RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
VOORSTEL
Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl Leren van elkaars projecten met de projectendatabase
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
VOORSTEL
Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl Leren van elkaars projecten met de projectendatabase
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail
[email protected] ∙ www.rigo.nl
4
Wat kost de bouw van een huurwoning Sinds de verzelfstandiging van corporaties zijn de stichtingskosten van nieuwe sociale huurwoningen sterker gestegen dan de opbrengsten. De (theoretische) onrendabele top is gestegen tot gemiddeld €60.000 per woning in 2010. Als deze trend doorzet kan de gemiddelde onrendabele top uitkomen op €100.000 in 2015. Het is tijd om te sturen op een vermindering van de onrendabele investering. Ke uzes betreffende de prijs-kwaliteitverhouding kunnen hierbij een rol spelen. Uit onderzoek van RIGO blijkt dat de spreiding in de stichtingskosten en het onrendabel groot is, dus het lijkt aannemelijk dat daar wat te wi nnen valt. Corporaties die deelnemen aan Watkostdebouwvaneenhuurwoning kunnen online eigen projecten vergelijken met soortgelijke projecten van andere deelnemers. Watkostdebouwvaneenhuurwoning bouwt voort op de projectendatabase die voor het RIGO-onderzoek is opgezet. De database is daarom al stevig gevuld. Graag bieden we u aan deel te nemen aan dit instrument. Figuur: Trendmatige ontwikkeling van het onrendabel sinds de verzelfstandiging
Bron: RIGO, Onrendabele nieuwbouw, 2011
Tabel: Gemiddelde oppervlakte en stichtingskosten (€) van eengezinswoningen en appartementen in de projectendatabase oppervlakte bijkomende m2 gbo stichtingskosten grondkosten bouwkosten kosten eengezinswoningen appartementen
105
172.000
19.000
126.000
27.000
87
180.000
19.000
133.000
29.000
Bron: RIGO, Onrendabele nieuwbouw, 2011
Leren van elkaars projecten Voor het onderzoek naar stichtingskosten en onrendabel is een database gemaakt met alle projecten met sociale huurwoningen van 16 corporaties. Deze database wordt inmiddels verrijkt met de projecten van nieuwe deelnemers. Begin 2012 bevatte de database 344 projecten met 12.611 woningen die gerealiseerd of gepland zijn in de periode 2007 tot en met 2013. Ruim 10% van de verwachte produ ctie van sociale huurwoningen in de komende jaren zit in de actuele database.
5
Van de corporaties uit het onderzoek zijn 7 initiatiefnemers gestart met Watkos tdebouwvaneenhuurwoning. Zij willen de projectendatabase gebruiken om te leren van elkaars projecten. Corporaties die deelnemen aan Watkostdebouwvaneenhuurwoning kunnen hiermee:
Projecten in perspectief plaatsen. Dat betekent vergelijken met andere proje cten met dezelfde kenmerken, bijvoorbeeld ter ondersteuning van investering svoorstellen.
Leren van slimme oplossingen in andere projecten.
Het accent van de toepassing ligt op stichtingskosten in relatie tot de kwaliteitskenmerken die bepalend zijn voor de kosten (ondermeer: woningtype, woono ppervlakte en locatietype). De vergelijkbaarheid van projecten is het grootst als de projecten beleidsvrij zijn. Daarom nemen we een geno rmeerde bedrijfswaarde op en proberen we beleidskeuzes, zoals het toerekenen van rente inzichtelijk te maken. Dit voorstel geeft weer hoe de database ontsloten is en hoe we de database up-to-date gaan houden. We zijn begonnen met het toegankelijk maken van de projectendatabase van het RIGO-onderzoek. Het instrument kan later worden uitgebreid en verbeterd.
Werking van de website Watkostdebouwvaneenhuurwoning biedt drie functies en heeft drie bijbehorende functionele schermen (zie ook de handleiding in bijlage 2):
De eigen projecten opvragen en vergelijken met selecties van projecten (ref erentiegroepen). Deze referentiegroepen kunt u zelf samenstellen door te s electeren op kenmerken zoals woningtype en -grootte. Met deze functie kunnen ook ingevoerde draftplannen worden geanalyseerd.
Referentieprojecten zoeken en afzetten tegen referentiegroepen. Binnen de database kunt u een selectie maken van projecten met projectkenmerken zoals woningtype en -grootte. U kunt één van deze projecten selecteren en afzetten tegen de selectie. Deze referentieprojec ten zijn anoniem. U kunt wel een e-mail sturen naar de (anonieme) projectleider om meer informatie op te vragen.
Projectgegevens invoeren of wijzigen. Met deze functie kunnen projecten in de database worden aangepast en toegevoegd. U kunt ook draftplannen invoeren zodat deze tegen referenties kunnen worden afgezet in het eerste scherm. Deze categorie wordt niet gebruikt als referentieproject in de database.
Groeimodel De projectendatabase is opgezet voor het onderzoek naar de ontwikkeling van stichtingskosten en onrendabele investeringen. Een aantal gegevens, waar deelnemers behoefte aan hebben, ontbreken daarom in de oorspronkelijke database. De applicatie krijgt bijvoorbeeld meer zeggingskracht als op projectniveau bekend is waarom kosten of opbrengsten beduidend afwijken van gemiddelde bedr agen. En ook gegevens zoals de oppervlakte in bvo en de epc van de woningen zijn een aanvulling op de onderzoeksdata. Voor nieuwe projecten worden deze gegevens wel uitgevraagd. En mogelijk wo rden hier in de toekomst nog extra gegevens aan toegevoegd, in overleg met de deelnemers. En zo groeit de functionaliteit. Daarbij houden we wel in de gaten dat de hoeveelhe id gegevens per project beperkt blijft. Een linkedin-groep Naast de site zijn we een besloten linkedin-groep gestart. Deelnemende corporaties kunnen via dit platform ideeën uitwisselen en bepaalde thema’s agenderen. Bijvoorbeeld over het nut en de werking van ketenintegratie, hoe om te gaan met gemengde financiering van projecten, de beheersing van de kosten van onderhoud en beheer of de sturing op woonlasten in plaats van alleen huren.
6
Wat vragen we van de corporaties? De gegevensverzameling is bewust zo beknopt mogelijk gehouden, zodat deelname geen groot beslag legt op de eigen tijd. Het vergelijkingsbestand moet zijn nut houden en bewijzen door actualisering van de gegevens. Instemming met opzet en gebruik van gegevens Bij gebruik voor uitwisseling in plaats van voor eenmalige onderzoeksdoeleinden moeten we vastste llen dat iedere corporatie instemt met het gebruik van de eigen data. We stellen als bescherming bij de gegevensuitwisseling voor:
De projecten worden voor de andere corporaties anoniem weerg egeven. Dus zonder projectnaam, naam van de corporatie en gemeentenaam. Uw collega -corporaties kunnen wel uw project vinden en zien waarom de stichtingskosten relatief laag zijn (zodra dit bekend is). De projecten krijgen een eigen volgnummer naar datum eerste invoer. De eigen projecten zijn wel met naam en locatie herkenbaar voor de eigen corporatie. Dit overzicht kan ook handzaam zijn voor intern g ebruik en verantwoording.
Als gebruiker heeft u daarnaast de mogelijkheid om rechtstreeks een bericht te sturen naar de (anonieme) projectleider/contactpersoon van een project dat interessant lijkt. Die staat het dan vrij contact met u op te nemen. We voorkomen dat de projectenportefeuille van iedere corporatie transparant wordt voor alle deelnemers.
Corporaties gebruiken de gegevens enkel voor de interne bedrijfsvoering. De gegevens worden niet verstrekt aan derden. Corporaties kunnen de data van Watkostdebouwvaneenhuurwoning ook niet gebruiken voor publicaties, zonder toestemming van Watkostdebouwvaneenhuurwoning. Nadere informatie staat in de disclaimer (bijlage 3).
Deelname verplicht tot aanleveren projectgegevens Up-to-date houden van de database vraagt vanzelfsprekend wel een investering van uw kant. De ee rste gegevens zijn van de zomer en het najaar van 2010. Zodra de database online is kunnen de deelnemers projecten aanpassen, aanvullen en toevoegen. Nieuwe deelnemers wordt gevraagd zo snel mogelijk de projectgegevens aan te leveren. Hierbij vragen we een aantal extra gegevens om (a) ze te volgen in de t ijd en (b) bijzondere kenmerken te kunnen plaatsen. Dit heeft tot doel de projecten als rel atief goedkoop of juist duur te identificeren en de redenen en achtergronden te duiden. We doen dat voor de grond -, bouw- en bijkomende kosten en de opbrengsten (huur en bedrijfslasten). Dit vragen we op voor alle projecten die opgel everd zijn in 2010 of later en alle projecten die momenteel in ontwikkeling zijn (VO -besluit). U dient in ieder geval de gegevens aan te leveren van het VO -besluit en het besluit start bouw. Daarnaast biedt de applicatie de mogelijkheid om nacalculaties toe te voegen. We maken één keer per jaar de stand van zaken op, waarbij we u actief benaderen om gegevens te checken of aan te vullen. Om de kwaliteit van de database te waarborgen zegt e lke deelnemende corporatie toe gegevens van alle projecten in ontwikkeling en na oplevering aan te leveren c.q. bij te werken. Er wordt een check gedaan met de openbare cijfers van het Centraal Fonds om de getallen en bedragen op hoofdlijnen te toetsen. De gevraagde projectgegevens staan in bijlage 1. Afspraak Investeren in de database is alleen zinvol als corporaties projectgegevens willen delen en bijhouden. Instemmen met dit voorstel betekent daarom resumerend:
7
Projectgegevens vrijgeven met anonimiteit tussen de corporaties, maar met de mogelijkheid nadere informatie onderling uit te wisselen.
Gegevens toevoegen/aanleveren over alle projecten die zijn opgeleverd in 2010 en 2011 en van alle projecten in de planning, waarvoor een directieb esluit of besluit start bouw is genomen.
De kwaliteit van de projectenvergelijking hangt mede af van het aantal projecten in de database. De ondergrens voor het aantal deelnemende corporaties is daarom 12: dat geeft voldoende vulling en maakt het mogelijk tegen redelijk lage kosten per corporatie het systeem op te zetten en bij te ho uden. Momenteel (januari 2012) zijn er 14 corporaties die deelname hebben toegezegd.
Organisatie De initiatiefnemers borgen de kwaliteit van het instrument. Met hen bespreken we ontwikkelingen rond en wijzigingen van de opzet van het instrument. Uiteraard worden ingrijpende wijzigingen afg estemd met alle deelnemers. Elke corporatie wijst een eerste en tweede contactpersoon aan voor de database. Deze persoon wordt steeds op de hoogte gesteld van ontwikkelingen en is het aanspreekpunt voor het verzamelen van projectinformatie. Iedere corporatie bepaalt zelf wie toegang krijgen tot de gegevens, waarbij een onderscheid zal worden gemaakt tussen het kunnen inzien en het kunnen wijzigen van de data. RIGO is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het instrument. De werkzaamheden voor Watkostd ebouwvaneenhuurwoning worden grotendeels uitgevoerd door IJKX van Thijs Luijkx, voormalig medewerker van RIGO.
Z login en eHerkenning Voor het betrouwbaar ontsluiten van de applicatie wordt gebruik gemaakt van Z login met eHerkenning op betrouwbaarheidsniveau 1. Dit bestaat uit een persoo nlijke gebruikersnaam en wachtwoord waarmee ingelogd kan worden op de applicatie. Z login met eHerkenning op betrouwbaarheidsniveau 1 aanvragen kan op de website: www.zlogin.nl/eherkenning. Kies voor aanvragen Z login eHerkenningsmiddel EH1. De kosten voor de Z login zijn voor de corporatie omdat de gebruikers van Z login hiermee ook ku nnen inloggen op andere online diensten. Aanvraag gaat via de website en is in 2011 nog kosteloos. Vanaf 2012 zijn de kosten per gebruiker: eenmalig €5 en €5 per jaar. Z login is gecertificeerd voor het aanbieden van eHerkenning. eHerkenning b etrouwbaarheidsniveau 1 wordt ook gebruikt voor het betrouwbaar inloggen op overheidsdiensten zoals bijvoorbeeld Omg evingsloket Online (voor het aanvragen van vergunningen) en Agentschap NL (voor het aanvragen van subsidies).
Nadere informatie Nadere informatie vindt u op www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl. U kunt ook contact opnemen met: Thijs Luijkx
[email protected] 06 44219940 Rob de Wildt is bij RIGO verantwoordelijk voor de gang van zaken bij dit project.
8
9
Bijlage 1: Projectgegevens in de database
