amsterdam en Rotterdam wordt gerekend op een flink grotere nieuwbouwproductie dan waarvan enige jaren terug nog werd uitgegaan. Voor de 31 regio’s waarmee hier gerekend wordt resulteert dit in de navolgende cijfers (zie tabel 2.3). 2.4.3 Kwalitatieve differentiatie nieuwbouw De kwalitatieve differentiatie van dit bouwprogramma - naar soorten woningen en soorten woonmilieus - is gebaseerd op de voorkeuren van de consument. Vandaar de term: consument gericht bouwen. Er wordt gebouwd in segmenten en woonmilieus waarvoor de belangstelling van de woonconsument het grootst is. Dit betekent overigens dat de verdeling van het bouwprogramma over woonmilieus, locaties en gemeenten binnen een regio een uitkomst is van de woonvoorkeuren en geen uitgangspunt. Bij deze verdeling van het nieuwbouwprogramma naar type (huur/koop, prijs etc) en woonmilieu dienen een paar kanttekeningen gemaakt worden. • Er wordt geen rekening gehouden met de fysiek ruimtelijke mogelijkheden; wanneer er vraag is naar meer eengezinswoningen in centraal stedelijke milieus wordt er vanuit 8

Deze gewenste nieuwbouwproductie is bepaald op basis van de Primos prognose 2003 voor wat betreft de groei van de woningbehoefte. Daarnaast wordt voor alle regio’s gerekend met een acceptabel woningtekort van 1,5%. Op de groei van de woningbehoefte is overigens een beleidsmatige correctie aangebracht welke zijn oorsprong vindt in het Kabinetsstandpunt in de Nota Ruimte dat de plattelands gemeenten bouwen voor hun eigen behoefte (natuurlijke aanwas). Dit betekent dat de stedelijke regio’s bouwen voor de provinciale behoefte minus de eigen behoefte van het platteland. Bovendien is voor de provincie Limburg een beleidsmatige correctie aangebracht van 3000 woningen. 9 Omdat op het moment waarop de berekeningen gemaakt werden (november 2004) nog geen definitieve cijfers bekend waren omtrent de woningbouw afspraken, zijn de door VROM ingebrachte cijfers in deze studie gehanteerd. Het beeld van de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt zoals dat hier geschetst wordt tot 2010 en 2020, zal slechts beperkt veranderen indien de later afgesproken aantallen overgenomen zouden worden. 10 Hier is geen rekening gehouden met de beleidsmatige correctie van 3000 woningen voor de provincie Limburg.

Tabel 2.3

Omvang van het totale nieuwbouwprogramma, volgens de beleidsarme prognoses (Primos 2003) en de verhoging op basis van de nieuwe uitgangspunten, 2005-201010

Primos 2003 ____________ Oost-Groningen; Delfzijl en omgeving 4,3 Overig Groningen 9,7 Noord-Friesland 8,1 Zuidwest-Friesland; Zuidoost-Friesland 4,6 Noord-Drenthe 3,7 Zuidoost-Drenthe; Zuidwest-Drenthe 4,8 Noord-Overijssel; Zuidwest-Overijssel 10,2 Twente 11,2 Veluwe 11,6 Achterhoek 7,6 Arnhem/Nijmegen 17,4 Zuidwest-Gelderland 6,1 Utrecht 30,8 Kop van Noord-Holland 12,7 Alkmaar en omgeving 6,1 Agglomeratie Haarlem; IJmond 6,9 Groot-Amsterdam; Zaanstreek 34,7 Het Gooi en Vechtstreek 2,9 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 10,7 Agglomeratie ’s-Gravenhage; Delft en Westland 25,1 Oost-Zuid-Holland 6,6 Groot-Rijnmond 43,6 Zuidoost-Zuid-Holland 7,9 Zeeuwsch-Vlaanderen; Overig Zeeland 8,0 West-Noord-Brabant 13,7 Midden-Noord-Brabant 13,6 Noordoost-Noord-Brabant 12,5 Zuidoost-Noord-Brabant 15,9 Noord-Limburg; Midden-Limburg 7,5 Zuid-Limburg 7,6 Flevoland 20,0 Nederland 386,0

Aanpassing ____________ -2,5 8,0 2,1 -3,0 1,4 -1,3 -0,6 -1,6 4,2 1,0 7,5 -1,4 5,8 -3,3 1,2 3,0 22,2 -0,4 4,3 -1,8 2,0 11,8 0,9 -4,3 0,4 3,2 3,0 -0,2 -0,6 -2,3 1,5 60,2

18

gegaan dat die woningen gebouwd zullen worden, zonder zeker te weten dat er ook voldoende ruimte is in die centraal stedelijke milieus voor deze woningen. • Ook met financiële randvoorwaarden vanuit de planexploitatie wordt geen rekening gehouden. • Verder wordt ingespeeld op de actuele vraag naar woningen. Er wordt slechts een jaar vooruit gekeken bij het bepalen van het woningbouwprogramma. Het is denkbaar dat voor een optimale situatie in 2020 bepaalde woningen in de periode 2005-2010 wellicht beter anders / elders gebouwd hadden kunnen worden. • Tenslotte vormt het eerder besproken totale nieuwbouwprogramma per regio een randvoorwaarde. 2.4.4 Kwalitatieve differentiatie onttrekkingen Het totaal aantal onttrekkingen ligt per regio vast. Vervolgens is - eveneens op basis van de voorkeuren van de consument bepaald welke woningen in welke woonmilieus waarschijnlijk gesloopt zullen gaan worden. Het ligt voor de hand dat dat vooral die woningen zijn waarnaar geen vraag meer is. Dit betekent dat de sloop verdeeld is naar soort en woonmilieu op basis van het zgn. restaanbod. 2.4.5 Kwalitatieve differentiatie omzettingen Tenslotte is ook het aantal te verkopen huurwoningen op het principe van consument gericht bouwen afgestemd. Zowel de verdeling van de ruim 25.000 jaarlijkse verkopen over de regio’s is daarop afgestemd als de binnen regionale verdeling naar woonmilieu, type woning etc. • De verdeling over de regio’s is gebaseerd op enerzijds de vraag naar koopwoningen per regio en anderzijds het aanbod van huurwoningen per regio. De verdeling van vraag en aanbod over de onderscheiden regio’s is gebruikt om het gegeven aantal te verkopen huurwoningen van 25.000 toe te delen aan de diverse regio’s. Al met al leidt dit tot beperkte regionale verschillen in het percentage van de huurvoorraad dat jaarlijks verkocht wordt. Bij 3 miljoen huurwoningen komt een verkoop van 25.000 woningen overeen met ongeveer 1% (per jaar). Per regio loopt dit percentage uiteen van ongeveer 0.8 tot 1.2%. (Zie tabel 2.4.) • Ook de verdeling van de te verkopen huurwoningen over de woonmilieus en de woningtypen (naar prijs en soort) is gebaseerd op de vraag van de consument. Hierbij weegt ook een mogelijk restaanbod van huurwoningen mee, mits er

Tabel 2.4

Percentage van de huurvoorraad dat jaarlijks verkocht wordt

Regio % _______________________________________________________ Oost-Groningen; Delfzijl en omgeving 1,1% Overig Groningen 1,1% Noord-Friesland 1,1% Zuidwest-Friesland; Zuidoost-Friesland 1,0% Noord-Drenthe 1,3% Zuidoost-Drenthe; Zuidwest-Drenthe 1,1% Noord-Overijssel; Zuidwest-Overijssel 1,0% Twente 0,9% Veluwe 1,0% Achterhoek 0,9% Arnhem/Nijmegen 0,9% Zuidwest-Gelderland 1,0% Utrecht 1,0% Kop van Noord-Holland 1,0% Alkmaar en omgeving 1,0% Agglomeratie Haarlem; IJmond 0,9% Groot-Amsterdam; Zaanstreek 0,8% Het Gooi en Vechtstreek 0,9% Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 1,0% Agglomeratie ’s-Gravenhage; Delft en Westland 0,9% Oost-Zuid-Holland 0,9% Groot-Rijnmond 0,7% Zuidoost-Zuid-Holland 0,8% Zeeuwsch-Vlaanderen; Overig Zeeland 1,2% West-Noord-Brabant 0,9% Midden-Noord-Brabant 0,9% Noordoost-Noord-Brabant 0,9% Zuidoost-Noord-Brabant 0,8% Noord-Limburg; Midden-Limburg 0,9% Zuid-Limburg 0,8% Flevoland 1,3% Nederland 0,9%

19

vraag is naar dit soort (koop)woningen. Op die manier is het aantal te verkopen woningen afgestemd op de afzet mogelijkheden die de woningmarkt biedt. 2.4.6 Het beleid ten aanzien van wonen en zorg Tenslotte is er - naast nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen - de mogelijkheid om de bestaande woningvoorraad te “verbouwen”. Naar verwachting zullen duizenden woningen van meer zorgvoorzieningen voorzien worden waardoor ze gaan vallen in de bijzondere categorie “verzorgd wonen”. Bovendien zullen honderdduizenden woningen aangepakt worden waardoor ze makkelijker toegankelijk worden voor de bewoners. In hoofdstuk 4 wordt hier meer uitgebreid op ingegaan. 2.5

Het doel van deze studie

Het doel van deze studie kunnen we kernachtig samenvatten: t Een zoektocht naar aangrijpingspunten voor een woningbouw en beheerstrategie welke zo goed mogelijk tegemoet komt aan de wensen van de consument, voor nu en straks, waarbij de meeste recente woningmarkt informatie uit het WBO 2002 is meegenomen. Bij deze analyse staan drie thema’s centraal: • Nieuwbouw en herstructurering: de centrale vraag is hier in hoeverre de nieuwbouw en de herstructurering kunnen zorgen voor een kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod; daarvoor wordt aandacht besteed aan de vraag in welke mate discrepanties blijven bestaan - gegeven het feit dat de woningmarkt een voorraad markt is waaraan in 20 jaar tijd maar beperkt bijgestuurd kan worden. • Ouderen, wonen en zorg: de centrale vraag in dit onderdeel is in hoeverre de uitgezette beleidslijnen op het gebied van huisvesting en zorg, tegemoet komen aan de opgave die op dit terrein ligt; in welke mate is aanscherping of bijsturing gewenst en op welke punten moet men daarom alert zijn. • De relatie tussen stad en ommeland: de centrale vraag is hier in welke verhouding stad en ommeland tot elkaar staan en hoe die verhouding zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen; met de demografische ontwikkeling als uitgangspunt gaat het erom in beeld te brengen hoeveel en

wat voor soort woningen in stad en ommeland gebouwd moeten worden om tegemoet te komen aan de wensen van de consument. In het afsluitend hoofdstuk wordt, het geheel overziend, een aantal conclusies getrokken.

20

3. Nieuwbouw en herstructurering

t In hoeverre kunnen nieuwbouw en herstructurering zorgen voor een kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod, gegeven het feit dat de woningmarkt een voorraadmarkt is waaraan maar beperkt bijgestuurd kan worden. 3.1

De ontwikkeling van het aantal huishoudens

Tussen 2003 en 2010 neemt het aantal huishoudens toe met ruim 400.000. Tussen 2010 en 2020 komen er nog eens 540.000 huishoudens bij. Tot 2020 gaat het dus totaal om een toename met bijna 1 miljoen huishoudens. Dat de Nederlandse samenleving een sterke vergrijzing te wachten staat kan voor niemand meer als een verrassing komen. In de periode 2002-2020 komt driekwart van de totale huishoudengroei voor rekening van huishoudens die ouder zijn dan 65 jaar. Er komen per saldo bijna 500.000 huishoudens bij in de leeftijdsgroep 65-74 jaar en 270.000 huishoudens van 75 jaar en ouder. (Zie figuur 3.1.)

Figuur 3.1

In de navolgende grafieken is het aantal huishoudens anno 2003 weergegeven. Bovendien is per periode aangegeven in welke mate een bepaalde groep huishoudens toeneemt of afneemt (in de kleur rood). Ook het aantal huishoudens van middelbare leeftijd (45 tot 64 jaar) groeit nog fors. Het aantal dertigers neemt echter af terwijl het aantal twintigers vrijwel gelijk blijft. Naar huishoudentype bezien komen er vooral alleenstaanden bij. Het aantal paren met kinderen neemt in omvang af. (Zie figuur 3.2.) Aangezien het aantal huishoudens jaarlijks met ongeveer 1 procent toeneemt en er gerekend wordt op een macro economische groei van 2 procent per jaar, blijft er nog 1 procent over voor de inkomensgroei van de huishoudens. De huishoudeninkomens gaan er dus gemiddeld ongeveer 1 procent per jaar op vooruit. (Zie figuur 3.3.) Voor de inkomensverdeling heeft dit als effect dat het aantal huishoudens met een laag inkomen afneemt en dat er per saldo vooral huishoudens bijkomen met een hoger inkomen.

Omvang en verandering aantal huishoudens (x 1000) naar leeftijd, 2003-2020 w 2003 w 2003-2005 w 2005-2010 w 2010-2015 w 2015-2020

<30

30-44

45-64

65-74

75+

-500

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

21

Figuur 3.2

Omvang en verandering aantal huishoudens (x 1000) naar samenstelling, 2003-2020 w 2003 w 2003-2005 w 2005-2010 w 2010-2015 w 2015-2020

alleenstaand

eenoudergezin

paar zonder kinderen

paar met kinderen

-500

Figuur 3.3

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Omvang en verandering aantal huishoudens (x 1000) naar besteedbaar jaarinkomen, 2003-2020 w 2003 w 2003-2005 w 2005-2010 w 2010-2015 w 2015-2020

<14000

14-19000

19-40.000

>=40.000

-1000

-500

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

22

Figuur 3.4

Restaanbod (links) en restvraag (rechts) op de woningmarkt naar woningsegment (aantal x 1000), 2003 w Restaanbod w Restvraag

Eengezins koop-Goedkoop Eengezins koop-Middelduur Eengezins koop-Duur Eengezins huur-Goedkoop Eengezins huur-Middelduur Eengezins huur-Duur Meergezins koop-Goedkoop Meergezins koop-Middelduur Meergezins koop-Duur Meergezins huur-Goedkoop Meergezins huur-Middelduur Meergezins huur-Duur

Verzorgd wonen -60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

Bij restvraag is er meer vraag dan aanbod: niet alle vragers vinden een (door hen gezochte) woning. Bij restaanbod is er meer aanbod dan vraag. Overigens mag restvraag niet direct Het WBO 2002 liet een sterke verschuiving van de woningvraag zien ten opzichte van 1998. Bij nadere beschouwing is vooral de gezien worden als “woningtekort”. Voor het functioneren van de woningmarkt is het goed dat er een zekere druk op de vraag naar koopwoningen gedempt, terwijl er meer vraag is markt bestaat. Vergelijkbare nuancerende opmerkingen gekomen naar wat betere en duurdere huurwoningen. Deze verschuiving heeft alles te maken met de forse prijsstijgingen in kunnen gemaakt worden bij de term “restaanbod”. Dit mag niet direct vertaald worden in “leegstand”. Restaanbod is wel de koopsector van de laatste jaren waardoor koopwoningen een signaal dat er een zeker overaanbod aan woningen in een relatief duur zijn ten opzichte van vergelijkbare huurwoningen. bepaald segment dreigt te gaan ontstaan. In de praktijk (Zie figuur 3.4.) betekent dit bijvoorbeeld dat het wat langer duurt voordat woningen weer bewoond worden of dat er wat meer moeite De woningmarkt was anno 2003 niet in evenwicht. Los van de kwantitatieve spanning is er een mismatch zichtbaar naar soort gedaan moet worden om een nieuwe bewoner te vinden (meer woning en naar locatie. Vooral in het segment van de goedkope mutatie onderhoud of een lagere prijs). meergezinshuurwoningen is een groot restaanbod. Tegelijk is er sprake van een restvraag naar goede en goedgelegen woningen Dat er in de meeste segmenten sprake is van zowel restvraag als restaanbod hangt samen met het feit dat er meer woning en in zowel de huur als de koopsector. woonmilieukenmerken een rol spelen, dan hier in de figuur staan. Veelal is de vraag naar woningen bijvoorbeeld op een t ander woonmilieu gericht dan dat er aanbod is. En ook regioOm de “drukverschillen” op de woningmarkt in beeld te brengen worden de termen restvraag en restaanbod gebruikt. nale verschillen binnen Nederland spelen mee. (Zie figuur 3.5.) 3.2

Spanning op de woningmarkt anno 2003

23

Figuur 3.5

Restaanbod (links) en restvraag (rechts) op de woningmarkt naar woonmilieu (aantal x 1000), 2003 w Huur w Koop

CS-plus Centrum Stedelijk Sted Vooroorlogs Sted NO compact Sted NO grond gebonden Groen-stedelijk

Centr Klein Stedelijk Klein Stedelijk Groen Klein Stedelijk

Centrum Dorps Dorps Land bereikbaar Land perifeer -40

-20

0

20

Het restaanbod doet zich vooral voor bij de huurwoningen in de stedelijke naoorlogse compacte woonmilieus. Maar ook een aantal koopwoningen in de naoorlogse stedelijke milieus alsmede in de dorpse woonmilieus zijn minder in trek. De restvraag richt zich op de groenstedelijke milieus alsmede op de kleinstedelijke en dorpse (inclusief landelijk bereikbare) milieus. Daarbij is er zowel vraag naar huur als naar koopwoningen. 3.3

Omvang en samenstelling van het bouwprogramma

In totaal worden er tussen 2003 en 2020 per saldo ruim een miljoen woningen aan de voorraad toegevoegd. Als we de nieuwbouw en sloop in historisch perspectief plaatsen, dan valt een aantal zaken op. t Opnieuw zij aangegeven dat de samenstelling van het nieuwbouwprogramma gebaseerd is op “consument gericht bouwen”. De wensen van de consument zijn als uitgangspunt genomen. Met mogelijke beperkingen in fysiek ruimtelijke zin

40

60

80

of qua planexploitatie is geen rekening gehouden. Het programma geeft een beeld van het soort woningen en woonmilieus welke gerealiseerd zouden moeten worden als men optimaal tegemoet zou willen komen aan de wensen van de consument. De nieuwbouw zou in de periode 2005-2010 weer flink op moeten lopen naar 90 tot 100.000 nieuwe woningen per jaar. Sinds eind jaren tachtig is dat niveau niet meer gehaald. Tegelijk zou de nieuwbouw (net als destijds het geval was) voor een aanzienlijk deel uit huurwoningen moeten gaan bestaan. Vooral deze toename van het aantal nieuw te bouwen huurwoningen vormt een belangrijk gegeven en uitgangspunt. Om tegemoet te komen aan de actuele vraag van de consument, zou ongeveer de helft van het nieuwbouwprogramma moeten gaan bestaan uit huurwoningen en de andere helft uit koopwoningen. Ten opzichte van het recente verleden - waarin 70% van de nieuwbouw uit koopwoningen bestond - vraagt dat om een duidelijke koerswijziging. Overigens zullen we verderop laten zien dat deze omvangrijke productie van huurwoningen

24

Figuur 3.6

Nieuwbouw naar type (aantal x 1000), 1985-2020

140

w Koop eengezins w Koop meergezins w Huur eengezins w Huur meergezins w Verzorgd wonen

120

100

80

60

40

20

niet dient ter vergroting van de voorraad huurwoningen maar vooral dient ter compensatie van de sloop en verkoop van huurwoningen. (Zie figuur 3.6.) Bij de onttrekkingen is er vanuit gegaan dat de aantallen geleidelijk aan gaan oplopen naar een niveau dat tot nu toe in ons land nieuw is. Tot nu toe zijn er in ons land nooit meer dan 15.000 woningen per jaar gesloopt. Toch is al vele jaren duidelijk dat bij een voorraad van 7 miljoen woningen het aantal te slopen woningen ooit flink omhoog zal moeten gaan. Voorlopig is een toename voorzien naar jaarlijks zo’n 25.000 te slopen woningen in de komende decennia. (Zie figuur 3.7.) Het merendeel van de te slopen woningen bestaat uit huurwoningen. Op dit moment is 70% een huurwoning. Dit betekent dat jaarlijks zo’n 10 a 11.000 huurwoningen gesloopt worden en circa 4 a 5000 koopwoningen. Geleidelijk aan zal het percentage koopwoningen gaan toenemen naarmate er meer woningen gesloopt gaan worden. Naar verwachting worden jaarlijks circa 25.000 huurwoningen

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

0

verkocht. Op een totaal van circa 3 miljoen huurwoningen gaat het dus jaarlijks om goed 1% van de bestaande voorraad. De helft van deze te verkopen huurwoningen wordt verkocht aan zittende bewoners. De andere helft wordt verkocht aan een nieuwe bewoner: een huishouden dat op zoek is naar een koopwoning. Op basis van een analyse van de WOZ waarden zoals opgenomen in het WBO 2002, is geconcludeerd dat goedkope en betaalbare huurwoningen in het algemeen na verkoop deel zullen gaan uitmaken van het goedkope koopsegment. Dure huurwoningen die verkocht worden vallen na verkoop in het middeldure koopsegment. (Zie figuur 3.8.) Wanneer het uiteindelijk resultaat van nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen op een rij gezet wordt, dan blijkt dat de goedkope huursector per saldo in omvang zal gaan afnemen. Er worden wel ruim 200.000 nieuwe goedkope huurwoningen gebouwd, maar daar tegenover staat de sloop van 130.000 woningen, de verkoop van 250.000 woningen en tenslotte de transformatie van zo’n 30.000 goedkope huurwoningen naar

25

Figuur 3.7

Onttrekkingen naar type (aantal x 1000), 1985-2020

35

w Koop eengezins w Koop meergezins w Huur eengezins w Huur meergezins

30

25

20

15

10

5

Figuur 3.8

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

0

WOZ waarde van huur en koopwoningen naar prijsniveau (x E 1000), WBO 2002

100%

500 en meer 450-500 400-450 350-400 300-350 250-300 200-250 150-200 100-150 tot 100

80%

60%

40%

20%

0% Huur goedkoop

Huur middelduur

Huur duur

Koop goedkoop

Koop middelduur

Koop duur

26

Figuur 3.9

Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs (aantal x 1000), 2002-2020 w Nieuwbouw w Sloop w Verkoop huurwoningen w Transformatie naar verzorgd wonen

Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Verzorgd wonen -500

-400

-300

-200

-100

0

100

“wonen met zorg”. Per saldo neemt het aantal goedkope huurwoningen daardoor af met circa 200.000 woningen. (Zie figuur 3.9.) De middeldure huursector neemt licht in omvang toe en de dure huursector zelfs fors. Maar toch nog altijd minder dan de diverse prijssegmenten in de koopsector. Vooral voor de goedkope koopsector is de verkoop van huurwoningen een zeer belangrijke factor. 3.4

200

300

400

500

600

Aan de andere kant van de streep staan de stedelijke (vooroorlogse en naoorlogse) woonmilieus. Daar hoeft de voorraad niet echt te groeien in omvang, maar dient natuurlijk wel een kwaliteitsslag gemaakt te worden. Tenslotte blijken de bereikbare landelijke woonmilieus het meest favoriet voor degenen die buiten de stad en buiten de kleine stadjes willen wonen. Ook daar zou de woningvoorraad sterker dan gemiddeld moeten groeien in omvang, als men aan de wensen van de consument tegemoet zou willen komen. (Zie tabel 3.1.)

Veranderingen in de woningvoorraad

Vooral in de stedelijke woonmilieus zou de woningvoorraad verhoudingsgewijs flink moeten groeien (wanneer men consument gericht zou bouwen). Tot 2010 zou de woningvoorraad in de stedelijke centra met 20 tot 30% mogen toenemen, terwijl gemiddeld sprake is van een toename van de voorraad met circa 7%. En ook na 2010 blijft de vraag naar wonen in het centrum groot. Hetzelfde geldt voor de groenstedelijke woonmilieus. Ook daar zouden relatief veel woningen gebouwd mogen worden.

In grote lijnen zien we binnen de verschillende regio’s in ons land een zelfde transformatie van de woningvoorraad. Vrijwel overal zou de voorraad goedkope huurwoningen in omvang mogen afnemen. Alleen in Flevoland zou de voorraad goedkope huurwoningen licht mogen toenemen. De toename van de duurdere huursector is ook overal waarneembaar, maar met name rond de 4 grote steden alsmede in Noord- en ZuidHolland alsmede in Brabant gaat het om flinke aantallen. (Zie figuur 3.10.)

27

Tabel 3.1

Ontwikkeling woningvoorraad naar woonmilieu (aantal x 1000), 2003-2020

2003 ______ CS-plus 158 Centrum Stedelijk 161 Sted Vooroorlogs 462 Sted NO compact 986 Sted NO grond gebonden 538 Groen-stedelijk 438 Centr Klein Stedelijk 245 Klein Stedelijk 579 Groen Klein Stedelijk 422 Centrum Dorps 1161 Dorps 965 Land bereikbaar 509 Land perifeer 140 ______ Totaal 6764

2010 ______ 197 209 473 987 556 564 281 604 455 1201 998 561 148 ______ 7234

Toename 2003-2010 _________ 39 48 11 1 18 126 36 24 33 40 33 52 8 _________ 469

2020 ______ 246 276 475 966 573 717 333 636 497 1237 1028 627 159 ______ 7769

Verder mag de voorraad koopwoningen overal fors in omvang toenemen. Meer dan 80% van de toename van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Toch neemt het aandeel van de koopsector niet zo heel snel toe. Dat komt doordat de hele voorraad tot 2010 met slechts zo’n 7% toeneemt (zo ook tabel 3.1). Het aandeel van de koopsector neemt toe van 54% in 2003 via 57% in 2010 naar 58% in 2020. (Zie figuur 3.11.) Wel maken de grote steden en hun omgeving de achterstand op dit vlak geleidelijk goed. In het ROA gebied, de Stadsregio Rotterdam en Haaglanden gaat het percentage koopwoningen meer omhoog dan gemiddeld. Tenslotte is een gevolg van dit consument gericht bouwen, dat vooral in de stedelijke centra relatief veel eengezinswoningen gebouwd zouden gaan worden. De consument vraagt om dit soort eengezinswoningen in de stad terwijl op de meeste andere plaatsen het aandeel van de eengezinswoningen iets omlaag zou mogen gaan. Dat laatste hangt samen met de vergrijzing en individualisering waardoor vooral het aantal ouderen (en) alleenstaanden toeneemt.

2010-2020 _________ 50 66 2 -22 16 153 53 33 42 36 30 66 11 _________ 535

Toename in % 2003-2010 2010-2020 _________ _________ 24% 25% 30% 32% 2% 0% 0% -2% 3% 3% 29% 27% 14% 19% 4% 5% 8% 9% 3% 3% 3% 3% 10% 12% 5% 7% _________ _________ 7% 7%

Op dit punt in het rapport is het goed nog eens (opnieuw) aan te geven dat de berekeningen zoals die hier gemaakt zijn, uitgaan van de wensen van de consument. Er heeft - waar het gaat om de fysiek ruimtelijke mogelijkheden en/of de planexploitatie geen controle plaats gevonden op haalbaarheid. Dit punt speelt vooral waar het gaat om de forse toename van de woningvoorraad in de centrum stedelijke (plus) milieus en nog meer waar het gaat om de toename van het aandeel eengezinswoningen in de centrum stedelijke plus milieus. Met deze woningmarktverkenningen wordt dus alleen aangegeven dat daar vraag naar is vanuit de consument, maar of er ook ruimte voor is - of vrijgemaakt kan / mag worden - is een thema dat verder reikt dan deze verkenningen. Concreet wordt er in deze verkenningen vanuit gegaan dat circa 40% van de nieuwbouw in de centrum stedelijke plus milieus een eengezinswoning kan zijn, terwijl op dit moment slechts 17% van de woningen een eengezinswoning is. (Zie figuur 3.12.) 3.5

De ontwikkeling van de woningbehoefte

De woningbehoefte neemt de komende jaren toe, vrijwel in een

28

Figuur 3.10 Verandering in de woningvoorraad naar eigendom en prijs per regio (aantal x 1000), 2002-2020 w Huur goedkoop w Huur middelduur w Huur duur w Koop goedkoop w Koop middelduur w Koop duur w Verzorgd wonen

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland -100

-50

0

50

100

150

200

Figuur 3.11 Verandering van het aandeel koopwoningen in procenten in de woningvoorraad per regio, 2002-2020 w 2003 w 2003-2020

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

29

Figuur 3.12 Verandering van het aandeel eengezinswoningen in procenten in de woningvoorraad w 2003 w 2003-2020

CS-plus Centrum Stedelijk Sted Vooroorlogs Sted NO compact Sted NO grond gebonden Groen-stedelijk Centr Klein Stedelijk Klein Stedelijk Groen Klein Stedelijk Centrum Dorps Dorps Land bereikbaar Land perifeer Nederland -20%

0%

20%

40%

zelfde tempo als de groei van het aantal huishoudens. Van 2003 tot 2010 gaat het om een toename van circa 55.000 eenheden per jaar. Tussen 2010 en 2020 neemt de behoefte toe met circa 50.000 per jaar. t Woningbehoefte is geen absoluut begrip. De wensen van de consument worden immers voor een deel beïnvloed door de omstandigheden, door wat haalbaar is. Ook de woonwensen die het WBO meet zijn geuit binnen de context van een bepaalde situatie. Het woningaanbod en de nieuwbouw zijn dus voor een deel van invloed op de toekomstige ontwikkeling van de woningbehoefte. Hier is uitgegaan van “consument gericht bouwen”. Dit betekent dat de hier gepresenteerde woningbehoefte cijfers een goed beeld geven van de wensen van de consument zoals deze gemeten zijn in 2002 en geprojecteerd voor de komende decennia. Per saldo blijkt de behoefte aan goedkope huurwoningen af te nemen en wel met circa 60.000 tot 2010. Daarentegen neemt de behoefte aan middeldure en dure huurwoningen toe (met

60%

80%

100%

13.000 resp. 56.000). En ook de behoefte aan verzorgd wonen neemt toe met circa 50.000 tot 2010. In de koopsector neemt de behoefte nog sterker toe. Voor goedkope, middeldure en dure koopsector neemt de behoefte toe met resp. 155.000, 65.000 en 105.000 tussen 2003 en 2010. Ook na 2010 zet deze trend zit door. (Zie 3.13.) Vooral in de stedelijke milieus neemt de behoefte aan goedkope huurwoningen af. Tegelijk is de meest omvangrijke groei van de woningbehoefte te voorzien in de groenstedelijke woonmilieus. In alle woonmilieus blijkt dat er per saldo vooral koopwoningen bij zouden moeten komen. In de centrum stedelijke en dorpse woonmilieus zouden nog de meeste huurwoningen toegevoegd mogen worden. Verder blijkt overal een goede mix van de verschillende prijsklassen gewenst te zijn. 3.6

Resulterende spanningen op de woningmarkt

Zoals gezegd is de woningmarkt een voorraad markt waaraan in 20 jaar tijd maar beperkt bijgestuurd kan worden. Daardoor blijven er ook op termijn een aantal discrepanties bestaan

30

Figuur 3.13 Toename van de woningbehoefte naar woonmilieu (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur goedkoop w Huur middelduur w Huur duur w Verzorgd wonen w Koop goedkoop w Koop middelduur w Koop duur

CS-plus 2003-2010 2010-2020 Centrum Stedelijk 2003-2010 2010-2020 Sted Vooroorlogs 2003-2001 2010-2020 Sted NO compact 2003-2010 2010-2020 Sted NO grond gebonden 2003-2010 2010-2020 Groen-stedelijk 2003-2010 2010-2020 Centr Klein Stedelijk 2003-2010 2010-2020 Klein Stedelijk 2003-2010 2010-2020 Groen Klein Stedelijk 2003-2010 2010-2020 Centrum Dorps 2003-2010 2010-2020 Dorps 2003-2010 2010-2020 Land bereikbaar 2003-2010 2010-2020 Land perifeer 2003-2010 2010-2020 -60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

120

140

160

31

tussen vraag en aanbod. De ontwikkeling van restvraag en restaanbod zijn belangrijke indicatoren. In bijgaande figuur is te zien hoe restvraag en restaanbod zich ontwikkelt tot 2010 resp. 2020. t Natuurlijk verdwijnt de restvraag nooit helemaal. De woningmarkt is immers een dynamische markt waar voortdurend veranderingen optreden (kinderen worden geboren, mensen gaan samenwonen, mensen willen verhuizen bijvoorbeeld omdat ze van baan veranderen etc). Daardoor zijn er altijd huishoudens op zoek naar een andere woning. De strategie van consument gericht bouwen pakt - in combinatie met een redelijk royaal bouwprogramma - gunstig uit voor de consument. De restvraag neemt overal behoorlijk af. Dit betekent dat steeds minder consumenten lang hoeven te zoeken naar een geschikte woning. Vooral aan de vraag naar wonen in de groenstedelijke milieus wordt behoorlijk goed voldaan. De restvraag halveert hier bijna. (Zie figuur 3.14.) Daar staat tegenover dat het restaanbod toeneemt. Bij een markt die zich ontspant en waarbij de consument meer te kiezen heeft, komen de minder aantrekkelijke delen van de voorraad scherper in beeld. Er is op twee plaatsen sprake van een flink restaanbod. Enerzijds is er een overaanbod van vooral meergezinshuurwoningen in de stedelijke vooroorlogse en naoorlogse compacte wijken. Dit restaanbod was er in 2003 ook al en het blijft tot 2010 ongeveer van dezelfde omvang. Daarna neemt het verder af. Anderzijds is er sprake van een flink restaanbod van koopwoningen in de dorpse woonmilieus. Dit restaanbod was er anno 2003 nog niet. Het blijkt bij nadere analyse te gaan om huurwoningen die verkocht worden omdat er in de huursector ook geen vraag meer naar is. De verwachte verkoop van de niet meer in trek zijnde goedkope huurwoningen (waarvan hier nog wel is uitgegaan), zal waarschijnlijk op problemen stuiten zodat een andere oplossing voor dit overaanbod gezocht moet worden. We komen hier nog op terug. t Bij restaanbod gaat het om woningen die minder in trek zijn en die niet een, twee, drie verhuurt of verkocht worden. Dat

hoeft zich lang niet altijd te uiten in echte leegstand. Een deel van de woningen die minder in trek zijn, worden in de praktijk betrokken door mensen die niet direct hebben kunnen vinden wat ze eigenlijk zochten. Zij nemen dan genoegen met een niet helemaal optimale woning (we spreken hier van “substitutie”). 3.7

Slaagkansen voor de consument versus afzet risico’s voor de aanbieders

Uit de voorgaande paragraaf werd al duidelijk dat naarmate de slaagkans voor de consument toeneemt, de minder gewaardeerde delen van de voorraad het moeilijk krijgen. Wanneer de consument iets te kiezen krijgt, zullen de zwakste delen te maken krijgen met afzetproblemen en op termijn mogelijk zelfs leegstand. De slaagkans voor de consument is relatief groot in het goedkope prijssegment.11 Zowel in de huur als in de koopsector heeft men de meeste kans een woning te vinden in de goedkope prijsklasse. Dat patroon verandert niet echt. Wel is duidelijk dat vooral in de koopsector de slaagkansen gaan toenemen en dat de wat duurdere huursector nog het minst bediend wordt.12 (Zie Figuur 3.15) Gegeven deze hoge slaagkansen van de consument, is het logisch dat vooral in de koopsector de afzet risico’s groter worden. De aanbieders krijgen in deze segmenten te maken met een groter zakelijk risico. (Zie figuur 3.16) 3.8

Op termijn resterende knelpunten

Niet alle spanningen op de woningmarkt zullen de komende jaren verdwijnen. Mede doordat de woningmarkt een voorraad11. De slaagkans geeft aan hoeveel kans een huishouden heeft om het woningtype dat men zoekt binnen een jaar te vinden. Het afzet risico geeft aan hoeveel kans een aanbieder heeft dat een vrijkomende woning niet direct verhuurd resp. verkocht zal worden. 12. Voor het consument gericht bouwen is hier een strategie aangehouden die er op neerkomt dat de nieuwbouw afgestemd wordt op de vraag voorzover deze niet binnen de bestaande voorraad gehonoreerd wordt. Dit leidt ertoe dat sectoren waarvoor al relatief veel aanbod bestaat in de bestaande voorraad deze “voorsprong in het aanbod” ook behouden. De dure huursector met relatief weinig aanbod in de voorraad, komt daardoor op de laagste slaagkansen. Zo bezien zouden er nóg meer dure huurwoningen gebouwd mogen worden dan hier is berekend. Aan de andere kant is het op deze manier gegenereerde bouwprogramma voor de dure huursegment al zeer royaal: waar nu circa 3500 woningen jaarlijks gebouwd worden in de dure huursector (meer dan E 479), wordt gerekend op een toename naar 18.000 woningen in 2010.

32

Figuur 3.14 Restaanbod (links) en restvraag (rechts) naar woonmilieu (aantal x 1000), 2003, 2010 en 2020 w Koop eengezins w Koop meergezins w Huur eengezins w Huur meergezins

CS-plus 2003 2010 2020 Centrum Stedelijk 2003 2010 2020 Sted Vooroorlogs 2003 2010 2020 Sted NO compact 2003 2010 2020 Sted NO grond gebonden 2003 2010 2020 Groen-stedelijk 2003 2010 2020 Centr Klein Stedelijk 2003 2010 2020 Klein Stedelijk 2003 2010 2020 Groen Klein Stedelijk 2003 2010 2020 Centrum Dorps 2003 2010 2020 Dorps 2003 2010 2020 Land bereikbaar 2003 2010 2020 Land perifeer 2003 2010 2020 -40

-20

0

20

40

60

80

33

Figuur 3.15 Slaagkansen naar eigendom en prijs, 2003, 2010 en 2020 w 2003 w 2010 w 2020

Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

markt is waaraan slechts beperkt bijgestuurd kan worden, zal er sprake blijven van een aantal knelpunten. Deze knelpunten zijn zowel aan de vraagzijde als de aanbodzijde van de markt te vinden. Aan de vraagzijde kennen de dure huur en koopsector de laagste slaagkansen. Daar is de druk dus het grootst. Aan de aanbodzijde treffen we juist in de goedkope huur- en koopsector afzetproblemen aan. 3.8.1 Knelpunten aan de vraagzijde De restvraag naar dure huur en koopwoningen neemt in de loop der jaren niet echt toe. Toch biedt het duurste segment natuurlijk de meeste mogelijkheden voor de aanbieders om nog beter in te spelen op de wensen van de consument. Reden genoeg om deze segmenten nog eens onder de loep te nemen. De niet vervulde vraag naar dure huurwoningen blijkt in een aantal regio’s behoorlijk omvangrijk te zijn: niet alleen in het Roa gebied en in Haaglanden maar ook in de rest van Noord en Zuid-Holland alsmede in Brabant en Limburg bestaat een omvangrijke (rest)vraag naar dure huurwoningen.

70%

80%

90%

100%

De niet vervulde vraag naar dure koopwoningen blijkt vooral groot in Gelderland, Noord- en Zuid-Holland alsmede Brabant en Limburg. Zie figuur 3.17 en 3.18. 3.8.2 Knelpunten aan de aanbodzijde Zie figuur 3.19 en 3.20. Het restaanbod van goedkope huurwoningen is typisch een probleem van de grote steden. Vooral in het Roa is er sprake van een omvangrijk overaanbod aan goedkope huurwoningen in de stedelijke vooroorlogse en naoorlogse compacte milieus. In de andere regio’s (buiten de drie grote steden) zijn de problemen kleiner en slaagt men erin - via de herstructurering - dit probleem ook in de loop der jaren terug te dringen. Gegeven het feit dat er in de meeste regio’s sprake is van zowel een overaanbod aan goedkope huurwoningen als goedkope koopwoningen, moeten we concluderen dat kleine, goedkope en kwalitatief minder aantrekkelijk woningen over de volle breedte

34

Figuur 3.16 Afzetrisico naar eigendom en prijs, 2003, 2010 en 2020 w 2003 w 2010 w 2020

Huur goedkoop Huur middelduur Huur duur Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur 0%

5%

10%

15%

enigszins “over” dreigen te gaan blijven: er is een restaanbod van zowel goedkope huur als koopwoningen. In zo’n situatie biedt de verkoop deze goedkope huurwoningen amper een oplossing. Een andere strategie is op termijn nodig en het lijkt erop dat (zodra er schuifruimte op de markt is) sloop de enige echte oplossing kan brengen. 3.9

Conclusie

De centrale vraag van dit hoofdstuk was in hoeverre nieuwbouw en herstructurering kunnen zorgen voor een kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod, gegeven het feit dat de woningmarkt een voorraadmarkt is waaraan maar beperkt bijgestuurd kan worden. Het antwoord op die vraag is dat: 1. Met de extra productie waar nu op gerekend wordt een forse bijdrage wordt geleverd aan de ontspanning van de woningmarkt; de slaagkans voor de consument neemt toe. 2. Toch blijven de slaagkansen vooral in de duurdere huursector nog onder de maat. En ook meer algemeen zijn zowel in de dure huur als de dure koopsector segmenten aanwijsbaar (naar type, regio en locatie) waarvoor meer gebouwd zou kunnen worden.

20%

25%

30%

3. Wel wordt aan de andere kant duidelijk dat een ontspanning van de markt de zwakste segmenten soms pijnlijk bloot legt. Verhuurbaarheidproblemen en afzetrisico’s zouden in de bepaalde delen van de goedkope huursector kunnen gaan ontstaan. Verkoop van dit soort huurwoningen kent dan ook zijn grenzen. Ook in de goedkope koopsector dreigt hier en daar een zeker overaanbod.

35

Figuur 3.17 Restvraag naar dure huurwoningen per regio naar woonmilieu, 2010 w CS-plus w Centrum Stedelijk w Sted Vooroorlog w Sted NO compact Sted NO grond gebonden w Groen-stedelijk w Centr Klein Stedelijk w Klein Stedelijk w Groen Klein Stedelijk w Centrum Dorps w Dorps Land bereikbaar w Land perifeer

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

Figuur 3.18 Restvraag naar dure koopwoningen per regio naar woonmilieu, 2010 w CS-plus w Centrum Stedelijk w Sted Vooroorlog w Sted NO compact Sted NO grond gebonden w Groen-stedelijk w Centr Klein Stedelijk w Klein Stedelijk w Groen Klein Stedelijk w Centrum Dorps w Dorps Land bereikbaar w Land perifeer

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland 0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

36

Figuur 3.19 Restaanbod van goedkope huurwoningen per regio naar woonmilieu, 2010 w CS-plus w Centrum Stedelijk w Sted Vooroorlog w Sted NO compact Sted NO grond gebonden w Groen-stedelijk w Centr Klein Stedelijk w Klein Stedelijk w Groen Klein Stedelijk w Centrum Dorps w Dorps Land bereikbaar w Land perifeer

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland 0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Figuur 3.20 Restaanbod van goedkope koopwoningen per regio naar woonmilieu, 2010 w CS-plus w Centrum Stedelijk w Sted Vooroorlog w Sted NO compact Sted NO grond gebonden w Groen-stedelijk w Centr Klein Stedelijk w Klein Stedelijk w Groen Klein Stedelijk w Centrum Dorps w Dorps Land bereikbaar w Land perifeer

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland 0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

37

4. Ouderen, wonen en zorg

t In hoeverre komen de uitgezette beleidslijnen op het gebied van huisvesting en zorg tegemoet aan de opgave die op dit terrein ligt; in welke mate is aanscherping of bijsturing gewenst? 4.1

Wat eraan vooraf ging

Al geruime tijd weten we dat de Nederlandse samenleving in de 21e eeuw zal gaan vergrijzen. Tussen 2010 en 2020 bereikt de naoorlogse baby-boom generatie (geboren tussen 1945 en 1955) immers de 65 jarige leeftijd. Daardoor zal het aandeel van de senioren snel gaan toenemen. Met het ene oog op deze vergrijzing en het andere oog op de veranderingen in de samenleving, is enkele jaren terug een nieuwe beleid uitgezet dat erin voorziet oudere mensen langer zelfstandig te huisvesten. Het aantal ouderen dat in een verzorgingstehuis woont zal - ook al vergrijst de samenleving gaan afnemen. Dit betekent wel dat op de reguliere woningmarkt een ander, meer toegespitst woningaanbod gewenst is. In hoofdstuk 2 is kort aangegeven dat er meer woningen zullen komen waar zorg (in en nabij de woning) wordt aangeboden en meer woningen die eenvoudig (dat wil zeggen zonder trappenlopen) bewoonbaar zijn. In dit hoofdstuk wordt uitgegaan van deze beleidslijnen zoals die door de gezamenlijke Ministeries van VWS en VROM naar buiten zijn gebracht. De plannen zoals die vastgelegd zijn in verschillende brieven aan de Tweede Kamer (september 2003 en juli 2004), zijn hier als uitgangspunt overgenomen. In de navolgende paragrafen wordt meer in detail aangegeven van welke omvang deze plannen precies zijn. De insteek van dit hoofdstuk is om te bezien hoe een en ander past bij de woonvoorkeuren van de consument en wat er nog te wensen over blijft. 4.2

Meer en andere ouderen

Het vergrijzingproces heeft zijn top nog lang niet bereikt. In absolute aantallen verdubbelt het aantal 75-plussers van 1 miljoen nu tot 2 miljoen in 2040. Maar tot 2020 is de toename met goed 300.000 75-plussers nog beperkt. De echte toename komt

Tabel 4.1

<65 jaar 65-74 75 jaar eo Alle huishoudens

<65 jaar 65-74 75 jaar eo Alle huishoudens

Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd (aantal x 1000), 2002-2020 2002 ______ 5605 717 612

2010 ______ 5800 866 735

2020 ______ 5839 1214 891

6934

7401

7945

Toename 200320102010 2020 ______ ______ 195 39 149 349 123 156 467

544

Toename in % 200320102010 2020 ______ ______ 3% 1% 21% 40% 20% 21% 7%

7%

pas na 2020. Dan bereiken de generaties die kort na de tweede wereldoorlog geboren zijn deze leeftijdsgrens. Terwijl de bevolking van 65 jaar en ouder tot 2020 met ongeveer 45% groeit en de 75-plus bevolking met ruim 30%, stijgt het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder met circa 60% en het aantal huishoudens 75-plus met circa 40%, tot 2020. (Zie tabel 4.1) Maar niet alleen het aantal ouderen verandert. Ook het profiel van de ouderen verandert. Op de eerste plaats komen er meer (oudere) alleenstaanden. Het aandeel van de alleenstaanden onder de ouderen neemt verder toe. Dit komt mede doordat deze nieuwe generaties ouderen in een eerdere levensfase alleenstaand geworden zijn (bijvoorbeeld na een scheiding); zo rolt de individualisering door naar de oudere leeftijdsgroepen. (Zie figuur 4.1.) Maar belangrijker is dat de inkomensverdeling bij de ouderen serieus gaat verschuiven. In de afgelopen jaren is het inkomen van ouderen wat sneller toegenomen dan gemiddeld. Dat komt

38

Figuur 4.1

Verdeling van de huishoudens naar type huishouden, 2002-2020 2002

2020 w Een ouder gezinnen w Gezinnen met Kinderen w Paren w Alleenstaand

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Alle huishoudens

Figuur 4.2

65-74 jaar

75 jaar e.o.

Alle huishoudens

65-74 jaar

75 jaar e.o.

Verdeling van de huishoudens naar inkomensniveau, 2002-2020 2002

2020 w >=40.000 w 19-40.000 w 14-19000 w <14000

100%

80%

60%

40%

20%

0% Alle huishoudens

65-74 jaar

75 jaar e.o.

Alle huishoudens

65-74 jaar

75 jaar e.o.

39

Figuur 4.3

Verdeling van de vraag naar woningen totaal en voor ouderen (65+-ers), 2002-2020 2002

2020 w Verzorgd wonen w Koop meergezins w Koop eengezins w Huur meergezins w Huur eengezins

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Totaal

Ouderen

doordat nieuwe generaties ouderen beter opgeleid zijn en een betere pensioenvoorziening hebben dan hun oudere broers en zussen.13 (Zie figuur 4.2.) Naar verwachting zet deze trend zich nog wel even door. Als gevolg daarvan halveert bij de 65-plussers het aandeel in de laagste inkomenscategorie, terwijl het aandeel in de hoogste inkomensklassen stijgt. In 2020 zal de inkomensverdeling van de groep 65-74 jarigen zelfs amper meer verschillen van het gemiddelde beeld. En ook bij de 75-plussers is een zelfde ontwikkeling, zij het wat langzamer en later, te verwachten. Al met al heeft dit tot gevolg dat de vraag van ouderen geleidelijk aan gaat verschuiven mede waardoor ook de totale vraag naar woningen gaat verschuiven. In de totale vraag naar woningen van oud en jong tezamen neemt het aandeel van de ouderen langzaam toe waardoor er geleidelijk aan meer vraag komt naar koopappartementen en verzorgd wonen. Bij de senioren neemt de vraag naar huur appartementen af en de vraag naar verzorgd wonen flink toe (van goed 50.000 naar 80.000 op jaarbasis). (Zie figuur 4.3.) 13. In het rapport Socrates Update fase 1 is uitgebreid aandacht geschonken aan de verschillen in inkomensgroei in de afgelopen decennia.

Totaal

4.3

Ouderen

De woonsituatie van ouderen verandert

In de toekomst zullen minder ouderen wonen in verzorgings- en verpleegtehuizen (het intramurale wonen). Het totaal aantal personen in intramurale instellingen neemt af van circa 210.000 in 2002 naar 160.000 in 2020. Deze daling komt voor het grootste deel op rekening van de personen van 75 jaar en ouder. Woonde in 1995 nog ruim 6% van de 75 jarigen intramuraal, in 2002 is dat gedaald tot 4% en in 2020 zal nog maar 1% zo gehuisvest zijn. (Zie figuur 4.4.) De daling van het aantal personen in een intramurale instelling zorgt er automatisch voor dat ouderen langer op de reguliere woningmarkt blijven wonen. Daar wordt vanuit de sector wonen (corporaties en andere aanbieders) op ingespeeld door het “verzorgd wonen” mogelijk te maken. Het gaat hierbij om (huur)woningen waarin en waarbij tal van voorzieningen aanwezig zijn. Doordat deze zorgvoorzieningen aanwezig zijn worden de nieuwe generaties ouderen in staat gesteld om langer zelfstandig te wonen. Anno 2002 woont ongeveer 12% van de 75 plussers in een verzorgde woonsituatie. In 2020 zal dat ruim 20% zijn. (Zie figuur 4.5.)

40

Figuur 4.4

Percentage per leeftijdsgroep dat intramuraal woont, 2002-2020 w 1995 w 2002 w 2020

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% 65-69

Figuur 4.5

70-74

75-79

80-84

85-89

90-94

95 eo

Verdeling van de huishoudens naar woonsituatie, 2002-2020 2002

2020 w Koop Niet toegankelijk w Koop toegankelijk w Huur Niet toegankelijk w Huur toegankelijk w Verzorgd wonen w Overig

100%

80%

60%

40%

20%

0% Alle huishoudens

65-74 jaar

75 jaar e.o.

Alle huishoudens

65-74 jaar

75 jaar e.o.

41

Figuur 4.6

Percentage eigenaar bewoner naar leeftijdsgroep, WBO 1986-2002 w 1986 w 1994 w 2002

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

Ook zullen steeds meer ouderen in een koopwoning gehuisvest zijn. Hier is opnieuw sprake van een zgn. cohort-effect: de nieuwe generaties ouderen zullen - meer dan hun oudere broers en zussen - eigenaar bewoner zijn en zullen dat overwegend ook blijven. Slechts een beperkt deel van de oudere eigenaar bewoners verhuist “terug” naar de huursector. Vooral bij de 75-plussers doet zich een grote omslag voor. Anno 2002 is bijna 30% eigenaar-bewoner; in 2020 zal dat bijna 40% zijn. Deze toename is een logisch gevolg van de instroom van een nieuwe groep senioren en sluit aan bij de trend. (Zie figuur 4.6.) Een deel van de reguliere Nederlandse woningvoorraad valt aan te merken als “nul-trede” woning. Dat zijn woningen die zonder trappen lopen bewoonbaar zijn. Noch om binnen te komen noch bij de bewoning hoeft men trappen te lopen. Dit betekent dat de woning van de buitenzijde bereikt kan worden ofwel direct vanaf de straat dan wel via een lift. En binnenshuis dienen woon-, eet- en slaapgedeelte ook zonder trappen lopen begaanbaar te zijn. Appartementen met een lift zijn een voorbeeld van dit soort “nul-trede” woningen. Ook een deel van de eengezinswoningen (bijvoorbeeld de bungalows) voldoet op dit punt.

88 eo

84-87

80-83

76-79

72-75

68-71

64-67

60-63

56-59

52-55

48-51

44-47

40-43

36-39

32-35

28-31

24-27

20-23

Tm 19

0%

Overigens worden dit soort “nul-trede” woningen hier verder aangeduid als “toegankelijke” woningen. De overige (Niet Toegankelijke) woningen vereisen derhalve wel dat men ergens een trap moet lopen. Het aantal toegankelijke woningen neemt de komende jaren flink toe, zowel in de huur als in de koopsector. In de navolgende paragrafen wordt daar nog verder op ingegaan. 4.4

Spanning op de woningmarkt voor ouderen anno 2003

Ouderen hebben zowel waar ze zoeken naar wonen met zorg (“het verzorgd wonen”) als waar ze zoeken naar een gelijkvloerse woning (“toegankelijke woning”) met meer problemen te maken dan andere huishoudens. Zo is er veel vraag naar wonen met zorg terwijl er (nog) maar een beperkt aanbod van is. Daardoor is de slaagkans in dit segment klein, zelfs kleiner dan bijvoorbeeld in de dure huursector - die verhoudingsgewijs ook flink onder druk staat. In de dure huursector is de slaagkans circa 45% anno 2003. Voor het verzorgd wonen is de slaagkans maar 31%.

42

Figuur 4.7

Restaanbod (links) en restvraag (rechts) naar toegankelijke woningen naar type (aantal x 1000), 2003 w Restaanbod w Restvraag

Eengezins koop-Goedkoop Eengezins koop-Middelduur Eengezins koop-Duur Eengezins huur-Goedkoop Eengezins huur-Middelduur Eengezins huur-Duur

Meergezins koop-Goedkoop Meergezins koop-Middelduur Meergezins koop-Duur Meergezins huur-Goedkoop Meergezins huur-Middelduur Meergezins huur-Duur

Verzorgd wonen -10

-5

0

5

10

15

En ook waar het gaat om gelijkvloerse woningen is het niet makkelijk zo’n woning te bemachtigen. Ouderen zijn overigens in het algemeen weinig verhuisgeneigd. De meesten willen “gewoon blijven wonen waar ze al wonen”. Maar indien ze willen verhuizen, vraagt het overgrote gedeelte van de ouderen een nultredenwoning. In 2002 was dit naar schatting 87%. Alleen zijn dit soort gelijkvloerse woningen niet “gereserveerd” voor mensen die fysiek niet meer zo fit zijn. Ook gewone huishoudens betrekken deze woning en daar waar de vraag groter is dan het aanbod is het moeilijk deze gelijkvloerse woningen bij voorrang toe te wijzen aan ouderen of minder validen. Als gevolg hiervan is er een flinke restvraag aan toegankelijke woningen. De restvraag naar “verzorgd wonen” omvat anno 2003 bijna 40.000 woningen. En ook de restvraag naar overige toegankelijke woningen is duidelijk aanwijsbaar. In zowel huur als koopsector, zowel bij de een- als de meergezinswoningen is de vraag groter dan het aanbod. Dit tekort is bovendien terug te vinden in alle soorten woonmilieus, waarbij de zeer gewaardeerde groenstedelijke milieus en de dorpse milieus de grootste tekorten laten zien. (Zie figuur 4.7.)

20

25

30

35

40

Voorzover er enig restaanbod is van toegankelijke woningen, gaat het om minder aantrekkelijke goedkope huurflats in de stedelijke compacte woonmilieus. (Zie figuur 4.8.) 4.5

Het bouwprogramma gericht op ouderen

Het is de bedoeling dat er komende jaren een flinke impuls gegeven wordt aan de woonvoorziening van ouderen. Op het gebied van verzorgd wonen en nultredenwoningen zijn er door VROM en VWS expliciete beleidsdoelen geformuleerd14. Deze zijn hier overgenomen. Er is vanuit gegaan dat jaarlijks circa 5000 woningen nieuw gebouwd zullen worden en ruim 4000 woningen via transformatie geschikt gemaakt zullen worden voor verzorgd wonen. Deze cijfers sluiten redelijk aan bij de trend uit de jaren 19982002. Ook voor de overige nultrede woningen zijn de cijfers uit de kamerbrief overgenomen (alleen zijn de cijfers hier opgehoogd met de te verwachten onttrekkingen aan de voorraad). 14. Investeren voor de Toekomst, de kwantitatieve opgave voor wonen, zorg en welzijn, kamerbrieven september 2003 en juli 2004

43

Figuur 4.8

Restaanbod (links) en restvraag (rechts) naar toegankelijke woningen per woonmilieu (aantal x 1000), 2003 w Huur w Koop

CS-plus Centrum Stedelijk Sted Vooroorlogs Sted NO compact Sted NO grond gebonden Groen-stedelijk

Centr Klein Stedelijk Klein Stedelijk Groen Klein Stedelijk

Centrum Dorps Dorps Land bereikbaar Land perifeer -5

Figuur 4.9

0

5

10

15

20

25

Nieuwbouw van nultrede woningen en verzorgd wonen (aantal x 1000), 2003

35

w Koop eengezin w Koop meergezins w Huur eengezins w Huur meergezins w Verzorgd wonen

30

25

20

15

10

5

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

0

44

Figuur 4.10 Nieuwbouw, sloop en transformatie van de woningvoorraad (aantal x 1000), 2003-2020 w Nieuwbouw w Sloop w Verkoop huurwoningen w Transformatie w Transformatie naar verzorgd wonen

Huur eengezins toegankelijk Huur eengezins Niet toegankelijk Huur meergezins toegankelijk Huur meergezins Niet toegankelijk Koop eengezins toegankelijk Koop eengezins Niet toegankelijk Koop meergezins toegankelijk Koop meergezins Niet toegankelijk Verzorgd wonen -800

-600

-400

-200

0

Totaal worden jaarlijks 25 tot 30.000 woningen gebouwd in het marktsegment waar veel ouderen zoeken. Van de totale nieuwbouw wordt op die manier ongeveer 6% gerealiseerd via verzorgd wonen en bijna 30% als toegankelijke woning. (Figuur 4.9.) Zoals gezegd wordt niet alleen via nieuwbouw maar ook via transformatie in de voorraad gewerkt aan een verruiming van het woningaanbod. Daarbij worden tot 2020 circa 70.000 huurwoningen opgeschaald naar “verzorgd wonen”. Dit kan geschieden door zorgvoorzieningen aan te bieden oa. via de realisatie van zorgsteunpunten. Tegelijk worden ruim 400.000 huurwoningen toegankelijk gemaakt. Ruim 300.000 appartementen kunnen straks zonder trappen lopen bereikt worden door bijvoorbeeld een lift te plaatsen bij een complex. En circa 100.000 eengezinswoningen worden toegankelijk gemaakt door ofwel een eventuele trap bij de entree van de woning weg te werken dan wel binnen in de woning een traplift te monteren waardoor slaapvertrekken zonder traplopen bereikbaar worden. (Zie figuur 4.10.) Met name in de huursector wordt derhalve gerekend op een

200

400

600

800

flinke uitbreiding van het aanbod toegankelijke woningen. In de koopsector ligt de nadruk op (gewone) eengezinswoningen die doorgaans niet zonder traplopen bewoond kunnen worden. Hierdoor wordt het aanbod in de koopsector de komende jaren veel minder verruimd dan van de huursector nu gepland staat. Tenslotte kan woonruimteverdeling een bijdrage leveren aan de huisvesting van ouderen en zorgbehoevenden. In het prognosemodel wordt rekening gehouden met een zekere voorrang van ouderen wanneer zij op zoek gaan naar een toegankelijke woning (zij krijgen namelijk een dubbele slaagkans). Bij het verzorgd wonen wordt het woningaanbod vrijwel uitsluitend bestemd voor ouderen, waarbij de 75-plussers (vijf keer) meer voorrang krijgen dan de 65-74 jarigen. Overigens is ervoor gezorgd dat ook per regio een woningaanbod van verzorgd wonen en overige nultrede woningen wordt aangehouden, dat overeenkomt met de regionale verschillen in de vraag naar dit soort woningen. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat zich geen massale verhuisprocessen zullen gaan voordoen van ouderen. Deze aanname wordt ondersteund door zowel het feitelijke verhuisgedrag van ouderen als de wensen die

45

Tabel 4.2a Woonwensen huishoudens 65+, naar woonmilieu, 2002 Van/Naar _________ Stedelijk Kleinstedelijk Dorps _________ Totaal

Stedelijk _________ 66 3 7 _________ 77

Kleinstedelijk _________ 3 32 6 _________ 41

Dorps

Totaal

Stedelijk

_________ 7 2 67 _________ 76

_________ 77 37 79 _________ 193

_________ 86% 9% 9% _________ 104%

Kleinstedelijk _________ 4% 86% 7% _________ 97%

Dorps

Totaal

_________ 9% 5% 84% _________ 99%

_________ 100% 100% 100% _________

Dorps

Totaal

_________ 11% 8% 80% _________ 100%

_________ 100% 100% 100% _________

Tabel 4.2b Gerealiseerde verhuizingen huishoudens 65+, naar woonmilieu, WBO-2002 Van/Naar _________ Stedelijk Kleinstedelijk Dorps _________ Totaal

Tabel 4.3

Stedelijk _________ 35 2 5 _________ 43

Dorps

Totaal

Stedelijk

_________ 5 2 36 _________ 43

_________ 43 20 45 _________ 108

_________ 83% 9% 12% _________ 103%

Kleinstedelijk _________ 6% 83% 8% _________ 97%

Ontwikkeling verzorgd wonen en toegankelijke woningen (aantal x 1000 per regio), 2003-2020

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland Totaal

Kleinstedelijk _________ 2 17 4 _________ 23

Verzorgd wonen 2003 2020 _____ _____ 6 12 10 18 7 10 4 10 4 10 4 11 7 15 5 9 4 9 3 7 3 7 7 20 3 6 9 22 10 22 3 6 11 32 7 21 1 4 _____ _____ 109 253

Toename % Aantallen _____ _____ 107% 6 77% 8 41% 3 172% 6 143% 6 192% 7 129% 9 75% 4 134% 5 149% 4 108% 3 172% 12 84% 3 143% 13 116% 12 111% 3 193% 21 187% 14 246% 3 _____ _____ 131% 144

Toegankelijke woningen 2003 2020 _____ _____ 173 272 148 238 128 189 66 95 58 79 63 91 61 80 74 100 69 83 57 69 46 62 111 145 46 65 104 151 104 153 34 39 143 196 96 128 24 43 _____ _____ 1604 2280

Toename % Aantallen _____ _____ 58% 100 61% 90 48% 61 44% 29 36% 21 44% 28 32% 19 35% 26 22% 15 21% 12 34% 16 31% 34 42% 19 45% 47 47% 49 16% 6 37% 53 34% 32 81% 19 _____ _____ 42% 676

46

Figuur 4.11 Nieuwbouw, sloop en transformatie van de voorraad toegankelijke woningen (aantal x 1000) per regio, 2003-2020 w Nieuwbouw w Sloop w Transformatie naar toegankelijk w Transformatie naar verzorgd wonen

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland -40

Tabel 4.4

-20

0

20

60

80

100

120

140

Ontwikkeling verzorgd wonen en toegankelijke woningen (aantal•1000) per woonmilieu, 2003-2020 Verzorgd wonen 2003 2020 _____ _____

CS-plus Centrum Stedelijk Sted Vooroorlogs Sted NO compact Sted NO grond gebonden Groen-stedelijk Centr Klein Stedelijk Klein Stedelijk Groen Klein Stedelijk Centrum Dorps Dorps Land bereikbaar Land perifeer Totaal

40

1 3 4 21 9 9 7 7 7 19 16 5 1

5 10 11 35 24 25 12 23 18 43 36 9 2

_____

109

Toename % Aantallen _____ _____

Toegankelijke woningen 2003 2020 _____ _____

Toename % Aantallen _____ _____

298% 215% 173% 66% 175% 170% 89% 209% 152% 131% 122% 74% 128%

4 7 7 14 15 16 6 15 11 25 20 4 1

47 42 115 295 104 116 63 123 85 225 202 144 42

90 81 175 415 139 195 112 176 123 290 250 183 52

89% 91% 53% 41% 33% 67% 78% 43% 44% 29% 24% 27% 24%

42 39 60 120 34 78 49 53 38 65 48 39 10

_____

_____

_____

_____

_____

_____

_____

253

131%

144

1604

2280

42%

676

47

Figuur 4.12 Aandeel van de toegankelijke woningen in huur en koopsector, 2003-2020 w Huur 2020 w Huur 2003 w Koop 2020 w Koop 2003

CS-plus Centrum Stedelijk Sted Vooroorlogs Sted NO compact Sted NO grond gebonden Groen-stedelijk Centr Klein Stedelijk Klein Stedelijk Groen Klein Stedelijk Centrum Dorps Dorps Land bereikbaar Land perifeer 0

10

20

30

zij (in het WBO) opgeven. De meeste huishoudens kunnen binnen hun eigen woonomgeving wel een woning vinden die bij ze past. Zowel de feitelijk verhuisprocessen van de afgelopen jaren als de woonwensen laten dan ook zien dat de migratiebalans van steden en dorpen redelijk in evenwicht is. (Zie tabel 4.2.) 4.6

Veranderingen in de woningvoorraad voor ouderen

Zoals gezegd zijn nieuwbouw en andere transformaties in de woningvoorraad in deze verkenningen afgestemd op de wensen van de consument. Ook de vraag naar verzorgd wonen resp. toegankelijke woningen wordt binnen de mogelijkheden die het bouwprogramma biedt, zo veel mogelijk gehonoreerd. Dit betekent dat naar verwachting zowel per regio als per soort woonmilieu gebouwd gaat worden in aansluiting op de vraag van de oudere mensen. Verhoudingsgewijs wordt vooral in Flevoland op een forse toename gerekend van het verzorgde wonen. Maar qua absolute aantallen is duidelijk dat vooral in Noord-Brabant een grote opdracht wacht. Waar het gaat om toegankelijke woningen dient

40

50

60

juist rond de grote steden een forse slag gemaakt te worden. (Zie tabel 4.3.) Overigens wordt deze aanzienlijke vergroting van de voorraad toegankelijke woningen rond de grote steden niet op de eerste plaats via de nieuwbouw gerealiseerd. Zoals gezegd zal de nieuwbouw in grote lijnen voor 25 tot 30% uit toegankelijke woningen gaan bestaan. De belangrijkste bijdrage aan de verruiming van de voorraad toegankelijke woningen moet dan ook - zeker rond de grote steden - komen van de transformatie waarbij vooral huurappartementen toegankelijk gemaakt gaan worden. In het ROA gebied zouden op deze manier bijna 90.000 huurwoningen toegankelijk gemaakt moeten worden. In de Stadsregio Rotterdam gaat het om bijna 80.000 woningen en in Haaglanden om 50.000 woningen. Deze drie grote stadsregio’s nemen daarmee de helft van de voorziene transformaties voor hun rekening (de eerder genoemde ombouw van ruim 400.000 huurwoningen die toegankelijk gemaakt worden).15 (Zie figuur 4.11.) 15. In Bijlage B is aangegeven welke invloed hiervan uitgaat op de groei van het aantal ouderen in de grote steden.

48

Figuur 4.13 Restaanbod (links) en restvraag (rechts) van toegankelijke woningen naar woonmilieu (aantal x1000), 2003, 2010 en 2020 w Koop eengezins w Koop meergezins w Huur eengezins w Huur meergezins

CS-plus 2003 2010 2020 Centrum Stedelijk 2003 2010 2020 Sted Vooroorlogs 2003 2010 2020 Sted NO compact 2003 2010 2020 Sted NO grond gebonden 2003 2010 2020 Groen-stedelijk 2003 2010 2020 Centr Klein Stedelijk 2003 2010 2020 Klein Stedelijk 2003 2010 2020 Groen Klein Stedelijk 2003 2010 2020 Centrum Dorps 2003 2010 2020 Dorps 2003 2010 2020 Land bereikbaar 2003 2010 2020 Land perifeer 2003 2010 2020 -10

-5

0

5

10

15

20

25

49

Figuur 4.14 Slaagkans van toegankelijke woningen naar type, 2003, 2010 en 2020 w 2003 w 2010 w 2020

Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

Koop meergezins

Totaal

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Verder is duidelijk dat er in de dorpse milieus forse aantallen woningen met zorg bij dienen te komen. En toegankelijke woningen gaan in flinke aantallen gerealiseerd worden in de compacte stedelijke woonmilieus (in dit woonmilieu zijn 120.000 van de genoemde ruim 400.000 transformaties voorzien). (Zie tabel 4.4.)

naar nultrede woningen. Vooral in de stedelijke milieus neemt de restvraag behoorlijk af. Alleen in de groenstedelijke milieus alsmede in de kleinere steden en dorpse milieus blijft sprake van een nogal omvangrijke restvraag. Anders dan in de stedelijke centra blijft buiten de stad dus nogal wat vraag naar toegankelijke huurappartementen onbeantwoord.

Met name in de stedelijke woonmilieus loopt het aandeel van de toegankelijke woningen binnen de huursector flink op; soms komt dit aandeel zelfs boven de 50%. In de dorpse en landelijke woonmilieus waar overwegend eengezinswoningen staan die veel moeilijker te transformeren zijn naar toegankelijke woningen, kan deze omslag niet gemaakt worden en blijft het percentage nultrede woningen dan ook ruim onder het landelijk gemiddelde. (Zie figuur 4.12.)

In de stedelijke woonmilieus daarentegen gaat juist een overaanbod ontstaan van (veelal goedkope) huurappartementen. Dit overaanbod geldt niet alleen zoals in het voorgaande hoofdstuk aangegeven is voor huurappartementen in het algemeen maar betreft ook de toegankelijke huurappartementen. Natuurlijk gaat het hier om een beperkt aantal locaties waar zich dit probleem zal gaan voordoen (we komen daar nog op terug). Maar op voorhand mag duidelijk zijn dat men terughoudend zal willen zijn met het toegankelijk maken van woningen die slecht in de markt liggen. (Zie figuur 4.13.)

4.7

Resulterende spanningen op de woningmarkt voor ouderen

In aansluiting hierbij blijken de slaagkansen voor de consument in het algemeen op te lopen. Tot 2010 lopen de slaagkansen De restvraag neemt in de loop der jaren af. Steeds meer (oudere) consumenten kunnen dus bediend worden in hun vraag echt op. Daarna stabiliseren ze in het algemeen weer. De een-

50

Figuur 4.15 Afzetrisico van toegankelijke woningen naar type, 2003, 2010 en 2020 w 2003 w 2010 w 2020

Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

Koop meergezins

Totaal

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

gezinshuurwoningen hebben nog de laagste slaagkans. (Zie figuur 4.14.)

laat zien, zullen deze leeftijdsgroepen uitkomen op een verhoudingsgewijs hoge slaagkans.

Tegelijk blijkt dat het afzetrisico van toegankelijke woningen over het algemeen beperkt is. In het vorige hoofdstuk bleek dat afzetrisico’s van 10% of meer zouden kunnen gaan ontstaan. Bij de toegankelijke woningen blijven de afzetrisico’s daar duidelijk onder. Alleen in de markt van (goedkope) huurappartementen hebben ook de toegankelijke woningen het moeilijk. (Zie figuur 4.15.)

Het omgekeerde geldt voor de ouderen. Deze zijn meer dan meer dan gemiddeld op zoek naar toegankelijke woningen en ook meer dan anderen op zoek in de huursector. Ouderen genereren bijvoorbeeld 13% van de totale vraag in de huursector en maar 4% van de totale vraag in de koopsector. Omdat de slaagkansen in de huursector lager liggen dan in de koopsector, zijn de slaagkansen van ouderen lager dan gemiddeld. In grote lijnen blijft dat de komende jaren zo. (Zie figuur 4.16.)

4.8

De slaagkansen van de ouderen 4.9

In principe hebben ouderen en jongeren, alleenstaanden en gezinnen met kinderen binnen een bepaald marktsegment (naar type en plek) een zelfde slaagkans.16 Verschillen tussen huishoudens zijn dan ook enkel het gevolg van het feit dat verschillende groepen in verschillende marktsegmenten actief zijn. Waar de middelbare leeftijdsgroepen bijvoorbeeld erg actief zijn in de koopsector, en dat segment hoge slaagkansen

Op termijn resterende knelpunten

Gegeven de hiervoor geschetste inzet die erop gericht is om op ruime schaal een aantal transformaties in de woningvoorraad tot stand te brengen - en zo een flink aantal woningen toegankelijk te maken voor ouderen of minder validen - zal de vraag naar toegankelijke huur en koopwoningen redelijk goed 16. Dit vormt een uitgangspunt van het gebruikte woningmarkt simulatie model. Dit uitgangspunt is - mede op basis van WBO analyses - bepaald.

51

Figuur 4.16 Slaagkans naar leeftijd, 2003, 2010 en 2020 slaagkans in de huur

slaagkans in de koop w 2003 w 2010 w 2020

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% jong

middelbaar

oud

totaal

jong

beantwoord kunnen worden. De restvraag in dat marktsegment loopt daardoor terug, hoewel de onbeantwoorde vraag nog wel van enige omvang is. Zowel in de stad als daarbuiten zouden nog wat meer toegankelijke (huur) woningen aangeboden mogen worden. (Zie figuur 4.17 en 4.18.) Maar waar het gaat om “verzorgd wonen” loopt de restvraag niet terug. In 2010 is die restvraag zelfs wat groter dan op dit moment het geval is. Met name in overig Gelderland en overig Noord-Brabant is en blijft deze restvraag omvangrijk, met name in de dorpse en landelijke woonmilieus. 4.10 Conclusie De centrale vraag in dit hoofdstuk was in hoeverre de uitgezette beleidslijnen op het gebied van huisvesting en zorg tegemoet komen aan de opgave die op dit terrein ligt; in welke mate is aanscherping of bijsturing gewenst. Het antwoord op die vraag is dat: 1. Met de nieuwbouw en vooral transformatie processen in de bestaande voorraad waar nu op gerekend wordt, een forse

middelbaar

oud

totaal

bijdrage wordt geleverd aan de vraag naar wonen en zorg van ouderen. 2. Vooral het verzorgd wonen, dat in de plaats moet komen van de huisvesting van ouderen in verplegings- en verzorgingstehuizen (het intramurale wonen) maakt een enorm opgang. Door nieuwbouw van plm. 80.000 woningen in dit segment en de transformatie van bijna 70.000 woningen groeit het aanbod van 100.000 anno 2002 naar 250.000 in 2020. Dit maakt het mogelijk dat een steeds kleiner deel van de ouderen zijn zelfstandigheid verliest en een groeiende groep ouderen zelfstandig kan blijven wonen. Desondanks blijft de niet vervulde vraag naar dit soort woningen groot en redelijk constant, hetgeen aangeeft dat er nog meer woningen met zorg aangeboden zouden kunnen worden. 3. En ook het aanbod van woningen die zonder trappenlopen bereikbaar zijn (de toegankelijke of nultrede woningen) neemt sterk toe. Daarbij speelt de nieuwbouw maar een beperkte rol. Gerekend wordt op een enorme transformatie binnen de bestaande voorraad vooral in en rondom de grote steden, waarbij overigens hier en daar vraagtekens gezet kunnen worden (transformatie van onaantrekkelijk apparte-

52

Figuur 4.17 Restvraag naar toegankelijke huurwoningen per regio naar woonmilieu, 2010 w CS-plus w Centrum Stedelijk w Sted Vooroorlog w Sted NO compact Sted NO grond gebonden w Groen-stedelijk w Centr Klein Stedelijk w Klein Stedelijk w Groen Klein Stedelijk w Centrum Dorps w Dorps Land bereikbaar w Land perifeer

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland 0

1000

2000

3000

4000

menten in een onaantrekkelijk woonmilieu leidt er toe dat “zelfs” nultrede woningen leeg blijven staan). 4. Eigenlijk ligt het voor de hand om in de nieuwbouw sterker in te zetten op de bouw van toegankelijke woningen; zeker waar het gaat om appartementen. Op die manier kan het aanbod van deze woningen ook nog wat beter aangesloten worden op de regionale differentiatie in de vraag.

5000

6000

7000

53

Figuur 4.18 Restvraag naar verzorgd wonen per regio naar woonmilieu, 2010

w CS-plus w Centrum Stedelijk w Sted Vooroorlog w Sted NO compact Sted NO grond gebonden w Groen-stedelijk w Centr Klein Stedelijk w Klein Stedelijk w Groen Klein Stedelijk w Centrum Dorps w Dorps Land bereikbaar w Land perifeer

Roa SRR Haaglanden Bru Rol Twente Rol Kan SRE Groningen Friesland Drenthe Rest Overijsel Rest Gelderland Rest Utrecht Rest Noord-Holland Rest Zuid-Holland Zeeland Rest Noord-Brabant Limburg Flevoland 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

54

5. Stad en Ommeland

t De centrale vraag in dit hoofdstuk is in welke verhouding stad en ommeland tot elkaar staan en hoe die verhouding zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen; met de demografische ontwikkeling als uitgangspunt gaat het erom in beeld te brengen hoeveel en wat voor soort woningen in stad en ommeland gebouwd moeten worden om tegemoet te komen aan de wensen van de consument. 5.1

Figuur 5.1

Verdeling van de huishoudens per landsdeel naar stedelijkheidsgraad, 2010

Noord

Oost

Verschillen tussen stad en ommeland West

In het Noorden van ons land zijn de dorpse en landelijke woonmilieus “de norm”: meer dan 60% van alle huishoudens woont in deze woonmilieus. Daarentegen woont slechts 20% van de huishoudens in het Noorden van het land in de grote stad. In het Westen van het land zien we daar het spiegelbeeld van: bijna 60% woont in de stad.17 Het Oosten en Zuiden zitten er tussen in. Daarbij zijn in het zuiden de kleinere steden relatief belangrijk (van Bergen Op Zoom via Oosterhout, Den Bosch en Oss tot aan Geldrop en Valkenswaard). (Zie figuur 5.1.)

Zuid

Nederland

0%

20%

40%

60%

80%

100%

w Stedelijk w Klein Stedelijk w Dorps/Ruraal

De komende jaren (in de periode tot 2020) zijn de verschillen in huishoudengroei op regionaal schaalniveau beperkt. Uitzondering op de regel vormt de regio Flevoland. Daar groeit het aantal huishoudens met 45%. Maar de overige regio’s laten een groei zien die ergens tussen 10 en 20% uitkomt. Binnen de regio’s zijn de verschillen groter. In een flink aantal regio’s blijkt dat met name de kleine steden snel groeien. Aangezien deze berekeningen gebaseerd zijn op het uitgangspunt dat er “consument gericht” gebouwd wordt, betekent dit dat deze kleine steden door veel consumenten hoog gewaardeerd worden. Als daar flink gebouwd wordt, zou dat goed aansluiten op de wensen van de consument.18 Dit speelt met name in Noord Overijssel (waar Kampen zeer in trek is), Twente (waar Oldenzaal hoog gewaardeerd wordt), Arnhem / Nijmegen (waar Wijchen en Zevenaar goed liggen), Groot Amsterdam (waar Diemen en de Haarlemmermeer populair zijn) en Midden Brabant (waar Waalwijk hoge ogen gooit). (Zie figuur 5.2.) Tegelijk blijkt dat in sommige regio’s de grote steden het juist goed doen: Noord-Friesland (Leeuwarden); de Veluwe (Apeldoorn); Utrecht (Amersfoort en stad Utrecht); Leiden

Bollenstreek (Leiden); Noord Oost Brabant (Den Bosch) en in Noord-Limburg (Venlo). Tenslotte blijkt dat rond de drie grote steden (Groot Amsterdam, Haaglanden en Groot Rijnmond) de landelijke woonmilieus het juist goed doen. 17. De provincies Groningen, Friesland en Drenthe vormen het Noorden van het land. Overijssel en Gelderland vormen het Oosten. Utrecht, Noord- en Zuid-Holland alsmede Flevoland vormen hier het Westen van het land. Zeeland, Brabant en Limburg zijn ingedeeld bij het Zuiden. De grens tussen stedelijke en klein stedelijke woonmilieus is gelegd bij een grens van 27.500 huishoudens. De grens tussen klein stedelijk en dorpse milieus is gelegd bij een grens van 13.000 huishoudens met een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare (dan wel 10.000 huishoudens, een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare en meer dan 10% appartementen). In Bijlage C is meer informatie te vinden over de woonmilieu typologie. 18. Het feit dat de trend van de afgelopen decennia de andere kant op wijst, namelijk in een richting waarbij juist meer mensen verhuizen naar dorpse en landelijke milieus, hangt samen met het feit dat in het verleden (blijkbaar) niet voldoende gebouwd is (kunnen worden) in de stedelijke milieus. 19. In regio’s waarin een bepaald type woonmilieu niet voorkomt, is voor dat woonmilieu de waarde 0 ingevuld. 20. In deze grafiek staat het aandeel van de gezinnen met kinderen in de zwarte balken. De grijze (onder de as) geven aan met hoeveel procent dit aandeel afneemt. Daarbij zijn de zwarte en grijze balken NIET gestapeld. Via de gekleurde stippen is aangegeven hoe groot de afname is in de onderscheiden woonmilieus.

Flevoland

Zuid-Limburg

Noord-Limburg; Midden-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noordoost-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Z-Vlaanderen; Overig Zeeland

Zuidoost-Zuid-Holland

Groot-Rijnmond

Oost-Zuid-Holland

Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl.

Aggl. Leiden en Bollenstreek

Het Gooi en Vechtstreek

Groot-Amsterdam; Zaanstreek

Agglomeratie Haarlem; IJmond

Alkmaar en omgeving

Kop van Noord-Holland

Utrecht

Zuidwest-Gelderland

Arnhem/Nijmegen

Achterhoek

Veluwe

Twente

N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel

Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe

Noord-Drenthe

Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland

Noord-Friesland

Grafiek 5.3

Overig Groningen

Flevoland

Zuid-Limburg

Noord-Limburg; Midden-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noordoost-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Z-Vlaanderen; Overig Zeeland

Zuidoost-Zuid-Holland

Groot-Rijnmond

Oost-Zuid-Holland

Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl.

Aggl. Leiden en Bollenstreek

Het Gooi en Vechtstreek

Groot-Amsterdam; Zaanstreek

Agglomeratie Haarlem; IJmond

Alkmaar en omgeving

Kop van Noord-Holland

Utrecht

Zuidwest-Gelderland

Arnhem/Nijmegen

Achterhoek

Veluwe

Twente

N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel

Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe

Noord-Drenthe

Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland

Noord-Friesland

Overig Groningen

O-Groningen; Delfzijl en omgeving

Grafiek 5.2

O-Groningen; Delfzijl en omgeving

55

Groei van het aantal huishoudens in procenten per regio alsmede naar stedelijkheidsgraad, 2003-202019

90%

70% w Groei 2003-2020 w Stedelijk w Klein Stedelijk w Dorps/Ruraal

50%

30%

10%

-10%

Aandeel van de gezinnen met kinderen, de toe/afname daarvan gemiddeld alsmede naar verstedelijkingsgraad, 2003-202020

50%

40%

30%

w 2003 w 2003-2020 w Stedelijk w Klein Stedelijk w Dorps/Ruraal

20%

10%

-10%

0%

-20%

56

Grafiek 5.4

Aandeel van de alleenstaanden, de toe/afname daarvan gemiddeld alsmede naar verstedelijkingsgraad, 2003-202021 w 2003 w 2003-2020 w Stedelijk w Klein Stedelijk w Dorps/Ruraal

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Flevoland

Zuid-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noord-Limburg; Midden-Limburg

Noordoost-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

Z-Vlaanderen; Overig Zeeland

Groot-Rijnmond

Zuidoost-Zuid-Holland

Oost-Zuid-Holland

Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl.

Het Gooi en Vechtstreek

Aggl. Leiden en Bollenstreek

Groot-Amsterdam; Zaanstreek

Alkmaar en omgeving

Agglomeratie Haarlem; IJmond

Utrecht

Kop van Noord-Holland

Arnhem/Nijmegen

Zuidwest-Gelderland

Veluwe

Achterhoek

Twente

N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel

Noord-Drenthe

Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe

Noord-Friesland

Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland

Overig Groningen

O-Groningen; Delfzijl en omgeving

-10%

Al met al ontstaat daarmee het beeld dat de consument gecharmeerd is van meer variatie. Daar waar stedelijk wonen bijna niet mogelijk is, zijn de steden in trek. En daar waar de grote stad domineert, zoeken nogal wat consumenten juist het dorpse en landelijk wonen op.

Op landelijk niveau neemt het aandeel van de gezinnen in de stedelijke milieus af van 22 naar 19%. In de dorpse milieus - waar op dit moment meer gezinnen wonen - neemt het aandeel af van 37 naar 31%. De verschillen tussen stad en ommeland worden daardoor dus iets kleiner. (Zie grafiek 5.3.)

5.2

De contramal hiervan is te zien bij de ontwikkeling van het aantal alleenstaanden. Het aandeel van de alleenstaanden neemt door de vergrijzing toe van 35% in 2003 naar 39% in 2020. In de steden waar al veel alleenstaanden wonen is de toename beperkt. Daar loopt het percentage op van 45% naar 47%. In de dorpse milieus is de toename duidelijk groter. Daar loopt het percentage op van 26 naar 32%. Ook wat dit betreft worden de verschillen tussen stad en ommeland de komende jaren dus kleiner. (Zie grafiek 5.4.)

Ontwikkeling huishoudens in stad en ommeland

Echt grote verschillen in demografische ontwikkeling zijn er niet in ons land. Overal doen zich effecten van vergrijzing, individualisering en meer welvaart voor. Maar net als in de vorige paragraaf blijkt dat de verschillen binnen een regio namelijk tussen dorp en steden - groter zijn dan de verschillen tussen de regio’s onderling. Zo neemt het percentage van de huishoudens met kinderen de komende jaren af. Op landelijk niveau neemt hun aandeel af van 30% in 2003 naar ongeveer 25% in 2020. Deze afname met ongeveer 5% doet zich bij vrijwel alle regio’s voor. Maar tegelijk is duidelijk dat deze afname in de stedelijke milieus over het algemeen wat kleiner is dan in de klein stedelijke of dorpse milieus.

Verder is te zien dat rond de stad Groningen en rond Amsterdam en Den Haag de meeste alleenstaanden wonen. Daar is anno 2003 al meer dan 40% van de huishoudens alleenstaand tegen 35% landelijk gemiddeld.

57

Grafiek 5.5

Aandeel van de 65-plussers, de toe/afname daarvan gemiddeld alsmede naar verstedelijkingsgraad, 2003-202023 w 2003 w 2003-2020 w Stedelijk w Klein Stedelijk w Dorps/Ruraal

25% 20% 15% 10% 5%

Dat de vergrijzing in de komende jaren echt gaat toeslaan, is in de voorgaande hoofdstukken al uitgebreid belicht. In nogal wat regio’s neemt het percentage van de huishoudens dat ouder is dan 65 jaar met bijna de helft toe. Het minst vergrijsd is en blijft Flevoland. In de dorpse woonmilieus is de toename over het algemeen lager dan gemiddeld; lager dan de toename van het aantal senioren in de (klein)stedelijke woonmilieus. Gemiddeld over het hele land, neemt het percentage senioren in de stedelijke woonmilieus toe van 18 naar 26%. In de landelijke woonmilieus neemt het toe van 20 naar 26%. De kleine steden zullen echter het meest vergrijzen. Daar neemt het percentage toe van 20 naar 29%.22 Voor een deel wordt deze vergrijzing veroorzaakt door het feit dat senioren zich per saldo vestigen in deze kleine steden en de oorzaak daarvan is weer gelegen in het redelijk royale aanbod van voor senioren geschikte woningen ter plaatse (zie ook bijlage B). (Zie grafiek 5.5.)

Flevoland

Zuid-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noord-Limburg; Midden-Limburg

Noordoost-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

Z-Vlaanderen; Overig Zeeland

Groot-Rijnmond

Zuidoost-Zuid-Holland

Oost-Zuid-Holland

Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl.

Het Gooi en Vechtstreek

Aggl. Leiden en Bollenstreek

Groot-Amsterdam; Zaanstreek

Alkmaar en omgeving

Agglomeratie Haarlem; IJmond

Utrecht

Kop van Noord-Holland

Arnhem/Nijmegen

Zuidwest-Gelderland

Veluwe

Achterhoek

Twente

N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel

Noord-Drenthe

Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe

Noord-Friesland

Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland

Overig Groningen

O-Groningen; Delfzijl en omgeving

0%

De aandachtsgroep gaat in omvang afnemen en ook het aandeel van de aandachtsgroep neemt af van circa 30% anno 2003 naar ongeveer 20% in 2020.24 Ook hier blijkt er een verschil te zijn tussen stad en ommeland. In de steden is de afname van de aandachtsgroep in het algemeen wat groter dan in de dorpen. Gemiddeld over het hele land neemt het percentage van de huishoudens dat tot de aandachtsgroep behoort in de steden af van 36% anno 2003 21. In deze grafiek staat het aandeel van de alleenstaanden in de zwarte balken. De grijze balken geven aan met hoeveel procent dit aandeel toeneemt. Daarbij zijn de zwarte en grijze balken NIET “gestapeld”. Dat is gedaan om via de gekleurde stippen goed te kunnen zien hoe groot het onderscheid is naar woonmilieus. 22. In Bijlage B is aangegeven in welke mate de hier gepresenteerde uitkomsten verschillen van de Primos prognose en waar dat door veroorzaakt wordt. 23. In deze grafiek staat het aandeel van de 65-plussers in de zwarte balken. De grijze balken geven aan met hoeveel procent dit aandeel toeneemt. Daarbij zijn de zwarte en grijze balken NIET “gestapeld”. Dat is gedaan om via de gekleurde stippen goed te kunnen zien hoe groot het onderscheid is naar woonmilieus. 24. Tot de aandachtsgroep behoren de alleenstaanden met een netto besteedbaar inkomen van minder dan14.000 euro per jaar alsmede de samenwonenden met een inkomen van maximaal 19.000 euro per jaar.

58

Grafiek 5.6

Aandeel van de aandachtsgroep, de toe/afname daarvan gemiddeld alsmede naar verstedelijkingsgraad, 2003-202025 w 2003 w 2003-2020 w Stedelijk w Klein Stedelijk w Dorps/Ruraal

50% 40% 30% 20% 10% 0% -10%

naar 24% anno 2020. De dorpse milieus starten lager met 25% anno 2003 en komen ook voor 2020 wat lager uit, namelijk op 17%. Dit betekent dat de huidige inkomensverschillen tussen stad en ommeland kleiner zullen worden. (Zie grafiek 5.6.) Met name rond de stad Groningen is anno 2003 het aandeel van de aandachtsgroep met circa 40% behoorlijk hoog. In het hele Noorden van het land ligt het percentage wat hoger dan in het Oosten van het land - waar alleen Arnhem / Nijmegen opvalt met een hoog percentage. In het Westen springen de regio’s Amsterdam, Den Haag en Rotterdam eruit. In het Zuiden vallen Midden Brabant en Zuid Limburg juist op. 5.3

Spanning op de woningmarkt in stad en ommeland, 2003

Natuurlijk kent iedere regio zo zijn eigen spanningen op de woningmarkt. En overal moeten mensen enige tijd zoeken en wachten op de juiste woning. Maar er zijn wanneer we naar de aantallen kijken, wel grote verschillen tussen de regio’s. Met name de drie grote steden blijken een grote groep huishoudens te herbergen die al enige tijd uitkijken naar een (andere)

Flevoland

Zuid-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noord-Limburg; Midden-Limburg

Noordoost-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

Z-Vlaanderen; Overig Zeeland

Groot-Rijnmond

Zuidoost-Zuid-Holland

Oost-Zuid-Holland

Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl.

Het Gooi en Vechtstreek

Aggl. Leiden en Bollenstreek

Groot-Amsterdam; Zaanstreek

Alkmaar en omgeving

Agglomeratie Haarlem; IJmond

Utrecht

Kop van Noord-Holland

Arnhem/Nijmegen

Zuidwest-Gelderland

Veluwe

Achterhoek

Twente

N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel

Noord-Drenthe

Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe

Noord-Friesland

Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland

Overig Groningen

O-Groningen; Delfzijl en omgeving

-20%

woning. De regio Amsterdam spant wat dit betreft de kroon. Bijna 50.000 huishoudens zijn daar op zoek naar een andere woning. In de meeste regio’s blijkt die spanning redelijk gemêleerd te zijn. Er zijn zowel in de huur als de koopsector vergelijkbare aantallen consumenten op zoek naar een andere woning. Tegelijk laat het restaanbod zien dat in verschillende regio’s een - gelukkig beperkt aantal - woningen kwetsbaar is. Ook op dit punt lopen de grote steden “voorop”. (Zie figuur 5.7.) In het algemeen lijkt de restvraag in de stedelijke woonmilieus wat groter te zijn dan in de dorpse milieus. Maar of dit enkel een grootte effect is dan wel dat de slaagkans voor de consument verschilt tussen stad en ommeland, is iets waarop we later nog op ingaan. 25. In deze grafiek staat het aandeel van de aandachtsgroep in de zwarte balken. De grijze balken geven aan met hoeveel procent dit aandeel toeneemt. Daarbij zijn de zwarte en grijze balken NIET “gestapeld”. Dat is gedaan om via de gekleurde stippen goed te kunnen zien hoe groot het onderscheid is naar woonmilieus.

59

Grafiek 5.7

Restaanbod (links) en restvraag (rechts) in huur en koopsector naar verstedelijkingsgraad (aantal x 1000), 2003 w Huur Stedelijk w Huur Klein Stedelijk w Huur Dorps/Ruraal w Koop Stedelijk w Koop Klein Stedelijk w Koop Dorps/Ruraal

O-Groningen; Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving Agglomeratie Haarlem; IJmond Groot-Amsterdam; Zaanstreek Het Gooi en Vechtstreek Aggl. Leiden en Bollenstreek Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl. Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Z-Vlaanderen; Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg; Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland -20

-10

0

10

20

30

40

50

60

Grafiek 5.8

Nieuwbouw in huur en koopsector naar verstedelijkingsgraad (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur Stedelijk w Huur Klein Stedelijk w Huur Dorps/Ruraal w Koop Stedelijk w Koop Klein Stedelijk w Koop Dorps/Ruraal

O-Groningen; Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving Agglomeratie Haarlem; IJmond Groot-Amsterdam; Zaanstreek Het Gooi en Vechtstreek Aggl. Leiden en Bollenstreek Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl. Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Z-Vlaanderen; Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg; Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

61

Grafiek 5.9

Sloop in huur en koopsector naar verstedelijkingsgraad (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur Stedelijk w Huur Klein Stedelijk w Huur Dorps/Ruraal w Koop Stedelijk w Koop Klein Stedelijk w Koop Dorps/Ruraal

O-Groningen; Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving Agglomeratie Haarlem; IJmond Groot-Amsterdam; Zaanstreek Het Gooi en Vechtstreek Aggl. Leiden en Bollenstreek Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl. Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Z-Vlaanderen; Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg; Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland 0

10

20

30

40

50

60

70

62

5.4

Het bouwprogramma in stad en ommeland, 2003-2020

Het bouwprogramma vormt op regionaal niveau een afgeleide van de woningbouw afspraken welke op dit moment gemaakt worden tussen Ministerie van VROM en een aantal stedelijke regio’s. In het openingshoofdstuk is dit toegelicht. Hierdoor wordt ongeveer de helft van de 1,4 miljoen nieuw te bouwen woningen (tot 2020) gebouwd in het Westen van het land; 10% in het Noorden en 17 a 18% in het Zuiden en Oosten. Binnen de regio’s is de nieuwbouw en de sloop van woningen zodanig toegedeeld aan woonmilieus en segmenten, dat de vraag van de consument optimaal tot zijn recht komt: consument gericht bouwen hebben we dit genoemd. In de meeste regio’s komt er daardoor een goede balans uit waar het gaat om de bouw van huur dan wel koopwoningen: in huur en koopsector wordt elk ongeveer de helft van de nieuwbouw gerealiseerd. (Zie grafiek 5.8.)

5.5

Veranderingen in de voorraad in stad en ommeland, 2003-2020

Het aantal huurwoningen neemt de komende jaren maar beperkt in aantal toe. Op een totaal van 3 miljoen huurwoningen blijft het aantal “gewone huurwoningen” vrijwel gelijk. Tegelijk neemt het aantal woningen met zorg (ook dat zijn huurwoningen) toe met 150.000. Maar de totale voorraad stijgt met een veel groter aantal, namelijk met ruim 1 miljoen woningen. Daardoor neemt het aandeel van de huursector af. Van 46% anno 2002 naar 42% in 2020. Anders gezegd: het aandeel van de koopsector stijgt van 54% in 2002 naar 58% in 2020. In vrijwel alle regio’s doet zich een dergelijke kleine daling van het percentage huurwoningen voor. Groot Amsterdam en de Rijnmond regio kennen nog de grootste afname van ruim 7 a 8%. In de regio Alkmaar daarentegen neemt het aandeel van de huursector licht toe (met minder dan 1%).

In de stedelijke woonmilieus van de grote steden in het Noorden van het land zouden verhoudingsgewijs nog de meeste huurwoningen gebouwd mogen worden: circa 60%. Dit betreft met name de steden Groningen en Leeuwarden. En ook meer algemeen geldt voor het hele land dat in de steden het aandeel van de huursector wat groter zou mogen zijn dan in de dorpse woonmilieus. Maar het verschil is gering en bedraagt niet meer dan circa 5%.

In de stedelijke woonmilieus is de afname van de huursector in het algemeen wat groter. Maar daar staan verhoudingsgewijs ook meer huurwoningen. Het aandeel van de huursector neemt hier af van 59% anno 2003 naar 52% in 2020. In de dorpse milieus neemt het aandeel van de huursector amper af: van 33% naar 32%.

Ook het aantal te verkopen huurwoningen is op het principe van consument gericht bouwen afgestemd. Zowel de verdeling van de ruim 25.000 jaarlijkse verkopen over de regio’s is daarop afgestemd als de binnen regionale verdeling naar woonmilieu, type woning etc. In hoofdstuk 2 is een en ander nader toegelicht.

De spanning op de woningmarkt neemt - gegeven het aantal woningen dat naar verwachting gebouwd zal worden - de komende jaren af. De restvraag naar koopwoningen neemt flink af. Op dit moment is er - vooral in het Westen van het land nog een redelijk omvangrijke restvraag in de stedelijke milieus naar huurwoningen en naar koopwoningen. Maar de komende jaren wordt daar behoorlijk in voorzien, zodat het tekort afneemt; vooral het tekort aan koopwoningen neemt hier flink af. Ook in het Noorden, Oosten en Zuiden neemt de restvraag af, maar die afname is getalsmatig minder spectaculair.

Ook wat dit betreft zoekt de consument blijkbaar naar meer variatie binnen stad en ommeland. Als gevolg daarvan zouden de verschillen tussen stad en ommeland - als het aan de Er is vanuit gegaan dat tot 2020 circa 395.000 woningen gesloopt gaan worden. Meer dan de helft daarvan heeft betrekking woonconsument lag - dan ook kleiner worden. (Zie grafiek 5.10.) op het Westen van het land en met name rond Amsterdam, Den 5.6 Spanning op de woningmarkt in stad en ommeland, Haag en Rotterdam gaat het om flinke aantallen. (Zie grafiek 2003-2020 5.9.)

63

Grafiek 5.10 Aandeel van de huursector, de toe/afname daarvan gemiddeld alsmede naar verstedelijkingsgraad, 2003-202026 w 2003 w 2003-2020 w Stedelijk w Klein Stedelijk w Dorps/Ruraal

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10%

De omslag die in het Westen van het land voorzien wordt, zal echter ook tot gevolg hebben dat daar een aantal zwakke plekken in de woningvoorraad bloot komt te liggen. Het restaanbod van huurwoningen neemt daarbij af (door sloop en verkoop) en er dreigt zelfs een restaanbod in de koopsector te gaan ontstaan. Dit laatste - een restaanbod van koopwoningen in een aantal woonmilieus - is eerder (in hoofdstuk 3) besproken. Daar is aangegeven dat in deze milieus een overaanbod aan zowel goedkope huur als goedkope koopwoningen verwacht wordt. De verwachte verkoop van de niet meer in trek zijnde goedkope huurwoningen (waarvan hier nog wel is uitgegaan), zal waarschijnlijk op problemen stuiten zodat een andere oplossing voor dit overaanbod gezocht moet worden. (Zie grafiek 5.11.) De regio’s rond de grote steden spelen een belangrijke rol waar het gaat om de forse afname van de restvraag in het Westen van het land. In de regio Amsterdam en Rotterdam worden - zo is hier aangenomen - enorme aantallen woningen gebouwd. In het ROA gebied wordt gerekend op 57.000 nieuw te bouwen

Flevoland

Zuid-Limburg

Zuidoost-Noord-Brabant

Noord-Limburg; Midden-Limburg

Noordoost-Noord-Brabant

West-Noord-Brabant

Midden-Noord-Brabant

Z-Vlaanderen; Overig Zeeland

Groot-Rijnmond

Zuidoost-Zuid-Holland

Oost-Zuid-Holland

Aggl.’s-Gravenhage; Delft en Westl.

Het Gooi en Vechtstreek

Aggl. Leiden en Bollenstreek

Groot-Amsterdam; Zaanstreek

Alkmaar en omgeving

Agglomeratie Haarlem; IJmond

Utrecht

Kop van Noord-Holland

Arnhem/Nijmegen

Zuidwest-Gelderland

Veluwe

Achterhoek

Twente

N-Overijssel; Zuidwest-Overijssel

Noord-Drenthe

Zo-Drenthe; Zuidwest-Drenthe

Noord-Friesland

Zw-Friesland; Zuidoost-Friesland

Overig Groningen

O-Groningen; Delfzijl en omgeving

-20%

woningen in de periode 2005-2010, in de Stadsregio Rotterdam op 55.000 nieuwe woningen. 5.7

De slaagkansen in stad en ommeland, 2003-2020

Doordat het aanbod verruimd wordt en er consument gericht gebouwd wordt, wordt de spanning op de woningmarkt minder en nemen de slaagkansen gemiddeld iets toe. Gemiddeld over het hele land neemt de slaagkans in de huursector toe van 61% anno 2003 naar 68% in 2010. In de koopsector neemt de gemiddelde slaagkans toe van 63% anno 2003 naar 77% anno 2010. Slaagkansen huursector In het Noorden van het land nemen de slaagkansen in de huursector vooral toe in de stedelijke milieus (Leeuwarden en stad Groningen; er vanuit gaande dat daar flink gebouwd wordt). Ook 26. In deze grafiek staat het aandeel van de huursector in de zwarte balken. De grijze balken geven aan met hoeveel procent dit aandeel af/toeneemt. Daarbij zijn de zwarte en grijze balken NIET “gestapeld”. Dat is gedaan om via de gekleurde stippen goed te kunnen zien hoe groot het onderscheid is naar woonmilieus.

64

Grafiek 5.11 Restaanbod (links) en restvraag (rechts) in huur en koopsector per landsdeel naar verstedelijkingsgraad (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur Stedelijk w Huur Klein Stedelijk w Huur Dorps/Ruraal w Koop Stedelijk w Koop Klein Stedelijk w Koop Dorps/Ruraal

Noord 2003 2010 2020

Oost 2003 2010 2020

West 2003 2010 2020

Zuid 2003 2010 2020 -100

-50

0

50

100

in het Oosten en Westen doet zich deze ontwikkeling voor. In het Zuiden zijn de verschillen tussen de diverse woonmilieus duidelijk kleiner. In het Oosten vallen de relatief lage slaagkansen in de kleine steden op; eerder in dit hoofdstuk zagen we al dat de kleine steden in het Oosten van het land zeer in trek zijn. (Zie grafiek 5.12.) Slaagkansen in de koopsector In de koopsector nemen de slaagkansen over de hele linie toe. Op bepaalde plaatsen verbetert de situatie voor de consument zelfs aanzienlijk. Daar wordt - met het consument gericht bouwen - de eerst komende jaren echt substantieel beter in de vraag voorzien. (Zie grafiek 5.13.) 5.8

Conclusie

De centrale vraag in dit hoofdstuk was in welke verhouding stad en ommeland tot elkaar staan en hoe die verhouding zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen; met de demografische ontwikkeling als uitgangspunt gaat het erom in beeld te brengen hoeveel en wat voor soort woningen in stad en omme-

150

200

250

land gebouwd moeten worden om tegemoet te komen aan de wensen van de consument. Het antwoord op die vraag is dat: 1. De verschillen tussen stad en ommeland in het algemeen wat kleiner lijken te gaan worden, indien men consument gericht zou gaan bouwen. De consument is namelijk gecharmeerd van een zekere variatie in het woningaanbod. Daar waar stedelijk wonen nog maar beperkt mogelijk is, is er een verhoudingsgewijs grote vraag naar. En andersom is er redelijk veel vraag naar landelijk wonen in regio’s waar de stad gezichtsbepalend is. Het volgen van de consumenten voorkeuren leidt tot een zeker congruentie in de ontwikkeling. 2. Ook in de demografische ontwikkeling komt dit beeld naar voren. In de stad wonen weinig gezinnen met kinderen en veel alleenstaanden. Het aantal gezinnen met kinderen daalt daar beperkt en het aantal alleenstaanden neemt er beperkt toe. Minder dan in de dorpse woonmilieus waar gezinnen met kinderen op veel grotere schaal “vervangen” worden door alleenstaanden. 3. Het zelfde geldt voor de inkomensverdeling. Waar de steden nu een relatief grote aandachtsgroep hebben, zal consument

65

Noord

Grafiek 5.12 Slaagkans in de huursector per landsdeel naar verstedelijkingsgraad, 2003-2020 w 2003 w 2010 w 2020

Stedelijk Klein Stedelijk

Oost

Dorps/Ruraal

Stedelijk Klein Stedelijk

West

Dorps/Ruraal

Stedelijk Klein Stedelijk

Zuid

Dorps/Ruraal

Stedelijk Klein Stedelijk Dorps/Ruraal 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Noord

Grafiek 5.13 Slaagkans in de koopsector per landsdeel naar verstedelijkingsgraad, 2003-2020 w 2003 w 2010 w 2020

Stedelijk Klein Stedelijk

Oost

Dorps/Ruraal

Stedelijk Klein Stedelijk

West

Dorps/Ruraal

Stedelijk Klein Stedelijk

Zuid

Dorps/Ruraal

Stedelijk Klein Stedelijk Dorps/Ruraal 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

66

gericht bouwen ertoe leiden dat de aandachtsgroep in de steden verhoudingsgewijs sterker afneemt dan in de dorpse milieus. De inkomensverschillen tussen stad en ommeland zullen daardoor kleiner worden. 4. Deze transformatieslag uit zich ook in de samenstelling van de woningvoorraad. Waar de steden nu verhoudingsgewijs veel huurwoningen hebben, laat de vraag van de consument zien dat dat wel wat minder zou mogen worden, terwijl in de dorpse woonmilieus de afname van de huursector veel beperkter zou moeten zijn. 5. Het gevolg van deze ontwikkeling is dat de consument meer te kiezen heeft en een hogere slaagkans tegemoet kan zien. De andere kant van de medaille is wel dat de minder aantrekkelijke delen van de voorraad (huurwoningen in een aantal stedelijke milieus) het moeilijk krijgt en op termijn leeg zou kunnen komen te staan.

67

6. Nieuwe Lange Termijn scenario’s

6.1

Trendraming versus lange termijn scenario’s

In de voorgaande hoofdstukken zijn de ontwikkelingen die op middellange termijn voor de woningmarkt verwacht mogen worden verkend. Daarbij is gebruik gemaakt van de Primos prognose 2003 (die weer gebaseerd is op de CBS prognose van eind 2002). Deze prognose kan gekenschetst worden als een trendraming. Momenteel werkt het CPB tezamen met de andere planbureaus aan nieuwe lange termijn scenario’s. De vorige lange termijn scenario’s dateren nog van 1997. Het doel van deze nieuwe lange termijn verkenningen is (zoals altijd) mogelijke toekomstige ontwikkelingen in beeld te brengen en eventuele knelpunten te signaleren zodat met gerichte beleidsmaatregelen daarop ingespeeld kan worden. Gekozen is om 4 scenario’s uit te werken met uiteenlopende ontwikkelingen in demografische en economische groei.27 Op landelijk niveau sluiten de uitgangspunten aan bij reeds gepubliceerde studies.28 • In het GE (Global Economy) scenario is de demografische en economische groei (met 2,9% per jaar) het grootst. De wereldhandel zorgt hier voor welvaart. • In het SE (Strong Europe) scenario is de groei minder groot (de economische groei komt uit op 1,8% per jaar). In dit scenario ontstaan nieuwe relaties in Europa. • In het TM (Transatlantic Market) scenario is de groei ook minder groot (met een economische groei van 2,2% per jaar). De traditionele handelsrelaties spelen hier juist een grote rol. • In het RC (Regional Communities) scenario is de groei het laagst (met 1,1% economische groei per jaar). In dit scenario zijn de internationale relaties beperkt. De nieuwe lange termijn scenario’s zijn nog niet gereed. De regionale verdeling is nog niet volledig uitgewerkt, zodat voor deze studie met het Socrates model op een aantal onderdelen gewerkt moest worden met voorlopige en eigen veronderstellingen. Naar verwachting zullen de verschillen tussen de hier gepresenteerde resultaten en de definitieve scenario’s echter beperkt zijn. 27. CPB en anderen zien in het algemeen een sterkte relatie tussen economische groei en demografische groei. 28. “Lange-termijn bevolkingscenario’s voor Nederland”, CBS/RIVM, 2004 en “Vier vergezichten op Nederland”, CPB, 2004

6.2

Algemene verwachtingen

De groei van het aantal huishoudens is voor deze vier scenario’s vergeleken met de huishoudengroei uit de Primos 2003 raming die tot nu toe als uitgangspunt gehanteerd is. De Primos (trend) prognose laat een groei zien van 950.000 huishoudens. Het GE scenario komt flink hoger uit, namelijk op 1,6 miljoen. Het SE en TM scenario verschillen minder van de huidige trend en komen beiden uit op ongeveer 1 miljoen huishoudens. Het RC scenario tenslotte komt uit op een toename met slechts 350.000 huishoudens. Het hoge GE en het lage RC scenario kunnen aangemerkt worden als betrekkelijk “extreem”. Vanuit de trendmatige CBS en Primos prognose geredeneerd liggen beiden aan de rand van hetgeen statistisch nog waarschijnlijk is. Overigens is in alle scenario’s sprake van een flinke toename van het aantal (oudere) alleenstaanden en een afname van het aantal gezinnen met kinderen. (Zie grafiek 6.1.)

Grafiek 6.1

Toename van het aantal huishoudens (aantal x 1000), 2003-2020

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200 -400

Trend

GE

w alleenstaand w paar zonder kinderen

SE

TM

w een-oudergezin w paar met kinderen

RC

68

Grafiek 6.2

Groei in procenten, 2003-2020 w trend w GE w SE w TM w RG

Huishoudengroei in %

Economische groei in %

Inkomensgroei per huishouden in %

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

In het RC scenario daarentegen neemt de individualisering Verder is in alle scenario’s de macro economische groei ten opzichte van de trend duidelijk af. Het aandeel van de duidelijk groter dan de groei van het aantal huishoudens. Het gezinnen en de alleenstaanden verandert maar beperkt. aantal huishoudens neemt in de trendraming toe met bijna 15% De andere twee scenario’s liggen hier tussen in waarbij het terwijl de macro economische groei (bij 2% per jaar) uitkomt op TM scenario iets meer individualisering laat zien (dan de circa 40% over de hele periode 2003-2020. Dit betekent dat er in trend) en het SE scenario juist iets minder (dan de trend). alle scenario’s ruimte is voor een reële toename van de • Voor wat betreft de vergrijzing zijn de verschillen tussen de inkomens. De verschillen in inkomensgroei per huishouden scenario’s zeer beperkt.29 lopen uiteen van 15% (tot 2020) in het RC scenario tot ruim 30% in het GE scenario. (Zie grafiek 6.2.) De grote groei van het GE scenario remt de toename van het percentage 65-plussers enigszins af terwijl de beperkte De verschillen tussen de scenario’s - waar het gaat om het huishoudengroei uit het RC scenario juist zorgt voor meer effect op het soort huishoudens dat actief zal zijn op de woningvergrijzing. markt - zijn als volgt samen te vatten: • Tenslotte is duidelijk dat de sterke economische groei van • In de trendraming neemt het aandeel van de gezinnen met het GE scenario zorgt voor de grootste afname van de doelkinderen met 5% af (van 30 naar 25%) en neemt het aandeel groep en dat de beperkte economische groei van het RC van de alleenstaanden met ongeveer 4% toe (van 35 naar scenario ertoe leidt dat de doelgroep minder snel in aandeel 39%). afneemt. (Zie grafiek 6.3.) In het GE scenario is sprake van een sterkere individualisering dan in de trendraming waardoor het aandeel van de 29. Het aantal senioren kan in het algemeen beter voorspeld worden dan het gezinnen sterker afneemt en het aandeel van de alleenaantal jongeren. Dat komt omdat senioren in het algemeen weinig staanden meer toeneemt. verhuizen. Bij jongeren speelt de onzekere im/emigratie een grotere rol.

69

Grafiek 6.3

Verandering in de huishoudensamenstelling in procenten, 2003-2020 w trend w GE w SE w TM w RG

% Gezin met kinderen

% Alleenstaanden

% 65 plussers

% Aandachtsgroep

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

In de navolgende hoofdstukken worden de drie thema’s die we hiervoor besproken hebben tegen het licht gehouden van deze scenario’s. Overigens zijn alle scenario’s - net als de Primos trendraming - doorgerekend op basis van het principe “consument gericht bouwen”. Dus net als in de voorgaande hoofdstukken is de woningbouw zodanig ingevuld dat zo goed mogelijk tegemoet gekomen wordt aan de vraag van de woonconsument. 6.3

Nieuwbouw en herstructurering in perspectief

De centrale vraag van het thema “nieuwbouw en herstructurering” was in hoeverre nieuwbouw en herstructurering kunnen zorgen voor een kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod, gegeven het feit dat de woningmarkt een voorraadmarkt is waaraan maar beperkt bijgestuurd kan worden. Nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen zijn daarbij de belangrijkste sturingsinstrumenten. Onttrekkingen Volgens de Primos 2003 (trend) variant worden er tussen 2003

5%

10%

15%

en 2020 volgens een oplopende reeks totaal bijna 400.000 woningen gesloopt. In de Lange Termijn scenario’s wordt van een redelijk vergelijkbaar aantal uitgegaan - alleen is de toename van de sloop in de loop der jaren iets lager ingeschat. Alleen in het RC scenario - waarbij er weinig middelen beschikbaar zijn - wordt uitgegaan van een substantieel beperkter aantal. (Zie grafiek 6.4.) In alle scenario’s wordt er overigens vanuit gegaan dat ongeveer de helft van de sloop in de huursector plaats vindt en de andere helft in de koopsector. Dit is het gevolg van het uitgangspunt “consument gericht woningbouw beleid”; als gevolg daarvan wordt de sloop verdeeld naar rato van het overaanbod in huur en koopsector. Doordat er een overaanbod in de koopsector gaat ontstaan - niet overal maar wel in sommige segmenten en woonmilieus - neemt de sloop van koopwoningen ten opzichte van de feitelijke aantallen toe. Nieuwbouw De nieuwbouw is - met verrekening van het aantal onttrekkingen - in de Lange Termijn scenario’s afgestemd op de huis-

70

Grafiek 6.4

Onttrekkingen naar soort (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur goedkoop w Huur middelduur w Huur duur w Verzorgd wonen w Koop goedkoop w Koop middelduur w Koop duur

Trend

GE

SE

TM

RC

0

Grafiek 6.5

50

100

150

200

250

300

350

400

Nieuwbouw naar soort (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur goedkoop w Huur middelduur w Huur duur w Verzorgd wonen w Koop goedkoop w Koop middelduur w Koop duur

Trend

GE

SE

TM

RC

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

71

Grafiek 6.6

Mutatie in de woningvoorraad naar soort (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur goedkoop w Huur middelduur w Huur duur w Verzorgd wonen w Koop goedkoop w Koop middelduur w Koop duur

Trend

GE

SE

TM

RC

-500

0

500

1000

houdengroei. In de Primos (trend) variant is echter niet alleen met de huishoudengroei gerekend. Er is ook rekening gehouden met een forse beleidsinspanning om het kwantitatief tekort terug te brengen tot circa 1,5% in 2010 (conform de woningbouwafspraken). Deze extra beleidsinspanning welke uitgaat van circa 60.000 extra te bouwen woningen in de periode 20052010, is niet meegenomen in de Lange Termijn scenario’s. De twee middenscenario’s laten - gerekend over de hele periode 2003-2020 - vrijwel een zelfde nieuwbouw programma zien als de Primos (trend) variant. Alleen het GE scenario komt met zijn grotere huishoudengroei substantieel hoger uit: niet 1,4 maar 1,8 miljoen nieuw te bouwen woningen. En het RC scenario komt uit op slechts 600.000 nieuwe woningen. (Zie grafiek 6.5.) Toename woningvoorraad Het gevolg van sloop en nieuwbouw (alsmede de verkoop van huurwoningen en de transformaties naar toegankelijke woningen en verzorgd wonen30) is dat de voorraad koopwoningen toeneemt evenals het aantal duurdere huurwoningen maar dat

1500

2000

het aantal goedkope huurwoningen afneemt. Niet alleen de Primos trend raming laat deze tendens zien. Ook de Lange Termijn scenario’s gaan allen in deze richting. (Zie grafiek 6.6.) Woningbehoefte De woningbehoefte ontwikkeling laat een vrijwel identiek patroon zien: een afnemende behoefte aan goedkope huurwoningen en een toenemende behoefte aan duurdere huurwoningen en vooral koopwoningen. Daarbij laat het GE scenario - met zijn grote groei - nog de minste afname van de behoefte aan goedkope huurwoningen zien en het RC scenario - met zijn beperkte groei - de grootste afname zien. (Zie grafiek 6.7.) Het mag duidelijk zijn dat bij het uitgangspunt “consument gericht woningbouwbeleid” de groei van de woningvoorraad zeer nauw aansluit op de woningbehoefte ontwikkeling. In het

30. In alle berekeningen is uitgegaan van circa 25.000 te verkopen huurwoningen per jaar; een aantal van circa 30.000 woningen dat jaarlijks toegankelijk gemaakt zal worden en circa 4000 woningen die jaarlijks naar “verzorgd wonen” zullen verschuiven.

72

Grafiek 6.7

Mutatie in de woningbehoefte naar soort (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur goedkoop w Huur middelduur w Huur duur w Verzorgd wonen w Koop goedkoop w Koop middelduur w Koop duur

Trend

GE

SE

TM

RC

-500

Grafiek 6.8

0

500

1000

1500

2000

Restaanbod (links) en restvraag (rechts) naar soort (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur goedkoop w Huur middelduur w Huur duur w Verzorgd wonen w Koop goedkoop w Koop middelduur w Koop duur

2003

2020 Trend

2020 GE

2020 SE

2020 TM

2020 RC

-200

-100

0

100

200

300

400

500

73

Grafiek 6.9

Slaagkansen voor huur (links) en koopsector (rechts), 2003-2020 w Huur w Koop

2003

2020 Trend

2020 GE

2020 SE

2020 TM

2020 RC

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Grafiek 6.10 Afzetrisico’s voor huur (links) en koopsector (rechts), 2003-2020 w Huur w Koop

2003

2020 Trend

2020 GE

2020 SE

2020 TM

2020 RC

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

74

algemeen blijkt de voorraad in de koopsector daarbij iets meer toe te nemen dan de woningbehoefte toeneemt. In de goedkope huursector geldt het omgekeerde. Dankzij dit verschil kan de spanning op de woningmarkt afnemen. Spanning op de woningmarkt De restvraag (het tekort) aan zowel huur als koopwoningen wordt dus kleiner. Door het consument gericht bouwen worden woningzoekenden beter bediend dan anno 2003 het geval was. Dit geldt voor zowel de Primos (trend) raming als voor alle Lange Termijn scenario’s. Daarbij blijkt dat het GE scenario met zijn grote groei nog de meest omvangrijke restvraag kent. Deze grotere restvraag betekent niet dat de consument in dat scenario slechter af is (zoals zal blijken uit de slaagkansen). De grotere restvraag is enkel het gevolg van het feit dat er meer huishoudens zijn en dus ook meer woningzoekenden. Dat ligt anders in het RC scenario. Daar is de huishoudengroei beperkt en dus wijst de omvangrijke restvraag in dat scenario op verhoudingsgewijs meer knelpunten voor de consument dan in de andere scenario’s. Waar het gaat om het restaanbod, laat de Primos (trend) raming zien dat het potentieel overaanbod van goedkope huurwoningen op termijn verdwijnt, maar dat er geleidelijk aan een overaanbod aan koopwoningen kan gaan ontstaan. In het GE scenario doet zich dit probleem minder voor. Het RC scenario laat (ook op dit punt) de grootste knelpunten zien. Slaagkansen en afzetrisico’s Waar het gaat om de slaagkansen voor de consument zijn de verschillen van de meeste Lange Termijn scenario’s met de Primos (trend) raming beperkt. Door consument gericht te bouwen zullen zowel in de huur als in de koopsector de slaagkansen voor de woningzoekenden in de loop der jaren toenemen. Alleen in het RC scenario is die toename zeer beperkt en manifesteert deze zich enkel in de koopsector. Anders gezegd: in het RC scenario gaat de woonconsument er het minst op vooruit. (Zie grafiek 6.9.) In de Primos (trend) raming nemen de afzet risico’s in de huursector af. Dat komt doordat het restaanbod hier afneemt. Maar in de koopsector nemen de afzetrisico’s juist toe. Daar

krijgt de consument meer te kiezen met als gevolg dat minder gewaardeerde woningen kwetsbaar worden. In het algemeen laat het GE scenario - met zijn grote groei de minste afzetrisico’s zien. Het RC scenario laat - met zijn beperkte groei - juist de meeste afzet risico’s zien. (Zie grafiek 6.10.) Conclusie De Lange Termijn scenario’s laten in grote lijnen dezelfde inhoudelijke conclusies zien als de eerder gepresenteerde ramingen. Door consument gericht te bouwen kan de spanning op de woningmarkt afnemen en neemt de slaagkans voor de consument toe. De keerzijde van de medaille is wel dat vooral de koopsector te maken zou kunnen krijgen met een oplopend afzetrisico. Alle scenario’s bevestigen dit beeld. Toch zijn er ook verschillen die nieuw inzicht geven: • Het GE scenario laat met zijn grote groei in feite de minste spanning op de woningmarkt zien op langere termijn. De slaagkansen voor de consument zijn hier hoog terwijl het afzet risico voor de aanbieders juist beperkt blijft. Door de grote groei van het aantal huishoudens en de daarop aansluitende bouwproductie kan een flinke kwaliteitsslag gemaakt worden waardoor de voorraad anno 2020 beter past bij de wensen van de consument. • Het tegenovergestelde geldt echter voor het RC scenario. De slaagkansen voor de consument nemen hier maar beperkt toe en het afzet risico is juist verhoudingsgewijs groot. In een situatie waarin de groei beperkt van omvang is, kan de gewenste kwaliteitsslag op de woningmarkt blijkbaar veel moeilijker gemaakt worden. 6.4

Ouderen, wonen en zorg in perspectief

De centrale vraag bij het thema “ouderen, wonen en zorg” was in hoeverre de uitgezette beleidslijnen op het gebied van huisvesting en zorg tegemoet komen aan de opgave die op dit terrein ligt en in welke mate aanscherping of bijsturing gewenst is. Woningbouw Uit de Primos (trend) raming kwam naar voren dat dankzij een flinke woningbouw en herstructureringsinspanning, het aanbod aanzienlijk zal gaan toenemen. Een deel van de nieuwbouw zal gaan plaats vinden in de vorm van toegankelijke apparte-

75

Grafiek 6.11 Nieuwbouw, sloop en herstructurering van toegankelijke woningen (aantal x 1000), 2003-2020 w w w w

Trend

Nieuwbouw Sloop Transformatie naar toegankelijk Transformatie naar verzorgd wonen

GE

SE

TM

RC

-200

0

200

400

menten, in zowel huur als koopsector. Maar net zo belangrijk is de verbouw van huurwoningen naar toegankelijke woningen. Daardoor kan het aanbod van nultrede woningen fors toenemen. De Lange Termijn scenario’s - die net als de Primos (trend) raming gestoeld zijn op het principe van “consument gericht bouwen” - laten een vergelijkbare nieuwbouwproductie van nultrede woningen zien. In het GE scenario liggen de aantallen wat hoger. In het RC scenario wat lager. Maar de twee middelste scenario’s komen op vrijwel dezelfde aantallen uit als de trendraming. (Zie grafiek 6.11.) Overigens is voor de herstructureringsopgave hier in alle scenario’s van hetzelfde beleidsmatig gestoelde programma uitgegaan. Dit programma voorziet erin dat ruim 400.000 huurwoningen verbouwd worden naar toegankelijke woningen. Daarnaast worden bijna 80.000 woningen als “verzorgd wonen” nieuw gebouwd en 65.000 toegankelijke huurwoningen toegevoegd aan het “verzorgde wonen”.

600

800

1000

Verandering woningvoorraad Deze bouw en transformatieprocessen leiden ertoe dat (in alle scenario’s) het percentage toegankelijke woningen toeneemt van 24% in 2003 naar circa 29% in 2020. En het aantal woningen met zorg neemt toe van goed 100.000 naar 250.000 (dat komt overeen met een toename van bijna 2% naar ruim 3%). Spanningen op de woningmarkt De Primos (trend) raming laat zien dat de restvraag naar toegankelijke woningen dankzij de nieuwbouw en herstructureringsinspanning, zou kunnen gaan afnemen. De restvraag naar verzorgd wonen blijft redelijk op het huidige niveau. Gegeven de enorme vergrijzing die ons land de komende decennia wacht is dat een prestatie van formaat. De Lange Termijn scenario’s laten een zelfde beeld zien, waarbij de verschillen met de Primos (trend) raming gering zijn. Dit hangt samen met het eerste gesignaleerde feit dat de mate van vergrijzing door zowel de Primos raming als de Lange Termijn scenario’s vrijwel gelijk wordt ingeschat. (Zie grafiek 6.12.)

76

Grafiek 6.12 Restaanbod (links) en restvraag (rechts) van toegankelijke woningen en wonen met zorg (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur w Koop w Verzorgd wonen

2003

2020 Trend

2020 GE

2020 SE

2020 TM

2020 RC

-50

0

50

100

150

200

Grafiek 6.13 Slaagkans voor toegankelijke woningen (links) en wonen met zorg (rechts), 2003-2020 w Toegankelijke woningen w Verzorgd wonen

2003

2020 Trend

2020 GE

2020 SE

2020 TM

2020 RC

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

77

Grafiek 6.14 Toename van de woningvoorraad naar verstedelijkingsgraad in procenten, 2003-2020 30%

w Stedelijk w Klein stedelijk w Dorps/Ruraal

25%

20%

15%

10%

5%

0% Trend

GE

SE

Slaagkansen De kans voor ouderen (en minder validen) om te verhuizen naar een toegankelijke woning neemt toe van bijna 45% anno 2003 naar circa 55% anno 2020. Alleen in het RC scenario neemt deze slaagkans amper toe. Dit komt mede doordat de slaagkansen over de gehele linie in dit scenario betrekkelijk laag blijven (zoals getoond in de voorgaande paragraaf). Waar het gaat om verzorgd wonen laten de Trend en alle vier de scenario’s een duidelijke vooruitgang zien van de slaagkansen van circa 31% anno 2003 naar 45 tot 50% anno 2020. (Zie grafiek 6.13.) Conclusie Dit betekent dat de Lange Termijn scenario’s tot dezelfde conclusies leiden als eerder getrokken zijn. Met de nieuwbouw en vooral transformatie processen in de bestaande voorraad waar nu op gerekend wordt, wordt een forse bijdrage geleverd aan de vraag naar wonen en zorg van ouderen. Dit maakt het mogelijk dat een steeds kleiner deel van de ouderen zijn zelfstandigheid verliest en een groeiende groep ouderen zelfstandig

TM

RC

kan blijven wonen. Desondanks blijft er - ook op termijn - een zeker tekort aan woningen met zorg. De slaagkansen voor de ouderen die dit zoeken, liggen immers duidelijk onder het gemiddelde dat in de reguliere (huur en koop) sector op termijn verwacht wordt. Voorzover er verschillen zijn tussen de scenario’s gaat het bij dit thema overigens om kleine nuance verschillen. De mate van vergrijzing wordt immers binnen de diverse scenario’s vrijwel gelijk ingeschat. 6.5

Stad en ommeland in perspectief

De centrale vraag in het thema “stad en ommeland” was in welke verhouding stad en ommeland tot elkaar staan en hoe die verhouding zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen. Groei van huishoudens en woningvoorraad Volgens de Primos (trend) raming groeit het aantal huishoudens en het aantal woningen in de stedelijke en klein stedelijke milieus flink, namelijk met bijna 20%. Dat is meer dan de

78

Grafiek 6.15 Restaanbod (links) en restvraag (rechts) naar soort en verstedelijkingsgraad (aantal x 1000), 2003-2020 w Huur w Koop

2003 Stedelijk 2020 Trend 2020 GE 2020 SE 2020 TM 2020 RC 2003 Klein stedelijk 2020 Trend 2020 GE 2020 SE 2020 TM 2020 RC 2003 Dorps/Ruraal 2020 Trend 2020 GE 2020 SE 2020 TM 2020 RC -100

-50

0

50

100

toename in de dorpse en landelijke woonmilieus waar de groei tussen 2003 en 2020 ongeveer 10% zou bedragen. Dat komt doordat wonen in een (klein) stedelijk milieu behoorlijk in trek is.31 (Zie figuur 6.14.) Ook de Lange Termijn scenario’s laten zien dat consument gericht bouwen ertoe zou leiden dat de stedelijke milieus sterker groeien dan de landelijke milieus: kortom, als het aan de consument ligt dan mag er meer gebouwd worden in de stad. Toch is er een klein verschil tussen de 4 scenario’s. In het GE scenario zijn de steden het meest populair. Maar in de midden scenario’s en vooral in het laagste RC scenario zijn de kleine steden juist erg in trek. Spanning op de woningmarkt De spanning op de woningmarkt neemt, volgens de Primos (trend) raming, in alle woonmilieus tussen 2003 en 2020 flink af. De restvraag wordt kleiner. Ook het restaanbod neemt enigszins af, althans in de stedelijke en klein stedelijke milieus. Het restaanbod in de dorpse en landelijke milieus zou wel eens wat groter kunnen worden; vooral in de koopsector.

150

200

250

De Lange Termijn scenario’s laten een redelijk vergelijkbaar beeld zien. Daarbij laat het hoge GE scenario nog de meeste restvraag zien, in alle woonmilieus. En het lage RC scenario laat in alle woonmilieus het grootste restaanbod zien (het grote restaanbod van koopwoningen houdt verband met de aanname dat het aantal te verkopen huurwoningen in alle scenario’s gelijk blijft). (Zie figuur 6.15.) Slaagkansen De slaagkansen in de huursector nemen de komende jaren toe. Gemiddeld gaat het om een toename van 61% anno 2003 naar 68% anno 2020. Vooral in de stedelijke milieus gaat de huurder er op vooruit. Alleen in het RC scenario zou de huurder er wel eens op achteruit kunnen gaan. Vooral in de klein stedelijke en dorpse milieus dreigt in dat scenario een achteruitgang.

31. Het feit dat de trend van de afgelopen decennia de andere kant op wijst, namelijk in een richting waarbij juist meer mensen verhuizen naar dorpse en landelijke milieus, hangt samen met het feit dat in het verleden (blijkbaar) niet voldoende gebouwd is (kunnen worden) in de stedelijke milieus.

79

Grafiek 6.16 Slaagkansen in de huursector naar verstedelijkingsgraad, 2003-2020 w 2003 w Trend w GE w SE w TM w RG

Stedelijk

Klein stedelijk

Dorps/Ruraal

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Grafiek 6.17 Slaagkansen in de koopsector naar verstedelijkingsgraad, 2003-2020 w 2003 w Trend w GE w SE w TM w RG

Stedelijk

Klein stedelijk

Dorps/Ruraal

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

80

In de koopsector is de toename van de slaagkansen nog wat groter. Daar groeit de slaagkans van gemiddeld 63% anno 2003 naar 80% anno 2020. Opnieuw is duidelijk dat - door de grote productie in de stedelijke milieus - dat de slaagkansen daar het sterkst toenemen. Maar ook in de dorpse milieus komen de slaagkansen boven de 80% uit. In het RC scenario gaat het (opnieuw) het minst goed voor de woningzoekenden. (Zie figuur 6.16 en 6.17.)

de huishoudenpopulatie wel verandert, verandert ook de resulterende vraag naar woningen.

Het geheel overziende kunnen een aantal algemene conclusies geformuleerd worden. • Wanneer vastgehouden wordt aan het uitgangspunt “consument gericht bouwen” en de kwalitatieve differentiatie van de nieuwbouw gericht wordt op de vraag van de bewoners, dan nemen de slaagkansen voor de consument duidelijk toe. Verder geldt dat hoe groter de groei is, des te ruimer de Conclusie mogelijkheden zijn om knelpunten op de woningmarkt weg De Lange Termijn scenario’s laten - net als de Primos (trend) te werken. Dat heeft twee positieve gevolgen: grotere slaagraming - zien dat het wonen in stedelijke milieus in trek is. Met kansen voor de consument en kleinere afzet risico’s voor de het consument gericht bouwen kan aan die vraag voldaan aanbieders. worden. Hierdoor nemen de slaagkansen van de consument over de volle breedte van de woningmarkt toe. En als gevolg van • De groei van het aantal ouderen vormt een betrekkelijk vast gegeven. De mate van vergrijzing wordt binnen de verschildit consument gericht bouwbeleid kunnen de verschillen tussen lende scenario’s vrijwel gelijk ingeschat. Met de in gang stad en ommeland kleiner worden. gezette programma’s die erop gericht zijn het aanbod op het gebied van wonen en zorg te vergroten, wordt dan ook een 6.6 Slotconclusies flinke bijdrage geleverd. Deze nieuwe Lange Termijn scenario’s laten zien dat een aantal • Het wonen in stedelijke milieus is in alle scenario’s in trek. Door voor deze vraag vanuit de markt te bouwen, kunnen uitkomsten uit de eerder gepresenteerde woningmarktverkensteden een extra impuls krijgen en zullen de verschillen ningen betrekkelijk robuust zijn en dat een aantal andere zaken tussen stad en ommeland kleiner worden. (vanzelfsprekend) bijgesteld zouden moeten worden wanneer de groei in ons land fors hoger of fors lager uit zou komen. In de berekeningen is er dan ook vanuit gegaan dat in het hoge GE scenario heel wat meer woningen gebouwd worden dan in het lage RC scenario. Deze beide scenario’s lijken overigens betrekkelijk extreem te zijn. Verder zij opnieuw opgemerkt dat alle scenario’s berekend zijn op basis van de consumenten voorkeuren zoals gemeten in het WBO 2002. Dit betekent dat de huidige woonvoorkeuren (per soort en type huishouden) en de daarop van invloed zijnde prijsverhoudingen tussen huur en koopsector constant verondersteld zijn. Uit analyses is immers gebleken dat de verminderde belangstelling voor de koopsector anno 2002 alles te maken heeft met de scherp opgelopen prijzen in deze sector. Dit betekent tevens dat een grotere of kleinere economische groei niet direct zal leiden tot meer of minder belangstelling voor de koopsector maar dat de onderlinge prijsverhoudingen tussen huur en koopsector, daarop wel van invloed zijn. In deze berekeningen is er vanuit gegaan dat die verhoudingen in de komende jaren niet veranderen. Doordat de samenstelling van

81

7. Ter afsluiting

Komen de prognoses anders uit? Dat ligt maar aan wat je “anders” vindt! Deze studie “Update Socrates Model” is kort na het beschikbaar komen van het WBO 2002 gestart. De eerste fase van het project had tot doel om a) een aantal technische verbeteringen aan te brengen in het model en b) betrekkelijk vlot een eerste indruk te geven van de verschuivingen in de prognoses als gevolg van het nieuwe WBO. De eerste indruk die uit de nieuwe prognoses naar voren kwam was dat er slechts sprake was van een beperkte verschuiving in de uitkomsten. Maar gaandeweg de rit, en zeker bij de tweede fase van het project dat met dit rapport wordt afgesloten, ontstond meer en meer het beeld dat er wel degelijk sprake is van een serieuze verschuiving in de uitkomsten. Alleen - zoals wel vaker het geval is bij dit soort meer ingewikkelde vragen en antwoorden - is het maar net waarop men de nadruk wil leggen. Is het glas half vol of is het half leeg? Resp. leggen we hier de nadruk op de onderdelen waar slechts sprake is van beperkt een verschuiving of kijken we vooral naar de onderdelen waar we serieuze verschillen zien? Concreet tonen de prognoses nog steeds aan dat de groei van de woningbehoefte vooral in de koopsector zit. Dat was ook het geval bij de prognose zoals die gebruikt zijn voor de Nota Mensen, Wensen, Wonen. Alleen werd toen gerekend op een lichte afname van de behoefte aan huurwoningen. Dat is - op basis van het WBO 2002 - niet langer het geval. Nu wordt erop gerekend dat de toename van de woningbehoefte voor circa 15% in de huursector zit en dus (nog steeds) voor het overgrote deel in de koopsector. Bij deze op zich overigens overzichtelijke bijstelling van de prognose moet wel een enkele kanttekening gemaakt worden. De gehele groei van de huursector zoals die nu verwacht wordt zit NIET in de reguliere huursector maar GEHEEL in de nieuwe vorm van wonen met zorg. De afgelopen jaren is duidelijk geworden dat er ingezet wordt op het langer zelfstandig wonen van ouderen (extramuralisering) en dat een woonsituatie met een aantal zorgvoorzieningen daaromheen een belangrijke voorwaarde hiervoor vormt. Dit wonen met zorg geschiedt grotendeels in de huursector. Bij de prognoses voor de Nota

Wonen werd hier nog helemaal geen rekening gehouden en waren ook de maatschappelijke gedachten over opvang van ouderen minder ver ontwikkeld. Maar zoals uitgebreid ter sprake is gebracht - in deze studie en in andere studies - betekent een verschuiving naar de huursector beslist niet dat de vraag naar meer kwaliteit weggevallen is. De vraag naar kwaliteit is er nog steeds. Alleen waar enkele jaren terug de nadruk geheel lag op de koopsector, is nu een deel van de aandacht verschoven naar de betere en duurdere huursector. Dat heeft overigens alles te maken met de prijsontwikkeling in de koopsector. Waarom is het beeld nu anders? Omdat de koopsector zich uit de markt geprijsd heeft. In een recent afgeronde andere studie “waarom bouwen we niet meer?” is uitgebreid ingegaan op de wijze waarop de koopsector zichzelf uit de markt geprijsd heeft. Sinds 1990 is de prijs per m2 met een factor 2 omhoog gegaan. Deze prijsexplosie is veroorzaakt door een bij de vraag achterblijvende productie. Simpel gezegd: er is veel te weinig gebouwd. Waar de Nota Wonen rekende op bijna 100.000 nieuwe woningen per jaar werden het er 60 à 70.000 per jaar. Dit beperkte aanbod in combinatie met ruime bestedingsmogelijkheden bij de consument (economische voorspoed, hoge inkomens, goede financieringsmogelijkheden en een onbeperkte hypotheekrente aftrek) heeft de prijzen opgedreven. Door de onbalans tussen vraag en aanbod zijn de verkoopprijzen nu veel te ver doorgeschoten. In de jaren negentig is die prijsstijging aanvankelijk nog gecamoufleerd doordat de hypotheekrente flink daalde. Maar de laatste paar jaar kon de rente amper verder omlaag. Als gevolg daarvan zijn de maandlasten fors gestegen. Een deel van de consumenten heeft dan ook afgehaakt, zo laat het WBO 2002 zien. En ook de ontwikkelaars laten inmiddels weten dat de verkoop van nieuwe woningen stagneert en dat men met een steeds grotere portefeuille onverkochte woningen zit. Overigens is daarmee ook duidelijk dat een eventueel snel herstel van de conjunctuur NIET zal leiden tot een omslag in de markt. Gegeven de huidige prijsverhoudingen tussen huren en kopen zal de consument niet snel geneigd zijn om zijn heil weer massaal in de koopsector te zoeken. Alleen indien de prijzen

82

fors en blijvend omlaag zouden gaan is een dergelijke terugkeer voorstelbaar.

consument. Als men op zoek wil gaan naar de “zwakke” plekken in dit verhaal dan is duidelijk dat men terecht kanttekeningen kan maken op twee plaatsen.

Ziet de toekomst er anders uit? Ja en nee! Bij de Nota Mensen, Wensen, Wonen lag de nadruk op de kwaliteitsslag die gemaakt kon en moest worden omdat er een aanzienlijk overaanbod aan goedkope en minder gewaardeerde huurwoningen in bepaalde woonmilieus dreigde. Van een mogelijk overaanbod is nu veel minder sprake. Alleen al omdat de bouwproductie zover is ingezakt dat een echte ontspanning van de markt niet op korte termijn verwacht mag worden. Desondanks zal er toch een kwaliteitsslag gemaakt moeten worden. In het WBO meten we de vraag naar meer en betere woningen. Maar ook langs andere weg zijn er signalen dat er wat zal moeten gebeuren in de stedelijke centra en dat met stadsvernieuwing, herstructurering en integrale stedelijk vernieuwing nog slechts een eerste stap gezet is. Maar anders dan bij de Nota Wonen gedacht werd zal deze kwaliteitsslag niet alleen gemaakt moeten worden in de koopsector. De uitdaging zit erin om ook de productie in de huursector op een hoger niveau te tillen; al is het maar ter compensatie van de 25.000 huurwoningen die jaarlijks verkocht worden en de 10.000 huurwoningen die jaarlijks gesloopt worden. Bovendien wacht de huursector een nieuwe uitdaging namelijk om te voorzien in de vraag van ouderen naar wonen met zorg. • Nee: de toekomst ziet er niet anders uit wanneer we het hebben over de uitdaging om de woningproductie weer flink op gang te krijgen, De opgave in kwantitatieve zin is nog vrijwel dezelfde als enkele jaren terug. • En ja: de toekomst ziet er wel anders uit als we ons realiseren dat die uitdaging voor een belangrijk deel ingevuld zal moeten worden door partijen (met name de woningcorporaties) die de afgelopen jaren erg weinig gebouwd hebben; daar zal een slag gemaakt moeten worden om te zorgen dat de aantallen waar nu op gerekend wordt ook echt gerealiseerd gaan worden.

Op de eerste plaats dient een kanttekening gemaakt te worden waar het gaat om de verhouding tussen huur en koopsector. Zoals eerder is aangegeven wordt er in deze verkenningen vanuit gegaan dat de verhouding tussen beide sectoren - met name waar het gaat om de prijs - niet wezenlijk zal veranderen. Op de tweede plaats zijn kanttekeningen te maken bij de omvang van het bouw- en herstructureringsprogramma in termen van plausibiliteit en realiseerbaarheid. Het mag duidelijk zijn dat in deze ramingen is uitgegaan van een flinke ambitie en de inzet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Of dit ook daadwerkelijk zal lukken en of de verwachte bouwproductie en ombouw van de voorraad tot stand zullen komen, is altijd een punt van aandacht. Op de derde plaats kunnen kanttekeningen geplaatst worden bij de methodiek in die zin dat “consument gericht bouwen” als uitgangspunt is genomen voor de berekeningen. Men kan zich afvragen of dat ook daadwerkelijk en overal zal en kan gebeuren. Ruimtelijke aspecten (is er plek voor deze woningbouw op die plaats?) en economische aspecten (is woningbouw daar financieel gezien haalbaar?) zijn hier niet meegenomen.32 En ook andere argumenten zijn denkbaar waarom op bepaalde locaties niet of andere woningen gebouwd worden dan dat hier verondersteld is.

Waar zitten de zwakke plekken van dit verhaal? Met deze studie hebben we laten zien welk bouwprogramma en welke beheerstrategie tegemoet komt aan de wensen van de

32. De eerste verkenningen voor het opnemen van ruimtelijke aspecten in het Primos en later ook het Socrates model, worden op dit moment uitgevoerd.

83

Bijlagen

A B

C D E

Analyse prijs-voorkeuren Enkele cijfers toegelicht Woningmarkt verkenningen en Primos prognoses De dynamiek in de huishoudenontwikkeling Woonmilieutypologie Definities Indeling van Bon gebieden

84 85 85 86 91 93 95

84

Bijlage A. Analyse prijs-voorkeuren

In onderstaande tabel is het resultaat gegeven van een regressie analyse waarbij het percentage van de consumenten dat wil kopen, verklaard wordt uit de lasten in de koopsector, de lasten in de huursector en een kwaliteitsindicator. De lasten in de koopsector zijn bepaald op basis van de verkoopprijs en de hypotheekrente. De lasten in de huursector zijn gebaseerd op de basishuur. De kwaliteitsindicator tenslotte geeft aan dat men in het Westen van het land in het algemeen een wat kleinere woning en kleinere tuin koopt voor dezelfde prijs, in verhouding tot de rest van het land. Deze variabele is geoperationaliseerd op basis van het aantal vierkante meters dat een koopwoning gemiddeld telt. Er is een viertal inkomensklassen onderscheiden en 3 soorten vragers (starters, doorstromers en huurders). Per vragersgroep resulteren zo 80 waarnemingen (4 landsdelen x 4 inkomensklassen x 5 WBO metingen). In de literatuur wordt het verband tussen woningvoorkeur en externe omstandigheden ook gelegd, zij het dat daar nog al eens verwezen wordt naar de algemene economische omstandigheden resp. de index van het consumenten vertrouwen. In de praktijk blijkt dat de macro economische ontwikkeling en het vertrouwen van de consument samenhang vertonen met de hier gedefinieerde ontwikkeling van de lasten in de koopsector. Dat komt doordat in de lasten voor de koopsector de invloed van de rentestand is meegenomen; en de rentestand vormt natuurlijk een afspiegeling van de macro economische omstandigheden resp. het vertrouwen in de toekomst. In de stapsgewijs uitgevoerde regressie analyses bleek dat de index van het consumentenvertrouwen minder goede resultaten opleverde dan de hier beschreven variabelen. Uit deze analyse blijkt dat het inkomen de belangrijkste variabele is. Het inkomen werkt daarbij positief: hoe hoger het inkomen hoe groter de voorkeur voor het kopen van een woning. Bovendien blijkt dat het inkomen eigenlijk niet lineair samenhangt met de voorkeur. De laagste inkomensgroepen hebben immers in feite weinig te kiezen. Naarmate het inkomen stijgt wordt de keus tussen huren en kopen pas een meer reële keus.34 Verder blijkt dat de koopprijzen in het algemeen drukkend werken op de neiging om te gaan kopen. De stijging van de koopprijzen in de afgelopen jaren zijn dus inderdaad aan te wijzen als verklaring voor de op dit moment minder grote

Tabel A.1

Constante Inkomen Koop Huur Kwaliteit R2

Resultaat regressie analyse tussen woonvoorkeuren en prijsontwikkeling in huur en koopsector alsmede regionale verschillen in woonkwaliteit, per vragersgroep, WBO 1986-2002 33 Starters _________ -74,2177 0,8111 -0,0517 0,3065 0,3916 0,67

Huurders _________ -108,3615 1,3848 -0,0427 0,2740 0,5736 0,86

Eigenaren _________ 36,4105 0,9847 -0,0224 0,1341 -0,1224 0,74

vraag naar koopwoningen. Tegelijk stimuleren hoge huurprijzen juist de neiging om wil op zoek te gaan naar een koopwoning. Huur- en koopprijzen lijken dus in onderlinge samenhang de balans te bewaren in de keus tussen huren en kopen. Tenslotte blijkt de kwalititeitsfactor van belang om te begrijpen waarom in het Westen van het land de voorkeur voor een koopwoning wat lager is dan in de rest van het land. Voor hetzelfde geld krijgt de consument in het Westen in het algemeen een wat kleinere woning en een wat kleiner kavel. Vooral de starters en huurders (“First Time Buyers”- FTB) zijn hier gevoelig voor.

33. Een niet significante regressiecoëfficiënt is cursief weergegeven. 34. Door het inkomen logaritmisch getransformeerd mee te nemen in de vergelijking wordt het resultaat dan ook nog flink verder verbeterd en stijgt de verklaarde variantie tot resp. 78, 93 en 85%.

85

Bijlage B. Enkele cijfers toegelicht

Woningmarkt verkenningen en Primos prognoses Voor deze woningmarkt verkenningen is de Primos prognose van 2003 als uitgangspunt genomen. Deze Primos prognose kan getypeerd worden als een trendprognose waar het gaat om demografische ontwikkelingen (afgeleid van de nationale CBS prognoses). Waar het gaat om de lokale invulling van de prognose is gebruik gemaakt van de woningbouw verwachtingen zoals die bij de lagere overheden (en met name de provincies) op dat moment leefden. Overigens komt de Primos prognose van 2003 in grote lijnen overeen met de Primos prognose van 2001. Het belangrijkste verschil tussen beide prognoses betreft een lichte bijstelling omlaag van de buitenlandse migratie en daarmee de groei.

Tabel B.1

Indexcijfers voor de groei van het aantal huishoudens, 2002-2020 (met 2002=100) alsmede de toename van het percentage 65+ huishoudens in procentpunten, 2002-2020 Rest G26 G4 Nederland Nederland _________ _________ _________ _________

Index huishoudens (2002=100) Primos 2001 116 107 Primos 2003 114 114 Socrates fase 2 121 109

115 115 114

114 114 115

Index huishoudens 65eo (2002=100) Primos 2001 146 129 Primos 2003 154 133 Socrates fase 2 184 154

155 164 151

149 158 158

Voor deze woningmarkt verkenningen is de demografische groei Toename % 65+ uit de Primos prognose aangehouden. Dit betekent dat de groei Primos 2001 4,8% 3,4% 6,9% 5,9% van het aantal huishoudens op regionaal niveau exact overeenPrimos 2003 6,4% 2,9% 8,6% 7,2% komt met de Primos prognose (afgezien van een technische Socrates fase 29,5% 7,2% 6,6% 7,3% aanpassing: het CBS heeft de statistiek betreffende het aantal huishoudens anno 2002 iets bijgesteld; deze nieuwe cijfers zijn hier overgenomen; daardoor komt het totaal aantal huishou• Maar in deze woningmarkt verkenningen (met een consudens anno 2002 nu 7000 lager uit dan in de Primos prognose). ment gerichte bouwproductie) zou de G4 wat minder hard groeien dan in de Primos 2003 prognose. Dit betekent dat in Maar waar het gaat om de lokale invulling van de prognose is die Primos prognose gerekend is met een grotere woninghier gerekend met een “vraag gestuurde woningbouw”. De productie dan dat - op basis van de consumenten voorkeuren wensen van de consument - zoals verwoord in het Woning- nodig is. Voor de G26 geldt het omgekeerde. Vanuit de behoefte Onderzoek 2002 - zijn hierbij als uitgangspunt gehanconsument geredeneerd zou daar meer gebouwd mogen teerd. Dit betekent dat niet alleen het soort woning (naar type, worden. vorm en prijsklasse) gebaseerd is op de wensen van de consu• Verder blijkt dat volgens de Primos prognoses de vergrijzing ment, maar ook de locatie van de woningen is daarop gebainde G4 het minst snel verloopt en buiten de G30 zich het seerd. Anders gezegd: er is vanuit gegaan dat de woningen ook snelst voltrekt. daadwerkelijk daar gebouwd worden waar de consument dat graag zou willen. Controle op ruimtelijke capaciteit of financiele • Maar in deze woningmarkt verkenningen verandert dat beeld. Uitgaande van consument gericht bouwen en de daarhaalbaarheid heeft dus niet plaats gevonden. bij aansluitende programma’s om vele duizenden woningen in te richten voor wonen met zorg - iets dat (zie hoofdstuk 4) Als gevolg hiervan komen deze woningmarkt verkenningen vooral in de grote steden zijn beslag zal krijgen - zou de anders uit dan de Primos prognose van 2003. In bijgaande tabel vergrijzing juist het sterkst kunnen zijn in de G30 en dan in zijn de belangrijkste kerncijfers opgenomen. het bijzonder in de G26. • Hieruit valt af te lezen dat de totale groei van het aantal huishoudens tot 2020 al jaren vast ligt. In de laatste Primos prognose kwamen de G4 en de G26 ongeveer uit op de landelijke groeicijfers.

86

Grafiek B.1 Huishoudenveranderingen en groei naar verstedelijkingsgraad (x 1000), 2002-2020 w w w w w

20000 15000 10000

Huishoudensveranderingen Opheffingen (sterfte en vertrek) Doorstromers Vestigers Starters Groei

5000 0 -5000 -10000 -15000 -20000 Stedelijk

Klein stedelijk

Dorps/Ruraal

De dynamiek in de huishoudenontwikkeling Het totaal aantal huishoudens neemt toe van circa 7 miljoen in 2003 naar circa 8 miljoen in 2020. Dat is een toename met 1 miljoen huishoudens. Een fors getal dat echter in het niet valt zodra men zich realiseert welke enorme dynamiek daar achter schuil gaat. In de navolgende figuur is niet alleen de groei van het aantal huishoudens weergegeven (met een markering) maar ook de onderliggende processen zijn weergegeven. Daarbij spelen: • +) Vorming van nieuwe huishoudens: de starters, • +) Binnenkomst van nieuwe huishoudens: de migranten35, • -) Het opheffen van huishoudens (hetzij door sterfte hetzij door vertrek uit de regio), • +/-) Veranderingen binnen huishoudens zonder dat zij verhuizen36, • +/-) Doorstromers die binnen de regio verhuizen. De laatste twee processen zorgen in het algemeen niet voor huishoudengroei, maar leiden wel tot andere huishoudens dan wel een andere woonplaats voor hetzelfde huishouden.

Totaal

Uit grafiek B.1 blijkt dat de komende jaren (tussen 2002 en 2020) alleen al bijna 7 miljoen huishoudens binnen de regio waar zij wonen zullen verhuizen. Dit betekent dat (gemiddeld) bijna alle huishoudens van woning veranderen. Daarnaast komen er bijna 4 miljoen nieuwe startende huishoudens bij, vestigen zich nog eens ruim 4 miljoen huishoudens in een nieuwe regio, verdwijnen er ruim 7 miljoen huishoudens en veranderen bijna 3 miljoen huishoudens van samenstelling. Zoals gezegd: achter de toename met 1 miljoen huishoudens zit een enorme dynamiek. De uitsplitsing naar stad en ommeland (aansluitend bij hoofdstuk 5) in bovenstaande grafiek, laat voor elk een vergelijkbaar beeld zien. Overigens is de balans van de doorstromers voor stad per verstedelijkingsgraad niet in evenwicht. Zo gaan verhuizen er per saldo 100.000 huishoudens naar de kleinstede35. Het Socrates model rekent per regio (woningmarkt gebied). Daardoor gaat het hier niet alleen om de buitenlandse migranten maar ook om de huishoudens die tussen regio’s verhuizen. 36. Bijvoorbeeld doordat alleenstaanden gaan samenwonen, samenwonenden gaan scheiden, samenwonenden zonder kind een kind krijgen etc. Bovendien wordt hier de demografische veroudering meegeteld voorzover deze leidt tot een opschuiving van de ene naar de andere leeftijdsgroep (voor de gehanteerde leeftijdsgroepen: zie bijlage D).

87

Grafiek B.2 Huishoudenveranderingen en groei naar leeftijd (x 1000), 2002-2020 w w w w w

8000 6000 4000

Huishoudensveranderingen Opheffingen (sterfte en vertrek) Doorstromers Vestigers Starters Groei

2000 0 -2000 -4000 -6000 -8000 <30

30-44

45-64

lijke gemeenten. Dat is in deze grafiek minder goed te zien. In een volgende grafiek wordt een en ander nader toegelicht. Uitsplitsing van deze processen naar leeftijdsgroep laat zien hoe de veroudering doorwerkt. De jongste leeftijdsgroep “verliest” door de huishoudenveranderingen (veroudering) huishoudens. De oudste leeftijdsgroep wordt hier juist door aangevuld. In het geheel valt de groep 65-74 jarigen op met een relatief grote groei bij een zeer beperkte dynamiek. (Zie grafiek B.2.) De groei van het aantal huishoudens naar verstedelijkingsgraad is uit een te leggen in “natuurlijke huishoudengroei” (starters plus vestigers van buiten de regio minus opheffingen) versus een groei als gevolg van migratieprocessen binnen de regio (het saldo van de doorstromers). (Zie grafiek B.3.) Dit levert per landsdeel en naar verstedelijkingsgraad het volgende beeld op: • In het Noorden zijn stad en ommeland redelijk in evenwicht, • In het Oosten is er een zekere trek vanuit de landelijke omgeving naar vooral de kleine steden, • In het Westen is er een zekere trek vanuit de grote steden naar de kleine steden en de landelijke woonmilieus,

65-74

75eo

• In het Zuiden is er een zekere trek vanuit de landelijke omgeving naar zowel de kleine als grote steden. Tenslotte is de groei van het aantal huishoudens - naar deze beide componenten zijnde “natuurlijke groei” versus doorstroming - ook uit te splitsten naar soort huishouden alsmede naar verstedelijkingsgraad. De grafieken B.4 en B.5 gaan hier op in. Daarbij mag duidelijk zijn dat de schaal in beide grafieken anders is. De natuurlijke groei is bijna een factor 10 groter dan de doorstroming binnen de regio. De natuurlijke groei leidt vooral tot een toename van het aantal alleenstaanden. Deze toename is redelijk gelijkmatig over de verschillende woonmilieus verdeeld.37 Maar de afname van het aantal samenwonenden met kinderen is vooral te verwachten in de landelijke milieus. Ook valt op dat de natuurlijke groei van het aantal jongeren in de steden licht negatief is en in de landelijke milieus juist positief is. De natuurlijke groei van de oudste 37. Anno 2002 is ongeveer 40% van alle huishoudens te vinden in de stedelijke woonmilieus; circa 20% in de kleinstedelijke milieus en circa 40% in de landelijke milieus.

88

Grafiek B.3 Huishoudengroei en doorstroming per landsdeel naar verstedelijkingsgraad, 2002-2020 w Doorstroming w Huishoudengroei

400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 -50000 Noord

Oost

West

Zuid Dorps/Ruraal

Klein stedelijk

Stedelijk

Dorps/Ruraal

Klein stedelijk

Stedelijk

Dorps/Ruraal

Klein stedelijk

Stedelijk

Dorps/Ruraal

Klein stedelijk

Stedelijk

-100000

Grafiek B.4 Huishoudengroei naar soort huishouden, 2002-2020 800000

w Dorps/Ruraal w Klein stedelijk w Stedelijk

600000

400000

200000

0

-200000

-400000 Alleenstaand

Een ouder

Samen Zkind

Samen Mkind

<30

30-44

45-64

65-74

75eo

89

Grafiek B.5 Doorstroming naar soort huishouden, 2002-2020 w Dorps/Ruraal w Klein stedelijk w Stedelijk

60000

40000

20000

0

-20000

-40000

-60000 Alleenstaand

Een ouder

Samen Zkind

Samen Mkind

<30

30-44

45-64

65-74

75eo

Grafiek B.6 Doorstroming naar inkomensklasse (jaarinkomen in euro’s), 2002-2020 w Dorps/Ruraal w Klein stedelijk w Stedelijk

50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 -50000 <14000

14-19000

19-40000

40000 em

90

leeftijdsgroepen is tenslotte weer redelijk verdeeld over de diverse woonmilieus. Waar het gaat om de binnen-regionale verhuisprocessen, blijkt dat de alleenstaanden per saldo van de landelijke milieus naar de kleinstedelijke milieus verhuizen. De stedelijke woonmilieus hebben een vrijwel sluitende balans bij de alleenstaanden. De samenwonenden verhuizen echter juist vanuit de grote steden naar de klein stedelijke milieus. En ook naar leeftijdsgroep uitgesplitst registeren de klein stedelijke milieus bij alle groepen een positief verhuissaldo, terwijl de steden vooral dertigers verliezen en de landelijke milieus vooral jongeren en ouderen zien wegtrekken. De in hoofdstuk 5 aangehaalde vergrijzing van de kleine steden hangt hier ten dele mee samen. De verklaring achter dit verhuisproces van senioren is voor een belangrijk deel te vinden in het hier aangehouden aanbod van geschikte woningen (wonen met zorg alsmede toegankelijke woningen) dat vooral in de (klein) stedelijke milieus groot is. De laatste grafiek (B.6) laat tenslotte zien welk effect de binnen-regionale verhuisprocessen hebben op de inkomensverdeling. Hieruit blijkt dat de grote steden (die vooral dertigers verliezen) zowel hoge als lage inkomensgroepen per saldo zien wegtrekken. Tegelijk blijkt dat zich in de kleine steden ook zowel hoge als lage inkomensgroepen per saldo vestigen.

91

Bijlage C. Woonmilieutypologie

Voor het WBO 2002 - en de daarvan gebruik makende kwalitatieve woningmarkt prognoses die met het Socrates woningmarkt simulatie model worden uitgevoerd - is een nieuwe woonmilieu typologie ontwikkeld. De daarvoor onderscheiden 13 woonmilieus zijn als volgt te typeren.

• 1 / 2 centrum-stedelijk en centrum-stedelijk-plus Na het onderscheiden van de centra van de steden zijn de overige wijken ingedeeld in stedelijke wijken en groenstedelijke wijken. De wijken met een hoge dichtheid zijn stedelijk genoemd, de wijken met een lage dichtheid groenstedelijk.

Om te beginnen wordt een driedeling gemaakt naar 1. Steden, 2. Klein stedelijke woonplaatsen, 3. Dorpse en rurale woonmilieus.

Binnen de stedelijke wijken zijn drie subtypen onderscheiden: De wijken die overwegend voor de oorlog gebouwd zijn, zijn stedelijk vooroorlogs genoemd. De wijken die overwegend na de oorlog gebouwd zijn, zijn onderscheiden in wijken met een groot aandeel meergezinswoningen (stedelijk naoorlogs compact) en wijken met voornamelijk grondgebonden woningen (stedelijk naoorlogs grondgebonden). • 3 stedelijk vooroorlogs; • 4 stedelijk naoorlogse compact; • 5 stedelijk naoorlogs grondgebonden.

Tot de steden behoren de 6 grootste gemeenten (G4 plus Eindhoven en Groningen). Deze 6 gemeenten worden verderop onderscheiden van de andere stedelijke gemeenten die allen minimaal 27.500 huishoudens tellen. Tot de kleine steden horen de woonplaatsen met a) meer dan 13000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare; b) meer dan 10000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare en ofwel een percentage meergezinswoningen groter dan 10% ofwel de dichtheid van het centrum meer dan 20 woningen per hectare. De overige woonplaatsen behoren bij de dorpen. Ad 1: De steden: zes woonmilieutypen Binnen de stedelijke woonplaatsen zijn zes woonmilieutypen onderscheiden. Het eerste stedelijke woonmilieutype is centrum-stedelijk. Deze categorie bevat de centra van steden, maar ook een aantal centraal gelegen wijken net buiten het centrum. In elke stedelijke plaats is in eerste instantie één postcodegebied als centrum aangewezen. Vervolgens is een aantal andere wijken als centrum-stedelijk aangeduid op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen (bioscoop, theater, museum). Het woonmilieu centrum-stedelijk is vervolgens uitgesplitst in twee typen. De centra van de grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Eindhoven) zijn als centrum-stedelijk-plus aangeduid. De plus staat hier voor het voorzieningenniveau van de stad.

De wijken met een lage dichtheid en relatief veel groen leveren dan het 6e woonmilieu type op binnen de steden • 6 groen stedelijk Ad 2: Kleinstedelijke woonplaatsen Voor de kleinstedelijke woonplaatsen is de driedeling gehandhaafd die de stedelijke woonplaatsen kennen in de vijfdeling. De milieus zijn: • 7 centrum kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit centrumstedelijk), • 8 kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit het buitencentrum milieu) en • 9 groen kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit groenstedelijk). Ad 3: Centrum-dorpse en dorpse milieus Binnen de dorpen is onderscheid gemaakt tussen woonplaatsen met veel voorzieningen en woonplaatsen met relatief weinig voorzieningen resp. • 10 centrum dorps en • 11 dorps De landelijke woonmilieus zijn onderverdeeld in bereikbare en perifere gebieden. De bereikbare milieus liggen binnen 20 minuten reisafstand van een centrumstedelijk milieu. • 12 landelijk bereikbaar • 13 landelijk perifeer

92

Tabel C.1

Kenmerken van de 13 woonmilieutypen

N _____ Centrum-stedelijk-plus 34 Centrum-stedelijk 37 Stedelijk VO 115 Stedelijk NO compact 238 Stedelijk NO grondgebonden 166 Groen-stedelijk 196 Centrum-kleinstedelijk 78 Kleinstedelijk 202 Groen-kleinstedelijk 204 Centrum-dorps 358 Dorps 488 Landelijk bereikbaar 1473 Landelijk perifeer 427 _____ totaal 4016

Tabel C.2

eengezinswon. _____ 16,7% 53,2% 38,2% 37,8%

vrijstaande won. _____ 1,8% 4,1% 2,1% 2,1%

15,7% 16,7% 20,8% 12,0% 12,3% 15,4% 18,0% 27,1% 33,3% _____ 22,1%

76,1% 64,0% 68,3% 70,9% 80,8% 88,3% 94,6% 91,7% 93,5% _____ 71,0%

5,9% 11,1% 9,7% 6,2% 15,1% 18,2% 34,4% 50,8% 54,4% _____ 16,6%

gemidd. dichtheid WOZwoonwaarde gebied _____ _____ 66,8 77,8 67,1 42,0 60,4 65,8 61,1 46,6 73,2 86,2 80,8 80,1 88,9 90,7 91,9 99,1 70,1 _____ 80,4

32,7 23,0 28,1 32,6 21,1 23,2 20,6 19,9 19,5 _____ 27,7

dicht- winkels heid per 1000 totaal huish. _____ _____ 59,3 49,2 27,2 96,6 36,6 18,7 20,4 10,8

gezinnen _____ 16,0% 18,1% 25,6% 29,6%

lage inkomens _____ 39,5% 39,8% 42,2% 43,8%

11,6 5,5 11,1 8,6 4,6 2,9 1,1 0,4 0,3 _____ 2,1

9,6 8,6 68,8 8,4 8,6 20,6 16,3 9,4 12,4 _____ 18,4

38,8% 34,4% 28,1% 39,5% 39,7% 40,8% 42,8% 43,8% 42,0% _____ 36,1%

40,1% 38,1% 40,9% 37,9% 38,9% 38,9% 39,7% 39,1% 43,0% _____ 40,0%

dicht- winkels heid per 1000 totaal huish. _____ _____ 19,1 71,2 14,9 11,5 5,0 8,6 1,6 18,6 0,4 10,0 _____ _____ 2,1 18,4

gezinnen _____ 21,5% 32,9% 37,0% 41,7% 43,4% _____ 36,1%

lage inkomens _____ 40,1% 41,5% 38,4% 39,2% 39,9% _____ 40,0%

Kenmerken van de 5 hoofd woonmilieutypen

centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen totaal

vooroorlogse won. _____ 63,3% 31,9% 65,0% 17,1%

N _____ 149 721 400 846 1900 _____ 4016

vooroorlogse won. _____ 35,9% 24,3% 14,5% 16,6% 28,4% _____ 22,1%

eengezinswon. _____ 49,5% 53,3% 72,3% 91,1% 92,1% _____ 71,0%

vrijstaande won. _____ 5,9% 3,8% 13,1% 25,6% 51,6% _____ 16,6%

gemidd. dichtheid WOZwoonwaarde gebied _____ _____ 72,9 39,2 67,7 41,3 87,6 22,0 91,3 21,9 92,9 19,8 _____ _____ 80,4 27,7

93

Bijlage D. Definities

Woningmarktsegmenten

Huishoudens

Toegankelijkheid en grootte • Toegankelijke eengezinswoningen: eengezinswoningen met woon en slaapkamer zonder traplopen bereikbaar • Niet toegankelijke eengezinswoningen: overige eengezinswoningen • Toegankelijke appartementen (meergezinswoningen): appartementen met woon en slaapkamer zonder traplopen bereikbaar • Niet toegankelijke appartementen (meergezinswoningen): overige appartementen

Leeftijd • Jong: huishoudens met een hoofd jonger dan 30 jaar • Middelbaar: huishoudens met een hoofd tussen 30 en 44 jaar • Gevorderd: huishoudens met een hoofd tussen 45 en 64 jaar • Senioren: huishoudens met een hoofd tussen 65 en 74 jaar • Oud: huishoudens met een hoofd van 75 jaar of ouder

Prijs • Goedkope huur: huurwoningen met een huur tot E 358 • Middeldure huur: huurwoningen met een huur tussen E 358 en E 479 • Dure huur: huurwoningen met een huur boven E 479 • Goedkope koop: koopwoningen met een koopprijs tot E 150.000 • Middeldure koop: koopwoningen met een koopprijs tussen E 150.000 en E 215.000 • Dure koop: koopwoningen met een koopprijs boven E 215.000 Huur: prijzen per 1-1-2002 / basishuur (per maand) inclusief huursubsidie Koopprijs: verkoopwaarde in onbewoonde staat Verzorgd Wonen Dit zijn woningen die speciaal bedoeld zijn voor ouderen, en waarbij men via een verzorgingstehuis, dienstencentrum of steunpunt gebruik kan maken van zorgdiensten. Bewoonde Andere Ruimten (BAR) Niet-woningen, zoals woonboten, kamergewijze verhuur, etc

Type • Alleenstaanden: eenpersoonshuishoudens • Paren zonder kinderen: (gehuwd) samenwonenden zonder thuiswonende kinderen • Gezinnen: (gehuwd) samenwonenden met een of meer thuiswonende kinderen • Eenoudergezinnen Inkomen • Laag inkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen tot E 14000 • Laag middeninkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen tussen E 14000 en E 19000 • Hoog middeninkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen tussen E 19000 en E 40000 • Hoog inkomen: huishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen boven E 40000 Inkomen: besteedbaar jaarinkomen volgens de VROMdefinitie, prijspeil 2002 Tot de aandachtsgroep behoren de alleenstaanden met een netto besteedbaar inkomen van minder dan14.000 euro per jaar alsmede de samenwonenden met een inkomen van maximaal 19.000 euro per jaar.

94

Woningmarkt Woningbehoefte is de som van alle huishoudens die in een bepaald segment wonen en niet verhuisgeneigd zijn plus de huishoudens die wel verhuisgeneigd zijn en die op zoek zijn naar een woning in dat woningmarktsegment. Vraag is de som van alle vraag die door woningzoekers in een jaar wordt uitgeoefend. Aanbod is de som van alle woningen die in een jaar worden aangeboden als gevolg van nieuwbouw, doorstroming, huishoudenopheffingen etc. Restvraag is de som van alle onvervulde vraag van woningzoekers op de woningmarkt: huishoudens die zochten, maar niet konden vinden wat ze wilden en daarom niet verhuisden. Restvraag in een bepaald segment van de woningmarkt betekent dat er in dat segment minder woningen worden aangeboden dan er gevraagd worden, en dat er dus druk op de markt is. Restaanbod is de som van al het aanbod dat in de woningmarkt vrij is gekomen, maar waarnaar geen vraag bestond. Restaanbod is niet hetzelfde als leegstand, omdat een deel van het restaanbod bewoond wordt door starters en migranten die ondanks substitutie geen passende woning konden vinden. Restaanbod in een bepaald segment van de woningmarkt betekent dat er in dat segment meer aanbod is dan vraag - inclusief substitutie. Evenwicht - dat wil zeggen geen restvraag en geen restaanbod - komt in de praktijk nooit voor, al is het maar doordat woonwensen dynamisch zijn, terwijl de voorraad inflexibel is. Als er naast restvraag ook restaanbod is, dan betekent dat, dat er binnen het betreffende segment een discrepantie is: vraag in één woonmilieu, aanbod in een ander; vraag naar duur, aanbod in goedkoop; vraag naar groot, aanbod in klein. Slaagkans legt een relatie tussen het aantal woningzoekenden op dit moment en het aantal geslaagde woningzoekenden gedurende een jaar: de kans voor een woningzoekende om binnen een jaar een gezochte woning te vinden.

95

Bijlage E. Indeling van Bon gebieden

Roa 358 362 363 370 384 385 394 415 431 437 439 451 478 479 852 880

Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Zeevang Zaanstad Waterland Wormerland

Rol Twente 141 Almelo 147 Borne 153 Enschede 158 Haaksbergen 163 Hellendoorn 164 Hengelo (O.) 168 Losser 173 Oldenzaal 178 Rijssen 183 Tubbergen 189 Wierden 266 Neede 1700 Twenterand 1735 Hof van Twente 1774 Dinkelland

SRR 489 492 493 495 501 502 530 542 556 568 597 599 600 606 612 613 614 622

Barendrecht Bergschenhoek Berkel en Rodenrijs Bleiswijk Brielle Capelle aan de IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan de IJssel Maassluis Bernisse Ridderkerk Rotterdam Rozenburg Schiedam Spijkenisse Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen

Rol Kan 196 Rijnwaarden 199 Angerlo 202 Arnhem 209 Beuningen 218 Didam 221 Doesburg 226 Duiven 241 Groesbeek 252 Heumen 265 Millingen aan de Rijn 268 Nijmegen 274 Renkum 275 Rheden 277 Rozendaal 282 Ubbergen 293 Westervoort 296 Wijchen 299 Zevenaar 1705 Lingewaard 1734 Overbetuwe

Haaglanden 503 Delft 518 ’s-Gravenhage 519 ’s-Gravenzande 552 De Lier 555 Maasland 562 Monster 565 Naaldwijk 603 Rijswijk 607 Schipluiden 629 Wassenaar 630 Wateringen 637 Zoetermeer 1916 LeidschendamVoorburg 1926 Pijnacker-Nootdorp

SRE 743 753 762 770 772 781 794 814 820 823 847 848 858 861 866 1652 1658 1659 1667 1706 1724 1728

Asten Best Deurne Eersel Eindhoven Geldrop Helmond Mierlo Nuenen c.a. Oirschot Someren Son en Breugel Valkenswaard Veldhoven Waalre Gemert-Bakel Heeze-Leende Laarbeek Reusel De Mier Cranendonck Bergeijk Bladel

Bru 310 312 316 321 333 344 353 355 356 620

De Bilt Bunnik DriebergenRijsenburg Houten Maarssen Utrecht IJsselstein Zeist Nieuwegein Vianen

96

Colofon

Bestelgegevens Deze publicatie is te bestellen en te downloaden via www.vrom.nl of via de Postbus 51 Infolijn, telefoon 0800-8051 (gratis) onder vermelding van VROM 5139. Datum publicatie September 2005 Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en de daaronder ressorterende afdelingen, diensten en personen, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde onderzoeksresultaten en het toepassen van de daarin beschreven gegeveens, methodieken en constructies. Een ieder blijft in deze volledig zelf aansprakelijk. Deze publicatie beschrijft het onderzoek dat in opdracht van het Ministerie van VROM is uitgevoerd door ABF Research te Delft, telefoon (015) 212 37 48.

Ministerie van VROM > staat voor ruimte, wonen, milieu en rijksgebouwen. Beleid maken, uitvoeren en handhaven. Nederland is klein. Denk groot.

VROM 5139 / september 2005

Dit is een publicatie van: Ministerie van VROM > Rijnstraat 8 > 2515 XP Den Haag > www.vrom.nl