Visitatierapport WoonWel, Oostende

Visitatierapport WoonWel, Oostende

Visitatiegesprekken op 15 en 16 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 11 maart 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM WoonWel Datum rapport: 11 maart 2015 Datum visitatiegesprekken: 15 en 16 oktober 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 28 januari 2015 Erkenningsnummer SHM: 3120 Contactgegevens SHM: Clarahoeve – Stuiverstraat 401, 8400 Oostende 059/339050 [email protected] www.woonwel.be Directeur: Pat Vansevenant Voorzitter: Ignace Dereeper Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: GISTEL MIDDELKERKE OOSTENDE OUDENBURG Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: BREDENE GISTEL ICHTEGEM MIDDELKERKE OOSTENDE OUDENBURG Samenstelling visitatiecommissie: Luc Joos, commissievoorzitter Peter Putteman, commissielid Wouter Coucke, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door WoonWel geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 2 VAN 56

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM WOONWEL ....................................................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 19 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 11 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 26 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 33 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 37

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 47 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 50 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 51 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 51 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 51

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 52 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 53


PAGINA 3 VAN 56

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM WoonWel.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld


PAGINA 4 VAN 56

behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 56

2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten

Beoordeling voor koopactiviteiten

GOED PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1

Goed

Goed

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Uitstekend

n.v.t.

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

Goed

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

Goed

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar

Voor verbetering vatbaar

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

n.v.t.

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid



OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

OD 3.1

GOED Goed

Goed

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

n.v.t.

PV 4

SOCIAAL BELEID


Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

n.v.t.

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


n.v.t.

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

n.v.t.


PAGINA 6 VAN 56

Beoordeling voor huuractiviteiten PV 5

INTERNE WERKING LEEFBAARHEID

EN

FINANCIËLE

Beoordeling voor koopactiviteiten



OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID



Goed

n.v.t.

VOOR VERBETERING VATBAAR

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed


Goed

Goed Goed

Goed



PAGINA 7 VAN 56

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM WoonWel is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, die onder de naam ‘Eigen Haard is Goud Waard’ in 1922 werd opgericht als sociale huurmaatschappij. In 2006 was er - na een lange voorbereidende fase en verregaande samenwerking - een fusie van de sociale koopmaatschappij ‘Onze Landelijke Woning’ uit Oostende (opgericht in 1937) met ‘Eigen haard is Goud Waard’ uit Gistel. Door deze fusie nam de nieuwe maatschappij, die nog tot 2009 de naam ‘Eigen Haard is Goud Waard’ bleef dragen, het hele arrondissement Oostende aan als actieterrein. Waar ‘Eigen Haard is Goud Waard’ tot 2006 enkel in Gistel, Oudenburg en Middelkerke actief was, breidde het actieterrein nu uit met de gemeenten Bredene, De Haan, Ichtegem en Oostende. De huuractiviteiten bleven tot op heden evenwel beperkt tot Gistel, Middelkerke, Oostende en Oudenburg. In 2009 veranderde de SHM haar naam in ‘WoonWel’ vanuit een bewuste keuze voor ‘goed wonen’ en de koppeling ‘wonen-welzijn’. De raad van bestuur van WoonWel bestaat uit 17 leden, waarvan 1 vertegenwoordiger van de Provincie West-Vlaanderen, telkens 2 vertegenwoordigers van 6 gemeentebesturen in het actieterrein (Bredene, Gistel, Ichtegem, Middelkerke, Oostende en Oudenburg – De Haan is geen aandeelhouder) en 4 particuliere aandeelhouders. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft geen directiecomité. WoonWel telt naast de directeur 7 personeelsleden die - in een vlakke structuur onder de directeur - de functies verkoop, leningen, verhuur, projectontwikkeling, beheer van patrimonium en boekhouding op zich nemen. Een van die personeelsleden vervult ook de functie van adjunctdirecteur. WoonWel bezat eind 2013 398 sociale huurwoningen, waarvan 230 eengezinswoningen (58%) en 168 appartementen (42%). Van die 398 wooneenheden stonden er 9 leeg (frictieleegstand – geen structurele leegstand). Eind 2013 waren er van de 389 verhuurde woningen 7 verhuurd buiten het sociale huurstelsel (1 appartement en 1 gebouw met 6 studio’s). Van het totale patrimonium van bijna 400 woningen heeft WoonWel er slechts 6 in Oostende – dit is ook een vrij recent project. Grotere aantallen zijn er in Oudenburg (49) en Middelkerke (100), maar het hoogste aantal woningen heeft WoonWel in Gistel (243), de historische thuisbasis van de maatschappij. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de periodes 1980-1989 en 2000-2009 (goed voor respectievelijk 37 en 34% van het patrimonium – wat ver boven het Vlaamse gemiddelde van telkens zowat 20% zit). 17% van het patrimonium dateert van de jaren ’90 en 10% werd gerealiseerd sinds 2010 - ook dat zijn hogere percentages dan gemiddeld in Vlaanderen. Met nauwelijks 9 woningen die dateren van voor 1970 heeft WoonWel een opvallend jong patrimonium. Er zijn in totaal 26% 1-slaapkamerwoningen en 23% 2-slaapkamerwoningen. Bij de grotere woningen zijn er het meest met 3 slaapkamers (45%) en toch ook 6% met 4 slaapkamers; woningen met 5 of meer slaapkamers zijn er niet. De drieslaapkamerwoningen zijn vooral terug te vinden bij de eengezinswoningen waar ze ruim 60% van het totale aantal uitmaken. Bijna 45% van de appartementen is een 1-slaapkamerappartement. Op 31 december 2013 bestond 40% van de gezinnen die een sociale woning huren bij WoonWel uit 1 persoon en 30% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren samen goed voor


PAGINA 8 VAN 56

23%, terwijl 7% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. Ruim 68% van de gezinnen waren alleenstaanden of eenoudergezinnen. Van de 582 kandidaat-huurders waren er bijna 48% alleenstaand; 25% van de gezinnen bestond uit 2 gezinsleden en 12% uit 3 gezinsleden. De grotere gezinnen maken zowat 15% van het bestand van de kandidaat-huurders uit. 73% van het totale aantal kandidaat-huurders zijn alleenstaanden en eenoudergezinnen. WoonWel telt nauwelijks 5% allochtone huurders wat - net als hun 20% oudere huurders - zeer weinig is in vergelijking met andere Vlaamse SHM’s; ook het aantal alleenstaanden ligt beduidend lager dan het mediaan van de sector. De huurders van de SHM en de gezinnen die een sociale lening aangaan via WoonWel hebben een mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen dat iets lager ligt dan de mediaan van de sector; van de kopers van sociale koopwoningen zijn dergelijke gegevens nog niet beschikbaar. Naast de absolute voorrangsregels hanteert WoonWel ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Een andere optionele voorrangsregel geeft voorrang aan die kandidaat-huurders die geen overeenkomst van onbepaalde duur hebben met een sociale huisvestingsmaatschappij. Voorts heeft de gemeente Middelkerke een toewijzingsreglement dat voorrang geeft aan kandidaat-huurders die minstens 65 jaar oud zijn. Bij een koppel volstaat het dat 1 van beide partners minstens 65 jaar is. Dit toewijzingsreglement dat dateert van 2013 is echter alleen van toepassing op 15 woningen van het OCMW; het heeft derhalve geen impact op de werking van WoonWel. Behalve huuractiviteiten ontplooit WoonWel sinds de fusie met ‘Onze Landelijke Woning’ in 2006, ook koop- en leningsactiviteiten. In de voorbije 5 jaar heeft WoonWel 71 koopwoningen gerealiseerd en bemiddeld in 313 sociale leningen.

3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van WoonWel beslaat de gemeenten Bredene, Gistel, Ichtegem, Middelkerke, Oostende en Oudenburg, zij het dat de maatschappij geen huuractiviteiten ontplooit in Bredene en Ichtegem. Op het actieterrein van de maatschappij woonden eind 2011 72.900 huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 77.900 en tegen 2030 naar 80.600. Van de inwoners zijn er 18% 18- tot 34-jarigen, 41% 35- tot 64-jarigen en 24% 65-plussers. Met een merkelijk lager percentage 18-34 jarigen en een hoger percentage 65-plussers wijken vooral Middelkerke en Oostende af van de gemiddelde waarden. Het werkloosheidscijfer van de gemeenten in het actieterrein ligt met 6,60% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 8%; het leeflooncijfer van 0,40% ligt op het Vlaamse gemiddelde. De cijfers van de verschillende gemeenten lopen echter sterk uiteen. Vooral in Oostende liggen de werkloosheid en het aantal leefloners een stuk hoger dan het Vlaamse gemiddelde (11,60% en 1,07%), gevolgd door Middelkerke (7,58% en 0,66%). Ook Bredene telt met 7,13% een vrij hoge werkloosheidsgraad terwijl Oudenburg een zeer laag aantal leefloners telt (0,05%). In de woningtypes op het actieterrein van WoonWel tekent zich een zeer divers maar duidelijk beeld af. De kustgemeenten Bredene, Middelkerke en Oostende tellen tussen 70% en 90% gesloten bebouwing en appartementen (het patrimonium van Oostende bestaat zelfs voor 75% uit VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 9 VAN 56

appartementen) terwijl het patrimonium van de andere gemeenten voor 65% tot 75% bestaat uit open en halfopen bebouwing. De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein van WoonWel bedroeg in 2013 195.000 euro, met pieken tot rond 290.000 euro in Oudenburg en de laagste mediaan in Ichtegem, Middelkerke en Oostende (rond 165.000 euro). Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actieterrein op 191.000 euro, met de hoogste waarden in Bredene en Gistel (210.000 euro) en de laagste (175.000 euro) in Oudenburg. De mediaan prijzen van eengezinswoningen en appartementen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met respectievelijk 16% en 33% gestegen, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten onderling. De prijzen zijn het meest gestegen in die gemeenten waar de prijzen nu ook het hoogst zijn. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met zowat 620 euro per m² het hoogst in Bredene en Middelkerke en het laagst in Gistel en Ichtegem (160 euro). De prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van WoonWel gemiddeld met 50% gestegen, maar gemiddelden zeggen hier zeer weinig want in Oudenburg en Bredene is de prijs met respectievelijk 160% en 110% gestegen terwijl hij in Gistel en Ichtegem met 4% en 13% gedaald is. Het actieterrein van WoonWel telde in 2012 4,25% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs tellen Oostende (6,20%), Gistel (5,01%) en Bredene (4,07%) het meest sociale woningen. Het minst zijn er in Middelkerke (0,67%), Oudenburg (1,55%) en Ichtegem (3,20%). Behalve WoonWel zijn er op dit actieterrein nog vijf andere sociale verhuurmaatschappijen actief: ‘De Gelukkige Haard’ en ‘De Oostendse Haard’ die enkel sociale huurwoningen aanbieden en de gemengde maatschappijen ‘De Mandel’, ‘Woonmaatschappij IJzer & Zee’ en ‘Vivendo’. Daarnaast zijn er drie sociale verhuurkantoren actief: SVK Vereniging Bredene-Oostende, RSVK-vereniging Woondienst JOGI Ichtegem en RSVK Westkust. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op 824 woongelegenheden, waarvan de hoogste aantallen voor Oostende (288), Middelkerke (177) en Bredene (110). De belangrijkste inhaalbeweging wordt verwacht van Oudenburg (82 tegenover 31 bij de nulmeting). Van het objectief voor sociale huurwoningen zijn er in 2011 nauwelijks 120 gerealiseerd, mede door de negatieve evolutie in Ichtegem (-9). Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 511 woongelegenheden, waarvan de meeste in Oostende (273) en Oudenburg (83). Eind 2011 waren er 84 gerealiseerd waarvan 45 in Oostende maar in Oudenburg, Bredene en Middelkerke nog geen enkele. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 15, waarvan 5 in Bredene. Eind 2011 waren er in Bredene echter al 20 sociale kavels bij gekomen, terwijl er in de andere gemeenten nog geen enkele kavel gerealiseerd was.


PAGINA 10 VAN 56

4.

PRESTATIES VAN SHM WOONWEL

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling huuractiviteiten: uitstekend Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. In de periode 2009-2013 vertoont het patrimonium van WoonWel in vergelijking met de andere SHM’s een zeer grote, relatieve groei: de SHM bevindt zich met een gemiddelde jaarlijkse relatieve groei bij de 5% meest productieve van de sector. Met een geplande productie van ruim 52% ten opzichte van het bestaande patrimonium situeert WoonWel zich eveneens bij de 5% meest productieve van de sector. In Gistel en Oudenburg, waar WoonWel alleen instaat voor de realisatie van sociale huurwoningen, zal het BSO sociale huur door de prestaties van WoonWel ruim en vlot gehaald worden. De visitatiecommissie is op basis van deze prestaties van mening dat WoonWel uitstekend scoort voor deze doelstelling. -

-

-

Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2009-2013 aan met gemiddeld ongeveer 3,2% per jaar. Daarmee behoort ze tot de 5% meest productieve SHM’s in Vlaanderen. In nominale cijfers nam het patrimonium in de periode 2009-2013 gemiddeld toe met 12,6 woningen per jaar. De bouwactiviteit van WoonWel voor de volgende jaren is met 52,2% (nominaal 208 woningen) ten opzichte van het huidige aantal woningen indrukwekkend te noemen. Het patrimonium zal ook netto aangroeien met 52,2% want de projecten betreffen nieuwbouw en geen vervangingsbouw. Van de geplande productie staat 34,1% (nominaal 136 woningen) al op een concreet uitvoeringsprogramma en bevindt 18,1% (nominaal 72 woningen) zich in de fase van de aanmelding (zie begrippenlijst achteraan waarin uitvoeringsprogramma en aanmelding worden toegelicht). De 208 bijkomende woningen worden gebouwd in Oudenburg (75), Gistel (65), Middelkerke (57) en Oostende (11). In Gistel staat WoonWel alleen in voor het aanbod van sociale huurwoningen. Het BSO inzake bijkomende sociale huurwoningen bedraagt 76 voor Gistel. Woningen verhuurd door een SVK tellen mee voor het behalen van het BSO. Bij de voortgangstoets van het BSO sociale huur (31 december 2011) blijkt WoonWel al 22 woningen te hebben gerealiseerd. Het RSVK JOGI heeft er 11 gerealiseerd. In totaal moeten er op de datum van de voortgangstoets dus nog 43 woningen worden gecreëerd. Ondertussen zijn 13 woningen in uitvoering door WoonWel. De teller van de voortgang staat dus op 46. WoonWel heeft voor Gistel 65 sociale huurwoningen concreet in de pijplijn zitten (29 op een uitvoeringsprogramma en 36 aangemelde woningen) in 2013. Door deze geplande productie is er een overtal op het BSO van 35 woningen. Bovendien heeft WoonWel nog 26 woningen in de planning staan, die nog niet op een uitvoeringsprogramma staan of aangemeld zijn. In totaal zouden er dan 61 sociale huurwoningen bovenop het BSO worden gerealiseerd. De visitatiecommissie merkt hierbij op dat de SHM zonder een woonbeleidsconvenant tussen de gemeente Gistel en de Vlaamse overheid minder kans heeft op de opname van deze woningen op een UP en dus minder kans heeft op financiering van de overheid. Projecten in het kader van een woonbeleidsconvenant en BSO-projecten krijgen binnen de programmatie voorrang op andere projecten.


PAGINA 11 VAN 56

-

-

In Oudenburg staat WoonWel ook alleen in voor het aanbod van sociale huurwoningen. Voor die gemeente is het aantal opgelegde bijkomende sociale huurwoningen via het BSO bepaald op 82. Intussen blijkt WoonWel al 37 woningen te hebben gerealiseerd en zouden er bij RSVK JOGI 6 woningen zijn bijgekomen. In totaal moeten op de datum van de voortgangstoets dus nog 39 woningen worden gecreëerd. Er zijn 21 bijkomende woningen van WoonWel in uitvoering waardoor het saldo nog te realiseren woningen 18 bedraagt. WoonWel heeft voor Oudenburg 75 sociale huurwoningen concreet in de pijplijn zitten (27 op een uitvoeringsprogramma en 48 aangemelde woningen) in 2013. Door deze concrete geplande productie is er een overtal op het BSO van 57 woningen. Bovendien heeft WoonWel nog 38 woningen in de planning staan, die nog niet op een uitvoeringsprogramma staan of aangemeld zijn. In totaal zouden er dan 95 sociale huurwoningen bovenop het BSO worden gerealiseerd. Hier geldt dezelfde opmerking over het risico op het mislopen van financiering als er geen woonbeleidsconvenant wordt gesloten. Voor de andere gemeenten in het actieterrein beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoonWel inzake de invulling van het BSO sociale huur niet omdat WoonWel er niet de enige woonactor is (Middelkerke) of omdat WoonWel er volgens de afspraken met andere SHM’s niet of nauwelijks sociale huurwoningen realiseert (Bredene, Ichtegem en Oostende). In Bredene en Ichtegem ontplooit WoonWel geen huuractiviteiten. In Oostende zijn ze zeer beperkt omwille van afspraken met SHM De Oostende Haard. WoonWel zet in Oostende vooral in op projecten voor bijzondere doelgroepen. In Middelkerke is de invulling van het BSO sociale huur nog niet ver gevorderd. Bij de voortgangstoets in 2011 bleek dat minder dan een kwart van het opgelegde aantal sociale huurwoningen was gehaald. WoonWel is de grootste aanbieder van sociale huurwoningen in Middelkerke. De visitatiecommissie verwacht dat WoonWel haar verantwoordelijkheid zal opnemen om als grootste aanbieder van sociale huurwoningen het BSO sociale huur gestalte te geven.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling huuractiviteiten: n.v.t. Beoordeling koopactiviteiten: goed Het gemiddelde jaarlijks aantal door WoonWel gerealiseerde sociale koopwoningen van 2009 tot en met 2013 situeert zich onder de mediaan van de sector. De geplande productie van sociale koopwoningen bevindt zich bijna bij de 25% hoogste van de sector. De toekenning van sociale leningen door de VMSW via de bemiddeling van WoonWel evenals het gemiddelde leenvolume per jaar zit net onder de mediaan van de sector. Op basis van deze gegevens is de visitatiecommissie van mening dat WoonWel goed presteert voor deze doelstelling. -

Met een gemiddelde jaarlijkse productie van 14 sociale koopwoningen tussen 2009 en 2013 bevindt WoonWel zich bij de 50% minst productieve SHM’s in Vlaanderen. De geplande productie wordt bepaald door de som van het aantal bij de VMSW aangemelde woningen en het aantal koopwoningen dat op een uitvoeringsprogramma staat (maar dat nog niet gerealiseerd is). Eind 2013 zijn er door WoonWel 65 sociale koopwoningen aangemeld en staan er 151 op een uitvoeringsprogramma; bijna 75% van de SHM’s heeft minder woningen op een uitvoeringsprogramma staan in 2013. Het actieterrein van de verschillende SHM’s, die sociale koopwoningen realiseren, kan erg verschillen in grootte; absolute productiecijfers in de sector vergelijken is (in tegenstelling tot de relatieve productie voor sociale huurwoningen) volgens de visitatiecommissie weinig zeggend; de visitatiecommissie hecht aan de onderliggende positie bijgevolg niet veel waarde.


PAGINA 12 VAN 56

-

Het BSO sociale koop legt 574 bijkomende sociale koopwoningen op in het actieterrein van WoonWel, wat iets meer is dan een verdubbeling van het aantal sociale koopwoningen dat bij de nulmeting werd meegeteld. WoonWel heeft voor Bredene 79 sociale koopwoningen concreet in de pijplijn zitten (57 op een uitvoeringsprogramma en 22 aangemelde woningen) in 2013. Hiermee wordt het opgelegde aantal van 57 in het BSO ruim overschreden. Voor Gistel staan 29 sociale koopwoningen op een uitvoeringsprogramma. Daarnaast heeft WoonWel nog 26 woningen in de planning (Kom Zuid II en Centrumparking) zonder dat die woningen op een uitvoeringsprogramma staan of aangemeld zijn. Dit leidt tot 55 bijkomende sociale koopwoningen, wat er 17 meer zijn dan de 38 opgelegde sociale koopwoningen in het BSO sociale koop. Omdat deze 26 woningen niet aangemeld zijn, schat de visitatiecommissie de kans op realisatie tegen 2020 klein in. In Ichtegem is het BSO sociale koop bepaald op 55. Hiervan heeft WoonWel er momenteel 16 gerealiseerd. Er zijn nog geen andere woningen opgenomen op een uitvoeringsprogramma of aangemeld bij de VMSW. WoonWel heeft wel plannen voor 65 sociale koopwoningen in Akkerbeek op een perceel van ongeveer 3 hectare. Als dit project kan gehaald worden, zou WoonWel 26 sociale koopwoningen meer gecreeerd hebben dan opgelegd in het BSO. Omdat dit project in Akkerbeek nog niet ver gevorderd is, verwacht de visitatiecommissie dat het BSO voor sociale koop niet gehaald wordt tegen 2020. In Middelkerke is het BSO sociale koop bepaald op 68. Momenteel is voor 19 sociale koopwoningen een concrete invulling voorzien: 3 wooneenheden (Vaartdijk Noord) staan op een uitvoeringsprogramma en 16 wooneenheden (Oostendelaan – Duinenweg) zijn aangemeld bij de VMSW. Daarnaast wordt verwacht op korte termijn 56 sociale koopwoningen te realiseren in woonuitbreidingsgebied; 36 door WoonWel in het woonuitbreidingsgebied Slijpe en 20 in het woonuitbreidingsgebied door een andere woonactor. Als alle projecten gerealiseerd worden, is er een overtal van 7 ten opzichte van het BSO sociale koop. De visitatiecommissie schat de kans op realisatie van de 36 sociale koopwoningen door WoonWel tegen 2020 klein in omdat Woonwel dit project nog niet heeft aangemeld. In Oostende werd het BSO sociale koop bepaald op 273 eenheden, wat 227% is van het aantal dat bij de nulmeting is meegeteld. Op datum van de voortgangstoets heeft WoonWel er 44 gerealiseerd waarvan er momenteel 20 bewoond zijn. 79 sociale koopwoningen zijn concreet gepland (waarvan 52 op een uitvoeringsprogramma en 27 aangemeld bij de VMSW) en er zijn plannen voor nog eens 203 wooneenheden. Van deze 203 wooneenheden is er voor 44 sociale koopwoningen (Blauwkasteellaan en Bootsman Jonson) een voorontwerp gemaakt, voor 43 (Baanhof) is de grond 100% aangekocht en voor 116 (Stene Dorp) is de grond voor 50% aangekocht. WoonWel heeft aangegeven dat het onzeker is of de SHM de resterende 50% grond in Stene Dorp zal kunnen kopen als de Vlaamse overheid geen subsidie meer toekent voor sociale koopwoningen. Dit kan het behalen van het BSO sociale koop in Oostende in het gedrang brengen omdat de realisatie alleen van WoonWel wordt verwacht. In Oudenburg moeten volgens het BSO sociale koop 83 sociale koopwoningen worden gerealiseerd. Op dit ogenblik zijn 22 sociale koopwoningen bewoond (deelgemeente Westkerke project Blekerij). In de deelgemeente Westkerke voorziet WoonWel 10 bijkomende wooneenheden (project slachthuis Declerck) via een uitvoeringsprogramma. WoonWel en De Mandel hebben daarnaast plannen voor 49 respectievelijk 14 sociale koopwoningen in Oudenburg. Het BSO sociale koop zal dus naar alle waarschijnlijkheid worden gehaald.


PAGINA 13 VAN 56

-

-

-

-

De visitatiecommissie suggereert WoonWel om het behalen van het BSO koop te agenderen op het lokaal woonoverleg van de betrokken gemeenten, maar verwacht op dit punt ook belangrijke impulsen van de gemeentebesturen als regisseur van het lokaal woonbeleid. Een koper van een sociale koopwoning moet zich ertoe verbinden om de woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Bij een vervroegde verkoop kan een SHM een schadevergoeding eisen of de woning weder inkopen. WoonWel opteert in principe voor de uittredingsvergoeding en gaat dus niet over tot wederinkoop. De SHM investeert de ontvangen uittredingsvergoedingen in nieuwe projecten. De VMSW heeft door de bemiddeling van WoonWel 322 sociale leningen toegekend in de periode 2009 tot en met 2013. Met dit cijfer situeert WoonWel zich onder de mediaan van de sector. De visitatiecommissie is van mening dat de onderlinge positie in de sector niet veel zegt omdat het actieterrein van de verschillende SHM’s, die sociale leningen aanbieden, erg kan verschillen; de visitatiecommissie hecht aan de onderliggende positie bijgevolg niet veel waarde. Het aantal door WoonWel bemiddelde sociale leningen in de periode 2009-2013 is als volgt opgedeeld: 1,6% voor private nieuwbouw; 72,0% voor aankoop- en renovatieverrichtingen; 23,6% voor sociale koopwoningen; 2,8% voor de overname van de onverdeelde helft. Behalve voor de overname van de onverdeelde helft situeert WoonWel zich voor de deelsegmenten in de buurt van de mediaan. Door de verhoging van de budgetten voor sociale leningen vanuit Vlaanderen kreeg WoonWel in 2013 meer kandidaat-ontleners over de vloer; dit uitte zich ook in een toename van de effectief afgesloten leningen door de bemiddeling van de SHM: 116 in 2013 tegen een gemiddelde van 49 in de periode 2009-2012. De stijgende tendens zet zich door in 2014 en heeft ertoe geleid dat de SHM gevoelig meer moet investeren in de behandeling van leningsdossiers. De forse toename van kandidaat-ontleners is mogelijk een indirect effect van de bankencrisis: private banken zijn veeleisender geworden voor de eigen inbreng door de ontlener. Voor een sociale lening is geen eigen inbreng vereist. De toename van het aantal kandidaat-ontleners is volgens WoonWel niet te wijten aan een actievere zoektocht van de SHM naar kandidaatontleners. Het gemiddelde jaarlijkse ontleenvolume bedraagt 9,1 miljoen euro in de periode 2009-2013. De toename van het aantal leningen vanaf 2013 vertaalt zich logischerwijs ook in een hoger leenvolume: 18 miljoen euro in 2013 tegenover gemiddeld 6,9 miljoen euro in de periode 2009-2012. Het gemiddelde leenbedrag per lening ligt in 2013 met 155.000 euro ook merkelijk hoger dan het gemiddelde leenbedrag van 140.000 euro in de periode 2009-2012.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling huuractiviteiten: n.v.t. Beoordeling koopactiviteiten: goed In de periode van 2009 tot en met 2013 is WoonWel bij de 10% grootste aanbieders van sociale kavels in de sector. WoonWel doet wat haar gevraagd wordt om het BSO sociale kavels in te vullen. Als de lokale beleidsactoren het niet zouden vragen zou WoonWel geen sociale kavels aanbieden; de SHM vindt het instrument van de sociale kavel het minst sociale en zou zich liever alleen concentreren op sociale huur- en koopwoningen. De visitatiecommissie is van oordeel dat WoonWel goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

Met 16 tot stand gebrachte sociale kavels tussen 2009 en 2013 situeert WoonWel zich bij de 10% meest productieve in de sector. WoonWel verkocht deze 16 sociale kavels in 2012 en


PAGINA 14 VAN 56

-

-

2013. De verkoopprijs/m² van deze kavels bedraagt ongeveer 140 euro. De gemiddelde perceelsgrootte is ongeveer 5 are. In het effectieve actieterrein van de SHM legt het BSO in 4 van de 6 gemeenten 15 bijkomende sociale kavels op tegen 2020: 5 in Bredene, 4 in Ichtegem, en telkens 3 in Middelkerke en Oudenburg. In Bredene is het BSO al ruim overtroffen: er zijn al 20 sociale kavels tot stand gekomen door WoonWel. In Ichtegem voorziet WoonWel in de Akkerbeek in 10 sociale kavels tegen 2016, wat er 6 meer zijn dan het opgelegde aantal. Op een perceel, dat werd aangekocht door Matexi, waarop WoonWel ook sociale huur- en koopwoningen zal realiseren, voorziet de SHM de realisatie van de 3 opgelegde sociale kavels. In Oudenburg zullen meer dan de 3 opgelegde sociale kavels worden aangeboden; WVI, West-Vlaamse Intercommunale, zal er 16 tot stand brengen in de Ettelgemsestraat. De SHM kan de verkoopprijs zelf bepalen in een vork tussen 50% en 85% van de venale waarde. De SHM hanteert geen vast percentage of vaste prijs per m². Zowel WoonWel als een aantal lokale beleidsmakers hebben kanttekeningen bij het instrument van de sociale kavels. De grootste kritiek is dat met het realiseren van sociale kavels het beoogde sociale doel niet bereikt wordt. De visitatiecommissie vindt dat de lokale beleidsmakers en de woonactoren nochtans vat kunnen hebben op het sociale karakter door het bepalen van de grootte van de sociale kavels, het type woning dat er mag op gebouwd worden en door de prijsbepaling, zowel relatief als nominaal.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed De verwervingsvisie van WoonWel is om een snel bruikbare reserve aan te leggen waarmee minimaal de BSO’s (sociale huur, koop en kavels) kunnen gerealiseerd worden uiterlijk tegen 2020. Om de objectieven in 2020 te halen verhoogde WoonWel de aankoop van gronden en panden vanaf 2009 teneinde de bestaande grondreserves in haar actieterrein aan te vullen; van 2009 tot en met 2013 kocht WoonWel 33 gronden of panden aan voor een totale investering van ongeveer 11 miljoen euro. Dankzij de inspanningen van WoonWel zullen de meeste objectieven gehaald worden (met vooral een vraagteken bij het BSO sociale koop in Oostende als de Vlaamse overheid geen subsidie meer toekent voor de aankoop van gronden en panden, maar ook voorbehoud voor de projecten die nog niet zijn aangemeld – zie OD 1.2). De visitatiecommissie is van mening dat WoonWel goed presteert voor deze doelstelling. -

-

-

-

WoonWel vulde haar grondreserves in het actieterrein vanaf 2009 versneld aan om tegemoet te kunnen komen aan de objectieven uit de BSO’s. WoonWel investeerde van 2009 tot en met 2013 ongeveer 11 miljoen euro in de aankoop van gronden en panden. WoonWel deed dit hoofdzakelijk met leningen bij de VMSW en deels met subsidie en eigen middelen. De grondreserve van WoonWel bedraagt eind 2013 ongeveer 16,9 hectare. Hiermee laat WoonWel ongeveer 70% van de SHM’s achter zich. Dat Woonwel een actief verwervingsbeleid heeft gevoerd blijkt uit de historische waarden van haar grondreserve; in 2009 bedroeg de reserve 14,2 hectare om toe te nemen tot 14,9 hectare in 2010, te dalen tot 13,5 hectare in 2011, te pieken tot 16,9 hectare in 2013 en weer af te nemen tot 15 hectare in 2014. Zoals al vermeld bij OD’s 1.1, 1.2 en 1.3 zullen de meeste BSO’s sociale huur, koop en kavels gerealiseerd worden. Toch zal WoonWel nog enkele inspanningen moeten doen om alle BSO's te halen. Voor een aantal projecten heeft Woonwel al plannen maar moet de aankoop van grond of van panden nog gebeuren. WoonWel maakt bij de aankoop van gronden en panden gebruik van diverse instrumenten en strategieën. Zo maakt de SHM gebruik van het recht van voorkoop als de gronden of panden


PAGINA 15 VAN 56

-

-

-

-

aansluiten bij haar bouwstrategie en als de aankoop zelf financieel haalbaar is (bijvoorbeeld aansluiten bij grond waarvan WoonWel al eigenaar is). In het gesprek met de ambtenaren vernam de visitatiecommissie dat ambtenaren opportuniteiten van het voorkooprecht systematisch melden aan WoonWel. WoonWel analyseert de casussen snel en koppelt terug of het al dan niet gebruik zal maken van het voorkooprecht. Ook maakt de SHM soms gebruik van openbare aankopen - bijvoorbeeld de aankoop van grond en panden in Gistel aan de Provincieweg in 2010. Een andere verwervingsmanier is de ruil van gronden met een andere sociale huisvestingsmaatschappij: een ruil van grond in Bredene met De Oostendse Haard in 2010 is daar een voorbeeld van. Ook met lokale besturen en natuurlijke personen heeft WoonWel al terreinen geruild: in Gistel ruilde WoonWel zowel grond met de gemeente als met natuurlijke personen. WoonWel heeft ook gronden en panden aangekocht van lokale actoren: zowel de gemeente Middelkerke als het OCMW Middelkerke verkochten in 2011 grond aan de SHM. WoonWel heeft ook gebruik gemaakt van het Rollend Grondfonds van de VMSW; in 2012 verzocht WoonWel de VMSW om met kredieten van het Rollend Grondfonds gronden te verwerven in Middelkerke. De bedoeling is dat de VMSW in nauw overleg met WoonWel en de gemeente Middelkerke een verkaveling ontwerpt met een mix van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, sociale kavels en bescheiden woningen. Na de aanleg van de infrastructuur door de VMSW worden de gronden voor realisatie overgedragen aan WoonWel. WoonWel vertrekt bij de aankoop van gronden of panden van volgende zaken: Wat zijn de objectieven voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en kavels in de gemeenten in het actieterrein? Sluit de grond aan bij de bestaande grondreserve? Zijn er opportuniteiten in woonuitbreidingsgebieden (die wel aansnijdbaar zijn voor een woonactor zoals een SHM maar niet voor een private ontwikkelaar)? Staat de aankoopprijs toe om een betaalbare sociale huur- of koopwoning of een betaalbare sociale kavel aan te bieden? WoonWel had voor sociale koopwoningen een maximum verkoopprijs voorzien van 200.000 euro maar dit blijkt niet realistisch. Er worden al sociale koopwoningen verkocht boven dit bedrag. En om haar financiële gezondheid te vrijwaren is het belangrijk voor WoonWel om voor de verwerving subsidie te krijgen van de Vlaamse overheid. Als de verwervingssubsidie voor sociale koopwoningen wegvalt, zal dit volgens WoonWel een impact hebben op haar activiteiten als aanbieder van sociale koopwoningen.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed WoonWel houdt bij haar huur- en koopprojecten rekening met de vraag van lokale actoren en de vraag van kandidaat-huurders en -kopers, met de specifieke, lokale karakteristieken (bv. al dan niet aanwezigheid van voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels, scholen, groen, … ) en met de vraag vanuit bepaalde welzijnsactoren (bv. projecten voor mensen een beperking). De SHM gelooft sterk dat kleinschalige projecten met een slimme sociale mix wel degelijk kunnen bijdragen aan beter leefbare buurten. De visitatiecommissie ontving hierover positieve signalen met enkele sterke voorbeelden ter staving. WoonWel wil ook meer zijn dan een woonactor en legt zich ook nadrukkelijk toe op welzijnsaspecten. Dit blijkt uit enkele welzijnsprojecten die WoonWel heeft tot stand gebracht. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoonWel voor de huur- en de koopsector als goed.


PAGINA 16 VAN 56

-

-

-

-

-

De wachtlijst met kandidaat-huurders (582 eind 2013) bestaat voor 48% uit alleenstaanden en voor 45% uit gezinnen met 2 tot 4 personen. Vanuit de geaggregeerde wachtlijst (dus niet per gemeente, deelgemeente of wijk, waarover de visitatiecommissie geen informatie heeft) blijkt dus nog steeds een grote vraag naar kleinere woongelegenheden en naar middelgrote wooneenheden. Bij de kandidaat-huurders bestaat 7% van de gezinnen uit 5 of meer personen. WoonWel heeft in bepaalde delen van het actieterrein een overconcentratie aan 1 slaapkamerappartementen en 1 slaapkamer eengezinswoningen voor huurders. De overconcentratie brengt leefbaarheidsproblemen en veel mutaties met zich mee. De SHM bouwt geen woongelegenheden meer met 1 slaapkamer. Dergelijke woningen kunnen alleen aan alleenstaanden worden aangeboden en bieden geen mogelijkheid tot levenslang wonen. De SHM bouwt overwegend eengezinswoningen ‘sociale huur’ met 3 slaapkamers en sociale huurappartementen met 2 slaapkamers. Deze laatste kunnen ook door alleenstaanden worden betrokken. De meeste eengezinswoningen met 3 slaapkamers worden vanaf de conceptfase zodanig uitgetekend dat een latere uitbreiding naar een vierde slaapkamer mogelijk is. WoonWel consulteert en analyseert alleen bij grotere projecten de betreffende wachtlijst; daarbij focust de SHM vooral op het grootste aantal wachtenden en minder op de duurtijd van het wachten. De visitatiecommissie vindt dat de SHM ook de duurtijd van het wachten in rekening moet brengen bij de totstandkoming van projecten. De gemiddelde wachttijd bedraagt overigens iets meer dan 3 jaar. Voor sociale koopwoningen heeft de visitatiecommissie alleen cijfers gekregen van de kandidaten per gemeente maar zonder verdere gegevens over de spreiding volgens leeftijd of gezinsgrootte. In het actieterrein van WoonWel hebben 694 kandidaat-kopers zich ingeschreven in de registers voor een sociale koopwoning. Dit aantal heeft behalve voor Oostende betrekking op eengezinswoningen; alleen in Oostende is er een register voor appartementen (met 65 kandidaat-kopers). Voor Oostende is er geen beschikbare grond voor eengezinswoningen ‘sociale koop’. WoonWel rust de eengezinswoningen ‘sociale koop’ overwegend uit met 3 slaapkamers. In functie van de vraag op de wachtlijst bouwt de SHM ook enkele eengezinswoningen ‘sociale koop’ met meer slaapkamers. De eengezinswoningen worden overwegend bewoond door koppels met kinderen. De sociale koopappartementen voorziet WoonWel standaard van 2 slaapkamers om aan de vraag te voldoen van eenoudergezinnen en van ouderen. Een slaapkamer minder drukt de prijs voor deze doelgroep. De SHM bouwt de meeste sociale koopappartementen trouwens overwegend in de kustgemeenten en vooral in Oostende. In de kustgemeenten is er bijna geen ruimte meer voor de bouw van eengezinswoningen. De ambtenaren en de lokale beleidsverantwoordelijken geven aan dat de projecten in dialoog tot stand komen, waarbij WoonWel vanaf de potentiële grondaankoop de plannen bespreekt. Op die manier kan er optimaal ingespeeld worden op de plaatselijke noden en opportuniteiten (dus ook naar de juiste doelgroep toe). In Ettelgem, deelgemeente van Oudenburg, bijvoorbeeld bouwde WoonWel 12 sociale woonappartementen die worden verhuurd volgens het sociaal huurstelsel. Daarnaast creëerde de SHM ook 6 studio’s, een ruimte voor de begeleider en een gemeenschappelijke ruimte voor bewoners met autisme. Dit gedeelte wordt verhuurd aan de vzw Het Anker die het op haar beurt ter beschikking stelt van haar doelpubliek; de verhuring gebeurt dus buiten het sociaal huurstelsel. Deze vzw heeft reeds ervaring met dergelijke projecten in andere gemeenten in de regio. Een tweede integratieproject (project Bruno) realiseerde WoonWel in Oostende in nauwe samenwerking met de stad Oostende. WoonWel bouwde een flatgebouw met appartementen voor personen met een licht mentale handicap; de verhuur gebeurt binnen het sociaal huurstelsel. In het gebouw is ook een appartement voorzien voor een “kotmadam”; dit appartement werd gefinancierd door de stad Oostende en wordt verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. Het project betreft een perceel in de Christinastraat in het historische centrum van de stad. Deze straat ligt op een boogscheut van het commerciële hart van Oostende, van de Zee-


PAGINA 17 VAN 56

-

-

dijk, het station en de belangrijkste voorzieningen van de kuststad. Dit geeft deze bewoners meer kansen om aan het openbare leven deel te nemen. De volgende, concrete projecten staan op stapel: In 2015 start WoonWel In Oostende (Rietmusstraat en Stuiverstraat) met de bouw van 11 studio's voor personen met een beperking. In vier van deze studio's kunnen twee personen wonen, de andere zijn geschikt voor één persoon. Vzw Duinhelm, die de studio’s buiten het sociaal huurstelsel zal huren, selecteert de kandidaten en neemt de begeleiding van deze personen op. Uniek aan dit project is dat het vlakbij het zorgcentrum van vzw Duinhelm is gelegen waardoor personen met een beperking zelfstandig kunnen wonen en vlot een beroep kunnen doen op de dienstverlening van het zorgcentrum. WoonWel zal in Gistel 6 woongelegenheden bouwen voor personen die begeleiding nodig hebben. Ook voor deze woongelegenheden die buiten het sociaal huurbesluit worden verhuurd is de partner vzw Duinhelm. Een ander project met vzw Duinhelm zal WoonWel realiseren in Oudenburg; 5 personen met autisme zullen hier kunnen gehuisvest worden. De actoren noemen WoonWel een voorloper in het aanbieden van sociale huisvesting aan personen met een beperking en de stad Oostende toont zich zeer tevreden over de bereidheid van WoonWel om die niche in te vullen. De SHM zelf gaat terecht ook zeer prat op deze verwezenlijkingen. Naast vernoemde, bijzondere projecten heeft de raad van bestuur van WoonWel ook de beleidskeuze gemaakt om in alle projecten van sociale huurwoningen van een zekere omvang steeds enkele woongelegenheden te voorzien die specifiek zijn toegerust voor de bewoning door mensen met een fysieke handicap. Dit is onder meer het geval in de projecten Gistel “Godelieveherberg”, Gistel “Steenbakker”, Oudenburg “Blekerijstraat”, Oudenburg “Slachthuis” en Oudenburg “Gemeenteschool”. Voor sociale koopwoningen kunnen woongelegenheden steeds specifiek worden aangepast aan de noden van mensen met een fysieke beperking, zoals dit bijvoorbeeld gebeurde in het project met koopappartementen aan het Paulusplein te Oostende en eerder in een eengezinswoning te Bredene (zie ook OD 2.3).

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel algemeen: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed WoonWel behoort met de realisatie van sociale huurwoningen in de periode 2009-2013 en met de geplande productie van sociale huurwoningen bij de 5% productiefste van de sector. De visitatiecommissie vindt dit een uitstekende prestatie. Met de realisatie van sociale koopwoningen en de bemiddeling van sociale leningen situeert zich de SHM eerder in de middenmoot. WoonWel brengt daarnaast sociale kavels op de markt en dit op vraag, om te voldoen aan de objectieven uit het BSO. Dankzij een forse investering in de aankoop van gronden en panden zal WoonWel ertoe bijdragen dat de meeste BSO’s (sociale huur, sociale koop en sociale kavels) in het actieterrein zullen gehaald worden. Toch zullen de SHM en de betrokken gemeentebesturen het moeilijk hebben om de nog niet aangemelde projecten tijdig te realiseren. WoonWel heeft zowel voor sociale huur- als sociale koopactiviteiten een aanbod voor ‘de reguliere’ doelgroep en dient zich daarnaast aan als partner om bijzondere projecten met de welzijnssector te realiseren.


PAGINA 18 VAN 56

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. Volgens de meest recente patrimoniumenquête blijkt dat 99,5% van de huurwoningen van WoonWel eind 2013 voldoet aan alle normen van het Vlaams Energie-Renovatie-Programma 2020 (ERP2020). Hiermee staat WoonWel aan de top van de sector. De uitstekende score is het resultaat van een strategie die erop gericht is het oudste patrimonium te verkopen omdat de renovatiekosten hoger zouden zijn dan kosten voor nieuwbouw en om de rest van het patrimonium versneld te laten voldoen aan de ERP2020 doelstellingen. Naast de realisatie van de ERP2020 doelstellingen was de SHM begonnen met het in kaart brengen van de andere kwaliteitsaspecten van het patrimonium en deze op te nemen in een meerjarige renovatie- en onderhoudsplanning. Omdat andere activiteiten (de toestroom van aanvragen voor sociale leningen) onverwacht meer inspanningen vergden, heeft de SHM de langetermijnplanning voor renovatie en onderhoud uitgesteld. Deze planning en de koppeling ervan met de financiële meerjarenplanning is dan ook een werkpunt voor de SHM. Omdat de doelstellingen van het ERP2020 al voor 99,5% gerealiseerd zijn, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoonWel voor deze doelstelling als goed. Wel vraagt de visitatiecommissie WoonWel uitdrukkelijk snel de draad op te pikken bij de verdere uitwerking van het meerjarige renovatie- en onderhoudsplan. -

-

-

Eind 2013 voldoet 99,5% van het patrimonium van WoonWel aan de doelstellingen van het ERP2020 (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Slechts 2 woningen met een kachel voldoen niet aan de norm voor een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Uit de onderlinge positionering in de sector blijkt dat WoonWel een forse inhaalbeweging heeft gemaakt voor de energiezuinige verwarmingsinstallaties en voor dubbele beglazing; voor dubbele beglazing bekleedde de SHM in 2010 pas de 31ste plaats, voor energiezuinige verwarmingsinstallaties de 62ste plaats. De zeer goede score is het resultaat van een strategie die focuste op de verkoop van het oudste patrimonium en op een inhaaloperatie voor de kwaliteitsaspecten van de rest van het patrimonium inzake de ERP2020 doelstellingen. Daarnaast beschikt WoonWel in vergelijking met andere SHM’s over een recent patrimonium. De voorgelegde renovatie- en meerjarenplanning is summier. Ze maakt per woonblok een onderscheid tussen te verwachten renovatie en onderhoud. Voor schilderwerk gaat de SHM standaard uit van een frequentie van 15 jaar. In het planningsdocument wordt ook opgenomen wanneer de werken gepland zijn, of daarbij een studiebureau wordt ingeschakeld en wanneer verwacht wordt dat de werken voltooid zijn. Omdat de onderhoudsplanning onvoldoende is uitgewerkt, legt de SHM in overleg met de bedrijfsrevisor geen boekhoudkundige voorzieningen meer aan voor onderhoud. Er wordt voorlopig afgenomen van de bestaande boekhoudkundige voorziening in afwachting van de verderzetting van het meerjarige onderhouds- en renovatieplan. De SHM heeft de verdere uitwerking van het onderhouds- en renovatieplan ‘geparkeerd’ omdat de leningsactiviteiten sinds 2013 buiten verwachting sterk zijn toegenomen en omdat de SHM hieraan prioriteit wenste te geven. De visitatiecommissie beveelt de SHM uitdrukkelijk aan zo snel mogelijk werk te maken van een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning. Een dergelijke planning is belangrijk om de kwaliteit van het bestaande patrimonium te blijven verbeteren en moet het mogelijk maken te beoordelen of de renovatieactiviteit in verhouding staat tot de renovatiebehoeften. Zoals ook aan bod komt


PAGINA 19 VAN 56

-

-

-

bij OD 5.4 moet een goede onderhouds- en renovatieplanning ook getoetst worden op de financiële haalbaarheid. WoonWel heeft ook aangegeven op zoek te zijn naar een manier om de verwachte kosten van het patrimonium optimaal te vertalen in de financiële planning en in de boekhouding. De visitatiecommissie suggereert WoonWel om contact op te nemen met SHM’s die op dit domein als een voorloper gelden, zoals Ons Dak in Maaseik. Omdat WoonWel een recent patrimonium heeft en de oudste woningen verkocht heeft, is het begrijpelijk dat de SHM nog niet veel ervaring heeft met grootschalige renovaties. Tot nog toe voerde de SHM uitzonderlijk renovaties uit waarbij de huurders de woning moesten verlaten. In de Acacialaan in Gistel (Manitobawijk) heeft de SHM 4 woningen gerenoveerd, waarbij de bewoners werden geherhuisvest; dat gebeurde ook met de 6 woningen in de Lijsterbeslaan. WoonWel staat voor het eerst voor een grote renovatie uitdaging, met name in de Eigen Haardwijk in Gistel. Bij gebrek aan ervaring heeft de SHM een opdracht toegekend aan een studiebureau om een renovatieaanpak uit te werken. WoonWel heeft geen eigen regie voor onderhoud en herstellingen; de SHM besteedt zowel herstellings- als onderhoudswerken uit. Vanaf november 2014 heeft ze alle werken gebundeld bij 1 aannemingsbedrijf dat zal instaan voor alle onderhouds- en herstellingswerken. Voor werken die dit bedrijf niet zelf kan uitvoeren, zal het met onderaannemers werken. Er zal een tweewekelijks overleg plaatshebben tussen de aannemer en de SHM om het verloop te evalueren. De betaling van de uitgevoerde werken blijft zoals vermeld in “ZieZo”, een brochure waarin duidelijk staat welke kosten voor rekening zijn van de SHM en welke kosten de huurder moet betalen. Als de kosten ten laste zijn van de huurder, zal hij dit rechtstreeks aan de firma moeten betalen. Omdat er voor bepaalde kosten (onder meer bij slijtage) altijd een grijze zone is wie ze zal moeten betalen, pleit de visitatiecommissie ervoor dat de huurder duidelijkheid krijgt over wie welke kosten betaalt vooraleer de werken starten. Ook moet de huurder de kans krijgen om met Woonwel over dergelijke kosten te overleggen vooraleer de kosten te betalen aan de aannemer. De visitatiecommissie raadt WoonWel ook aan om te voorzien in een goede opvolgingsmethodiek zodat de SHM te allen tijde weet wanneer werken gepland zijn, of ze tijdig worden uitgevoerd en of ze goed zijn uitgevoerd.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar Voor een SHM gelden twee verwachtingen (vereisten) voor milieuvriendelijkheid: beschikken over een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning om de ERP2020 doelstellingen te halen (zie OD 2.1) en een duidelijke visie hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en deze visie goed in praktijk brengen. De wijze waarop een SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt op twee basisprincipes: het voorkomen van onnodig gebruik van schaarse ruimte, grondstoffen en energie en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. De visie van WoonWel over milieuvriendelijkheid is om de normering en de reglementering van de VMSW te volgen en om daar bovenop eventueel iets extra te doen. Deze visiebepaling is erg eng en laat na meetbare doelstellingen te concretiseren. Ook zijn andere aspecten zoals het informeren van de doelgroep over energiezuinigheid of het meewerken aan lokale initiatieven niet in de visie verwerkt. De visitatiecommissie vindt de inzet van Woonwel op enkele aspecten van milieuvriendelijkheid positief maar de enge visie vertaalt zich in de praktijk in prestaties die onvoldoende samenhangend zijn en die onvoldoende structureel ingebed zijn in een duidelijke strategie. Bijgevolg beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Woonwel voor deze doelstelling zowel voor haar huur- als koopVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 20 VAN 56

activiteiten als voor verbetering vatbaar. Zowel voor de koop- als de huuractiviteiten beveelt de visitatiecommissie WoonWel aan om de visie breder uit te schrijven (cf. maatregelen in het draaiboek prestatiebeoordeling) en verwijst de visitatiecommissie ook naar de aanbeveling over het meerjarige onderhouds- en renovatieplan. -

-

-

-

-

Een van de twee vereisten voor een SHM in verband met milieuvriendelijkheid is te beschikken over een goede meerjarige onderhouds- en renovatieplanning (om de ERP2020 doelstellingen te halen). De visitatiecommissie verwijst hiervoor naar OD 2.1 waarin ze een advies heeft geformuleerd over deze meerjarige planning. Een tweede vereiste voor een SHM is om een duidelijke visie te hebben op haar bijdrage tot een beter milieu en om deze visie goed in de praktijk te brengen. De visie van Woonwel over milieuvriendelijkheid is zich te conformeren aan de normen van de VMSW. De normen in de sociale woningbouw lagen tot niet zo lang geleden voor op de wettelijk opgelegde normen. Voor sociale woningen deden de SHM’s dus al meer inspanningen dan wettelijk opgelegd. Nu de normen steeds strenger worden, kan de sector van de sociale woningen veel moeilijker voorsprong nemen op de normen, aldus WoonWel. De visitatiecommissie heeft hier begrip voor, maar wijst er anderzijds op dat milieuvriendelijkheid veel meer is dan alleen te voldoen aan de normen voor energiezuinigheid en de bouwnormen van de VMSW. Informatieverstrekking naar de doelgroep, zo weinig mogelijk verharding van oppervlakten, duurzaam omgaan met de schaarse ruimte en grondstoffen, gebruik van duurzame alternatieven, … zijn ook aspecten van milieuvriendelijkheid. In de praktijk heeft Woonwel zowel voor de huur- als de koopactiviteiten al meerdere prestaties geleverd die verdergaan dan het voldoen aan de VMSW-normen. Zo maakt WoonWel gebruik van zonneboilers in sociale huur- en koopwoningen als de oriëntatie van de woningen dit qua rendement toestaat. De SHM geeft dit in de conceptfase mee aan de ontwerpers. Op dit vlak geeft Woonwel duidelijk aan een visie te kunnen uitwerken. De visitatiecommissie suggereert de SHM dit aspect mee op te nemen in haar globale visiebepaling voor milieuvriendelijkheid. Onder meer in Oudenburg in de Rozemarijnstraat en de Korianderstraat heeft WoonWel 18 sociale woningen gebouwd met zonneboilers. Ook in Gistel, Kom Zuid, installeerde de SHM op 35 sociale huur- en koopwoningen zonneboilers. In een aantal projecten (18 sociale huurwoningen in Oudenburg in de Sitiusstraat en de Westkerkestraat) heeft de SHM ook groendaken geïnstalleerd. Ze doet dit alleen voor sociale huurwoningen en niet alleen vanuit energiezuinig oogpunt maar vooral vanuit esthetisch oogpunt. De visitatiecommissie adviseert de SHM om bij de aanleg van groendaken telkens de overweging te maken of en hoe groendaken het best een bijdrage kunnen leveren voor meer milieuvriendelijkheid (een verhoging van de levensduur van de dakbedekking, thermische en akoestische isolatie, meer biodiversiteit, opname van fijn stof, het verkoelende effect op de omgeving, de estetische meerwaarde). Kopers van een sociale koopwoning zouden volgens de SHM geen vragende partij zijn voor groendaken omwille van het intensievere onderhoud. De visitatiecommissie vindt dat het tot de opdracht van een SHM behoort ook kandidaat-kopers van een sociale koopwoning te sensibiliseren over alle mogelijke maatregelen die bijdragen tot een beter milieu. Bij het doorvragen of WoonWel nog andere milieuvriendelijke prestaties levert, heeft de SHM op volgende zaken gewezen: Zowel bij huur- als koopactiviteiten het gebruik van waterrecuperatie, waarbij de toiletten en de wasmachine worden aangesloten op regenwater bij nieuwe projecten; Zowel bij huur- als koopactiviteiten het gebruik van een waterbesparende knop voor het toilet; Het geven van energietips aan huurders (zowel via een brochure als op de website). In de Eigen Haard wijk in Gistel coördineerde de SHM bewonersvergaderingen om minder energie te verbruiken;


PAGINA 21 VAN 56

-

-

Als SHM zelf de energieprestatiecertificaten opmaken (enkel voor de huuractiviteiten en nog niet voor het volledige patrimonium); Zowel bij huur- als koopactiviteiten meestal geen inhuizige garages bouwen maar carports omwille van de energiezuinigheid; Het experimenteren met een collectief verwarmingssysteem (enerzijds een warmtekrachtkoppeling in Brouwershove in Gistel maar ondertussen niet meer in gebruik omdat Infrax geen onderhoud meer doet; anderzijds een collectief verwarmingssysteem via een hoogrendementsketel in de Christinastraat in Oostende). De visitatiecommissie beveelt Woonwel aan deze prestaties te integreren in de visie (voor zover nog van toepassing). Over het voorkomen van onnodig gebruik van grondstoffen en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven heeft de visitatiecommissie geen indicaties gehad. WoonWel heeft wel aangegeven veel aandacht te besteden aan de duurzaamheid van de gebruikte materialen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan dergelijke zaken op te nemen in lastenboeken en deze actueel te houden bij veranderend materiaalgebruik. Een belangrijk aspect dat bij de prestatiebeoordeling over milieuvriendelijkheid meespeelt, is het duurzaam omspringen met de ruimte. Vooral uit de gesprekken met ambtenaren en lokale beleidsactoren is gebleken dat WoonWel een optimale benutting van de ruimte nastreeft. Zij gaven te kennen dat bij ingediende projecten soms enkele eenheden dienen geschrapt te worden. Reden daarvoor is dat WoonWel eerder een te grote dichtheid wenst (om onder meer optimaal te genieten van de financiële steun van de Vlaamse overheid), die de gemeente in een aantal gevallen een beetje moet inperken. Inbreiding is een vorm van optimale benutting van ruimte. Behalve in Oostende en een deel van Middelkerke is het actieterrein van de SHM overwegend landelijk: daardoor is inbreiding minder voor de hand liggend. Toch toont WoonWel dat het, waar mogelijk, ook inbreidingsgericht en dus ruimtezuinig werkt. De kenmerken van de inbreidingsprojecten zijn: kleinschaligheid, in het straatbeeld verweven tussen andere gebouwen (naast bewoning ook andere bestemming bv. dienstverlening voor mensen met autisme) en een centrumlocatie (goede ligging met nabijheid openbaar vervoer, scholen, …). Voorbeelden van inbreidingsgerichte projecten zijn: het project Stationsstraat in Gistel waar de SHM de voormalige rijkswachtkazerne ombouwt tot sociale huurwoningen, het project Moere in Gistel waarbij 4 geklasseerde arbeiderswoningen verbouwd worden tot 4 sociale huurwoningen en het project EttelgemSchoolstraat in Oudenburg waar 18 appartementen gebouwd worden tussen de Dorpsstraat en de Schoolstraat. Als hergebruik van bestaande panden niet mogelijk is of niet aangewezen is, gaat WoonWel over tot sloop en vervangingsbouw. In Gistel realiseert de SHM in het project Kanaal Snaaskerke 11 sociale huurappartementen na sloop van een vervallen herberg.

Zoals al aangestipt doet WoonWel meer dan zich richten op de VMSW-normen. De visitatiecommissie beveelt de SHM dan ook aan om de visie te herschrijven zodat alle aspecten van milieuvriendelijkheid, waarop een SHM moet inzetten, er worden in opgenomen. De visitatiecommissie vraagt dus een duidelijke visie en strategie voor sociale koop, sociale huur en sociale kavels, die alle facetten van de werking als SHM meeneemt. Ze denkt daarbij aan duurzaam gebruik van grond (met de koppeling met het aankoopbeleid en de projectontwikkeling) en materialen (met de koppeling naar de eisen in lastenboeken) en sensibiliseringsacties naar de (kandidaat-) bewoners. Belangrijke elementen daarbij zijn een koppeling aan de financiering van de Vlaamse overheid of andere kanalen en overleg met de lokale actoren en de (kandidaat-) bewoners. Dit zal de SHM helpen om op een meer gestructureerde manier haar inspanningen voor milieuvriendelijkheid te realiseren. Ook voor de medewerkers en de klanten zal dit helpen om de visie, de doelstellingen en de prestaties eenduidiger in kaart te brengen.


PAGINA 22 VAN 56

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar WoonWel komt vanuit haar aandacht voor wonen en welzijn tegemoet aan de noden van bewoners (huurders en kopers) en bouwt woningen die voldoen aan specifieke noden van gezinnen die later een grotere woonruimte nodig hebben, van ouderen en van personen met een beperking. De visitatiecommissie heeft deze aandacht (die voortkomt uit de uitgesproken voeling met welzijnsaspecten) voor de bewoners als een rode draad ervaren tijdens de gesprekken. Er is bijgevolg sprake van een bewustzijn en een strategie voor aanpasbare en aangepaste woningen bij WoonWel. De strategie heeft er in de praktijk toe geleid dat er voor personen met een beperking al 17 woningen werden gebouwd, dat er 28 woningen in opbouw zijn of in de planning staan. Ook zijn er 7 woningen in opbouw volgens het principe van levenslang wonen. In totaal leidt dit tot 52 woongelegenheden (49 huur en 3 koop) die aangepast of aanpasbaar zijn. Met 49 woongelegenheden voor de huursector is dit een mooi resultaat, vooral in verhouding tot de beperkte omvang van het patrimonium. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM bijgevolg als goed voor haar huuractiviteiten. Voor de koopactiviteiten vindt de visitatiecommissie de prestaties van WoonWel voor deze doelstelling minder sterk; de visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor de koopactiviteiten bijgevolg als voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

-

Uit de gesprekken met ambtenaren en lokale beleidsactoren heeft de visitatiecommissie begrepen dat WoonWel de mogelijke realisatie van projecten voor personen met specifieke woonnoden vooraf (bij een mogelijk aankoop van grond of panden) met de relevante actoren bespreekt zodat kan onderzocht worden of de locatie geschikt is voor de aanpasbare of aangepaste woningen. Het vooraf melden en bespreken, zoals WoonWel doet, is ook van belang om de omgeving aan te passen aan de specifieke noden. Daarnaast heeft WoonWel al enkele projecten gerealiseerd voor personen met een handicap. WoonWel heeft te kennen gegeven dat de woningen voor een personen met een mentale beperking een specifieker ontwerp vragen dan het geval is bij woningen voor een personen met een fysieke beperking. Voor die laatste vertrekt de SHM bij het ontwerp van een standaard basistype zonder aanpassingen, waarin vervolgens grotere draaicirkels worden voorzien, bredere deuren, een aangepaste keuken en aangepaste sanitaire toestellen. Voor woongelegenheden voor personen met een mentale beperking zijn volgens WoonWel specifiekere ontwerpen nodig. Naast enkele technische voorzieningen (bijvoorbeeld noodknop) zijn de woongelegenheden door de band een stuk kleiner in oppervlakte (op vraag van de sector) maar steeds met een belangrijk deel aan ruimtes die als gemeenschappelijk worden beschouwd (bijvoorbeeld naast een eigen keukentje ook gemeenschappelijke keuken, eet- en zitruimte). In heel wat gevallen worden ook ruimtes voorzien voor toezicht (appartement of kamer met mogelijkheid voor inslapende opvoeder, …). WoonWel bouwde al 17 woningen voor personen met een beperking, waarvan 12 voor personen met een mentale beperking. De 17 woningen zijn verdeeld over 14 huurwoningen en 3 sociale koopwoningen. In het centrum van Ettelgem (Oudenburg) heeft de SHM 6 studio’s gebouwd voor personen met autisme. Ze worden verhuurd aan vzw Het Anker. In de Christinastraat in Oostende wou de SHM tegemoetkomen aan de nood van ouders van wie de kinderen begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen. De SHM bouwde er 6 sociale koopappartementen. Achteraf bleken ze niet voor deze doelgroep verkoopbaar. WoonWel verhuurt ze ondertussen binnen het sociaal huurstelsel aan personen met een licht mentale beperking (zie ook OD 1.5). Voor personen met een fysieke beperking zijn nog 6 woningen in opbouw: 3 in Gistel, Steenbakker en 3 in Oudenburg, Westkerke (Slachthuis Satellieten).


PAGINA 23 VAN 56

-

-

-

-

WoonWel bouwde tot nu toe 3 sociale koopwoningen voor personen met een beperking. Ze heeft in 2 sociale koopappartementen in Oostende (Sint-Paulusplein) achteraf aanpassingen gedaan om bewoning door personen met een beperking mogelijk te maken. Ook in Bredene heeft de SHM nadien een sociale koopwoning aangepast (installatie van een lift) voor bewoning op maat van de koper. Voor sociale koopwoningen is het volgens WoonWel moeilijker om ze vooraf aanpasbaar of aangepast in te plannen. De SHM wijst erop dat de toewijsregels voor een sociale koopwoning de toewijzing aan personen met een beperking belemmeren. De visitatiecommissie begrijpt dat aan de bouw van een aangepaste sociale koopwoning risico’s verbonden zijn voor een SHM: als een kandidaat-koper finaal afhaakt, is het niet evident om de op maat gemaakte woning verkocht te krijgen. De visitatiecommissie wil anderzijds benadrukken dat van een SHM niet verwacht wordt om veel aangepaste sociale koopwoningen te realiseren; wel dat ze zoveel mogelijk aanpasbare sociale (koop)woningen bouwt. Die kunnen naderhand op maat omgebouwd worden. Dit hoeft ook niet per definitie te gebeuren met budgetten voor wonen. Na het kopen van de aanpasbare woning kan de koper de nodige aanpassingswerken laten uitvoeren, bijvoorbeeld met premies van het VAPH. Sociale koopwoningen worden momenteel ook niet volledig afgewerkt verkocht: het is nu al de gewoonte dat de koper zelf de vloeren laat leggen en een keuken laat installeren. Van een SHM wordt verwacht deze filosofie verder door te trekken naar een aanpasbaar gebouwde sociale koopwoning. De visitatiecommissie beveelt Woonwel aan niet zozeer te focussen op het aanbieden van aangepaste sociale koopwoningen maar om zoveel mogelijk aanpasbare sociale koopwoningen te realiseren en een strategie uit te werken om dit zo kostenefficiënt mogelijk te doen. Er staan nog een drietal sociale huurprojecten voor personen met een mentale beperking in de steigers: in Oostende wordt een grote verkaveling gerealiseerd (Baanhof) waarbij WoonWel 11 sociale huurwoningen zal bouwen voor personen met een handicap. Vzw Duinhelm is in deze buurt gelokaliseerd waardoor de dienstverlening optimaal kan verlopen. Ook in Gistel (Centrumparking – 6 huurwoningen) en in Oudenburg (Molensite – 5 huurwoningen) staan nog twee dergelijke projecten op stapel waar WoonWel zal zorgen voor woningen op maat en vzw Duinhelm zal instaan voor de begeleiding. Sinds kort bouwt WoonWel bij projecten met tenminste 15 sociale huurwoningen er steeds enkele volgens de principes van levenslang wonen. Door onder meer te voorzien in bredere deuren, lage drempels en een inloopdouche kunnen bewoners zo lang mogelijk in dezelfde woning verblijven (al dan niet met externe hulp). Voorheen bouwde WoonWel ook al woningen volgens het principe van levenslang wonen maar nu wil de SHM dit systematischer inbouwen in projecten (met een minimum omvang). Om kosten te besparen probeert de SHM liften te vermijden; daarom richt ze meestal de gelijkvloerse appartementen in als wooneenheden voor levenslang wonen. In 2015 worden In Gistel, Godelieveherberg, 7 sociale huurappartementen opgeleverd die gebouwd zijn volgens het principe van levenslang wonen.


PAGINA 24 VAN 56

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar Het patrimonium van WoonWel voldoet op een halve procent na aan de doelstellingen van het ERP 2020. Met deze cijfers situeert de SHM zich aan de top in de sector. Op zich is dit dus een uitstekende prestatie. Toch is er voor WoonWel nog werk aan de winkel want haar meerjarig renovatie- en onderhoudsplan staat nog verre van op punt. Ook aan de koppeling van dit plan met het financieel plan en de boekhouding (onder meer een correcte inschatting van de voorzieningen voor onderhoud) moet de SHM nog werken. Hoewel het meerjarige renovatie- en onderhoudsplan van Woonwel nog onvoldoende is uitgewerkt, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor het instaan voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van haar patrimonium als goed omwille van de uitstekende prestaties voor het ERP 2020. De visitatiecommissie vindt de inzet van WoonWel op enkele aspecten van milieuvriendelijkheid positief maar de enge visie - de normering en de reglementering van de VMSW volgen en daar bovenop eventueel iets extra doen - vertaalt zich in de praktijk in prestaties die onvoldoende samenhangend zijn en die onvoldoende structureel ingebed zijn in een duidelijke strategie. Bijgevolg beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoonWel voor deze doelstelling zowel voor haar huur- als koopactiviteiten als voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie beveelt de SHM dan ook aan om de visie te herschrijven zodat alle aspecten van milieuvriendelijkheid, waarop een SHM moet inzetten, er worden in opgenomen. Op basis van de herwerkte visie kan de SHM ook haar doelstellingen concreter verwoorden en de realisatie ervan ook meten en opvolgen. Voor aanpasbaar bouwen levert WoonWel goede prestaties voor de huuractiviteiten. Niet alleen bouwt WoonWel in projecten met een omvang van minimum 15 wooneenheden er steeds enkele volgens de principes van levenslang wonen, de SHM bouwt daarnaast ook woningen op maat in overleg en op vraag van welzijnsorganisaties (woongelegenheden voor personen met een mentale beperking). Ook bouwt WoonWel woningen voor personen met een fysieke beperking. Als alle aangepaste of aanpasbare huurwoningen gebouwd zijn, resulteert dit in 49 woongelegenheden. In verhouding met de geringe omvang van het patrimonium is dit een zeer mooie prestatie. WoonWel bouwt sociale koopwoningen om als er bij de kandidaat-kopers personen met een beperking zijn. Op dit ogenblik heeft Woonwel er 3 gerealiseerd. De visitatiecommissie beveelt Woonwel aan om zich niet te focussen op de realisatie van aangepaste sociale koopwoningen maar om zoveel mogelijk aanpasbare sociale koopwoningen te bouwen. Op die manier kan de SHM het risico op niet verkoopbaarheid van een aangepaste sociale koopwoning vermijden.


PAGINA 25 VAN 56

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed WoonWel maakt een analyse van de locatie en de eigenschappen van de gronden en de gebouwen die ze aankoopt. De ontwerpers worden geselecteerd op basis van een juryverslag, wat volgens de SHM soms kostprijsverhogend werkt. De maatschappij heeft geen eigen ontwerprichtlijnen voor architecten, maar beschikt per project over fiches en ontwerpverslagen die een beeld geven van de kostprijs en de timing van de verschillende projecten. Verder probeert zij de kostprijs onder controle te houden door de materiaalkeuze en de optimalisatie van de planindeling. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoonWel op dit vlak als ‘goed’. -

-

-

-

WoonWel houdt bij de aankoop van gronden en gebouwen rekening met een aantal locatiecriteria (bereikbaarheid met het openbaar vervoer, afstand tot scholen, lokale voorzieningen) die systematisch afgetoetst worden: kenmerkend voor het actieterrein van de maatschappij is bijvoorbeeld de aanwezigheid van enkele kleinere dorpen met een te laag aantal inwoners en helemaal geen voorzieningen waardoor hier nooit gronden/gebouwen aangekocht zullen worden. Daarnaast wordt voor elk project voor de aankoop de densiteit (aantal woningen per ha) bepaald. De draagkracht van de gronden is bijna in alle gevallen slecht, wat de kostprijs van de woningen duurder maakt. De ontwerpers worden gekozen op basis van een offerte die beoordeeld wordt door een jury. De maatschappij geeft aan dat deze beoordelingswijze soms resulteert in creatieve oplossingen, maar dat ze in een aantal gevallen ook vertragend en kostprijsverhogend werkt omdat langer moet worden gezocht naar een goed evenwicht tussen creativiteit en degelijkheid. De visitatiecommissie stelt echter vast dat de typologie van de huur- en koopwoningen vrij traditioneel is en dat er ook enige terughoudendheid is bij de SHM om nieuwe woonvormen toe te passen, o.a. omdat de maatschappij geen vrijheid heeft om te bepalen wie met wie moet samenleven (bv. cohousing) en ook omwille van een negatieve ervaring met boven benedenwoningen in Gistel (Eigen Haardstraat), waar er problemen zijn met inkijk. Uit de gesprekken met de visitatiecommissie bleek ook dat de maatschappij zowel bij huur- als koopwoningen veel waarde hecht aan de beleving rondom de woning en bij de bouw eveneens voorziet in oprit, afsluitingen en tuinhuis, waardoor de totale kostprijs hoger is. WoonWel beschikt niet over ontwerprichtlijnen voor architecten, maar de ontwerpafspraken worden per project vastgelegd in duidelijke verslagen. Per project beschikt de maatschappij ook over een opvolgingsfiche waarop de verschillende prijzen (raming, aanbestedingsprijzen, gunningsbedrag, eindbedrag) en mijlpalen zijn opgenomen zodat de maatschappij een goed beeld heeft van de kostprijs en de timing van de verschillende projecten. De visitatiecommissie raadt aan de timing van de verschillende projecten samen te brengen in één document om zo nog beter zicht te krijgen op de samenloop van de verschillende projecten. WoonWel streeft ernaar om de prijs van een sociale koopwoning (grond en constructie) onder de grens van 200.000 euro (incl. registratierechten en BTW) te houden en slaagde daar bij de laatste 3 projecten ook in. Uit het jaarverslag 2013 blijkt dat voor het project in Oostende (10 koopwoningen) de totale prijs van de woning (incl. registratierechten en BTW) ongeveer 176.000 euro (167.200 euro excl. registratierechten en BTW) bedroeg. In datzelfde jaar werd het project in Oudenburg (22 koopwoningen) opgeleverd, en de totale prijs per woning bedroeg 197.400 euro (188.300 euro excl. registratierechten en BTW). In beide projecten bedroeg de kostprijs van de constructie ongeveer 138.500 euro. In 2010 werden in de gemeente


PAGINA 26 VAN 56

-

Ichtegem – Eernegem 16 koopwoningen verkocht voor een totale prijs van 187.600 euro per woning (incl. registratierechten en BTW). De waarde van de constructies bedroeg toen 133.750 euro. WoonWel houdt de kostprijs van de woningen onder controle door de materiaalkeuze en een goede indeling. Zo wordt er aandacht besteed aan het minimaliseren van de oppervlakte van de interne circulatie. Daarnaast streeft WoonWel naar een optimaal gebruik van de mogelijke infrastructuursubsidies door, eventueel samen met andere SHM’s, gemengde projecten te realiseren met 1/3 koopwoningen en 2/3 huurwoningen.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. De gemiddelde huurlasten die Woonwel aanrekent, liggen rond de mediaan in de sector. WoonWel maakt ook een vergelijking van de huurlasten met deze van de aanpalende maatschappijen. De maatschappij houdt rekening met de huurlasten bij de projectdefinitie, maar kan nog bijkomende stappen zetten voor het analyseren van de huurlasten en het verduidelijken van de afrekeningen naar de huurders toe. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoonWel als goed. -

-

-

-

De mediaan huurprijs voor een woning bedroeg in 2013 283 euro: dat is net iets meer dan de helft van de andere SHM’s. In de periode 2010-2012 schommelde de mediaan huurprijs voor een woonhuis tussen 281 euro en 294 euro. De mediaan huurprijs voor een appartement bedroeg 227 euro in 2013 (hoger dan 67 andere SHM’s) en is gedaald ten aanzien van 2010, toen de mediaan huurprijs nog 245 euro bedroeg. De SHM heeft echter geen impact op de huurprijs: deze wordt bepaald door de markthuurwaarde van de woningen (eerder hoog in de regio) en het inkomen van de sociale huurders, dat laag is: het mediaan netto-equivalent inkomen van de sociale huurders van WoonWel bedroeg 13.513 euro, wat lager is dan bij 64 andere SHM’s. De woningen van WoonWel zijn echter relatief nieuw (97 % van het patrimonium werd gebouwd na 1980 en 45 % van het patrimonium na 2000), waardoor de huurprijs hier relatief hoger ligt. Het aandeel appartementen in het patrimonium van WoonWel bedroeg 42,7% eind 2013. De huurlasten zijn bij appartementsgebouwen doorgaans een stuk hoger dan bij eengezinswoningen. Naast de huur en de uitgaven voor energie en water, vormen de huurlasten een belangrijke uitgave voor de huurders. In 2010, 2011 en 2012 bedroegen de huurlasten respectievelijk gemiddeld 197, 151 en 147 euro per woning. In 2013 bedroegen de huurlasten 173 euro en er waren ongeveer evenveel maatschappijen met hogere als met lagere huurlasten. De visitatiecommissie stelt, bij analyse van de huurlasten per woning, vast dat de grootste bedragen gaan naar het onderhoud van zowel de gemeenschappelijke delen (73 euro), de centrale verwarming (58 euro) als de liften (33 euro). De maatschappij beperkt de huurlasten door in kleinschaliger projecten de huurders te betrekken bij het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (vb. Schommelstraat en Mosselstraat, Gistel). In grotere projecten is dat soms niet haalbaar en deze keuze wordt ook gemotiveerd indien de huurder daarom vraagt. Verder heeft de maatschappij al bij de projectdefinitie aandacht voor de huurlasten: in de gemeenten waar reeds appartementsgebouwen met lift zijn, worden indien mogelijk ook een aantal kleinschalige appartementsgebouwen (max. 3 verdiepingen) zonder lift voorzien om een goed evenwicht te hebben tussen toegankelijke appartementen en appartementen zonder liftkosten. In haar jaarverslag (2013) maakt de maatschappij zelf de vergelijking van de huurlasten per woning en per appartement met de huurlasten van 4 omliggende SHM’s. Volgens de bereke-


PAGINA 27 VAN 56

-

ning van de SHM bedraagt de huurlast voor een woning gemiddeld 120 euro per jaar (10 euro/maand) en voor een appartement 444 euro per jaar (37 euro/maand). Dit geeft een gewogen gemiddelde van 254 euro/jaar (170 appartementen en 228 woningen). Het is positief dat WoonWel een vergelijking maakt van de huurlasten met deze van de omliggende maatschappijen, maar de visitatiecommissie raadt aan deze vergelijking wat beter te onderbouwen en rekening te houden met elementen zoals de omvang van het patrimonium en het aandeel appartementen met en zonder lift. Op die manier kan ze de vergelijkbaarheid van de analyse verbeteren en op die basis ook conclusies trekken. De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak gaven aan dat zij het moeilijk hebben om de huurprijsberekening en de afrekening van de huurlasten te begrijpen. In de nieuwsbrief van oktober 2014 besteedt WoonWel aandacht aan de berekeningswijze van de huurlasten en geeft ze ook aan dat ze vanaf 2015 overstapt op een forfaitair systeem, waarbij elke huurder in een bepaalde wijk een gelijk aandeel betaalt. De visitatiecommissie raadt aan om naar aanleiding van deze aanpassing ook een aantal concrete voorbeelden uit te werken die het effect van deze aanpassing inzichtelijk maken en de verschillende posten van de berekening verduidelijken. Andere huurders gaven aan dat zij van de maatschappij niet de mogelijkheid krijgen om zelf in het onderhoud van de gemeenschappelijke delen te voorzien. De visitatiecommissie heeft van de SHM begrepen dat dit wel kan en adviseert WoonWel daarom om de onduidelijkheid daarover uit te klaren met de huurders.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel algemeen: goed Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: goed WoonWel maakt een analyse van de locatie en de eigenschappen van de gronden en de gebouwen die ze aankoopt. De ontwerpers worden geselecteerd op basis van een juryverslag, wat volgens de SHM soms kostprijsverhogend werkt. De maatschappij heeft geen eigen ontwerprichtlijnen voor architecten, maar beschikt per project over fiches en ontwerpverslagen die een beeld geven van de kostprijs en de timing van de verschillende projecten. Verder houdt ze de kostprijs onder controle door de materiaalkeuze en de optimalisatie van de planindeling. De huurlasten bij WoonWel stemmen overeen met de huurlasten van andere SHM’s. WoonWel maakt ook een vergelijking van de huurlasten met deze van de aanpalende maatschappijen. De maatschappij houdt rekening met het verminderen van de huurlasten bij de projectdefinitie, maar kan nog bijkomende stappen zetten voor het analyseren van de huurlasten en het verduidelijken van de afrekeningen naar de huurders toe.


PAGINA 28 VAN 56

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van WoonWel voor de woonzekerheid van haar huurders als goed: er is een goede procedure huurdersachterstallen met strikte en korte termijnen die ook heel snel aanstuurt op ondersteuning van externen (OCMW’s en CAW) en het aangaan van afbetalingsplannen. Daardoor zijn huurdersachterstal en uithuiszettingen beperkt. Om uithuiszetting vanwege problematisch woongedrag tegen te gaan heeft WoonWel een samenwerking met CAW Noord-West-Vlaanderen dat ook snel wordt ingeschakeld als in de proefperiode problemen worden gedetecteerd. -

-

-

WoonWel beschikt over een goed uitgewerkte procedure huurachterstallen voor zowel zittende als vertrokken huurders. De procedure zittende huurders voorziet een eerste aanmaningsbrief rond de 15de van de eerste maand na niet betaling van de huur of huurlasten of het niet naleven van een afbetalingsplan; deze brief wordt niet aangetekend verstuurd – wat goed is. Tien dagen later stuurt WoonWel - in uitvoering van haar overeenkomst met OCMW Gistel - een lijst van huurders uit Gistel die op dat moment nog niet hebben betaald naar het OCMW. Binnen de week stuurt het OCMW die lijst terug met per dossier de vermelding ‘in onderzoek’, ‘in begeleiding’ of ‘geen begeleiding’. Huurders voor wie na de eerste aanmaning of de bemiddeling van het OCMW geen oplossing is gevonden, krijgen de 15de van de tweede maand een tweede - ditmaal ook aangetekende – aanmaningsbrief met verzoek om binnen de 5 werkdagen te betalen. Tegelijk wordt het CAW verwittigd, zonder dat dit evenwel op die aanmaningsbrief wordt vermeld. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure voorafgaand aan de betekening van het vonnis een afbetalingsplan af te sluiten. Leiden de aanmaningsbrieven of pogingen tot bemiddeling niet tot een afdoend resultaat, dan wordt de juridische procedure ingezet. In principe wordt nog steeds een verzoening nagestreefd en de advocaat is gemandateerd om een afbetalingsplan af te sluiten. Ook het CAW wordt verder betrokken om een effectieve uithuiszetting alsnog te proberen voorkomen. Wanneer de vrederechter tot uithuiszetting beslist wordt het vonnis ook uitgevoerd, tenzij de volledige schuld alsnog betaald wordt. Met het OCMW van Gistel heeft WoonWel sinds begin 2014 een samenwerkingsovereenkomst afgesloten die uithuiszetting omwille van huurachterstal wil beperken door de bemiddeling van het OCMW. Het OCMW nodigt de aangeschreven huurders uit voor een gesprek en probeert met hen een afbetalingsplan op te stellen. Gaat de huurder hier niet op in dan meldt het OCMW dat aan WoonWel en aan de begeleider van het CAW die binnen de 14 dagen bij die huurder op huisbezoek gaat en probeert hem te overhalen om alsnog contact op te nemen met het OCMW. De visitatiecommissie adviseert WoonWel om bij de evaluatie van dit protocol een aantal ongerijmdheden er uit te halen (bv. in verband met niet-aanvaarding van een afbetalingsplan) en te zorgen voor een betere afstemming met de procedure huurdersachterstallen, bijvoorbeeld met betrekking tot het moment van het doorsturen van de lijst naar het OCMW en de inzet van het CAW. De overeenkomst met het CAW vermeldt overigens niet concreet de stappen die in de samenwerking met WoonWel en het OCMW worden gezet; ook dit kan best verduidelijkt worden. Met de andere OCMW’s heeft WoonWel geen dergelijke samenwerkingsovereenkomst, maar het is wel de bedoeling om na evaluatie van de samenwerking met OCMW Gistel die werkwijze ook aan de andere OCMW’s voor te stellen. Intussen is er vanuit WoonWel wel occasioneel overleg met de OCMW-medewerkers en op dossierniveau telefonisch of elektronisch contact. Tot voor kort was er binnen het OCMW van Middelkerke een medewerker die die begeleidin-


PAGINA 29 VAN 56

-

-

-

-

-

gen behartigde maar nu met pensioen is – Middelkerke is daarom voor WoonWel de gemeente waar een dergelijke samenwerkingsovereenkomst zeker wenselijk is. In Oudenburg heeft WoonWel nog maar recent een wat uitgebreider patrimonium (49 woningen); de urgentie voor een meer structurele samenwerking is daarom zowel voor WoonWel als voor OCMW Oudenburg minder groot. Volgens de SHM reageert 75% tot 80% van de aangeschreven huurders op de eerste aanmaning met een effectieve betaling van de achterstal of een afbetalingsplan. Dit resultaat ligt mede zo hoog door de inschakeling van het OCMW, maar zeker ook door een telefoontje of een huisbezoek van medewerkers van WoonWel aan de betrokken huurders. Ook de volgende stappen lijken hun effect niet te missen want in de laatste 4 jaar werden maar 11 dossiers ingeleid bij de vrederechter en in de voorbije 6 jaar waren er bij WoonWel maar 5 uithuiszettingen ten gevolge van huurdersachterstal, al dan niet in combinatie met problematisch woongedrag. Van die 5 waren er 3 te noteren in 2012 en 1 in 2013, wat wijst op de nood aan een verbeterde procedure en het belang ervan. De samenwerking die WoonWel met CAW opzet betrof in 2013 vijf en in 2014 zes cliënten. In 8 gevallen ging het over huurdersachterstal, in 2 andere om problematisch woongedrag (overlast of hygiëne) en in 1 geval om een combinatie van de twee. Daarvan zijn er nog 6 in begeleiding, waaronder alle dossiers met betrekking tot problematisch woongedrag. Van de 5 stopgezette zitten er 2 cliënten in een collectieve schuldenregeling, is er voor 1 een afbetalingsplan opgemaakt en zijn er twee contracten beëindigd – één door de huurder en één door de verhuurder. De huurdersachterstal bedroeg eind 2013 goed 37.000 euro (2,32% van de totale huurinkomsten) waarvan ruim 10.000 euro voor ex-huurders en goed 27.000 euro voor zittende huurders. Van die 27.000 euro bestaat er voor zo’n 15.000 euro aan huurdersachterstal een afbetalingsplan en ruim 3.000 euro wordt via een collectieve schuldenregeling afbetaald. Voor de rest van het bedrag liep de procedure nog binnen de SHM. Met deze huurdersachterstal situeert WoonWel zich ongeveer op de mediaan van de sector en dat is – ondanks haar doorgedreven inspanningen om huurdersachterstal te voorkomen – toch behoorlijk veel gelet op haar huurderspopulatie (relatief weinig allochtonen en alleenstaanden en een mediaan inkomen licht onder het gemiddelde van de sector). De visitatiecommissie suggereert de SHM daarom om de evolutie van de huurdersachterstal en de effecten van haar procedure huurdersachterstal en de samenwerking met andere actoren voortdurend te monitoren en samen met die partners tijdig te evalueren. Uithuiszetting omwille van overlast of problematisch woongedrag komt zeer zelden voor (in 2012 en 2013 telkens één geval maar steeds in combinatie met huurdersachterstal). Om dit te voorkomen heeft de SHM ook geen uitgesproken aanpak of procedure. WoonWel voert wel preventieve huisbezoeken uit tijdens de proefperiode. Een eerste huisbezoek vindt plaats kort na de inhuring. Aan de hand van een aanstiplijst controleert de huurbegeleider de staat van de woning, de leefbaarheidsaspecten, de taalbereidheid en inburgering, en eventuele bijwoonst. Daarnaast is er ruimte voor vragen van de huurder en wordt eventuele huurdersachterstal besproken. Bij het einde van het gesprek worden besluiten en afspraken genoteerd en eventueel een nieuw bezoek gepland. In 80% van de gevallen blijkt een tweede bezoek niet nodig, maar indien dat wel nodig is dan wordt dit meteen ingepland en wordt eventueel ook al het CAW ingeschakeld. Bij meldingen van problematisch woongedrag (door buren, de onderhoudsverantwoordelijke, de betrokken OCMW’s, andere actoren) brengt de huurbegeleider van WoonWel samen met het woonbegeleider van het CAW een huisbezoek, waarop afspraken worden gemaakt, ook over eventuele ondersteuning. Vervolgens handelt de woonbegeleider van het CAW het begeleidingstraject zelfstandig af maar is er regelmatig overleg met WoonWel. Uitzonderlijk is er ook een cliëntoverleg met de drie partijen samen. Het aantal dossiers ‘problematisch woongedrag’ in behandeling bij het CAW is echter beperkt tot 3 over de periode 2013-2014. Om


PAGINA 30 VAN 56

problematisch woongedrag bespreekbaar te stellen en naar oplossingen te zoeken heeft WoonWel overigens ook regelmatig contact met de betrokken OCMW’s en is er met het OCMW van Gistel driemaandelijks overleg in het ‘sociaal comité’ (zie OD 4.4.). De visitatiecommissie adviseert de SHM om de geplande evaluatie van haar samenwerkingsovereenkomst met OCMW Gistel aan te grijpen om een aantal ongerijmdheden te verwijderen en betere afstemming op de procedure huurachterstal te zoeken, maar ook om concretere afspraken te maken met andere OCMW’s (eventueel naar het voorbeeld van de samenwerking met OCMW Gistel en het ‘sociaal comité’ met andere actoren).

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed WoonWel lijkt in haar huur- en koopprojecten weinig leefbaarheidsproblemen te ondervinden. En hoewel de SHM geen geëxpliciteerde neergeschreven visie heeft geformuleerd op leefbaarheid en leefbaarheidsaspecten, merkt de visitatiecommissie toch grote aandacht voor leefbaarheid en een beleid dat leefbaarheidsproblemen voorkomt. Dat uit zich in de huursector onder meer in de wijkgerichte aanpak van woonen leefbaarheidskwesties in de Eigen Haardwijk en Brouwershove en de interventies bij problemen. In de koopsector zien we dat onder meer in de realisatie van gemengde projecten en de impulsen die WoonWel via de realisatie van sociale koopprojecten geeft aan kwetsbare buurten. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als goed, zowel voor de huur- als voor de koopactiviteiten. -

-

-

In de meeste sociale woonwijken van WoonWel komen weinig of geen leefbaarheidsproblemen voor. De huurders toonden zich in de tevredenheidsmeting van 2008, die WoonWel uitvoerde in samenwerking met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen en met financiële steun van de Provincie West-Vlaanderen, tevreden over hun wijk - 94% van de respondenten wil er ook blijven wonen. De belangrijkste redenen daarvoor zijn de bereikbaarheid van het centrum vanuit hun wijk, het openbaar vervoer, de aanwezigheid van groen en het groenonderhoud, de nabijheid van voorzieningen en de rust en veiligheid in de wijk. De belangrijkste problemen betreffen het gebrek aan parkeerplaatsen, ontmoetingsplaatsen en speelruimte voor de kinderen. De respondenten willen ook meer contact tussen de buren en meer aandacht voor het samenleven, zeker in bepaalde wijken. Samenlevingsproblemen (geluidsoverlast, vandalisme, sluikstorten) signaleerden deelnemers aan de tevredenheidsmeting vooral in de Eigen Haardstraat in Gistel en de Amaat Vanwalleghemstraat in Middelkerke. WoonWel merkt op dat er op dit moment geen leefbaarheidsproblemen zijn in Middelkerke. De SHM meldt ook dat er in de Eigen Haardwijk een steeds grotere instroom is van kwetsbare doelgroepen. Leefbaarheidsproblemen zien WoonWel en Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen, waarmee WoonWel een samenwerkingsverband is aangegaan om de problemen aan te pakken, ook in de wijk Brouwershove in Gistel. Daar stellen zich vooral intergenerationele problemen (klachten over burenruzies, lawaaihinder en verkeersonveiligheid door brommers en over drugs). Ook het feit dat het hier vooral om appartementen met 1 slaapkamer gaat, wijst men aan als problematisch omdat dit voor een groot verloop van huurders zorgt. Omdat de tevredenheidsmeting van 2008 en de ervaring van de SHM leefbaarheids- en woonproblemen vooral situeerde in de Eigen Haardwijk en Brouwershove in Gistel, besloot WoonWel om in een vervolgproject vanaf 2012, vooral op die wijken in te zetten. Dit begon met diepte-interviews over de kwaliteit van de woning, woonomgeving en dienstverlening van WoonWel.


PAGINA 31 VAN 56

-

-

-

-

-

-

Gevolg van de tevredenheidsmetingen van 2008 en 2012 zijn alvast een aantal ingrepen van WoonWel om het wooncomfort van de bewoners van de Eigen Haardstraat te verbeteren, als basisvoorwaarde voor een beter gevoel van welbehagen. De belangrijkste ingreep is de vervanging van de houten trappen en terrasbalustrades door metalen trappen, zowel aan de voorkant als aan de achterkant. WoonWel werkt nu ook een studieopdracht uit om de elektriciteitsvoorzieningen, het dak, het sanitair en de isolatie van de woningen in de Eigen Haardwijk te vernieuwen maar tegelijk te kijken wat er aan het wijkconcept (zoals bijvoorbeeld de herinrichting en gebruikswaarde van het openbaar domein of een eventuele verdichting) kan verbeteren om de leefbaarheid op te krikken. Op basis van de interviews met de huurders van de Eigen Haardwijk (en later Brouwershove) wil WoonWel een bewonerswerking opzetten waarmee ze vervolgens actie wil ondernemen om leefbaarheidsproblemen aan te pakken en impulsen te geven aan de leefbaarheid in die buurten. Daarnaast probeert WoonWel leefbaarheidsproblemen te voorkomen of te ondervangen door de verspreiding van een brochure met tips en adviezen voor een harmonieus samenleven met de buren, door de aanspreekbaarheid van de onderhoudsverantwoordelijke en de aanwezigheid van het technisch bureel van WoonWel in Brouwershove waar huurders regelmatig binnenspringen met vragen of problemen. Wanneer zich leefbaarheidsproblemen voordoen zet WoonWel haar huurbegeleider in die samen met de huurder en eventuele ondersteuning van het CAW probeert de problemen op te lossen. Deze inzet neemt echter niet weg dat huurders in het gesprek met de visitatiecommissie aandringen op een kordater optreden van de SHM tegen overlastproblemen (verzamelwoede, lawaaihinder, burenruzies,..) en de inzet van wijkverantwoordelijken of conciërges. De visitatiecommissie adviseert Woonwel om deze verzuchtingen met de huurders te bespreken en te onderzoeken hoe over de acties die ze al ondernemen beter kan worden gecommuniceerd. WoonWel neemt, naast het Tweezijdig+-project, voorlopig zelf geen bijkomende initiatieven om de leefbaarheid in haar sociale woonwijken te verbeteren, maar gaat wel in overleg met gemeente- en OCMW-besturen over ad hoc problemen. De gesprekspartners van de visitatiecommissie waren ook geen vragende partij voor initiatieven van de SHM of samenwerking rond leefbaarheid. De SHM verwacht van de bewonerswerkingen die ze in het kader van het Tweezijdig+-project wil opzetten wel leefbaarheidsinitiatieven van bewoners. De ambtenaren en de lokale beleidsverantwoordelijken geven aan dat de projecten in dialoog tot stand komen en dat daarbij aandacht is voor leefbaarheidskwesties en plaatselijke noden en opportuniteiten. Zo kreeg het Essenthoplein in Ettelgem, deelgemeente van Oudenburg, bij de bouw van een sociaal woningproject van WoonWel een ander karakter: door de inplanting van het gebouw is het huidige plein minder diep maar won het aan breedte waardoor het, met het nieuwe wooncomplex als scherm, een echt centrumplein werd. De parkeerplaatsen moesten wijken voor zitbanken en enkele speeltoestellen, en ruimte voor markten en kermissen – parking is er nu achter de pastorie. Ook in de koopprojecten van WoonWel worden noch door de maatschappij noch door de woonen beleidsactoren leefbaarheidsproblemen gesignaleerd. De SHM neemt ook geen specifieke leefbaarheidsinitiatieven, maar onderscheidt zich volgens de gesprekspartners van de visitatiecommissie wel door haar bereidheid en lef om ook in ‘moeilijkere’ buurten koopprojecten te realiseren. Op die manier geeft ze aan die buurten een belangrijke leefbaarheidsimpuls die particulieren en andere actoren aanzet tot projectontwikkeling. Zo waren ze in Oostende motor voor een heropleving van het Paulusplein (nieuwe particuliere initiatieven, aanpak van het openbaar domein) en gelijkaardige effecten waren er ook op het Van Maestrichtplein en de Torhoutse steenweg – Blauwkasteelstraat( in opbouw). Gedurfd noemt het stadsbestuur ook een project dat WoonWel een tiental jaar geleden realiseerde in de Perronstraat waar op het gelijkvloers het Medisch Sociaal Opvangcentrum voor Druggebruikers huist.


PAGINA 32 VAN 56

-

Leefbaarheid is volgens de maatschappij en de beleidsverantwoordelijken een steeds belangrijker aspect in de projectontwikkeling van WoonWel. Inbreidingsgerichtheid, nabijheid van diensten, kleinschaligheid, een duurzame open ruimte (aanplantingen, wegen, parkeermogelijkheden en onderhoud ervan) en de realisatie van een sociale mix (projecten huur – koop) zijn daar voor WoonWel belangrijke ingrediënten van. Ook de architecturale kwaliteit van de projecten (esthetisch aspect, integratie in de omgeving) mag volgens de actoren niet onvermeld blijven. In dit verband is het interessant te zien dat WoonWel een aantal projecten heeft gerealiseerd in samenwerking met de Vlaamse Bouwmeester en dat de maatschappij ook patrimonium met erfgoedwaarde aanpakt – wat uiteraard bijdraagt tot een aangenamer woonomgeving.

De visitatiecommissie stelt vast dat WoonWel in de enkele wijken waar zich een aantal leefbaarheidsproblemen voordoen, actie onderneemt om die aan te pakken en ze ziet ook aandacht voor leefbaarheid in de ontwikkeling van nieuwe huur- en koopprojecten en renovatieprojecten. Het is een strategische keuze van de maatschappij om leefbaarheid zo veel als mogelijk te realiseren via een sociale mix. De visitatiecommissie suggereert de SHM echter om haar visie ook te expliciteren en neer te schrijven en leefbaarheid en de aanpak van mogelijke leefbaarheidsproblemen zo een duidelijke plaats geven in haar beleid.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. WoonWel heeft sinds 2008 een samenwerking met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen om bewonersparticipatie vorm te geven. Zij heeft daartoe al twee tevredenheidsmetingen georganiseerd en een nieuwsbrief in het leven geroepen. Bewonersgroepen zijn er tot op heden nog niet opgericht en bewonersvergaderingen zijn er nog maar zeer beperkt georganiseerd, ondanks het voornemen van de SHM om dat te doen. Omdat de intenties nog onvoldoende in concrete initiatieven zijn vertaald, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoonWel op deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’. - In de sociale woonwijken van WoonWel zijn er geen bewonersgroepen actief, maar de SHM neemt zich wel voor om vanuit het project Tweezijdig+ bewonersgroepen op te zetten in de Eigen Haardwijk en Brouwershove. Volgens haar Nieuwsbrief van december 2012 wil ze dat doen ‘om de huurders nauwer te betrekken bij de werking van WoonWel en samen te zoeken naar oplossingen voor bepaalde problemen’. De onderwerpen die daarbij aan bod kunnen komen zijn ‘problemen in de woning, de woonomgeving en het samenleven in de wijk, en de dienstverlening en werking van WoonWel’. Door vertragingen in het project – te wijten aan capaciteitsproblemen bij Samenlevingsopbouw - waren de werkgroepen op het moment van de visitatie evenwel nog niet van start gegaan. In diezelfde Nieuwsbrief kondigt WoonWel ook algemene huurdersbijeenkomsten aan die van start zouden gaan in 2014; ook die waren er in de periode van de visitatie nog niet geweest. Op die bijeenkomsten waarvan er jaarlijks minstens 1 zou doorgaan in zowel Gistel, Middelkerke als Oudenburg, zouden werking en beleid van WoonWel op de agenda staan. ‘En jij bepaalt de agendapunten!’ geeft de Nieuwsbrief nog mee aan de huurders. Die goede voornemens van WoonWel zijn een illustratie van de nieuwe accenten die de SHM in haar werking wil leggen en die ze op haar website ook uitdrukkelijk vermeldt: ‘Specifiek doelgroepenbeleid, huurderparticipatie en woonbegeleiding zijn de nieuwe accenten in ons werken aan een beter welzijn’. Tijdens de gesprekken met de huurders stelde de visitatiecommissie vast dat zij wel degelijk vragende partij zijn voor dergelijke bewonersvergaderingen, liefst 2 keer per jaar en met een onafhankelijke begeleiding. Niettemin VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 33 VAN 56

moet de visitatiecommissie vaststellen dat de opkomst voor de twee huurdersvergaderingen waarop in 2010 de resultaten van de tevredenheidsmeting werden voorgesteld een bijzonder lage opkomst hadden (8 en 4 deelnemers). De visitatiecommissie ziet hier een signaal in dat de SHM de organisatie van die vergaderingen (dag, uur, locatie, omkadering, bekendmaking, bereik van de diverse doelgroepen, …) goed zal moeten voorbereiden. - De vertraging die de organisatie van die bewonerswerking heeft opgelopen schrijft WoonWel toe aan de personeelswissel en projectvertragingen in haar samenwerking met Samenlevingsopbouw. De visitatiecommissie kan daarvoor begrip opbrengen, maar stelt tegelijk vast dat de SHM intussen geen andere initiatieven heeft genomen om huurders in vergadering bijeen te brengen om toelichting te geven bij de activiteiten van de SHM of om te luisteren naar hun grieven – een uitzondering niet te na gesproken (een vergadering over problemen met waterverbruik). Over de vervanging van de houten trappen in de Eigen Haardwijk hield de maatschappij een informatievergadering voor de betrokken huurders. - WoonWel is wel van plan om, met een externe begeleider, bewoners te betrekken bij geplande renovaties van haar patrimonium – een voorbeeld daarvan is de renovatie van de Eigen Haardwijk waarvoor de studieopdracht nu wordt uitgeschreven. De bewoners zijn vragende partij voor die participatie, zo blijkt zowel uit de gesprekken met de visitatiecommissie als uit de tevredenheidsmeting. De tevredenheidsmeting leert ook dat bewoners willen betrokken worden bij wijzigingen aan het huurreglement, onderhouds- en renovatieplanning, omgevingswerken en onderhoudscontracten. Ze hopen door die inspraak vooral op een grotere betrokkenheid bij de werking van WoonWel, een betere communicatie en verstandhouding met de SHM en concrete oplossingen voor hun samenlevings- en woningproblemen. De visitatiecommissie suggereert de SHM om deze verwachtingen met de bewoners te bespreken en te bekijken hoe dit concreet en met een realistisch perspectief vorm kan krijgen. - In een aantal gemeenten zijn er buurtcomités actief of actief geweest. Zo zijn er wijkraden en een traditie van participatie in Bredene, zijn er twee wijkraden in Oudenburg en zijn er ook initiatieven geweest in een aantal sociale woonwijken: de wijkraad en buurtfeesten in de EigenHaardwijk zijn mede door financiële problemen uitgedoofd en in de Ellestraat is een initiatief van de gemeente Gistel om een bewonersraad op te zetten mislukt. Die initiatieven zijn door WoonWel (nog) niet aangegrepen om bewonersparticipatie op te enten. De visitatiecommissie stelt vast dat WoonWel de vaste wil heeft om bewoners nauw bij haar werking te betrekken maar de bewonersbetrokkenheid bleef op het moment van visitatie nog beperkt tot een aantal tevredenheidsmetingen. Tussen de visitatiegesprekken en de publicatie van dit rapport werd in de Eigen Haardwijk en Brouwershove een bewonersgroep opgericht die intussen al enkele keren heeft vergaderd. De visitatieraad beveelt de SHM daarom aan om haar aanzet voor een bewonerswerking in de Eigen Haardwijk en Brouwershove verder uit te werken en te evalueren met het oog op verdere verspreiding, in overleg en samenwerking met de gemeentebesturen en andere actoren. Mede van daaruit kan ze dan een visie en strategie ontwikkelen op bewonersbetrokkenheid. Belangrijk aandachtspunt voor de SHM - die bewonersbetrokkenheid wil laten begeleiden door een externe partner - is het vinden van een dergelijke partner en haar bereidheid om daarvoor zo nodig extra middelen uit te trekken en zich intern te organiseren op dat partnerschap.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. WoonWel heeft met de indiensttreding in 2013 van een nieuwe – ervaren – medewerkster, belast met huurdersbegeleiding en andere sociale taken binnen de SHM, een duidelijk signaal gegeven VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 34 VAN 56

dat het aanbieden van huisvestingsondersteuning voor de SHM een belangrijke opdracht is. Ook de samenwerking met de OCMW’s en de samenwerkingsovereenkomsten met OCMW Gistel en het CAW wijzen in diezelfde richting. De maatschappij werkt met diverse organisaties samen om specifieke doelgroepen te ondersteunen en te begeleiden in hun wonen. De visitatiecommissie vindt de prestaties van WoonWel voor deze doelstelling goed. In 2013 kwam een nieuwe medewerkster op sociaal beleid de rangen van WoonWel versterken. Ze werd belast met een aantal controletaken (naleving van de huurovereenkomst, domiciliefraude, onderhoud van de woning), maar ook met het detecteren en aanpakken van samenlevingsproblemen, het bemiddelen bij huurgeschillen, huisbezoeken in de proefperiode, huurberekening en betalingsproblemen, en de samenwerking met de OCMW’s en het CAW. Daarmee kwam WoonWel tegemoet aan de belangrijke verzuchting van huurders in de tevredenheidsmeting van 2008 om sociale problemen aan te pakken. - Door haar zitdagen in elke gemeente van het actieterrein waar ze huurwoningen aanbiedt, haar aanwezigheid in de wijken met een technisch verantwoordelijke en door geregelde huisbezoeken van de huurbegeleidster komt WoonWel problemen vroegtijdig op het spoor zodat begeleiding snel kan starten. De SHM werkt daarvoor ook samen met de OCMW’s en andere actoren (bv. de politie) in het actieterrein. Ze heeft een samenwerkingsovereenkomst met het OCMW van Gistel om huurachterstal snel aan te pakken, en met het CAW om huurders met problematisch woongedrag en huurachterstal te ondersteunen (zie ook OD 4.1). Daarnaast participeert ze samen met het OCMW, de woonbegeleider van het CAW en een vertegenwoordiger van RSVK JOGI aan een sociaal comité in Gistel. Dit comité komt driemaandelijks samen om op cliëntniveau de probleemdossiers te bespreken, maar ook om actualiteiten op vlak van het sociaal huurbesluit, huurprijsberekeningen of geplande renovaties te bespreken. Het is ook een forum om afspraken te maken rond actualisatie en inschrijving van kandidaathuurders van het SVK bij de SHM. WoonWel hoopt dit forum na evaluatie geïntroduceerd te zien in de andere gemeenten van het actieterrein. Actoren en huurders tonen zich doorgaans tevreden over de ondersteuning die WoonWel aan haar huurders biedt, zowel administratief als technisch. De empathische houding van de maatschappij en haar medewerkers blijkt volgens hen uit soms kleine zaken als het uitstel om de toegewezen sociale woning te betrekken tot de periode van huuropzeg op de privé-markt of bij het SVK volledig is doorlopen. Een ander voorbeeld is dat de SHM op vraag van de huurder nog enige tijd wachtte om in de proefperiode een tweede huisbezoek te brengen tot hij wat zaken op orde had gebracht. Er was ook de getuigenis van een huurder die de woning zelf had gepleisterd en daarvoor 2 maand huurcompensatie kreeg; andere huurders konden dergelijke compensaties bevestigen. Een vergelijkbaar getuigenis kregen we van beleidsverantwoordelijken die zeer apprecieerden dat WoonWel op eigen initiatief had aangeboden om, bij de openbare verkoop van woningen met een zeer lage verkoopprijs, informatie te verstrekken over sociale leningen. - Inschrijvingen van kandidaat-huurders van WoonWel kunnen gebeuren bij andere actoren als de OCMW’s of de woonwinkels van de participerende gemeenten, maar kandidaten moeten zich altijd nog aanmelden bij de SHM om meer bewust locatie- en typekeuzes te kunnen maken. Bij actualisatie van de kandidatenlijsten brengt WoonWel de betrokken OCMW’s op de hoogte van kandidaten die niet hebben gereageerd op een eerste schrijven tot actualisatie, wat de visitatiecommissie zeer op prijs stelt. Om de kansen voor kandidaat-huurders op een sociale woning en een huurpremie zo veel mogelijk gaaf te houden, suggereert de visitatiecommissie aan WoonWel om te onderzoeken of een zelfde beweging ook kan gebeuren richting CAW of eventuele andere actoren. - Noodzakelijke interne verhuisbewegingen naar aanleiding van een renovatie heeft WoonWel nog niet gehad, tenzij bij de renovatie van een tiental woningen in de Acacia- en Lijsterbeslaan in Gistel waar huurders toen werden herhuisvest in een ander project, dichter bij het centrum - er is toen maar één huurder naar zijn oorspronkelijke woning teruggekeerd. -


PAGINA 35 VAN 56

- WoonWel werkt uitgebreid samen met welzijnsactoren die huisvestingsondersteuning bieden aan kwetsbare doelgroepen (zie ook OD 1.5). Zo’n samenwerking is er bijvoorbeeld met vzw Het Anker die in Oudenburg Ettelgem 6 studio’s huurt die ze doorverhuurt aan personen met autisme en met vzw Duinhelm waarmee ze nu projecten voor mensen met een mentale beperking in voorbereiding hebben in Oostende, Gistel en Oudenburg. Daarnaast heeft WoonWel ook een project in de Christinastraat in Oostende waar ze 6 appartementjes verhuurt aan personen met een licht mentale beperking. Bij een ‘kotmadam’ in het complex kunnen die personen terecht met kleine praktische vragen en in noodsituaties. Voor de sociaal agogische en paramedische begeleiding zijn ze aangewezen op externe personen en organisaties, maar de SHM en de actoren getuigen dat dit niet vlot verloopt – volgens de visitatiecommissie een signaal om daarover als SHM in overleg te gaan met de betrokken actoren en het stadsbestuur.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: goed De visitatiecommissie stelt vast dat WoonWel zich met een sociale procedure huurdersachterstallen en een aanpak van problematisch woongedrag inzet voor een zo goed mogelijke woonzekerheid van haar huurders. Bovendien biedt ze met een daarmee belaste medewerkster en een goede samenwerking met de OCMW’s en het CAW een doeltreffende huisvestingsondersteuning aan haar (kandidaat-)huurders en huurders. Ze valt ook op door haar inzet voor personen met een beperking en de samenwerking die ze daarvoor met gespecialiseerde instellingen opzet. WoonWel wordt in haar woonwijken niet of nauwelijks geconfronteerd met leefbaarheidsproblemen en waar die zich voordoen pakt ze die aan en werkt ze momenteel aan preventieve acties. Ook bij de projectontwikkeling in huur en koop heeft de SHM aandacht voor leefbaarheid en samenleven. WoonWel is al een hele tijd geleden gestart met een participatieproject dat op het moment van de visitatie evenwel nog niet had geleid tot de oprichting van bewonersgroepen en het actief betrekken van bewoners bij projectontwikkeling, renovatie of andere aspecten van haar werking. Wel zijn er in de aanloop naar meer bewonersbetrokkenheid een paar tevredenheidsmetingen gehouden en acties daarop geënt. De visitatiecommissie suggereert de maatschappij haar visie en strategie op leefbaarheid te expliciteren en uit te schrijven. Ze beveelt de SHM ook aan om haar aanzet voor een bewonerswerking in de Eigen Haardwijk en Brouwershove verder uit te werken en te evalueren met het oog op verdere verspreiding. Mede van daaruit kan ze dan een visie en strategie ontwikkelen op bewonersbetrokkenheid.


PAGINA 36 VAN 56

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar WoonWel scoort goed inzake liquiditeit (berekend in ruime zin) en solvabiliteit. De winstmarge is positief door de verkoop van sociale koopwoningen en een aantal huurwoningen. In de laatste 5 jaar voldeed de netto vrije cashflowmarge echter op geen enkel moment aan de norm, zonder dat de oorzaak daarvan te wijten kan zijn aan de toegenomen productie van sociale koopwoningen. Bovendien geeft de maatschappij aan dat de marge op de verkoop van sociale koopwoningen afneemt. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van WoonWel voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

-

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg 0,59 in 2013 en is lager dan bij 75 andere SHM’s en onder de norm (die minimaal 1 bedraagt). In de periode daarvoor schommelde de ratio sterk: in 2010 bedroeg de gecorrigeerde liquiditeitsratio 4,33 - in 2011 was dat 1,38 en in 2012 was dat 0,75. Deze schommelingen worden verklaard door het feit dat de liquiditeitsratio in de prestatiedatabank geen rekening houdt met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte (koop)woningen, terwijl deze bij een gemengde maatschappij wel een belangrijke rol speelt. Die voorraad omvat immers gebouwde maar nog niet verkocht koopwoningen waarvan de kosten zich in de loop van 1 à 3 jaar opstapelen en waarvan de opbrengsten pas nadien (in het jaar van verkoop) komen. Indien de liquiditeit in de ruime zin wordt berekend waarbij de voorraad sociale koopwoningen wel in aanmerking wordt genomen - dan bedraagt de liquiditeitsratio van WoonWel 1,37 voor 2013. De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering – de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de periodiek terugkerende inkomsten – is gestegen van 1,03 in 2010, over 1,12 in 2011 en 1,37 in 2012 naar 1,33 in 2013. Voor deze ratio wordt een norm van maximaal 0,85 vooropgesteld. Ook deze ratio wordt voor een gemengde maatschappij vertekend doordat de uitgaven voor personeel (dat zowel voor de koop- als huursector werkt) volledig in de kosten worden meegenomen, terwijl de inkomsten uit de koopactiviteiten niet worden meegenomen in de berekening. Niettemin stelt de visitatiecommissie vast dat de netto vrije cashflowmarge een sterk stijgende trend vertoont in de periode 2010 – 2013, die niet verklaard kan worden door een even sterk toegenomen aantal koopwoningen (gemiddeld 14 in 2013, gemiddeld 23 in 2010). De visitatiecommissie raadt aan de evolutie van de netto vrije cashflowmarge op te volgen en te analyseren om meer inzicht te hebben in de kostenstructuur van de huur- en van de koopactiviteiten en ernaar te streven dat deze ratio voor de huursector niet hoger ligt dan de norm van 0,85. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening bedroeg in 2013 8,1%, wat relatief veel boven de norm (> 0%) uitsteekt. Daarmee deed WoonWel het ook beter dan 69 andere SHM’s. De koopactiviteiten zijn belangrijk voor de financiële leefbaarheid van de maatschappij: indien de maatschappij koopprojecten realiseert op gronden die zij lang geleden aangekocht heeft, kan ze een meerwaarde realiseren en is de netto winstmarge positief. Dat is het geval voor 2010 toen ze 16 koopwoningen verkocht (winstmarge 8,7%) en 2012 toen ze 10 koopwoningen verkocht (winstmarge 3,6%). In 2011 werden geen koopwoningen verkocht en was de netto winstmarge negatief: -9,4%. De solvabiliteitsratio evolueerde van 26,0 % in 2010 naar 18,6% in 2013. De financiële onafhankelijkheidsgraad van WoonWel is hoger dan bij 72 andere SHM’s. Voor deze indicator wordt evenwel geen absolute norm vooropgesteld. De maatschappij beschikt over een grondreserve van 16,8 ha maar geeft aan dat het steeds moeilijker wordt om op de koopwoningen een marge te maken. Toch verwacht zij – op basis


PAGINA 37 VAN 56

van de naar aanleiding van de visitatie aangepaste financiële planning - een toename in liquide middelen (zie OD 5.4).

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De werkingskosten per huurwoning van WoonWel behoren tot de hoogste uit de sector en de werkingskosten per koopwoning schommelen rond de mediaan. Het aantal voltijds equivalenten (VTE’s) dat wordt ingezet voor zowel de huur- als de koopactiviteiten werd tijdelijk verhoogd in functie van een personeelswissel naar aanleiding van de pensionering van 3 medewerkers. De contractwijzigingen en prijsherzieningen lopen soms op tot 10%, wat veel is. Er is geen structurele leegstand en de frictieleegstand omvat 9 woningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoonWel als voor verbetering vatbaar, zowel voor de huur- als de koopactiviteiten. -

-

-

De totale werkingskosten per jaar per huurwoning bedroegen 2.349 euro in 2013: daarmee bevindt de SHM zich bij de 5 maatschappijen met de hoogste werkingskosten per huurwoning. Voor 2011 en 2012 zijn deze cijfers vergelijkbaar. In 2010 bedroegen de werkingskosten per huurwoning 1.567 euro. Een belangrijk deel van (de stijging van) de werkingskosten zijn de bezoldigingen, een post die bij een gemengde maatschappij ook kosten omvat die betrekking hebben op de koopwoningen en het verstrekken van sociale leningen. Deze post is dan ook niet te vergelijken met de kosten van maatschappijen die enkel huurwoningen bouwen. Uit de gegevens die de visitatiecommissie kon inkijken blijkt echter ook dat een aantal kostenposten (gerekend per huurwoning) aanzienlijk hoger liggen dan bij andere gemengde SHM’s: kantoorkosten, druk- en kopieerkosten, representatie- en receptiekosten, kosten voor software en diverse kosten. De visitatiecommissie beveelt aan om de kostenstructuur voor zowel de huuractiviteiten als de andere activiteiten (koop, leningen) te onderzoeken en op zoek te gaan naar besparingsmogelijkheden. De SHM verwacht dat de verhuis van de 2 bestaande locaties naar 1 gezamenlijke locatie (gepland in 2016 ) al een dergelijke besparing zal opleveren. WoonWel stelde eind 2013 7,8 VTE’s tewerk en het aantal VTE’s per 1.000 huurwoningen bedroeg dan 19,6. Volgens de SHM wordt slechts de helft van de VTE’s ingezet voor de huursector. In dat geval bedraagt het aantal VTE’s per 1.000 woningen 9,8 en dat is meer dan bij 55 % van de SHM’s. Het gemiddelde aantal VTE personeelsleden per 1000 verkochte woningen bedraagt 429 en dat is ongeveer de mediaan voor de koopsector. Tijdens de visitatie gaf de SHM aan dat de personeelsbezetting momenteel hoog is (gestegen van 6 VTE in 2010 naar 7,8 in 2013) omdat een aantal mensen opgeleid worden om de drie werknemers te vervangen die in 2016 met pensioen gaan. De visitatiecommissie vindt het positief dat deze wissel proactief wordt aangepakt maar raadt de SHM aan om na deze wissel het aantal VTE’s te beperken. Wat betreft de huuractiviteiten bedroegen de contractwijzigingen ten aanzien van het aanbestedingsbedrag voor nieuwbouw 4% in 2010 en 10% in 2012, wat meer is dan bij respectievelijk 92% en 99% van de SHM’s. Voor het project ‘Gemeenteschool’, dat in 2010 werd opgeleverd, betaalde de SHM meerwerken voor grondwerken en het wijzigen van verschillende bouwnormen, maar ook voor een aantal meer voorzienbare zaken zoals noodspuwers, wandbetegeling, trapbekleding, brandblussers, enz. In 2012 ging het om het project in de Schommelstraat (4 huurwoningen), waar de kostprijs 10% hoger uitviel door bijkomende isolatie en een aangepast ventilatiesysteem (ca. 6%) en het opruimen van de site (ca. 2%) . De contractwijzigingen voor renovatie bleven beperkt tot 0,14% in 2011 en 0% in 2012. In 2011 betrof het de vervanging van het buitenschrijnwerk en de verwarmingsinstallaties in de Eigen Haardstraat (Gistel).


PAGINA 38 VAN 56

-

Bij de bouw van sociale koopwoningen opgeleverd in 2010 werd het aanbestedingsbedrag met 1,24% overschreden. Hier ging het om de bouw van 16 sociale koopwoningen in Eernegem, waarbij het aanbestedingsbedrag 20% hoger lag dan het maximum volgens de VMSW simulatietabel. In 2012 werden ook 10 koopwoningen opgeleverd (Leeuwerikenstraat, Oostende), waarbij het uiteindelijke bedrag het aanbestedingsbedrag met 0,44% overschreed. In 2013 werd het project in Westkerke (19 huurwoningen en 22 koopwoningen, Perseliestraat – Rozemarijnstraat - Korianderstraat) opgeleverd: het aanbestedingsbedrag lag 15,4% hoger dan het maximum bedrag uit de simulatie NFS2 en de meerwerken en prijsherzieningen bedroegen samen 8,3 % van het aanbestedingsbedrag (waarvan 7,4% prijsherzieningen). Het valt de visitatiecommissie op dat er in een aantal projecten (Westkerke, Eernegem) aanbesteed wordt vooraleer er een stedenbouwkundige vergunning bekomen wordt, waardoor de prijsherzieningen aanzienlijk kunnen zijn indien de vergunning andere eisen oplegt dan wat in de aanbesteding beschreven wordt. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om na te gaan hoe de meerwerken en prijsherzieningen verder kunnen worden vermeden. De structurele leegstand bedroeg 0% en de frictieleegstand bedroeg 2,3 % (9 woningen) in 2013. De frictieleegstand vertoont een stijgende lijn: 0,6% in 2010 (2 woningen), 0,8% in 2011 (3 woningen) en 1,9% in 2012 (7 woningen).

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: n.v.t. De SHM levert voldoende inspanningen voor het bestrijden van huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude. Wat de huurdersachterstallen betreft werden samenwerkingsprotocollen afgesloten met OCMW Gistel en CAW Noord-West-Vlaanderen. Sociale fraude en domiciliefraude worden vooral ad hoc aangepakt en dit zou meer gestructureerd kunnen verlopen door het vastleggen van een procedure en het op gang brengen van een systematische samenwerking met de lokale politie. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoonWel op dit vlak als goed. -

-

-

De huurdersachterstal bedroeg eind 2013 37.904 euro op een totaal te ontvangen huurbedrag van 1.633.073 euro of 2,32 % (huurders en ex-huurders); 55 % van de SHM’s hadden een lager percentage aan huurdersachterstal. In de voorgaande jaren varieerde het percentage huurdersachterstal van 2,55% in 2010 over 1,26% in 2011 naar 1,43% in 2012. Eind december 2013 bedroeg de huurdersachterstal van zittende huurders 27.121 euro. Openstaande vorderingen op vertrokken huurders worden bij vertrek van de huurder overgeboekt naar dubieuze debiteuren en na 6 maanden onderworpen aan een waardevermindering van 100%, tenzij er redenen zijn om deze waardevermindering niet door te voeren. Indien in een jaar na vertrek geen afbetalingen meer gebeurden, worden de vorderingen op vertrokken huurders na beslissing hierover door de raad van bestuur, effectief afgeboekt als oninvorderbaar. De visitatiecommissie suggereert de SHM om meer inspanningen te doen om de oninvorderbaar geboekte huurdersachterstallen alsnog te proberen innen. Via protocolovereenkomsten met het OCMW van Gistel en het CAW Noord-West-Vlaanderen wil de SHM beide partijen actief betrekken bij de opvolging van de huurdersachterstallen. WoonWel probeert door een betere opvolging van huurdersachterstallen (korte opvolgingstermijnen, telefonisch contact, huisbezoeken, snel inschakelen van OCMW en CAW) de huurachterstallen te verminderen. De cijfers met betrekking tot de huurdersachterstallen komen aan bod in het jaarverslag en daaruit blijkt dat ongeveer één vierde van de huurdersachterstallen betrekking heeft op vertrokken huurders. De huurdersachterstallen komen periodiek aan bod in de verslagen van de raad van bestuur van WoonWel, maar er wordt geen streefcijfer vooropgesteld. De visitatie-


PAGINA 39 VAN 56

-

commissie raadt aan om jaarlijks een concreet streefcijfer aan huurdersachterstallen voorop te stellen, acties te ondernemen om dat streefcijfer te halen en de voortgang te meten met het oog op het verminderen van de huurdersachterstallen, evenwel zonder daarvoor de afschrijvingspolitiek te beïnvloeden of op andere factoren in te grijpen. De SHM levert inspanningen om sociale fraude en domiciliefraude op te sporen en aan de kaak te stellen. Wanneer technische medewerkers een vermoeden van bijwoning hebben, signaleren zij dat aan de verhuurdienst, die een brief stuurt, waarbij de huurder een maand de tijd krijgt om zich in regel te stellen zonder verdere sanctie. Deze actie heeft een wisselend succes: in de helft van de gevallen stelt de huurder zich in regel maar even vaak wordt ook een attest afgeleverd dat de betrokken persoon elders gedomicilieerd is, wat enkel door de politie gecontroleerd kan worden. Het thema domiciliefraude komt ook aan bod in de nieuwsbrief van oktober 2014, maar verder wordt er niet extern gecommuniceerd met betrekking tot de resultaten van de SHM in haar strijd tegen domiciliefraude. De visitatiecommissie raadt aan om periodiek overleg te organiseren met de verschillende wijkagenten, een procedure uit te werken voor het opvolgen van domiciliefraude en de controle van de domicilie door de politie, en de resultaten van die opvolging ook kenbaar te maken, bijvoorbeeld door publicatie in het jaarverslag: zo rapporteert de maatschappij beter over één van haar doelstellingen en dit zal ook een ontradend effect hebben.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar WoonWel maakt gebruik van de financiële planning die door de VMSW werd opgesteld en laat deze jaarlijks actualiseren door de VMSW. De visitatiecommissie stelt vast dat de financiële planning niet wordt gebruikt als beleidsinstrument. Er is ook geen link tussen de renovatieplanning en de financiële planning. Bijgevolg scoren de prestaties van WoonWel ‘voor verbetering vatbaar’ voor deze doelstelling. -

-

-

Uit de gesprekken met de directeur en de medewerkers blijkt dat WoonWel gebruik maakt van de financiële planning die door de VMSW wordt aangereikt. De planning wordt jaarlijks bijgewerkt door de VMSW, maar de maatschappij kan hierin zelf geen wijzigingen aanbrengen of simulaties maken. Naar aanleiding van de actualisatie door de VMSW werd de financiële planning ook besproken op de raad van bestuur. Uit de notulen van de raad van bestuur van 09/10/2013 blijkt dat de raad van bestuur wil dat de financiële planning verder verfijnd en verbeterd wordt om als beleidsinstrument te kunnen gebruiken. De visitatiecommissie stelt vast dat vooralsnog geen uitvoering werd gegeven aan de beslissing van de raad van bestuur. In de financiële planning die vóór de visitatie werd overgemaakt, werden alle nieuwbouw- en renovatieprojecten opgenomen. In de financiële planning werden echter geen verkopen opgenomen voor de jaren 2017 t.e.m. 2022 en dit werd naar aanleiding van de visitatie rechtgezet. Na deze aanpassing blijkt uit de financiële planning dat verwacht wordt dat de liquide middelen zullen toenemen van ca. 4 miljoen euro in 2013 naar ca. 5 miljoen euro in 2022. De conclusie van de visitatiecommissie is hier dat de financiële planning niet als beleidsinstrument gebruikt wordt en zij beveelt aan om op basis van de door de VMSW aangereikte planningstool jaarlijks simulaties te maken met verschillende investeringsvolumes en werkingskosten om een beter inzicht te krijgen in de financiële leefbaarheid van de maatschappij. De renovatieplanning is beperkt tot een overzicht van de uit te voeren renovaties en het vermoedelijke tijdstip van uitvoering, zonder financiële onderbouwing. In de jaarrekening van de SHM wordt de bestaande provisie (ca. 700.000 euro) voor renovatie en onderhoud zonder verdere onderbouwing jaarlijks afgeboekt met het bedrag aan uitgevoerde werken.


PAGINA 40 VAN 56

-

De balans- en resultatenrekeningen worden jaarlijks toegelicht op de raad van bestuur en de algemene vergadering. WoonWel beschikt niet over een begroting om de toekomstige uitgaven af te toetsen aan een vooropgesteld budget.

De visitatiecommissie vindt dat WoonWel meer aandacht kan besteden aan de opmaak van fincanciële boordtabellen zoals de financiële planning, een budgettabel, rapporteringstabellen met betrekking tot huurlasten, leegstand, huurdersachterstal en werkingskosten voor huur- en koopactiviteiten. Een meer gestructureerde rapportering verhoogt het bewustzijn van de medewerkers met betrekking tot de financiële impact van hun acties en laat eveneens een betere aansturing van de organisatie toe.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Als fusiemaatschappij van 2 verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen heeft WoonWel reeds een hele weg afgelegd. De maatschappij streeft ernaar om binnen de 2 jaar al haar koop- en huuractiviteiten vanuit één kantoor te verrichten. WoonWel neemt deel aan het lokaal woonoverleg en sloot reeds samenwerkingsakkoorden af met het OCMW van Gistel en het CAW NoordWest-Vlaanderen. Met de andere OCMW’s en RSVK JOGI loopt de samenwerking vlot. De woonen welzijnsactoren zijn tevreden over de samenwerking. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. -

-

-

-

Reeds in 1999 werd besloten om de SHM ‘Eigen Haard is Goud Waard’ uit Gistel en de SHM ‘Onze Landelijke Woning’ uit Oostende te fuseren, met als doelstelling het realiseren van een groter aantal projecten en het aantrekken van meer gespecialiseerd personeel. Als streefcijfer werd toen een volume van 500 huurwoningen vooropgesteld en met de huurwoningen die nu in aanbouw zijn, zal de maatschappij 460 huurwoningen in beheer hebben. De fusie werd voorafgegaan door een periode van 7 jaar zeer nauwe samenwerking tussen beide vennootschappen, waarbij gezamenlijk projecten werden uitgevoerd en waarbij het mandaat van voorzitter en de functie van directeur door dezelfde personen werden uitgeoefend in beide vennootschappen. WoonWel streeft ernaar om de medewerkers, die nu nog hoofdzakelijk vanuit 2 aparte locaties werken, samen te brengen in een nieuw kantoor in Oostende. WoonWel neemt deel aan het woonoverleg in Oostende en aan het lokaal woonoverleg in Gistel, Oudenburg en Ichtegem, waarvan het secretariaat wordt opgenomen door het intergemeentelijk samenwerkingsverband Woonpunt. Er wordt onder andere toelichting gegeven bij de geplande projecten en de typologie van de woningen. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om lokaal woonoverleg aan te grijpen om geen kansen op de realisatie van sociale woningen te laten voorbijgaan. In het gesprek met de beleidsverantwoordelijken bleek immers dat er in de gemeente Ichtegem interesse is voor het realiseren van bijkomende huurwoningen, maar dat deze interesse momenteel door geen enkele SHM wordt opgepikt. Op het terrein werkt de SHM vooral samen met het OCMW van Gistel en het CAW NoordWest-Vlaanderen: met beide instanties werd ook een samenwerkingsakkoord afgesloten. De samenwerking met het OCMW van Oudenburg, Middelkerke en Oostende is goed maar is nog niet geformaliseerd in een samenwerkingsovereenkomst. De woonen welzijnsactoren zijn tevreden over de samenwerking met WoonWel en geven aan dat de medewerkers van Woonwel hun kennis met betrekking tot de sociale huisvestingssector proactief ter beschikking stellen, wat zeer gewaardeerd wordt. WoonWel stemt haar werking af op de werking van de overige SHM’s die actief zijn in de regio: zo is er een goede samenwerking met de Oostendse Haard, waardoor de opvolging van


PAGINA 41 VAN 56

-

een gemengd project (‘Vercaemerschool - Northlaan’) zo georganiseerd wordt dat één SHM de ruwbouwwerken opvolgt en de andere maatschappij instaat voor de afwerkingsloten. WoonWel stemt haar werking ook af op de werking van het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor (RSVK) Woondienst JOGI, in die zin dat er afspraken worden gemaakt om de huurders van het RSVK probleemloos te laten overgaan naar WoonWel of, omgekeerd, bijvoorbeeld door de aanvang van de huurperiode af te stemmen op het einde van de vorige huurovereenkomst.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze OD beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleids- en bedrijfsprocessen De belangrijkste bedrijfsprocessen van WoonWel werden uitgeschreven in procedures. De klachtenprocedure wordt toegelicht in het jaarverslag, maar het aantal klachten is zeer beperkt. De deontologische code dient beter onder de aandacht gebracht te worden van de raad van bestuur en de medewerkers. De visitatiecommissie is van mening dat er meer analyse en rapportering mogelijk is en beoordeelt de prestaties van WoonWel op deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

-

-

WoonWel heeft voor de belangrijkste processen procedures uitgewerkt en deze zijn gekend bij het personeel. De doelmatigheid van de procedures wordt niet gemonitord. Op sommige gebieden (huurlasten, werkingskosten, meerwerken) ontbreken rapportages waardoor sturing op efficiëntie onmogelijk is. Het actieplan naar aanleiding van de tevredenheidsenquête (zie OD 5.7) blijkt niet gekend te zijn bij de raad van bestuur. De visitatiecommissie doet de aanbeveling om weloverwogen de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen aan te pakken. Het begint bij het formuleren van meetbare strategische doelen, het meten van de voortgang naar effectiviteit, het analyseren van mogelijkheden voor verbetering naar efficiëntie en het borgen van een systematische en cyclische benadering van deze vraagstukken (Plan-DoCheck-Act, Deming circle). Zonder die stappen is bijsturing op effectiviteit en efficiëntie haast onmogelijk. De klachtenbehandelingsprocedure van WoonWel wordt toegelicht in het jaarverslag: in 2013 werden 3 klachten ontvangen, waarvan er 2 onontvankelijk waren. De huurders waarmee de visitatiecommissie sprak waren niet op de hoogte van de klachtenprocedure. De visitatiecommissie vraagt met aandrang om de klachtenprocedure onder de aandacht te brengen van de huurders via de nieuwsbrief en de website. WoonWel beschikt over een deontologische code, maar uit de gesprekken met de medewerkers en bestuursleden blijkt dat dit document eerder als een formaliteit wordt beschouwd. De visitatiecommissie raadt aan om de inhoud van de deontologische code nog eens op de agenda te plaatsen en de praktische implicaties ervan te bespreken met zowel de medewerkers als de leden van de raad van bestuur.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Sinds de fusie streeft WoonWel ernaar haar werking te veranderen en te verbeteren. Er worden actieplanningen opgesteld en de maatschappij besteedt aandacht aan de professionalisering van de eigen organisatie. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoonWel op dit vlak als goed, maar raadt aan om de visie verder uit te diepen en neer te schrijven en de diverse verbeteringsacties te kaderen binnen deze visie. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 42 VAN 56

-

-

-

-

-

-

WoonWel gaat actief op zoek naar nieuwe opportuniteiten en staat open voor meer complexe projecten, zoals bijvoorbeeld het project Bruno in de Christinastraat in Oostende waar ze woongelegenheden verhuurt aan personen met een licht mentale handicap met ondersteuning van een ‘kotmadam’ (zie hoger). Uit de documenten die de visitatiecommissie kon inkijken blijkt dat WoonWel een concrete actieplanning heeft uitgewerkt naar aanleiding van de tevredenheidsenquête die in 2008 en 2012 werd uitgevoerd (zie OD 6.3). De visitatiecommissie betreurt echter dat deze actieplanning niet gekend is bij de leden van de raad van bestuur en ze daar ook niet besproken is. WoonWel overweegt om niet-inwonende conciërges in te schakelen om onderhoudswerken beter op te volgen en naar de huurders toe beter aanspreekbaar te zijn. De visitatiecommissie vindt dit positief en raadt de SHM aan om te rade te gaan bij andere SHM’s die dit systeem reeds toepassen. WoonWel besteedt ook aandacht aan de professionalisering van de eigen organisatie: met het oog op de personeelswissel werden functiebeschrijvingen opgesteld en de medewerkers krijgen ook de mogelijkheid om opleidingen te volgen. De visitatiecommissie raadt de maatschappij evenwel aan om de verschillende personeelsgerelateerde documenten te consolideren in een echt personeelsbeleid met onder meer een organigram, functiebeschrijvingen voor alle functies, verloningsschalen, jaarlijkse doelstellingen en bijhorende evaluaties, functioneringsgesprekken en het in kaart brengen van de opleidingsnoden. Een goed personeelsbeleid heeft een positief effect op de inzet en motivatie van werknemers en laat toe om iedereen in dezelfde richting aan te sturen. WoonWel wil op eigen kracht groeien om boven de vooropgestelde minimum schaal van 1.000 woningen uit te komen. Met de woningen die gepland zijn komt de SHM al boven de 600 woningen uit. De visitatiecommissie raadt aan om na te gaan op welke manier de vooropgestelde schaal van 1.000 woningen gehaald kan worden en vooral hoe de SHM schaalvoordelen kan realiseren door een meer doorgedreven samenwerking met andere SHM’s of door fusie. De visitatiecommissie raadt aan om de visie op de groei en de ontwikkeling van de maatschappij uit te schrijven in een beleidsplan en deze visie te vertalen naar concrete doelstellingen waarvoor regelmatig een voortgangstoets gebeurt. Een bijzonder aandachtspunt daarbij is de toetsing van de vooropgestelde doelstellingen aan een goede financiële planning. Het uitschrijven van de visie zal eveneens toelaten om de personeelswissel en het samenbrengen van de werknemers op een nieuwe kantoorlocatie in 2016 goed voor te bereiden.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: voor verbetering vatbaar Eindoordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar WoonWel scoort goed inzake liquiditeit en solvabiliteit. De winstmarge is positief door de verkoop van sociale koopwoningen en een aantal huurwoningen. De netto vrije cashflowmarge voldeed de voorbije 5 jaar echter nooit aan de norm zonder dat de toegenomen productie van sociale koopwoningen daarvan de oorzaak kan zijn. Bovendien geeft de maatschappij aan dat de marge op de koopwoningen afneemt. De werkingskosten per huurwoning van WoonWel horen bij de hoogste van de sector en de werkingskosten per koopwoning schommelen rond de mediaan. Een aantal onderdelen van de werkingskosten, gerekend per huurwoning, liggen ook beduidend hoger dan bij andere geVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 43 VAN 56

mengde SHM’s. Het aantal VTE’s dat ingezet wordt voor zowel de huur- als de koopactiviteiten werd tijdelijk verhoogd in functie van een personeelswissel. De contractwijzigingen en prijsherzieningen lopen soms op tot 10%, wat erg veel is, zeker in verhouding tot de andere SHM’s. Er is geen structurele leegstand en de frictieleegstand omvat 9 woningen. De SHM levert voldoende inspanningen voor het bestrijden van huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude. Voor wat betreft de huurdersachterstallen werden samenwerkingsprotocollen afgesloten met het OCMW van Gistel en het CAW Noord-West-Vlaanderen. Sociale fraude en domiciliefraude worden vooral ad hoc aangepakt en dit zou meer gestructureerd kunnen verlopen door het vastleggen van een procedure en het op gang brengen van een systematische samenwerking met de lokale politie. WoonWel maakt gebruik van de financiële planning die door de VMSW werd opgesteld en laat deze jaarlijks actualiseren. De visitatiecommissie stelt vast dat de financiële planning niet gebruikt wordt als beleidsinstrument. Er is ook geen link tussen de renovatieplanning en de financiële planning. WoonWel streeft ernaar om binnen de 2 jaar haar koop- en huuractiviteiten fysiek op dezelfde locatie onder te brengen, als sluitstuk van een fusieoperatie die begon in 1999. WoonWel neemt deel aan het lokaal woonoverleg en sloot reeds samenwerkingsakkoorden af met het OCMW van Gistel en het CAW Noord-West-Vlaanderen. Met de andere OCMW’s en RSVK JOGI loopt de samenwerking vlot. De woonen welzijnsactoren zijn tevreden over de samenwerking. De belangrijkste bedrijfsprocessen van WoonWel werden uitgeschreven in procedures maar overlappen elkaar soms. De klachtenprocedure wordt onvoldoende gecommuniceerd naar de huurders en de deontologische code is onvoldoende doorleefd bij raad van bestuur en medewerkers. Er is echter vooral nood aan meer analyse en rapportering van zaken zoals huurlasten, werkingskosten en meerwerken zodat bijsturing op effectiviteit en efficiëntie mogelijk is. Sinds de fusie streeft WoonWel ernaar haar werking te veranderen en te verbeteren. Er worden actieplanningen opgesteld en de maatschappij besteedt aandacht aan de professionalisering van de eigen organisatie. De visitatiecommissie raadt aan om haar visie op de groei en de ontwikkeling van de maatschappij verder uit te diepen en neer te schrijven en de diverse verbeteracties te kaderen binnen deze visie. Een bijzonder aandachtspunt daarbij is de toetsing van de vooropgestelde doelstellingen aan een goede financiële planning. Het uitschrijven van de visie zal eveneens toelaten om de personeelswissel en het samenbrengen van de werknemers op een nieuwe kantoorlocatie in 2016 goed voor te bereiden. Woonwel wil op eigen kracht groeien om boven de vooropgestelde minimum schaal van 1.000 woningen uit te komen. Met de woningen die gepland zijn komt de SHM al boven de 600 woningen uit. De visitatiecommissie raadt aan om na te gaan op welke manier de vooropgestelde schaal van 1.000 woningen gehaald kan worden en vooral hoe de SHM schaalvoordelen kan realiseren, door een meer doorgedreven samenwerking met andere SHM’s of door fusie.


PAGINA 44 VAN 56

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: goed WoonWel heeft een kantoor in Oostende en Gistel. In Oostende vinden de zitdagen voor de kandidaat-kopers plaats en voor (kandidaat-)huurders gebeurt dat in Gistel, Middelkerke en Oudenburg. De maatschappij beschikt over een (te verbeteren) website, een facebookpagina, diverse brochures en een nieuwsbrief. Actoren en huurders tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed. -

-

-

-

WoonWel betrekt momenteel twee kantoorruimten, één in Oostende en één in Gistel. Oostende is de hoofdzetel waar ook de directie en de staf- en koopmedewerkers kantoor houden; in Gistel huizen vooral de huurmedewerkers en de technische dienst. WoonWel voorziet evenwel dat over een paar jaar alle medewerkers samen één kantoor zullen kunnen betrekken in Oostende; de bouw van dat nieuwe kantoor op de gelijkvloerse verdieping van een nieuw sociaal wooncomplex moet evenwel nog starten. In Oostende worden kandidaatkopers iedere dinsdag- en vrijdagvoormiddag van 10.00 uur tot 11.30 uur ontvangen in een ruim bureel en een comfortabele wachtruimte; voor sociale leningen dient men een afspraak te maken. In Gistel vinden de gesprekken met (kandidaat-)huurders plaats en dit in de kantoren van de SHM op dinsdag- en woensdagvoormiddag van 9.00 uur tot 12.00 uur; er is een wachtruimte in de gang. Daarnaast is er, behalve in de schoolvakanties, elke tweede donderdag van de maand 2 uur een zitdag in de Woonwinkel van Middelkerke; de zitdag in Oudenburg gaat door op de tweede verdieping van het stadhuis en dit elke vierde donderdag van de maand, behalve in de schoolvakanties. De SHM toont zich daarmee zeer toegankelijk voor haar (kandidaat-) huurders en kopers. De onderhoudsfirma waarmee de SHM vanaf november 2014 in zee gaat zal een 24/7 telefonische permanentie hebben waar huurders met technische problemen terecht kunnen. Op de technische dienst in Gistel kunnen huurders tijdens de kantooruren ook terecht met vragen en technische problemen. Uit de tevredenheidsmeting blijkt dat de meeste huurders de kantoren goed gelegen vinden en dat de openingsuren en -dagen geschikt zijn. Sommigen vragen wel een avondopening, maar zien de mogelijkheid tot het maken van een afspraak wel als een goede aanvulling op de openingsuren. De visitatiecommissie merkt op dat de mogelijkheid tot het maken van een afspraak niet is vermeld op de website of andere documenten van de SHM en adviseert om dat wel te doen om de effectiviteit van het aanbod te verhogen. WoonWel beschikt over een website met informatie voor zowel huurders, kopers als ontleners. Dat is heel duidelijk op de homepage die in haar eenvoud overigens ook aantrekkelijk is, met meteen een aantal duidelijke statements rond de samenhang tussen wonen en welzijn in de werking van de SHM. De kandidaat-huurders, -kopers of -ontleners vinden er alle nodige informatie, maar de rubriek voor de huurders is ongestructureerd opgebouwd. Ook de rubriek ‘pers/foto’s’ lost de verwachtingen voorlopig niet in: geen foto’s en een paar verouderde persteksten. Dat geldt ook voor de rubriek projecten in het luik ‘koop’ waar wel basisinformatie staat over projecten maar geen bijkomende inlichtingen en al zeker geen plannen of foto’s. Ook foto’s van het huurpatrimonium ontbreken op de website. De SHM is zich bewust van de tekortkomingen van de website, maar wijt dit aan de drukte van het projectwerk in het afgelopen jaar. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om de herwerking van haar website sterk te overwegen en daar dan behalve meer gestructureerde en geïllustreerde informatie bijvoorbeeld ook de klachtenprocedure, de rechten en plichten van huurder en verhuurder


PAGINA 45 VAN 56

-

-

-

-

-

-

(zoals geformuleerd in het Ziezoboekje) en links naar belangrijke actoren (woonwinkels, OCMW’s, CAW, huurdersbond, VIVAS, ..) op te nemen. Om bij die herwerking ruim tegemoet te komen aan de verwachtingen van het cliënteel, meent de visitatiecommissie dat het kan helpen om een panel van huurders, kopers en actoren mee te laten nadenken over inhoud, vormgeving en taal van de website. Opvallend in de communicatie van WoonWel is dat de SHM in tegenstelling tot veel andere SHM’s beschikt over een facebookpagina met 50 tot 80 volgers per bericht; de visitatiecommissie vindt dat de ervaringen van deze SHM interessant kunnen zijn voor andere SHM’s en beveelt de SHM daarom aan om haar conclusies ook bekend te maken. Het aanbod van huur, koop en sociale leningen maakt WoonWel één keer per jaar bekend op een volledige pagina in ‘TIPS’, het advertentieblad van het arrondissement Oostende en op geregelde basis ook via gemeentelijke infobladen, woonwinkels of bijvoorbeeld een folder van OCMW Middelkerke. Werfborden bij nieuwe koopprojecten blijken zeer effectief te zijn, wat blijkt uit een stijging van de koopaanvragen. Die ruime waaier van informatiekanalen is echt nodig aldus de medewerkers van WoonWel, want ze ervaren dat nog heel wat mensen het aanbod van de SHM niet kennen. WoonWel publiceert elk jaar een nieuwsbrief met heel wat leerrijke informatie voor de huurder, zowel heel praktisch (huurprijsberekening, berekening huurlasten, muteren, energietips) als informatie over het lopende participatieproject en nieuwe ontwikkelingen in de werking van de maatschappij (bv. nieuwe projecten en geplande renovatiewerken). Daarnaast beschikt de SHM over een handige en zeer informatieve folder voor huurders en een folder voor kandidaat-kopers en -ontleners die heel wat informatie bevat over inschrijving, toewijzing, formulieren en projecten in uitvoering en ontwerp. Voor kandidaat-huurders is er een handige en gebalde informatiefiche. WoonWel geeft elke nieuwe huurder ook een brochure over goede omgang met de buren en het Ziezoboekje dat ze heeft opgemaakt in samenwerking met Samenlevingsopbouw. De brieven die de SHM naar haar (kandidaat-)huurders stuurt zijn correct maar niet altijd even toegankelijk. Dat is vooral zo voor de brieven met de berekening van de nieuwe huurprijs en de huurlasten, zo blijkt uit de tevredenheidsmeting. De visitatiecommissie stelt daarom voor om met bewoners zelf te overleggen hoe dit beter zou kunnen. De klachtenprocedure maakte WoonWel bekend bij de zittende huurders en telkens ook bij inschrijving huur en koop. Op de website is de klachtenprocedure niet opgenomen en in de informatiebrochure wordt niet naar die procedure verwezen; de visitatiecommissie suggereert om dat wel te doen. Er is in het jaarverslag wel een verslag over de klachten van het voorbije jaar. De SHM verwittigt kandidaat-kopers ruim op tijd van de bouw van sociale woningen waarvoor zij ingeschreven zijn en van de mogelijkheid om via mail of facebook regelmatig informatie doorgestuurd te krijgen. Ze ontvangen ook tijdig typeplannen van de woningen en ze krijgen de mogelijkheid om een bundel plannen digitaal of op papier op te vragen. De uitgebreide procedure die de SHM heeft uitgeschreven voor de toewijzing van sociale koopwoningen voorziet ook de mogelijkheid van kijkdagen of een begeleid bezoek van de werven; in het geval van de toewijzing van de koopwoningen in Bredene in het voorjaar van 2014 zijn die echter niet georganiseerd. De visitatiecommissie adviseert de SHM om dat in alle gevallen wel te doen. De kopers van een sociale woning ontvangen ook een brochure met een technische beschrijving van de woning, praktische tips bij het gebruik van woning en toestellen en de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften. Alle gesprekspartners van de visitatiecommissie tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid van het administratief en technisch personeel van de SHM en ze geven ook te kennen dat de huurders vlot contact hebben met de maatschappij. Uit de tevredenheidsmeting blijkt dat huurders vooral tevreden zijn over de tijd die ze krijgen om een probleem voor te leggen en de vriendelijkheid van het personeel; er zijn wat meer bedenkingen bij de vraag of ze


PAGINA 46 VAN 56

daadwerkelijk geholpen zijn. De samenwerking met de technische dienst loopt wat stroever maar dat heeft vooral te maken met de snelheid van uitvoering van sommige herstellingswerken en de communicatie daarover. Dat is voor de SHM een aandachtspunt.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed WoonWel communiceert correct naar Vlaamse, provinciale en lokale ambtenaren en organisaties. Alle actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM een zeer toegankelijke, betrokken en heel open partner, die steeds bereid is tot informatiedeling en het inzetten van de eigen knowhow. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van WoonWel voor deze doelstelling daarom als goed. -

-

-

-

WoonWel communiceert op een correcte en snelle manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen-Vlaanderen. Ook de communicatie en samenwerking met de provinciale administratie verloopt vlot, zo leerde de visitatiecommissie uit een telefonisch contact met de provincie. WoonWel heeft geregeld overleg met tal van partners in het lokaal woonoverleg van Gistel, Ichtegem, Middelkerke en Oostende. Ze is ook lid van de GECORO (gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening) van diezelfde gemeenten en van Bredene. Via de adjunct van de directeur is de SHM ook betrokken bij het bestuur van RSVK JOGI. Voorts participeert ze aan diverse raden en commissies in de gemeenten van het actieterrein en heeft ze nauwe formele en informele contacten met de diverse OCMW’s. Ambtenaren en actoren noemen de openheid van WoonWel en hun relatie met de SHM goed en laagdrempelig zowel in formele als in meer informele contacten. Ze getuigen dat WoonWel gevraagde informatie vlot doorspeelt en dat ze ook spontaan informatie deelt. Ze kunnen bij de SHM terecht met hun vragen over sociale huisvesting, ook als het niet over projecten van WoonWel gaat. De maatschappij neemt op een constructieve en actieve manier deel aan lokaal woonoverleg waar ze snel informatie op tafel legt, haar knowhow deelt en zeer sterk meedenkt. OCMW’s zijn wel vragende partij om tijdig op de hoogte gebracht te worden van wijzigingen in de organisatie die van belang zijn in hun ondersteuning van cliënteel; een voorbeeld daarvan is het werken met een nieuwe onderhoudsfirma vanaf 1 november 2014. Ook de contacten en informatiedeling met beleidsverantwoordelijken verlopen goed. Zij wijzen op de actieve rol van WoonWel in het lokaal woonoverleg en de gemeentelijke commissies voor ruimtelijke ordening en ze noemen de SHM transparant en gul met informatie (bv. het delen van hun calculaties van projecten met andere SHM’s). Ze willen graag zo vlug mogelijk betrokken worden bij nieuwe project(idee)en.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling huuractiviteiten: goed Beoordeling koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie stelt vast dat WoonWel de tevredenheid van haar huurders in 2008 heeft bevraagd met een algemene tevredenheidsmeting en dat ze in 2012 is gestart met een vervolgmeting in twee prioritaire wijken; andere tussentijdse en deelbevragingen van haar (kandidaat-) huurders voert WoonWel niet uit. Bij de jaarlijkse bevraging van ontleners, uitgevoerd door de VMSW, haalt WoonWel op de vraag naar ‘tevredenheid over de SHM’ in de voorbije vier jaar een score tussen 4,33 en 4,44 op 5 waarmee ze goed scoort. Ze haalt op onderdelen geen enkele keer minder dan 75%. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 47 VAN 56

Omdat WoonWel belangrijke inspanningen heeft gedaan om de tevredenheid van haar huurders te meten beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van WoonWel voor deze doelstelling als goed voor wat betreft de huuractiviteiten, maar ze vraagt aandacht voor de suggesties die de visitatiecommissie doet met betrekking tot de uitgevoerde tevredenheidsmetingen. Met betrekking tot haar koopactiviteiten heeft de SHM nog geen tevredenheidsmetingen gehouden; de prestaties op deze doelstellingen zijn voor haar koopactiviteiten dan ook voor verbetering vatbaar. -

-

-

In 2008 hield Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen in samenwerking met WoonWel en met steun van de provincie West-Vlaanderen in het kader van het project Tweezijdig+ een klantentevredenheidsonderzoek bij de huurders van WoonWel. Van de 330 vragenlijsten kwamen er 185 ingevuld terug; een respons dus van 56%. Dit onderzoek peilde naar de tevredenheid over een aantal aspecten van de woning en de buurt maar ook over de dienstverlening en de informatie die huurders ontvangen van de SHM. De globale tevredenheid was hoog en de maatschappij scoorde vooral goed op de geschreven documenten en brieven, de woning en het onthaal van WoonWel. Werkpunten zag men vooral bij onderhoud en herstellingen van de woningen, controle op het naleven van regels door huurders en de opvolging van vragen en klachten. De resultaten werden aan de huurders voorgesteld op twee bewonersvergaderingen waarop helaas weinig bewoners aanwezig waren: 8 en 4. Actoren werden van de tevredenheidsmeting en de resultaten niet op de hoogte gebracht. Op basis van de resultaten van het onderzoek maakte Samenlevingsopbouw in samenspraak met WoonWel een actieplan op met een luik over renovaties, herstellingen en onderhoud, over samenleven en de buurt en over informatie, communicatie en inspraak. Dit actieplan werd evenwel niet besproken en bekrachtigd door de raad van bestuur en derhalve ook niet als vaste leidraad voor verdere actie gehanteerd. Niettemin werden in de werking een aantal verbeteringen doorgevoerd die inspelen op de verzuchtingen van de huurders en dat actieplan, zoals de publicatie van een jaarlijkse nieuwsbrief, betere herstellingen, de publicatie van een Ziezoboekje over herstellingen en onderhoud, en de indiensttreding van een woonbegeleider. De visitatiecommissie suggereert de SHM om bij een nieuwe tevredenheidsmeting de resultaten van de bevraging en de acties die daarop worden geënt te bespreken met personeel en raad van bestuur en die te bekrachtigen in de raad van bestuur zodat genomen acties ruim gedragen zijn en ingebed worden in beleid en werking van de SHM. In 2012 beslisten WoonWel en Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen tot een vervolgtraject met de focus op het opzetten van initiatieven van huurdersparticipatie. Er werd voor gekozen om dit te gericht te doen in de Eigen Haardwijk en Brouwershove. De start voor die aanpak was opnieuw een tevredenheidsbevraging onder de vorm van verdiepende interviews door de opbouwwerker. In de Eigen Haardwijk nam hij bij 73 gezinnen (72% van alle gezinnen) interviews af over de woning, de wijk en de dienstverlening van WoonWel. De belangrijkste opmerkingen van huurders betroffen de woning. De SHM plant sindsdien een aantal werken: oudere CV-ketels werden vervangen, ramen en deuren afgewerkt en de houten trappen worden vervangen. Voor een globale renovatie en aanpak van de omgeving wordt op dit moment een studieopdracht uitgewerkt. Een andere belangrijke verzuchting was de oprichting van een bewonersgroep. Ook hierover ging WoonWel een engagement aan: de SHM wil de bewonersgroep ondersteunen en daarvoor een externe begeleiding aanspreken (dat verwachten de bewoners ook). Bedoeling is om in 2014-2015 een gelijkaardig proces te doorlopen in Brouwershove en in beide buurten via een bewonersgroep, wijkactiviteiten of sleutelfiguren gesignaleerde knelpunten bespreekbaar te stellen en samen naar oplossingen te zoeken. Tussentijds peilt WoonWel nog niet naar de tevredenheid van (kandidaat-)huurders en vertrokken huurders over haar werking of deelaspecten ervan. De visitatiecommissie suggereert om de opportuniteiten daarvoor op te zoeken.


PAGINA 48 VAN 56

-

-

De VMSW-tevredenheidsenquête 2013 van gezinnen die door bemiddeling van de SHM een sociale lening afsloten wijst uit dat WoonWel met 4,36 op 5 een iets hogere dan gemiddelde score haalt wat algemene tevredenheid van ontleners betreft. Ook de vorige drie jaar lag de score tussen 4,33 en 4,44. WoonWel haalt op onderdelen geen enkele keer minder dan 75%. De resultaten van die enquête worden niet stelselmatig besproken met de raad van bestuur of het personeel. De visitatiecommissie adviseert de SHM om dat wel te doen en om de resultaten van de bevraging te analyseren en er zo nodig verbeteracties uit te halen. Bij kopers van een sociale woning houdt WoonWel geen tevredenheidsmeting, maar er is uiteraard de mogelijkheid om naar aanleiding van de voorlopige oplevering en in de periode tussen voorlopige en definitieve oplevering opmerkingen te formuleren en tekortkomingen te signaleren. Klachten na de voorlopige opleveringen worden via de architect aan de aannemer doorgespeeld en net voor de definitieve oplevering stuurt WoonWel een brief naar de koper om eventuele laatste opmerkingen op te lijsten.

De visitatiecommissie suggereert WoonWel om haar grootschalige tevredenheidsmetingen op geregelde tijdstippen te herhalen (de laatste volledige meting dateert van 2008; de tevredenheidsmeting in 1 wijk van 2012) en die ook aan te vullen met meer permanente bevragingen over elementen van woningkwaliteit en uitgevoerd onderhoud, betaalbaarheid, woonzekerheid en dienstverlening. Dit kan bijvoorbeeld na het oplossen van een technisch probleem (systematisch of steekproefsgewijs), na toewijzing van een woning, bij het vertrek van huurders, bij een verhuisbeweging, ... Daarnaast adviseert de visitatiecommissie de SHM om de tevredenheidsmetingen die ze houdt bij huurders en sociale ontleners, te bespreken met bestuur en personeel en daar zo nodig verbeteracties uit te halen en dit te laten bekrachtigen door de raad van bestuur. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om bij sociale kopers een tevredenheidsmeting te organiseren die peilt naar tevredenheid en verwachtingen met betrekking tot bijvoorbeeld dienstverlening van de SHM, grootte en type van woningen, uitrustingsgraad, milieu-impact, aanpasbaarheid of omgevingsfactoren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel algemeen: voor verbetering vatbaar Eindoordeel huuractiviteiten: goed Eindoordeel koopactiviteiten: voor verbetering vatbaar WoonWel is door haar net van kantoren en zitdagen in haar actieterrein goed toegankelijk en bovendien beschikt ze over een (weliswaar te verbeteren) website, een facebookpagina, diverse brochures en een nieuwsbrief. Actoren en huurders tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid. WoonWel communiceert correct naar Vlaamse, provinciale en lokale ambtenaren; Alle actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de SHM een zeer toegankelijke, betrokken en heel open partner, die steeds bereid is tot informatiedeling en het inzetten van de eigen knowhow. WoonWel organiseerde in 2008 een algemene tevredenheidsmeting bij haar huurders en ze is in 2012 gestart met een vervolgmeting in twee prioritaire wijken. Uit die metingen haalt ze verbeterpunten waarop ze verder werkt. De visitatiecommissie vraagt aandacht voor haar suggesties met betrekking tot de uitgevoerde tevredenheidsmetingen bij huurders. Bij de jaarlijkse bevraging van ontleners, uitgevoerd door de VMSW, scoort WoonWel goed. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om ook bij kopers van een sociale woning een tevredenheidsmeting te houden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W OONWEL

PAGINA 49 VAN 56

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

2.

3.

4.

5.

(OD 2.2) De visie van WoonWel over milieuvriendelijkheid is om de normering en de reglementering van de VMSW te volgen en om daar bovenop eventueel iets extra te doen. Deze visiebepaling is erg eng. Andere belangrijke aspecten zoals het informeren van de doelgroep over energiezuinigheid of het meewerken aan lokale initiatieven zijn niet in de visie verwerkt. Herschrijf derhalve uw visie zodat alle aspecten van milieuvriendelijkheid, waarop een SHM moet inzetten, er worden in opgenomen. Werk voor sociale koop, sociale huur en sociale kavels een duidelijke visie en strategie uit die alle facetten van de werking als SHM meeneemt. Denk daarbij aan duurzaam gebruik van grond (met de koppeling met het aankoopbeleid en de projectontwikkeling) en materialen (met de koppeling naar de eisen in lastenboeken) en sensibiliseringsacties naar de (kandidaat-) bewoners. Belangrijke elementen daarbij zijn een koppeling aan de financiering van de Vlaamse overheid of andere kanalen en overleg met de lokale actoren en de (kandidaat-) bewoners. Dit zal u helpen om op een meer gestructureerde manier uw inspanningen voor milieuvriendelijkheid te realiseren. Ook voor de medewerkers en de klanten zal dit helpen om de visie, de doelstellingen en de prestaties eenduidiger in kaart te brengen. (OD 2.3) Woonwel verklaart de lage realisatiegraad van aangepaste sociale koopwoningen vanuit het grote risico dat er is op niet verkoop. Van een SHM wordt echter niet verwacht dat zij veel aangepaste sociale koopwoningen bouwt, maar wel zoveel mogelijk aanpasbare sociale koopwoningen. Die kunnen naderhand op maat omgebouwd worden. Sociale koopwoningen worden momenteel ook niet volledig afgewerkt verkocht: het is nu al de gewoonte dat de koper zelf de vloeren laat leggen en een keuken laat installeren. Van een SHM wordt verwacht deze filosofie verder door te trekken naar een aanpasbaar gebouwde sociale koopwoning. Focus daarom niet zozeer op de realisatie van aangepaste sociale koopwoningen maar op aanpasbare sociale koopwoningen en werk een strategie uit om dit zo kostenefficiënt mogelijk te realiseren. (OD 4.3) Werk uw voornemen voor een bewonerswerking in de Eigen Haardwijk en Brouwershove verder uit en evalueer die werking met het oog op verdere verspreiding, in overleg en samenwerking met de gemeentebesturen en andere actoren. Ontwikkel mede van daaruit een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid en veranker die inzet in uw interne organisatie. (OD’s 2.1 en 5.4) Een goede onderhouds- en renovatieplanning is belangrijk om de kwaliteit van het bestaande patrimonium te blijven verbeteren en moet het mogelijk maken te beoordelen of de renovatieactiviteit in verhouding staat tot de renovatiebehoeften. Een goede onderhouds- en renovatieplanning moet ook getoetst worden op de financiële haalbaarheid. Stel derhalve een degelijk onderbouwde onderhouds- en renovatieplanning op en zorg dat die verwerkt kan worden in de financiële planning. (OD’s 5.1 en 5.4) Maak gebruik van de financiële planning om na te gaan hoe de financiële leefbaarheid verbeterd kan worden, door het verbeteren van de vrije cashflowmarge, door het aanpassen van het renovatieprogramma of door het wijzigen van het investeringsvolume. Het inzetten van een financiële planning als beleidsinstrument maakt het mogelijk om de te nemen beslissingen te kaderen en te onderbouwen.


PAGINA 50 VAN 56

6.

7.

8.

9.

(OD’s 5.2 en 5.7) Onderzoek de kostenstructuur voor zowel de huuractiviteiten als de andere activiteiten (koop, leningen) en zoek naar besparingsmogelijkheden en hoe meerwerken en prijsherzieningen kunnen vermeden worden. Ga na op welke manier de vooropgestelde schaal van 1.000 woningen gehaald kan worden en vooral hoe de SHM schaalvoordelen kan realiseren, door een meer doorgedreven samenwerking met andere SHM’s of door fusie. (OD 5.6) Vertaal de visie naar meetbare strategische doelen, meet de voortgang naar effectiviteit, analyseer de mogelijkheden voor verbetering van de efficiëntie en zorg ervoor dat deze cyclus (Plan-Do-Check-Act) ook opgenomen wordt in de processen en de bedrijfscultuur. Dit zal de maatschappij toelaten om meer sturing te geven en de doelmatigheid van de werking te evalueren. (OD 5.7) Ontwikkel een visie met betrekking tot de groei en de ontwikkeling van de maatschappij en vertaal deze visie naar concrete doelstellingen waarvoor regelmatig een voortgangstoets gebeurt. (OD 6.3) Voer bij sociale kopers een tevredenheidsmeting uit die peilt naar tevredenheid en verwachtingen met betrekking tot bijvoorbeeld dienstverlening van de SHM, grootte en type van woningen, uitrustingsgraad, milieu-impact, aanpasbaarheid of omgevingsfactoren. Dit zal u handvatten aanreiken om uw nieuwe projecten te verbeteren en om bij kandidaat-kopers daarvoor waardering te krijgen.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen WoonWel realiseert op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties en heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft er dan ook voldoende vertrouwen in dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken, en acht het verplicht opleggen van een verbeterplan niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. 1.

(OD 4.2) WoonWel heeft met de realisatie van een aantal koopprojecten in Oostende bewezen welke belangrijke rol de sociale koopsector kan spelen bij de opwaardering van buurten waar de leefbaarheid sterk is achteruit gegaan of in het gedrang komt. Zo was WoonWel in Oostende motor voor de heropleving van het Paulusplein en gelijkaardige effecten waren er ook op het Van Maestrichtplein en de Torhoutse steenweg – Blauwkasteelstraat( in opbouw). Gedurfd noemt het stadsbestuur ook een project dat WoonWel een tiental jaar geleden realiseerde in de Perronstraat waar op het gelijkvloers het Medisch Sociaal Opvangcentrum voor Druggebruikers huist.


PAGINA 51 VAN 56

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie en leden van de raad van bestuur) - Francine Duron, bestuurder - Nancy Bourgoinie, bestuurder - Rik Dewanckele, bestuurder - Erik Kimpe, bestuurder - Pat Vansevenant, directeur Medewerkers SHM - Evi Jordens, adjunct van de directeur - Nathalie Dupont, huurwoningen en sociaal beleid - Claudia Tytgat, huurwoningen - Vera Dhondt, koopwoningen en sociale leningen - Maaike Vansevenant, projecten en koopwoningen - Jan Beunnens, projecten en sociale leningen - Jean Claure Dudal, projecten en beheer patrimonium Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Dina Rotsaert, huisvestingsambtenaar Bredene - Peter Jonckheere, hoofd dienst Wonen Oostende - Kurt Vancraeynest, stedenbouwkundig ambtenaar en afdelingshoofd grondgebiedszaken Oudenburg - Ilse Ravestein, woonwinkel / dienst huisvesting Middelkerke - Karen Vandenbussche, intergemeentelijk samenwerkingsverband Woonpunt, ook afgevaardigde voor Ichtegem Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Anneleen Coupé, coördinator RSVK Woondienst JOGI - Dieter Maes, CAW Noord-West-Vlaanderen - Paul Meersman, Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen - Hans Demuynck, OCMW Gistel - Martine Pollet, OCMW Oudenburg Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) 8 sociale huurders en 1 begeleider. De namen van de huurders worden om privacyredenen niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken - Annie Cool, schepen en OCMW-voorzitter Gistel - Vanessa Vens, OCMW-voorzitter Oostende - Chantal Vanlistenburgh, OCMW-raadslid Oudenburg - Evelyn Vermont, waarnemend voorzitter OCMW Bredene - Ignace Dereeper, burgemeester Oudenburg - Willy Hoste, schepen sociale zaken en voorzitter OCMW Ichtegem - Gilbert Beirens, schepen ruimtelijke ordening en huisvesting Gistel - Yannick Wittevrongel, gemeentesecretaris Bredene


PAGINA 52 VAN 56

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale


PAGINA 53 VAN 56

huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of Energieprestatie Certificaat informeert potentiele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om

de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - Prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouw-


PAGINA 54 VAN 56

verrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be).

Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 55 VAN 56

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van de WoonWel, Oostende

Datum reactie SHM: 16 april 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Aan de heer Luc Joos Voorzitter van de visitatiecommissie

Uw ref.: Onze ref.: pvs Bijlagen : Oostende, 16 april 2015 Betreft :

Geachte mevrouw de minister, Geachte heer voorzitter en leden van de visitatieraad, Geachte heer voorzitter en leden van de visitatiecommissie, Betreft: Reactienota van de raad van bestuur en de directie van WoonWel op het definitief visitatierapport van 11 maart 2015. De raad van bestuur van de cvba WoonWel heeft kennis genomen van het visitatierapport en er een bespreking aan gewijd. We hebben met genoegen mogen lezen dat WoonWel op de meeste prestatievelden en operationele doelstellingen goede prestaties realiseert en oog heeft voor de verbetering van de eigen werking. Het “ondergaan” van een visitatie op zich is geen heuglijke gebeurtenis waar men verlangend naar uitkijkt. Het is daarenboven iets nieuws, iets onbekends voor onze sector. We hadden er dan ook heel wat vragen bij. De deelname aan de voorbereidende vergadering in Brussel (uitstekend initiatief) had reeds heel wat verduidelijkt over de methodiek en hoe we ons konden voorbereiden, maar we hielden toch vraagtekens over hoe dit uiteindelijk concreet in zijn werk zou gaan. Komt daarbij dat het dagdagelijkse werk voor alle medewerkers al zoveel beslommeringen met zich meebrengt, dat niet zelden de vraag werd gesteld of deze bijkomende inspanning eigenlijk wel de moeite zou lonen. Nu we het definitief rapport hebben ontvangen en terugkijken op deze visitatie overheerst toch overduidelijk een goed gevoel. Alhoewel er hier en daar nog bedenkingen blijven besluiten wij dat de visitatie echt waardevol was, zowel inzake de gevolgde methodiek als inzake het resultaat met suggesties en aanbevelingen. Waar we een goede of uitstekende prestatiebeoordeling kregen worden we bevestigd. Daar waar operationele doelstellingen als “voor verbetering vatbaar” werden bestempeld kregen we waardevolle suggesties om de zaken anders aan te pakken. Maar ook in dit geval kregen we niet zelden bevestiging in ons handelen omdat we al op heel wat van deze terreinen ondertussen bezig waren en zijn met wijzigingen of aanpassingen die gaan in de richting van wat gesuggereerd wordt in het visitatierapport. Het zijn toch vooral die suggesties en aanbevelingen, die ons zullen kunnen leiden in het verbeteren van onze werking ten dienste van onze klanten: de kopers, ontleners en huurders. Daarom willen we wat dieper ingaan op de aanbevelingen voor WoonWel die onder punt 5.1. worden meegegeven in het visitatierapport.

De persoonsgegevens die ingezameld worden, zullen opgenomen worden in de bestanden van Cvba WoonWel, Stuiverstraat 401 te 8400 Oostende en van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, Koloniënstraat 40 te 1000 Brussel. Deze gegevens worden uitsluitend verwerkt om de efficiënte en correcte samenstelling van het dossier van (kandidaat-)huurders, kopers of ontleners mogelijk te maken, om de concrete huur-, koop-, of ontleningsvoorwaarden voor een sociale woning of lening vast te stellen en om na te gaan of deze voorwaarden door de huurders worden nageleefd. Overeenkomstig de beraadslagingen VTC 20 en VTC 21 van 26 september 2012 van de Vlaamse Toezichtcommissie voor het elektronische bestuurlijke gegevensverkeer (http://vtc.corve.be/machtigingen.php) kunnen de gegevens van de kandidaat-sociale huurders ook uitgewisseld worden met enerzijds de Huizen van het Nederlands voor de opvolging van de taalbereidheidsvoorwaarde en met de Onthaalbureaus voor de opvolging van de inburgeringsbereidheidsvoorwaarde. Overeenkomstig de beraadslaging VTC 13/2013 van 8 mei 2013 van de Vlaamse Toezichtcommissie voor het elektronische bestuurlijke gegevensverkeer (http://vtc.corve.be/machtigingen.php) kunnen de gegevens van de (kandidaat-)sociale huurders ook uitgewisseld worden met het IVAInspectie RWO in het kader van de naleving van de wet- en regelgeving omtrent sociale verhuring. Overeenkomstig de beraadslaging VTC 37/2011 van 14 december 2011 van de Vlaamse Toezichtcommissie voor het elektronische bestuurlijke gegevensverkeer (http://vtc.corve.be/machtigingen.php) kunnen de gegevens van de (kandidaat-)sociale huurders ook uitgewisseld worden met het IVA Wonen Vlaanderen in het kader van de huurpremie. Mits u uw identiteit aantoont en op uw schriftelijk verzoek hebt u overeenkomstig de wet van 8 december 1992 tot bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens een inzage- en verbeteringsrecht. U beschikt ook over de mogelijkheid om het openbaar register van de geautomatiseerde verwerkingen te raadplegen bij de Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer (Drukpersstraat 35, 1 000 Brussel http://www.privacycommission.be/nl/openbaar-register).

1)

De SHM is milieuvriendelijk in functie van betaalbaarheid. De visie van WoonWel over milieuvriendelijkheid is vrij eng: het volgen van de normering VMSW en waar het kan wat extra doen. Herschrijf derhalve uw visie zodat alle aspecten van milieuvriendelijkheid, waarop een SHM moet inzetten, worden meegenomen. WoonWel realiseert inderdaad reeds heel wat inzake milieuvriendelijkheid, maar het ontbreekt aan een gestructureerde neergeschreven visie en strategie waarin deze en andere aspecten kunnen kaderen. WoonWel zal het nodige doen om een dergelijke visie uit te schrijven waarin alle facetten in deze die voor de werking van een SHM belangrijk zijn, worden meegenomen.

2)

De SHM bouwt aanpasbaar. WoonWel doet heel wat inspanningen om tegemoet te komen aan de specifieke noden van bewoners (huurders en kopers). De visitatiecommissie heeft deze aandacht, die voorkomt uit een uitgesproken voeling met welzijnsaspecten, ervaren als een rode draad tijdens de gesprekken. Wat betreft koopwoningen zijn er echter weinig dergelijke ‘aangepaste’ woningen en dit wordt verklaard (uit ervaring) door het grote risico op niet verkoop. Van een SHM wordt echter niet verwacht dat ze aangepaste koopwoningen bouwt, maar wel aanpasbare koopwoningen. Focus daarom niet zozeer op de realisatie van aangepaste sociale koopwoningen maar op aanpasbare sociale koopwoningen en werk een strategie uit om dit zo kostenefficiënt mogelijk te realiseren. WoonWel zal er op toe zien dat bij het ontwerpen van nieuwe koopwoningen het één van de opdrachten zal zijn om zoveel mogelijk aanpasbaar te bouwen, binnen aanvaardbare financiële marges. Daartoe zal ten behoeve van de ontwerpers een nota uitgewerkt worden met richtlijnen en voorbeelden van goede praktijken. In de projectdefinitie bij ontwerpoffertes en ontwerpwedstrijden zal dit telkens een te evalueren element worden.

3)

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. Werk uw voornemen voor een bewonerswerking in de Eigen Haardwijk en Brouwershove verder uit en evalueer die werking met het oog op verdere verspreiding, in overleg en samenwerking met de gemeentebesturen en andere actoren. Ontwikkel mede van daaruit een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid en veranker die inzet in uw interne organisatie. Sinds 2008 is WoonWel bezig, in samenwerking met Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen om bewonersparticipatie vorm te geven. De visitatiecommissie geeft echter een “voor verbetering vatbaar” omdat de intenties op heden nog onvoldoende in concrete initiatieven zijn vertaald. Deze vaststelling is ongetwijfeld juist. Dat dit in grote mate te wijten is aan problemen bij de externe partner Samenlevingsopbouw, doet niets af van deze vaststelling. Op dit vlak zeker is de visitatie enkele maanden te vroeg gekomen. Op het ogenblik van de visitatie was de wijkgerichte werking met een nieuwe opbouwwerker weer opgestart. Op vandaag geeft dit al merkbare resultaten in zowel de Eigen Haardwijk als in Brouwershove. Er zijn op beide plaatsen bewonersgroepen. Specifiek aan de aanpak van WoonWel is dat gewerkt wordt vanuit wijkniveau, van beneden naar boven. Een op te richten huurdersadviesraad zal bv. het resultaat kunnen zijn van de verschillende wijkraden. WoonWel zal na het aflopen van de huidige samenwerking met Samenlevingsopbouw deze zomer, een nieuwe overeenkomst afsluiten voor drie jaar waarbij voor 4/5 een opbouwwerker deze participatiegerichte wijkwerking zal verder uitbouwen in alle wijken van WoonWel. Voor de verdere toekomst zal dit verankerd blijven in de werking en verder ondersteund worden met eigen gekwalificeerd personeel.

4)

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig. De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan. Stel een degelijk onderbouwde onderhouds- en renovatieplanning op en zorg dat die verwerkt kan worden in een financiële planning. WoonWel beschikt over een patrimonium huurwoningen van relatief goede tot zeer goed kwaliteit (zie ERP). Dit zo te houden in lengte van jaren is de opdracht. De raad van bestuur heeft reeds de principiële beslissing genomen om een studiebureau te belasten met een masterplan inzake renovatie. Het sinds kost beschikbaar zijn (zie ook hierna) van een financiële planningstool aangeleverd door de VMSW, die terdege kan gebruikt worden als beleidsinstrument door de SHM, zal het


moeten mogelijk maken om de onderhouds- en renovatieplanning mee te nemen in de financiële planning. 5)

De SHM is financieel leefbaar. De SHM gebruikt een goed financieel plan. Maak gebruik van de financiële planning om na te gaan hoe de financiële leefbaarheid kan verbeterd worden, door het verbeteren van de vrije cashflowmarge, door het aanpassen van het renovatieprogramma of door het wijzigen van het investeringsvolume. Het inzetten van een financiële planning als beleidsinstrument maakt het mogelijk om de te nemen beslissingen te kaderen en te onderbouwen. Zoals hier boven reeds gemeld kwam ook voor dit punt de visitatie enkele maanden te vroeg. Het ontbreken van een werkbare financiële planning als beleidsinstrument werd door WoonWel reeds lang als een gemis ervaren. Er werd zelfs ingetekend op andere initiatieven buiten de VMSW om dit gemis op te vullen. In het voorjaar werd de nieuwe financiële planningstool van de VMSW ter beschikking gesteld. In tegenstelling tot vroeger is deze zo opgebouwd dat zij voor de SHM een echt werkbaar beleidsinstrument kan zijn. Uit de financiële planning die met deze nieuwe tool werd opgemaakt mag blijken dat de liquide middelen ruim positief blijven voor de volledige planningsperiode tot 2022. Voor wat betreft het verbeteren van de vrije cashflow dient gesteld te worden dat deze voor een gemengde maatschappij een vertekend beeld geeft. Alle kosten, ook deze voor de koop- en lening activiteit worden vergeleken met de huurinkomsten. Dit kan moeilijk anders dan negatief zijn. Het is een algemene bedenking, die zeker van toepassing is inzake de “vrije cashflow” maar ook in andere items, dat het zeer moeilijk blijft voor een zgn. gemengde maatschappij om zich te conformeren aan normen die opgemaakt worden enkel voor zuivere huurmaatschappijen. De visitatiecommissie heeft ook bevestigd dat dit zo is, bij gebrek aan een eigen set normen voor gemengde maatschappijen. Dit terzijde zal WoonWel, nu er eindelijk een financiële planningstool beschikbaar is die daartoe geschikt is, deze maar al te graag gebruiken als beleidsinstrument.

6)

De SHM beheerst haar kosten goed. De SHM is bereid tot verandering en verbetering. Onderzoek de kostenstructuur van zowel de huuractiviteiten als de andere activiteiten (koop, leningen) en zoek naar besparingsmogelijkheden en hoe meerwerken en prijsherzieningen kunnen vermeden worden. Ga na op welke manier de schaal van 1.000 woningen gehaald kan worden en vooral hoed de SHM schaalvoordelen kan realiseren, door een meer doorgedreven samenwerking met andere SHM’s of door fusie. Het onderzoeken van de kostenstructuur en de vergelijking met andere gelijkaardige vennootschappen is reeds bezig. Daarbij dient ook te worden nagekeken waar bepaalde kosten geboekt worden, zodat een echte vergelijking tussen SHM’s mogelijk is. Eveneens wordt voor de uitgaven van de algemene werking gezocht naar kostenbesparing door groepsaankopen. Daartoe is nu reeds een contract afgesloten. Het samenbrengen van de beide kantoren (Gistel en Oostende) in één nieuw kantoor zal niet alleen de goede en efficiënte werking te goede komen maar zal eveneens consistente kostenbesparingen realiseren. De belangrijke personeelskosten zijn op heden inderdaad wat vertekend door de proactieve aanpak van de vervanging van drie medewerkers die in 2016 op pensioen gaan. Ook bij de personeelskosten situeert zich de moeilijkheid voor het doelmatig beoordelen van een gemengde maatschappij. Inzake het bereiken van de norm van 1000 huurwoningen kan vooreerst gesteld worden dat WoonWel inzake het realiseren van nieuwe huurwoningen de beoordeling “uitstekend” krijgt. WoonWel behoort tot de 5% meest productieve SHM’s van de sector. De visitatiecommissie noemt de bouwactiviteit van WoonWel indrukwekkend. Inzake koopwoningen scoort WoonWel hier “goed”. Het ontbreken van een norm die bij deze evaluatie niet vertrekt van absolute cijfers maar deze relateert aan de grootte van het werkveld, zou ook hier hoogstwaarschijnlijk het label “uitstekend” hebben opgeleverd. Dit neemt niet weg dat het onhaalbaar is voor WoonWel om, zeker ook in tijden van krappe budgeten, op korte tijd de kaap van de 1.000 huurwoningen te halen. WoonWel is van mening dat in deze niet enkel de norm van het aantal huurwoningen gehanteerd mag worden, maar dat men de volledige activiteit van een zgn. gemengde maatschappij (ook verkoop, leningen, kavels …) dient in rekening te brengen.


Het zoeken naar nieuwe alternatieven voor de traditionele koopwoningen, waarbij de blijvende betaalbaarheid voor de doelgroep dient voorop te staan, wordt door WoonWel hoog in het vaandel gedragen. Er worden nu reeds projecten vooropgesteld waar deze nieuwe alternatieven zouden kunnen toegepast worden als pilootproject. Zoals WoonWel nu reeds samenwerkt met andere SHM’s en SVK’s, wordt op heden zeer concreet onderhandeld over mogelijke nieuwe samenwerkingsverbanden die voor beide partijen een winwin situatie betekenen. 7)

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle. Vertaal de visie naar meetbare strategische doelen, meet de voortgang naar effectiviteit, analyseer de mogelijkheden voor verbetering van de efficiëntie en zorg ervoor dat deze cyclus (Plan-Do-Check-Act) ook opgenomen wordt in de processen van de bedrijfscultuur. Dit zal de maatschappij toelaten om meer sturing te geven en de doelmatigheid van de werking te evalueren. De laatste jaren heeft WoonWel heel wat bedrijfsprocessen uitgeschreven in procedures. Sommige daarvan zijn te weinig gekend. Zo wordt de klachtenprocedure nu stelselmatig en bij herhaling bekend gemaakt bij de huurders. Ook de deontologische code van de bestuurders werd opnieuw geagendeerd. Het realiseren van de hoger vermelde aanbeveling ervaart WoonWel als cruciaal om de bestaande processen beter te sturen en te evalueren.

8)

De SHM is bereid tot verandering en verbetering. Ontwikkel een visie met betrekking tot de groei en de ontwikkeling van de maatschappij en vertaal deze visie naar concrete doelstellingen waarvoor regelmatig een voortgangstoets gebeurt. WoonWel is (zie hoger) zeer actief in het realiseren van projecten, ook van vernieuwende projecten (samenwerking wonen – welzijn). Sinds de fusie tussen Onze Landelijke Woning en Eigen Haard is Goud Waard en het ontstaan van WoonWel wordt ernaar gestreefd de werking te verbeteren en te actualiseren. Er wordt in concrete actieplannen gestreefd naar verdere professionalisering. De raad door de visitatiecommissie om deze visie verder uit te diepen en uit te schrijven ervaart WoonWel als waardevol en noodzakelijk. Er zal daarnaar dan ook gehandeld worden.

9)

De SHM meet de tevredenheid van de klanten. Voer bij sociale kopers een tevredenheidsmeting uit die peilt naar de tevredenheid en verwachtingen met betrekking tot bijvoorbeeld dienstverlening van de SHM, grootte en type van woningen, uitrustingsgraad, milieu-impact, aanpasbaarheid of omgevingsfactoren. Dit zal u handvatten aanreiken om uw nieuwe projecten te verbeteren en om bij kandidaat-kopers daarvoor waardering te krijgen. In het kader van de actie Tweezijdig + en i.s.m. Samenlevingsopbouw is bij de huurders een tevredenheid enquête gehouden. Dit is vooralsnog niet gebeurd bij de kopers. WoonWel vindt de suggestie zeker waardevol om ook stelselmatig bij kopers een tevredenheidsmeting te doen. Een poging daartoe gelanceerd door de koepel VLEM werd door WoonWel omwille van praktische redenen niet gevolgd. De opgestelde enquête stond ook kwalitatief niet op punt. De VLEM heeft deze opdracht nu uitgegeven aan een gespecialiseerd bureau. WoonWel wacht vol ongeduld op het resultaat met de vaste bedoeling dit in voorkomend geval toe te passen.

Uit wat voorafgaat, mag blijken hoe waardevol de uitgebrachte aanbevelingen door WoonWel worden geëvalueerd. De concrete toepassing is reeds bezig waar het kan en in de komende maanden zal hier verder, stap voor stap maar doelgericht aan gewerkt worden. Namens de raad van bestuur en de medewerkers van WoonWel wensen wij tot slot de voorzitter en leden van de visitatiecommissie oprecht te danken voor de goede, opbouwende en vlotte samenwerking voor, tijdens en na de visitatie. Ignace Dereeper

Pat Vansevenant

Voorzitter

Directeur


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de WoonWel, Oostende

Datum beslissing minister: 23 juni 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport WoonWel, Oostende

Recommend Documents