WatKostDe(Ver)BouwVanEenHuurwoning Dit is een korte beschrijving van: 1. 2.
De applicatie Watkostdebouwvaneenhuurwoning, die sinds 2011 door verschillende corporaties wordt gebruikt bij de sturing op nieuwbouw. En de uitbreiding Watkostdeverbouwvaneenhuurwoning, voor renovatieprojecten. Deze wordt gebouwd als 15 corporaties deelname hebben toegezegd.
1. Watkostdebouwvaneenhuurwoning De prijs-kwaliteitverhouding en het rendement van nieuwbouw zijn van belang voor elke corporatie die woningen bouwt. Deze beschrijving gaat in op:
Behoefte aan inzicht in de prijs-kwaliteitverhouding en het rendement van projecten Inzicht in de prijs-kwaliteitverhouding met Watkostdebouwvaneenhuurwoning Toepassingen door deelnemers
De voorbeelden en cijfers zijn fictief.
Inzicht in de prijs-kwaliteitverhouding en het rendement van projecten Bij het beoordelen van investeringen en bij het opstellen van de vastgoedstrategie is inzicht nodig in de cijfers en de ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw. Het beoordelen van investeringsvoorstellen Corporaties blijven de woningvoorraad vernieuwen met beperktere middelen. Besluit vormers* kijken daarom kritischer naar de prijs-kwaliteitverhouding en het rendement van projecten. Besluitvormers die geen expert zijn op het gebied van projectontwikkeling willen de prijs -kwaliteitverhouding van projecten graag wel in perspectief kunnen plaatsen.
* Besluitvormers zijn alle medewerkers die besluiten voorbereiden (asset managers, beleidsmedewerkers, financiën en control) en bestuurders en commissarissen die besluiten nemen en beoordelen.
De prijs-kwaliteitverhouding van een project of projectenportefeuille kan in perspectief geplaatst worden door deze af te zetten tegen vergelijkbare projecten van andere corporaties. Kenmerken die relevant zijn om te vergelijken zijn bijvoorbeeld bouwkosten per m2, rendement per woning en energieprestatie. Hoe groter het aantal projecten waarmee vergeleken kan worden, hoe zinvoller de vergelijking.
Referenties zoeken voor de vastgoedstrategie De prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouw is een belangrijk uitgangspunt bij het opstellen van de vastgoedstrategie en bij de keuze voor nieuwe projecten. Wat kost het investeringsprogramma dat leidt tot de ideale portefeuille? En welke kwaliteit kunnen we bouwen met het beschikbare budget? Een reëel scenario begint met reële referentiewoningen.
Bij het onderzoeken van nieuwe beleidsopties zijn nieuwe referentiewoningen nodig en inzicht in innovaties in de nieuwbouw. Een sectorbrede projectendatabase met gegevens over kwaliteit, kosten en opbrengsten van (gerealiseerde) huurwoningen biedt een breed p allet aan referenties en geeft inzicht in innovaties. Hiermee kunnen reële scenario’s worden geanalyseerd, waarin rekening is gehouden met innovaties en trends in de sector.
Leren van elkaars projecten Corporaties bouwen jaarlijks veel woningen. In de p rojecten wordt in meer of mindere mate geïnnoveerd. Het wiel hoeft niet steeds opnieuw uitgevonden te worden als informatie over succesvolle projecten snel gedeeld wordt. Het delen van informatie van succesvolle projecten begint met identificeren van succe svolle projecten. Er kan bijvoorbeeld gekeken worden welke projecten lage bouwkosten hebben, of gunstige energieprestaties. Vervolgens is interessant of de gunstige projecten overeenkomsten vertonen, bijvoorbeeld een goed concept of de wijze van aanbesteden. Corporaties kunnen hun voordeel doen met de ervaringen van anderen door informatie uit te wisselen over succesvolle projecten en succesfactoren.
Inzicht krijgen met Watkostdebouwvaneenhuurwoning Watkostdebouwvaneenhuurwoning is een projectendatabase met voornamelijk kwantitatieve gegevens over de prijs en kwaliteit van meer dan 450 nieuwbouwprojecten en ruim 16.000 woningen. De deelnemers bouwen circa 15% van de productie van huurwoningen in Nederland. De database is opgezet voor onderzoek naar de ontwikkeling van stichtingskosten en onrendabele investeringen van 1 corporaties dat RIGO in 2011 heeft uitgevoerd voor Stadgenoot en het ministerie van BZK. Projecten afzetten tegen vergelijkbare projecten en succesvolle projecten sorteren De database is ontsloten met een gebruiksvriendelijke webapplicatie. Met deze applicatie kunnen deelnemers eigen projecten afzetten tegen zelf samen te stellen selecties van projecten in de database (benchmarken). Daarnaast kunnen deelnemers gericht zoeken naar voorbeeldprojecten, bijvoorbeeld met een lage epc of gunstige bouwkosten per m2. Naast de webapplicatie wordt kennis uitgewisseld door analyses te maken op de database en middels bijeenkomsten. Schematische werking webapplicatie
De output bestaat uit vergelijkingen tussen projecten en/of selecties van projecten. Deze worden cijfermatig weergegeven. De vergelijking op hoofdkenmerken wordt weergegeven in een spindiagram en de verhouding kosten en woninggrootte in een scatterdiagram. Op projectniveau is meestal een korte beschrijving en een afbeelding beschikbaar. Project aantal projecten eengezinswoningen m2 gbo Huur Grondkosten Bouwkosten bijkomende kosten Stichtingskosten bedrijfswaarde resultaat
1
1 30 110 650 13.000 106.000 22.000 141.000 120.000 -21.000
Referenties 33 28 109 633 17.000 125.000 30.000 172.000 107.000 -65.000
RIGO, 2011, Onrendabele nieuwbouw: investeringen in de sociale huursector
Toepassingen van deelnemers Deelnemers passen de informatie uit Watkostdebouwvaneenhuurwoning op ver schillende manieren toe. Hieronder een overzicht van de meest voorkomende toepassingen. Investeringsvoorstellen onderbouwen Deelnemers gebruiken de webapplicatie om investeringsvoorstellen te onderbouwen intern, richting bestuur en toezichthouders. De vergelijkingen met projecten van andere corporaties plaatsen investeringen in perspectief, ook voor medewerkers en besluitvormers zonder inhoudelijke nieuwbouwachtergrond. Voorbeelden van onderbouwingen besluitvorming
Nieuwbouwportefeuille in perspectief plaatsen Op portefeuilleniveau wordt de applicatie gebruikt om de nieuwbouwportefeuille in perspectief te plaatsen. Hoe verhoudt hetgeen wij bouwen zich tot de database? Bij verschillende deelnemers was de analyse van eigen nieuwbouwportefeuille met Watkostdebouwvaneenhuurwoning mede aanleiding om de beoogde kwaliteit van nieuw te bouwen woningen bij te stellen. Nieuwbouwportefeuille eengezinswoningen versus de database (fictieve data)
Referentieprojecten zoeken Zowel voor de vastgoedstrategie als voor projecten worden referenties gezocht in de database. Door de kwantitatieve informatie kan gericht gezocht worden, bijvoorbeeld naar projecten met een gunstige kostprijs per m2 of projecten met een lage epc. Voor de vastgoedstrate gie kan een reëel ambitieniveau worden bepaald. Ontwikkelaars kunnen contact zoeken met de corporaties van een interessant referentieproject om nadere informatie op te vragen. Sorteren van projecten op kostprijs per m2
Kostprijs per m2 Proj 34 €800 Proj 22 €850 Proj 78 €875
Leren van elkaars projecten Deelnemers kunnen leren van de voorbeeldprojecten en de informatie over innovaties doordat kennis hierover gedeeld wordt. Daartoe worden tijdens bijeenkomsten projecten en toepassingen gepresenteerd en besproken. Zo wisselen medewerkers van deelnemers kennis en ervaringen uit. Daarnaast worden projecten en artikelen gepubliceerd, ook voor andere corporaties. Zie bijvoorbeeld het artikel over de Parkbuurt in Corporatiebouw. Voorbeeldprojecten nader uitgewerkt
Inzicht krijgen in ontwikkelingen en trends in de nieuwbouw Deelnemers kunnen de trends en ontwikkelingen uit de data gebruiken om het investeringsbeleid te onderbouwen. De database is in feite ook een monito r van de ontwikkelingen van kwaliteit, kosten en rendement van nieuwbouwprojecten. Zowel voor de eigen organisatie als sectorbreed. Ontwikkeling aanvangshuren in nieuwbouwprojecten 750 700 650 600 550 500 450 400 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2. Watkostdeverbouwvaneenhuurwoning De uitbreiding van Watkostdebouwvaneenhuurwoning met renovatieprojecten borduurt voort op de applicatie voor nieuwbouw. Omdat renovaties en woningverbeteringen minder goed onderling vergelijkbaar zijn dan nieuwbouw wordt extra informatie gevraagd over renovatieprojecten. Het gaat om kwalitatieve informatie over het project en een indicatie op welke bouwelementen de maatregelen betrekking hebben. Ook hier geldt dat de gevraagde informatie zo beperkt mogelijk is gehouden. De lijst met te verzamelen gegevens staat in bijlage 3. Naast de informatie die deelnemers invoeren worden leefbaarheidskenmerken van de woonomgeving aan het project gekoppeld op basis van postcode. Bij renovatieprojecten is behoefte aan referentieprojecten en succesvolle voorbeeldprojecten. Met de uitbreiding voor renovatieprojecten kunnen deelnemers gericht zoeken door te sorteren op de kwantitatieve projectgegevens, bijvoorbeeld naar renovaties van appartementen in wijken met een lage leefbaarheid met bouwjaar 1950-1960, gerangschikt naar energielabelsprong zoals in onderstaande illustratie. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar de kwalitatieve informatie om meer te weten te komen over een voorbeeldproject dat komt bovendrijven.
Voorbeeld interface voor vergelijkingen met voorbeeldselectie op basis van lee fbaarheid, bouwjaar en energielabelsprong
De interface van Watkostdebouwvaneenhuurwoning wordt aangepast met ke nmerken van renovatieprojecten (zie bovenstaande illustratie). Naast de kwa ntitatieve vergelijking met de referentiedatabase kan op projectniveau doorgeklikt worden naar kwalitatieve informatie. Het gaat om illustraties van het project voor en na de ingreep, tekstuele toelichting op het project (aanleiding, doelstelling, maatregelen) en een indeling van de maatregelen naar bouwelement, conform NEN2699 (vink bij de elementen waarin maatregelen zijn getroffen). Interface kwalitatieve projectinformatie renovatieprojecten
