Visitatierapport. Woningstichting Maasdriel

Visitatierapport Woningstichting Maasdriel 2010-2013

Utrecht, augustus 2014

Colofon Raeflex Catharijnesingel 56 3511 GE Utrecht E: [email protected] W: www.raeflex.nl

Visitatiecommissie De heer drs. A.H. Grashof (voorzitter) Mevrouw drs. W.M.R. de Water (algemeen commissielid) Mevrouw C.M.F. Bomhof MOC (secretaris)

2/94

Visitatierapport Woningstichting Maasdriel, vs 4.8 | © Raeflex

Voorwoord Sinds 1 januari 2007 is in de AedesCode opgenomen dat alle leden zich verplichten zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Visitaties geven inzicht in de prestaties van de corporaties. Daarnaast brengt de visitatie (in het hoofdstuk Governance) de checks and balances van de corporatie in beeld. Met de visitatie legt de corporatie verantwoording af aan de omgeving. Visitatierapporten zijn openbaar. Raeflex voert al sinds 2002 visitaties uit voor woningcorporaties. Wij zien visitaties als een instrument om het maatschappelijk presteren van individuele woningcorporaties te beoordelen. Met dit instrument kunnen corporaties hun prestaties in de toekomst verbeteren. Onze visitaties worden merendeels uitgevoerd door onafhankelijke visitatoren. Dit zijn professionals uit de wetenschap, de overheid en het bedrijfsleven die dus niet bij Raeflex in dienst zijn. Bij visitaties wordt gekeken naar de prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar en naar de borging van de prestaties voor de toekomst. Raeflex is geaccrediteerd door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland.

Wilma de Water directeur


3/94

4/94


Samenvatting en recensie Samenvatting In september 2013 gaf Woningstichting Maasdriel te Kerkdriel opdracht om een visitatie uit te laten voeren. Deze visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie van Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, december 2010) en vond plaats tussen januari 2014 en augustus 2014. De visitatiegesprekken hebben plaatsgevonden op 17 februari 2014. Woningstichting Maasdriel wordt gewaardeerd met het eindcijfer 5,6.

Totale beoordeling Verplichte velden

Cijfer

Presteren naar Ambities

6,3

Presteren naar Opgaven

6,6

Presteren volgens Belanghebbenden

6,9

Presteren naar Vermogen

4,4

Governance

3,7

Gemiddelde score

5,6

De commissie komt tot de conclusie dat Woningstichting Maasdriel gemiddeld genomen onder de norm van de visitatiemethodiek presteert. Deze waardering wordt vooral beïnvloed door de (zeer) lage scores op de onderdelen Presteren naar Vermogen en Governance. Op de onderdelen Presteren naar Ambities en Presteren naar Opgaven presteert Woningstichting Maasdriel voldoende. Belanghebbenden waarderen de prestaties van Woningstichting Maasdriel ruim voldoende.


5/94

Presteren naar Ambities Gemiddeld waardeert de commissie Presteren naar Ambities met een 6,3. Huisvesting van de primaire doelgroep en huisvesting van doelgroepen die daarbij een specifieke aanpassing vereisen, is op orde. De kwaliteit van de woningvoorraad, het woningbeheer en de kwaliteit van buurten en wijken beoordeelt de commissie als voldoende, maar niet conform de eigen ambities. Positief is de kwaliteit van de dienstverlening, matig is de inzet om de energieprestaties van de eigen woningvoorraad te verbeteren. Kwaliteitsambities in wijken en buurten weet Woningstichting Maasdriel niet volledig waar te maken. Zo heeft de corporatie nog geen visies ontwikkeld op de toekomst van de verschillende kernen in haar werkgebied. Dit had zij zich wel voorgenomen in het ondernemingsplan. De commissie beoordeelt de investeringen in vastgoed bijna voldoende. Woningstichting Maasdriel investeert fors in het Centrumplan van Kerkdriel. Het gaat daarbij om circa 4.500m2 commercieel vastgoed, huuren koopwoningen, deels in de sociale sector, deels in de vrije sector. De commissie constateert dat de corporatie grote financiële risico’s heeft genomen. De consequenties daarvan heeft de commissie bij het hoofdstuk Presteren naar Vermogen verder beoordeeld. De plannen dateren van 2004. De commissie constateert dat de visie op kerntaken en activiteiten van corporaties inmiddels sterk zijn gewijzigd. Een discussie over wat wel en wat niet tot de corporatietaken behoort heeft de commissie in deze visitatieperiode niet aangetroffen. Met het oog op de gevolgen voor de overige kerntaken van de corporatie heeft de commissie de prestaties op dit onderdeel met een 5,5 gewaardeerd. Presteren naar Opgaven Gemiddeld beoordeelt de commissie Presteren naar Opgaven met een 6,6, voldoende maar niet conform de norm van de visitatiemethodiek. Huisvesting van de primaire doelgroep, huisvesting van doelgroepen met een bijzondere aanpassing en de kwaliteit van wijken en kernen waardeert de commissie met een 7,0. Woningstichting Maasdriel presteert op deze onderdelen conform de volkshuisvestelijke opgave in haar werkgebied. Dat geldt in mindere mate voor de inspanningen op het gebied van duurzaamheid en energiemaatregelen. Deze prestaties maken onderdeel uit van het prestatieveld kwaliteit woningen en woningbeheer. De commissie waardeert dit prestatieveld met een 6,0, onder de norm. De dienstverlening en de staat van het onderhoud van de woningen acht de commissie toereikend. De commissie beoordeelt het prestatieveld (des)investeringen in vastgoed voldoende. Woningstichting Maasdriel heeft afspraken met de gemeente over deze investeringen, die zij nakomt. Daartegenover staat dat de omvang van de investeringen de corporatie verhindert om andere noodzakelijke activiteiten te ontplooien. Een voorbeeld daarvan is participatie in een stimuleringsregeling van Provincie Gelderland om de energieprestaties van de bestaande voorraad te verbeteren. Verder heeft de corporatie een verkoopbeleid ontwikkeld mede om de kasstromen op peil te houden. De commissie zet vraagtekens bij dit beleid met het oog op de behoefte aan betaalbare huurwoningen in Maasdriel. Omdat het gaat om een afspraak tussen gemeente en corporatie beschouwt de commissie de verkoop van woningen als een opgave. Volgens de visitatiemethodiek dient de commissie de prestaties in het licht van de opgave te beoordelen. Daarom heeft zij dit onderdeel met een 6,0 gewaardeerd.

6/94


Presteren volgens Belanghebbenden Belanghebbenden waarderen de prestaties van Woningstichting Maasdriel met een 6,9; ruim voldoende. Positief zijn de belanghebbenden over de onderdelen huisvesten van de primaire doelgroep, de kwaliteit van de woningen en het woningbeheer, de huisvesting van doelgroepen met een specifieke aanpassing en de kwaliteit van wijken en buurten. Als voorbeeld noemen zij de realisatie van De Leyenstein, een groot woonzorgcentrum dat begin 2010 is opgeleverd. Huurders zijn tevreden over de dienstverlening en de kwaliteit van de woningen. De gemeente vindt dat de corporatie oog heeft voor de leefbaarheid van de kernen. Belanghebbenden zijn wisselend in hun waardering van de investeringen in met name het Centrumplan. Een aantal van hen, waaronder de huurdersorganisatie en collegacorporaties, vindt de ambities te hoog en te risicovol. Presteren naar Vermogen De commissie waardeert Presteren naar Vermogen gemiddeld met een 4,4. Alle onderdelen zijn onvoldoende bevonden. De financiële continuïteit beoordeelt de commissie met een 4,3 gemiddeld. Dat wordt vooral veroorzaakt door een onvoldoende liquiditeitspositie op termijn en zwakke integrale sturing op de kasstromen. Woningstichting Maasdriel heeft een grote schuldpositie gerekend naar de maatstaven van het WSW en het Centraal Fonds en is genoodzaakt om een verbeteringsplan op te stellen. De Loan to Value-verhouding en de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) voldoen niet aan de normen; de Interest Coverage Rate (ICR) voldoet nog net. Het WSW heeft in 2013 nog faciliteringsvolume ter beschikking gesteld, en daaraan voorwaarden verbonden. De wijze waarop de corporatie de kasstromen stuurt is onvoldoende. De commissie komt tot dit oordeel vanwege de risico’s die de corporatie loopt in het Centrumplan. De vermogenspositie en solvabiliteit zijn weliswaar nog voldoende, maar staan onder druk vanwege mogelijke afboekingen op grondposities. Het financieel beheer is volgens de commissie onvoldoende vormgegeven. Het treasurystatuut dateert uit 2005. De corporatie stuurt niet op een kengetal als DSCR, dat de verhouding tussen schuldpositie en verdiencapaciteit aangeeft. De doelmatigheid van de corporatie is in de ogen van de commissie onvoldoende. De bedrijfslasten zijn gestegen met circa 35 procent; de personeelslasten per vhe zijn hoog in verhouding tot wat gebruikelijk is in de sector (circa 95.000 euro t.o.v. circa 68.000 euro per vhe). Woningstichting Maasdriel geeft aan dat het hier om incidentele kosten gaat. De commissie heeft geen visie op het terugdringen van de bedrijfslasten aangetroffen. De vermogensinzet acht de commissie eveneens onvoldoende, een visie daarop ontbreekt. Governance De commissie beoordeelt de Governance van Woningstichting Maasdriel met gemiddeld een 3,7. De besturing waardeert de commissie met een 4,7 gemiddeld. Positief is dat Woningstichting Maasdriel beschikt over een ondernemingsplan. De uitwerking ervan acht de commissie onder de maat; herleidbare doelstellingen in jaarplannen of begrotingen ontbreken. Enige monitoring en bijsturing op doelstellingen vindt niet zichtbaar en toetsbaar plaats.


7/94

Het intern toezicht scoort zeer onvoldoende, een 3,3 gemiddeld. Daarbij heeft de commissie vooral gelet op het functioneren van de voorgaande raad van commissarissen en de ontwikkeling die de raad heeft ingezet. Op 1 januari 2014 is Woningstichting Maasdriel overgegaan van een drielagenstructuur naar een tweelagenstructuur. Het functioneren van de voormalige en de huidige raad van commissarissen baart de commissie zorgen. Kritische signalen van buiten, zoals van de externe toezichthouders of de vorige visitatiecommissie, lijken te worden genegeerd. Het huidige functioneren wordt niet geëvalueerd. Een helder zicht op de rol en taakopvatting van het toezicht treft de commissie niet aan, noch in de documentatie, noch tijdens de visitatiegesprekken. De samenstelling van de raad is voor wat betreft de deskundigheid niet in lijn met de complexe investeringsopgave die de corporatie zich heeft opgelegd. Een toetsingskader ontbreekt. De Governancecode wordt niet gevolgd. Zo overschrijdt de raad de zittingstermijnen en is de voormalig bestuursvoorzitter tijdelijk benoemd tot voorzitter van de raad van commissarissen. Ook ontbreken de profielschetsen. De ingevulde checklist Governancecode geeft niet alle feiten juist weer. De commissie acht de externe legitimatie tot slot zeer onvoldoende en heeft deze gewaardeerd met een 3,0. Belanghebbenden zijn niet betrokken bij het ondernemingsplan. De woningstichting informeert de huurdersorganisatie niet over beleidsontwikkeling, bijvoorbeeld over het verkoopbeleid. De website biedt weinig informatie over de stand van zaken bij governance. Het visitatierapport ontbreekt op de website. Ook bij de voorgaande visitatie werd de externe legitimatie onvoldoende bevonden en met een onvoldoende gewaardeerd. De corporatie heeft hier geen lering uit getrokken. De commissie acht dit ernstig, zeker in een tijdsgewricht dat van maatschappelijke ondernemingen transparantie en verantwoording verlangt.

8/94


Recensie Corporatie uit balans Uit balans, zo beschouwt de visitatiecommissie het functioneren van Woningstichting Maasdriel. De corporatie dreigt het slachtoffer te worden van haar te hoge ambities in een instabiele omgeving. In 2004 heeft de corporatie zich verbonden aan de herstructurering van het centrum van Kerkdriel, vanuit betrokkenheid met de toekomst van de kern. Nu, tien jaar later, lijkt de corporatie haast gegijzeld door het project. Alle activiteiten, investeringsbeslissingen, focus en aandacht zijn gericht op het welslagen van het project. De risico’s nemen telkens toe en de haalbaarheid voor Woningstichting Maasdriel is onzeker. Ambitie uit balans De markt is veranderd, net als de opvattingen over de taak en rol van corporaties. In het huidige tijdsgewricht behoren risicovolle investeringen in voornamelijk commercieel vastgoed niet tot de taken van een corporatie. Door veranderde prioriteiten is gemeente Maasdriel naast partner bij het Centrumproject, ook concurrent geworden bij ontwikkeling van woningbouw op andere locaties. Woningstichting Maasdriel is niet bij machte en/of kiest er niet voor om haar inzet in het Centrumproject te heroverwegen en meer in lijn te brengen met de huidige taakopvatting en daarbij behorend risicoprofiel. De financiële impact van het Centrumproject in combinatie met de overige voorgenomen projecten is groot. Woningstichting Maasdriel loopt langs het randje van haar financiële mogelijkheden, ook voor wat betreft toekomstige investeringen in de kwaliteit van de voorraad. De commissie ziet dat de gekozen ambitie uit balans is met de huidige taakopvatting van woningcorporaties, de omvang van de organisatie en de competenties binnen de organisatie. Wel is Woningstichting Maasdriel in staat om haar ‘gewone’ taken als woningbeheer en huisvesting van de primaire doelgroep naar behoren in te vullen. De corporatie blijkt in staat om haar basale volkshuisvestingstaken te vervullen, maar is uit balans geraakt door de veelheid en de complexiteit van activiteiten. Organisatie uit balans De huidige complexiteit in activiteiten en de impact daarvan op de financiële continuïteit van de organisatie vergen passend financieel beheer en intern toezicht, en goede bedrijfsvoering. Dat juist deze onderdelen tijdens het visitatietraject onder de maat zijn bevonden, baart de visitatiecommissie grote zorgen. Ook organisatorisch is Woningstichting Maasdriel uit balans. Het financieel beheer mist het zicht op enkele essentiële sturingselementen, zoals de Loan to Value. De sturing op kasstromen is onvoldoende. Er is geen focus op doelmatigheid. De besturing volgens de PDCA-cyclus is niet adequaat en ook de kwaliteit van het intern toezicht laat ernstig te wensen over. Dat gold voor het intern toezicht tot 1 januari 2014 en het intern toezicht na 1 januari 2014, toen Woningstichting Maasdriel overstapte van een drielagenstructuur naar een tweelagenstructuur.


9/94

De deskundigheid van de commissarissen is niet in lijn met de complexe vastgoedontwikkeling die het bestuur van de corporatie ter hand heeft genomen. Ervaring met strategie, financiering en (her)ontwikkeling van centrumlocaties met daarin (sociale) woningbouw en commerciële functies was beperkt. Hoewel commissarissen met veel betrokkenheid, goede wil en inzet hun functie trachten te vervullen, constateert de commissie dat de invulling van de toezichtsfunctie uit balans is met de activiteiten die het bestuur van de corporatie in de afgelopen visitatieperiode heeft ondernomen. De Governancecode wordt op een groot aantal punten niet nagevolgd. De commissie acht dit uitermate zorgelijk. Strategisch vermogen uit balans Al met al lijkt Woningstichting Maasdriel zich steeds sterker te richten op overleven. De beslissingen die genomen worden zijn gericht op de korte termijn. De samenhang in activiteiten ontbreekt. Volgens de commissie is er geen langetermijnvisie op de ontwikkeling van de volkshuisvesting in Maasdriel en de rol die de corporatie daarin wil vervullen. Zo is verkoop van woningen uit veelal de betaalbare voorraad noodzakelijk, terwijl de behoefte aan betaalbare huurwoningen in de toekomst groeit. De organisatie lijkt niet in staat om de stap van reactief werken naar proactief werken te maken. Externe oriëntatie uit balans Het valt de commissie op dat het lerend vermogen van de corporatie niet sterk is geweest de laatste jaren. Woningstichting Maasdriel is vooral in zichzelf gekeerd; beïnvloeding van buitenaf, bijvoorbeeld door de huurdersorganisatie of de zorginstellingen, vindt nauwelijks plaats. De externe legitimering van de organisatie is zwak. Externe toezichthouders als het WSW en CFV zijn bezorgd over het financieel presteren van de corporatie. Ook de leerpunten uit het voorgaande visitatierapport zijn niet opgepakt. Het gaat daarbij om zaken als beleidsmatige onderbouwing, planning, monitoring en sturing van de prestaties, de samenstelling en deskundigheid van de bestuurlijke structuur en de externe legitimatie. Punten die ook nu in deze visitatie laag scoren. De balans terug De commissie acht het hoog tijd dat Woningstichting Maasdriel herstelt. Daarvoor is een aantal zaken nodig. • Governance, zowel besturing als de inrichting en bemensing van het toezicht, dient in lijn te worden gebracht met de complexiteit van de huidige activiteiten. • Het is van groot belang dat governance in overeenstemming wordt gebracht met de Governancecode. • Woningstichting Maasdriel zal zich op een verstandige wijze moeten beraden over het afstoten van het commerciële vastgoed en overige niet-DAEB-activiteiten. • Woningstichting Maasdriel zal een langetermijnvisie moeten ontwikkelen op het wonen in haar werkgebied en de rol die zij daarin kan en wil vervullen. • Intensieve samenwerking met andere corporaties in het werkgebied kan daar onderdeel van zijn. • Woningstichting Maasdriel zal meer openheid en transparantie moeten betrachten naar haar belanghebbenden. Daarbij is ruimte nodig voor invloed van partijen als de huurdersorganisatie en zorginstellingen op haar beleid.

10/94


Inhoud Voorwoord

3

Samenvatting en recensie

5

Inhoud

11

1

Woningstichting Maasdriel en het werkgebied

13

1.1 1.2 1.3 1.4

13 13 14 14

2

3

4

5

6

7

De visitatie Woningstichting Maasdriel Het werkgebied Leeswijzer


15

2.1 2.2 2.3

15 17 17

Missie en ambities Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Ambities Conclusies en motivatie


23

3.1 3.2 3.3

23 24 24

Omschrijving van de opgaven in het werkgebied Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven Conclusies en motivatie


29

4.1 4.2 4.3

29 30 30

De belanghebbenden van Woningstichting Maasdriel Beoordeling visitatiecommissie: Presteren volgens Belanghebbenden Conclusies en motivatie


33

5.1 5.2

33 34

Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Vermogen Conclusies en motivatie

Governance

39

6.1 6.2

39 39

Beoordeling visitatiecommissie: Governance Conclusies en motivatie

Integrale scorekaart

47

Bijlage 1

Verantwoording visitatie

49

Bijlage 2

Visitatiecommissie en onafhankelijkheidsverklaringen

51

Bijlage 3

Beoordelingskader voor visitatie

65

Bijlage 4

Definities

67

Bijlage 5

Overzicht prestaties, ambities en opgaven

71

Bijlage 6

Checklist Governancecode

81


11/94

12/94


1

Woningstichting Maasdriel en het werkgebied

1.1 De visitatie In september 2013 heeft Woningstichting Maasdriel (hierna WSM) te Kerkdriel opdracht gegeven om een visitatie uit te laten voeren. Deze visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0-versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, december 2010) en vond plaats tussen januari 2014 en augustus 2014. De visitatiegesprekken hebben plaatsgevonden op 17 februari 2014. De visitatiecommissie bestond uit de heer drs. A.H. Grashof (voorzitter), mevrouw drs. W.M.R. de Water (algemeen commissielid) en mevrouw C.M.F. Bomhof MOC (secretaris). In bijlage 2 zijn de curricula vitae van de commissieleden opgenomen. Naast vanzelfsprekend de verplichting om eens per vier jaar een visitatie te laten uitvoeren was voor woningcorporatie Woningstichting Maasdriel het houden van een evaluatie van haar prestaties als ijkpunt in de ontwikkeling van de organisatie de belangrijkste reden om een visitatie te laten uitvoeren. Op basis van alle door Woningstichting Maasdriel verzamelde informatie heeft de visitatiecommissie het aantal en de duur van de gesprekken met interne en externe belanghebbenden uitgebreid. De commissie achtte dit noodzakelijk om tot een goed oordeel te komen over het grootschalige bouwproject in het centrum van Kerkdriel en de impact daarvan op de overige prestaties van de woningstichting. De commissie schreef vervolgens een visitatierapport, dat in concept werd opgeleverd aan Woningstichting Maasdriel, waarna hoor- en wederhoor plaats vond. Na correctie van feitelijke onjuistheden werd het visitatierapport ter beoordeling of de methodiek correct is toegepast en de oordelen transparant tot stand zijn gekomen, voorgelegd aan de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) en vervolgens definitief opgeleverd. De visitatie betreft de periode 2010 tot en met 2013. Voor de beoordelingen hanteert Raeflex een 10-puntsschaal. Het oordeel 7 geeft aan dat de prestatie gelijk is aan de norm. De wijze van beoordeling wordt verder toegelicht in bijlage 3.

1.2 Woningstichting Maasdriel Woningstichting Maasdriel is opgericht in 1968. Woningstichting Maasdriel beheert 941 woningen en in totaal 1.079 vhe en werkt in de gemeente Maasdriel. Het bezit van de woningstichting bevindt zich in de kernen Alem, Hoenzadriel, Kerkdriel en Velddriel. De gemeente Maasdriel telt circa 24.000 inwoners en maakt met Zaltbommel deel uit van de regio Bommelerwaard. De belangrijkste belanghebbenden zijn de huurders, de gemeente Maasdriel, de zorginstellingen BrabantZorg en Cello en de collega-corporaties in de Bommelerwaard, te weten woningstichting De Kernen en Woonlinie. Woningstichting De Kernen beheert 4.500 woningen in de Bommelerwaard. Het bezit van De Kernen bevindt zich in de kernen waar Woningstichting Maasdriel geen woningen beheert en ontwikkelt. Woonlinie is een corporatie met eveneens 4.500 woningen in het land van Heusden en Altena en de Bommelerwaard. Woonlinie heeft woningbezit in de kern Hurwenen van de gemeente Maasdriel.


13/94

Bij Woningstichting Maasdriel werken acht medewerkers; in totaal 8,0 fte. Per 1 januari 2014 is Woningstichting Maasdriel overgestapt van een drielagen- naar een tweelagen bestuursstructuur. De leiding van de corporatie berust sinds 1 januari 2014 bij een directeur-bestuurder, aangetrokken vanuit de eigen werkorganisatie. De raad van commissarissen bestaat uit vijf leden, van wie twee leden namens de huurders in de Raad van Commissarissen zitting hebben. Twee oud-bestuursleden hebben op 1 januari 2014 zitting genomen in de RvC. De voormalige voorzitter van het bestuur is voor de periode van een jaar benoemd als voorzitter van de RvC.

1.3 Het werkgebied

Woningstichting Maasdriel is werkzaam in gemeente Maasdriel, in de Bommelerwaard, tussen de grote rivieren, in de provincie Gelderland. Dit werkgebied is te kenmerken als een plattelandsgebied. De woningmarkt in dit gebied bestaat voornamelijk uit koopwoningen (70 procent koopwoningen versus 30 procent huurwoningen). Ruim tweederde van de huurvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. De woningvoorraad van Woningstichting Maasdriel bestaat voor 80 procent uit eengezinswoningen. Circa 47 procent van de woningvoorraad bestaat uit woningen gebouwd in de jaren vijftig, zestig en zeventig. Het Centraal Fonds deelt deze corporatie in de categorie 5 in, dat wil zeggen: corporaties met een gemiddeld profiel, met een accent op eengezinswoningen. De referentiegroep waarmee Woningstichting Maasdriel wordt vergeleken bestaat uit corporaties uit deze categorie. Er zijn 125 corporaties in deze categorie.

1.4 Leeswijzer

Dit rapport is ingedeeld naar de onderdelen waarop de woningcorporatie is beoordeeld. Daarbij zijn de vastgestelde onderdelen: • Presteren naar Ambities (hoofdstuk 2); • Presteren naar Opgaven (hoofdstuk 3); • Presteren volgens Belanghebbenden (hoofdstuk 4); • Presteren naar Vermogen (hoofdstuk 5); • Governance (hoofdstuk 6). Ieder hoofdstuk geeft de beoordeling weer waarna de motivatie van het cijfer wordt gegeven. Voor de leesbaarheid van het rapport is ervoor gekozen om in hoofdstuk 7, tot slot, een cijfermatig overzicht (integrale scorekaart) te geven van alle beoordelingen. In bijlage 5 worden alle beschrijvingen van de doelstellingen, opgaven en de gegevens over de prestaties in tabelvorm weergegeven. Deze tabel vormt de onderlegger voor de beoordelingen.

14/94


2


Dit hoofdstuk gaat over de prestaties van Woningstichting Maasdriel in relatie tot de ambities.

2.1 Missie en ambities Woningstichting Maasdriel heeft in 2011 een ondernemingsplan ontwikkeld, dat geldig is tot en met 2015. De titel van het ondernemingsplan luidt: Ambitieus en Realistisch. In het ondernemingsplan heeft de woningstichting een missie, visie en strategische doelstellingen verwoord. De woningstichting heeft de volgende visie geformuleerd: Woningstichting Maasdriel (WSM) is een maatschappelijke onderneming die zich primair richt op het verhuren, bouwen en onderhouden van woningen voor mensen binnen de gemeente Maasdriel, die op de vrije markt niet in hun woonbehoeften kunnen voorzien. WSM is een open, transparante en marktgerichte organisatie, die samen met andere partijen werkt aan duurzaamheid en vitaal wonen. In de missie verwijst de corporatie naar haar statuten. Daarin staat ondermeer dat de stichting zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting bij voorrang voor de minst draagkrachtigen werkzaam te zijn, één en ander met inachtneming van hetgeen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is neergelegd. Kernwaarden zijn: • Klantgericht • Ondernemend en resultaatgericht • Omgevingsbewust • Flexibel Voor de periode 2011 tot 2015 heeft Woningstichting Maasdriel de volgende doelstellingen verwoord: 1. Midden in de samenleving staan 2. Duurzaam bouwen en transformeren naar de toekomst 3. Vraaggestuurd in denken en doen 4. Integrale kernen wijkontwikkeling 5. Professionalisering van de organisatie Deze doelstellingen zijn uitgewerkt in actiepunten. De prestaties, zoals door Woningstichting Maasdriel geleverd, worden beoordeeld in het licht van de door Woningstichting Maasdriel vastgestelde doelstellingen en actiepunten, ingedeeld volgens de vijf meetpunten van de methodiek. In bijlage 5 is deze onderverdeling nader uiteengezet. De prestaties die betrekking hebben op de professionalisering van de organisatie, vallen buiten het bestek van het visitatieprotocol en worden dan ook niet beoordeeld.


15/94

Behalve de ambities in het Ondernemingsplan heeft Woningstichting Maasdriel sinds 2004 zichzelf een hoge ambitie gesteld om in samenwerking met de gemeente Maasdriel en met subsidies van de provincie Gelderland, te komen tot de realisatie van een grootschalig Centrumplan. Dit Centrumplan wordt gerealiseerd in drie fasen bestaande uit: Fase 1: Centrumplan Kerkdriel Bouw kantoorvilla, met twee penthouses en kantoorruimte. Woningstichting Maasdriel heeft hier haar kantoor gevestigd. Oplevering 2010. Bouw ’t Klösterhoff op de plaats van de voormalige bibliotheek: 21 appartementen en 1.600m2 commerciële ruimte; oplevering in 2011. Fase 2: Eerste bouwfase Centrumplan Kerkdriel De tweede fase van het Centrumplan is opgeknipt in twee bouwfases. De eerste fase bestaat uit realisatie van de locatie Mgr. Zwijsenstraat 18: ten behoeve van de Hema, zes appartementen en een eerste gedeelte van een ondergrondse parkeergarage. Opgeleverd in 2013. Tweede bouwfase Centrumplan Kerkdriel De uitvoering van de tweede bouwfase van het Centrumplan is direct gevolgd op de eerste bouwfase medio maart 2013. De werkzaamheden zijn medio 2013 aanbesteed. Hierin komen diverse winkels en een supermarkt op de begane grond, met in de kelder een parkeergarage voor circa 150 auto’s. Op de verdiepingen worden 32 huuren 10 koopappartementen gerealiseerd. Het woningtype varieert van 2-kamerstartersappartementen tot grotere penthouses met ruime dakterrassen op de bovenste bouwlaag. Huur- of verkoopprijzen en woningtypen zijn op dit moment nog niet definitief, en zullen waarschijnlijk nog dit jaar bekend worden (van website WSM). Fase 3: Centrum Plan (MCD-terrein) In de nabijheid van het Centrumplan bevindt zich een kleinschalig winkelcentrum met een MCD-supermarkt en een aantal dagwinkels. Dit winkelcentrum wordt verplaatst naar Centrumplan fase 2. Op de plaats van het winkelcentrum komen 22 grondgebonden (sociale huur) woningen, vooralsnog gepland voor 2015. Of deze plannen doorgang vinden, hangt af van de financieringsmogelijkheden.

16/94


2.2 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Ambities

Prestatievelden

Cijfer

Huisvesting van primaire doelgroep

7,0

Kwaliteit woningen en woningbeheer

6,0

Huisvesting doelgroep met specifieke aanpassingen

7,0

(Des-)investeren in vastgoed

5,5

Kwaliteit van wijken en buurten

6,0

Gemiddelde score

6,3

2.3 Conclusies en motivatie De commissie beoordeelt het Presteren naar Ambities met een 6,3, voldoende, maar niet conform de norm van de visitatiemethodiek. De commissie beoordeelt de prestaties op het terrein van huisvesting van de primaire doelgroep en huisvesting van doelgroepen met specifieke aanpassingen als ruim voldoende conform de norm of net iets onder de norm van de visitatiemethodiek. De prestaties voor wat betreft de kwaliteit van woningen en woningbeheer en de kwaliteit van wijken en buurten acht de commissie onder de norm, maar wel voldoende. De beoordeling van de prestaties op het terrein van (des)investeren in vastgoed komt uit op bijna voldoende. De corporatie investeert onder andere in het Centrumplan van Kerkdriel, in nieuwbouw van woningen, in commercieel vastgoed en in grondposities elders in Kerkdriel. De commissie constateert dat deze investering gedurende de visitatieperiode grote beperkingen oplevert voor belangrijke volkshuisvestelijke opgaven, zoals investeringen in onderhoud en duurzaamheid. Een voorbeeld daarvan is de subsidieregeling van de provincie Gelderland, die er op is gericht om op basis van co-financiering de energieprestaties van bestaande woningen te verbeteren.


17/94

Woningstichting Maasdriel kan daar geen gebruik van maken, omdat haar middelen in beslag worden genomen door de investeringen in het Centrumplan. In het licht daarvan kan de commissie dit prestatieveld niet met een voldoende waarderen. Huisvesting van primaire doelgroep De commissie beoordeelt de prestaties op de norm, met een 7,0. De ambities op dit prestatieveld betreffen het toewijzingsbeleid, het huurbeleid en het verkoopbeleid. De commissie heeft geen eigen WSM-ambities aangetroffen op het terrein van betaalbaarheid en behoud van de kernvoorraad. De woningstichting verkoopt woningen uit de bestaande voorraad met het oog op het versterken van de kasstromen; niet vanuit het oogpunt van het bevorderen van het eigen woningbezit. In het toewijzingsbeleid sluit WSM aan op afspraken van corporaties en gemeenten in de Bommelerwaard. WSM wil de gemiddelde huurprijs op termijn op 70 procent van de maximaal redelijke huurprijs brengen. In de jaren tot 2013 heeft WSM met haar huurverhogingen aangesloten op de landelijke regelgeving. In 2013 heeft WSM een hogere huurverhoging doorgevoerd van 4,5 procent gemiddeld. De corporatie geeft aan in 2014 de huren maximaal te willen verhogen met het oog op het verbeteren van de kasstroom. In 2012 was de gemiddelde huur 55,9 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Kwaliteit woningen en woningbeheer De commissie waardeert dit onderdeel met een 6,0. Bij dit onderdeel gaat het om: 1. woningkwaliteit: prijs/kwaliteitsverhouding, conditie en onderhoudstoestand, tevredenheid over de woning; 2. kwaliteit van de dienstverlening; 3. energie en duurzaamheid: voldoen aan energienormen/-label en beleid en uitvoering duurzaamheid. 1. Woningkwaliteit: WSM heeft zich voorgenomen om gedurende de looptijd van het ondernemingsplan het strategisch voorraadbeleid te herzien. De commissie heeft tot in de documentatie geen eigen geactualiseerd strategisch voorraadbeleid aangetroffen. Het vigerende eigen strategisch voorraadbeleid dateert uit 2004. Wel heeft woningstichting Maasdriel gezamenlijk met de twee andere corporaties een gemeenschappelijk strategisch voorraadbeleid opgesteld voor de Bommelerwaard. Dit plan behelst voornamelijk gegevens over de woningmarkt, de gevolgen daarvan voor nieuwbouw en verkoop van woningen. Het bevreemdt de commissie dat WSM niet over een eigen strategisch voorraadbeleid beschikt, waarin zij vastlegt wat zij met name met de bestaande voorraad wil gaan doen en welke investeringen daarvoor nodig zijn. De gemiddelde leeftijd van het woningbezit (circa 50 procent uit de jaren vijftig, zestig en zeventig) en ontwikkelingen in de huisvesting van een groeiende groep ouderen zijn aanleidingen om over een actueel strategisch voorraadbeleid te beschikken. Wat betreft de realisatie van het onderhoud valt op dat de onderhoudsbegroting in de jaren 2010, 2011, 2012 en 2013 worden onderschreden. WSM heeft desgevraagd meegedeeld dat zij gedurende de exploitatieperiode geen afzonderlijke complexmatige onderhoudsplannen oppakt.

18/94


Onderhoud vindt plaats aan de hand van meldingen van huurders of bij mutaties. De commissie beschikt niet over aanwijzingen dat de kwaliteit van de woningvoorraad in het geding zou zijn. De commissie waardeert de prestaties op dit onderdeel daarom met een voldoende. 2. Kwaliteit dienstverlening Conform haar actiepunten heeft WSM in december 2013 een klanttevredenheidsonderzoek laten uitvoeren. Ongeveer 10 procent van de huurders heeft aan dit onderzoek meegedaan. De resultaten waren positief WSM gebruikt het onderzoek als nulmeting om haar dienstverlening te verbeteren. De commissie waardeert deze prestaties ruim voldoende. 3. Duurzaamheid Zoals hierboven genoemd, beschikt WSM over een aanzienlijke voorraad woningen uit de jaren ‘50, maar vooral ‘60, ‘70 en ‘80, (bron CiP 2013). Uit een meting van energieprestaties blijkt dat 41 procent van de voorraad een D-label of lager heeft. Een beleidsmatige aanpak van de duurzaamheidproblematiek en het terugdringen van het energieverbruik ontbreekt. WSM brengt bij mutaties energiebesparende maatregelen aan zoals HR cv-ketels, en HR ++ glas. De mutatiegraad is laag waardoor het tempo van de duurzaamheidmaatregelen ook laag ligt. Zoals eerder gemeld, kan WSM niet participeren in een stimuleringsregeling van de provincie Gelderland om de bestaande voorraad vanuit energieoogpunt te verbeteren. Ook dat leidt tot een tragere aanpak van de energieprestaties van de woningen dan nodig. Bij nieuwbouwprojecten trekt de woningstichting extra geld uit om energiemaatregelen te treffen. Daar staat tegenover dat WSM geen gebruik maakt van de stimuleringsregeling van de provincie Gelderland, waarbij de provincie 70 miljoen euro ter beschikking stelt aan corporaties om de woningen extra te isoleren op basis van een gedeelde investering. WSM geeft aan hiervoor geen middelen ter beschikking te hebben (zie Presteren naar Vermogen). Huisvesting doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen De commissie waardeert dit onderdeel met een 7,0. In het ondernemingsplan schrijft WSM dat zij er bij de wijken kernontwikkeling voor wil zorgen dat er voldoende woon-, zorgen welzijnsvoorzieningen zijn. Verder geeft de corporatie aan nauw te willen samenwerken met zorginstellingen. In 2010 is het woonzorgcentrum De Leyenstein in gebruik genomen. De zorg voor de daar wonende ouderen is afkomstig van BrabantZorg. Zorginstelling Cello huurt appartementen en groepswoningen voor bewoners met een verstandelijke handicap. In het woonzorgcentrum is verder een kantoorruimte voor een thuiszorgorganisatie gevestigd. Met de realisatie van het woonzorgcentrum heeft WSM een grote prestatie geleverd om ouderen en mensen met een beperking te huisvesten. De commissie heeft daar alle lof voor. De commissie signaleert dat sinds de oplevering van De Leyenstein er geen nieuwe initiatieven zijn ontplooid op het terrein van wonen en zorg, terwijl de corporatie zich dat in haar ondernemingsplan wel had voorgenomen. De commissie beoordeelt dit prestatieveld daarom op de norm van de visitatiemethodiek.


19/94

(Des-)investeren in vastgoed De commissie waardeert dit onderdeel met een 5,5. Het onderdeel (des-)investeren in vastgoed bestaat uit de beoordeling op de onderdelen: 1. Nieuwbouw 2. Sloop 3. Verkoop 4. Verbetering van bestaand woningbezit 5. Investeringen in maatschappelijk vastgoed 1. Nieuwbouw: In de afgelopen vier jaar heeft Woningstichting Maasdriel 49 huurwoningen, 47 koopwoningen, ruim 4.500m2 commerciële ruimten en circa 180 parkeerplaatsen, waarvan 150 in een parkeerkelder, ontwikkeld. Afgerond zijn de eerste fase van het Centrumplan (’t Klôsterhof), De Leyenstein, Empelenhof Alem, Kastanjestraat en het Katarijnehof. In aanbouw is de tweede fase van het Centrumplan. Het meest opvallende nieuwbouwproject is het Centrumplan. De eerste investeringsbeslissingen over het Centrumplan zijn genomen in 2004. De corporatie heeft sindsdien haar ambities moeten bijstellen mede in het licht van de economische crisis en gewijzigde regelgeving rond de borging van niet-DAEBinvesteringen. In de visitatieperiode heeft zij haar plannen rond de investeringen in de derde en laatste fase van het Centrumplan opnieuw moeten bezien. Koopwoningen in de tweede fase worden omgezet in huurwoningen. Ook een project met zelfbouwkavels op Empelenhof is voorlopig stopgezet. Daarnaast heeft WSM nog een aantal grondposities in bezit die mogelijk niet tot ontwikkeling kunnen komen, omdat de gemeente volgens de corporatie niet meewerkt aan de benodigde bestemmingsplanwijziging, waardoor woningbouw (voorlopig) niet meer mogelijk is, zoals een kleine locatie aan Ipperakkeren. Ook het voorgenomen project Bussenerweg vindt geen doorgang, onder meer door andere prioriteitsstelling van de gemeente Maasdriel, waardoor vooralsnog geen bestemmingsplanwijziging ten gunste van woningbouw wordt genomen. 2. Sloop: Woningstichting Maasdriel heeft als onderdeel van het Centrumplan een bedrijfspand en 10 huurwoningen in het centrum gesloopt. 3. Verkoop: WSM heeft in 2013 een verkoopbeleid geformuleerd. De corporatie verkoopt woningbezit ten behoeve van de financiering van onrendabele toppen bij de realisatie van nieuwbouw (onder meer Centrumplan), het verbeteren van het sociale leefklimaat van wijken, vanwege onderhoudsaspecten (verjonging bezit), om extra financiële middelen te verwerven en om mensen met middeninkomens te bedienen. Daarbij verleent de corporatie kortingen van 10 procent op de verkoopprijs en heeft zij eenmaal Koopgarant aan aspirant-kopers aangeboden. Zittende en startende huurders krijgen voorrang. Per jaar wil WSM vijf woningen verkopen, met uitzondering van 2010. Toen had WSM het voornemen om 16 woningen te verkopen. WSM slaagt er goed in om haar verkoopdoelstellingen te behalen. In alle jaren overtreft het aantal verkopen de doelstellingen; in 2013 zelfs fors met de verkoop van 18 woningen.

20/94


4. Verbetering bestaand woningbezit: De commissie heeft geen prestaties aangetroffen die verband houden met de grootschalige renovatie van het bestaand vastgoed. 5. Investeringen in maatschappelijk en commercieel vastgoed: In de afgelopen jaren heeft de woningstichting gewerkt aan plannen om in het Centrumplan diverse commerciële ruimten te realiseren. De commissie constateert enerzijds dat de corporatie fors heeft geïnvesteerd en daarmee woningen en commerciële ruimten heeft weten te realiseren. Voor een deel conform haar ambities; voor een deel heeft WSM (voorlopig) afscheid van haar ambities moeten nemen. De commissie zet ernstige vraagtekens bij de omvang en de aard van de investeringsambities in relatie tot de omvang van de woningcorporatie. De commissie baseert zich op het feit dat de realisatie van het Centrumplan moeizaam verloopt en veel van de organisatie van WSM vergt.. Bovendien zijn de ambities in een ander licht komen te staan door het besluit van de Aedesleden dat in 2011 tijdens het Aedescongres is genomen. Tijdens dat congres hebben de corporaties besloten dat er geen commerciële activiteiten (zoals het realiseren van winkelvoorzieningen, parkeergarages e.d.) zullen worden gerealiseerd door de aangesloten leden. Er is een door de leden van Aedes vastgestelde verdeling van geoorloofde en niet geoorloofde activiteiten opgesteld. Het werkdomein van corporaties is onderverdeeld in drie categorieën: I = activiteiten waarvoor staatsteun is toegestaan (BBSH/DAEB) II = activiteiten zonder staatssteun (BBSH/niet-DAEB) III = commerciële projecten zonder staatssteun (niet-DAEB) De leden van Aedes hebben in 2011 bij congresbesluit vastgelegd dat commerciële activiteiten niet tot de kerntaken van woningcorporaties behoren. Alleen de categorieën I en II behelzen BBSH-activiteiten en zijn daardoor het werkdomein van woningcorporaties. Dit is dus inclusief het bouwen van iets duurdere huurwoningen en goedkope koopwoningen. In de novelle van minister Blok die vooruitloopt op de herzieningswet, komt genoemde afbakening van het werkdomein van corporaties terug. De commissie constateert dat WSM grote financiële risico’s heeft genomen door de realisatie van het Centrumplan; dit wordt in het hoofdstuk Presteren naar Vermogen verder beoordeeld. In het licht van de gevolgen voor de kerntaken van de corporatie, heeft de commissie de prestaties op dit onderdeel gewogen en komt tot een bijna voldoende (5,5). Kwaliteit van wijken en buurten De commissie waardeert dit onderdeel met een 6,0. In het ondernemingsplan schrijft de woningstichting samen met de gemeente te willen inventariseren hoe het gesteld is met de leefbaarheid in de kleine kernen om op basis daarvan een ontwikkelingsvisie te schrijven. Ook wil de woningstichting samen met de huurdersvereniging een plan opstellen om de betrokkenheid van bewoners bij leefbaarheidinitiatieven te regelen. In de afgelopen vier jaar heeft de corporatie geen inventarisatie van de leefbaarheid in de kernen gemaakt. Ook heeft WSM geen plan opgesteld in samenwerking met de huurdersvereniging om bewoners meer bij leefbaarheid te betrekken.


21/94

De corporatie is overigens wel actief op andere manieren in de wijken en kernen van haar werkgebied. Een van de activiteiten is bijvoorbeeld het in stand houden van een buurtsupermarkt in Velddriel. Ook vervult WSM een rol in het bestuur van het Kulturhus in De Leyenstein. Meest opvallende activiteit voor wat betreft de revitalisering van het centrum van Kerkdriel en de stevige bijdrage die de woningstichting daaraan levert. Die motiveert de corporatie vanuit het oogpunt op leefbaarheid. Daarnaast werkt de woningstichting in het algemeen aan leefbaarheid door aandacht te besteden aan inbraakbeveiliging, brandgangenbeveiliging, onderhoud groenvoorziening bij gemeenschappelijke tuinen en verbetering van de woonomgeving van de flats. Jaarlijks neemt WSM daarvoor een bedrag op in de begroting. In de afgelopen vier jaar is de begroting (soms zelfs) fors ruimer geweest dan de bestedingen: in 2012 en 2013 zelfs twee keer zoveel. De commissie constateert dat WSM weliswaar actief is in het verbeteren van kwaliteiten en buurt, maar slechts deels invulling geeft aan haar ambities. Daarom waardeert de commissie de prestaties van WSM als voldoende, maar onder de norm van de visitatiemethodiek. Overige/andere prestaties De commissie heeft geen andere prestaties aangetroffen.

22/94


3


Dit hoofdstuk gaat over de prestaties van Woningstichting Maasdriel in relatie tot de externe opgaven die zich in het werkgebied, en voor zover relevant, ook landelijk en regionaal voordoen.

3.1 Omschrijving van de opgaven in het werkgebied De opgave in het werkgebied van Woningstichting Maasdriel is in een aantal documenten vastgelegd: het afsprakenkader Kwalitatief Woningbouwprogramma 3 (KWP 3) van de provincie Gelderland en de prestatieovereenkomsten die gemaakt zijn tussen corporaties en de gemeenten in de Bommelerwaard. De gemeente Maasdriel maakt deel uit van de Bommelerwaard. Uit deze documenten komt het volgende beeld naar voren: Volgens de prestatieafspraken Bommelerwaard stabiliseert het aantal inwoners in Maasdriel, maar neemt het aantal huishoudens toe. In de periode 2010 - 2014 is er een extra woningbehoefte van 440 woningen, tot 2020 840 woningen. De gemeente Maasdriel geeft zelfs aan behoefte te hebben aan 1.500 extra woningen in de jaren 2013-2023. Die behoefte is er vooral aan woningen in de betaalbare huuren koopsector, zo blijkt uit de KWP3. In de prestatieovereenkomst Bommelerwaard spreken de gemeenten en de corporaties af de behoefte van woningen voor de primaire doelgroep en doelgroep-plus in beeld te brengen. Duurzaamheid is een aandachtspunt in zowel het afsprakenkader Rivierenland als in de prestatieovereenkomst Wonen Bommelerwaard. In beide documenten wordt melding gemaakt van de noodzaak om nadere afspraken te maken over het beperken van het energieverbruik. Nadere concretisering van de afspraken heeft de commissie niet aangetroffen. Het aantal oudere huishoudens neemt toe in de gemeente Maasdriel. Wel is het tempo volgens een onderzoek uit 2013 hoger dan in de rest van de provincie Gelderland. En daarmee ook de behoefte aan nultreden-woningen. In 2013 is onderzoek gedaan naar de behoefte aan Wonen en Zorg in de Bommelerwaard. Daarin wordt met name een behoefte gesignaleerd aan huisvesting van ouderen met een lage ZZP-indicatie. Gemeenten en corporaties in de Bommelerwaard hebben verder ook afspraken gemaakt over de huisvesting van MOE-landers (Midden- en Oost-Europese bevolkingsgroepen). De afspraken behelzen met name het doen van onderzoek naar de behoefte aan aangepaste huisvesting. Ook de huisvesting van kwetsbare groepen (dak- en thuislozen) komt in de prestatieovereenkomsten aan bod. Eind 2013 moet er voor iedere kwetsbare woningzoekende een passend arrangement aan woonen opvangvoorzieningen beschikbaar zijn. Tot slot de leefbaarheid: afgesproken is om de leefbaarheidsopgave in beeld te brengen en leefbaarheidsplannen op elkaar af te stemmen.


23/94

3.2 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven

Presteren naar Opgaven Prestatievelden

Cijfer


7,0


6,0


7,0


6,0


7,0

Gemiddelde score

6,6

3.3 Conclusies en motivatie De commissie beoordeelt het Presteren naar Opgaven met een 6,6, voldoende, maar wel onder de norm van de visitatiemethodiek. In het licht van de opgaven presteert Woningstichting Maasdriel conform de norm op de prestatievelden Huisvesting van de primaire doelgroep, Huisvesting van doelgroepen met specifieke aanpassingen en Kwaliteit van wijken en buurten. Op de overige velden presteert de corporatie voldoende, maar is er ruimte voor verbetering. Huisvesting van primaire doelgroep De commissie waardeert dit onderdeel met een 7,0. Hierbij heeft de commissie gekeken naar de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van de woningvoorraad. Daarbij heeft de commissie gelet op de prestatieafspraken binnen de Bommelerwaard. De prestatieafspraken behelzen geen meetbare doelstellingen over bijvoorbeeld de omvang van de kernvoorraad. Uit de prestatieafspraken Bommelerwaard en andere documenten, zoals het afsprakenkader KWP3 Regio Gelderland blijkt dat de behoefte aan betaalbare woningen toeneemt.

24/94


De corporatie zelf maakt melding van een verzoek van de gemeente Maasdriel om extra sociale huurwoningen te realiseren. Hieruit leidt de commissie af dat er een opgave ligt ten aanzien van het handhaven van vooral de betaalbare sector. Uit de jaarverslagen blijkt dat het overgrote deel van de woningvoorraad van Woningstichting Maasdriel tot het betaalbare segment behoort (zie ook bijlage 5). Er is een afname van het aandeel goedkope en betaalbare woningen zichtbaar van circa 96 procent in 2010 naar circa 71 procent in 2013. Het aandeel dure huurwoningen tot aan de huurtoeslaggrens is toegenomen van 5 procent in 2010 tot 26,5 procent in 2013. Deze verschuiving is ontstaan door verkoop van bestaand (goedkoop en betaalbaar) woningbezit, de oplevering van nieuwe duurdere huurwoningen en het toevoegen van woningen die als koopwoning gerealiseerd zijn, maar als middeldure huurwoningen in exploitatie zijn genomen. De woningstichting zet in op grotere huurverhogingen dan in de voorgaande jaren, mede ook om de kasstroom te verbeteren. De ruimte daarvoor is beschikbaar. De gemiddelde huur van de woningen van WSM bedraagt 55,9 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Woningstichting Maasdriel wijst passend toe volgens het woningtoewijzingsysteem in de Bommelerwaard. De zoektijd varieert van een tot twee jaar. In de afgelopen jaren is de zoektijd relatief stabiel gebleven. Hoewel de commissie constateert dat de woningvoorraad van WSM substantieel in prijs is gestegen in de afgelopen vier jaar, stelt ze vast dat het overgrote deel nog steeds tot de betaalbare voorraad behoort. Omdat de woningstichting verder ook passend toewijst, acht de commissie het presteren op dit prestatieveld ruim voldoende en conform de norm. Kwaliteit woningen en woningbeheer De commissie waardeert dit onderdeel met een 6,0, voldoende maar onder de norm. De commissie heeft hierbij gekeken naar de kwaliteit van de voorraad, de kwaliteit van de dienstverlening en het duurzaamheidbeleid, dit afgezet tegen de opgave. In de prestatieovereenkomsten zijn geen afspraken opgenomen over de kwaliteit van de woningvoorraad en de dienstverlening. Wel besteden de overeenkomsten aandacht aan de energieprestaties van de woningen. Daarnaast heeft Aedes met de Woonbond en de Rijksoverheid in 2012 een convenant afgesloten over de toekomstige energieprestaties van corporatiewoningen. Volgens dit convenant brengen corporaties de energieprestaties van de woningen op gemiddeld B-niveau en realiseren zij een besparing van 33 procent van het energieverbruik. In 2013 heeft Woningstichting Maasdriel een overzicht gemaakt van maatregelen die de energieprestaties van woningen kunnen verbeteren. Tot 2013 heeft Woningstichting Maasdriel voornemens geformuleerd om een energiebeleid te gaan voeren, maar daar bescheiden invulling aangegeven. Een beleidsmatige aanpak ontbreekt. Zoals beschreven in het voorgaande hoofdstuk participeert WSM niet in een stimuleringsregeling van de provincie Gelderland. De gemiddelde energieprestaties van de woningvoorraad van WSM is matig: 46 procent van de voorraad heeft een D t/m G label. De commissie acht de prestaties van WSM op het vlak van duurzaamheid onder de maat en waardeert deze met een onvoldoende. De kwaliteit van de woningvoorraad en de dienstverlening zijn op orde, zodat de commissie de gemiddelde prestaties op dit prestatieveld nog voldoende acht.


25/94

Huisvesting doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen De commissie waardeert dit onderdeel met een 7,0, conform de norm van de visitatiemethodiek. Hierbij heeft de commissie gekeken naar de huisvesting van ouderen en andere groepen. Allereerst de ouderenhuisvesting. In prestatieafspraken Bommelerwaard zijn geen specifieke afspraken gemaakt over de huisvesting van ouderen. Er is een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte van wonen en zorg in de regio Bommelerwaard en daaruit blijkt dat er meer behoefte is aan ouderenhuisvesting voor ouderen met een lage ZZP-indicatie die nu niet meer in verzorgingshuizen terecht komen. De behoefte aan beschut en beschermd wonen is conform het aanbod van passende woningen. In de jaren voorafgaand aan deze visitatieperiode heeft Woningstichting Maasdriel zich goed ingespannen om een woonzorgcentrum in Maasdriel te realiseren. Daarmee is een belangrijk deel van de opgave voldaan. Verder beschikt Woningstichting Maasdriel over ruim meer ouderenwoningen dan de referentiegroep en het landelijk gemiddelde (respectievelijk 26,6 procent, 18,7 procent en 15,1 procent). De commissie constateert dat WSM op dit terrein conform de norm presteert. Een andere huisvestingsopgave voor bijzondere doelgroepen betreft de huisvesting van asielzoekers en MOE-landers. Uit de jaarverslagen blijkt de woningstichting over het algemeen aan haar taakstelling ten behoeve van de huisvesting van asielzoekers te voldoen. Wat betreft de MOE-landers voorziet de gemeente Maasdriel in de toekomst een opgave om deze arbeidsmigranten te huisvesten. Er zijn hierover geen specifieke prestatieafspraken vastgelegd. De corporaties in het gebied geven aan bereid te zijn om over deze problematiek mee te denken. Tot slot de huisvesting van andere doelgroepen. In overleg met andere corporaties en instellingen wordt op regionaal niveau een Woonladder ontwikkeld, een stelsel van afspraken met zorginstellingen en corporaties over een sluitend systeem van woonen opvangvoorzieningen voor kwetsbare woningzoekenden. Alles tegen elkaar afwegend acht de commissie de prestaties passend bij de opgave in het werkgebied. (Des-)investeren in vastgoed De commissie waardeert dit onderdeel met een 6,0. Woningstichting Maasdriel heeft de afgelopen jaar fors geïnvesteerd met name in de bouw van het Centrumplan in Kerkdriel. In totaal heeft de corporatie circa 100 woningen en circa 4.500m2 commerciële ruimten gebouwd of aanbesteed. De commissie vraagt zich af in hoeverre deze investeringen in lijn zijn met de volkshuisvestelijke opgave. De oorsprong van de plannen van het Centrumplan dateert uit 2004 en ligt dus ver voor de visitatieperiode, die de commissie thans hanteert voor de beoordeling van de prestaties. In de periode vanaf 2004 hebben zich grote maatschappelijke veranderingen voorgedaan, niet alleen in het economisch klimaat maar ook in de taakopvatting van corporaties. Met de kennis van nu acht de commissie de investeringen in het Centrumplan niet meer passend bij de opgave van een woningcorporatie. Met name de ontwikkeling van de grote hoeveelheid commerciële ruimten behoren eerder tot de opgave van een commerciële projectontwikkelaar dan tot die van een woningcorporatie.

26/94


De vraag doet zich voor of WSM de plannen had kunnen bijstellen of een strategische samenwerkingspartner had kunnen vinden in de afgelopen vier jaar, dan wel of WSM de afgelopen vier jaar haar investeringen in het Centrumplan meer in lijn met haar volkshuisvestelijke opgave had kunnen brengen. Daarbij heeft de commissie geen aanwijzingen aangetroffen dat WSM zich deze vraag heeft gesteld. Integendeel: ondanks het feit dat de financiële haalbaarheid van het plan zwaar onder druk staat en andere investeringen in volkshuisvestelijke opgaven lijkt te blokkeren, gaat WSM door met het aanbesteden van de volgende bouwstroom in het Centrumplan en het realiseren van kostbare voorzieningen zoals ondergrondse parkeervoorzieningen. Mede om de financiële kasstromen op peil te houden, heeft WSM een verkoopbeleid ontwikkeld, waarbij betaalbare huurwoningen worden verkocht. Met het oog op de behoefte aan betaalbare huurwoningen in Maasdriel (zie ook prestatieveld Huisvesting van de primaire doelgroep), zet de commissie vraagtekens bij dit beleid. Omdat het gaat om een afspraak tussen de gemeente en de woningstichting beschouwt de commissie dit als een opgave. Volgens de visitatiemethodiek dient de commissie de prestaties in het licht van de opgave te beoordelen. Alles tegen elkaar afwegend acht de commissie de prestaties op dit prestatieveld voldoende. Kwaliteit van wijken en buurten De commissie waardeert dit onderdeel met een 7,0. De opgave voor leefbaarheid in het werkgebied van Woningstichting Maasdriel betreft met name het teruglopen van de voorzieningen in de verschillende kernen. Daarnaast bestaan er opgaven die samen te vatten zijn onder de noemer ‘Schoon, heel, veilig’. Woningstichting Maasdriel komt aan deze opgaven tegemoet, door haar activiteiten in het centrum van Kerkdriel, de investeringen in een buurtsupermarkt en deelname aan de verschillende gemeentelijke en regionale overleggen over veiligheid en overlast. De commissie maakt daarbij kanttekeningen bij de omvang van de betrokkenheid bij de revitalisering van het Kerkdrielse centrum. Deze staan hierboven geformuleerd. Al met al acht de commissie de prestaties van Woningstichting Maasdriel in lijn met de opgave op het terrein van leefbaarheid. Overige/andere prestaties De commissie heeft geen andere te beoordelen prestaties aangetroffen.


27/94

28/94


4


Belanghebbenden van woningcorporaties zijn alle partijen, individuen, groepen en organisaties waarvan rechten en belangen in het geding zijn. Deze partijen kunnen er aanspraak op maken dat in de bestuurlijke besluitvormingsprocessen hun rechten en belangen in beeld zijn gebracht. Belanghebbenden zijn bijvoorbeeld huurders, de gemeente en zorgen welzijnsinstellingen. Dit hoofdstuk gaat over het oordeel dat belanghebbenden geven ten aanzien van de prestaties van Woningstichting Maasdriel.

4.1 De belanghebbenden van Woningstichting Maasdriel Woningstichting Maasdriel kent verschillende belanghebbenden. De commissie heeft met vertegenwoordigers van onderstaande partijen tijdens het visitatietraject gesprekken gevoerd. Huurdersorganisatie Woningstichting Maasdriel heeft in 1996 een samenwerkingsconvenant afgesloten met Huurdersvereniging Bommelerwaard. Deze huurdersvereniging vertegenwoordigt alle huurders in de Bommelerwaard. Het convenant is nog steeds van kracht. Collegacorporaties Woonlinie uit Zaltbommel en De Kernen uit Hedel hebben hetzelfde convenant afgesloten. De huurdersvereniging telt 900 leden. Woningstichting Maasdriel overlegt minimaal een keer per jaar met de huurdersvereniging over onderwerpen als het huurbeleid, toelichting op de jaarstukken en begroting, nieuwbouwprojecten, beleid bij huurachterstanden en woningontruimingen, situaties in woonen leefomgeving en algehele ontwikkelingen zoals de verhuurdersheffing. Gemeente(n) Gemeente Maasdriel is een belangrijke samenwerkingspartner in de ontwikkeling, financiering en uitvoering van het Centrumplan Kerkdriel en op andere locaties. Daarnaast is de gemeente nauw betrokken bij de ontwikkeling van concurrerende locaties, zoals Kerkdriel Noord. De gemeente Maasdriel is in 2010 in een bestuurlijke crisis terecht gekomen. De provincie Gelderland heeft in 2011 ingegrepen en na een onderzoek besloten om een interim burgemeester en wethouders van buiten de gemeente in het college van B&W te benoemen tot aan de gemeenteverkiezingen van 2014. Zorg- en Welzijnspartijen Woningstichting Maasdriel onderhoudt nauwe contacten met BrabantZorg, Cello en Stichting Thuiszorg en Maatschappelijk Werk Rivierenland (STMR). De woningstichting verhuurt het verzorgings- en verpleeghuisdeel van De Leyenstein aan BrabantZorg. Cello huurt in De Leyenstein groepswoningen en appartementen voor haar cliënten, mensen met een verstandelijke beperking. STMR huurt kantoorruimte in De Leyenstein. Verder maken deze partijen gebruik van het Kulturhus, eveneens onderdeel van De Leyenstein. BrabantZorg is verantwoordelijk voor de exploitatie van het Kulturhus.


29/94

Collega-corporaties Woningstichting De Kernen en Woonlinie zijn twee collega-corporaties met woningbezit in de gemeente Maasdriel. Woningstichting De Kernen beheert 4.500 woningen in de Bommelerwaard. Woonlinie is een corporatie met eveneens 4.500 woningen in de landen van Heusden en Altena en de Bommelerwaard. De Kernen en Woonlinie beheren en ontwikkelen woningen in de kernen waar Woningstichting Maasdriel geen activiteiten ontplooit. Samen met deze twee corporaties heeft WSM prestatieafspraken ondertekend met de gemeenten in de Bommelerwaard. De drie corporaties trekken gezamenlijk op in de woonruimteverdeling.

4.2 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren volgens Belanghebbenden

Presteren volgens Belanghebbenden Prestatievelden

Cijfer


6,9


7,0


7,0


6,2


7,2

Gemiddelde score

6,9

4.3 Conclusies en motivatie Gemiddeld scoort Woningstichting Maasdriel een 6,9 op het Presteren volgens Belanghebbenden, nagenoeg op de norm van de visitatiemethodiek. Belanghebbenden zijn over het algemeen tevreden over de prestaties van de woningstichting.

30/94


Huisvesting van primaire doelgroep De belanghebbenden beoordelen dit prestatieveld gemiddeld met een 6,9. De huurdersvereniging heeft de laagste waardering voor dit prestatieveld: het doorvoeren van maximale huurverhogingen, zonder voorafgaand overleg met de huurdersvereniging is hen een doorn in het oog. De huurdersvereniging constateert verder dat veel woningen in de verkoop staan, maar dan bij mutatie lang leeg blijven staan als de verkoop niet wil vlotten. De huurdersvereniging vindt dat moeilijk te verteren vanwege de lange wachttijden van woningzoekenden. Andere belanghebbenden vinden de prestaties van Woningstichting Maasdriel op of net boven hetgeen van een corporatie verwacht mag worden. De wethouder constateert dat de corporatie zonder enige discussie haar taak oppakt. De andere corporaties delen die mening en vinden dat Woningstichting Maasdriel goed mee schakelt in het maken van afspraken over woningtoewijzing en de huisvesting van de primaire doelgroep. Kwaliteit woningen en woningbeheer De belanghebbenden beoordelen dit prestatieveld gemiddeld met een 7,0. Alle gesprekspartners zijn tevreden over de kwaliteit van de woningen en de dienstverlening. Huurders waarderen deze onderdelen met een 8,0. Ook de zorgpartijen in de hoedanigheid van huurders van De Leyenstein, waarderen de kwaliteit van de woningen en de dienstverlening met een 8,0. Gemeente en collegacorporaties waarderen de prestaties met een 7,0; conform de norm van de methodiek. Het onderdeel energie en duurzaamheid wordt aanmerkelijk lager gewaardeerd. Collega-corporaties constateren dat WSM niet meedoet met de stimuleringsregeling van de provincie Gelderland. Ook de huurders verwachten meer inspanningen van de corporatie op dit onderdeel. De gemeente vindt de corporatie weinig innovatief als het gaat om het realiseren van energiebesparingen en vindt dat de corporatie op dit onderdeel ‘een tandje bij mag schakelen’. Huisvesting doelgroep met specifieke aanpassingen of voorzieningen De belanghebbenden beoordelen dit prestatieveld gemiddeld met een 7,0. De huurdersvereniging heeft aangegeven af te zien van de beoordeling, omdat zij onvoldoende zicht heeft op de prestaties van de woningstichting op dit prestatieveld. Beide zorginstellingen waarderen de kwaliteit van de woonvoorzieningen hoog, beide met een 8. De zorginstellingen plaatsen kanttekeningen bij de samenwerking met Woningstichting Maasdriel om tot een gezamenlijke afstemming van de voorzieningen in De Leyenstein te komen. Die gezamenlijke afstemming ontbreekt, een gebruikersoverleg is er niet en een gezamenlijke visie over de invulling van het gebouw komt er niet. Gemeente en collega-corporaties waarderen de prestaties van dit prestatieveld op een 7,0, conform de norm. Collega-corporaties zien een opgave om de huisvesting van MOE-landers. Daarover worden op een later moment afspraken gemaakt in overleg met de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel.


31/94

(Des-)investeren in vastgoed De belanghebbenden beoordelen dit prestatieveld gemiddeld met een 6,2; voldoende, maar onder de norm van de visitatiemethodiek. Het meest lovend over de prestaties op dit onderdeel is de gemeente (7,0). Collega-corporaties beoordelen de ambities als groot en waarderen het vanuit deze optiek met een 8,0; maar vinden vanuit een bedrijfsmatige en volkshuisvestelijke optiek dat Woningstichting Maasdriel te grote risico’s neemt en geven daarom tevens een 5,0. De corporaties vinden het ook verbazingwekkend dat Woningstichting Maasdriel haar ambities voor woningbouw niet heeft aangepast, naar aanleiding van het regionale woningmarktonderzoek in 2009. Daaruit bleek dat de gemeentelijke ambitie om 3.000 woningen te bouwen veel te hoog was. Beide andere corporaties hebben dat wel gedaan. Collega-corporaties hebben een visie op doelgroep en woningaanbod gemist. Volgens hen is de verkoop van woningen eerder ingegeven door financiële noodzaak en minder uit strategische overwegingen. Ook de huurders zijn kritisch over de investeringen in het vastgoed en zijn van mening dat het Centrumplan te groot en te complex is voor een corporatie van deze omvang. De huurdersvereniging vindt deze investering niet passend bij de taken van een woningcorporatie. De huurders waarderen dit prestatieveld met een 5,0. De zorginstellingen hebben afgezien van de beoordeling van dit prestatieveld. Kwaliteit van wijken en buurten De belanghebbenden beoordelen dit prestatieveld gemiddeld met een 7,2, iets boven de norm van de visitatiemethodiek. Gemeente en collega-corporaties waarderen dit prestatieveld met een 7,5. De activiteiten van Woningstichting Maasdriel in de wijk worden gewaardeerd. De gemeente noemt de participatie van de woningstichting in het project in de kern Alem. Ook de huurdersvereniging is tevreden. Woningstichting Maasdriel investeert in verlichting van openbare ruimte. De huurdersvereniging vindt dat de buurten en wijken er goed uitzien. De huurdersvereniging zou graag een leefbaarheidsfonds in het leven willen roepen. De woningstichting staat daar niet afwijzend tegenover. De huurdersvereniging heeft dit prestatieveld met een 7,0 gewaardeerd.

32/94


5


Dit hoofdstuk gaat over de financiële prestaties van Woningstichting Maasdriel, gemeten naar visie en prestaties op het gebied van financiële continuïteit, financieel beheer, doelmatigheid en de vermogensinzet. De prestaties op dit terrein zijn weergegeven in bijlage 6: de prestatietabel, Presteren naar Vermogen.

5.1 Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Vermogen

Presteren naar Vermogen Prestatievelden

Cijfer

Cijfer

Weging

4,3

20%

4,5

20%

Doelmatigheid

4,0

20%

Vermogensinzet

4,7

40%

Financiële continuïteit - Vermogenspositie

5,0

- Liquiditeit

4,0

- Integrale kasstroomsturing

4,0

Financieel beheer - Planning en controlcyclus

5,0

- Treasurymanagement

4,0

- Visie

4,0

- Mogelijkheden

5,0

- Maximalisatie

5,0

Gemiddelde score


4,4

33/94

5.2 Conclusies en motivatie Financiële continuïteit De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 4,3 gemiddeld. Bij het beoordelen van de financiële continuïteit gaat het er om dat de corporatie waarborgen heeft dat zij langdurig in staat is om haar maatschappelijke functie uit te oefenen. Vermogenspositie De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een 5,0. IJkpunten daarbij zijn de A-status van het CFV en de aanwezigheid van een onderbouwde visie op de gewenste vermogenspositie. Woningstichting Maasdriel beschikt over voldoende solvabiliteit en heeft de afgelopen vier jaar de A-status van het CFV toegekend gekregen. In het Treasurystatuut van 2005 heeft Woningstichting Maasdriel haar minimaal te behalen solvabiliteit op 20 procent vastgesteld. Deze ondergrens is noodzakelijk volgens het statuut in verband met het aantal projecten en de omvang van de organisatie. In de afgelopen vier jaar is de waardering van de materiële vaste activa op historische kostprijs, op advies van de accountant, omgezet naar de (hogere) bedrijfswaarde. De solvabiliteit van Woningstichting Maasdriel is ruim boven de ondergrens van 20 procent gebleven. In 2010 bedroeg de solvabiliteit 26,6 procent, in 2011 31,0 procent en in 2012 30,3 procent. Voor 2013 is de solvabiliteit mede door afwaarderingen en het aantrekken van leningen, geprognosticeerd op ruim 25 procent. De commissie constateert dat de corporatie weliswaar over voldoende eigen vermogen beschikt, maar treft geen visie aan op de minimale omvang van het vermogen. Het behoud van de vermogenspositie is in hoge mate afhankelijk van de verkoop van vastgoed. De investeringsambities van deze corporatie vragen om een gedegen financieel beleid, waar een onderbouwde visie op de vermogenspositie deel van uitmaakt. Omdat deze ontbreekt waardeert de commissie dit onderdeel derhalve met een onvoldoende. Daarnaast verwacht de commissie dat de vermogenspositie in de komende jaren verder onder druk kan komen te staan door afboekingen op grondposities en projecten. Middelen (liquiditeit) De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een 4,0. In de visitatieperiode heeft het WSW Woningstichting Maasdriel kredietwaardig verklaard. De corporatie heeft van het WSW een faciliteringsvolume van 7 miljoen euro ter beschikking gekregen, waarbij reeds 5 miljoen euro was gebruikt zodat er een volume van 2 miljoen euro resteert. Daarbij heeft het WSW een aantal kanttekeningen gemaakt, die samenhangen met de investeringen in het Centrumplan. Het WSW heeft geen akkoord gegeven voor de vrijgave van het faciliteringsvolume voor Centrumplan fase 3. Voor Centrumplan 2 is borging ter beschikking mits zeven van de tien koopwoningen worden verkocht. Volgens de kwartaalrapportage in het derde kwartaal 2013 zijn vier van de tien woningen verkocht. Het WSW waarschuwt de corporatie dat de schuldrestant per woning ruim boven het sectorgemiddelde uitstijgt en raadt de corporatie aan het schuldrestant te verminderen.

34/94


Het Centraal Fonds Volkshuisvesting constateert in zijn brief van oktober 2013 dat “de liquiditeit onder druk staat”. De schuldrestant per woning is boven de door de CFV gehanteerde norm. Het Centraal Fonds heeft de corporatie verzocht een plan in te dienen om de liquiditeitspositie te verbeteren. Begin 2014 heeft WSM een herstelplan bij het CFV ingediend. De commissie heeft bij de visitatiegesprekken van de corporatie en de gemeente Maasdriel vernomen dat Woningstichting Maasdriel een uitgestelde betaling van grondafname van 3,6 miljoen euro bij de gemeente Maasdriel heeft uitstaan, naast de door het WSW geborgde leningen. Deze uitgestelde betaling dient in 2016 te worden voldaan. Deze regeling met de gemeente Maasdriel verzwaart de schuldpositie van de corporatie. De commissie acht de liquiditeitspositie uiterst zorgelijk en waardeert deze met een 4,0. Kasstromen De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een 4,0. Woningstichting Maasdriel heeft vanaf 2010 wisselende exploitatieresultaten behaald. In 2010 en 2011 waren de exploitatieresultaten positief, in 2012 zijn de exploitatieresultaten voor rente 7,8 miljoen negatief. Voor 2013 is eveneens een negatief exploitatiesaldo begroot van circa 0,5 miljoen euro. Dit negatief exploitatiesaldo is veroorzaakt door een andere wijze van afschrijven, door de behaalde resultaten op de verkoop en projecten. De onrendabele top op de investering in Centrumplan 2 (5 miljoen euro) is ten laste gekomen van het exploitatieresultaat. In 2013 verwacht de corporatie uiteindelijk een positief exploitatieresultaat te behalen, mede vanwege de gunstige resultaten van het verkoopbeleid. In 2013 heeft Woningstichting Maasdriel 18 bestaande huurwoningen verkocht, 13 meer dan begroot. De rentedekkingsgraad ICR is in de afgelopen jaren boven 1,4 gebleven en voldoet daarmee aan de WSW-norm. Uit recente navraag bij het WSW blijkt dat volgens de prognoses van 2014 de ICR de komende jaren zich rond de norm zal ontwikkelen, mede ten gevolge van het ingediende herstelplan. De DSCR geeft aan in welke mate de corporatie aan aflossing en renteverplichtingen kan voldoen. Volgens het WSW dient deze groter te zijn dan 1,0. Uit navraag bij het WSW blijkt dat de woningstichting thans niet aan deze norm voldoet (juni 2014). In 2016 zal de DSCR zich volgens de prognoses herstellen en op de norm bevinden. Wat opvalt is dat de DSCR-norm van het WSW van minimaal 1 niet is opgenomen in de stuurinformatie van de corporatie. Woningstichting Maasdriel hanteert geen directe rendementseis. Ook een IRR rendementseis voor te realiseren investeringen wordt niet gehanteerd. De commissie vindt een dergelijke onderbouwing voor investeringen op zijn plaats, gezien de vele investeringen die de corporatie doet. De schuldpositie van Woningstichting Maasdriel is hoger dan gebruikelijk in de sector: circa 52.000 euro per woning (referentie corporatie 28.500 euro per woning, landelijk 34.300 euro per woning). De rentelasten zijn dan ook hoger, hetgeen de kasstromen negatief beïnvloedt. De loan to value ten opzichte van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde was in 2010 1,0, in 2011 0,9 en in 2012 0,8. De WSW-norm is maximaal 0,7. Dit geeft de hoge schuldpositie ten opzichte van de onderliggende waarde van het bezit duidelijk aan.


35/94

De commissie constateert dat de corporatie haar volledige faciliteringsvolume heeft benut om leningen aan te trekken en daarmee over voldoende middelen te beschikken om zoveel mogelijk aan toekomstige verplichtingen te doen. Daarnaast stoot de corporatie bezit af om de kasstromen te verbeteren. Opvallend is dat Woningstichting Maasdriel ook niet stuurt op LTV verhoudingen om de ontwikkeling hiervan te bewaken en zo nodig bij te stellen. Al met al is de kasstroompositie slecht. De corporatie heeft nauwelijks financiering buffers om serieuze tegenvallers op te kunnen vangen. De commissie beoordeelt de kasstromen en de kasstroomsturing van Woningstichting Maasdriel als uiterst zorgelijk en waardeert deze met een 4,0. Financieel beheer De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 4,5. Bij het beoordelen van het financieel beheer gaat het er om dat de corporatie haar plannen financieel goed heeft doorgerekend en dat de corporatie die financiële planning regelmatig checkt en eventueel bijstelt. Financiële planning en controlecyclus De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een 5,0. Woningstichting Maasdriel kent een meerjarenbegroting, een begroting, kwartaalrapportages en een jaarrekening. In de begrotingen zijn de eerste ambities en de prognoses ten aanzien van opbrengsten en investeringen financieel vertaald; in relatie met de meerjarenbegroting. De kwartaalrapportages geven een beeld van de financiële huishouding. Wat betreft de uiteindelijke jaarrekening valt op dat begroting en realisatie nogal eens afwijkt. Dat geldt ook voor de bepalingen van het jaarresultaat. De accountant geeft in zijn managementletter aan in de controle op de administratieve organisatie en interne beheersing geen aanleiding tot opmerkingen te zien. De accountant constateert dat de liquiditeitsprognoses in de meerjarenbegroting en de kasstroomoverzichten in de kwartaalrapportages en het jaarverslag anders zijn samengesteld en daardoor minder goed te vergelijken zijn. Ook geeft de accountant in zijn managementletter van 2011 aan dat het verstandig is om de kwaliteit van de kwartaalrapportages te vergroten door een analyse op de gerealiseerde kasstromen uit operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten en de impact daarvan op het meerjarenperspectief op te nemen. Een dergelijke analyse ontbreekt ook in het jaarverslag. Hoewel in de afgelopen vier jaar een paar verbeteringen zijn doorgevoerd, acht de commissie, mede in relatie tot de grote investeringen, de inrichting van de financiële planning ontoereikend. Treasury De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een 4,0. Bij treasury gaat het om het vermogensbeheer van de corporatie. Woningstichting Maasdriel beschikt over een treasurystatuut uit 2005. Dit statuut behoeft actualisering. De kasstromen zijn voor tien jaar in beeld gebracht. De commissie acht de financieringsbehoefte groter dan de beschikbare middelen en constateert dat de corporatie thans bezig is om de middelen te verruimen. Daarbij heeft de commissie geen scenariobeschrijvingen aangetroffen met verschillende alternatieven, wat te doen bij tegenvallende opbrengsten. De commissie acht derhalve de treasury ruim onvoldoende.

36/94


Doelmatigheid De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 4,0. Dit oordeel is voornamelijk gebaseerd op gegevens van Corporatie in Perspectief 2013 (CiP 2013), waarin de gegevens over de ontwikkeling van de bedrijfslasten tot en met 2012 zijn verwerkt. In onderstaande overzichten, ontleend aan het CiP 2013, zijn weergaves opgenomen van de bedrijfslasten van Woningstichting Maasdriel in vergelijking met de bedrijfslasten van de referentiecorporatie en het landelijk gemiddelde. Indicatoren

Corp.

Ref.corp

Landelijk

Netto bedrijfslasten

1.972

1.269

1.296

Ontwikkeling bedrijfslasten

34,8 procent

2,4 procent

-0,5 procent

Aantal vhe per fte

133

101

89

Personeelskosten per fte

95.125

68.887

66.128

per vhe per € (ex leefbaarheid)

Bron: CFV, Corporatie in Perspectief 2013

Bron: CFV, Corporatie in Perspectief 2013 Opvallend zijn de hoge netto bedrijfslasten van de woningstichting en de sterke stijging die deze hebben ondergaan in verhouding tot de referentiecorporatie en het landelijk gemiddelde in de afgelopen jaren. Zeker in een periode waarin van woningcorporaties zoveel mogelijk spaarzaamheid wordt verlangd in de bedrijfsvoering is deze stijging niet verantwoord. Hetzelfde geldt voor de hoge personeelskosten die bij de Woningstichting op de bedrijfslasten drukken. Daartegenover staat een relatief gunstige verhouding van het aantal vhe per fte, die bij WSM op 133 per fte uitkomt, aanmerkelijk gunstiger dan bij de referentiecorporatie en het landelijk gemiddelde. De corporatie geeft desgevraagd aan dat de stijging van de netto bedrijfslasten terug te voeren is op afspraken over de pensioenregeling met de inmiddels vertrokken directeur. De corporatie geeft aan dat de bedrijfslasten in 2014 zullen dalen.


37/94

De commissie heeft in de documenten geen aanwijzingen teruggevonden, waaruit blijkt dat Woningstichting Maasdriel over een visie of criteria beschikt om de doelmatigheid van de organisatie te beïnvloeden. In 2014 is de corporatie overgegaan van een drielagen bestuursmodel naar een tweelagen bestuursmodel. Naar eigen zeggen zal deze transitie een gunstig effect hebben op de bedrijfslasten van de corporatie. De commissie vindt het hoge niveau en de sterke stijging van de bedrijfslasten van de corporatie in combinatie met het ontbreken van een visie op doelmatigheid ernstig. Vermogensinzet De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 4,7 gemiddeld, onvoldoende. Visie op vermogensinzet De commissie beoordeelt dit onderdeel onvoldoende met een 4,0. De commissie heeft geen visie aangetroffen gericht op de inzet van haar middelen naar maatschappelijk rendement. Een belangrijk deel van de vermogensinzet is inmiddels bestemd voor vastgoedontwikkeling en grondposities, waarvan de omvang de schaalgrootte van de corporatie naar mening van de commissie sterk overtreft. Daarin is de corporatie meegegaan met de groeiambitie van de gemeente Maasdriel. De commissie heeft geen strategische visie aangetroffen waarin de corporatie prioriteiten formuleert ten aanzien van haar vermogensinzet ten behoeve van de volkshuisvestelijke opgave. Mogelijkheden verruiming vermogen De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een 5,0. De commissie constateert dat de corporatie mogelijkheden heeft onderzocht om haar vermogen te verruimen, gedwongen door de grote afboekingen op onder meer het Centrumplan (5 miljoen onrendabel op fase 2). Daarbij heeft de woningstichting zich vooral gericht op verkoop van vastgoed en het verhogen van huren. Het valt de commissie op dat een samenhangende visie gericht op het verruimen van het vermogen en de kasstromen is opgesteld, pas nadat het Centraal Fonds hiertoe in zijn brief van oktober 2013 een verzoek aan de woningstichting heeft gericht voor het opstellen van een verbeterplan. Ook heeft de commissie geen overwegingen aangetroffen om met hulp van samenwerkingspartners de investeringsmogelijkheden te verruimen en de risico’s te verminderen. De commissie vindt dat Woningstichting Maasdriel hierin eerder had kunnen acteren en heeft daarom dit onderdeel als onvoldoende beoordeeld. Maximalisatie inzet vermogen De commissie beoordeelt dit subonderdeel met een 5,0. Woningstichting Maasdriel zet haar hele vermogen in voor het Centrumplan Kerkdriel en sociale woningbouw. Dat is op zichzelf een maximale inzet van vermogen, ware het niet dat de commissie bij Woningstichting Maasdriel onvoldoende beredeneerde plannen heeft aangetroffen voor de gewenste inzet van het vermogen naar de verschillende maatschappelijke prestaties, wat verder gaat dan nieuwbouw alleen. De plannen die de corporatie heeft gemaakt ter verruiming van haar investeringsvermogen zijn sterk ingegeven door financiële noodzaak om de huidige investeringen te kunnen blijven dragen en hebben pas laat vorm en inhoud gekregen. Alles afwegende acht de commissie deze prestatie dan ook onvoldoende.

38/94


6

Governance

Dit hoofdstuk gaat over de vraag of de corporatie goed en verantwoord geleid wordt. Bij governance spelen een aantal factoren een belangrijke rol. Dit zijn de kwaliteit van het besturen, het intern toezicht en de externe legitimatie.

6.1 Beoordeling visitatiecommissie: Governance

Governance Prestatievelden

Cijfer

Besturing

Cijfer 4,7

- Plan

5,0

- Check

5,0

- Act

4,0

Intern toezicht

3,3

- Functioneren RvC

4,0

- Toetsingskader

3,0

- Toepassing Governancecode

3,0

Externe legitimatie

3,0

Gemiddelde score

3,7

6.2 Conclusies en motivatie Besturing De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 4,7 gemiddeld. Bij dit onderdeel waardeert de commissie de kwaliteit van de besturingscyclus, bestaande uit de onderdelen Plan, Check en Act.


39/94

Plan De commissie waardeert dit onderdeel met een 5,0. Bij dit onderdeel beoordeelt de commissie de volgende ijkpunten: 1. de beschikbaarheid van een managementdocument waarin alle opgaven zijn beschreven; 2. het actief betrekken van belanghebbenden bij de strategievorming; 3. het (laten) onderzoeken van klanttevredenheid; 4. het omschrijven van een beleidscyclus, waarin missie en visie en de invloed van relevante omgevingsvariabelen en risico’s zijn opgenomen in jaarplannen en daarvan afgeleide meetbare doelen en activiteiten; 5. het op gestructureerde wijze in kaart brengen van omgevings- en operationele risico’s; 6. werken vanuit een door de RvC goedgekeurde visie; 7. het laten toetsen van plannen of bespreken ervan in de raad van commissarissen. Ad 1: Woningstichting Maasdriel beschikt over diverse documenten, waarin de opgaven en de ambities zijn beschreven. Kerndocument is het ondernemingsplan, waarbij de doelstellingen zijn uitgewerkt in diverse actiepunten. Ad 2: Belanghebbenden zijn niet bij het opstellen van de strategie betrokken. Ad 3: Woningstichting Maasdriel heeft in 2013 voor het eerst een klantonderzoek laten verrichten. Ad 4: Woningstichting Maasdriel heeft haar doelstellingen en actiepunten niet vermeld in de activiteitenplanningen en de begrotingen van de woningstichting. De commissie heeft ook geen vertaling van de doelstellingen en actiepunten in de kwartaalrapportages en jaarverslagen aangetroffen. Ad 5: In de jaarverslagen heeft de woningstichting in een risicoparagraaf opgenomen, waarin voorbeelden van de belangrijkste risico’s zijn omschreven. De risicoparagraaf is nogal opsommend van aard. In de notulen van de gezamenlijke bestuurs- en raad van commissarissenvergadering heeft de commissie besprekingen van de verschillende risico’s en de gevolgen daarvan voor beleid en uitvoering nauwelijks aangetroffen. Ad 6: De visie, vastgelegd in het ondernemingsplan, is gedeeld door de raad van commissarissen. In de notulen van de gezamenlijke bestuurs- en raad van commissarissenvergaderingen is het ondernemingsplan niet als gespreksonderwerp, toetssteen of referentiekader herleidbaar. Daarmee lijkt het ondernemingsplan niet echt te ‘leven’ in het opereren van de woningstichting. Ad 7: De voortgang van het ondernemingsplan is niet zichtbaar aan de orde gekomen in de bestuursvergaderingen en de vergaderingen van de raad van commissarissen, zo blijkt uit de notulen die de commissie heeft bestudeerd. Leidend in de besprekingen waren de investeringsplannen en de projecten. De commissie acht het Plan onderdeel van de besturing derhalve matig van kwaliteit.

40/94


Check De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 5,0. De commissie beoordeelt hier bij de volgende ijkpunten: 1. Er is een managementinformatiesysteem aanwezig, dat aansluit op de gedeelde visie, een strategisch plan en een vertaling naar jaarplannen, waarin inzichtelijk wordt gemaakt hoe het met de uitvoering van het jaarplan is gesteld. 2. Voorgenomen en gerealiseerde prestaties staan in samenhang vermeld in het jaarverslag, waarbij ook afwijkingen worden toegelicht. Ad 1: Woningstichting Maasdriel brengt drie maal per jaar kwartaalrapportages uit. De kwartaalrapportages bevatten een beschrijving van de belangrijkste ontwikkelingen intern en extern en een dashboard, waarin een aantal gegevens zoals omvang en verdeling woningvoorraad, voortgang onderhanden zijnde projecten, onderhoud, verkoop, bedrijfskosten en (huur)opbrengsten, verhuur en organisatie worden gemonitord. Ook bevatten de kwartaalrapportages een aantal financiële rapportages zoals liquiditeitenverloop, exploitatieresultaat enzovoorts. De check op de voortgang van het ondernemingsplan is niet mogelijk, omdat daarover niet wordt gerapporteerd. Ad 2: De commissie constateert dat de jaarverslagen een overzicht bieden van de belangrijkste prestaties en de ontwikkelingen van het afgelopen jaar. Een afweging van voorgenomen activiteiten versus realisatie en de motivatie van afwijkingen is terug te vinden voor zover het nieuwbouwprojecten betreft. Van de overige prestatievelden wordt die toelichting op afwijkingen niet gegeven. Dat is opvallend omdat er nogal wat verschillen zijn zoals de onderhoudskosten ten opzichte van de onderhoudsbegroting, leefbaarheidskosten versus leefbaarheidsbegroting. De commissie waardeert dit onderdeel derhalve met een onvoldoende. Act De commissie waardeert dit onderdeel van de besturingscyclus met een 4,0. Bij dit onderdeel spreekt de commissie een oordeel uit over de volgende ijkpunten: 1. De corporatie kan overtuigend aantonen dat er bijsturing plaatsvindt als er afwijkingen worden geconstateerd ten opzichte van de planvorming; 2. De corporatie stelt een verbeterplan op bij onvoldoende presteren en communiceert dit actief naar belanghebbenden; 3. De corporatie informeert adequaat de belanghebbenden die door onvoldoende prestaties van WSM worden geraakt; 4. De corporatie (bestuur en RvC) monitort genomen besluiten regelmatig en het bestuur legt daarover verantwoording af aan de interne toezichthouder. Ad 1: De commissie constateert dat Woningstichting Maasdriel in de visitatieperiode een aantal keren haar voorgenomen activiteiten heeft moeten bijstellen, zoals bij de uitvoering van de derde fase van het Centrumplan en andere voorgenomen projecten.


41/94

Ad 2: De wijze van bijsturen heeft in de ogen van de commissie echter laat en gering plaatsgevonden, niet op basis van een verbeterplan, waarin consequenties in samenhang zijn uitgewerkt, maar eerder ad hoc naar aanleiding van bevind van zaken. Zo heeft de corporatie in deze visitatieperiode geen verschillende scenario’s uitgewerkt, dan wel besliscriteria geformuleerd om tot gedegen afwegingen over al dan niet verder investeren in projecten. Daar waar die besliscriteria bijvoorbeeld door externe toezichthouders als het WSW worden aangedragen over de verlaging van de schuldpositie, lijkt de corporatie daar nauwelijks gehoor aan te geven. Ad 3: De commissie heeft geen aanwijzingen aangetroffen dat de belanghebbenden adequaat worden geïnformeerd. Ad 4: De commissie ziet dat raad van commissarissen en bestuur de besluiten regelmatig monitort. De commissie vindt de bijsturing van activiteiten, mede gezien de complexiteit en de omvang van de projecten, ruim onvoldoende. Intern toezicht De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 3,3 gemiddeld. Functioneren raad van commissarissen De commissie heeft het functioneren van de raad van commissarissen met een 4,0 beoordeeld. Daarbij heeft de commissie vooral het functioneren van de raad in de jaren 2010, 2011, 2012 en 2013 beoordeeld. Met ingang van 1 januari 2014 is er een nieuwe raad geïnstalleerd bestaande uit drie voormalige commissarissen en twee leden van het voormalige bestuur. De voorzitter van de raad van commissarissen is de voormalige voorzitter van het bestuur. Afgesproken is dat hij en het tweede voormalige bestuurslid, eind 2014 aftreden. Bij het beoordelen van het functioneren van de raad van commissarissen schrijft de visitatiemethodiek voor dat wordt gekeken naar vier elementen te weten: 1. de open cultuur; 2. de zelfreflectie; 3. de rolopvatting als toezichthouder, werkgever en klankbord; 4. de samenstelling van de raad. Wat de open cultuur betreft, heeft de commissie weinig aanwijzingen gevonden dat er kritische vragen werden en zijn gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van de risico’s van het Centrumplan. De raad lijkt in het algemeen in zichzelf gekeerd en niet open te staan voor kritische opmerkingen van buitenaf. Het vorige visitatierapport uit 2010 bevatte een onvoldoende beoordeling op het prestatieveld Governance. De uitkomsten van het rapport zijn niet ter sprake geweest in de raad van commissarissen en hebben niet geleid tot het inzetten van verbeteringen. Desgevraagd geeft de huidige raad van commissarissen aan dat de keuze voor een tweelagenstructuur voortvloeit uit het visitatierapport van 2010 om adequater toezicht te kunnen uitvoeren.

42/94


In de afgelopen vier jaar heeft er geen zelfevaluatie van het functioneren van de raad plaatsgevonden, niet intern en ook niet onder begeleiding van een externe ondersteuner. De commissie constateert dat de raad van commissarissen een weinig heldere opvatting heeft over de rollen die hij vervult. Bestuurs- en toezichthoudende rollen lopen door elkaar heen. De commissie heeft geen notulen aangetroffen waaruit blijkt dat de raad van commissarissen afzonderlijk heeft vergaderd. Daardoor is niet zichtbaar in hoeverre de toezichthoudende rol en de bestuursrol gescheiden zijn vervuld. Tot slot de samenstelling van de raad van commissarissen. De commissie heeft geen profielschets aangetroffen voor de raad van commissarissen. Voor de periode na 2013 is een profielschets opgesteld, die een rol speelt bij de werving van nieuwe commissarissen. Deze profielschets is niet op de website vermeld. De activiteiten die Woningstichting Maasdriel ontplooit en de risico’s die ze daarbij loopt zijn vergelijkbaar met die van een middelgrote corporatie. Daar past een deskundige raad van commissarissen bij, met kennis van vastgoedontwikkeling, financiering en strategie. De commissie is er niet van overtuigd dat deze kennisgebieden in de volle breedte vertegenwoordigd zijn in de huidige raad van commissarissen en in de raad van commissarissen die de afgelopen vier jaar in functie was. In het visitatierapport van 2010 heeft de vorige commissie eveneens de governance met een onvoldoende beoordeeld op basis van dezelfde bevindingen als nu. De commissie constateert dat de woningstichting geen lering heeft getrokken uit deze bevindingen. Alles tegen elkaar afwegend acht de commissie het functioneren van de raad van commissarissen onvoldoende, mede met het oog op de activiteiten die de corporatie uitvoert. Toetsingskader De commissie beoordeelt het hanteren van een toetsingskader met een 3,0. Bij het beoordelen van een toetsingskader moet de RvC inzicht geven in het toetsingskader dat zij hanteert. Het kader dient daadwerkelijk beschreven te zijn en moet worden gehanteerd. Dit dient onder andere te blijken uit de agenda en de verslagen van de RvC. Ook dient de RvC aan te tonen dat bij grote investeringsbesluiten het toetsingskader leidend is geweest. De commissie heeft geen toetsingskader aangetroffen in documenten of in de notulen van de bestuurs- en raad van commissarissenvergaderingen. Bij navraag tijdens de visitatiegesprekken bleek er geen toetsingskader aanwezig te zijn, noch expliciet, noch impliciet. Tijdens de vergaderingen komen de projecten een voor een aan bod. Projectrisico’s lijken niet in samenhang te worden besproken. In het jaarverslag maakt de raad van commissarissen melding van een toezichtskader dat bestaat uit het beleid/de missie, het jaarplan, de begroting, de financiële continuïteit en de treasury. De commissie heeft geen jaarplannen aangetroffen en heeft niet kunnen constateren dat deze onderdelen daadwerkelijk worden ingezet als toezichtskader. De commissie acht de kwaliteit van het toetsingskader en de wijze waarop het gehanteerd wordt zeer onvoldoende.


43/94

Toepassing Governancecode De commissie waardeert de toepassing van de Governancecode met een 3,0. De wijze waarop dit onderdeel wordt gemeten tijdens de visitatie bestaat uit de volgende ijkpunten; 1. De corporatie toont aan dat zij de Governancecode Woningcorporaties toepast; 2. De corporatie legt uit waar en waarom zij van de code afwijkt wanneer dit onderdelen betreffen waarvoor geldt ‘pas toe of leg uit’; 3. Afwijkingen van de Governancecode worden in het jaarverslag en op de website van de woningcorporatie toegelicht; 4. De corporatie hanteert de honoreringscode voor de RvC en de beloningscode voor bestuurders; 5. Sinds november 2013 is daar de honoreringscode voor topfunctionarissen aan toegevoegd. Ad 1: Naleving Governancecode. De corporatie heeft desgevraagd de checklist Governancecode ingevuld. Bij de controle daarvan is de commissie op een aantal onvolkomenheden gestuit. De checklist is als bijlage aan dit rapport toegevoegd. Een aantal daarvan behelzen bepalingen volgens het principe ‘pas toe of leg uit’; een van hen behelst de bepaling rond de zittingstermijn van commissarissen, die volgens het principe ‘pas toe’ dient te worden gelezen. De commissie neemt het niet correct invullen van de checklist Governancecode uiterst serieus. Wat betreft de zittingstermijn van de commissarissen valt op dat de huidige raad drie leden telt, waarvan de zittingstermijn fors is overschreden. De voorzitter heeft sinds 1996 zitting in het voorgaande bestuur en heeft dus een zittingstermijn van 18 jaar. De twee andere commissarissen waarvan de zittingstermijnen zijn overschreden betreffen een voormalig bestuurslid en een voormalig commissaris. Beide hebben zitting sinds 1999. In 2014 is gestart met de werving van een nieuwe voorzitter voor de raad van commissarissen op basis van een opgestelde profielschets. Het bespreken van het eigen functioneren en het functioneren van het bestuur wordt in de checklist aangemerkt als een actiepunt, maar heeft in de afgelopen vier jaar niet plaatsgevonden. Enigerlei toelichting wordt daar niet op gegeven. Ten aanzien van de deskundigheid en de samenstelling van de raad van commissarissen geeft de corporatie aan over een profielschets te beschikken die op de website is geplaatst. De commissie heeft deze niet aangetroffen. Ook zou er een sollicitatieprocedure voor de nieuwe raad hebben plaatsgevonden. Dat is niet het geval. Pas met de komende mutaties heeft de raad het voornemen om nieuwe leden openbaar te werven. Een introductieprogramma en scholing hebben niet plaatsgevonden; het rooster van aftreden staat niet op de website. Tot slot is de voorzitter van de raad van commissarissen een voormalig bestuurslid, hetgeen niet is toegestaan volgens de Governancecode. De corporatie geeft desgevraagd daarbij als toelichting dat deze keuze is gemaakt uit oogpunt van continuïteit. De raad van commissarissen geeft in de jaarverslagen aan dat hij geen afzonderlijke selectie en renumeratiecommissie heeft benoemd, gezien de omvang van de raad en de corporatie. De commissie kan zich in deze uitleg vinden.

44/94


De commissie acht de wijze waarop de corporatie de Governancecode toepast ver onder de maat. Extra zwaar weegt dat de checklist Governance op verschillende onderdelen onjuist is ingevuld. Bovendien heeft de commissie in het visitatierapport van vier jaar geleden dezelfde omissies aangetroffen. Externe legitimatie De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 3,0. Bij dit onderdeel toetst de commissie hoe de beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden plaats vindt. De corporatie dient aannemelijk te maken dat: 1. Het bestuur belanghebbenden heeft betrokken bij het beleid en periodiek onderzoekt of zij met de meest belangrijke belanghebbenden in gesprek is; 2. Het bestuur transparant maakt hoe de belanghebbenden dialoog is gevoerd en welke invloed dat heeft gehad op het beleid; 3. Het bestuur zich verantwoord over het betrekken van belanghebbenden naar de RvC; 4. Het visitatierapport openbaar wordt gemaakt op de website van de corporatie samen met een bestuurlijke reactie op het rapport; 5. Het visitatierapport met de belanghebbenden wordt besproken. De commissie constateert dat in 2014 voor het eerst een belanghebbendenbijeenkomst heeft plaats gevonden. In de jaren daarvoor waren de contacten met belanghebbenden vooral bilateraal. De huurdersvereniging heeft weinig contact met de woningstichting en vindt dat zij laat in de beleidsvorming en besluitvorming wordt betrokken, als zij er al in betrokken wordt. De huurdersvereniging kent het ondernemingsplan van de stichting niet. Het verkoopbeleid kent zij ook niet; de voorgenomen huurverhoging wordt medegedeeld. De website biedt niet alle informatie, waartoe Woningstichting Maasdriel verplicht is. Zo ontbreekt bijvoorbeeld het voorgaande visitatierapport. In dat visitatierapport constateerde de toenmalige visitatiecommissie ook al dat de maatschappelijke verantwoording matig van kwaliteit was. De betrokkenheid van de belanghebbenden is toen met een 4,0 beoordeeld. De woningstichting heeft zich op dat vlak niet verbeterd. De commissie vindt de externe legitimatie van Woningstichting Maasdriel zeer onvoldoende, zeker met het oog op het huidige tijdsgewricht, waarin van corporatie openheid mag worden verwacht over wat zij nastreven en realiseren.


45/94

46/94


7

Integrale scorekaart

Bijlage 1

Prestatievelden*

Perspectief

6

Gemiddeld cijfer over prestatievelden

Gewicht

1

2

3

4

5

7,0

6,0

7,0

5,5

6,0

6,3

1,0

7,0

6,0

7,0

6,0

7,0

6,6

nvt

7,0

7,0

6,2

7,2

6,9

nvt

4,3

20%

4,5

20%

4,0

20%

4,7

40%

4,7

33%

Gewogen cijfer per perspectief

Presteren naar Ambities 6,3

Prestaties in het licht van de eigen ambities Presteren naar Opgaven

6,6

Prestaties in het licht van de opgaven

Presteren volgens Belanghebbenden 6,9

Prestaties naar het oordeel van de belanghebbenden

6,9

Presteren naar Vermogen Financiële continuïteit

Financieel beheer

Vermogenspositie

5,0

Liquiditeit

4,0

Integrale kasstroomsturing

4,0

Planning en controlcyclus

5,0

Treasurymanagement

4,0

Doelmatigheid

Vermogensinzet

4,0 Visie

4,0

Mogelijkheden

5,0

Maximalisatie

5,0

Plan

5,0

Check

5,0

Act

4,0

Functioneren RvC

4,0

Toetsingskader

3,0

4,4

Governance

Besturing

Intern toezicht

3,7 3,3

33%

3,0

33%

Toepassing Governancecode 3,0 Externe legitimatie

3,0

Geïntegreerd eindoordeel

5,6

* Prestatievelden 1 Huisvesting van primaire doelgroep

4 (Des-)investeren in vastgoed

2 Kwaliteit woningen en woningbeheer

5 Kwaliteit van wijken en buurten

3 Huisvesting doelgroep met specifieke aanpassingen

6 Overige/andere prestaties


47/94

48/94


Bijlage 1 Verantwoording visitatie Geraadpleegde literatuur en schriftelijke bronnen

Perspectief /

Documenten

ratio Presteren naar

• Ondernemingsplan

Ambities

• Jaarverslagen 2010, 2011, 2012 • Verkoopbeleid 2013 • Strategisch voorraadbeleid Bommelerwaard • Voorraad analyse woningstichting Maasdriel energie en CO2 • Eigen woningmarktgegevens

Presteren naar

• Woonvisies van (samenwerkende) gemeenten in het werkgebied

Opgaven

• Prestatieafspraken Wonen Bommelerwaard 2012-2014 • Onderzoek Atrivé wonen en zorg Rivierenland • Kerncijfers woningtoewijzing 2012 • KWP-3 afsprakenkader, provincie Gelderland • Woningmarktverkenning 2012-2013 Rivierenland

Presteren volgens

• Nieuwsbrieven 2010, 2011, 2012 en 2013

Belanghebbenden

• Diverse verslagen overleggen met regionale belanghebbenden zoals het verslag Beleidsoverleg Rivierenland maart 2013, bestuurlijk overleg college Maasdriel-woningcorporaties, stuurgroep Woonladder Bommelerwaard • Onderzoek klanttevredenheid december 2013 • Diverse folders voor huurders • Aedes eindrapportage sectorbrede strategie voor reputatiemanagement • Programma belanghebbenden bijeenkomst 2014 • Samenwerkingsconvenant met huurdersvereniging Bommelerwaard 1996


• Publicaties CFV: Corporatie in Perspectief 2013, de Continuïteitsbrief 2010,2011 en 2012 • De oordeelsbrief van de minister van het WSW 2013 • Toelichting WSM aan ministerie BZK over Centrumplan 2014 • Treasurystatuut 2005 • Meerjarenbegroting en financiële meerjarenraming 2010, 2011, 2012, 2013 en 2014 • Kwartaalrapportages 2010, 2011, 2012 en 2013 • Managementdocumenten m.b.t. financiële risicoanalyses en scenario’s • Managementletters van de accountant 2010,2011 en 2012 • Tax Control Framework 2013 • Arrest hoge raad overdrachtsbelasting juni 2013 • Arrest Europees Hof BTW 2013

Governance

• Statuten woningbouwstichting 30 december 2013 • Bestuursreglement & managementteam overlegstructuur januari 2014 • Functieomschrijving directeur-bestuurder • Arbeidsovereenkomst directeur bestuurder • Integriteitbeleid • Notulen en besluitenlijst gezamenlijke vergadering bestuur en raad van commissarissen 2012 en 2013


49/94

• Visitatierapport 2010 • Checklist Governancecode, ingevuld januari 2014 • E-mails betreffende de afwikkeling vroegpensioen directeur 2013

Geïnterviewde personen Raad van commissarissen • De heer F. Nendels (voorzitter) • Mevrouw J. van Oers • De heer P. Verhoeven • De heer W. Aarts • De heer K. Leenders Directeur/bestuurder • De heer A. Giezen Huurdersvereniging De Bommelerwaard • Mevrouw B. Hoffman • De heer A. De Vos Gemeente Maasdriel • De heer J. Huizinga – wethouder volkshuisvesting • De heer N. Van Hooidonk – projectleider Centrumplan Corporaties • De heer P. Van den Heuvel – directeur-bestuurder Woonlinie • De heer M. Kempe – directeur-bestuurder De Kernen Zorginstellingen • De heer E. van den Brink – BrabantZorg (locatiemanager De Leyenstein) • De heer S. Schoonus – Cello (vastgoedmanager)

Telefonische interviews WSW • de heer B. Lemmens – manager Accounts • de heer S. Boelen – accountmanager a.i.

50/94


Bijlage 2 Visitatiecommissie en onafhankelijkheidsverklaringen Raeflex werkt met een netwerk van onafhankelijke visitatoren. Dit zijn professionals uit de wetenschap, de overheid en het bedrijfsleven. Een brede managementervaring en veel kennis en expertise op de gebieden financieel, bestuurlijk, volkshuisvesting, wonen en zorg, management, organisatieontwikkeling of corporate communicatie is bij onze visitatoren aanwezig. Raeflex hanteert een gedragscode voor alle visitatoren en secretarissen. Naast onze visitatiemethodiek borgen onze visitatoren de kwaliteit van onze visitaties. Daarnaast verklaart Raeflex zelf ook onafhankelijk te zijn ten opzichte van de corporatie.


51/94

Voorzitter Drs. A.H. Grashof (Alex)

Korte kennismaking Corporaties zijn boeiende organisaties door hun hybride karakter en de belangrijke huisvestingsopgaven die ze hebben. Kort na het afronden van mijn studie, ben ik als wetenschappelijk medewerker bestuurskunde bij het ministerie van VROM betrokken geraakt bij de corporatiesector. Zo heb ik ondermeer onderzoek gedaan naar de verzelfstandiging van corporaties, in de tijd van staatssecretaris Heerma. Daarna heb ik bij diverse woningcorporaties gewerkt, meestal in strategische functies: als manager, beleidsmedewerker en directielid. Daarbij heb ik me onder andere bezig gehouden met het ontwikkelen van strategisch vastgoedbeleid. Nu werk ik als adviseur aan vraagstukken als vastgoedbeleid, strategische (her)oriëntaties, het opstellen van ondernemingsplannen en het ontwikkelen en verbeteren van organisaties. Als visitator neem ik dan ook een brede kennis van de volkshuisvestingssector mee. Visitaties Corporaties hebben in mijn optiek een grote verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat het wonen in wijken goed loopt en dat er beschikbare en betaalbare woningen zijn om grote groepen mensen in te laten wonen. Een professionele organisatie is belangrijk, om dat goed te regelen. Visitaties brengen de prestaties van corporaties in verschillende werken marktomstandigheden in beeld. Ik heb een brede ervaring als algemeen commissielid en voorzitter bij visitaties. Als visitator richt ik mij vooral op het presteren volgens belanghebbenden, het presteren naar vermogen en de governance. Bij governance gaat het om de kwaliteit van het toezicht, maar ook om de aansturing. Welke koers zet een corporatie uit en is zij in staat om bij veranderende omstandigheden op tijd bij te schakelen? Visitaties kunnen behalve als verantwoordingsinstrument, ook een belangrijke bijdrage leveren in de strategische heroriëntatie van corporaties. De informatie die vanuit een visitatie naar voren komt, kan helpen bij het opnieuw bepalen van de ondernemingskoers. Reeds 2008 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011

52/94

gevisiteerd BetuwsWonen en CWL Woningbeheer (Preview), Culemborg Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam, Monnickendam Heuvelrug Wonen, Doorn SIB Woonservice, Veenendaal Stichting Beter Wonen, IJsselmuiden Woningbouwvereniging Brederode, Bloemendaal Woongoed Flakkee, Middelharnis Stichting De Huismeesters, Groningen Stichting Poort6, Gorinchem Stichting Woningbeheer Born-Grevenbicht, Born-Grevenbicht Wonen Midden-Delfland, Maasland


2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2014 2014

Woningbouwvereniging Goed Wonen, Benschop Woningbouwvereniging Lopik, Lopik Casade, Waalwijk Woningstichting Gouderak, Gouderak Bo-Ex, Utrecht Harmonisch Wonen, Lelystad Rhiant, Hendrik-Ido-Ambacht Woonwaard, Alkmaar Woningstichting Wuta, Nigtevecht Woningstichting Maasdriel, Kerkdriel Elan Wonen, Haarlem

Specifieke deskundigheid • Brede inhoudelijke oriëntatie op de volkshuisvesting, vanuit verschillende posities, rollen en adviestrajecten • Kennis van vastgoedmanagement en organisatieontwikkeling • Mede-ontwikkelaar van de concepten ‘Kopen naar Wens’ en ‘Slimmer Kopen’ Kort CV • Geboren in 1966 • Opleiding: Bestuurskunde en Vastgoedmanagement • 1991-1993 Wetenschappelijk medewerker betrokken bij ministerie VROM • 1993-1998 Diverse functies bij woningcorporaties • 1998-2001 Accountmanager en projectleider bij Aedes • 2001-2008 Consultancyfuncties bij diverse organisaties • 2008-heden Vennoot, Senior Adviseur Woonlab Meer informatie: http://nl.linkedin.com/pub/alex-grashof/13/199/15


53/94

54/94



55/94

Secretaris C.M.F. Bomhof MOC (Carry)

Korte kennismaking Mijn werkzame leven heeft zich sinds mijn studententijd afgespeeld in de corporatiesector. Ik ben op verschillende manieren betrokken (geweest) in de volkshuisvestingssector: als bewonersvertegenwoordiger, als student-bestuurder, als woonconsulent en stafmedewerker en sinds 1995 als zelfstandig adviseur bij diverse woningcorporaties. Als zelfstandig adviseur houd ik me bezig met strategieontwikkeling, coaching en communicatie. Mijn van oorsprong inhoudelijk gerichte activiteiten hebben zich in de loop der jaren verbreed naar meer op samenwerking en verandering gerichte activiteiten. Daarnaast houd ik me bezig met publicaties over de ontwikkelingen bij woningcorporaties. Visitaties Sinds 2003 werk ik voor Raeflex: meestal als secretaris en de laatste jaren ook als visitator. Ik vind het belangrijk dat corporaties in visitatietrajecten zo compleet mogelijk naar voren komen: met alle kwaliteiten en alle leerpunten die er zijn. Als visitator let ik op de samenhang van de verschillende activiteiten van een corporatie en kijk hoe die op elkaar zijn afgestemd. Strategie en uitvoering, vermogen en toezicht en de wijze waarop belanghebbenden bij een corporatie zijn betrokken, dragen alle bij aan de maatschappelijke prestaties die een corporatie levert. Omdat een commissie de corporatie vanuit verschillende gezichtspunten bekijkt, ontstaat een genuanceerd beeld van een organisatie in haar werkgebied. Visitaties zijn een verantwoordingsinstrument en hebben in mijn ogen een belangrijke functie in de legitimatie van corporaties. Daarnaast maken visitaties inzichtelijk wat de sterke punten en verbeterpunten van een corporatie zijn en kunnen zij op deze wijze een bijdrage leveren aan de verdere ontwikkeling van corporaties. Als secretaris hecht ik aan goed toegankelijke rapporten, die goed leesbaar zijn voor zowel de corporatie zelf als voor de externe belanghebbenden. Reeds 2005 2007 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010

56/94

gevisiteerd Com.wonen, Rotterdam Com.wonen (Midterm Review), Rotterdam Pantein Wonen, Sint Anthonis Woningstichting De Groene Waarden, Gorssel ProWonen, Borculo Wonen Delden, Delden Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam, Monnickendam Goed Wonen, Gemert Wooncompagnie, Hoorn Woonwaard, Alkmaar IntermarisHoeksteen, Hoorn Rondom Wonen, Pijnacker SIB Woonservice, Veenendaal Stichting Mooiland, Wageningen Stichting Woonservice Urbanus, Belfeld


2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2014 2014

Woningstichting Kessel, Kessel Woningstichting Maasdriel, Kerkdriel Woningstichting Roermond, Roermond Woningstichting St. Joseph, Stramproy Woningvereniging Nederweert, Nederweert Woningvereniging Ubach over Worms, Landgraaf Goed Wonen, Benschop Stichting PeelRand Wonen, Boekel Stichting Poort6, Gorinchem Vieya (Midterm Review), Dongen Woningbouwvereniging Patrimonium, Barendrecht Woningstichting Lopik, Lopik Woningstichting Wittem, Mechelen Woningstichting Woensdrecht, Woensdrecht Woonzorg Nederland, Amstelveen Lyaemer Wonen, Lemmer Valburg (Midterm Review), Zetten VitaalWonen, Limbricht Wonen Delden, Delden Woningstichting Naarden, Naarden Woningstichting Rochdale, Amsterdam Goed Wonen (Midterm Review), Gemert BrabantWonen, Oss WoonFriesland, Grou Woningstichting Maasdriel, Kerkdriel Christelijke Woonstichting Patrimonium, Urk Seyster Veste, Zeist Woonconcept, Meppel Stichting Woningbeheer De Vooruitgang, Volendam de Sleutels, Leiden

Specifieke deskundigheid • Uitgebreide kennis van de volkshuisvesting • Brede ervaring als visitator en secretaris • Uitstekende schrijfvaardigheid Kort CV • Geboren in 1958 • Opleiding: Kandidaats Franse taal- en letterkunde, doctoraal Algemene Taalwetenschappen (niet afgerond) en master Organisatiecoaching • 1980-1984 Bestuurslid SSH-VU • 1985-1995 Stafmedewerker bewonerszaken, later beleidsmedewerker Goede Stede, Almere • 1995-heden Eigen adviespraktijk gericht op strategie, communicatie en coaching Meer informatie: http://nl.linkedin.com/in/carrybomhof


57/94

58/94



59/94

Algemeen commissielid Drs. W.M.R. de Water (Wilma)

Korte kennismaking Mijn loopbaan staat in het teken van de volkshuisvesting en de corporatiesector. Na mijn studie Sociale Geografie ben ik dienst gekomen van de NWR en heb ik mij bezig gehouden met onderzoek naar ontwikkelingen in de woningmarkt en verhuurbaarheidsvraagstukken. Mijn focus heeft zich daarna verbreed naar milieubeleid, vervolgens de interne organisatieontwikkeling en de kwaliteitszorg binnen corporaties. Vanaf 2003 ben ik directeur van Raeflex en heb ik me actief bezig gehouden met de ontwikkeling van het visitatiesysteem. Daarin komen zowel mijn kennis over het inhoudelijk werk van corporaties, als mijn kennis van kwaliteitszorg tot hun recht. Bij visitaties wordt de verbinding tussen kwaliteitszorg en daadwerkelijke prestaties zichtbaar. De maatschappelijke prestaties van corporaties zijn de invalshoek. Het is belangrijk dat corporaties daarover verantwoording afleggen. Vanaf 2008 werkt Raeflex nauw samen met NQA, een adviesbureau dat kwaliteitsbeoordelingen geeft aan het hoger onderwijs. Het is interessant om de parallellen en verschillen tussen de beide visitatiestelsels te zien. Visitaties Visitaties hebben een integraal karakter en dat vind ik waardevol. Het gaat daarbij om de verbinding tussen de prestaties die corporaties leveren, de vraag en de verwachtingen van de samenleving en tot slot hoe zij hun ambities vormgeven, monitoren en bijsturen. Het gaat dan ook om vragen als: Welk ondernemingsplan is er geschreven en hoe passen de jaarplannen daarin? Wordt er regelmatig in kwartaalrapportages terug gekeken hoe het met de prestaties staat? En hoe passen die prestaties bij de ambities? De externe legitimatie van het werk van corporaties heeft daarbij terecht een belangrijke plek gekregen in het visitatiestelsel. Als lid van een visitatiecommissie let ik dan ook vooral op Presteren naar Opgaven en de mening van belanghebbenden. Ik leg daarbij dwarsverbanden met de andere prestatievelden, zoals het Presteren naar Vermogen en Governance. Ik ben enthousiast over visitatietrajecten, die niet alleen als verantwoording worden gezien, maar ook een rol in de kwaliteitsverbetering van corporaties krijgen. Dan wordt het instrument ten volle benut. Bij kennismakingsgesprekken vraag ik dan ook altijd naar de aandachtspunten die een corporatie in het traject graag belicht wil zien, vanuit de ruimte die de methodiek daarvoor biedt. Reeds gevisiteerd Als directeur van Raeflex betrokken bij alle visitaties die sinds 2003 zijn uitgevoerd (circa 200). Deze rol bestaat uit: accountmanager bij visitaties voor de corporaties, sparring partner voor de visitatiecommissies, soms in de vorm van schaduwcommissielid, en tegenlezer van de conceptvisitatierapporten. Als commissielid of projectleider betrokken bij: 2010 Woonbedrijf Eindhoven, Eindhoven 2011 Wetland Wonen, Vollenhove 2012 Valburg (Midterm Review), Zetten

60/94


2012 2012 2012 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2014

Woonbeheer Borne, Borne Gemeentelijk Woningbedrijf Ameland, Ballum Harmonisch Wonen, Lelystad Woningbouwstichting Cothen, Cothen Woonwaard, Alkmaar Woningstichting Wuta, Nigtevecht Woningstichting Maasdriel, Kerkdriel Heuvelrug Wonen, Doorn Stichting Woningbeheer Betuwe, Lienden Eemland Wonen, Baarn Stichting Woningbeheer De Vooruitgang, Volendam

Specifieke deskundigheid • Uitgebreide kennis van de volkshuisvesting • Uitgebreide kennis van kwaliteitszorg • Als directeur van Raeflex sinds 2003 nauw betrokken bij de doorontwikkeling van het visitatiestelsel voor woningcorporaties Kort CV • Geboren in 1955 • Opleiding: Sociale geografie en diverse opleidingen gericht op kwaliteitszorg, organisatieverandering, conflicthantering: ondermeer opleiding tot mediator • 1987-2003 Onderzoeker en adviseur bij NWR, later Aedes, op het gebied van woningmarktonderzoek, milieubeleid, kwaliteitszorg, interne organisatie, ontwikkeling en innovatie • 2003-heden Directeur Raeflex • 2010 Ontwikkelgroep visitatiemethodiek (SVWN) Nevenfuncties • 2003-2007 Lid van College van Deskundigen Perspekt, kwaliteitstoetsen voor verpleeg- en verzorgingshuizen • 2010-heden Bestuur VVAO Gooi en Eemland Meer informatie: http://nl.linkedin.com/pub/wilma-de-water/10/98/b03


61/94

62/94



63/94

64/94


Bijlage 3 Beoordelingskader voor visitatie Het beoordelingskader is gebaseerd op het model voor maatschappelijke visitatie versie 4.0. Deze versie beschrijft dat de beoordeling plaatsvindt over vijf prestatievelden te weten: 1. Presteren naar Ambities; 2. Presteren naar Opgaven; 3. Presteren volgens Belanghebbenden; 4. Presteren naar Vermogen; 5. Governance. Op het onderdeel Presteren naar Vermogen telt elk onderdeel voor 20% behalve de vermogensinzet, die voor 40% telt. Bij alle andere onderdelen telt elk prestatieveld even zwaar mee. De visitatiecommissie kan ervoor kiezen een bepaald gewicht aan een cijfer toe te kennen, indien zij daarvoor een gefundeerde aanleiding ziet. De vier prestatievelden en governance bepalen het eindcijfer van de corporatie. Het is aan de commissie om het oordeel cijfermatig nader te specificeren. Bij de beschrijvingen van de cijfers hanteren we een uniforme formulering. De cijfers worden als volgt verwoord:

Cijfer

Benaming

Kwantitatieve prestatie

Afwijking

1

zeer slecht

Er is vrijwel geen prestatie geleverd

meer dan -75%

2

slecht

Er is vrijwel geen prestatie geleverd

-60% tot -75%

3

zeer onvoldoende

-45% tot -60%

4

ruim onvoldoende

De prestatie is zeer aanzienlijk lager dan de norm De prestatie is aanzienlijk lager dan de norm

5

onvoldoende

De prestatie is significant lager dan de norm

-15% tot -30%

6

voldoende

De prestatie is wat lager dan de norm

-5% tot -15%

7

ruim voldoende

De prestatie is gelijk aan de norm

-5% tot +5%

De prestatie overtreft de norm De prestatie overtreft de norm behoorlijk

+5% tot +20%

De prestatie overtreft de norm aanzienlijk

Meer dan 35%

8

goed

9

zeer goed

10

uitmuntend


-30% tot -45%

+20% tot +35%

65/94

66/94


Bijlage 4 Definities Aftoppingsgrenzen Huurprijsgrenzen die gelden als maximum waarbinnen mensen met een laag inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. De aftoppingsgrenzen verschillen per leeftijd en per huishoudensgrootte.

Balanced Scorecard De Balanced Scorecard is een veel gebruikte techniek voor strategisch management en het behalen van langetermijndoelstellingen binnen organisaties.

Bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten, de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. De bruto bedrijfslasten bestaan uit lonen en salarissen, de sociale lasten en pensioenlasten en de overige bedrijfslasten. De bruto bedrijfslasten zijn gelijk aan de variabele exploitatielasten minus de onderhoudslasten.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit zien van het bezit voor de resterende levensduur.

Continuïteitsoordeel De corporaties kunnen de volgende oordelen ontvangen: A1 Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 ligt tussen het risicobedrag plus VPB-beklemming en de bovengrens. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van de corporatie. A2 Het volkshuisvestelijk vermogen ligt gedurende de eerste drie prognosejaren tussen het risicobedrag plus VPB-beklemming en de bovengrens. In de laatste twee prognosejaren kan de uitvoering van de voorgenomen activiteiten de financiële positie in gevaar brengen, doch deze activiteiten zijn nog stuurbaar, indien verslechterde (markt)omstandigheden hiertoe aanleiding geven. Eventueel uitstel of afstel van activiteiten zal geen grote financiële gevolgen met zich meebrengen. B1 Het volkshuisvestelijk vermogen is in 2012 lager dan het risicobedrag plus VPB-beklemming. Daarna wordt weer een balans gevonden tussen activiteiten en vermogenspositie. B2 Het volkshuisvestelijk vermogen is lager dan het risicobedrag, waarbij de voorgenomen activiteiten de financiële continuïteit op korte termijn (de eerste drie prognosejaren) in gevaar brengen. C Het volkshuisvestelijk vermogen is in 2014 hoger dan de vastgestelde bovengrens. In dat geval is sprake van onvoldoende inzet van vermogen. Naast bovenvermelde oordelen kan het Fonds ook tot een oordeelsonthouding besluiten.


67/94

Eigen vermogen Het eigen vermogen in de jaarrekening van corporaties is het saldo van afzonderlijk gewaardeerde groepen van activa en de afzonderlijk gewaardeerde groepen van schulden, voorzieningen en overlopende posten. Bij woningcorporaties bestaat het eigen vermogen overwegend uit overige reserves en eventueel een herwaarderingsreserve of andere wettelijke reserves.

Leningenportefeuille De nominale waarde van langlopende leningen is de waarde die genoemd is van de leningen. De rentabiliteitswaarde is de actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de contante waarde van de toekomstige rentebetalingen en aflossingen, rekening houdend met de disconteringsvoet.

Netto bedrijfslasten De netto bedrijfslasten bestaan uit de bruto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten minus onderhoud en de aan het onderhoud toegerekende personeelskosten), verminderd met de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en de overige bedrijfsopbrengsten en de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf. Deze bedragen zijn afgeleid uit de opgaven van de corporatie uit de enkelvoudige winst- en verliesrekening.

Netto kasstroom De netto kasstroom wordt berekend door de netto variabele lasten in mindering te brengen op de huuropbrengsten. De variabele lasten betreffen de lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten. De variabele lasten worden vervolgens verminderd met de overige bedrijfsopbrengsten, de geactiveerde productie voor het eigen bedrijf en de ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten en vormen daarmee de netto variabele lasten.

Onderhoudskosten Deze kosten zijn opgebouwd uit de kosten voor klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. Daarnaast zijn er kosten voor woningverbetering.

Rentedekkingsgraad De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstromen de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet na kan komen.

Rentelasten op leningenportefeuille De rentelasten van een corporatie zijn zowel afhankelijk van de omvang van de leningenportefeuille als van de rentevoet van door de corporatie aangetrokken leningen. Bij het weergegeven percentage rentelasten op de leningenportefeuille zijn zowel de langlopende leningen als de rentedragende kortlopende schulden meegenomen in de berekening.

68/94


Schuldverdienratio De schuldverdienratio geeft de verhouding tussen de netto kasstroom (exclusief verkopen) en de langlopende schulden weer. Hierdoor is zichtbaar in hoeveel jaar de langlopende leningen uit de netto kasstroom zouden kunnen worden afgelost.

Solvabiliteit Het eigen vermogen in procenten van het totale vermogen (balanstotaal) ultimo het boekjaar.

Vermogensovermaat De vermogensovermaat is het verschil tussen het gecorrigeerd weerstandsvermogen en het minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen gebaseerd op het per corporatie door het Fonds vastgestelde risicoprofiel.

Volkshuisvestelijk vermogen Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere) waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Met deze benaming wordt tot uitdrukking gebracht dat dit het vermogen van de woningcorporatie is op basis van een waardering, waaraan de veronderstelling van continuïteit in de maatschappelijke functie van de woningcorporatie ten grondslag ligt.

Volkshuisvestelijk vermogen (prognose) Het betreft hier het volkshuisvestelijk vermogen in beeld gebracht voor het genoemde prognosejaar, rekening houdend met de voorgenomen activiteiten.

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Om tot een uniformering van de bedrijfswaardeberekening te komen die het mogelijk maakt corporaties onderling goed met elkaar te vergelijken, is de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ontwikkeld. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde komt op basis van zeven processtappen tot stand. Deze stappen zijn: 1. Moment van disconteren: kasstromen worden verspreid over het jaar gerealiseerd. Bij discontering wordt er een aanname gedaan voor alle kasstromen; 2. Verkoopportefeuille bij het continuïteitsoordeel wordt rekening gehouden met toekomstige verkoopopbrengsten i.t.t. de berekening van de solvabiliteit; 3. Parameters voor huurstijging, huurderving, stijging van de onderhoudskosten en overige exploitatie-uitgaven; 4. Resterende economische levensduur van het vastgoed; 5. Restwaarde van de woningen aan het einde van de exploitatietermijn; 6. Lastenniveau voor de woongelegenheden; 7. Heffing. Het gaat hier om bijzondere projectsteun ten behoeve van de 40 wijken. Uitgangspunt is dat in 2008 voor 75 miljoen euro aan extra financiële ruimte beschikbaar is voor activiteiten voor de wijkactieplannen.


69/94

WMO De Wet Maatschappelijke Ondersteuning zorgt ervoor dat mensen met beperkingen door ouderdom of handicap of een chronisch psychisch probleem zelfstandig kunnen blijven wonen en participeren in de samenleving. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de WMO.

WOZ-waarde Waarde van de woning zoals deze door de gemeente wordt gehanteerd voor de berekening van de onroerende zaak belasting. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld. (bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting, Naarden, 2010)

70/94


Bijlage 5 Overzicht prestaties, ambities en opgaven Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Huisvesten van primaire doelgroep

Geformuleerde ambities 2010 t/m 2013 Oordeel commissie 7,0

Opgaven 2010 t/m 2013 Oordeel commissie

Beschikbaarheid • Kernvoorraad(beleid) • Differentiatie aanbod naar woningsoort en uitrustingsniveau • Passend toewijzen en tegengaan woonfraude • Keuzevrijheid voor de doelgroep

Ondernemingsplan 2011-2015 geen specifieke doelstellingen aangetroffen

Gemeente Maasdriel voorziet tekort van 1500 woningen komende tien jaar en vraagt WSM om sociale huurwoningen extra te realiseren. (begroting 2013)

Aantal woningen (bron jaarverslagen) prijssegmenten 2010 2011 goedkoop 84 67 Betaalbaar 839 842 Duur tot 49 63 huurtoeslag Duur boven 11 13 huurtoeslag totaal 983 985 prijssegmenten

corporatie

goedkoop betaalbaar Duur tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens (bron CiP 2013)

2012 54 816 79

2013 37 643 254

16 965

959 landelijk

5,7 procent 84,7 procent

Referentiecorporatie 20,0 procent 70,9 procent

8,0 procent

7,5 procent

10,4 procent

1,7 procent

1,5 procent

3,2 procent

19,3 procent 67,1 procent

7,0

Afsprakenkader KWP3 Regio Rivierenland, woonvisie Gelderland periode 2010-2019 Voor hele regio 37 procent nieuwbouw moeten huurwoningen zijn, 46 procent nieuwbouwproductie moet betaalbaar zijn. Prestatieovereenkomst Wonen (Bommelerwaard) 2012-2014 Bevolkingsaantal Maasdriel stabiliseert rond de 24.000 inwoners; aantal kleine huishoudens neemt toe en daarmee de kwantitatieve woningbehoefte. Extra woningbehoefte 2010 tot 2020 van 840 woningen; 2010-2014: 440 woningen. Resultaatafspraak: begin 2012 omvang en ontwikkelingen primaire doelgroep en doelgroep-plus in beeld en beleid aangescherpt. Strategisch voorraadbeleid herijken.

Huur als percentage maximaal toegestane huur: 55,9 procent DAEB en nietDAEB (ref corp; 61,2 procent DAEB, 75,9 procent niet-DAEB; landelijk 67,2 procent DAEB, 84,9 procent niet-DAEB) Mutatiegraad: 2013: 5,5 ( 54 verhuizingen) 2012: 4,5 (47 verhuizingen) 2011: 4,0 (44 verhuizingen) 2010: 6,1 (65 verhuizingen)


71/94

Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Toewijzing vindt plaats op basis van afspraken met woningcorporaties en gemeentes binnen de Bommelerwaard (combinatie van aanbodsysteem, optiemodel en loting). In 2012 onderzoek of samengaan met Woongaard (systeem van aantal andere corporatie in SWR-verband) (SWR= Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland).

Geformuleerde ambities 2010 t/m 2013

Opgaven 2010 t/m 2013

Toewijzing 2009-2012: • Passend 78,9 procent (referentiecorporatie 81,8 procent; landelijk 84,4 procent) • Te duur 11,8 procent (referentiecorporatie 13,7 procent; landelijk 12,7 procent) • Te goedkoop 9,3 procent (referentiecorporatie 4,4 procent; landelijk 2,9 procent) Aantallen in 2012: Passend 34 Te duur 3 Te goedkoop 11 (Bron: CiP 2013) Zoektijd derde kwartaal 2013 1 jaar, fluctueert van 2 jaar tot 1 jaar, blijkt uit kwartaalrapportages Aantal woningzoekenden rond 1500 met uitschieters naar 1600 tot 1425 blijkt uit kwartaalrapportages. Betaalbaarheid • Huurprijsbeleid • Huur-inkomenverhouding • Overige woonlasten Jaarverslagen en kwartaalrapportages huurverhoging 2010 2011 1,2 procent 1,3 procent Bevorderen eigen woningbezit • Verkoop woningen • Tussenvormen

2012 1,3 procent

2013 4,5 procent

Jaarverslagen: verkoop uit bestaande voorraaad 2013: 18 woningen notarieel in eigendom overgedragen aan kopers/bewoners 2012: 8 woningen 2011: 7 woningen 2010: 20 woningen, waarvan 16 aan zittende huurders

72/94

Ondernemingsplan 2011- 2015 WSM wil de gemiddelde huurprijs op termijn op 70 procent van de maximaal redelijke huurprijs brengen. WSM evalueert jaarlijks het huurbeleid in het licht van de actuele ontwikkelingen en past het indien mogelijk. Ondernemingsplan 2011-2015 Zittende en startende huurders krijgen een voorrangspositie bij koop Om koopwoningen beter bereikbaar te maken en de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen, zal WSM onder nader te formuleren Koopgarant en 10 procent korting inzetten.


Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Realisatie-index verkoop: 0,70 versus 0,69 landelijk Kwaliteit woningen en woningbeheer


Oordeel commissie

Woningkwaliteit • Prijs-kwaliteitsverhouding • Conditie en onderhoudstoestand • Tevredenheid over de woning

2010 232

Mutatie/groot onderhoud Mutatie onderhoud kosten cyclisch onderhoud

103

6,0

Oordeel commissie

6,0

Ondernemingsplan 2011 – 2015 WSM herijkt het strategisch voorraad beleid gedurende de looptijd van het ondernemingsplan en past het aan de nieuwe regelgeving van het staatssteundossier aan.

Jaarverslagen en begrotingen kwaliteit in 1.000 € Dagelijks onderhoud


2011 285

2012 342

82

217

198

44 551

63 602

58 57 Cv 557 onderhoud: 6 Overig: 483 totaal kosten 882 981 onderhoud (begroot (begroot 1.548) 1.119) Cyclisch onderhoud = planmatig onderhoud CiP 2013

2013 360

1.152 (begroot 1.331)

2012

Ref corp

Landelijk

321

275

320

mutatieonderhoud kosten planmatig onderhoud totaal kosten onderhoud

244 516 1.081

164 931 1.370

189 800 1.309


WSM voert onderzoek uit naar de mogelijke besparingen op woningonderhoud aan de hand van een benchmark.

1.222,7 (begroot 1.287)

Onderhoud en investeringen(in € per vhe) klachtenonderhoud

Kwaliteit dienstverlening • Tevredenheid over dienstverlening

WSM houdt de ontwikkelingen op de woningmarkt bij en stuurt waar nodig het beleid (SVB) bij.

Ondernemingsplan 2011-2015 Vraaggestuurd in doen en denken is een van de vijf strategische doelen van WSM. WSM wil klant keuzevrijheid en maatwerk bieden.

73/94

Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Enquête Matchability Klanttevredenheidsonderzoek als nulmeting 1000 huishoudens ontvingen verzoek voor deelname aan enquête; deelname 122. Uitkomsten: 94 procent tevreden tot zeer tevreden over telefonische bereikbaarheid 78 procent tevreden tot zover tevreden over openingstijden kantoor 93 procent tevreden tot zeer tevreden over manier van informeren 90 procent tevreden tot zeer tevreden over momenten van informeren 55 procent geen ervaring met website, 42 procent tevreden tot zeer tevreden over website 91 procent tevreden tot zeer tevreden over informatie over onderhoudsplannen 83 procent tevreden tot zeer tevreden over wijze waarop WSM onderhoud uitvoert 90 procent tevreden tot zeer tevreden over staat van onderhoud 82 procent tevreden tot zeer tevreden over oppakken klachten (8 procent ontevreden) 80 procent tevreden tot zeer tevreden over afhandeling klacht 90 procent tevreden tot zeer tevreden over vriendelijkheid en kennis personeel 90 procent tevreden over snelheid van dienstverlening. Energie en duurzaamheid • Voldoen aan energienormen/label • Beleid en uitvoering duurzaamheid Volgens CiP in 2011 en 2012 geen investeringen in energiemaatregelen gedaan Overzicht energieprestaties november 2013: Energielabel Aantal woningen A 27 B 184 C 292 D 239 E 137 F 42 G 14 totaal 935 WSM geeft aan bij mutatiewoningen de benodigde energiebesparende maatregelen aan te brengen zoals HR cv combiketels en en HR++ isoglas.

74/94

Geformuleerde ambities 2010 t/m 2013 Voorgenomen activiteiten: Onderzoek doen onder klanten Bijeenkomsten voor klanten organiseren Beschikbare informatie over huurders en woningzoekenden analyseren.


Ondernemingsplan 2011 – 2015 Duurzaam bouwen en transformeren voor de toekomst is een van de vijf strategische doelen uit het ondernemingsplan. WSM neemt zich voor om een milieubeleidsplan te ontwikkelen met korte- en langetermijndoelstellingen voor de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw, informatievoorziening en de interne bedrijfsvoering.

Afsprakenkader KWP3 Regio Rivierenland, woonvisie Gelderland periode 2010-2019 Noodzaak gesignaleerd om nadere afspraken te maken over beperken energieverbruik.

Begrotingen: voor nieuwbouwprojecten ’t Klösterhof, Centrumplan tweede fase 5000 euro per woning extra uitgeven in kader van duurzaam bouwen. In 2013 zijn de maatregelen die genomen kunnen worden om woningen naar C-label en naar B-label te upgraden in beeld gebracht.

Provincie Gelderland stelt 70 miljoen euro ter beschikking in stimuleringsregeling om 10.000 sociale huurwoningen in 2014, 2015 energietechnisch te verbeteren op basis van gedeelde investeringen (bron: www.energievastgoed.nl) Prestatieovereenkomst Wonen (Bommelerwaard) 2012-2014 Medio 2013 is een afsprakenkader op terrein duurzaamheid gereed. Aedesconvenant 2012 In 2020 verplicht de corporatiesector zich om de totale huurwoningenvoorraad op tenminste label B niveau te brengen.


Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Huisvesten doelgroepen met specifieke huisvestingsbehoeften Dit prestatieveld omvat prestaties op het gebied van wonen en zorg(combinatie huisvesting- dienstverlening) ten behoeve van o.a. de volgende doelgroepen

Geformuleerde ambities 2010 t/m 2013 Oordeel commissie

7,0

Opgaven 2010 t/m 2013 Oordeel commissie

7,0

Ondernemingsplan 2011-2015 Integrale kernen wijkontwikkeling is een van de speerpunten van beleid van WSM; daarbij wil WSM zorgen dat er voldoende woon-, zorgen welzijnsvoorzieningen beschikbaar zijn. Bij nieuwbouwprojecten voor doelgroepen met specifieke huisvestingsbehoeften gaat WSM een intensieve samenwerking aan met de betrokken zorginstellingen. Ouderen met specifieke zorg en huisvestingsbehoefte Jaarverslagen In 2010 is Woonzorgcentrum De Leyenstein in gebruik genomen. Tbv huur Verpleeg- en verzorgingsdeel is contract afgesloten met BrabantZorg Infrastructuur en tuin in 2011 aangelegd In centrum zijn er: 30 verpleeghuisplaatsen 40 verzorgingsappartementen 54 huurappartementen bedoeld voor ouderen 1 groepswoning tbv 6 verstandelijk gehandicapten (iov Cello) 8 appartementen voor zelfstandig wonen voor verstandelijk gehandicapten (iov Cello) 1 kantoorruimte voor stichting Thuiszorg en Maatschappelijk werk 1 Kulturhus CiP 2013: Aandeel ouderen- en gehandicaptenwoningen 26,6 procent (referentie 18,7 procent en landelijk 15,1 procent) Toewijzing woongelegenheden aan ouderen 2012 als procent totale toewijzingen: 27,1 procent (referentiecorporatie 20,5 procent en landelijk 13,8 procent) • Bewoners met een (lichamelijke of geestelijke) beperking (<65) (zie boven: project De Leyenstein gerealiseerd)


Afsprakenkader KWP3 Regio Rivierenland, woonvisie Gelderland periode 2010-2019 74 procent voorraad dient te voldoen aan de criteria voor nultreden woningen, te bereiken door aanpassen bestaande voorraad en nieuwbouw. Onderzoek Atrive Wonen en Zorg oktober 2013: Behoefte gesignaleerd aan huisvesting van ouderen met lage ZZP die voorheen in verzorgingshuis terecht konden.

Onderzoek Atrive Wonen en Zorg oktober 2013 Beperkte uitbreiding in GGZ segment gewenst in extramurale segment

75/94

Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 • Overige personen die zorg, begeleiding of speciale eisen aan hun woning stellen


Opgaven 2010 t/m 2013 Prestatieovereenkomst Wonen (Bommelerwaard) 2012-2014 Gemeente Maasdriel voorziet opgave o het terrein van het huisvesten van MOE-landers (Midden en Oost Europese burgers) Medio 2012 presenteren partijen (corporaties en gemeenten in Bommelerwaard) uitkomsten van het onderzoek naar de behoefte aan en mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting.

Jaarverslagen Jaarverslag 2012: achterstand van 3 personen op taakstelling asielzoekers, ondanks ruim aanbod Jaarverslag 2011: 2 woningen aangeboden aan asielzoekers, geaccepteerd

Systematiek ontwikkelen voor de subregio Bommelerwaard, voor de opvang van kwetsbare groepen: Medio 2012 (corporaties en gemeenten) afspraken gemaakt met welzijns- en zorginstellingen en er is een samenhangend en aansluitende keten van woonen opvangvoorzieningen. Eind 2013 is er voor iedere kwetsbare woningzoekende een passend arrangement aan woonen opvangvoorzieningen beschikbaar. (nb uit agenda stuurgroep Woonladder Bommelerwaard blijkt voortgang op dit punt te zijn gemaakt) Bestuurlijk overleg 18 juni 2013: Tijdelijke huisvesting hoort volgens corporaties niet in takenpakket, wel bereid om mee te denken over algemene problematiek MOE-landers (Des-)Investeren in vastgoed

Oordeel commissie

5,5

Oordeel commissie

6,0

Ondernemingsplan 2011-2015 Integrale kernen wijkontwikkeling is een van de speerpunten van beleid. • Nieuwbouw Uit CiP 2013: 2012: 1,6 procent (r ef.corp 1,3 procent, landelijk 1,2 procent) koopwoningen: 2012: 0,7 procent (ref.corp 0,4 procent, landelijk 0,4 procent) Realisatieindex: 0,34 versus 0,64 landelijk

76/94

Uit begrotingen: Voorgenomen nieuwbouw: 2013: 6 2012: 6 2011:12 2010: 38 en 6 wooneenheden

Afsprakenkader KWP3 Regio Rivierenland, woonvisie Gelderland periode 2010-2019 9.800 woningen toevoegen in de regio


Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Jaarverslagen en derde kwartaalrapportage 2013 Derde kwartaalrapportage 2013 Eerste bouwstroom tweede fase centrum opgeleverd (onder meer zes huurappartementen), tweede bouwstroom gestart Jaarverslag 2012: Project Empelenhof 35 grondgebonden (koop)woningen gerealiseerd; Gestart met tweede fase centrum, met onder andere zes huurappartementen (eerste bouwstroom), 32 huurappartementen (tweede bouwstroom) en 10 verkoopappartementen, plus aantal winkels Derde fase centrum (met vooralsnog 22 grondgebonden huurwoningen op terrein Julianaplein) onder druk vanwege WSW-beleid en heffingen. Wel verplaatsing winkels van Julianaplein naar centrum. Jaarverslag 2011 Project ’t Klösterhof: project met 21 appartementen, kantoor en winkelruimte opgeleverd. Gewerkt aan Centrumproject (zie boven) Jaarverslag 2010 Start bouw ’t Klösterhof Start bouw Empelenhof Oplevering 9 woningen Katarijnenhof Kerkdriel (2 koopwoningen en 7 huurwoningen Tweede fase De Leyenstein opgeleverd: 14 appartementen, woonvoorzieningen voor Cello (zorginstelling voor verstandelijk gehandicapten) en katoorruimte STMR 10 grondgebonden woningen Kastanjestraat opgeleverd • Sloop, samenvoeging Uit CiP 2013 Realisatieindex 0,68 versus 0,43 landelijk

Geformuleerde ambities 2010 t/m 2013 (10 woningen Duitse Weistraat, 7 woningen Katarijnehof, 13 appartementen De Leyenstein, en 8 appartementen De Leyenstein t.b.v. cliënten Cello, alsmede een groepswoning ten behoeve van 8 cliënten van Cello.


Begrotingen: 2012: sloop van 10 woningen 2013: sloop 12 woningen

Jaarverslagen Jaarverslag 2012: sloop pand Mgr Zwijsenplein (centrum), 10 huurwoningen in centrum Jaarverslag 2010 Oude kantoorgebouw WSM gesloopt tbv Centrumplan • Verkoop/aankoop Uit CiP 2013: 2012: 1,1 procent (ref.corp 0,5 procent, landelijk 0,6 procent) Realisatieindex 0,7 versus 0,69 landelijk


Ondernemingsplan 2011 – 2015 WSM formuleert het verkoopbeleid als onderdeel van het SVB.

77/94

Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Jaarverslagen en kwartaalrapportages 2013 Derde kwartaalrapportage 2013 Grond Bussenerweg aangekocht Zes nieuwbouwwoningen Alem aangekocht van De Kernen en verhuurd Centrumplan tweede fase: rekening gehouden is met verkoop van tien appartementen; aantal gegadigden hebben zich teruggetrokken nu vier appartementen verkocht Jaarverslag 2012: Vijf zelfbouwkavels Empelenhof te koop, een verkocht (nagekomen informatie: Plan is on hold gezet omdat het WSW van mening was dat de middelen die waren gespaard t.b.v. de dekking van het negatieve saldo op het Centrumplan, moesten worden besteed aan de nieuwbouw op Empelenhof. Nu zijn op die locatie 7 grondgebonden woningen gepland. Of deze kunnen worden gebouwd is de vraag omdat het Waterschap voornemens is aan de gronden een andere bestemming te geven.) 8 huurwoningen verkocht aan zittende huurders kantoor Kerkstraat (niet daeb) verkocht Aankoop: gedwongen via gerechtelijke uitspraak om gronden Bussenerweg aan te kopen maart 2013 WSM bezit perceel grond Ipperakkeren sinds 2007 (aansluitend aan sportvelden) Gemeente heeft toegezegd deze te verplaatsen, dan is na bestemmingsplanwijziging woningbouw mogelijk Perceel naast De Leyenstein kan niet bebouwd worden, vanwege WSW beklemming op te borgen geldleningen en zal verkocht worden.(Pand wordt momenteel verhuurd. Er wordt i.v.m. subsidiemogelijkheden, impulssubsidie, door de Provincie gekeken naar woningbouw. Ter plekke kunnen 6 woningen t.b.v. ouderen worden gerealiseerd.) Aankoop woningen van corporatie De Kernen (8 nieuwbouw uiteindelijk nu zes stuks) is nog onduidelijk vanwege WSW.

Geformuleerde ambities 2010 t/m 2013 Uit begrotingen: Verkoopbeleid bestaat uit 216 te verkopen woningen (begroting 2011)


Voorgenomen verkoop: 2013: 5 2012: 5 2011: 5 2010: 16 Begrotingen Meldingen van Centrumplan gemaakt, plannen dateren van voor de visitatieperiode. 2011: pand Leyenstraat aankopen Start bouw Empelenhof

Jaarverslag 2011 Zes woningen uit bestaand bezit verkocht. Pand De Leyensteinstraat aangekocht. Verder zie jaarverslag 2012 (bezit diverse bouwterreinen) Jaarverslag 2010 20 bestaande huurwoningen verkocht 70 procent van koopappartementen Empelenhof (35 stuks) verkocht 16 woningen van in totaal 21 appartementen nieuwbouwcomplex ’t Klösterhoff verkocht 2 koopwoningen Katarijnenhof opgeleverd en verkocht

78/94


Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 • Verbetering bestaand woningbezit • Maatschappelijk en commercieel vastgoed Jaarverslagen: Jaarverslag 2012: winkel Hema opgeleverd In 2006 aangekocht dokterspraktijk met woonhuis in Centrumplan wordt in 2013 gerenoveerd. Jaarverslag 2011 Project ’t Klösterhoff met winkelruimte en kantoorruimte gerealiseerd. Jaarverslag 2010 (Eigen) kantoorgebouw opgeleverd en in gebruik genomen Kwaliteit van wijken en buurten

Leefbaarheid • Schoon, heel en veilig • Aantrekkelijke inrichting directe woonomgeving • Tevredenheid over leefbaarheid buurt Algemeen: Woningstichting Maasdriel bevordert leefbaarheid door aandacht te besteden aan inbraakbeveiliging, brandgangenbeveiliging, onderhoud van groenvoorziening bij gemeenschappelijke tuinen en verbetering van de woonomgeving bij flats. Daarvoor is jaarlijks geld begroot. Verder deelname in regionaal overleg en overleg integrale veiligheid, samen met gemeentes, GGZ, Politie, corporaties in Bommelerwaard Jaarverslagen Jaarverslag 2012 en eerdere jaarverslagen: investeringen in centrum Kerkdriel: grootschalig project. Verhuur winkelruimte aan supermarkt in Velddriel om winkel open te houden




Begrotingen

Prestatieovereenkomst Wonen (Bommelerwaard) 2012-2014 Eind 2012 plannen en activiteiten en investeringen in maatschappelijk en zorgvastgoed op elkaar afgestemd. Eind 2013 corporaties presenteren afwegingskader

Begroting 2011: Verbouw pand voormalig huisartsenpraktijk voorzien medio 2011 , met winkelruimte en daarboven 3 appartementen.

Oordeel commissie

6,0

Ondernemingsplan 2011-2015 Midden in de samenleving staan en Integrale kernen wijkontwikkeling zijn speerpunten van beleid van WSM; daarbij wil WSM zorgen dat er voldoende woon-, zorgen welzijnsvoorzieningen beschikbaar zijn. Verder wil WSM de maatschappelijke opdracht op het terrein van volkshuisvesting, leefbaarheid en de daarmee samenhangende sociale opgaven. Ondernemingsplan 2011 – 2015 WSM inventariseert samen met de gemeente hoe het gesteld is met de leefbaarheid in de kleinere kernen waar WSM actief is. Op basis daarvan formuleert WSM met de gemeente per kern een ontwikkelingsvisie, die wordt vastgelegd in een document. WSM stelt samen met Huurdersvereniging Bommelerwaard een plan op om de betrokkenheid van bewoners en bewonersvertegenwoordiging bij leefbaarheidsinitiatieven te regelen.

Oordeel commissie

7,0

Prestatieovereenkomst Wonen (Bommelerwaard) 2012-2014 Eind 20112 zijn leefbaarheidsplannen in de regio op elkaar afgestemd. Medio 2013 overeenstemming over model om effecten leefbaarheidsinvesteringen te monitoren. Eind 2013 leefbaarheidsopgave in beeld.

Bestuurlijk overleg 18 juni 2013 75 procent van bezit WSM is inbraakwerend, corporaties gaan kijken of ze meer kunnen.

79/94

Gerealiseerde prestaties op de prestatievelden 2010 t/m 2013 Leefbaarheid 2010 2011 2012 2013 Begroot x 56,3 70,8 116,2 115,7 1000 euro Besteed x 51,8 57,1 47,5 1000 euro (bron: begrotingen en jaarverslagen) Nagekomen informatie Maasdriel: In 2013 is ongeveer eenzelfde bedrag aan leefbaarheid besteed als in voorgaande jaren. Overigens is de grootste leefbaarheidsinvestering, welke overigens niet als zodanig wordt benoemd, de investering van WSM in het Centrumplan Kerkdriel. Hierin wordt zo’n 5 miljoen Euro uit eigen middelen bijgedragen, zonder dat daar enige opbrengst tegenover staat.

Geformuleerde ambities 2010 t/m 2013 Algemeen: Woningstichting Maasdriel bevordert leefbaarheid door aandacht te besteden aan inbraakbeveiliging, brandgangenbeveiliging, onderhoud van groenvoorziening bij gemeenschappelijke tuinen en verbetering van de woonomgeving bij flats.


Begrotingen: In 2010: 315 certificaten uitgereikt In 2011: 381 certificaten uitgereikt In 2012: Aantal is niet gewijzigd In 2013: Aantal is niet gewijzigd Vitale buurten en wijken • Versterken voorzieningen in de buurt • Versterken sociale infrastructuur • Versterken economische infrastructuur Jaarverslagen Jaarverslag 2012 en eerdere jaarverslagen: investeringen in centrum Kerkdriel: grootschalig project. Verhuur winkelruimte aan super markt in Velddriel om winkel open te houden WSM vervult actieve rol in Kulturhus (sinds september 2009 in gebruik), door zitting te nemen in programmaraad. (het Kulturhus is medio 2013 volledig overgedragen aan Brabant Zorg, die voor de exploitatie en invulling van het geheel zorgdraagt.) WSM is verhuurder van Kulturhus en heeft deze ruimte in woonzorgcentrum in 2009 gebouwd. In 2012 zijn bindende afspraken gemaakt over exploitatie Kulturhus met BrabantZorg Sociale stijging en emancipatie • Jeugd • Langdurige werklozen • Immigranten /statushouders Overige/andere prestaties Prestaties die niet te rangschikken zijn onder bovengenoemde velden maar wel relevant voor de beoordeling van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties van de corporatie.

80/94

nvt

nvt


Bijlage 6 Checklist Governancecode Bijgaande Checklist Governancecode is ingevuld door Woningstichting Maasdriel 31 januari 2014


81/94

82/94



83/94

84/94



85/94

86/94



87/94

88/94



89/94

90/94



91/94

92/94



93/94

94/94


Visitatierapport. Woningstichting Maasdriel

Recommend Documents