Voorbereidingsonderzoek

Voorbereidingsonderzoek Vervangende nieuwbouw Maria ter Heide

Opdrachtgever

Gemeente Veghel Jan Roelofs Kenmerk U130436 Datum 10 juli 2013 Onderdeel: fase 4: Investering en randvoorwaarden (bouwheerschap, exploitatie en planning) Opgesteld door

Onderzoeksrapport Maria ter Heide Samenvatting rapportages fase 1 t/m 4 van het voorbereidingsonderzoek met betrekking tot de vervangende nieuwbouw van de basisschool Maria ter Heide in Veghel

Opdrachtgever Opgesteld door Kenmerk Datum

Gemeente Veghel Margareth Arnts en Jan Roelofs U130496 22 augustus 2013

Inhoudsopgave

1

2

Voorwoord

3

1.1

Inleiding

3

1.2

Aanleiding

3

1.3

Onderzoeksvraag

3

1.4

Opdrachtformulering

4

1.5

Betrokkenen

4

1.6

Documentatie

5

1.7

Projectorganisatie

5

1.8

Proces

6

1.9

Leeswijzer

6

Samenvatting resultaten van onderzoek

7

2.1

Inleiding

7

2.2

Verschijningsvormen

7

2.3

Visie op samenwerking en huisvestingsconcept

7

2.4

Locatie

7

2.5

Toekomstbestendigheid

8

2.6

Programma van Samenwerking en Programma van Eisen

8

2.7

Programma van Eisen

8

2.8

Het investeringsbedrag

8

2.9

Bouwheerschap

9

2.11 De planning

10

Bijlagen: Bijlage 1: Fase 1 en 3: Verschijningsvorm en locatie kenmerk U130069, d.d. 8 februari 2013 Bijlage 2: Fase 2: Programma van Samenwerking en Programma van Eisen kenmerk U130276, d.d. 28 juni 2013 Bijlage 3: Fase 4: Investering en randvoorwaarden (bouwheerschap, exploitatie en planning) kenmerk U130436 d.d. 10 juli 2013

Pagina 2 van 10

1

Voorwoord

1.1

Inleiding Om te komen tot vaststelling van het definitieve uitvoeringskrediet voor de vervangende nieuwbouw van de basisschool Maria ter Heide is aan Penta Rho opdracht verstrekt een voorbereidingsonderzoek uit te voeren. Deze rapportage geeft de resultaten weer van dit onderzoek.

1.2

Aanleiding De vervangende nieuwbouw voor Maria ter Heide is ingegeven door het feit dat uit onderzoek naar voren is gekomen dat voor de Maria ter Heideschool op ruimtelijk en functioneel gebied aanpassingen nodig zijn. Het gebouw biedt echter (nagenoeg) geen realistische mogelijkheden om de aanpassingen goed uit te voeren. Ook is gebleken dat op technisch gebied diverse aanpassingen nodig zijn. Geconcludeerd is dat het voor deze school financieel aantrekkelijker is om vervangende nieuwbouw te realiseren dan de noodzakelijk geoordeelde algehele renovatie uit te voeren. Bijkomend voordeel van de vervangende nieuwbouw is dat hierbij rekening kan worden gehouden met een dalend leerlingaantal en daarmee een kleinere ruimtebehoefte.

1.3

Onderzoeksvraag Aan Penta Rho is gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheid om de vervangende nieuwbouw te realiseren. Dit onderzoek moet duidelijk maken: hoe de vervangende nieuwbouw wordt gerealiseerd; op welke wijze wordt bijgedragen aan het realiseren van maatschappelijke doelstellingen; op welke locatie de nieuwbouw gerealiseerd wordt; wie de nieuwbouw gaat realiseren (schoolbestuur of gemeente); wat de totale kosten zijn (zowel qua investering als qua exploitatie); welke eventuele risico’s er zijn en hoe hiermee omgegaan kan worden. De gemeente streeft ernaar om te komen tot een brede maatschappelijke voorziening, waar diverse maatschappelijke functies onder één dak dan wel in elkaars nabijheid gehuisvest worden. Het voorbereidingsonderzoek moet zowel over de noodzaak c.q. behoefte aan het combineren van functies als over de ‘verschijningsvormen’ uitsluitsel geven. Onder verschijningsvorm wordt verstaan: een Standalone school, een school die functioneert in relatie met andere voorzieningen die in de nabijheid liggen (Campus) of een Multifunctionele Accommodatie. In de nabijheid van Maria ter Heide is het gemeenschapshuis ‘d’n Brak’ gesitueerd, waarin naast ontmoetingsruimten ook de peuterspeelzaal en de gymzaal zijn ondergebracht. Het gemeenschapshuis inclusief de peuterspeelzaal en de kleedruimten zijn in goede functionele en technische staat. Er is geen noodzaak om de uit 1975 daterende oefenruimte van de gymzaal te vervangen. Wel moet rekening gehouden worden met een vervanging op termijn.

Pagina 3 van 10

1.4

Opdrachtformulering Het voorbereidingsonderzoek naar de vervangende nieuwbouw van basisschool Maria ter Heide al dan niet in combinatie met andere maatschappelijke functies moet onderstaande fasen omvatten: Fase 1 Een studie naar de mogelijkheid en de noodzaak om nieuwbouw van de school te combineren met mogelijk andere maatschappelijke functies en een hierop gebaseerd en onderbouwd voorstel omtrent de verschijningsvorm van deze nieuwbouw (een Standalone gebouw, Campus of een Multifunctionele Accommodatie). Fase 2 Een specifiek op de in fase 1 voorgestelde verschijningsvorm gebaseerd ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen (PvE) voor de nieuwbouw. Fase 3 Een onderzoek naar mogelijke huisvestingslocaties voor de nieuwbouw, uitmondend in een onderbouwd voorstel voor de nieuwbouwlocatie. Fase 4 Een op basis van het PvE gebaseerde globale investeringsraming voor de nieuwbouw alsmede een summiere exploitatieopzet en de planning tot aan oplevering nieuwbouw. Iedere fase moet afgesloten worden met een aparte rapportage. De rapportages van de afzonderlijke fasen moeten samengevoegd worden tot één onderzoeksrapport.

1.5

Betrokkenen Bij het onderzoek zijn de volgende personen/instanties betrokken: Gemeente Veghel: de wethouder Onderwijs, teamleider Grond en Gebouwen, de projectleider en de beleidsverantwoordelijken voor:  Onderwijshuisvesting / Beheer & Exploitatie Multifunctionele Accommodaties;  Stedenbouwkunde / Bestemmingsplannen / Verkeer;  Kinderopvang/peuterspeelzaalwerk;  Dorps- en gemeenschapshuizen;  Sport; Schoolbestuur SKIPOV en -directie van basisschool Maria ter Heide; Stichting Peuterspeelzalen Veghel; Kinderopvang ’t Klavertje; Dorpsraad Mariaheide; Stichting Buurtschappen Mariaheide als exploitant van gemeenschapshuis D’n Brak; Exploitant Tennispark De Krekel.

Pagina 4 van 10

1.6

Documentatie Onderstaande documentatie zijn onderleggers voor de onderzoeksresultaten: - Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen d.d. 26 juni 2009, opgesteld door ICSadviseurs; - Technisch Programma van Eisen d.d. 25 februari 2009, opgesteld door ICSadviseurs; - Demarcatielijst onderwijshuisvesting Primair Onderwijs Veghel d.d. 21 februari 2009; - Indicatieve omschrijving kwaliteitsniveaus Primair Onderwijs gemeente Veghel d.d. 30 juni 2009; - Raadsvoorstel en -besluit inzake vaststelling beleidsnota herijking onderwijshuisvestingsbeleid d.d. 8 november 2012; - Raadsvoorstel en -besluit inzake bezuinigingen vastgoed d.d. 28 juni 2012; - Raadsvoorstel en -besluit inzake vaststelling kadernota vastgoedbeleid d.d. 4 oktober 2012; - Evaluatieonderzoek MFA’s van Hospitality Consultants d.d. 26 januari 2012; - Interne memo inzake verkeer en nieuwbouw locatie school Mariaheide d.d. 27 november 2012; - Beleidsregel medegebruik en verhuur school gebouwen gemeente Veghel 2012; - Onderzoek naar de ruimtebehoefte versus de ruimtecapaciteit met betrekking tot bewegingsonderwijs in het basisonderwijs in de kern Veghel 2012; - Leerlingprognose van basisschool Maria ter Heide inclusief de berekening van de ruimtebehoefte Pronexus d.d. 18 juni 2013.

1.7

Projectorganisatie De projectorganisatie bestaat uit een stuurgroep, een projectgroep en een gebruikersgroep. De stuurgroep bestaat uit: - wethouder Onderwijs; - teamleider Grond en Gebouwen; - projectleider Vijfmaster en Maria ter Heide, gemeente Veghel; - projectleider Penta Rho; - conceptmanager Penta Rho. De projectgroep bestaat uit: - projectleider Vijfmaster en Maria ter Heide, gemeente Veghel; - schoolbestuur SKIPOV; - vertegenwoordiging van de Dorpsraad; - projectleider Penta Rho; - conceptmanager Penta Rho. De gebruikersgroep bestaat uit: - projectleider Vijfmaster en Maria ter Heide, gemeente Veghel; - schoolbestuur SKIPOV; - vertegenwoordiging van de Dorpsraad; - vertegenwoordiging van Stichting Buurtschappen Maria Heide; - team Maria ter Heide; - conceptmanager Penta Rho.

Pagina 5 van 10

1.8

Proces Het onderzoek is uitgevoerd in de periode januari – augustus 2013. In Fase 0 is het Plan van Aanpak vastgesteld en zijn projectorganisatie, planning, aanleveren vergaderdata vastgelegd. Fase 1 en Fase 3, bestaande uit een onderzoek naar de kaders, behoeften en kansen voor de nieuwe school en naar de locatiemogelijkheden zijn gelijktijdig uitgevoerd. Met inzet van het toetsingsinstrument Maatschappelijke Voorzieningen van Penta Rho is door de beleidsmedewerkers en de projectgroep een conceptbesluit voor de stuurgroep voorbereid voor de verschijningsvorm van Maria ter Heide. Daarnaast is het locatievoorstel opgesteld. De resultaten van de fase 1 en 3 zijn in februari 2013 ter instemming aan het college voor gelegd, waarna de raadscommissie in april 2013 is geïnformeerd over de voortgang van het onderzoek i.c. de resultaten van de fases 1 en 3. In Fase 2 is met de gebruikersgroep van Maria ter Heide in een aantal sessies het Programma van Samenwerking en het Programma van Eisen opgesteld. Deze programma’s zijn voorgelegd aan de projectgroep en geaccordeerd door de stuurgroep. In Fase 4 is het Programma van Samenwerking en het Programma van Eisen vertaald naar een Programma van Eigendom, Beheer en Exploitatie en een Planning en zijn aanbevelingen geformuleerd. Dit document is geaccordeerd door de stuurgroep.

1.9

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk zijn de resultaten weergegeven van het onderzoek. De onderzoeksrapporten per fase zijn als bijlagen toegevoegd.

Pagina 6 van 10

2

Samenvatting resultaten van onderzoek

2.1

Inleiding De opdracht van de gemeente Veghel is om de onderscheiden onderzoeksfasen apart te rapporteren en in een samenvattende notitie de belangrijkste resultaten weer te geven. Voor de uitgebreide onderbouwing van de onderzoeksresultaten verwijzen we naar de bijlagen.

2.2

Verschijningsvormen De eerste fase van het onderzoek richt zich op de vraag of de nieuwbouw van basisschool Maria ter Heide te combineren is met andere maatschappelijke functies, in hoeverre dit wenselijk is en in welke vorm dit wenselijk is. De resultaten van deze fase moeten uitsluitsel geven over de verschijningsvorm van de nieuwbouw. Wordt het een Standalone gebouw, een Campus of een Multifunctionele Accommodatie (MFA)? Het Standalone huisvestingsconcept kent geen ruimtelijke samenhang tussen functies. De functies van basisschool, gymnastiekzaal en wijkvoorziening functioneren solitair van elkaar. Daarnaast is tussen de verschillende functies ook geen samenwerking, waardoor het geheel niet meer is dan de som der delen. Op een Campus zijn de functies in elkaars directe nabijheid gepositioneerd. De functies functioneren apart van elkaar. Iedere functie heeft zijn eigen plek binnen het geheel. Echter, door de positionering in elkaars nabijheid is er wel mogelijkheid tot, c.q. wordt wel gezocht naar samenwerking. Hiermee ontstaat synergie en is de Campus meer dan de som der delen. In een MFA gaat de samenwerking tussen de functies een stap verder. Naast een inhoudelijke samenwerking, kiezen de gebruikers er ook voor een gebouw te delen. Functie, gebouw en beheer worden met elkaar geïntegreerd. Het geheel is onlosmakelijk met elkaar verbonden.

2.3

Visie op samenwerking en huisvestingsconcept Met alle partijen (zie ook paragraaf 1.5) is gesproken over de visie, kaders, kansen, behoeftes en randvoorwaarden met betrekking tot de realisatie van de huisvestingsconcepten: Standalone, Campus (Maria ter Heide en D’n Brak waarin opgenomen de gymnastiekzaal in aparte gebouwen) of MFA (Maria ter Heide en D’n Brak waarin opgenomen de gymnastiekzaal onder één dak). De conclusie is dat de school en de stichting Buurtschappen Mariaheide, als zijnde de exploitant van ‘D’n Brak’, ondersteund door de Dorpsraad Maria Heide met elkaar willen samenwerken en willen streven naar een samenwerk- en huisvestingsconcept dat deze ontwikkeling stimuleert.

2.4

Locatie Om te anticiperen op de samenhang en samenwerking tussen deze voorzieningen is een Campus-model (voorzieningen in elkaars nabijheid) of een MFA gewenst. Een zodanige vormgeving dat de nieuwe school en D’n Brak zonder vervanging van het gymlokaal tegen elkaar worden aangebouwd (MFA) is echter niet haalbaar. De fysieke ruimte tussen D’n Brak en de bestaande woningbouw is te gering voor een goede ruimtelijke inpassing van de school. De voorkeur gaat uit naar de realisatie van een Campus-model: Maria ter Heide en D’n Brak en de gymzaal in elkaars directe nabijheid gepositioneerd. De huidige locatie van Maria ter Heide is dan ook de voorkeurslocatie.

Pagina 7 van 10

2.5

Toekomstbestendigheid Het huidige beleid van de gemeente en het bestuur van SKIPOV is om in kleine kernen basisonderwijsvoorzieningen te handhaven. De prognose is dat Maria ter Heide stabiliseert op 110 leerlingen. Mocht het aantal leerlingen tegen de verwachting in toch teruglopen, dan is de vraag gerechtvaardigd of een nog kleinere school qua kwaliteit en exploitatie levensvatbaar is. Onafhankelijk van het antwoord op die vraag kan bij de bouw van de school/peuterspeelzaal er gebouwtechnisch rekening mee gehouden worden dat het gebouw in de toekomst (redelijk eenvoudig) kan worden omgebouwd tot een woonvoorziening, wat de flexibiliteit van het gebouw vergroot.

2.6

Programma van Samenwerking en Programma van Eisen In fase 1 is geconstateerd dat er kansen van samenwerking en kansen van dubbelgebruik van ruimten van de school en D’n Brak gezien worden. De school ziet kansen om haar ruimten open te stellen voor activiteiten van D’n Brak; het speellokaal, de medewerkersruimte en de spreekruimten. Ook de klaslokalen kunnen dubbel gebruikt worden. De school wil graag gebruik maken van de grote ontmoetingsruimte van D’n Brak en maakt structureel gebruik van de gymzaal van D’n Brak. De bibliotheekfunctie kan geoptimaliseerd worden. Op dit moment is de peuterspeelzaal ondergebracht in D’n Brak. De school wil dat deze functie een duidelijker plek krijgt in de school, om daarmee het aanbod beter op elkaar af te stemmen. Dubbelgebruik van ruimte (speellokaal) is mogelijk. Wanneer de peuterspeelzaal in de school gepositioneerd wordt betekent dit dat de (zolder)ruimte vrij komt in D’n Brak.

2.7

Programma van Eisen Het Programma van Eisen is in bijlage 2 gedetailleerd uitgewerkt. De toekomstige school biedt ruimte aan 110 leerlingen en hun medewerkers, een kleine peuterspeelzaal en aan dubbelgebruik voor buurtactiviteiten. De ruimtebehoefte is 753 m² bvo.

2.8

Het investeringsbedrag Het investeringsbedrag is gebaseerd op het Ruimtelijk Programma van Eisen d.d. 28 juni 2013 en op de technische kwaliteit overeenkomstig gemeentelijk beleid. Het Ruimtelijk Programma van Eisen gaat uit van een omvang van 753 m² bvo. Het investeringsbedrag voor 753 m² bvo is 753 x * € 2.417,- = afgerond € 1.820.000,-. Binnen dit investeringsbedrag is rekening gehouden met extern projectmanagement en een budget voor interne gemeentelijke kosten. Grondkosten zijn in dit bedrag niet opgenomen aangezien het uitgangspunt is dat er gebouwd wordt op de bestaande locatie en de beschikbare locatie in eigendom is van het schoolbestuur. Voor sloopkosten van het huidige gebouw en toekomstbestendigheid van het nieuwe gebouw (mogelijk in latere fase om te bouwen tot woningen) wordt geadviseerd een bedrag op te nemen van € 155.000,-.van respectievelijk € 80.000,- en € 75.000,-. De herinrichting van het vrijkomende gebied is onlosmakelijk verbonden met het bouwen van de school. Voor de terreininrichting van de school is een beperkte post (voor het schoolplein) opgenomen in het genoemde investeringsbedrag. Er resteert echter een gebied van behoorlijke omvang waarvoor een investeringsimpuls gewenst is. Mogelijk kan dit worden gecombineerd met het realiseren van woningen, waardoor geld wordt gegenereerd.

Pagina 8 van 10

Een inpassingsstudie van de stedenbouwkundige van de gemeente heeft uitgewezen dat er vooralsnog geen woningen ter plekke worden ontwikkeld. Het advies is een bedrag op te nemen voor de inrichting van het omliggende gebied. Mogelijk moeten ook extra kosten gemaakt worden voor tijdelijke huisvesting. Eventuele kosten voor bodemsanering zijn niet in deze opzet meegenomen. Het totale investeringsniveau is berekend op € 1.975.000,- inclusief btw. Een gedetailleerd financieel overzicht (versie 28 juni 2013) is als bijlage opgenomen in het onderzoeksrapport van fase 4. 2.9

Bouwheerschap Penta Rho adviseert het bouwheerschap te gunnen aan het schoolbestuur SKIPOV. De overwegingen en randvoorwaarden daarbij zijn gebaseerd op: - beheersbaar financieel risico; - het schoolbestuur is hoofdgebruiker van het gebouw en heeft hiermee een primair belang bij sturing op kwaliteit; - in algemene zin kan worden gesteld dat bouwheerschap door het schoolbestuur een positieve uitwerking heeft op de planning; - de complexiteit van de ontwerp- en realisatieopgave is beheersbaar; - de toekomstige exploitatie is relatief eenvoudig. De gemeente heeft uiteraard ook belang bij het uiteindelijke kwaliteitsniveau. De gemeente kan invloed uitoefenen door: - periodiek toetsen op vastgestelde uitgangspunten in het Technisch Programma van Eisen; - toekomstbestendigheid/anticiperen op functiewijziging; - separate uitgangspunten voor stedenbouw en omgeving opstellen. Penta Rho adviseert de voorwaarden voor het bouwheerschap vast te leggen in een nader op te stellen realisatieovereenkomst.

2.10 De toekomstige exploitatie De toekomstige exploitatie is relatief eenvoudig. Het gebouw betreft een “stand alone onderwijsfunctie” met een kleinschalige voorziening voor peuterspeelzaalwerk. De voorziening voor het peuterspeelzaalwerk wordt gerealiseerd binnen het normatieve huisvestingsbudget. Voor de exploitatie van het gebouw is de WPO (Wet op het Primair Onderwijs) van toepassing. Het schoolbestuur is verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van het gebouw, inclusief een eventuele verrekening met de peuterspeelzaal. Het gemeentelijke risico is hiermee beperkt tot rente en aflossing van de investering. De verantwoordelijkheid voor het gemeentelijke deel van het onderhoud zal naar verwachting per 2015 – op basis van landelijke wetgeving – worden overgeheveld naar het schoolbestuur. Een beperkt risico betreft een eventuele leerlingendaling. Indien SKIPOV minder m² nodig heeft dan waar de nieuwbouw op gebaseerd is, kan in overleg met de gemeente ervoor gekozen worden om (de exploitatielasten van) een deel van het gebouw terug te geven aan de Gemeente Veghel, indien het een voor eigendomsoverdracht vatbaar gedeelte betreft.

Pagina 9 van 10

2.11 De planning De streefdatum qua oplevering is juni 2015. Indien direct na het raadsbesluit wordt gestart met het project, is deze oplevering ambitieus, maar haalbaar. Een uitgebreide planning is opgenomen in het onderzoeksrapport van fase 4. De uitvoeringsperiode van zeven maanden is relatief kort. In de planning is uitgegaan van een traditionele aanbesteding op basis van bestek en tekeningen. De uitvoeringstermijn is in deze planning bijzonder kort. Bij alternatieve aanbestedingsvormen (bijvoorbeeld Design & Build) kan tijd worden gewonnen op zowel het ontwerptraject (minder fasen) als de aanbesteding (architect en aannemer combineren). Met deze tijdwinst wordt de kans op tijdig opleveren verhoogd. Ook heeft extra uitvoeringstijd een positief effect op de uitvoeringskwaliteit. Bij een voortvarend ontwerp- en bouwproces is ingebruikname per schooljaar 2015/2016 haalbaar.

Pagina 10 van 10

Voorbereidingsonderzoek Vervangende nieuwbouw Maria ter Heide Fase 1 en 3: Verschijningsvorm en locatie

Opdrachtgever Opgesteld door Kenmerk Datum

Gemeente Veghel Margareth Arnts, Jan Roelofs en Bart Ellenbroek U130069 8 februari 2013

Inhoudsopgave

1

2

3

Inleiding

3

1.1 1.2

3 3

Gevoel bij de opgave

4

2.1 2.2

4 4

Algemeen De opgave

Stand-alone, Campus of MFA? 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Algemeen Onderzoeksfases & -methodiek

Algemeen Verschijningsvorm Visie op samenwerking en huisvestingsconcept Locatiekeuze Fysieke mogelijkheden op de locatie Maria ter Heide en D’n Brak

5 5 5 6 9 10

Advies

12

4.1 4.2 4.3 4.4

12 13 14 14

Advies het samenwerkingsconcept Advies over de voorkeurslocatie Risicoparagraaf Besluitvoorstel

Pagina 2 van 14

1

Inleiding

1.1

Algemeen Deze rapportage gaat in op de eerste fase van het verkennend onderzoek naar de vervangende nieuwbouw van basisschool Maria ter Heide. In deze fase moet duidelijk worden in welke vorm de school het beste gerealiseerd kan worden: Stand-alone, als Campus of binnen een MFA. Deze vraag kan niet los worden gezien van het locatievraagstuk (fase 3). Daarom biedt dit rapport direct inzicht in de beschikbare locaties in Mariaheide en geeft het een doorkijk naar beoogde maatschappelijke functies, programma’s en de beschikbare investeringsmiddelen.

1.2

Onderzoeksfases & -methodiek Om tot een gedragen eindresultaat te komen, wordt het verkennend onderzoek in vier fases uitgevoerd. Per fase wordt aangegeven wat het doel van de fase is en welke personen of groepen betrokken zijn bij de totstandkoming van deze fase. In de afzonderlijke rapportages presenteren wij de resultaten van de fasen. Deze rapportage gaat in op fase 1 en 3. Fase 1: Stand-alone, Campus of MFA? Doel: keuze mogelijk maken voor Stand-alone, Campus of MFA Betrokkenen: stuurgroep, beleidsmedewerkers, beoogde gebruikers Fase 2: Programma van Samenwerking, Eisen en Exploitatie Doel: Programma’s van Eisen opstellen Betrokkenen: beoogde gebruikers, stuurgroep Fase 3: Locaties Doel: voorstellen ontwikkelen voor de nieuwbouwlocaties Betrokkenen: stedenbouwkundige, verkeerskundige, stuurgroep Fase 4: Financieringsraming en exploitatieopzet Doel: opstellen investeringsraming, exploitatiebegroting en kaders, randvoorwaarden en opstellen planning voor de nieuwbouw Betrokkenen: beleidsmedewerker Beheer & Exploitatie, beleidsmedewerker Vastgoed en stuurgroep Eindrapportage De eindrapportage vormt het sluitstuk van de haalbaarheidsstudie en wordt gevormd door de resultaten van de verschillende onderzoeksfases, gebundeld in één integrale rapportage.

Pagina 3 van 14

2

Gevoel bij de opgave

2.1

Algemeen Voordat een onderzoek gestart kan worden, moet men vertrouwd raken met de opgave. Alle aangeleverde informatie is bestudeerd en de verschillende locaties zijn geschouwd.

2.2

De opgave De gemeente Veghel heeft de ambitie om in Mariaheide een brede maatschappelijke voorziening mogelijk te maken, waar diverse maatschappelijke functies onder één dak, dan wel in elkaars nabijheid gehuisvest worden. Dit onderzoek vormt een eerste verkennend onderzoek voor deze opgave. Voor wat betreft het combineren van functies, dient het volgende opgemerkt te worden. In de nabijheid van de school is gemeenschapshuis D’n Brak gesitueerd, waarin naast ontmoetingsruimten ten behoeve van een dorpshuisfunctie, ook de peuterspeelzaal en de gymzaal zijn ondergebracht. D’n Brak is in 2002 in zijn huidige vorm ontstaan als gevolg van de uitbouw van de gymzaal tot gemeenschapshuis. Deze gymzaal dateert uit 1975, maar doordat de voorziening in 2002 grondig is opgeknapt, is er geen noodzaak de voorziening te vervangen. Onderstaande afbeelding biedt inzicht in de kernelementen: de betrokken partijen en de beoogde locaties.

Pagina 4 van 14

3

Stand-alone, Campus of MFA?

3.1

Algemeen De eerste fase van het onderzoek richt zich op de vraag of de nieuwbouw van basisschool Maria ter Heide te combineren is met andere maatschappelijke functies, in hoeverre dit wenselijk is en in welke vorm dit wenselijk is. De resultaten van deze fase moeten uitsluitsel geven over de verschijningsvorm van de nieuwbouw. Wordt het een Stand-alone gebouw, een Campus of een Multifunctionele Accommodatie (MFA)? Om tot een onderbouwde visie te komen, zijn de volgende zaken onderzocht: wat wordt verstaan onder de verschijningsvormen Stand-alone, Campus en MFA? hoe staan de betrokken organisaties en mogelijke participanten tegenover de drie huisvestingsconcepten? Wat is de inhoud / indicatie van omvang van de huisvestingsconcepten? welke locatie is het meest geschikt voor de beoogde ontwikkeling? hoe zou de ontwikkeling op de beoogde locatie vorm kunnen krijgen?

3.2

Verschijningsvorm De verschijningsvorm van de huisvestingsconcepten Stand-alone, Campus en MFA, verschillen op twee belangrijke punten. Dit zijn de (fysieke) relaties van functies en de samenwerking van functies ten opzichte van elkaar. Hieronder worden de drie huisvestingsprincipes op deze essentiële aspecten vergeleken. Stand-alone Het Stand-alone huisvestingsconcept kent geen ruimtelijke samenhang tussen functies. De functies van basisschool, sporthal en wijkvoorziening functioneren solitair van elkaar. Daarnaast is er tussen de verschillende functies ook geen samenwerking, waardoor het geheel niet meer is dan de som der delen. Campus Op een Campus zijn de functies in elkaars directe nabijheid gepositioneerd. De functies functioneren apart van elkaar. Iedere functie heeft zijn eigen plek binnen het geheel. Echter, door de positionering in elkaars nabijheid is het wel mogelijk, c.q. wordt wel gezocht naar samenwerking. Hiermee ontstaat synergie en is de Campus meer dan de som der delen. MFA In een MFA gaat de samenwerking tussen functies een stap verder. Naast een inhoudelijke samenwerking, kiezen de gebruikers er ook voor een gebouw te delen. Functie, gebouw en beheer worden met elkaar geïntegreerd. Het geheel is onlosmakelijk met elkaar verbonden. In de afbeelding is het verschil tussen de drie verschijningsvormen schematisch weergegeven.

Stand alone

Campus

MFA

Pagina 5 van 14

3.3

Visie op samenwerking en huisvestingsconcept In de volgende paragrafen zijn de belangrijkste conclusies weergegeven ten aanzien van samenwerking, huisvestingsconcept en de omvang van accommodatie(s). Met de betrokken partijen is gesproken over de eigen visie, kaders, kansen, behoeftes en randvoorwaarden met betrekking tot de realisatie van de huisvestingsconcepten: een Standalone school, Campus of MFA.

3.3.1 Afdeling Onderwijshuisvesting/ Beheer & Exploitatie multifunctionele accommodaties De Afdeling Onderwijshuisvesting/ Beheer & Exploitatie geeft aan dat op basis van de leerlingprognose er sprake is van een dalend aantal leerlingaantal voor Maria ter Heide. In 2012 telde de school 135 leerlingen. De leerlingprognose voor 2031 is 115 leerlingen. De ruimtebehoefte voor 115 leerlingen, zijnde vijf groepen is 778 m² bvo. Als er geen woningbouw in Mariaheide plaatsvindt laat de prognose op termijn een leerlingenaantal van 107 zien. Uit het evaluatieonderzoek van Hospitality Consultants naar multifunctionele accommodaties in Veghel is gebleken dat samenwerking vanuit verschillende functies zoals onderwijs, zorgvoorzieningen, wijkvoorzieningen etc. niet zonder meer van de grond komt door partijen bij elkaar in een gebouw te huisvesten. Het gezamenlijk gebruik van ruimten is beperkt. De beheervraagstukken zijn groot. Er is uitdrukkelijk meer vertrouwen in de clustering van soortgelijke functies zoals school, peuterspeelzaal, kinderdagverblijf/BSO. De afdeling Onderwijshuisvesting/ Beheer & Exploitatie multifunctionele accommodaties ziet veel kansen in de ontwikkeling van deze clustering van soortgelijke functies en sluit daarbij aan bij de landelijke ontwikkeling, de ontwikkeling van Integrale Kindcentra (IKC’s), centra voor kinderen van 0-14 jaar. 3.3.2 Afdeling Kinderdagopvang/peuterspeelwerk De gemeente Veghel maakt zich sterk voor het peuterspeelzaalbeleid en subsidieert het peuterspeelzaalwerk tot (ten minste) 2016. In Maria Ter Heide is een peuterspeelzaalgroep die momenteel uitgevoerd wordt in D’n Brak. Waar mogelijk kan dit aanbod gecombineerd worden met groep 1 / 2 van de basisschool. Er is geen extra vraag naar Kinderdagopvang. Kinderdagopvang wordt nu aangeboden vanuit de Kinderdagopvangorganisatie ’t Klavertje. De afdeling Kinderdagopvang/peuterspeelzaalwerk stimuleert in de vorm van een pilot de ontwikkeling van IKC’s en ziet ook in Maria Ter Heide een mogelijkheid tot een smal IKC te komen (onderwijs en peuterspeelzaal en mogelijk Buitenschoolse Opvang). Er is geen extra vraag naar Kinderdagopvangplaatsen c.q. de Kinderdagopvangorganisatie ‘t Klavertje kan voldoende opvangplaatsen bieden. 3.3.3 Afdeling Dorps- en gemeenschapshuizen De gemeente voert het beleid dat nu en in de toekomst de gemeenschapshuizen een belangrijke rol blijven spelen in het kader van de leefbaarheid van kernen en wijken. Naast de bekende rol ten behoeve van het verenigingsleven op sociaal en cultureel vlak, dient ook de rol vanuit het oogpunt van zorg vastgelegd te worden.

Pagina 6 van 14

De functies die in D’n Brak nu of in de toekomst een plek zouden moeten (kunnen) krijgen zijn: de huiskamerfunctie: het aanbieden van de mogelijkheid tot ontmoeten; de activeringsfunctie: het aanbieden van ruimte voor kleinschalige activiteiten voor ouderen; de eetfunctie: het bieden van de mogelijkheid tot het gezamenlijk nuttigen van maaltijden; de consultatiefunctie: het aanbieden van ruimte voor spreekuur door zorgaanbieders; de informatiefunctie: het bieden van de mogelijkheid tot informatie via bijvoorbeeld internet, boeken/ folders of kleinschalige bibliotheek. D’n Brak is een bloeiende dorpsvoorziening van Mariaheide en voorziet in een grote behoefte. De onderzoeksresultaten van Hospitality Consultance betreffende de fysieke combinatie van een schoolfunctie en wijkfuncties geven aan dat het onder één dak brengen van verschillende functies niet zondermeer betekent dat er samenwerking ontstaat. Vooral bij functies die van nature goed bij elkaar passen, zoals kindfuncties, vindt die samenwerking plaats. Uitdrukkelijk wordt gesteld dat alleen daar waar sprake is van een intentie tot samenwerken en van samen delen van ruimten - en daarmee ruimtelijke en financiële winst gehaald kan worden - een combinatie van functies – ofwel een MFA – een kans is. Echter, vooralsnog blijft dit gebouw ‘status quo’ en kan in die zin met name gezocht worden naar een mogelijke functionele inhoudelijke win door de samenwerking met Maria ter Heide. Het is een kans te bezien welke educatieve- / welzijnsfuncties die nu uitgevoerd worden in D’n Brak ook uitgevoerd kunnen worden in de school of visa versa. Een Campus-model is een reële ambitie. De samenwerking tussen Maria ter Heide en D’n Brak kunnen versterkt worden door de faciliteiten nabij elkaar te positioneren. 3.3.4 Afdeling Sport De Afdeling Sport geeft aan dat de gymzaal in gebruik is voor circa 6 uur gymnastiekonderwijs voor Maria ter Heide. Daarnaast wordt de zaal verhuurd aan verenigingen/particulieren. Incidenteel wordt de zaal gebruikt voor grote(re) evenementen. In Mariaheide is het Tennispark De Krekel beschikbaar voor de uitvoering van het gymnastiekonderwijs. Grotere evenementen kunnen uitgevoerd worden in De Krekel of andere commerciële accommodaties. De exploitant van De Krekel blijkt geïnteresseerd te zijn in de uitvoering van gymnastiekonderwijs voor Maria ter Heide/evenementen. 3.3.5 Schoolbestuur en directie Peuterspeelzalen Veghel en directie Maria ter Heide Het schoolbestuur SKIPOV/Peuterspeelzalen Veghel en de directie Maria ter Heide gaan op de eerste plaats voor een kwalitatief goede kindvoorziening. Zij zijn een voorstander van de ontwikkeling van Integrale Kindcentra.

Pagina 7 van 14

Daar waar voldoende vraag is naar peuteropvang willen zij dit bieden en zoeken in deze naar een maximale win van dubbel ruimtegebruik. De verwachting is dat er behoefte is aan een halve Peuterspeelzaalgroep (6-10 peuters). De uitvoering hiervan zou gecombineerd kunnen worden met basisgroep 1-2. Vooralsnog is er nauwelijks vraag naar Buitenschoolse Opvang. Als de sportvoorziening in de directe nabijheid van de school is gepositioneerd is dit een pré. Er is dan geen direct verlies van effectieve onderwijstijd. Een suggestie is dat de gymzaal kan functioneren als een speelzaal voor de peuters/kleuters of de speelzaal functioneert mede als peuterspeelzaalruimte. De ruimten van D’n Brak kunnen gebruikt worden voor grotere bijeenkomsten (ouderavonden, vieringen, vergaderen). Andersom is het ook mogelijk dat de gebruikers van D’n Brak gebruik maken van de klaslokalen en de speelzaal van de school. 3.3.6 Kinderdagopvangorganisaties De kinderdagopvangorganisatie, zijnde ’t Klavertje en ’t Kroontje hebben aangegeven in principe belangstelling te hebben voor de uitvoering van een aanbod BSO en Tussenschoolse Opvang. Op dit moment is er echter geen behoefte. 3.3.7 Dorpsraad/ Stichting Buurtschappen Mariaheide; D’n Brak is een bloeiende dorpsvoorziening en voorziet voor Maria Heide in een grote behoefte. De gymzaal is alle doordeweekse avonden bezet met sportactiviteiten en wordt ook voor incidentele festiviteiten gebruikt, waaronder carnaval. De Dorpsraad/ Stichting Buurtschappen zien veel kansen in een MFA waarbij D’n Brak, de school en de functie van de gymzaal elkaar versterken. Kansen op het terrein van beheer en exploitatie en dubbel ruimtegebruik - lees het kunnen aanbieden van meer functies worden gezien als een kans. De Dorpsraad/ Stichting Buurtschappen opteren voor een MFA en zouden graag een nieuwe gymzaal willen hebben die van voldoende hoogte en omvang is om sportwedstrijden te spelen. Zij zouden de school graag gekoppeld willen zien aan D’n Brak. Navolgende tabel geeft inzicht in de visie van de betrokken partijen.

Pagina 8 van 14

3.4

Locatiekeuze Met de betrokken partijen is, naast de visie op samenwerking en het gewenste huisvestingsconcept, ook gekeken naar de verschillende locaties binnen Mariaheide. Samen met ambtelijke vertegenwoordigers van de Gemeente zijn locaties onderzocht. Het betreft 2 locaties langs de invalsweg te weten: Een woningbouwlocatie ter plekke van voorheen café de Mol; De voormalige Heijzoo-locatie. Uiteraard is ook de huidige schoollocatie in de nabijheid van D’n Brak onderzocht. In onderstaande “stoplichtenmodel” is zijn de bevindingen weergegeven met groen, rood en oranje. Dat geeft inzicht in de overwegingen, welke verder zijn toegelicht.

Huidige locatie Maria ter Heide en D’n Brak

Locatie café De Mol

Locatie Heijzoo

Ligging t.o.v. voedingsgebied Verkeer & Parkeren

Mogelijkheid tot groei naar Campus/ MFA Grondpositie en boekwaarde Bestemmingsplan Planning Versterking stedenbouwkundige structuur Draagvlak

Pagina 9 van 14

Toelichting Ligging: Geografisch gezien zijn de afstanden beperkt. De directe nabijheid van D’n Brak en het gymlokaal is in het voordeel van de huidige locatie. Gevoelsmatig is ook de verkeersveiligheid gunstiger op de huidige locatie. Verkeer en parkeren: Goed oplosbaar op de huidige locatie en op de locatie “voorheen café de Mol”. Er is voldoende ruimte. De Heijzoo locatie is qua ontsluiting minder gunstig voor verkeer en parkeren. Groei naar Campusmodel: De directe nabijheid van D’n Brak en het gymlokaal maakt dat de huidige locatie geschikt is tot doorgroei naar een Campusmodel en de kansen op medegebruik van elkaars ruimten. Grondpositie: De grondpositie van de huidige locatie is in het bezit van de gemeente. De andere locaties moeten nog worden verworven. Bestemmingsplan en planning: De huidige locatie kent een maatschappelijke bestemming. Voor de andere locaties is een bestemmingsplanwijziging nodig. Stedenbouwkundige structuur: De stedenbouwkundige structuur wordt versterkt wanneer de maatschappelijke voorzieningen langs de invalsweg worden geplaatst en geplaatst worden in de nabijheid van andere gebouwen met een kernfunctie. Locatie “cafe de Mol” en de Heijzoo locatie komen daaraan tegemoet. Daarnaast krijgen deze locaties een plus beoordeling omdat de woningbouwontwikkeling moeizaam tot stand komt en daarmee hiervoor een bestemming komt. Draagvlak: Participanten hebben een sterke voorkeur voor voorzieningen in elkaars nabijheid omdat dit kansen biedt voor gezamenlijk gebruik van ruimten en versterking van maatschappelijke voorzieningen. De huidige locatie kan rekenen op draagvlak. Dat geldt niet voor de beide overige locaties. 3.5

Fysieke mogelijkheden op de locatie Maria ter Heide en D’n Brak Onderstaande luchtfoto geeft een goed beeld van de beoogde locatie en de fysieke mogelijkheden.

40 m 50 m

40 m 50 m

Pagina 10 van 14

Toelichting: Het beeld van de beoogde locatie geeft de fysieke mogelijkheden van de locatie weer. 2 Zowel de locatie D’n Brak, als de huidige locatie van de Maria ter Heide zijn circa 2.000 m groot. Er is voldoende ruimte en daardoor zijn er goede mogelijkheden voor optimalisatie van de ontwikkeling. In de toekomstige situatie is de komst van de school en de peuterspeelzaal Maria ter Heide (circa 700 á 800 m² bruto vloeroppervlakte) goed te projecteren op de huidige locatie. Op dit terrein kan, zoals op navolgende afbeelding is weergegeven, de toekomstige bebouwing direct naast de oude bebouwing worden gepositioneerd, waardoor de rooilijn van de woningen aan de Ericastraat wordt gecontinueerd.

Wanneer de school/peuterspeelzaal Maria ter Heide is gerealiseerd kan het oude gebouw worden afgebroken, waardoor van tijdelijke huisvesting geen sprake zal zijn. Mocht het zo zijn dat de positie van de toekomstige school in relatie tot D’n Brak en in relatie tot de infrastructuur beter tot haar recht op de plaats waar nu de huidige school staat, dan is dat uiteraard ook een optie. Dan is er wel sprake van de noodzaak tot tijdelijke huisvesting. Een inpassingsstudie naar de beste positie van de school/peuterspeelzaal op deze locatie zal in een volgende fase - in samenspraak met de architect en stedenbouwkundigen - plaats vinden. De nabije ligging van D’n Brak maakt in beide situaties het Campus-model mogelijk.

Pagina 11 van 14

4

Advies

4.1

Advies het samenwerkingsconcept (Stand-alone, Campus-model, MFA) De meningen over de wijze van samenwerking en de betekenis voor het ruimtelijke concept zijn niet eensluidend, maar er is wel een trend waarneembaar. Partijen willen samenwerken, zien daartoe goede kansen en streven naar een concept dat verdere ontwikkelingen niet uitsluit. De ontwikkeling van een Stand-alone school zonder rekening te houden met andere voorzieningen en samenwerkingspartijen heeft niet de voorkeur. Het minimale scenario is de realisatie van een combinatie van school met peuterspeelzaal. Het overige aanbod voor “kindfuncties” is in het dorp Mariaheide voorzien. Een combinatie met sport in de directe nabijheid van de school is zeer gewenst. Het huidige gymlokaal voldoet aan de binnenzijde redelijk aan de eisen van deze tijd. Vervanging op korte termijn is niet noodzakelijk en kan worden beschouwd als “kapitaalsvernietiging” van de investering van een aantal jaren geleden. Versterking van de samenwerking en ruimtelijke win met D’n Brak is mogelijk. Mogelijk zijn hiertoe een aantal voorzieningen nodig in D’n Brak zoals een sluitplan, of groepenverdeling van cv. Om te anticiperen op de samenhang en samenwerking tussen deze voorzieningen is tenminste een Campus-model (voorzieningen in elkaars nabijheid) gewenst. Een zodanige vormgeving dat de nieuwe school en D’n Brak zonder vervanging van het gymlokaal tegen elkaar worden aangebouwd achten wij met name ruimtelijk gezien niet haalbaar. De fysieke ruimte tussen D’n Brak en de bestaande woningbouw is te gering voor een goede ruimtelijke inpassing. Wij adviseren dan ook te streven naar een Campus-model waarbij inhoudelijke samenwerking en mogelijke ruimtewinst/medegebruik wordt gestimuleerd. Een keuze voor het Campus-model (voorzieningen in elkaars nabijheid) hangt nauw samen met de locatiekeuze. Indien wordt gekozen voor het Campus-model is vervangende nieuwbouw op de huidige locatie praktisch gezien de enige oplossing. Daarbij kan de exacte situering nog nader worden vastgesteld. In de volgende paragraaf is de locatiekeuze nader onderbouwd.

Pagina 12 van 14

4.2

Advies over de voorkeurslocatie In paragraaf 3.5 zijn de afwegingen met betrekking tot de locatiekeuze in beeld gebracht. Samengevat constateren wij het volgende: Het versterken van de stedenbouwkundige structuur is de belangrijkste reden die pleit voor een locatie langs de invalsweg. De nadere gedachten daarbij zijn: a. leg belangrijke voorzieningen direct aan de primaire invalsweg en in de nabijheid van andere dorpsvoorzieningen zoals de kerk; b. geef invulling aan een locatie die om economische redenen niet wordt ontwikkeld/tot stand komt; c. ontwikkel passende woningbouwconcepten op de vrijkomende locatie van de huidige school in relatie tot D’n Brak. Dit zijn alleszins redelijke argumenten. Al met al wegen ze in de visie van Penta Rho niet op tegen de voordelen van de bestaande locatie en de risico’s indien daarvan wordt afgeweken. De overwegingen zijn als volgt: Een locatie aan de invalsweg sluit een ontwikkeling van het Campus-model uit. Er is geen sprake van mogelijke win – win situaties met D’n Brak en de gymvoorziening. Een locatie aan de invalsweg is een duidelijke uitspraak voor “Stand-alone” bouwen. Bestemmingsplanwijzigingen en grondruil c.q. – aankoop zijn nodig. Dat werkt vertragend en is zeer waarschijnlijk kostenverhogend. De behoefte aan “passende woningbouwconcepten” en de ontwikkelingskansen daarvoor op de vrijkomende locatie zijn (nog) onvoldoende aangetoond. Bij een keuze voor een locatie aan de invalsweg is weerstand vanuit de toekomstige gebruikers te verwachten. Al met al pleit Penta Rho voor een concentratie van voorzieningen met een samenhang (school, dorpshuis, sport) ten nadele van een stedenbouwkundige invulling aan de invalsweg. Het huidige beleid van de gemeente en het bestuur van SKIPOV is om in kleine kernen basisonderwijsvoorzieningen te handhaven. De prognose is dat Maria ter Heide stabiliseert op 5 groepen. De school wordt ook gebouwd voor 5 groepen. Mocht het aantal leerlingen tegen de verwachting in toch teruglopen, dan is de vraag gerechtvaardigd of een nog kleinere school qua kwaliteit en exploitatie levensvatbaar is. Onafhankelijk van het antwoord op die vraag kan bij de bouw van de school/peuterspeelzaal er gebouwtechnisch rekening mee gehouden worden dat het gebouw in de toekomst (redelijk eenvoudig) kan worden omgebouwd tot een andere voorziening (wonen), wat de flexibiliteit van het gebouw vergroot. Als aanvulling hebben wij onderstaande risicoparagraaf opgesteld.

Pagina 13 van 14

4.3

Risicoparagraaf Indien de adviezen overeenkomstig paragraaf 4.1 en 4.2 worden overgenomen is er sprake van beheersbare risico’s. Het samenwerkingsconcept in combinatie met de locatiekeuze biedt kansen. Indien wordt gekozen voor de locatie “invalsweg” (voorheen café de Mol - voormalig Heijzooterrein) zijn de risico’s groter en minder beheersbaar: Planning: afhankelijk van grondruil, bestemmingsplanwijziging, langere politieke besluitvorming. Kosten: kosten gelieerd aan grondruil zijn (nog) niet bekend. Draagvlak: de samenwerkingskansen worden verkleind. Naar verwachting zal er sprake zijn van weerstand indien wordt gekozen voor dit scenario.

4.4

Besluitvoorstel Penta Rho stelt voor fase 1 en 3 van het onderzoek af te sluiten met onderstaande stuurgroep-besluiten: a. Een keuze voor “maximale samenwerking” binnen de beschikbare kaders: dat wil zeggen dat ten minste wordt ingestoken op het Campus-model (voorzieningen in elkaars directe nabijheid). b. Een keuze voor de huidige locatie van Maria ter Heide voor de vervangende nieuwbouw. c. Goedkeuring voor het uitwerken van het Programma van Eisen met in acht name van bovenstaande uitgangspunten.

Pagina 14 van 14

Voorbereidingsonderzoek Vervangende nieuwbouw Maria ter Heide Fase 2: Programma van Samenwerking en Programma van Eisen

Opdrachtgever Opgesteld door Kenmerk Datum

Gemeente Veghel Margareth Arnts U130276 28 juni 2013

Inhoudsopgave

1

2

3

4

Voorwoord

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

3 3 3 3 4

Locatie

5

2.1 2.2 2.3 2.4

Positie Toekomstige positie Tijdelijke huisvesting Een of twee lagen bouw

5 5 6 6

Programma van samenwerking

7

3.1 3.2

7 7

7

Uitstraling Interieur Exterieur Toekomstige functie

Visie 5.1 5.2

6

Inleiding Intentie tot samenwerken

Uitstraling 4.1 4.2 4.3 4.4

5

Algemeen De opgave Onderzoeksfases & -methodiek Resultaat onderzoek verschijningsvorm en locatie Inhoud van deze rapportage

9 9 9 9 10

11 Inleiding Visie Maria ter Heide

11 11

Ruimterelaties en ruimtebehoefte

13

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

13 13 14 17 18

Inleiding Twee lagen bouw Toelichting op ruimterelaties Ruimtebehoefte Buitenruimte

Toekomstbestendigheid

20

7.1 7.2

20 20

Duurzaamheid Aanpasbaarheid

Pagina 2 van 20

1

Voorwoord

1.1

Algemeen Deze rapportage gaat in op de tweede fase van het verkennende onderzoek naar de vervangende nieuwbouw van de Katholieke Basisschool Maria ter Heide.

1.2

De opgave De gemeente Veghel heeft de ambitie om in Mariaheide een brede maatschappelijke voorziening mogelijk te maken, waar diverse maatschappelijke functies onder één dak, dan wel in elkaars nabijheid, dan wel stand alone, gehuisvest worden. De school Maria ter Heide is toe aan vervangende nieuwbouw. In combinatie met het bestaande gemeenschapshuis en de gymzaal D’n Brak en de peuterspeelzaal Hummelhoek kan een goede voorziening voor Mariaheide worden gerealiseerd. D’n Brak is in 2002 in zijn huidige vorm ontstaan als gevolg van de uitbouw van de gymzaal tot gemeenschapshuis. De gymzaal dateert uit 1975. Er is geen noodzaak aanwezig om het gemeenschapshuis inclusief peuterspeelzaal en de kleedlokalen van de gymzaal te vervangen, immers deze voorzieningen zijn in 2002 nieuw gerealiseerd. Er is ook geen noodzaak om de uit 1975 daterende oefenruimte van de gymzaal te vervangen. Wel zal rekening gehouden moeten worden met een vervanging van de gymzaal op termijn.

1.3

Onderzoeksfases & -methodiek De opdracht die aan Penta Rho door de gemeente Veghel is verstrekt bestaat uit de volgende fasen: - Bepaal in welke verschijningsvorm de school Maria ter Heide het beste gerealiseerd kan worden; stand alone, campus of MFA; - Bepaal op welke locatie Maria ter Heide het beste gerealiseerd kan worden; - Ontwikkel het Programma van Samenwerking en het Programma van Eisen; - Stel de exploitatie vast. In de afzonderlijke rapportages presenteren wij de resultaten van de fasen. De eindrapportage vormt het sluitstuk van de haalbaarheidsstudie en wordt gevormd door de resultaten van de verschillende onderzoeksfases, gebundeld in één integrale rapportage.

1.4

Resultaat onderzoek verschijningsvorm en locatie De school en D’n Brak en de peuterspeelzaal willen samenwerken wanneer de gelegenheid zich daartoe voordoet en streven naar een concept dat verdere ontwikkelingen op het gebied van samenwerken niet uitsluit. Met name het meer gezamenlijk gebruik maken van elkaars ruimten en samenwerking op het gebied van beheer lijken kansrijke initiatieven. De ontwikkeling van een stand alone school waarbij rekening gehouden wordt met de mogelijkheden van D’n Brak en gelegen in de directe nabijheid van D’n Brak sluit aan bij de intentie van samenwerken nu en de toekomst. Ruimtelijk gezien is het niet wenselijk dat de nieuwe school en D’n Brak tegen elkaar worden aangebouwd. Er ontstaat dan een gebouw dat uit drie levensfasen bestaat en de fysieke ruimte die er nu is tussen D’n Brak en de bestaande woningbouw is te gering voor een goede ruimtelijke inpassing, ook in verband met voldoende lichtinval.

Pagina 3 van 20

Wel is het van belang dat de bestaande bouw van D’n Brak en de nieuwbouw ‘naar elkaar ogen’, ofwel het zicht op elkaar hebben in verband met relatie, toegankelijkheid, veiligheid, (toekomstig) beheer van beide gebouwen. 1.5

Inhoud van deze rapportage In dit rapport wordt beschreven op welke wijze samengewerkt wordt door de school, de peuterspeelzaal en D’n Brak, welke ruimten daarvoor nodig zijn, welke relatie er is tussen de verschillende ruimten en wat de beheersystematiek is.

Pagina 4 van 20

2

Locatie

2.1

Positie De school Maria ter Heide ligt op de locatie Erikastraat 21 Mariaheide. D’n Brak ligt op de locatie Erikastraat 17. Beide gebouwen liggen tegenover elkaar. De beoogde locatie voor de nieuwbouw is de huidige locatie van de basisschool Maria ter Heide. De kavel ligt in een woonwijk(je) van Mariaheide. D’n Brak en de basisschool worden gescheiden door een toegangsweg naar D’n Brak. Deze weg kent geen barrière-werking tussen beide functies. Zowel de locatie van D’n Brak, als de huidige locatie van de Maria ter Heide zijn circa 2 2.000 m groot. Het gemeentelijk uitgangspunt is dat in Mariaheide een school gebouwd wordt. Om in de toekomst maximaal te kunnen anticiperen op mogelijk een andere behoefte krijgt de architect de opdracht om mee te denken over de vraag in hoeverre de school Maria ter Heide in de toekomst eenvoudig omgevormd kan worden tot een andere functie zoals wooneenheden, of een combinatie van gemeenschapsvoorziening en wooneenheden. In onderstaande afbeelden zijn het gemeenschapshuis D’n Brak en de gymzaal en de huidige school Maria ter Heide afgebeeld.

Figuur 1: Locatie D’n Brak en Maria ter Heide

2.2

Toekomstige positie Ruimtelijk gezien is het niet wenselijk dat de nieuwe school/peuterspeelzaal en D’n Brak tegen elkaar worden aangebouwd. De fysieke ruimte tussen D’n Brak en de bestaande woningbouw is te gering voor een goede ruimtelijke inpassing. De omvang van de nieuwe school en peuterspeelzaal is circa 800 m² bruto vloeroppervlakte bij een eenlaagsbouw. Het is van belang dat beide gebouwen ‘naar elkaar ogen’, ofwel het zicht op elkaar hebben in verband met relatie, toegankelijkheid, veiligheid, (toekomstig) beheer. De infrastructuur voor wat betreft halen, brengen en parkeren moet in een stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt worden. In onderstaande afbeelding is de positie ’in elkaars nabijheid’ voor eenlaagsbouw in beeld gebracht.

Pagina 5 van 20

40 m 50 m

40 m 50 m Figuur 2: Locatie Maria ter Heide oppervlakte eenlaagsbouw

2.3

Tijdelijke huisvesting De locatie Maria ter Heide is groot genoeg om nieuwbouw te realiseren naast de bestaande bouw. Dit betekent dat er geen tijdelijke huisvesting nodig zou zijn. Mocht het zo zijn dat de ruimtelijke inpassing van extra kwaliteit is wanneer de nieuwe school op de locatie komt van de huidige school, dan geniet dat de voorkeur mits voldaan wordt aan de campus doelstelling: een optimaal mogelijke samenwerking uitgaande van twee gebouwen.

2.4

Een of twee lagen bouw De architect zal – mede in relatie tot de eventuele toekomstige positie van de school en in relatie tot de totale infrastructuur - gevraagd worden te adviseren over een of twee lagen bouw voor de school. Het ligt voor de hand om gezien de geringe omvang van de school/peuterspeelzaal te bouwen in één laag.

Pagina 6 van 20

3

Programma van samenwerking

3.1

Inleiding D’n Brak is in 2002 in zijn huidige vorm ontstaan als gevolg van de uitbouw van de gymzaal tot gemeenschapshuis. Het gebouw bestaat uit een gymzaal en kleedruimten, een scheidbare multifunctionele zaal en een peuterspeelzaal (zolderruimte). De school zal gaan bestaan uit groepsruimten, een speellokaal, een peuterspeelzaal, ruimte voor staf/medewerkers en spreekruimten. Om optimaal van elkaars ruimten gebruik te maken zullen de beide gebouwen zo dicht mogelijk bij elkaar moeten liggen en in ieder geval op elkaar gericht moeten zijn.

Figuur 3: relatie D’n Brak en Maria ter Heide

3.2

Intentie tot samenwerken D’n Brak en de school werken op dit moment weinig samen c.q. maken weinig van elkaars ruimten gebruik, omdat beiden over voldoende ruimte beschikken. Wel is – mede door dit haalbaarheidsonderzoek – naar voren gekomen dat er wel degelijk kansen van samenwerking en kansen van dubbelgebruik van ruimten gezien worden. De gemeente voert het beleid dat nu en in de toekomst de gemeenschapshuizen een belangrijke rol spelen in het kader van de leefbaarheid van de kernen/wijken. Naast de bekende rol ten behoeve van het verenigingsleven op sociaal en cultureel vlak kan een wijkvoorziening ook een rol vanuit het oogpunt van zorg hebben. De functies die in de toekomst in D’n Brak een plek zouden kunnen krijgen zijn: - huiskamerfunctie: het aanbieden van de mogelijkheid tot ontmoeten; - activeringsfunctie: het aanbieden van ruimte voor kleinschalige activiteiten voor ouderen; - eetfunctie: het bieden van de mogelijkheid tot het gezamenlijk gebruik van maaltijden; - consultatiefunctie: het aanbieden van ruimte voor spreekuur door zorgaanbieders; - informatiefunctie: het bieden van de mogelijkheid tot informatie via bijvoorbeeld internet, boek/folders of kleinschalige bibliotheek. De buurtvereniging wil graag de huidige activiteiten (ontmoeten, activeren oud en jong en informatiefunctie) continueren en staat open voor meer activiteiten.

Pagina 7 van 20

Maria ter Heide – D’n Brak De school ziet kansen om haar ruimten open te stellen voor activiteiten van D’n Brak; het speellokaal kan gebruikt worden voor yoga, bewegen voor kleuters, senioren of voor een grotere bijeenkomst. De medewerkersruimte is tegelijkertijd een kleine vergaderruimte of cursusruimte en een spreekruimte is dubbel te gebruiken. De school wil graag incidenteel gebruik maken van de grote ontmoetingsruimte van D’n Brak en maakt structureel gebruik van de gymzaal van D’n Brak. De bibliotheekfunctie kan geoptimaliseerd worden. Op dit moment is de peuterspeelzaal ondergebracht in D’n Brak. De school zou graag zien dat deze functie een duidelijker plek krijgt in de school, om daarmee het aanbod beter op elkaar af te stemmen. Dubbelgebruik van ruimte (speellokaal) is dan mogelijk. Wanneer de peuterspeelzaal in de school gepositioneerd wordt betekent dit dat de (zolder)ruimte vrij komt in D’n Brak. D’n Brak – Maria ter Heide In D’n Brak vinden nu veel welzijnsactiviteiten plaats waarvoor een vergaderzaal, een kleine spreekruimte, een ontmoetingsruimte en een grote zaal nodig zijn. Op dit moment volstaat de beschikbare ruimte. In de toekomst wil D’n Brak graag gebruik maken van de vergaderruimte, de aula en de speelzaal van de school, voor respectievelijk vergaderingen, grotere (presentatie)bijeenkomsten, bewegen voor kinderen, senioren. Ook het samen gebruik maken van de ‘biebvoorziening’ zou geoptimaliseerd kunnen worden. In het gezamenlijk beheer van ruimten worden kansen gezien. De gebruikers van D’n Brak zien veel kansen tot medegebruik van de school voor de volgende (ook nieuwe) functies: vergaderen, cursussen, bibliotheek uitleen punt, extra grote ruimte voor grotere bijeenkomsten waaronder presentaties. Ook is een dubbelfunctie op het gebied van beheer (toezicht) een kans voor beide accommodaties. De school kan gebruik maken van de grote zaal/ontmoetingsruimte van D’n Brak, maakt gebruik van de gymzaal en de kleine(re) vergaderaccommodatie kan gebruikt worden. Maria ter Heide – Peuterspeelzaal Op dit moment is de peuterspeelzaal gehuisvest in D’n Brak. Vanuit het oogpunt van afstemming van leerlijnen onderwijs-peuterspeelzaal en vanwege een teruglopend peuteraantal is inwoning in de school gewenst. School en peuterspeelzaal kunnen gebruik maken van elkaars ruimten. De samenwerking tussen school en peuterspeelzaal kan door samenwonen van onderwijs en peuterspeelzaal geïntensiveerd worden en doorgroeien tot een zogenaamde lichte vorm van Integraal Kindcentrum (IKC). Zeker wanneer in de toekomst ook BSO activiteiten plaats vinden in de school. Op dit moment is er geen behoefte aan kinderdagopvang; in het dorp is een goede voorziening aanwezig.

Pagina 8 van 20

4

Uitstraling

4.1

Uitstraling De school/peuterspeelzaal Maria ter Heide is een veilige, betrouwbare, kindvriendelijke school en wil deze identiteit uitstralen door rust, openheid, geborgenheid, ‘er mogen zijn’ in een frisse gezonde omgeving, een kleurrijke omgeving, een omgeving die de spanning oproept van rust en activiteit. De school/peuterspeelzaal mag opvallen in haar omgeving, maar tegelijkertijd wel harmoniëren met de uitstraling van het dorp Mariaheide.

4.2

Interieur Voor het interieur betekent dit dat: het kind zich thuis en veilig voelt binnen de schoolmuren; het kind zich gezien weet. Er zijn geen ondefinieerbare hoekjes, maar duidelijke zichtlijnen; er is veel transparantie. Vanuit de lokalen kijk je ruim op de werkplekken buiten het lokaal;

-

-

-

4.3

de school en de ruimten ervaren worden als laagdrempelig; het gevoel van ‘ontspannen samen zijn’ beleefd wordt, door zowel kinderen als leerkrachten. ‘Samenzijn’ is een kerngevoel. De school is dé plek waar je wil zijn en waar je jezelf mag zijn; de leer- en werkomgeving de activiteiten faciliteren. Dit betekent bijvoorbeeld dat: de lokalen en de open ruimte groot zijn; een goede akoestiek hebben; wanneer in twee lagen gebouwd wordt alle aandacht ook gaat naar het tegengaan van geluidsoverdracht; de werk/speelplekken buiten de groepsruimte in het zicht liggen, zodat kinderen daar ook zonder direct toezicht kunnen werken; er ruimte is voor spel en bewegen; er een ruime medewerkersruimte is die ook opengesteld kan worden aan derden. Het een en ander heeft consequenties voor de inrichting (afsluitbare kasten); er veel frisse en lichte kleuren zijn, zodat er een uitstraling van vrolijkheid en openheid is; de school ook activiteiten van Maria Heide (D’n Brak) kan faciliteren. De activiteiten waaraan gedacht wordt zijn boekenuitleenpunt, incidenteel gebruik van vergaderruimte of speellokaal.

Exterieur Voor het exterieur betekent dit dat: het gebouw gericht is op D’n Brak. Wanneer je de school betreedt heb je zicht op D’n Brak en visa versa; de school door de ogen van het kind beleefd wordt als een kindvriendelijk gebouw. Door transparantie, openheid, speelse vormen, hoeken, of kleuraccenten ervaart het kind de school als een ‘belevenis’; de school als ruim ervaren wordt. Door lichtheid en transparantie (doorkijken), maar ook door de ruimtelijke plek op de locatie (ligging). Veel speelgelegenheid wordt als een pre gezien; het belangrijk is dat de positionering op de locatie goed is. De school moet een ruime en ruimtelijke plek op de locatie hebben. De speelplaats – voor met name de kleuters moet zonnig zijn en veel licht vangen. Middagzon als invallende zon moet zoveel mogelijk vermeden worden of anders door screens optimaal tegengegaan worden.

Pagina 9 van 20

4.4

Toekomstige functie Vooralsnog wordt niet uitgegaan van een andere functie van het gebouw dan een schoolfunctie. Wanneer er in de toekomst onvoldoende vraag is naar een onderwijslocatie in Mariaheide zou de school eenvoudig omgevormd moeten kunnen worden naar een andere functie zoals seniorenappartementen of een gemeenschapsvoorziening of een combi van beide functies.

Pagina 10 van 20

5

Visie

5.1

Inleiding In ieder schoolgebouw vinden een aantal dagelijkse of algemene activiteiten plaats zoals binnenkomen, de jas ophangen, naar het toilet gaan. Ook vindt een aantal schoolspecifieke activiteiten plaats die voortkomen uit de onderwijskundige visie van de school.

5.2

Visie Maria ter Heide Bij Maria ter Heide vinden bijna alle onderwijsactiviteiten in de eigen groepsruimte plaats. Om het zelfstandig leren te bevorderen is er een leerplein voor oudere kinderen. Om extra rust en ruimte en tegelijkertijd levendigheid te creëren in het schoolgebouw is er een ruime entree/speellokaal voor de jongere kinderen (en de peuters). De peuterspeelzaal maakt een integraal onderdeel uit van school. De peuters – naar verwachting blijft dit een kleine groep van 7-8 kinderen – hebben een eigen peuterruimte en maken gebruik van het speellokaal (groepsruimte) voor hun spel en bewegen. De ruime entree/het speellokaal (groepsruimte) staat open voor gebruik door derden. Over de concrete invulling worden afspraken gemaakt. Het toekomstige gebouw inclusief de gymzaal en het speelterrein moeten ruimte bieden aan: binnenkomen; peuterspeelzaalactiviteiten; onderwijs voor 4 – 12 jarigen; groepsactiviteiten in grote en kleine groepen; zelfstandig werken; informatie verzamelen; creatieve activiteiten; sport & spel; eten - tussenschoolse opvang; buitenactiviteiten; interne begeleiding en Remedial Teaching; vergaderen & administratie/staf; ontspanning door medewerkers; toiletteren; opslag en schoonmaak; beheer; fietsen en containers. Binnenkomen De binnenkomst van leerlingen, ouders en medewerkers in een schoolgebouw is een belangrijke start van de dag. Bij binnenkomst is het belangrijk dat men zich welkom voelt en geborgenheid ervaart. Onderwijs en groepsactiviteiten Leerlingen krijgen gezamenlijk les in royale groepsruimten die een prettige werksfeer uitstralen waarbij een goede afstemming bestaat tussen licht, lucht en ruimte. Daarnaast vinden grote groepsactiviteiten plaats zoals musical of dans. Deze kunnen plaatsvinden in D’n Brak.

Pagina 11 van 20

Zelfstandig werken/ informatie verzamelen Naast de klassikale lessen wordt van leerlingen verwacht dat zij zelfstandig opgaven uitwerken. Leerlingen van de midden- en bovenbouw verzamelen informatie voor het maken van werkstukken. Leerlingen kunnen bijvoorbeeld zelfstandig werken op een leerplein/in een verwerkingsruimte. De intentie is dat de bibliotheek(functie) opgenomen wordt in Maria ter Heide. Creatieve activiteiten In de onderbouw vinden creatieve activiteiten plaats met bijvoorbeeld een zand/ watertafel en activiteiten zoals knutselen en tekenen. In de midden- en bovenbouw zijn dit activiteiten zoals tekenen, schilderen, handvaardigheid, techniek en toneel. De groepsruimten moeten zich lenen voor deze activiteiten. Sport & Spel Belangrijk voor alle kinderen is dat zij veelzijdig en intensief moeten kunnen bewegen; ieder kind moet dit in zijn of haar eigen tempo en op eigen wijze en/of niveau kunnen doen. Vooral voor leerlingen van de onderbouw is een goede binnenspeelruimte noodzakelijk. Tijdens het spelen ontwikkelen zij belangrijke basisvaardigheden met betrekking tot communicatie en motoriek. Kinderen tot 6 jaar spelen in een speellokaal. Voor kinderen vanaf 6 jaar kan gebruik worden gemaakt van de nabij gelegen gymzaal in D’n Brak. Ontspanning door medewerkers Voor medewerkers is het prettig dat er een ruimte is waar zij gezamenlijk kunnen pauzeren en zich kunnen ontspannen. Wanneer een pantry in deze ruimte opgenomen is vergroot dit het gebruiksgemak. Begeleiding, ondersteuning en afstemming Voor sommige kinderen is extra begeleiding nodig in de vorm van remedial teaching (RT) en interne begeleiding (IB). Ouders komen af en toe op de school voor een gesprek met de leerkrachten. Voor directie, interne begeleiders, en leerkrachten zullen er goede werkplekken moeten zijn in een personeelskamer en zijn er ruimtes nodig voor gesprekken, vergaderen en overleg. Opbergruimte Voldoende opslagruimte en bergruimte zijn noodzakelijk voor een nette en veilige school. Toiletteren Zowel voor medewerkers als leerlingen dienen voldoende toiletten aanwezig te zijn. Daarbij is het gewenst een extra toilet voor de onderbouw te plaatsen omdat kleine kinderen relatief vaker naar toilet gaan en om een toilet nabij de entree tot de buitenspeelruimte te situeren. Verder is het gewenst dat er een mindervalide toilet aanwezig is. Deze is tevens uitgerust met een douchevoorziening. Buitenactiviteiten Voor schoolgaande kinderen is het belangrijk dat ook de buitenruimte een prettige plek is om te verblijven. Buiten kunnen zij ontspannen middels sport en spel. De buitenruimten dienen aan te sluiten op deze activiteiten middels aantrekkelijke maar veilige speeltoestellen, een zandbak en pleinruimte.

Pagina 12 van 20

6

Ruimterelaties en ruimtebehoefte

6.1

Inleiding In deze paragraaf worden de onderlinge relaties tussen de ruimten toegelicht. Het programma is gebaseerd op 110 leerlingen. De omvang van 110 leerlingen is gebaseerd op de leerlingprognose Pronexus 18-06-2013, waarbij het berekeningsuitgangspunt een prognose is die uitgaat van 110 leerlingen, gebaseerd op een berekeningsvariant van het aantal leerlingen, uitgaande van de realisatie van een woningbouwprogramma exclusief het woningbouwprogramma van Veghels Buiten. Vanwege de omvang van de school/peuterspeelzaal ligt het voor de hand om te kiezen voor een eenlaagse bouw. Daarentegen biedt zeker ook een tweelaagse bouw kansen. Het een en ander zal door de architect bekeken worden ook in relatie tot (eventueel) toekomstig gebruik (appartementen/andere voorziening).

6.2

Twee lagen bouw Vanuit inhoudelijke argumenten worden onderstaande overwegingen gegeven met betrekking tot twee lagen bouw. Wanneer er in twee lagen gebouwd wordt, wordt onderstaande inhoud meer gerealiseerd: Een kleinschalige leer/speelomgeving voor het jonge kind (groep 1 en 2 en peuterspeelzaal) op de begane grond en een kleinschalige leeromgeving voor het oudere kind op de verdieping. Ook de (toekomstige) BSO-activiteiten kunnen daarmee ‘in een eigen omgeving’ uitgevoerd worden. Er sprake is van twee sferen; en overzichtelijke omgeving voor multifunctioneel / actieve activiteiten van de school en D’n Brak (entree/speellokaal en vergaderruimte /medewerkersruimte). En een overzichtelijke rustige omgeving voor onderwijs en cursusactiviteiten. Twee lagen bouw biedt meer mogelijkheden om ook hoogte te brengen in het speellokaal /entreeruimte. Bij twee lagen bouw hebben de midden- en bovenbouwleerlingen minder last van spelende peuters/kleuters. In het volgende schema worden de basisrelaties weergegeven van een eenlaagsbouw en van een tweelaagsbouw.

Pagina 13 van 20

Groep 7-8

Groep 1

Groep 2

Groep 3-4

Hart van de school entree

Buitenruimte PSZ en 4-6 jarigen

Peuterspeel zaal (PSZ)

Groep 5-6

leerpleintje

Speellokaal ruimte voor PSZ Staffuncties medewerkers ruimte

D’n Brak en gymzaal

School en PSZ begane grond

Figuur 4: ruimterelatieschema begane grond

Groep 2

Hart van de school entree

Buitenruimte PSZ en 4-6 jarigen

Peuterspeel zaal (PSZ)

Speellokaal ruimte voor PSZ

Groep 7-8

Buitenruimte 6-12 jarigen

Groep 1

Groep 5-6

leerpleintje

Groep 3-4

Staffuncties medewerkers ruimte

D’n Brak en gymzaal

School en PSZ begane grond

Verdieping

Figuur 5: ruimterelatieschema begane grond en verdieping

6.3

Toelichting op ruimterelaties Entree De royale entree is centraal gelegen en komt direct uit op het speellokaal, dat dienst kan doen als ontmoetingsruimte, toneelruimte. De royale entree en het speellokaal vormen het hart van de school. De entree is gericht naar D’n Brak. Deze relatie zorgt voor verbinding, openheid, een directe relatie met D’n Brak en garandeert meer toezicht gedurende de dag en de avond. Ontmoetingsruimte/speellokaal Het speellokaal (of groepsruimte) is het hart van de school. Het speellokaal is primair de spel- en bewegingsruimte voor peuters en groep 1 en 2. Spel en bewegen is daarnaast ook heel goed mogelijk in de nabijgelegen gymzaal.

Pagina 14 van 20

De ontmoetingsruimte / speellokaal / groepsruimte is – gekoppeld aan de royale entree – ook de ruimte voor andere activiteiten zoals BSO, grotere ouderbijeenkomsten, toneelvoorstellingen. Aan het hart grenzen de stafruimte, de conciërgeruimte/repro en de medewerkersruimte. Medewerkersruimte De medewerkersruimte ligt nabij de entree, zodat er korte lijnen zijn met de entree. Er is zicht op wie er binnenkomt. De medewerkersruimte is tegelijkertijd een kleine vergaderruimte voor de school en kan gebruikt worden als een kleine vergaderruimte voor D’n Brak. In de medewerkersruimte is een pantry met extra voorzieningen opgenomen (royale koelkast, royale kastruimten, inductie kookplaat/magnetron). In de medewerkersruimte is een kleine garderobe met lockers opgenomen. Conciërge ruimte Vanuit de conciërgeruimte/reproruimte is er zicht op de speelplaats/D’n Brak. Staf, werkruimten en spreekruimte De staf-/werkruimte en spreekruimte zijn gekoppeld, zodat er flexibel gebruik gemaakt kan worden van de ruimten; spreekruimte, werkruimte, individuele begeleidingsruimte. Berging ontmoetingsruimte/speellokaal. Omdat de ontmoetingsruimte/het speellokaal/vijfde groepsruimte functioneert als multifunctionele ruimte is een grote gekoppelde bergruimte voorwaarde. De (meervoudige) berging dient om speelleermateriaal te bergen, maar ook om materiaal te bergen voor andere functies zoals spelmateriaal voor de peuterspeelzaal, toneel/drama, opklapbaar meubilair, boeken(kasten). Peuterspeelruimte Omdat de haal- en brengtijden van de peuters afwijken van de –tijden van de basisschoolkinderen is de afstand tussen entree en peuterruimte zo kort mogelijk. De peuterspeelruimte en de groepsruimte voor 1-2 moeten eenvoudig dezelfde ‘speelhoeken’ gebruik kunnen maken. In de ruimte / in de nabijheid van de ruimte is een keukenblok hoog/laag en koud/warm water aanwezig. Er is een royale inpandige berging. In het zicht van de peuterspeelruimte én direct aan de groepsruimte 1-2 liggen de peuter/kleutertoiletjes met aankleedtafel. Vanuit de speelplaats voor de peuters/kleuters is er een toilet van buitenaf bereikbaar. De peuterspeelzaalruimte heeft direct toegang tot de speelplaats.

Pagina 15 van 20

Groepsruimten onderbouw De groepsruimten voor de onderbouw vormen de thuisbasis voor de onderbouwleerlingen. De ruimte van groep 1 kan gekoppeld worden aan de peuterspeelzaalruimte, zodat peuters en onderbouwleerlingen groep 1 makkelijk van elkaars ruimten gebruik kunnen maken. De groepsruimten dienen flexibel ingericht te kunnen worden ingericht: er worden zogenaamde hoeken gecreëerd zoals een bouwhoek, een poppenhoek, een veranderhoek en een plaats voor de zand- en watertafel. De groepsruimten zijn licht en zonnig. In de ruimte is een keukenblok hoog/laag en koud/warm water aanwezig. De ruimte heeft een royale inpandige berging. Er is veel transparantie aanwezig, terwijl er tegelijkertijd voldoende ruimte is om werkjes op te hangen. Brede vensterbanken of een vitrinekast zorgen er voor dat er gepresenteerd kan worden. Aandacht voor plaatsing van het digibord (lichtinval). Aan de groepsruimten van de onderbouw grenzen de toiletjes voor de onderbouw/peuters. Vanuit het klaslokaal is hierop een goed zicht. De groepsruimte hebben bij voorkeur direct toegang tot buiten. Groepsruimten middenbouw-bovenbouw 3-8 De groepsruimten voor de midden- en bovenbouw vormen een thuisbasis voor de leerlingen. De groepsruimten zijn zo royaal mogelijk. Het uitgangspunt is dat er vooral in de klassen gewerkt wordt. Klassikaal of in groepjes. Tussen de lokalen in ligt een leerpleintje waarop vanuit de lokalen goed zicht is. Een suggestie in deze is dat leerlingen vanaf ‘zithoogte’ niet op deze ruimte kijken (visa versa van lokaal naar leerpleintje) maar bij stahoogte is er visa versa zicht op elkaar. In iedere groepsruimte is een keukenblok met koud/warm water aanwezig. Iedere groepsruimte heeft een royale inpandige berging. Er is veel transparantie aanwezig, terwijl er tegelijkertijd voldoende ruimte is om werkjes op te hangen. Brede vensterbanken of een vitrinekast zorgen er voor dat er gepresenteerd kan worden. Aandacht voor plaatsing van het digibord (lichtinval). De vormgeving van de lokalen moet functioneel zijn. Bij voorkeur zo vierkant mogelijk. Leerpleintje Aangrenzend aan de groepsruimten van midden- en bovenbouw zijn ruimten voor werkplekken van leerlingen, die buiten de groepsruimten specifieke opdrachten (ook samen met leerlingen uit andere groepen) kunnen uitvoeren. Deze werkplekken zijn geclusterd op een leerpleintje. Vanuit de lokalen is er zicht op het leerpleintje. Aan geluidsisolatie en de akoestiek dient bijzondere aandacht te worden besteed. Lift Bij een tweeverdiepingenbouw is een lift een voorwaarde.

Pagina 16 van 20

Bergruimte Omdat de school de royale entree/speellokaal zo flexibel mogelijk wil gebruiken is een grote berging voorwaarde. Toiletten De toiletten liggen zo dicht mogelijk bij de groepsruimten. Garderobe Over de garderobes is nog niet direct een uitspraak gedaan. Een optie is deze in verrijdbare kasten te plaatsen, zodat– wanneer nodig – zoveel mogelijk leerruimte/speelruimte vrijgemaakt kan worden. De kasten kunnen ook als afschermschotten dienen. Een goede optie is ook afsluitbare kastjes aan de buitenkant van het lokaal. De kastjes kunnen doorgetrokken worden binnen in het lokaal. Zo ontstaat er een royale vensterbak/vitrine. Ruimten van D’n Brak De ontmoetingsruimte, de gymzaal en de vergaderruimte van D’n Brak kunnen ingezet worden als ruimten voor de school. 6.4

Ruimtebehoefte De ruimtebehoefte is gebaseerd op 110 leerlingen. 110 leerlingen hebben een ruimtebehoefte van 753 m² bvo. Bij een lage bruto netto factor en een efficiënt gebruik van ruimten (waaronder dubbelgebruik) kan een (groeps)ruimte voor de peuterspeelzaal (circa 7-8 kinderen) opgenomen worden. In de volgende tabel zijn de ruimten en hun omvang weergegeven.

Pagina 17 van 20

totaal m²

Groepsruimten en nevenruimten Groepsruimte 1 & 2 (kleuters) Groepsruimten midden en bovenbouw Leerplein en open ruimte voor activiteiten Speellokaal/tevens ontmoetingsruimte/psz Berging speellokaal Magazijnen (per groepsruimte) Toiletten (inclusief peutertoiletjes/aankleedtafel) Garderobes Nevenruimten Hoofdentree Nevenentree in bruto netto Algemeen magazijn Conciergeruimte incl. repro Keukenblok Techniekruimte Serverruimte Schoonmaakkast (2 bij verdieping) Containerberging (pm) Buitenberging (pm) Stafruimten Medewerkersruimte/vergaderruimte/pantry Garderobe/lockers inclusief Stafruimte en spreekruimte Spreekruimte/RT ruimte e.o. / begeleidingsruimte Toilet MIVA / personeelstoilet Lift Totaal netto vloeroppervlakte Totaal bruto vloeroppervlakte m2 met een bvo factor 1,3 Figuur 6: Ruimten en omvang

6.5

m² nvo

aantal

Ruimteprogramma Maria ter Heide/peuterspeelzaal

2 3 1 1 1 5 7 2

58 55 30 84 6 2 2,5 10

116 165 30 84 6 10 17,5 20

1

8

8

1 1 1 1 1 2 1 1

8 10 8 30 4 3 8 8

8 10 8 30 4 6

1

25

1 1 2 1

12 12 2,5 4

0 25 12 12 5 4 580,5 755

Buitenruimte Voor de buitenruimte is het belangrijk dat er een veilige entree is naar de hoofdingang. Dat er voldoende veilige wachtruimte is voor ouders (en kinderen) en dat er een logische verbinding is met halen en brengen van de kinderen. De speelterreintjes liggen met name voor de jonge kinderen in de ochtendzon. De peuters hebben een eigen omheinde speelplaats nodig met een omvang van minimaal 30 m². De wens is dat de groepsruimten voor leerjaar 1 - 2 en de peuterspeelzaal met openslaande deuren direct gekoppeld zijn aan het speelterrein. De speelplaatsen voor de basisschoolleerlingen is zo groot mogelijk met een minimum aan oppervlakte van 330 m² (110 x 3 m²). Daarnaast zijn het ook veilige en tegelijkertijd uitdagende speelomgevingen. Er is bij voorkeur een specifieke buitenplaats voor optredens. Er zijn verschillende ruimten met speeltoestellen en verschillende belijningen/stippen op de speelplaats, die uitnodigen tot spel en creativiteit.

Pagina 18 van 20

De fietsenstallingen (circa 60) zijn dichtbij de entree, maar zo mogelijk uit het directe zicht van de lokalen. Er is een aparte fietsenstalling voor de medewerkers (tien fietsen). Buiten is een eenvoudige, afsluitbare ruimte voor het stallen van tenminste twee rollende vuilcontainers. De ruimte moet zodanig zijn ingericht dat gescheiden opslag van afval mogelijk is. De ruimte moet zo dicht mogelijk bij de openbare weg liggen, waarlangs de vuilophaaldienst komt, maar mag de mogelijkheden van het terrein niet belemmeren. Parkeren en infra zullen apart uitgewerkt moeten worden.

Pagina 19 van 20

7

Toekomstbestendigheid

7.1

Duurzaamheid Het is de bedoeling Maria ter Heide als een ‘frisse school’ te ontwikkelen. De eisen die aan een frisse school worden gesteld zijn uitgewerkt in een technisch Programma van Eisen. Daarnaast is er een vraag naar een mate van duurzaamheid. Onder duurzaamheid wordt in deze verstaan dat het gebouw een lange levensduur moet kennen zowel naar functie als naar mogelijkheden van exploitatie. Dit heeft consequenties voor de keuze van materialen, de mogelijkheden tot aanpasbaarheid van het gebouw (flexibiliteit) en de zorg voor betaalbare exploitatie.

7.2

Aanpasbaarheid Het is van belang dat het gebouw de invloed van onderwijskundige ontwikkelingen en maatschappelijke ontwikkelingen goed kan weerstaan. Het beleid van de gemeente Veghel is om ook voor de kleine kernen zoals Maria Heide een onderwijsvoorziening in stand te houden. Desondanks wordt aanbevolen om de architect de opdracht mee te geven. Om het gebouw maximaal flexibel te laten zijn. Voor nu en voor de toekomst. De verschillende ruimten van de school moeten eenvoudig geschakeld kunnen worden en functieverandering (wonengemeenschapsfunctie?) moeten als een optie meegenomen worden. Voor het realiseren van flexibiliteit moeten in samenspraak met de opdrachtgever(s) en in samenspraak met het ontwerpteam weloverwogen ontwerpkeuzes worden gemaakt. De keuze voor de gebouwvorm is bepalend voor de mate van flexibiliteit in de toekomst en de mogelijkheid ook andere functies in het gebouw te kunnen huisvesten.

Pagina 20 van 20

Voorbereidingsonderzoek Vervangende nieuwbouw Maria ter Heide Fase 4: Investering en randvoorwaarden (bouwheerschap, exploitatie en planning)

Opdrachtgever Opgesteld door Kenmerk Datum

Gemeente Veghel Jan Roelofs U130436 10 juli 2013

Inhoudsopgave

1

2

3

4

Inleiding

3

1.1

Algemeen

3

1.2

Onderzoeksfases & -methodiek

3

Het investeringsbedrag

4

2.1

Algemeen

4

2.2

Het Ruimtelijk Programma van Eisen

4

2.3

De technische kwaliteit en het investeringsniveau

4

2.4

Grondkosten

5

2.5

Sloopkosten

5

2.6

Herinrichting van het gebied

5

2.7

Tijdelijke huisvesting

5

2.8

Toekomstbestendigheid; veranderend ruimtegebruik

6

2.9

Advies investeringsniveau

6

Nadere randvoorwaarden: bouwheerschap, exploitatie en planning

7

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5

Wie wordt bouwheer? Financieel risico Sturing op kwaliteit Capaciteit Planning Complexiteit

7 7 7 8 8 8

3.2

De toekomstige exploitatie

8

3.3

De planning

9

Besluitvoorstel

10

Bijlage: financieel overzicht

11

Pagina 2 van 11

1

Inleiding

1.1

Algemeen Deze rapportage gaat in op de vierde en laatste fase van het verkennend onderzoek naar de vervangende nieuwbouw van basisschool Maria ter Heide. In deze fase worden de uitgangpunten zoals vastgesteld in de eerdere fasen nader doorgerekend en uitgezet in tijd.

1.2

Onderzoeksfases & -methodiek Om tot een gedragen eindresultaat te komen is het onderzoek in vier fasen uitgevoerd. In de afzonderlijke rapportages zijn de resultaten van de fasen 1 tot en met 3 beschreven. Deze rapportage gaat in op fase 4 en betreft: het investeringsniveau; het bouwheerschap en de exploitatie; de planning. Deze rapportage wordt afgesloten met een besluitvoorstel.

Pagina 3 van 11

2

Het investeringsbedrag

2.1

Algemeen Het investeringsbedrag is afhankelijk van gehanteerde en in de eerdere fasen vastgestelde uitgangspunten. Voor het project “nieuwbouw Maria ter Heide” hebben wij de volgende uitgangspunten gehanteerd voor het vaststellen van het investeringsniveau: het Ruimtelijk Programma van Eisen d.d. 28 juni 2013; de technische kwaliteit overeenkomstig gemeentelijk beleid (versie 30 juni 2009). Voorts zijn er specifieke factoren die van invloed zijn op de totale investering. Dit betreft: grondkosten; sloopkosten; tijdelijke huisvesting; visie op toekomstbestendigheid, veranderend ruimtegebruik. In dit hoofdstuk wordt per onderwerp kort ingegaan op de relatie met het investeringsbedrag. Vervolgens wordt afgesloten met de berekening van een realistisch investeringsbedrag op basis van de vastgestelde uitgangspunten.

2.2

Het Ruimtelijk Programma van Eisen Voor het berekenen van het investeringsniveau zijn de volgende uitgangspunten relevant: aantal leerlingen: 110; normatieve vloeroppervlakte bij 110 leerlingen: 753 m² bruto vloeroppervlakte. Het uitgangspunt voor het aantal leerlingen sluit aan bij de herziene leerlingenprognose van 18 juni 2013. Het Ruimtelijk Programma van Eisen is hier op afgestemd.

2.3

De technische kwaliteit en het investeringsniveau De gemeente Veghel heeft vastgesteld beleid met betrekking tot de technische kwaliteit van nieuw te realiseren onderwijsgebouwen. De technische kwaliteit is vastgelegd in het document “Indicatieve omschrijving kwaliteitsniveaus PO-onderwijs Gemeente Veghel, status “Definitief”, datum “30 juni 2009”. Dit document legt een relatie met het investeringsniveau. Op basis van een referentieproject met een omvang van 2.372 m² bedraagt het investeringsniveau bij de vastgestelde kwaliteit € 2.200 per m² bvo (prijspeil 2009). Op het vastgestelde investeringsbedrag zijn de volgende correcties van toepassing: gewijzigd btw-tarief: 21 % in plaats van 19 %; indexering tot en met 2015; toeslag omvang: op basis van de normatieve vergoedingen is een project met een omvang van circa 800 m² aanmerkelijk duurder dan het referentieproject van 2.372 m². Penta Rho adviseert om voor dit project uit te gaan van een investeringsbedrag van: 753 m² * € 2.417,- = afgerond € 1.820.000,- bij 110 leerlingen.

Pagina 4 van 11

Binnen bovengenoemde investeringsbedrag is rekening gehouden met extern projectmanagement en een budget voor interne gemeentelijke kosten. Een gedetailleerd financieel overzicht (versie 28 juni 2013) is als bijlage toegevoegd. 2.4

Grondkosten Grondkosten zijn niet opgenomen in de normvergoeding en in bovenstaande berekening. De nieuwe school wordt gebouwd op de bestaande en beschikbare locatie die in eigendom is van het schoolbestuur (met economisch claimrecht bij de gemeente). Uitgangspunt voor het investeringsniveau is dat er geen sprake is van verontreinigde grond en dat een geschiktheidsverklaring voor de bouw wordt afgegeven zonder saneringskosten.

2.5

Sloopkosten Aanvullend op de normkosten moet rekening worden gehouden met de sloop van het bestaande gebouw. Op basis van de omvang van dit gebouw (1.199 m2) en onze ervaring met andere projecten schatten wij deze kosten op circa € 80.000,-. De werkelijke kosten zijn tevens afhankelijk van: de eventuele aanwezigheid van asbest; op basis het asbestonderzoek d.d. 5 april 2012 is de hoeveelheid asbest zeer beperkt en zijn ten opzichte van bovengenoemde raming geen meerkosten te verwachten; eventueel heiwerk; nader onderzoek naar aanwezigheid van eventuele heipalen en de noodzaak om deze al dan niet te verwijderen is nodig.

2.6

Herinrichting van het gebied De herinrichting van het vrijkomende gebied is onlosmakelijk verbonden met het bouwen van de school. Voor de terreininrichting van de school is een beperkte post (voor het schoolplein) opgenomen in het normbudget. Er resteert een gebied van behoorlijke omvang waarvoor een investeringsimpuls gewenst is. Mogelijk kan dit worden gecombineerd met het realiseren van woningen, waardoor geld wordt gegenereerd. Extra woningbouw op deze plek kan tegenstrijdig zijn met andere te ontwikkelen gebieden. Al met al adviseren wij een PM-post die niet ten laste komt van onderwijshuisvesting op te nemen voor de inrichting van het omliggende gebied.

2.7

Tijdelijke huisvesting In principe is geen tijdelijke huisvesting nodig. Er zijn goede mogelijkheden om een voldoende groot deel van de bestaande school te gebruiken tijdens de uitvoering van de nieuwbouw. Stedenbouwkundig kan er nog een voorbehoud gemaakt worden. Er zijn voor deze ontwikkeling nog geen stedenbouwkundige uitgangspunten gedefinieerd. Wij adviseren om bij de definitieve plaatsbepaling van de nieuwe school te zoeken naar het optimum tussen stedenbouwkundige kwaliteit, functionele kwaliteit (relatie met wijkgebouw) en kosten ten laste van onderwijshuisvesting. Dit kan mogelijk leiden tot extra kosten voor tijdelijke huisvesting.

Pagina 5 van 11

2.8

Toekomstbestendigheid; veranderend ruimtegebruik De levensvatbaarheid van de school in Maria ter Heide is voor zowel SKIPOV als de gemeente Veghel een uitgangspunt en staat niet ter discussie. Het blijft evenwel de vraag of dit uitgangspunt ook over 10 of 20 jaar nog te handhaven is. Vanwege deze onzekerheid is het raadzaam om nu al te anticiperen op een alternatieve bestemming van het gebouw; bijvoorbeeld door het gebouw te zijner tijd – met beperkte middelen – geschikt te maken als woonruimte. Dat vergt een extra investering, zowel qua ontwerp als qua uitvoering. De extra investering laat zich moeilijk exact berekenen. Wij adviseren hiervoor een extra budget van € 75.000,- mee te nemen en voor de besteding van deze post separaat verantwoording af te leggen tijdens de ontwerp- en uitvoeringsfase.

2.9

Advies investeringsniveau Wij adviseren uit te gaan van 110 leerlingen en een maximaal budget van € 1.975.000--. Overeenkomstig de uitgangspunten is het investeringsniveau als volgt geraamd: bouwkosten: € 1.820000,- (110 leerlingen) sloopkosten: € 80.000,tijdelijke huisvesting PM toekomstbestendigheid € 75.000,-

Totaal

€1.975.000,-

Toelichting/vergelijk met kredietaanvraag bij Gemeenteraad: Bij de gemeenteraad is een bedrag van € 1.889.056,-- gereserveerd. Op basis van de ervaringen van Penta Rho kan dit bedrag (als zijnde het bedrag voor bouwkosten exclusief sloop en exclusief extra investering voor toekomstbestendigheid) – ook met 110 leerlingen (huidig uitgangspunt) in plaats van 105 leerlingen (uitgangspunt kredietaanvraag) – met circa € 70.000,-- (naar beneden worden bijgesteld. De totale investeringsbehoefte is groter dan de kredietaanvraag vanwege: de kosten voor het sloopwerk van het bestaande gebouw; een extra investering voor “toekomstbestendigheid”. Dit bedrag is exclusief nader vast te stellen PM-posten voor: de herinrichting van het omliggende gebied. en eventueel benodigde tijdelijke huisvesting.*) Eventuele kosten voor bodemsanering zijn eveneens niet in deze opzet meegenomen.

*)

Voor tijdelijke huisvesting zal – indien van toepassing – een spoedprocedure worden gevolgd.

Pagina 6 van 11

3

Nadere randvoorwaarden: bouwheerschap, exploitatie en planning

3.1

Wie wordt bouwheer? Volgens artikel 103 van de WPO (Wet Primair Onderwijs) is het schoolbestuur bouwheer, tenzij school en gemeente overeenkomen dat kunnen gemeente bouwheer is. Met andere woorden: Gemeente en schoolbestuur kunnen in onderling overleg bepalen wie de bouwheer (feitelijke opdrachtgever voor alle bouwcontracten ten behoeve van de realisatie van de nieuwbouw) wordt. In de praktijk komen beide vormen voor. Penta Rho is voorstander van een proces waarbij – los van het feitelijke bouwheerschap – gemeente en schoolbestuur samen optrekken. Dat is de beste garantie dat de belangen van beide partijen worden gewaarborgd. Voor een zorgvuldige afwegingen hebben we onderstaande belangen/criteria op rij gezet: Gemeente

Schoolbestuur

Kanttekening

Juridisch kader

Conform artikel 103 WPO

Financieel risico budgetoverschrijding

Beide partijen willen het financiële risico bij voorkeur delegeren.

Sturing op kwaliteit gebouw: passend voor onderwijs gebouw: passend voor onderwijs omgeving & stedenbouw Beschikbare capaciteit

Beide partijen hebben aangegeven geen interne capaciteit te hebben.

Planning (tempo en besluitvorming)

Besluitvorming schoolbestuur is minder complex.

Complexiteit project gebouw omgeving

Stand alone: onderwijsfunctie. Nadere afspraken over projectafbakening.

Alles overwegend adviseren wij het bouwheerschap te gunnen aan het schoolbestuur. De overwegingen en randvoorwaarden daarbij zijn: 3.1.1 Financieel risico a. Het beschikbare budget (zoals opgenomen in dit rapport) is marktconform. Risico’s op budgetoverschrijding zijn beheersbaar. b. In een “realisatieovereenkomst” tussen gemeente en schoolbestuur kunnen afspraken worden gemaakt over financiële verantwoordelijkheid, periodieke toetsing en exceptionele risico’s. 3.1.2 Sturing op kwaliteit c. Het schoolbestuur is hoofdgebruiker van het gebouw en heeft hiermee een primair belang bij sturing op kwaliteit. d. De gemeente heeft uiteraard ook belang bij het uiteindelijke kwaliteitsniveau. De gemeente kan invloed uitoefenen op de volgende wijze: i. technische kwaliteit: periodiek toetsen (per fase) op vastgestelde uitgangspunten in het Technisch Programma van Eisen; ii. toekomstbestendigheid/anticiperen op functiewijziging; aandachtpunt bij periodieke plantoets; iii. omgeving en stedenbouw: separate uitgangspuntennotitie opstellen en hierop toetsen.

Pagina 7 van 11

3.1.3 Capaciteit Zowel de Gemeente als het schoolbestuur hebben te kennen gegeven geen capaciteit te hebben voor professionele aansturing van het project. De capaciteit is extern beschikbaar en derhalve geen doorslaggevende afweging voor de keuze voor het bouwheerschap. 3.1.4 Planning De praktijk wijst uit dat de lijnen binnen een schoolbestuur vaak korter zijn dan binnen de gemeente. Dat komt ten goede aan de snelheid van onder andere de besluitvorming en het verloop van het proces. In algemene zin kan worden gesteld dat bouwheerschap door het schoolbestuur een positieve uitwerking heeft op de planning. 3.1.5 Complexiteit De complexiteit van de ontwerp- en realisatieopgave is beheersbaar. Het betreft een stand alone onderwijsfunctie. Aandachtspunt is de stedenbouwkundige invulling van de omgeving. Het is van belang hiervoor tijdig goede uitgangspunten en kaders te formuleren. 3.2

De toekomstige exploitatie De toekomstige exploitatie is relatief eenvoudig. Het gebouw betreft een “stand alone onderwijsfunctie” met een kleinschalige voorziening voor peuterspeelzaalwerk. De voorziening voor het peuterspeelzaalwerk wordt gerealiseerd binnen het normatieve huisvestingsbudget conform paragraaf 2.2 en 2.9 van dit rapport. Voor de exploitatie van het gebouw is de WPO (Wet op het Primair Onderwijs) van toepassing. Het schoolbestuur is verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van het gebouw, inclusief een eventuele verrekening met de peuterspeelzaal. Het gemeentelijke risico is hiermee beperkt tot rente en aflossing van de investering. De verantwoordelijkheid voor het gemeentelijke deel van het onderhoud zal naar verwachting per 2015 – op basis van landelijke wetgeving – worden overgeheveld naar het schoolbestuur. Een beperkt risico betreft een eventuele leerlingendaling. Indien SKIPOV minder groepen heeft dan thans het uitgangspunt is, kan in overleg met de gemeente er voor gekozen worden om (de exploitatielasten van) een deel van het gebouw terug te geven aan de Gemeente Veghel, indien het een voor eigendomsoverdracht vatbaar gedeelte betreft. Toelichting Penta Rho Inkomsten voor exploitatie schoolbestuur is (een deel van) de MI-vergoeding en na 2015 wordt naar verwachting ook het gemeentelijk voor het onderhoud aan toegevoegd; Over de levenscyclus van een gebouw zijn de normatieve vergoedingen niet toereikend; Bij nieuwbouw in de eerste jaren wel, maar de “besparingen” moeten gereserveerd worden voor de toekomstige uitgaven; Extra oppervlakte betekent extra (niet vergoede) lasten voor het schoolbestuur;

Pagina 8 van 11

-

-

3.3

Relativering: Exploitatielasten maken een relatief gering deel uit van de totale begroting van een school c.q. schoolbestuur. Binnen de totale begroting is (was?) er bij goed financieel beleid ruimte om deze tekorten op te vangen; Tendens: Toenemende leegstand (krimp) en afnemende inkomsten leidt bij schoolbesturen tot toenemend besef dat het opvangen van extra (niet vergoede) exploitatielasten een steeds grotere druk op de begroting legt.

De planning Uitgangspunt voor de planning is een positief raadsbesluit in de vergadering van 3 oktober. Het vervolgtraject kan er dan als volgt uit zien: -

-

-

Opstellen realisatieovereenkomst (gemeente – schoolbestuur) oktober 2013 Opstellen projectorganisatie oktober 2013 Architectenselectie november 2013 Stedenbouwkundige uitgangspunten november 2013 Ontwerpfase (traditionele aanbesteding) Schetsontwerp december 2013 – januari 2014 Voorlopig Ontwerp februari 2014 – maart 2014 Definitief Ontwerp/bouwaanvraag maart 2014 – april 2014 Bestek en tekeningen april 2014 – juni 2014 Aanbesteding en bouwvoorbereiding Rekentijd aannemers augustus 2014 – september 2014 Opdrachtverlening oktober 2014 Bouwvoorbereiding aannemer november 2014 Uitvoering Start bouw december 2014 Oplevering juni 2015

De streefdatum qua oplevering is juni 2015. Indien direct na het raadsbesluit wordt gestart met het project, is deze oplevering krap haalbaar. De uitvoeringsperiode van zeven maanden is relatief kort. In bovenstaande planning is uitgegaan van een traditionele aanbesteding op basis van bestek en tekeningen. De uitvoeringstermijn is in deze planning bijzonder kort. Bij alternatieve aanbestedingsvormen (bijvoorbeeld Design & Build) kan tijd worden gewonnen op zowel het ontwerptraject (minder fasen) als de aanbesteding (architect en aannemer combineren). Met deze tijdwinst wordt de kans op tijdig opleveren verhoogd. Ook heeft extra uitvoeringstijd een positief effect op de uitvoeringskwaliteit. Bij een voortvarend ontwerp- en bouwproces is ingebruikname per schooljaar 2015/2016 haalbaar.

Pagina 9 van 11

4

Besluitvoorstel Op basis van dit rapport adviseren wij over te gaan tot de navolgende besluiten.

1.

Investering Voor de nieuwbouw van Maria ter Heide uit te gaan van een maximaal investeringsbudget van € 1.975.000,- inclusief btw en hiervoor budget ter beschikking te stellen. Dit bedrag is exclusief een PM-post voor een eventuele herinrichting van het openbare gebied, exclusief kosten voor tijdelijke huisvesting en exclusief kosten voor eventuele bodemsanering.

2.

Bouwheerschap Het bouwheerschap voor het project op te dragen aan schoolbestuur SKIPOV. De voorwaarden voor het bouwheerschap worden vastgelegd in een nader op te stellen realisatieovereenkomst. Penta Rho heeft hiervoor een concept overeenkomst ontwikkeld welke te zijner tijd kan dienen als basis voor het formaliseren van nadere afspraken.

3.

Exploitatie SKIPOV is beheerder en exploitant van het nieuwe schoolgebouw. De exploitatielasten voor de gemeente blijven beperkt tot de wettelijke verplichtingen overeenkomstig de Wet op het Primair Onderwijs. Een beperkt risico betreft een eventuele leerlingendaling. Indien SKIPOV minder groepen heeft dan thans het uitgangspunt is, kan in overleg met de gemeente er voor gekozen worden om (de exploitatielasten van) een deel van het gebouw terug te geven aan de Gemeente Veghel, indien het een voor eigendomsoverdracht vatbaar gedeelte betreft.

4.

Planning Direct na een positief raadsbesluit (3 oktober) wordt gestart met de advies- en ontwerpwerkzaamheden. Uitgangspunt is ingebruikname van de nieuwbouw met ingang van het schoolseizoen 2015 – 2016.

Pagina 10 van 11

Bijlage: financieel overzicht STICHTINGSKOSTENOVERZICHT

Algemene gegevens / uitgangspunten conform NEN 2631 Projectnaam:

Maria ter Heide Veghel

Werknummer: Opdrachtgever:

Nieuwbouw school SKIPOV / Gemeente Veghel

Code

Budgetopstelling

I II III IV V

Normkosten / uitgangspunten Sloop bestaand Onderwijsgebouw Toeslag functiewijziging (toekomstbestendig) Tijdelijke huisvesting Herinrichting gebied Totaal

Code

Budgetposten

A.01 A.02 A.03 A.04 A.05 A.06 A.07 A.08 A

Grondkosten verwervingskosten infrastructurele voorzieningen bouwrijp maken ontsluiting bouwterrein sloopwerkzaamheden (incl advieskosten) … … … Grondkosten

B.01 B.02 B.03 B.04 B.05 B.06 B.07 B.08 B

Bvo school Bvo gym Bouwtijd: Btw %:

C.01 C.02 C.02 C

Inrichtingskosten bedrijfsinstallaties (niet opgenomen) losse inventaris (niet opgenomen) vaste inrichting gymlokaal Inrichtingskosten

D.01 D.02 D.03 D.04 D.05 D.06 D.07 D.08 D.09 D.10 D

E.01 E.02 E.03 E.04 E.05 E.06 E.07 E.08 E.09 E.10 E.11 E.12 E.13 E.14 E

753 m² 0 m² 30 weken 21%

exclusief btw 71.366 1.504.132 61.983 PM PM € 1.637.481 € € €

exclusief btw

0 0 0 0 66.116 0 0 0 66.116

Bouwkosten bouwkundige werken werktuigbouwkundige installaties electrotechnische installaties terreininrichting ... … bouw onvoorzien Bouwkosten

Referentieproject: Bergse Zonnebloem Rotterdam (in ontwikkeling)

0,0%

735.000 175.000 125.000 65.000 0 0 0 0 1.100.000

Datum overzicht

:

14-aug-13

Opgesteld door Peildatum project

: :

J. Roelofs einde werk (2015)

inclusief btw 80.000 1.820.000 75.000 PM PM € 1.975.000

inclusief btw

753

€

2.417

753

€

2.517

toelichting

nvt (gerekend met 6% overdrachtsbelasting) PM 0 in post A05 0 80.000 0 0 0 80.000 889.350 211.750 151.250 78.650 0 0 0 0 in post E 14 1.331.000 Niet Europees aanbesteden

0 0 0 0

0 0 0 0

Directiekosten architect incl. verschotten 7,50% E+W installatieadviseur 9,00% constructeur adviseur projectmanagement 4,00% adviseur huisvesting (haalbaarheid en RF-PvE) directievoering en toezicht deskundige bouwkosten overige adviseurs (Arbo, milieu, etc.) … … Directiekosten

82.500 27.000 25.000 65.499 12.500 28.800 6.500 10.000 0 0 257.799

99.825 32.670 30.250 79.254 15.125 34.848 7.865 12.100 0 0 311.937

Niet Europees aanbesteden

Bijkomende kosten overheidsheffingen grondonderzoek, sonderingen kosten NUTS-aansluitingen accountant extra bestuurskosten tijdelijke huisvesting eerste inrichting gymzaal schoonmaken 1e oplevering verhuiskosten data installatie interne kosten gemeente Veghel … … onvoorziene uitgaven Bijkomende kosten

30.250 0 20.000 2.500 0 nvt 0 0 7.500 0 30.992 0 0 122.811 214.053

30.250 0 24.200 3.025 0 nvt 0 0 9.075 0 37.500 0 0 148.601 252.651

(geen btw heffing)

1.637.968

1.975.589

-486

-589

Totaal investeringskosten Verschil met budget

Btw 21%

2,75% in D.08

7,50%

€ / m² bvo inclusief btw

m² bvo

€ € €

€ 976 € 232 € 166 € 86 €0 €0 €0 €0 € 1.461

Niet Europees aanbesteden vooronderzoek Penta Rho 16 uur/wk

exclusief in post C02

in post B03

337.621

Totaal inclusief btw

1.975.589

Verschil met budget

-589

Pagina 11 van 11