woningmarkt-abc
Een huis staat in Nederland gemiddeld 124 dagen te koop. Nadat er vier maanden een te koop-bord van de makelaar in de voortuin heeft gestaan, verruilt een woning voor gemiddeld 215 duizend euro van eigenaar. Huizen zijn daarmee net zo duur als in 2004, toen nog nooit iemand van het woord ‘kredietcrisis’ had gehoord. We ontleden de woningmarkt in 26 stappen. Tekst Jonathan ursem
woningmarkt-abc
Airbnb
Je huis via Airbnb verhuren is niet onomstreden. Hotels klagen over oneerlijke concurrentie en de Belastingdienst moppert over gemiste inkomsten. Maar mag het eigenlijk wel, je woning via Airbnb verhuren? Als je een eigen huis bezit, dan is de kans groot dat de hypotheeknemer, als regel de bank, niet toestaat dat je het voor short-stay verhuurt (kijk maar eens in je hypotheekakte). Daarbij moet ook de VVE toestemming geven. Als je in een huurhuis woont, dan is de kans dat je je huis legaal op Airbnb kunt zetten nog kleiner (kijk maar eens in je huurcontract). Als je betrapt wordt, kan een koopwoning in het ergste geval worden geveild en een huurwoning worden ontruimd.
blabla
De makelaar staat erom bekend er een lichtelijk eufemistisch idioom op na te houden. Wat zegt zo’n makelaar nou eigenlijk? Een gezellige woning met een speelse indeling is gewoon een klein hok dat moeilijk in te richten is. Staat het in een opkomende buurt dichtbij uitvalswegen? Wees dan alert, want een makelaar doelt dan op een achterstandswijk met een hoop verkeers- en geluidsoverlast. Oh, en dat zogenaamde investeringsobject? Dat is gewoon een uitgewoonde bouwval.
duur
De duurste gemeente om een huis te kopen is Wassenaar. Nergens anders zijn huizen duurder dan in het ZuidHollandse kustdorp, waar de gemiddelde woningwaarde op 558 duizend euro ligt. Ook Bloemendaal (550 duizend euro) en Laren (539 duizend euro) zijn behoorlijk aan de prijs. Het duurste huis van Nederland is de Wassenaarse villa Langenhorst, met een geschatte waarde van niet minder dan 35 miljoen euro.
eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling bij het inkomen voor huiseigenaren. De Belastingdienst ziet het als fictieve inkomsten die je uit je woning hebt. Je betaalt in feite voor je woongenot. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van het huis. Hoe duurder het huis, hoe meer je betaalt, hoewel de meeste Nederlanders in hetzelfde cohort (75 duizend tot 1,04 miljoen euro) zitten en daarmee 0,7 procent eigenwoningforfait betalen.
corporaties
Woningcorporaties hebben er de laatste jaren een behoorlijk potje van gemaakt. Bestuurders van corporaties als Vestia en Rochdale zorgden beter voor zichzelf dan voor hun huurders. Ze maakten het zelfs zo bont dat een parlementaire enquêtecommissie eraan te pas moest komen om te oordelen dat corporaties terug moeten naar hun primaire taak – het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen – en minder commerciële nevenactiviteiten mogen uitvoeren.
Funda
Funda mag superhandig zijn voor particulieren die een huis willen (ver)huren of (ver)kopen, maar daar is de website niet voor bedoeld. Funda is ‘de online-etalage’ en ‘de partner’ van de makelaar, zo valt op de website te lezen. Niet zo gek ook, want de website is eigendom van makelaarsvereniging NVM. Funda is gemaakt om makelaars te helpen hun beroep in de 21ste eeuw te kunnen uitoefenen.
groen
Eigenaren van een gebouw worden door Europa verplicht om bij verkoop of verhuur een energielabel te kunnen overhandigen. Het label laat zien hoe energiezuinig een pand is; AA+ is super zuinig, label G betekent waarschijnlijk dat je in een tochtige schuur met een kolenkachel woont. Het idee is dat hoe meer punten je scoort voor isolatie of energieverbruik, hoe aantrekkelijker je pand is voor een koper of huurder; een groen label (A, B of C) betekent immers fors lagere maandelijkse energiekosten.
hypotheekrenteaftrek
De rente die je maandelijks betaalt over je hypotheek kan je bij de aangifte inkomstenbelasting aftrekken van je inkomen, waardoor je belastbaar inkomen vermindert. Da’s mooi, want zo betaal je minder belasting. Aangezien rechtse mensen dat graag zo min mogelijk doen, is het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek een heilig, eh, huisje voor politieke partijen aan de rechterzijde van het politieke spectrum.
internet
Huizenzoeksites hebben de woningmarkt ten goede verbeterd en bovendien toegankelijker gemaakt voor consumenten. Aanbieders van een woning kunnen hun huis op internet adverteren, zoekers vinden hier makkelijk wat ze zoeken. Win-win. Eigenlijk een triple-win, want dit soort websites hebben het leven van de makelaar een stuk eenvoudiger gemaakt.
woningmarkt-abc
ja!
Als een verkoper en koper overeenstemming over de vraagprijs van een huis hebben bereikt, is de deal nog niet helemaal rond. De koop is pas echt definitief als de transportakte bij de notaris is getekend, want hiermee verschuift het eigenaarschap van de verkoper naar de koper. Loop voor het tekenen nog wel even samen door het huis, om er zeker van te zijn dat alles in de afgesproken staat wordt opgeleverd.
kosten koper
NVM
De Nederlandse Vereniging van Makelaars is de belangenvereniging voor makelaars, taxateurs en andere vastgoeddeskundigen. Je kent ze wellicht van de persberichten die de club ieder kwartaal uitstuurt. Volgens de NVM heeft de woningmarkt nooit een dip gezeten, maar het herstel (ja maar er was toch nooit een dip?), zo meldt de NVM ieder kwartaal, ‘zet door’ en ‘de vooruitzichten zijn gunstig’. De kwartaalberichten van deze feelgoodvereniging kun je dus gerust met een korreltje zout nemen.
Als een bestaande woning te koop staat, dan is dat als regel met de toevoeging ‘k.k.’, voor ‘kosten koper’. Dit betekent dat de kopende partij voor de bijkomende kosten opdraait. In enge zin zijn dit de overdrachts belasting en de kosten voor de notaris (samen zo’n twee procent van de totale koopsom), een ruimere definitie omvat ook de kosten voor de makelaar en taxateur (maximaal zo’n zes procent). Bij nieuwbouwwoningen geldt als regel dat ze vrij op naam (v.o.n.) te koop staan, wat betekent dat alle bijkomende kosten bij de prijs inbegrepen zijn.
locatie
De prijs van een huis wordt bepaald door drie dingen: de locatie, de locatie en de locatie. Als je een woning in een gewilde buurt bezit, dan zal je deze voor een goede prijs en snel kunnen verkopen. Als we de basisprincipes van de economie erbij pakken, dan is een goede locatie een buurt waar de vraag naar huizen groot is, waardoor de prijzen stijgen. Huizen die het afgelopen jaar het hardst in prijs stegen, zijn appartementen (gemiddelde prijsstijging 7,2 procent) en hoek-/rijwoningen (5,9 procent) in vooroorlogse stadsdelen.
makelaar
provincie
Als werk en geld totaal geen rol zouden spelen bij de keuze van een woonplaats, zou het merendeel van de Nederlanders het liefst in de provincie wonen. Een dorp is de populairste woonbestemming, gevolgd door het platteland en de kust. Dat betekent dat de meeste mensen niet op de plek gevestigd zijn waar ze graag zouden willen wonen, want zo’n 83 procent van alle Nederlanders woont in een stad.
Quote 500
Als je de ambitie hebt om snel rijk te worden, dan is een investering in vastgoed de makkelijkste manier om een plek in de Quote 500 te veroveren. Je bent in dat geval in goed gezelschap, want iets meer dan twintig procent van de vijfhonderd rijkste Nederlanders heeft zijn of haar enorme vermogen vooral aan bakstenen te danken. De vastgoed- en bouwsector zijn daarmee de nummer één en twee hofleveranciers van de Quote 500.
onder water
Als een koopwoning meer waard is dan de prijs waarvoor je hem hebt gekocht, is er sprake van overwaarde. Dat is mooi, want bij de verkoop maak je winst. Heb je je huis vlak voor het uitbreken van de crisis gekocht, dan is de kans op onder waarde reëel. Je woning staat dan ‘onder water’, zoals dit zo mooi heet. Het betekent dat je huis minder waard is dan wat je ervoor betaald hebt en dat je bij de verkoop met een restschuld blijft zitten.
Een huis kopen of verkopen is een serieuze aangelegenheid waarbij je je kunt laten bijstaan door een makelaar. Kunt, want het hoeft niet. Tegenwoordig kun je de (ver)koop ook zelf regelen, met dank aan het internet. Zorg wel dat je je goed inleest en dat je weet waarop je moet letten. Een nadeel blijft dat makelaars een plaatsingsmonopolie hebben op Funda, waardoor je alsnog een makelaar nodig hebt om je woning op de huizenzoeksite te plaatsen. Voor een paar honderd euro zetten de meeste makelaars graag een omschrijving en wat foto’s voor je online, waarna je het zelf wel af kunt.
rijtjeshuis
Ruim zes op de tien Nederlanders woont in een rijtjeshuis, waarmee we Europees kampioen rijtjeshuisbewonen zijn. Gezellig met buren aan weerszijden en met een tuintje voor en achter de woning. Het liefst wonen we natuurlijk graag helemaal zonder buren, maar dat kost een aardige duit, niet in de laatste plaats doordat de grond in Nederland schaars en dus duur is. Nog geen twintig procent van de Nederlanders woont overigens in een flat, wat in Europees perspectief vrij laag is.
woningmarkt-abc
Een starter is iemand die voor het eerst zelfstandig – dus zonder papa, mama of huisgenoten – een woning wil betrekken. In Nederland zoekt twee op de drie starters een huurwoning, een derde mikt op een koophuis. Als regel zoeken starters een woning met een waarde van maximaal twee ton.
taxatierapport
Om een hypotheek aan te vragen, moet je een taxatierapport laten opstellen waarin de waarde van de woning wordt bepaald. Aan de hand van het taxatierapport kan je bank bepalen hoe hoog de te verstrekken hypotheek moet worden. Een taxateur bepaalt de waarde van de woning op basis van zaken als de oppervlakte, de indeling en de ligging.
Scheiden doet lijden. Los van alle ‘cd van jou, cd van mij’-ellende betekent dit dat je duidelijke afspraken moet maken over wie wat krijgt. Als je samen een koopwoning hebt, wordt het helemaal ongezellig; je moet samen het huis verkopen of, als een van beide in het huis wil blijven wonen, moet de een de ander uitkopen.
yuppenwijk
Een yuppenwijk is een wijk die voor een groot deel wordt bevolkt door yuppen. Deze young urban professionals zoeken vaak een huis in buurten waar gentrificatie plaatsvindt; een opwaardering van stadsdelen op sociaal, cultureel en economisch gebied. Yuppenwijken liggen veelal aan de rand van het stadscentrum en kampen dankzij de grote vraag van de yup met stijgende huizenprijzen.
urbanisatie
Wereldwijd vestigen elke seconde twee mensen zich in een stedelijk gebied. In 1800 woonde slechts twee procent van alle mensen in de stad, sinds 2007 wonen er zelfs meer mensen in de stad dan op het platteland. Met het huidige urbanisatietempo woont in 2030 zestig procent van de wereldbevolking in stedelijke regio’s.
ex
vraagprijs
Als een huis te koop staat, dan is dat altijd met een vraagprijs. Dit impliceert dat de prijs in principe onderhandelbaar is, want een vraagprijs is geen krijgprijs. Een woning verruilt in Nederland voor gemiddeld 11,5 procent minder dan de vraagprijs van eigenaar, dus als je een huis wil kopen dan weet je in ieder geval dat er wel wat onderhandelingsruimte is. Bedenk wel dat hoe korter een huis te koop staat, hoe minder snel een eigenaar geneigd is om korting te geven. In populaire buurten in grote steden is het niet ongewoon dat huizen voor meer dan de vraagprijs verkocht worden.
WOZ-waarde
WOZ staat voor Wet Waardering Onroerende Zaken. De WOZwaarde is de geschatte marktwaarde van je huis. Op basis van de WOZ-waarde bepaalt de overheid hoeveel belasting je over je woning moet betalen. Deze waarde wordt bepaald door jouw huis te vergelijken met vergelijkbare huizen die rond een peildatum zijn verkocht.
zeepbel
Vlak voor het uitbreken van de kredietcrisis in de herfst van 2008 waren Nederlandse huizen met een gemiddelde prijs van 251 duizend euro duurder dan ooit. Sindsdien zijn woningen gemiddeld gezien bijna vijftien procent goedkoper geworden. Met een verkoopprijs van gemiddeld 215 duizend euro (vierde kwartaal 2014) zijn huizen weer terug op het prijspeil van 2004. Je zou dus kunnen stellen dat er een correctie heeft plaatsgevonden waardoor huizen een wat redelijker prijspeil hebben gekregen en dat de zeepbel in elk geval een klein beetje is gebarsten.
Bronnen: AMS Advocaten (Thomas van Vught), Belastingdienst, Calcasa, CBS, The Economist, Eurostat, The Guardian, De Hypotheker, De Makelaar – wheelen en dealen met uw geld (Joost van Kleef en Henk Willem Smits), NVM, PwC, Quote, Rijksoverheid, Vereniging Eigen Huis.
starter
