Výroční zpráva Společenství vlastníků jednotek objektu U9 za rok 2008
Zpracovali: Ing. P. Pecherová a Ing. O. Marek
Strana 1 (celkem 7)
1. Úvod Vážení vlastníci, předkládáme Vám výroční zprávu našeho Společenství vlastníků jednotek objektu U9 za rok 2008, která je tentokrát pro zvýšení přehlednosti zpracována do jednoho dokumentu s přílohami. Naleznete zde nejen všechny klíčové informace týkající se našeho domu v roce 2008 ale vzhledem k termínu konání shromáždění vlastníků jsou zde obsaženy i stěžejní informace k 31.8.2009. Pro úplnost uvádíme, že finanční data pro tuto zprávu byla převzata z účetnictví firmy Ikon. Rovněž Vám s potěšením sdělujeme, že v září 2009 byl dokončen nezávislý audit účetní závěrky SVJ U9 za rok 2008, kde auditor vydal výrok „bez výhrad“. Svěření vedení účetnictví firmě Ikon byl tedy krok správným směrem.
2. Zpráva o hospodaření SVJ U 9 za rok 2007 Společenství U9 používalo v roce 2008 tři bankovní účty. Z klasického běžného účtu v KB se prováděly úhrady faktur dodavatelům a jeho zůstatek k 31.12.2008 činil 1 833 249 Kč. Dále je používán termínovaný účet v KB, na kterém se soustřeďují finanční prostředky na větší opravy dlouhodobého charakteru, jehož zůstatek činil k 31.12.2008 cca. 17,6 mil.Kč. Kromě toho vede SVJ účet s označením „Pozemky“, na kterém byly deponovány finanční prostředky určené na odkup pozemků od Magistrátu hlavního města Prahy od vlastníků, kteří si chtěli pozemek zakoupit. K 31.12.2008 jeho zůstatek činil cca. 1,1 mil. Kč. V roce 2009 došlo k zaplacení požadované částky za pozemky ve prospěch Magistrátu hlavního města Prahy za všechny vlastníky, kteří byli zahrnuti do hromadných kupních smluv (další informace o odkupu jsou uvedeny v samostatné kapitole č.4 této zprávy). Ve snaze o zhodnocení finančních prostředků SVJ U9 a v rámci diverzifikace rizika byl v září 2009 zřízen jednorázový termínovaný vklad u GE Money Bank, kde bylo uloženo 2 400 000 Kč na dobu 1 rok. Následující tabulka zachycuje informace o zůstatcích jednotlivých výše zmíněných účtů a stavu pokladny na drobné výdaje k 1.1 a 31.12.2008 a rovněž aktuální stavy k 31.8. a 18.9.2009.
Strana 2 (celkem 7)
Přehled stavů účtů společenství včetně pokladny Bežný účet v KB Termínovaný účet v KB Termínovaný účet v GE Účet - POZEMKY Pokladní hotovost
stav k 1.1.2008 439 176 Kč 16 666 116 Kč - Kč 1 060 322 Kč 4 988 Kč
stav k 31.12.2008 stav k 31.8.2009 1 833 249 Kč 1 955 937 Kč 17 666 461 Kč 20 980 359 Kč - Kč - Kč 1 103 697 Kč 74 444 Kč 1 403 Kč 1 233 Kč
stav k 18.9.2009 2 143 562 Kč 19 330 956 Kč 2 400 000 Kč 72 447 Kč 1 233 Kč
zdroj: údaje z účetnictví firmy Ikon z 18.9.2009
V měsíci květnu 2009 bylo provedeno správcovskou firmou Ikon vyúčtování záloh placených jednotlivými vlastníky za rok 2008. V následující tabulce je přehledně zpracováno porovnání nákladů a záloh za společenství U9 jako celek, individuální vyúčtování obdržel každý vlastník v písemné podobě. Vyúčtování za rok 2008 za Společenství U9 jako celek Název služby TEPLO TUV VODA ÚKLID VÝTAH STA ELEKTŘINA ODPAD POJISTKA SPRÁVA OSTATNÍ SLUŽBY POZEMEK Manipulační popl. upomínka Celkem
náklady zálohy saldo 3 932 284,65 Kč 3 881 987,00 Kč 3 379 160,15 Kč 3 510 230,00 Kč 1 296 635,76 Kč 1 472 141,00 Kč 699 763,00 Kč 573 300,00 Kč 475 880,28 Kč 413 418,00 Kč 144 566,00 Kč 150 138,00 Kč 372 320,26 Kč 375 727,00 Kč 460 757,60 Kč 466 873,00 Kč 169 717,00 Kč 174 832,00 Kč 1 367 384,70 Kč 1 371 465,00 Kč 1 020 886,20 Kč 509 741,00 Kč 59 316,00 Kč 178 616,00 Kč 5 600,00 Kč 14 000,00 Kč 13 384 271,60 Kč 13 092 468,00 Kč
50 297,65 Kč -131 069,85 Kč -175 505,24 Kč 126 463,00 Kč 62 462,28 Kč -5 572,00 Kč -3 406,74 Kč -6 115,40 Kč -5 115,00 Kč -4 080,30 Kč 511 145,20 Kč -119 300,00 Kč -8 400,00 Kč 291 803,60 Kč
zdroj: údaje z účetnictví firmy Ikon z 18.9.2009
Vlastníci mající nedoplatky byli o této skutečnosti informováni dopisem. Případné přeplatky z vyúčtování byly vlastníkům vráceny do 31.7.2009 – a to prostřednictvím České pošty poštovní poukázkou nebo převodem na bankovní účet. Pro rok 2009 jsme z důvodu přehlednějšího sledování nákladů na služby přistoupili k podrobnějšímu rozpisu předpisu za služby. Předpis pro rok 2009 nově obsahuje i položku „Vandalismus a drobné opravy“ (zúčtovatelná záloha), ze které jsou placeny drobné opravy, které podle bodu 8.3. Stanov SVJ U9 nemohou být placeny z Fondu oprav (tj. „Dlouhodobých záloh na větší opravy“). Zároveň bude mít vlastník větší přehled o tom, kolik
Strana 3 (celkem 7)
náklady spojené s vandalismem přibližně stojí. Předpis plateb do Fondu oprav (tj. „Dlouhodobých záloh na větší oprav“) zůstal na základě rozhodnutí Shromáždění vlastníků SVJ U9 v nezměněné výši. Čerpání fondu oprav (FO) – tj. provedené opravy v roce 2008 a v 1. až 3. čtvrtletí 2009 - jsou blíže specifikovány v samostatné kapitole č. 5 této zprávy. V příloze č.2 je uvedeno čerpání fondu oprav podle jednotlivých středisek hospodaření zpracovaných firmou Ikon za rok 2008. V příloze č.3 jsou uvedeny disponibilní fondy podle jednotlivých středisek hospodaření zpracovaných firmou Ikon k 31.08.2009 (tj. jsou zde odečteny dlužné částky nezaplacené dlužníky jednotlivých středisek a již zasmluvněné výdaje za provedené opravy (např. rekonstrukce rampy, oprava zatékání do ateliérů, kamerový systém, nové poštovní schránky, nástěnky atd.) Za rok 2008 bylo za Společenství vlastníků jednotek U9 zpracováno daňové přiznání k dani z příjmu právnických osob, které bylo v termínu doručeno místně příslušnému finančnímu úřadu. Za rok 2008 byla zaplacena daň z příjmu ve výši 3 780.- Kč. V příloze č.1 k této zprávě je uveden Výkaz zisku a ztráty a Rozvaha (bilance) společenství za období od 1.1. do 31.12.2008. Z uvedené tabulky vyplývá, že došlo k nárůstu Aktiv společenství z 32,55 mil. Kč na 36,48 mil. Kč. Obdobným způsobem se změnila i Pasiva. Účetní závěrka SVJ U9 za rok 2008 byla ověřena nezávislým auditorem – firmou PKM Audit & Tax s.r.o.. Dle názoru auditora “účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz aktiv, pasiv a finanční situace společenství vlastníků jednotek objektu U9 k 31.12.2008 a nákladů, výnosů a výsledků jejího hospodaření za rok 2008 v souladu s českými účetními předpisy“.
3. Dluhy a dlužníci Vzhledem k tomu, že nám zákon na ochranu osobních údajů neumožňuje zde uvést výčet největších dlužníků objektu SVJ U9 spolu s dlužnými částkami, budeme o nich informovat na shromáždění vlastníků. Pro úplnost zde uvádíme obecné informace k této problematice. Do doby zpracování této zprávy bylo žalováno 12 dlužníků, v žádné z kauz nebylo rozhodnuto v neprospěch SVJ U9. Ve dvou případech došlo k zaplacení dlužné částky, ostatní ještě probíhají. V případě největšího dlužníka – fyzické osoby – je v současné době vedeno
Strana 4 (celkem 7)
exekuční řízení. Po vyznačení doložky právní moci na rozhodnutí o exekuci již bude moci exekutor činit úkony související s prodejem bytové jednotky.
Velké problémy nám rovněž způsobují dluhy největšího dlužníka – právnické osoby, která v našem objektu vlastní určité procento jednotek. Na tuto právnickou osobu byl po několikaměsíčním turbulentním vývoji usnesením Městského soudu v Praze prohlášen konkurs. Dne 17. 7. 2009 byla podána k Městskému soudu v Praze žaloba o určení pravosti pohledávky přihlášené do insolventního řízení. Chtěli bychom ujistit vlastníky, že SVJ U9 celou kauzu pečlivě sleduje a že využívá veškerých prostředků v mezích zákona, abychom se domohli svých práv a došlo k zaplacení dlužných částek a k zamezení dalšímu narůstání dluhů. V následující tabulce uvádíme vývoj dluhů této právnické osoby „X“ v čase – částky jsou uvedeny kumulativně za celé SVJ U9.
dluh právnické osoby X
k 31.12.2008 183 645 Kč
k 30.6.2009 518 010 Kč
k 31.8.2009 771 614 Kč
4. Převod pozemků Během roku 2008 advokátní kancelář - JUDr. Petr Balcar SPOLEČNÁ ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ Balcar, Prokopec, Veselý a partneři - připravila tři hromadné kupní smlouvy na prodej pozemků pod objektem U9. Jedna smlouva byla určena pro právnické osoby a druhé dvě smlouvy pro fyzické osoby. Do hromadných kupních smluv advokátní kancelář zahrnula vlastníky, kteří měli řádně vyplněnou plnou moc a byli v době uzávěrky přípravy kupních smluv majiteli jednotky v objektu U9. V říjnu 2008 byly smlouvy podepsány a 27.11 a 22.12 2008 byly v rámci Magistrátu hl.m. Prahy vyznačeny doložky platnosti právního úkonu. Platba za pozemky dle částek uvedených v hromadných kupních smlouvách se uskutečnila v únoru 2009 na základě výzvy magistrátu. Peníze byly převedeny z účtu, který byl pro tyto účely v SVJ U9 zřízen a na který v roce 2007 jednotliví vlastnici poslali příslušnou částku za svůj podíl na pozemku. Magistrát požádal o zápis vlastnického práva na katastrálním úřadě dne 1. června 2009. V době vzniku této zprávy jsou již všechny tři smlouvy na katastrálním úřadě zapsány a probíhá předávání kupních smluv vlastníkům. Firma Ikon jednotlivé vlastníky písemně
Strana 5 (celkem 7)
vyzvala k osobnímu odběru smlouvy v úředních hodinách Ikonu v U9 nebo druhá možnost byla zaslání smlouvy doporučeně do vlastních rukou na náklady vlastníka. Hromadné kupní smlouvy s vyznačeným zápisem vlastnického práva pro vlastníky, jejichž příjmení začínají písmeny M – Ž, obdrží SVJ U9 v nejbližších dnech. Po jejich obdržení budou i tito vlastníci vyzváni k vyzvednutí smluv. V případě, že po uzávěrce (cca srpen 2008) hromadné kupní smlouvy došlo ke změně vlastníka jednotky, byl pozemek převeden na původního vlastníka jednotky, který je uveden v hromadné kupní smlouvě. V tomto případě je nutné se obrátit na výše uvedenou advokátní kancelář a dořešit převod pozemků mezi starým a novým vlastníkem příslušné jednotky. Výše uvedená advokátní kancelář vyzývá vlastníky, kteří nebyli zařazeni do hromadných kupních smluv z důvodu nesprávné plné moci anebo vůbec plnou moc nevystavili, k uzavření individuální kupní smlouvy. Vlastníkům, kteří poslali peníze za převod pozemků na zvláštní účet SVJ U9 a nebyli zařazeni do hromadných kupních smluv, byly peníze vráceny. V případě jakýkoliv dotazů týkajících se převodu pozemků je nutné se obrátit na pí Karin Zachovou z firmy IKON, která podá vlastníkům informaci, zda jsou uvedeni v hromadné kupní smlouvě, zda jim byly vráceny peníze za převod v případě vyřazení z hromadné kupní smlouvy; anebo poskytne kontakt na pracovnici výše uvedené advokátní kanceláře.
5. Hlavní realizované opravy v roce 2008 a v 1. až 3. čtvrtletí 2009 •
Oprava – prodloužení životnosti střechy (kromě vchodu č.p. 2153)
•
Oprava havarijního stavu teras ateliérů a zatékání do bytů pod těmito terasami
•
Oprava havarijního stavu rampy (konzole) – u vchodů č.p. 2144 až 2146
•
Výměna poštovních schránek a instalace nosičů na tiskoviny ve vchodech č.p. 2144, 2145, 2146, 2147, 2148 a 2151
•
Instalace
nových
nástěnek
ve
vchodech,
které
odpovídají
požárně
bezpečnostním předpisům •
Instalace kamerového systému ve vchodech č.p. 2147 a 2148
•
Výměna dveří u některých jednotek „občanské vybavenosti“ družstva Badem
•
Výměna vstupních dveří ve vchodě č.p. 2153
Strana 6 (celkem 7)
6. Přílohy •
příloha č.1 - Výkaz zisku a ztráty a Rozvaha (bilance) společenství za období od 1.1. do 31.12.2008
•
příloha č.2 - čerpání fondu oprav podle jednotlivých středisek hospodaření zpracovaných firmou Ikon k 31.12.2008
•
příloha č.3 – disponibilní fondy podle jednotlivých středisek hospodaření zpracovaných firmou Ikon k 31.08.2009 (tj. jsou zde odečteny dlužné částky nezaplacené dlužníky jednotlivých středisek a již zasmluvněné výdaje za provedené opravy (např. rekonstrukce rampy, oprava zatékání do ateliérů, kamerový systém, nové poštovní schránky, nástěnky atd.)
Strana 7 (celkem 7)
