Voorbeeldstraat 1 17-12-2014
Pagina 1/11
Inhoudsopgave 1. Huidige situatie 2. Rendementsverloop 3. Toelichting Box 3 heffing 3.1 Oude methode: Box 3 heffing 3.2 Nieuwe methode: Box 3 heffing 4. Uw huidige Box 3 heffing in 3 stappen 5. Toelichting verhuurdersheffing 6. Toelichting successie 6.1 Drie scenario's met betrekking tot successie 7. Waardering
Pagina 2/11
Inleiding Dit waarderingsrapport van Waardecheck vastgoed is bedoeld om snel een relatief goede waardering op te stellen voor uw Amsterdamse woningbelegging. Daarnaast wordt er geprobeerd om u inzicht te verschaffen in een aantal belangrijke zaken omtrent uw Amsterdamse woningbelegging. Dit rapport verschaft u inzicht in de volgende onderdelen: - inzicht in de waarde van uw vastgoed; - inzicht in de rendementsontwikkeling; - inzicht in uw Box 3 heffing; - inzicht in de verhuurdersheffing; - inzicht in de mogelijkheden bij successie. Al deze onderdelen komen in dit waarderingsrapport aan bod en worden opgesteld op basis van de door u ingevulde gegevens met behulp van een geavanceerd rekenmodel. Hoewel het rekenmodel met zorg en detail is opgesteld moet u de waardering zien als een ruwe indicatie van de waarde van uw pand. De waardering zou kunnen afwijken van de werkelijke marktwaarde. Deze waardecheck wordt mogelijk gemaakt door Buro Amsterdam BV. Buro Amsterdam BV herontwikkelt sinds 2002 oude panden in Amsterdam. Als u vragen heeft over uw ontwikkelmogelijkheden of een uitgebreide waardering wilt hebben, kunt u uiteraard geheel vrijblijvend contact opnemen met Buro Amsterdam BV, afdeling Vastgoedwaarding (020 - 528 58 30).
Pagina 3/11
1. Huidige situatie Deze waardecheck is automatisch opgesteld op basis van de door u ingevulde gegevens. Waar volledige gegevens ontbreken is er gebruik gemaakt van ramingen op basis van het meest waarschijnlijke scenario. Hieronder een overzicht van de belangrijkste gegevens op basis waarvan deze waardecheck tot stand is gekomen. Overzicht verhuurde situatie Voorbeeldstraat 1
m2
Huur
WOZ-waarde
Begane grond
50
€ 400
€ 200.000
Woning 2
50
€ 400
€ 200.000
Woning 3
50
€ 400
€ 200.000
Woning 4
50
€ 400
€ 200.000
Zolder
50
€0
€0
Jaarhuur/WOZ-waarde
250
€ 19.200
€ 800.000
Pagina 4/11
2. Rendementsverloop In het onderstaande overzicht wordt uw netto-rendement berekend op basis van de door u ingevulde gegevens en enkele aannames met betrekking tot de onderhoud- en beheerkosten. Omdat er de afgelopen jaren veranderingen zijn geweest in de wijze waarop vastgoed wordt gewaardeerd in Box 3, wordt er in het overzicht onderscheid gemaakt tussen drie jaargangen. Tot 2009 was de wijze waarop vastgoed werd gewaardeerd gunstig voor redelijk tot slecht verhuurde panden (heffing op basis van huurinkomsten). Vanaf 2010 is de wijze waarop vastgoed wordt gewaardeerd ongunstig voor redelijk tot slecht verhuurde panden. Vanaf 2013 is de verhuurdersheffing van kracht. Deze heffing wordt elk jaar hoger en bereikt in 2017 zijn volledige niveau. Deze maakt het nettorendement op uw woningbelegging nog lager. Overzicht rendementsontwikkeling 2009
2014
2017
Huurinkomsten
€ 18.268
€ 19.200
€ 20.179
Onderhoud en beheer (20% v.d. jaarhuur)
€ 3.654
€ 3.840
€ 3.956
Erfpacht
€ 1.500
€ 1.500
€ 1.500
Box 3 heffing
€ 3.226
€ 5.167
€ 5.324
Verhuurdersheffing
nvt
€ 3.048
€ 4.288
Hypotheeklasten
€ 2.400
€ 2.400
€ 2.400
Netto rendement
€ 7.489
€ 3.245
€ 2.711
N.B. Ervan uitgaande dat u hypothecaire rentelasten op het pand heeft en wel heffingsplichting bent voor de verhuurdersheffing. Uit dit overzicht van uw beleggingspand kan worden geconcludeerd dat uw rendement sinds 2009 terugloopt door de nieuwe manier waarop de Box 3 belasting wordt geheven.
De verhuurdersheffing zorgt in de komende jaren voor meer druk op uw rendement. Momenteel is de verhuurdersheffing nog relatief laag, maar deze heffing loopt in de komende jaren sterk op. Vandaar uw lagere rendement in 2017. Verder in deze rapportage wordt uw verhuurdersheffing nader toegelicht. Op de volgende pagina wordt uw Box 3 heffing nader toegelicht.
Pagina 5/11
3. Toelichting Box 3 heffing Het rendement van vastgoed bestaat uit huurinkomsten minus huurderving, onderhoud en beheerkosten, erfpacht, eigenaarslasten, rentelasten en belastingen. Wat betreft de belastingen is er sinds 2010 een nieuwe manier waarop verhuurd vastgoed in Box 3 wordt gewaardeerd. Hierdoor zijn de Box 3 heffingen op sociaal verhuurd vastgoed sterk omhoog gegaan. Daardoor zijn de rendementen op hun beurt sterk omlaag gegaan. De vermogensheffing in Box 3 is opgebouwd uit een fictief rendement van 4% over uw vermogen en daarover wordt 30% belasting geheven. Dat maakt de 1,2% belasting die men betaalt aan vermogensbelasting. 3.1 Oude methode: Box 3 heffing over 2009 De waarde van uw vastgoed vermogen werd bepaald aan de hand van de huurinkomsten. Het was gebruikelijk om de jaarhuur te kapitaliseren met een factor 14. Over dit bedrag betaalde u de 1,2% vermogensheffing. Uw vermogensheffing over 2009: 14 x € 18.268 = € 268.800 x 1,2% = € 3.226 3.2 Nieuwe methode: Box 3 heffing over 2014 Op 1/1/2014 zijn de waarderingsregels omtrent de Box 3 heffing het laatst aangepast, zie hieronder. Eigenaren van sociaal verhuurde panden betalen nu veel meer. Uw vermogensheffing over 2014: € 5.167
Pagina 6/11
4. Uw huidige Box 3 heffing in 3 stappen: Stap 1 Bepaal uw gecorrigeerde WOZ-waarde De WOZ-waarde van uw pand
€ 800.000
I. Correctie in geval van erfpacht (Vermenigvuldig uw jaarlijkse erfpachtcanon met 17) (trek af van de WOZ)
€ 25.500
II. Correctie in geval van ongesplitst pand (Trek per woning 20.000 van de WOZ-waarde af) (trek af van de WOZ)
€ 80.000
Uw gecorrigeerde WOZ-waarde
€ 694.500
Stap 2 bereken de leegwaarderatio Met de gecorrigeerde WOZ-waarde uit stap 1 en de kale jaarhuur kan een ratio worden berekend. (kale jaarhuur / gecorrigeerde WOZ-waarde uit stap 1) X 100 = leegwaarderatio (€ 19.200 / € 694.500) X 100 = leegwaarderatio 2.76
Stap 3 Bereken de vermogensheffing in Box 3 Leegwaarde-percentage Ratio meer dan
Ratio niet meer dan
Leegwaarde-percentage
0
1
50
1
1,5
53
1,5
2
56
2
2,5
59
2,5
3
62
3
3,5
66
3,5
4
69
4
5
73
5
-
78
Vermenigvuldig de gecorrigeerde WOZ-waarde uit stap 1 met het leegwaarde-percentage behorend bij de leegwaarderatio van stap 2. Vermenigvuldig deze waarde dan uiteindelijk met de 1,2% om tot uw Box 3 vermogensbelasting te komen. Vermogensheffing over 2014: (€ 694.500 X 0.62% ) X 1,2% vermogensbelasting = Box 3 heffing = € 5.167
Pagina 7/11
5. Toelichting verhuurdersheffing Naast de nieuwe Box 3 waardering op basis van de WOZ-waarde, is er sinds 2013 een verhuurdersheffing van kracht. De heffing geldt alleen voor beleggers die meer dan 10 woningen sociaal verhuren. U gaf aan 14 woningen sociaal te verhuren. Dat geeft het volgende overzicht voor de te betalen verhuurdersheffing in de komende jaren. Berekening verhuurdersheffing Aantal sociale woningen verhuurd
14
Gemiddelde WOZ-waarde (geschat)
€ 200.000
Totale WOZ-waarde sociaal verhuurde woningen
€ 2.800.000
Correctie 10 woningen
€ 2.000.000
Gecorrigeerde WOZ-waarde heffingsplichtig
€ 800.000
In dit pand verhuurt u 4 sociaal verhuurde woningen. De onderstaande tabel geeft een overzicht in hoeverre dit pand bijdraagt aan uw verhuurdersheffing.
Jaartal
Heffingspercentage
Bedrag
2013
0,014%
€ 112
2014
0,381%
€ 3.048
2015
0,449%
€ 3.592
2016
0,491%
€ 3.928
2017
0,536%
€ 4.288
Uit het bovenstaande overzicht wordt duidelijk dat de verhuurdersheffing de komende jaren een steeds negatiever stempel drukt op de exploitatiekosten van uw sociaal verhuurde vastgoed. Waar u over 2013 nog slechts ca. € 112,- aan verhuurdersheffing moest betalen, stijgt dit over 2017 tot ca. € 4.288,-. Wanneer u net boven de grens van 10 sociaal verhuurde woningen zit, kan het verstandig zijn om slecht verhuurd bezit te verkopen, om zo onder de grens van 10 sociaal verhuurde woningen te komen en de dure verhuurdersheffingen de komende jaren te ontlopen.
Pagina 8/11
6. Toelichting successie De successieheffing bij overlijden werd in het verleden net als de Box 3 heffing gebaseerd op de huurinkomsten van het vastgoed (huurinkomsten maal een factor 14). Tegenwoordig wordt ook bij successie de heffing berekend aan de hand van WOZ-waarde. In onderstaande tabel zijn er drie mogelijkheden berekend voor uw bezit aan de Voorbeeldstraat 1: - vererving van uw pand met regelgeving voor 2009; - vererving van uw pand met huidige regelgeving; - vererving over een te verkrijgen koopsom. Uit deze berekeningen wordt het effect van de nieuwe regels op de heffing in geval van successie inzichtelijk gemaakt en blijkt hoe verkoop bij leven resulteert in een lagere heffing dan bij vererving. Overzicht vermogensheffing bij successie Vererving in 2009
Vererving in 2014
Vererving over koopsom
Berekening
Berekening
Berekening
Heffing
Heffing
Box 3 vermogensbestandsdeel
€ 253.800
1e schijf tot 116.000 10% heffing
€ 116.000
€ 11.600
€ 116.000
€ 11.600
€ 116.000
€ 11.600
2e schijf 20% heffing
€ 137.800
€ 27.560
€ 669.000
€ 133.800
€ 314.088
€ 62.818
Totaal vermogensheffing
€ 785.000
Heffing
€ 39.160
€ 445.000
€ 145.400
€ 74.418
In de bovenstaande tabel ziet u dat de successieheffing over uw pand met de huidige WOZ-waarderingsregels sterk is toegenomen in vergelijking met waarderingsregels op basis van huurinkomsten uit 2009. Tevens ziet u dat u kunt besparen op successieheffing door het pand bij leven te verkopen. De marktwaarde van uw bezit is namelijk lager dan de WOZ-waarde die uitgaat van een gesplitst, opgeknapt en goed verhuurd pand.
Pagina 9/11
6.1 Drie scenario's toegelicht met betrekking tot successie Drie scenario's toegelicht met betrekking tot successie: - het vastgoed aan de kinderen nalaten via de erfenis; - het vastgoed verkopen aan kinderen; - het vastgoed verkopen aan derden en het geld schenken/nalaten. Het vastgoed aanhouden en nalaten via de erfenis Vaak wordt het laten vererven van het sociaal verhuurd vastgoed als onaantrekkelijk ervaren. Dit is vanwege de hoge successieheffing die over sociaal verhuurd vastgoed wordt geheven. Tevens geeft het vaak onenigheid tussen erfgenamen over het beheer van de nalatenschap. In uw geval moet er in dit scenario ook relatief veel successieheffing worden betaald en is het wellicht aantrekkelijker om naar andere opties te kijken. Het vastgoed aanhouden en verkopen aan de kinderen Wanneer de financiële situatie van de kinderen het toelaat, is verkopen aan de kinderen bij leven een optie die vaak als aantrekkelijk wordt ervaren. Er wordt dan geen successie heffing betaald over het vastgoed. Wel kan er in een later stadium successieheffing worden geheven over het geldbedrag dat bij de verkoop is ontvangen. Dit bedrag is in de regel aanzienlijk minder dan wanneer de panden worden nagelaten aan nabestaanden. Een nadeel is dat er discussie kan ontstaan over de prijs waarvoor het vastgoed wordt verkocht. Het vastgoed verkopen aan derden en het geld schenken/nalaten Wanneer de kinderen financieel niet draagkrachtig genoeg zijn, of geen wensen hebben om dit vastgoed aan te houden en u iedere discussie wil voorkomen, is verkoop bij leven een aantrekkelijk scenario waarbij de hoge successieheffing wordt vermeden. De successieheffing over het geldbedrag dat bij de verkoop vrijkomt is in de regel aanzienlijk minder dan wanneer de panden worden nagelaten aan nabestaanden. De rendementen op de te ontvangen gelden zijn zelfs bij de huidige lage rentestand veelal hoger dan op het verhuurde vastgoed.
Pagina 10/11
7. Waardering Voor deze waardering is de waarde uw pand op drie verschillende manieren benaderd: - de WOZ-waarde; - de beleggingswaarde; - de ontwikkelwaarde. De WOZ-waarde De door u opgegeven WOZ-waarde van uw pand: € 800.000 De gemeente houdt inzake de Box 3 en successieheffing altijd de WOZ-waarde aan. Deze WOZ-waarde gaat uit van de fictie dat ieder pand uit lege, gesplitste en recent compleet gerenoveerde woningen bestaat. In de praktijk is de WOZ-waarde daarom een slechte indicator om de waarde van uw pand te bepalen. De beleggingswaarde De beleggingswaarde wordt berekend door een factor te bepalen en de jaarhuur hiermee te kapitaliseren. De beleggingswaarde voor uw pand aan de Voorbeeldstraat komt uit op: € 384.000 Dit bedrag komt overeen met: 20 keer de jaarhuur De ontwikkelwaarde Wanneer er in een pand ook woningen sociaal verhuurd worden, kan er bij herontwikkeling vaak een hoger bedrag worden betaald dan de beleggingswaarde van het pand. De ontwikkelwaarde wordt berekend door van de uiteindelijke verkoopwaarde na ontwikkeling, de ontwikkelingskosten af te trekken. Bij de ontwikkeling van een pand wordt het pand gesplitst in appartementsrechten. Hiervoor is een splitsingsvergunning nodig. Deze vergunning wordt verleend wanneer het pand voldoet aan een reeks van bouwtechnische eisen, zodat het pand o.a. minimaal 10 jaar onderhoudsvrij is en de fundering nog minimaal 25 jaar in gezonde staat verkeert. Deze waardecheck gaat uit van een fundering in gezonde staat. De ontwikkelwaarde voor uw pand aan de Voorbeeldstraat komt uit op: € 445.000 Dit bedrag komt overeen met: 23 keer de jaarhuur Uit deze automatisch gegenereerde waardecheck blijkt dat u in geval van verkoop het best de ontwikkelwaarde kan aanhouden. De uiteindelijke waardering voor dit pand komt dan uit op: € 445.000 Aan de hand van deze waardering komt het nettorendement o.b.v. de huurinkomsten uit op: 0.7 % Het rendement dat u behaalt op dit pand is zeer laag. Een laag risico onroerend goed obligatie geeft u al een rendement van minstens 4 %. Heeft u vragen over uw waardering? Wanneer u vragen heeft over uw waarderapport of uw beleggings- / ontwikkelmogelijkheden, kunt u gratis en vrijblijvend contact opnemen. Uw contactpersoon voor dit waarderapport: Joris Beydals (Afd. Vastgoedwaardering) Email:
[email protected]
Mobiel:
06-43709705
Kantoor:
020-5285830
Deze waardering is tot stand gekomen door een automatisch rekenmodel op basis van de door u ingevulde gegevens. Hoewel het rekenmodel met zorg en detail is opgesteld moet u de waardering zien als een ruwe indicatie van de waarde van uw pand. De waardering zou kunnen afwijken van de werkelijke marktwaarde.
Pagina 11/11
