Visitatierapport Dijledal, Leuven

Visitatierapport Dijledal, Leuven

Visitatiegesprekken op 10 - 11 februari 2015 Definitief visitatierapport van 20 juni 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Dijledal Datum rapport: 20 juni 2015 Datum visitatiegesprekken: 10 - 11 februari 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 6 mei 2015 Erkenningsnummer SHM: 2420 Contactgegevens SHM: Vaartkom 1B, 3000 Leuven T 016 25 24 15 [email protected] www.dijledal.be Directeur: Erik Thora Voorzitter: Fons Laeremans Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Bierbeek Boutersem Holsbeek Leuven Oud-Heverlee Samenstelling visitatiecommissie: Luc Joos, commissievoorzitter Stefan Cloudt, commissielid Wouter Coucke, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Dijledal geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 2 VAN 54

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM DIJLEDAL LEUVEN ............................................................................................. 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 17 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 22 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 27 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 36 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 43

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 47 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 47 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 47 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 48 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 48

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 49 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 51


PAGINA 3 VAN 54

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Dijledal.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 54

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 54

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Goed

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Voor verbetering vatbaar

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten



PAGINA 6 VAN 54

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Dijledal is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, die op 21 juni 1997 is ontstaan door de fusie van de ‘Gewestelijke Bouwmaatschappij Heuvelhof’ en de ‘Gewestelijke Samenwerkende Maatschappij voor de Huisvesting Leuven’ (beter bekend als Sint-Maartensdal). Deze laatste maatschappij werd al in 1921 opgericht als antwoord op de naoorlogse woningnood in Leuven. In het begin zocht zij vooral binnen de ring van Leuven naar bouwterreinen, maar al snel betrok ze ook de randgemeenten Heverlee, Wilsele en Herent in haar bouwprogramma. Vanaf eind jaren ‘50 – begin jaren ’60 bestond het nieuwbouwpatrimonium van de maatschappij in Leuven steeds meer uit hoogbouw. Een exponent daarvan is het gebouwencomplex Sint-Maartensdal van de hand van architect Renaat Braem. De SHM had daar tot aan de fusie in 1997 haar zetel, waarna de zetel werd verplaatst naar de kantoren van het voormalige Heuvelhof in Kessel-Lo. In de jaren ’70 bouwde de maatschappij in Wilsele nog de wijk Schorenshof, maar vanaf de jaren ’80 legde ze de klemtoon op behoud en beheer van haar patrimonium. Intussen was in Kessel-Lo ook de Samenwerkende Maatschappij Heuvelhof opgericht (1938). Haar eerste woningen waren bejaardenwoningen, klein maar allemaal gelijkvloers – een toen nog zeer modern concept. De SHM realiseerde in de economisch moeilijke jaren ’50 een zeer hoog aantal woningen; in Kessel-Lo alleen al werden er tussen 1949 en 1958 alles samen 660 woningen gebouwd. Eind jaren ’60 ging Heuvelhof zich meer richten op het bouwen voor grote gezinnen en mensen met een beperking, maar in de jaren ’70 was ook deze maatschappij door de hoge grondprijzen meer en meer op hoogbouw aangewezen (oa. Lolanden). Ook buiten Kessel-Lo ontstonden tal van nieuwe wijken – zo bijvoorbeeld in Oud-Heverlee en Holsbeek. In de jaren ’80 richtte de maatschappij zich vooral op de renovatie van panden die ze aankocht in verouderde buurten van Leuven. In datzelfde decennium slorpte ze ook de huurderscoöperatie ‘Onze Toevlucht’ op. Doordat de historische rivaliteit tussen beide maatschappijen ertoe leidde dat ze bij openbare verkopen tegen mekaar opboden om grond aan te kopen, besliste het nieuwe stadsbestuur van Leuven in 1994 om de fusie op te leggen, die in 1997 werd gefinaliseerd. Deze operatie leidde ook tot de uitstap van de gemeenten Lubbeek en Herent uit de SHM. De raad van bestuur van Dijledal bestaat uit 19 leden, waarvan 2 vertegenwoordigers van de Provincie Vlaams-Brabant, 7 van de stad Leuven, 4 van OCMW Leuven, telkens 1 vertegenwoordiger van Bierbeek, Boutersem, Holsbeek en Oud-Heverlee en 1 vertegenwoordiger van de privéaandeelhouders (het mandaat van VOKA wordt sinds 2013 niet opgenomen). Tot de privéaandeelhouders, leden van de algemene vergadering, behoren ook een aantal huurders van de voormalige huurderscoöperatie ‘Onze Toevlucht’. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité van 6 personen dat om de twee weken vergadert. Daarnaast is er in de schoot van de raad van bestuur ook een verhuurcomité gevormd, belast met de toewijzing van woningen aan kandidaat-huurders. Dijledal telt naast de directeur 48 personeelsleden. Naast het secretariaat en een stafmedewerker personeel omvat het organogram 5 diensten: onderhoud en herstellingen (26 personeelsleden), projecten en beheer (5), financiën (5), verhuringen (5), huurdersrelaties (4). Dijledal bezat eind 2013 3.048 sociale huurwoningen, waarvan 786 eengezinswoningen (26%) en 2.262 appartementen (74%). Van die 3.048 wooneenheden stonden er 289 leeg (39 frictieleegstand - 250 structurele leegstand). Eind 2013 waren er 32 woningen verhuurd buiten het sociale


PAGINA 7 VAN 54

huurstelsel. Van het totale patrimonium van 3.048 woningen heeft Dijledal er 2.986 of 98% verhuurd in Leuven. De andere woningen worden verhuurd in Oud-Heverlee (24), Boutersem (18), Holsbeek (13), Bierbeek (5) en Herent (2). Door de grootschalige renovaties en vervangingsbouw van de voorbije jaren, waardoor een groot deel van het patrimonium een nieuwe realisatiedatum kreeg, lijkt Dijledal een zeer jong patrimonium te hebben. Uit de historische terugblik hierboven leren we dat we dat moeten relativeren. Door de dateringsmethodiek die – zoals bij alle andere SHM’s overigens – wordt gehanteerd, heeft nu 40% van het patrimonium een realisatiedatum tussen 2000 en 2009 en 11% vanaf 2010; dat is dubbel zoveel als het Vlaamse gemiddelde. 32% van het patrimonium dateert uit de periode 1980-1999 en 15% uit de periode 1970-1979. Nauwelijks 1% van het patrimonium heeft een datum voor 1970. Er zijn in totaal 31% 1-slaapkamerwoningen en 38% 2-slaapkamerwoningen; er zijn ook 8% studio’s. Bij de grotere woningen zijn er het meest met 3 slaapkamers (18%) en toch ook 5% met 4 of meer slaapkamers. De 3-slaapkamerwoningen zijn vooral terug te vinden bij de eengezinswoningen waar ze 40% van het totale aantal uitmaken; de andere types (1 - 2 - 4 slaapkamers) tellen elk ongeveer 20% van het totale aantal eengezinswoningen. Bijna 45% van de appartementen is een 2-slaapkamerappartement; 34% van de appartementen telt 1 slaapkamer. Op 31 december 2013 bestond 51% van de gezinnen die een sociale woning huren bij Dijledal uit 1 persoon en 19% uit 2 personen. De drie- en vierpersoonsgezinnen waren goed voor respectievelijk 11% en 9%, terwijl 10% van de gezinnen 5 of meer gezinsleden telde. Ruim 70% van de gezinnen waren alleenstaanden of eenoudergezinnen. Van de 2.051 kandidaat-huurders die nog niet huren bij Dijledal waren er 54% alleenstaand; 15% van de gezinnen bestond uit 2 gezinsleden en 11% uit 3 gezinsleden. De grotere gezinnen maken zowat 20% van het bestand van kandidaat-huurders uit. 71% van het totale aantal kandidaathuurders zijn alleenstaanden en eenoudergezinnen. Dijledal telt nauwelijks 27,5% oudere huurders en 6,5% allochtone huurders, zij het dat we hier de belangrijke kanttekening moeten maken dat zowat een derde van de woningen wordt verhuurd aan een huurder van vreemde origine maar met de Belgische nationaliteit. Het aantal alleenstaanden ligt met (50%) een stuk hoger dan de mediaan van de sector. Naast de absolute voorrangsregels hanteert Dijledal ook de optionele voorrangsregel die voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is. Voorts heeft de stad Leuven een toewijzingsreglement dat in een aantal afgebakende seniorenwijken voorrang geeft aan kandidaat-huurders die minstens 55 jaar oud zijn. In de gemeenten Bierbeek, Boutersem, Holsbeek en Oud-Heverlee genieten kandidaat-huurders die ooit 10 jaar ononderbroken in de gemeente hebben gewoond of er op het moment van toewijzing 3 jaar woonachtig zijn, voorrang. In Oud-Heverlee worden de 5 woningen in de Olmenlaan en Meidoornlaan voorbehouden voor 65-plussers en de 2 aangepaste woningen Meuterweg 9/1-2 voor mensen met een fysieke beperking.

3.2 Beschrijving omgeving Het actieterrein van Dijledal beslaat de gemeenten Bierbeek, Boutersem, Holsbeek, Leuven en Oud-Heverlee. Eind 2011 woonden in het actieterrein van de maatschappij 62.400 huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 63.100 en tegen 2030 terug zal zakken naar 62.800. Van die inwoners zijn er 27% 18- tot 34-jarigen, 38% 35- tot 64-jarigen en 16% 65-plussers. Leuven telt opmerkelijk meer 18- tot 34-jarigen dan de andere gemeenten (31% tegenover zowat 19%) en ook minder 35- tot 64-jarigen (36% tegenover zowat 43%).


PAGINA 8 VAN 54

Het werkloosheidscijfer in het actieterrein ligt met 4,54% opvallend lager dan het Vlaamse gemiddelde van 8% en dat geldt ook voor het leeflooncijfer van 0,25% (tegenover 0,40%). Ook hier weer vertoont Leuven een afwijkend patroon: 7,63% werklozen tegenover een kleine 4% in de andere gemeenten en 0,73% leefloners tegenover 0,06% tot 0,22% in de andere gemeenten. In de woningtypes op het actieterrein van Dijledal tekent zich een zeer divers maar duidelijk beeld af. Leuven telt 30% gesloten bebouwing en 49% appartementen en nauwelijks 9% open bebouwing, terwijl het patrimonium van de andere gemeenten voor 85% tot 90% bestaat uit open en halfopen bebouwing. In Bierbeek en Oud-Heverlee bestaat het woningbestand voor bijna 10% uit appartementen. De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein van Dijledal bedroeg in 2013 222.000 euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan een lagere prijs. Voor de gemeente Oud-Heverlee ligt die mediaan echter op 295.000 euro, terwijl we in de stad Leuven de laagste mediaan verkoopprijs uit het actieterrein noteren, namelijk 205.000 euro. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actieterrein op 250.000 euro, met de hoogste waarde in Leuven (280.000 euro) en de laagste (225.000 euro) in Bierbeek. De mediaan prijzen van eengezinswoningen zijn de voorbije 5 jaar gemiddeld met 17% gestegen, in Holsbeek zelfs met bijna 30%. De gegevens van de evolutie van de appartementsprijzen voor het volledige actieterrein zijn onbetrouwbaar wegens het ontbreken van gegevens voor Boutersem, maar in Holsbeek, Leuven en Oud-Heverlee is de mediaan verkoopprijs alvast sterk gestegen (met ongeveer 40%). De mediaanprijs van de bouwgrond ligt met 300 euro per m² het hoogst in Leuven en het laagst in Holsbeek (150 euro). De mediaan prijs van de bouwgrond is op het actieterrein van Dijledal met 25% gestegen in de afgelopen 5 jaar, maar er zijn grote verschillen tussen de gemeenten: in Boutersem en Leuven is de prijs met respectievelijk 54% en 25% gestegen terwijl hij in Holsbeek en Oud-Heverlee met 28% en 37% gedaald is. In 2013 telde het actieterrein van Dijledal 4,61% sociale huurwoningen. Verhoudingsgewijs telt Leuven (5,77%) het meest sociale woningen. De andere gemeenten tellen minder dan 1% sociale woningen: Boutersem 0,62%, Oud-Heverlee 0,55%, Holsbeek 0,34% en Bierbeek nauwelijks 0,13% Behalve Dijledal zijn er op dit actieterrein nog drie andere sociale huisvestingsmaatschappijen actief: Volkswoningbouw (huur), Sociaal Wonen arro Leuven en Vitare (beide huur en koop). Daarnaast zijn er twee sociale verhuurkantoren actief: SVK Spit en SVK Hageland. Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale actieterrein werd bepaald op 967 woongelegenheden, waarvan het hoogste aantal voor Leuven (618). Verhoudingsgewijs wordt van de andere gemeenten echter een veel grotere inspanning verwacht. Hoewel de aantallen in elke gemeente beperkt blijven tot 70 à 100 woningen, betekent dit voor Bierbeek bijvoorbeeld wel een vermeerdering van haar sociaal patrimonium van 5 naar 95 woningen. Eind 2013 blijkt er in het actieterrein van de SHM een negatieve voortgang van het sociaal objectief – heel concreet een vermindering van het aantal sociale huurwoningen met 146 woningen. Dit is vooral te wijten aan de sterke afname van sociale woningen in Leuven (-201), gevolg van sloop in functie van nog te realiseren vervangingsbouw en de samenvoeging van kleinere wooneenheden, maar ook om technische redenen, verder in dit rapport toegelicht (OD 1.1) Het BSO inzake bijkomende sociale koopwoningen voor het actieterrein bedraagt 470 woningen, waarvan de meeste in Leuven (362). Eind 2013 waren er 13 gerealiseerd, alle in Leuven. Het BSO voor sociale kavels werd bepaald op 22, waarvan 17 in Leuven. Eind 2013 was er nog geen enkele kavel gerealiseerd. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 9 VAN 54

4. PRESTATIES VAN SHM DIJLEDAL LEUVEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD 1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Dijledal behoort tot de grotere SHM’s in Vlaanderen (immers meer dan 3.000 woningen). In verhouding tot haar omvang realiseerde Dijledal minder woningen dan veel andere maatschappijen (een uitbreiding van gemiddeld 0,33% per jaar). De SHM bouwde gemiddeld 10 nieuwe sociale huurwoningen per jaar, maar wijst ook op een aantal suboptimale omstandigheden waarin de SHM moest functioneren. Vanaf 2014 verbetert de prestatie en ook voor de toekomst worden meer nieuwe woningen verwacht. De visitatiecommissie beoordeelt de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed. -

-

-

In de periode 2009 tot en met 2013 realiseerde Dijledal in totaal 50 nieuwe sociale huurwoningen, gemiddeld 10 per jaar. Met meer dan 3000 woningen is Dijledal één van de grotere SHM’s van Vlaanderen. Wanneer de bouwproductie over deze periode wordt uitgedrukt in procenten ten opzichte van het huidige aantal woningen van de SHM, dan breidde Dijledal haar patrimonium uit met gemiddeld 0,33% nieuwe woningen per jaar in de afgelopen vijf jaar. Meer dan 85% van de andere maatschappijen in Vlaanderen realiseerde een hoger percentage nieuwe woningen per jaar. Er zijn vier voorname redenen waardoor Dijledal weinig nieuwe woningen realiseerde. Ten eerste beschikt de maatschappij over relatief weinig eigen middelen voor het aankopen van (strategische) gronden, waardoor zij sterk afhankelijk is geworden van de gemeenten in haar actieterrein om nieuwe sociale huurwoningen te kunnen realiseren (zie OD 1.4). Ten tweede hebben de lokale besturen van de gemeenten die buiten de stad Leuven liggen in het verleden beperkt aandacht gehad voor sociale huurwoningen (zie ook BSO hieronder), waardoor Dijledal haar werking vooral op de stad Leuven richtte. Ten derde is er, bij de sites die Dijledal in voorbereiding of ontwerp had, vaak sprake van vertraging doordat omwonenden bezwaren maken tegen de komst van sociale huurwoningen of zijn er andere belemmerende factoren in de regelgeving of de visie van de provincie, bijvoorbeeld waar het gaat om het aansnijden van een woonuitbreidingsgebied in Bierbeek. Voorbeelden daarvan zijn het project De Wip in Bierbeek (15 sociale huurwoningen) waaraan al 15 jaar wordt gewerkt en het project Conscienceplein in Leuven waar de realisatie van 35 woningen al 20 jaar aansleept door weerstand bij omwonenden. Ten vierde heeft Dijledal sinds 1995 haar aandacht gericht op het verbeteren van de kwaliteit en de veiligheid van haar patrimonium. In de periode voor 1995 werd doorgaans weinig geïnvesteerd in de renovatie van de woningen, waardoor er sprake was van achterstallig onderhoud (zie ook OD 2.1). Deze redenen samen maakten de omstandigheden waaronder de SHM nieuwe sociale huurwoningen moest realiseren, niet optimaal. Dijledal schroefde sinds 2014 haar nieuwbouwproductie op en realiseerde in dat jaar met drie werven in totaal 63 nieuwe sociale huurwoningen (2% van het patrimonium). Ook voor de komende jaren kunnen meer nieuwe sociale huurwoningen worden verwacht dan in de voorbije jaren. Toekomstige realisatie van nieuwe sociale huurwoningen kan worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een


PAGINA 10 VAN 54

-

-

-

-

uitvoeringsprogramma staat. Eind 2013 waren er bij de VMSW 613 nieuw te bouwen woningen aangemeld (20% van het patrimonium van Dijledal); 85% van de SHM’s had op dat moment een lager aandeel woningen aangemeld. Aanmelding van nieuwe projecten is een noodzakelijke stap om in aanmerking te komen voor programmatie, waarbij de financiële steun van de Vlaamse Overheid verzekerd wordt. Eind 2013 stonden er bij Dijledal 194 woningen op een uitvoeringsprogramma (6% van het patrimonium van Dijledal; 58% van de maatschappijen heeft minder woningen op een uitvoeringsprogramma). De maatschappij heeft echter geen integraal zicht op de consequenties van deze werven voor de financiële leefbaarheid (zie ook OD 5.4). Het gaat om zes nieuwbouwwerven die in verschillende fases worden gerealiseerd. Twee werven zijn ondertussen opgeleverd: 29 woningen in de wijk Vlierbeekveld in Leuven en 21 van de 45 woningen die gerealiseerd worden aan de Vaartkom (Leuven). De visitatiecommissie verwacht op basis van deze gegevens dat de prestaties op deze doelstelling in de toekomst zullen verbeteren en doet daarom geen aanbevelingen ter zake. De visitatiecommissie bemerkte in de gesprekken met beleidsverantwoordelijken en woonactoren begrip voor de omstandigheden waaronder Dijledal nieuwe sociale huurwoningen tracht te realiseren. Zij ervaren ook de weerstand van omwonenden, vertragende procedures, de beperkte beschikbaarheid van gronden en de hoge prijs daarvan. Doorgaans is er bij de projecten sprake van een vlotte samenwerking tussen de gemeenten en Dijledal. De maatschappij probeert alle beslissers in een vroeg stadium te betrekken, bij voorkeur al bij de selectie van architecten. Met enkele actoren, zoals het autonoom gemeentebedrijf (AGSL) en de stad Leuven wordt geregeld overlegd over gezamenlijke projecten zoals Vaartkom (Leuven), Tweewaters (Leuven), Janseniushof (Leuven), Centrale Werkplaatsen (Kessel-Lo) en het project Klein Rijsel (Leuven). Deze actoren vragen evenwel ook om structureel overleg over beleidsmatige zaken, naast de voortgang van projecten. Met actoren uit andere gemeenten wordt vooral samengewerkt in bilateraal overleg en bij lokaal woonoverleg waaraan Dijledal in de vijf gemeenten van haar actieterrein een actieve bijdrage levert. Tevens merken beleidsverantwoordelijken, woon- en welzijnsactoren op dat de maatschappij zichzelf in een aantal projecten een formalistische en defensieve werkwijze heeft aangemeten. Voorbeelden van deze werkwijze zijn het aanspannen van rechtszaken richting aannemers en formele communicatie via aangetekende brieven. Deze werkwijze beïnvloedt soms de sfeer in de samenwerking met de genoemde partners, maar desondanks is de samenwerking op zich goed. Bij de renovatie van haar patrimonium (zie OD 2.1) besliste Dijledal om in een aantal projecten de bestaande woningen te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren (Heuvelhof en Brusselsepoort in Leuven; Dorpsstraat in Bierbeek) of enkel de bestaande structuur te gebruiken voor de opbouw van nieuwe appartementen (Sint Maartensdal 4). In deze projecten worden conform de huidige regels appartementen met meer oppervlakte gerealiseerd, wat echter per saldo tot minder eenheden leidt (zie ook OD 1.5). Daardoor vergroot nog de uitdaging om het BSO te realiseren gezien deze projecten het aantal sociale huurwoningen doen verminderen. Voor de 5 gemeenten van het actieterrein van Dijledal samen werd het BSO huur vastgesteld op 967 woningen, waarvan 618 in Leuven. De voortgang is echter zeer beperkt. Er verdwenen, volgens de gegevens van de voortgangstoets 2014, in Leuven 201 sociale huurwoningen door de samenvoeging van kleinere wooneenheden en de sloop van woningen waar nog geen vervangingsbouw werd gerealiseerd. Een andere verklaring is wellicht dat woningen die eerder als sociale woning werden verhuurd dat nu niet meer zijn (woningen gerealiseerd in het kader van de Alternatieve Financiering en nu teruggevloeid naar de eigenaar). Er zijn in totaal voor Leuven 414 woningen aangemeld en geprogrammeerd, waarmee ongeveer 35% van het BSO voor sociale huur wordt vervuld. In Bierbeek, Boutersem en Holsbeek wordt met


PAGINA 11 VAN 54

-

de geprogrammeerde en aangemelde woningen telkens iets meer dan de helft van het BSO gerealiseerd. In Oud-Heverlee werden reeds twee woningen gebouwd en werden door SHM Sociaal Wonen arro Leuven - SWaL 8 woningen aangemeld; hiermee wordt slechts 10% van het BSO voor sociale huur vervuld in deze gemeente. De gemeente is - als regisseur van het lokaal woonbeleid - verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid en dus ook voor het behalen van het BSO. Dijledal is de grootste aanbieder van sociale huurwoningen in Leuven en Boutersem en de enige aanbieder in Holsbeek waardoor de inzet van de SHM van groot belang is voor de realisatie van het BSO. In Oud-Heverlee en Bierbeek werkt ook SWaL aan het realiseren van het sociale objectief voor huurwoningen. Daarnaast beschikt het SVK over 211 woningen, maar het heeft een groter actieterrein dan de vijf gemeenten waar Dijledal werkt. De meeste gemeenten hebben een inventarisatie van projecten en gronden gemaakt en zien op basis daarvan opportuniteiten waardoor naar hun eigen zeggen het BSO binnen handbereik komt. Er wordt gewerkt aan een provinciaal RUP om kleinschalig wonen op enkele campings mogelijk te maken. De overige projecten gaan over kleine aantallen woningen op kleinschalige locaties, die voor zowel de gemeenten als Dijledal relatief veel werk kosten en een beperkte bijdrage leveren aan de realisatie van het BSO. Voor Dijledal zijn, zoals reeds aangegeven, de mogelijkheden beperkt. De stad Leuven en de provincie springen (financieel gezien) in een aantal projecten bij, waardoor Dijledal haar patrimonium kan uitbreiden. Ook legt de stad Leuven in een aantal projecten van private ontwikkelaars contractueel een aandeel sociale huurwoningen vast (o.a. Vaartkom). Dit is één van de mogelijkheden waarover Dijledal - na vernietiging van de bepaling in het Decreet Grond- en Pandenbeleid over sociale last - beschikt om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De komende jaren worden op deze wijze 27 bejaardenwoningen gerealiseerd (Janseniushof, Leuven) die door Dijledal van de projectontwikkelaar worden overgenomen. De mogelijkheden van de overige gemeenten om bijvoorbeeld zelf te investeren in gronden of een contractueel aandeel sociale huurwoningen op te leggen zijn veel beperkter, waardoor de aandacht van Dijledal vooral op Leuven gericht zal blijven. De bijdrage van Dijledal aan de realisatie van het BSO in de gemeenten van het actieterrein is, door hierboven genoemde omstandigheden, niet groot. De visitatiecommissie adviseert dat Dijledal en de gemeenten de mogelijkheden verkennen voor het ontwikkelen van sociale huurwoningen op publieke gronden om de bijdrage aan de realisatie van het BSO te verbeteren (zie voor verdere uitwerking OD 1.4).

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Dijledal richt zich vooral op het ter beschikking stellen van sociale huurwoningen in haar actieterrein. Zij realiseert op zeer kleine schaal sociale koopwoningen indien dat bevorderlijk is voor de nodige diversiteit in de projecten. De afgelopen 5 jaar bouwde Dijledal geen sociale koopwoningen. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van de realisatie van sociale koopwoningen is niet aan de orde. Dijledal heeft met SWaL afgesproken dat deze laatste de sociale koopwoningen in het actieterrein realiseert. Ook in de projecten waarin Dijledal met het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven (hierna AGSL) samenwerkt worden soms (sociale) koopwoningen gerealiseerd. Dijledal realiseerde onlangs 24 sociale koopwoningen aan de Vaartkom (Leuven), waarvan het grootste deel inmiddels is verkocht. Voor de langere termijn voorziet de maatschappij 20 sociale koopwoningen aan het Mevrouwkensveld (Bierbeek).


PAGINA 12 VAN 54

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Dijledal heeft haar activiteiten vooral gericht op het aanbieden van sociale huurwoningen en brengt geen sociale kavels op de markt. Een aparte beoordeling van de prestaties op het gebied van sociale kavels is daardoor niet aan de orde.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt het verwerven van gronden en panden om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren als goed. Het is, zoals de visitatiecommissie uit de argumentatie van de maatschappij kon opmaken, niet eenvoudig om een actieve strategie te voeren in het verwerven van gronden en panden. Dijledal geeft aan niet over de financiële middelen te beschikken om de schaarse en dure gronden in het actieterrein aan te kopen of om een strategische grondreserve aan te leggen. Het resultaat is dat er weinig gronden en panden feitelijk werden verworven met het oog op latere bebouwing. Dijledal voert een strategie om de grond in een zo laat mogelijk stadium aan te kopen, vlak voor de uitvoering van de werven om zo financieringskosten te vermijden. Hierdoor is er dus wel sprake van een strategie voor grondverwerving, maar die krijgt niet altijd zijn vertaling in de grondreserve. -

-

De grondreserve bedroeg eind 2013 ruim 8 hectare. Meer dan de helft van de maatschappijen heeft een grotere grondreserve. De grondreserve is in de beschouwde vijf jaar (2009-2013) behoorlijk stabiel gebleven. Er werden relatief weinig woningen op nieuwe gronden gerealiseerd. Van de 50 nieuwe woningen werden er 19 op nieuwe gronden gerealiseerd, de overige 31 betrof vervangingsbouw. Voor enkele recente projecten werden de gronden vlak voor aanvang van de werken aangekocht, waardoor deze niet in de prestatiedatabank (toelichting: zie bijlage 2) waren terug te vinden. Het betreft hier de projecten Burchtstraat (90 woningen, in opbouw) en Vlierbeekveld (29 woningen opgeleverd in 2014). Dijledal volgt deze strategie van aankoop in zo laat mogelijk stadium bij meerdere projecten. Uit aangeleverde documentatie bleek dat er gelijkaardige afspraken werden gemaakt met Interleuven voor aankoop van gronden voor de projecten Bruul (21 woningen, Leuven) en De Wip (16 woningen, Bierbeek). Deze gronden worden feitelijk aangekocht tegen het moment dat de bouwwerken starten. Volgens de gegevens in de prestatiedatabank werd in de periode 2009-2013 enkel in 2011 nieuwe grond aangekocht (Minckelerstraat, Leuven). De grootste grondreserve ligt in de wijk Mevrouwkensveld in Bierbeek (7 hectare). Mits aansnijdbaar is die grond voldoende om het BSO van Bierbeek (nog 89 bijkomende sociale huurwoningen) te realiseren. De overige gronden liggen in Leuven (Donkerstraat, Weldadigheidsstraat en omgeving, Groeneweg en omgeving) en bedragen gezamenlijk 1 hectare. Voor de realisatie van het BSO in Leuven (618 woningen) is echter veel meer grond nodig. Hiervoor werkt de maatschappij nauw samen met het AGSL en de stad Leuven die bij private ontwikkelaars contractueel een aandeel (10-15%) sociale huurwoningen oplegt - bijvoorbeeld voor 27 seniorenwoningen in de Janseniushof - of grond aankoopt en doorverkoopt aan Dijledal. Ook springt de stad Leuven in financiële zin bij door middelen uit het stedenfonds in te zetten. De stad Leuven heeft jarenlang een eigen actief grondbeleid gevoerd, waardoor Dijledal de gronden door de stad kreeg aangeboden en zelf een minder actieve strategie voor grondverwerving voerde. Kort voor de visitatie besliste de raad van bestuur tot aankoop van grond (Artoistoren), goed voor 82 woongelegenheden in Leuven. In de gemeenten Boutersem, Holsbeek en Oud-Heverlee beschikt de SHM niet over gronden en de gemeenten, naar eigen zeggen, niet over middelen om zelf gronden te


PAGINA 13 VAN 54

-

-

verwerven. Ook in deze gemeenten laat Dijledal het initiatief voor het aanbieden of verwerven van gronden bij de gemeenten. In functie van het leveren van een bijdrage aan het realiseren van het BSO voor sociale huurwoningen is echter een aanzienlijke uitbreiding van de grondvoorraad noodzakelijk. Er is in Leuven en de omliggende gemeenten volgens de beleidsverantwoordelijken en de maatschappij relatief weinig onbenutte en geschikte grond beschikbaar (zie ook opmerkingen hierover bij OD 1.1). Dijledal verwacht dat de gemeenten het initiatief nemen. Als zij met geschikte en betaalbare gronden komen, wil de maatschappij daar wel op inspelen. In Leuven worden op deze manier successen geboekt, zo blijkt onder andere uit de aankoop van de genoemde grond (Artoistoren). Met het realiseren van woningen op onbenutte gronden heeft Dijledal in Bierbeek (Mevrouwkensveld, woonuitbreidingsgebied) niet uitsluitend positieve ervaringen: het duurt lang (nu bijna 20 jaar) voordat deze grond kan worden aangesneden (zie ook OD 1.1). Omwonenden en provincie houden vooralsnog het aansnijden van deze grond tegen. Via het Decreet Grond- en Pandenbeleid kon de maatschappij in een aantal private projecten sociale huurwoningen in Leuven verwerven of realiseren. De stad Leuven past - waar mogelijk - nog steeds contractuele bepalingen toe over een aandeel sociale huurwoningen in bepaalde projecten. Dijledal onderzoekt de dossiers die zij ontvangt in het kader van het voorkooprecht. De panden en locaties zijn echter vaak te duur en te kleinschalig om sociale woonprojecten te kunnen realiseren. Ook nam Dijledal deel aan een CBO-procedure (Kaboutermansstraat), maar daarvan stapte de ontwikkelaar af. In het verleden (jaren ’80’90) heeft de maatschappij ook enkele panden aangekocht en omgebouwd tot sociale huurwoningen. Het betreft de Kousenfabriek Fabota en School 4 (ADL-cluster en –centrale) in Leuven. Ook zijn er plannen voor het ombouwen tot sociale huurwoningen van een deel van een oude school aan het Conscienceplein. De visitatiecommissie waardeert dat de maatschappij ook hergebruik en ombouwen van panden tot haar mogelijkheden rekent om sociale huurwoningen te realiseren in een gebied waar de gronden beperkt en duur zijn.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Dijledal werkt op meerdere locaties samen met diverse welzijnsorganisaties om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. De maatschappij analyseert wachtlijsten en stemt haar aanbod af op de noden van de kandidaten. Ook zet de maatschappij zich in om onderbezetting van woningen te verminderen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal op deze operationele doelstelling als goed. -

Dijledal ondersteunt een aantal welzijnsorganisaties bij de huisvesting van cliënten. Er zijn samenwerkingsovereenkomsten voor beschermd wonen met begeleiding bij vzw De Hulster, vzw Alvinnenberg, vzw Ave Regina, vzw Heijmen, vzw Oikonde en vzw Walden voor in totaal 32 appartementen of studio's die buiten het sociale huurstelsel worden verhuurd. Dijledal draagt hiermee bij aan woonvoorzieningen voor onder andere ex-psychiatrische patiënten en mensen met een mentale beperking. De maatschappij heeft ook een overeenkomst met vzw Integratie en Zelfstandig Wonen voor twee ADL-clusters. De samenwerking met deze organisaties richt zich vooral op Leuven. De organisaties zijn tevreden over de samenwerking en zouden deze doorgaans graag uitbreiden met meer woningen (zie ook hieronder). Ook is er tevredenheid over de bereidheid van Dijledal tot het mee nadenken om voorzieningen zoals kinderopvang, ontmoetingsruimten, wijkcentra en een kleuterschool te huisvesten op de begane grond van een aantal appartementsgebouwen in Leuven.


PAGINA 14 VAN 54

-

-

-

-

Er is in alle gemeenten van het actieterrein een lokaal toewijzingsreglement van kracht. In Leuven is voorrang voorzien voor senioren (55 jaar of ouder) en werden (anno 2013) 180 woningen specifiek voor deze doelgroep voorbehouden. In Oud-Heverlee, Holsbeek, Bierbeek en Boutersem is in het lokaal toewijzingsreglement lokale binding uitgewerkt (ooit 10 jaar ononderbroken in de gemeente hebben gewoond of er op het moment van toewijzing 3 jaar woonachtig zijn). In Oud-Heverlee is er ook een bepaling voor het voorbestemmen van 5 woningen voor senioren (65 jaar of ouder). Bij de toewijzing past Dijledal vanuit haar eigen intern reglement de regel toe dat in de zes jaar voorafgaand aan de toewijzing de kandidaat minimaal drie jaar in de betreffende gemeente moet hebben gewoond. Daarnaast werden in het lokaal woonoverleg afspraken gemaakt over de wijze waarop wordt omgegaan met de versnelde toewijzing voor bijzondere groepen. Dit contingent van 5% van alle toewijzingen wordt verdeeld over daklozen (OCMW/CAW: 30%), beschut wonen (diverse hierboven genoemde vzw's: 30%), begeleid zelfstandig wonen voor jongeren (erkende diensten: 20%) en zelfstandig wonende jongere cliënten van het CAW (20%). Dijledal maakte als één van de eerste maatschappijen deze afspraken met een aantal organisaties over de verdeling van een contingent, conform artikel 24 paragraaf 2 uit het Kaderbesluit Sociale Huur. Maandelijks bekijken deze organisaties gezamenlijk wie van hun cliënten die maand wordt voorgedragen voor voorrang op een passende woning bij Dijledal. Het doel van deze afspraken is om tot een betere spreiding gedurende het jaar te komen en een vooraf vastgelegde verdeling van het contingent waardoor de deelnemende organisaties meer zekerheid hebben over toewijzing van woningen. Zoals gezegd heeft Dijledal het afgelopen decennium ingezet op renovatie van haar patrimonium. Daarbij werd telkens ook naar de noden van de kandidaten op de wachtlijsten gekeken. Als gevolg hiervan en van de nieuwe oppervlaktenormen werden bij renovatie en vervangbouw minder woningen teruggebouwd dan voorheen. Dijledal gebruikt de wachtlijsten bij de programmering van nieuwe woningen. Er worden in Leuven vooral appartementen met 1, 2 of 3 slaapkamers gerealiseerd en woningen met 2 of 3 slaapkamers in de overige gemeenten. Op de begane grond worden voornamelijk typologieën voorzien voor mensen met een beperking, senioren en grote gezinnen (zie ook 2.3). De nieuwe woningen zijn vooral appartementen van het type 1 of 2 slaapkamers. Anno 2013 beschikt Dijledal over 745 appartementen met 1 slaapkamer en 983 appartementen met 2 slaapkamers. In totaal is dit ongeveer 82% van alle appartementen van Dijledal. Bij de woningen is er meer spreiding in typologieën en ligt de nadruk op het type met 3 slaapkamers (327; 43% van alle woningen van Dijledal). Op de wachtlijst staan in totaal 2.597 kandidaten, waarvan 546 kandidaten reeds binnen het patrimonium wonen maar willen verhuizen. Nieuwe kandidaten zijn vooral alleenstaanden, al dan niet met kinderen en wachten het langst op een woning met 2 slaapkamers (9 jaar) en een appartement met 1 slaapkamer (8 jaar), hoewel Dijledal relatief veel woongelegenheden van deze typologie heeft. De bewoners die willen verhuizen wachten het langst op woningen met 4 of 5 slaapkamers (9 jaar), mede omdat Dijledal niet veel van die woningen heeft in Leuven. Voor appartementen met 3 slaapkamers en woningen met 2 slaapkamers is de wachttijd voor bewoners die willen verhuizen 1 jaar in Leuven. In de omliggende gemeenten liggen de wachttijden doorgaans nog hoger, mede omdat Dijledal daar over veel minder woongelegenheden beschikt. De grootste druk ligt op woningen voor grote gezinnen. Deze zijn er alleen in Leuven. Dijledal beschikt over 13 woningen en één appartement met 5 slaapkamers. De visitatiecommissie vernam van een aantal relevante woonactoren en van de maatschappij dat de wachtlijsten waarschijnlijk een vertekend beeld geven van de actuele nood aan sociale huisvesting. De maatschappij heeft te maken met onderbezetting van woningen met 3 of meer slaapkamers. Stelselmatig bezocht ze huurders van onderbezette woningen en trachtte ze hen te overtuigen om te verhuizen. Dijledal begeleidt de huurders bij het maken van een keuze


PAGINA 15 VAN 54

-

voor een andere woning, het overzetten van de waarborg, de coördinatie en betaling van de verhuisfirma en technische ondersteuning op de dag van de verhuis zelf (zie ook OD 4.4). Met de inspanningen van de maatschappij kon op deze manier in 2013 aan 26 gezinnen een kleinere woning worden aangeboden. Hierdoor kwamen dus een aantal woningen met 3, 4 of 5 slaapkamers vrij die werden aangeboden aan de kandidaten op de wachtlijst. Deze werking kadert in een intensieve huisvestingsondersteuning door de sociale dienst van Dijledal (zie ook OD 4.4) en is gericht op de groep kandidaten op de wachtlijst die moeilijk aan bod komt. De visitatiecommissie waardeert de inspanningen van de maatschappij om het aanbod op de noden van huidige en toekomstige bewoners af te stemmen. Dijledal sloot in 2013 238 nieuwe huurcontracten af. Drie kwart van deze nieuwe contracten geldt voor studio's of appartementen met 1 of 2 slaapkamers. In 2014 betrof het 340 nieuwe contracten, waarvan 72% voor studio´s en 1 en 2 slaapkamer appartementen. Het merendeel van de nieuwe contracten is voor bewoners die vanwege renovatie verhuizen naar een andere woning binnen het patrimonium. Hiervan keert ongeveer 7% weer terug na renovatie, zo blijkt uit de ervaring van de maatschappij. Eind 2013 stonden er 250 woningen leeg (8% van het patrimonium) in afwachting van renovatie. Door de interne mutaties en het nog onvoldoende voorradig zijn van nieuwe woningen, heeft Dijledal weinig ruimte om in te spelen op het verkorten van de wachtlijsten.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Dijledal realiseerde - in relatie tot haar omvang - in de periode 2009-2013 weinig nieuwe sociale huurwoningen (uitbreiding met gemiddeld 0,33% per jaar). Vanaf 2014 verbetert de prestatie en ook voor de toekomst worden meer nieuwe woningen verwacht. Een van de redenen voor de lage nieuwbouwproductie is de eerder beperkte grondreserve van Dijledal. Behoudens een groot woonuitbreidingsgebied (7 ha) in Bierbeek, waarop tot nog toe geen woningen gerealiseerd konden worden, is er te weinig grond voorhanden om een substantiele bijdrage te kunnen leveren aan de realisatie van het BSO in de vijf gemeenten van het actieterrein. Dijledal volgt een verwervingsstrategie voor gronden en panden die er vooral op is gericht om gronden in een zo laat mogelijk stadium aan te kopen, en dit omwille van de financieringslasten. De maatschappij geeft aan niet over de financiële middelen te beschikken om de schaarse en dure gronden in het actieterrein te kunnen aankopen en daarmee een strategische grondreserve op te bouwen. De maatschappij is afhankelijk van de gronden en de condities waaronder die worden aangeboden. Zo konden door een actieve grondpolitiek van de stad Leuven enkele nieuwbouw werven worden opgestart waarin Dijledal sociale huurwoningen realiseert Dijledal zet zich in om haar aanbod af te stemmen op de noden. Samenwerking met diverse welzijnsorganisaties, het analyseren van wachtlijsten bij de programmering van typologieën bij nieuwbouw en renovatie en het project om onderbezetting van woningen te verminderen zijn voorbeelden hiervan.


PAGINA 16 VAN 54

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD 2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Verbetering van de kwaliteit en de veiligheid van het patrimonium van Dijledal is de laatste tien jaren de prioriteit geweest van de maatschappij. Ongeveer de helft van het patrimonium werd gerenoveerd. De maatschappij beschikt over een uitgebreide en jaarlijks geactualiseerde planning voor renovatie en onderhoud, die voorziet in het behalen van de ERP-doelen tegen 2020. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. -

-

-

Sinds 2000 renoveerde Dijledal 45% van haar patrimonium. Hierin is de strategie van de maatschappij zichtbaar om de verbetering van de kwaliteit van het bestaande patrimonium prioriteit te geven boven uitbreiding ervan. Een groot deel van het oude patrimonium was aan renovatie toe. Omwille van de grondige renovaties dienen de bewoners te verhuizen. Zodra een blok geheel leeg is, wordt gestart met de werken. Dijledal ondersteunt en begeleidt de bewoners bij het kiezen van een andere woning en bij de verhuis (zie ook OD 4.4). Het gevolg van de vele renovaties is een behoorlijke leegstand (250 woongelegenheden eind 2013) en een aanzienlijke huurderving (zie ook OD 5.2). Dijledal maakt steeds de afweging tussen (gederfde) huurinkomsten, de investering en de beschikbaarheid van financiering van renovaties en besluit vervolgens om blokken te laten leeg staan of opnieuw te verhuren in afwachting van de renovatie. De aanzienlijke renovatie-opgave waarvoor Dijledal stond, werd sinds 2006 ondersteund door een beleidsmatige meerjarenplanning. Deze planning duidt aan welk deel van het patrimonium gerenoveerd moet worden, welke prioriteiten er worden gesteld en in welke woningen in afwachting van de renovatie geen verdere investeringen meer worden gedaan. Aan deze planning ligt een inventarisatie ten grondslag op basis van ervaringen van de medewerkers van de Technische Dienst, klachten en herstellingen en de kennis en ervaring van de medewerkers van de Dienst Projecten en Beheer. De planning geeft inzicht in de werven die voorbereid, aanbesteed en opgevolgd dienen te worden, is een leidraad voor de Technische Dienst voor de uitvoering van onderhoudswerken en bevat de financiële consequenties van de werken die worden gebruikt voor jaarlijkse provisies voor onderhoud en herstel (zie ook OD 5.4). De gebruikte bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en zijn gebaseerd op ramingen of - bij gebrek daaraan - op maximum toelaatbare kostprijzen op basis van de financieringsnormen (80% voor renovatie). Dijledal financiert de renovaties met (gesubsidieerde FS3) leningen en bekomt subsidies en aanvullende leningen vanuit verschillende hoeken: EFRO, Eandis, VREG, CREG, Stedenfonds (stad Leuven) en de provincie. Jaarlijks wordt de planning geactualiseerd en wordt deze gevalideerd door de raad van bestuur. De planning bevat ook de controles en audits die worden uitgevoerd voor brandveiligheid, asbest, verwarming, elektrische installaties, liften etc. Dijledal beschikt met deze onderhouds- en renovatieplanning over een instrument dat door de raad van bestuur wordt gebruikt om prioriteiten te stellen. Daarbij zijn ouderdom en levensduur belangrijke factoren en ook veiligheid en wettelijke normen (o.a. energiezuinigheid). De gedetailleerde informatie in de planning (o.a. renovatiefiches met technische kenmerken) en de fysieke dossiers zorgen ervoor dat de maatschappij een goed inzicht heeft in haar patrimonium. Een onderdeel van de onderhouds- en renovatieplanning is het behalen van de ERP-doelen tegen 2020. In functie daarvan werd de overschakeling van elektrische verwarming en gaskachels op centrale verwarming op gas vervroegd (Schorenshof) en bijkomend opgenomen


PAGINA 17 VAN 54

-

in de planning (woningen Oud-Heverlee). In totaal voldoet 83% van het patrimonium van Dijledal aan de drie prioritaire normen van het ERP 2020-programma (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). De maatschappij laat daarmee meer dan drie kwart van de maatschappijen achter zich. Dijledal heeft een goed zicht op wat er nog moet gebeuren: van 39 woningen en 295 appartementen moeten de kachels of elektrische verwarming worden omgebouwd naar centrale verwarming. Tevens moet bij 123 appartementen en 45 woningen nog dubbel glas geplaatst worden. Deze werkzaamheden zijn in de renovatieplanning opgenomen en bij realisatie van deze planning worden de ERP doelen tegen 2020 behaald. Van de appartementen voldoet nu reeds 81% aan de ERP 2020-normen; voor Vlaanderen is zijn geheel is dat slechts 66%. Van de eengezinswoningen voldoet 90% aan de genoemde vereisten (57% in Vlaanderen). Dijledal presteert hier, mede door de vele renovaties van de afgelopen jaren, beter dan veel andere maatschappijen in Vlaanderen. Het gehele patrimonium van Dijledal voldoet aan de vereisten voor dakisolatie, 94% van het patrimonium heeft isolerende beglazing en 89% heeft energiezuinige verwarming. Dijledal beschikt over een eigen Technische Dienst met ongeveer 20 VTE arbeiders (schrijnwerkers, elektriciens, schilders, metsers/stukadoors, loodgieters en onderhoudsmedewerkers). Deze arbeiders voeren een aanzienlijk deel uit van de jaarlijkse onderhoudsplanning, verwerkten in 2013 een groot deel van de 5.500 werkbonnen voor herstellingen en vullen de wachtdienst in die bewoners kunnen opbellen als de burelen gesloten zijn. Bij de fusie (1995) besloot Dijledal om de eigen dienst aan te houden om niet steeds afhankelijk te zijn van derden en een betere service aan huurders te kunnen bieden. Prijzen van de eigen dienst worden incidenteel vergeleken met externe aanbieders. Zo bleek dat binnenschilderwerk door de eigen dienst goedkoper is. Responstijden worden niet structureel gemonitord en het stockbeheer wordt met de komst van het nieuwe bureel beter beheerd (zie ook OD 5.6 en 5.7). Er zijn nauwelijks evaluaties van de eigen dienst. Dijledal heeft bijvoorbeeld niet geëvalueerd welk type werken het best in eigen regie kan worden uitgevoerd en hoe doelmatig er wordt gewerkt. Kostprijsvergelijkingen met externen worden op beperkte schaal gemaakt en er is maar beperkt inzicht in de tevredenheid van bewoners over de dienstverlening. De visitatiecommissie vernam van bewoners dat de doelmatigheid, opvolging van herstellingen en het maken van afspraken voor verbetering vatbaar is. Het laatste - maken van afspraken - blijkt ook uit een enquête die Dijledal uitvoerde naar aanleiding van een project. De centralisatie van de Technische Dienst in de ateliers en magazijnen van het nieuwe bureel is waarschijnlijk een vooruitgang in het verkleinen van de afstand tussen de diensten in de organisatie. De visitatiecommissie suggereert om de recente verhuis en centralisatie aan te grijpen voor een verdere evaluatie van de werking van de eigen Technische Dienst. Zijn de argumenten voor het behouden van een eigen dienst (onafhankelijk zijn van derden en een betere service) aangetoond? Wat is de huidige doelmatigheid van de herstellingen etc.? Hoe kan de Technische Dienst worden meegenomen in de aanbeveling bij OD 5.6 om methoden voor doelmatigheid van bedrijfsprocessen na te gaan en te verbeteren? Voor welke werken is uitvoering in eigen regie of juist aanbesteding aangewezen? Op basis van welke criteria wordt dat beslist?

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed Dijledal heeft een uitgesproken visie op haar bijdrage aan een beter milieu, namelijk dat het meeste rendement kan worden behaald met 'overmatig' isoleren van haar patrimonium en gebruik van onderhoudsvriendelijke materialen. De maatschappij past milieuvriendelijke technieken toe. Zij neemt deel aan pilootprojecten indien zij voor de financiering ervan wordt bijgestaan door andere partijen. Een groot deel van het patrimonium is energiezuinig (zie OD 2.1) en nieuwe of VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 18 VAN 54

gerenoveerde woningen hebben gunstige K- en E-peilen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal op deze operationele doelstelling als goed. -

-

-

-

-

Bij de renovatie van haar patrimonium besliste Dijledal om vooral in te zetten op goede isolatie. Vaak is het door de grondige renovaties ook mogelijk om de gevels goed te isoleren. Milieuvriendelijke technieken zoals regenwaterrecuperatie, groendaken, centrale stookplaatsen en ventilatie met warmte-extractie (systeem D) worden waar mogelijk toegepast. Zo werd bijvoorbeeld de installatie op stookolie (Van Waeyenberghlaan) vervangen door een installatie op gas, waardoor een bijdrage werd geleverd aan een beter milieu en aan lagere huurlasten (sociale gastarief, zie ook OD 3.2). Dijledal is evenwel alert op de onderhoudskosten van deze technieken. Vaak worden, aldus de SHM, de energiebesparingen die ten goede komen van de huurder voor een deel teniet gedaan door hogere onderhoudskosten die in de huurlasten worden verrekend. Gedeeltelijk komt dit door de inzet van gespecialiseerde firma´s en de toegepaste technieken (o.a. ventilatie systeem D). De visie op de bijdrage aan een beter milieu wordt ook uitgewerkt in de ontwerpen en in een document met richtlijnen voor de architect. Zo worden waar mogelijk buffers voorzien bij regenwaterpompen (om geluidshinder tegen te gaan), onderhoudsvriendelijke materialen toegepast (dakranden, kroonlijsten, sanitaire leidingen uit kunststof, buitenschrijnwerk in aluminium) en collectieve stookplaatsen voor appartementsgebouwen voorzien waar mogelijk. Er worden thermostatische douchekranen voorzien, eenvoudig te bedienen thermostaten (zonder programmering), bewegingsdetectoren voor lampen in gemeenschappelijke delen geplaatst en armaturen uitgerust met spaarlampen of LEDverlichting. Enkele afvallokalen werden gerealiseerd met zonnepanelen voor onder andere de verlichting. De SHM past beproefde methoden toe om energieverbruik te verminderen. Een specifiek element van de visie is de isolatie van appartementen en woningen. Dijledal ziet daarin het meeste rendement. Zij isoleert gevels, zolders en daken. Vaak gebruik makend van subsidies van onder andere Eandis en in samenwerking met een tewerkstellingsproject (zie ook OD 2.1 voor andere subsidies die werden benut). De uitwerking van de visie blijkt onder andere uit de K- en E-peilen van de woongelegenheden die de afgelopen jaren werden gerealiseerd. Een goed voorbeeld is de nieuwbouw aan de Vaartkom (Leuven) waar een E-peil van 67 werd gerealiseerd (waar 80 de norm was) en een K-peil van 30 (waar 45 de norm was). In beide gevallen wordt duidelijk beter dan de norm gepresteerd. Dijledal is ook bereid om mee te stappen in pilootprojecten die bijdragen aan een beter milieu. Voorbeelden zijn de recuperatie van warmte van rioolwater (Van Waeyenberghlaan, Leuven) en een warmtekrachtkoppeling (Sint Maartensdal, Leuven). Beide projecten werden gerealiseerd en getuigen van een goede samenwerking tussen de partijen. Het initiatief werd door andere partijen genomen, Dijledal was bereid er uitvoering aan te geven indien meerkosten vergoed zouden worden. In het kader van Leuven Klimaatneutraal werden afspraken gemaakt over de financiële tussenkomst van de stad Leuven bij de Van Waeyenberghlaan. Ook heeft Dijledal meegedacht over het aansluiten van haar centrale stookplaats voor de blokken Sint-Maartensdal op de stadsverwarming. Partijen konden over en weer niet tot acceptabele condities komen, waardoor het project tot nog toe geen vervolg heeft gekend. Dijledal informeert haar (nieuwe) huurders over hoe om te gaan met de installaties in de woning en hoe die energiezuinig kunnen worden gebruikt. Tijdens de plaatsbeschrijving, in de infogids, in de handleiding van het gebouw en in folders wordt uitleg gegeven over sorteren van afval, gebruik van de thermostaat en energieverbruik. In de gerenoveerde appartementen van de Brusselsestraat en Sint-Maartensdal 4 werd in samenwerking met een energiedeskundige van het OCMW een vergadering rond energieverbruik georganiseerd. Dijledal verwijst bewoners met individuele vragen omtrent energieverbruik ook door naar de energiesnoeiers van Wonen en Werken van de stad Leuven en naar de energiedeskundige van het


PAGINA 19 VAN 54

OCMW. Wanneer de maatschappij een hoog energieverbruik vaststelt, laat ze de Dienst Huurdersrelaties en de Technische Dienst onderzoek doen naar wat er aan de hand is en probeert ze daardoor ook mensen te sensibiliseren voor een zuiniger verbruik. De visitatiecommissie heeft bij de SHM een visie aangetroffen die in concrete projecten ook tot uitvoering wordt gebracht. Relevante ambtenaren en woonactoren herkennen echter nauwelijks de inspanningen van de maatschappij op dit vlak. De visitatiecommissie suggereert daarom deze visie verder te concretiseren in objectieven (zie ook OD 5.6), zodat de maatschappij duidelijker kan maken wat haar inspanning is en wanneer en hoe zij wenst bij te dragen aan initiatieven zoals het project Leuven Klimaatneutraal. Ook helpt dit om de bijdrage van de inspanningen die reeds worden verricht inzichtelijk te maken, zoals de inzet op sensibiliseren van bewoners bij sorteren van afval en energieverbruik. Hierdoor slaagt de maatschappij er wellicht beter in uit te dragen welke duurzaamheidsambities zij nastreeft en hoe zij die ambities realiseert. De maatschappij kan op deze manier ook de verbinding zoeken en verbeteren met andere partijen, zoals de gemeenten, om zo gezamenlijk een bijdrage te leveren aan een beter milieu.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed Dijledal maakte een deel van haar patrimonium toegankelijk voor onder andere rolstoelgebruikers. Bij nieuwbouw en renovatiedossiers is de toegankelijkheid van de gebouwen een punt van aandacht in besprekingen met architecten. Als het gaat om de flexibele inzetbaarheid van haar patrimonium verricht de maatschappij aanpassingen op verzoek van bewoners. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. -

-

Een deel van het patrimonium van Dijledal werd toegankelijk gemaakt voor verschillende doelgroepen. De maatschappij beschikt in totaal over 241 woongelegenheden die rolstoeltoegankelijk zijn (8% van het totale patrimonium). Daarnaast zijn er 24 ADL woningen, 16 woningen specifiek aangepast voor fysiek gehandicapten en worden er 32 woningen buiten het sociale stelsel verhuurd aan diverse vzw's (zie ook OD 1.5) waarvan de meeste woningen geschikt zijn voor bewoners met een lichamelijke beperking. Ook werden er in de lokale toewijzingsreglementen 185 woningen voorbehouden aan senioren. Meestal zijn dit grondgebonden woningen of appartementen waardoor deze ook toegankelijk zijn voor rolstoelgebruikers. Van de 31 woningen die in 2013 werden geen aanpasbare of aangepaste woningen gerealiseerd. Het betreft hier overigens één project aan een steile straat waardoor de locatie volgens de maatschappij niet geschikt was voor bewoners met een fysieke beperking. Bij nieuwbouw en renovatieplannen wordt advies gevraagd aan de adviesraad toegankelijkheid van de stad Leuven. Dijledal laat zien aandacht te schenken aan de toegankelijkheid van haar patrimonium. In de richtlijnen voor architecten (zie ook OD 2.2) is er, naast de bepalingen uit de C2008, extra aandacht voor toegankelijkheid van gebouwen en het gebruiksgemak van liften voor rolstoelgebruikers. Als het gaat om aanpasbaarheid van woningen volgt Dijledal een ad hoc en pragmatische strategie. Zij reageert op aanvragen voor aanpassingen die bewoners indienen (bijvoorbeeld een inloopdouche in plaats van een bad). Er wordt dan eerst gekeken of de bewoners beter kunnen verhuizen naar een meer geschikte of gemakkelijker te verbouwen woning. Dijledal probeert dan de interne mutatie te regelen. Aanpassingen die bewoners aanvragen worden vaak toegestaan. Zo wordt - dikwijls door de eigen dienst - een bad vervangen door een inloopdouche, worden beugels en waar mogelijk trapliften geplaatst. Voor subsidies voor deze aanpassingen verwijst Dijledal de bewoners door naar het ziekenfonds of VAPH. Ook installeerde de


PAGINA 20 VAN 54

-

maatschappij in het verleden rails voor trapliften in 40 seniorenwoningen (Ouderenvreugd, Leuven). Dijledal beschikt over 18 kangoeroewoningen. De ervaringen daarmee in termen van leefbaarheid zijn niet positief. Door chronologische toewijzing kon de SHM niet sturen op sociale samenhang tussen de bewoners, waardoor de verschillen in leefgewoonten van de bewoners van de boven- en benedenwoningen te groot waren, er spanningen zijn ontstaan en het idee waarvoor kangoeroewonen is ontwikkeld niet van de grond kwam. Dijledal besloot daarom deze woningen niet langer voor te bestemmen voor senioren en niet meer te gebruiken als kangoeroewoning. De geraadpleegde vzw´s benadrukken dat Dijledal bereidwillig is om mee te denken bij woningaanpassingen en bij woningen voor hun doelgroepen.

De visitatiecommissie adviseert om de inzichten die zij aantrof bij in de raad van bestuur en bij de medewerkers vast te leggen in een strategie voor aanpasbaarheid en flexibele inzet van het patrimonium. Deze strategie kan de SHM vervolgens vertalen naar concrete uitgangspunten in de richtlijnen voor architecten. Daarnaast suggereert de visitatiecommissie om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn waarmee relatief eenvoudig en goedkoop woningen uit het bestaande patrimonium kunnen worden aangepast aan veranderde noden van de bewoners. Zo kan Dijledal de eigen goede praktijk van het voorzien van infrastructuur voor trapliften uitbreiden naar andere zaken. Ook deze strategie helpt om de bijdrage van de inspanningen die reeds worden verricht inzichtelijk te maken, haar visie op aanpasbaarheid en flexibele inzet beter uit te dragen.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed De inspanningen en de prioriteit die Dijledal de afgelopen tien jaar legde bij de verbetering van de kwaliteit en veiligheid van haar patrimonium zijn in dit prestatieveld duidelijk zichtbaar. Het opstellen, actualiseren en uitvoeren van de planning voor renovatie en onderhoud is daarbij van groot belang. Ongeveer de helft van het patrimonium werd gerenoveerd waardoor nu reeds een aanzienlijk deel van het patrimonium aan de ERP-2020 normen voldoen en de renovatieplanning op een realistische manier voorziet hoe alle woningen tegen 2020 aan de normen zullen voldoen. Door ervaring heeft Dijledal haar visie op een bijdrage aan een beter milieu gevormd. In die visie heeft isolatie van woningen een prioritaire plaats. Op dit gebied worden dan ook goede prestaties geleverd. Waar nodig worden milieuvriendelijke technieken toegepast zoals groendaken en regenwaterrecuperatie. Dijledal engageert zich in pilootprojecten voor nieuwe technieken (bijvoorbeeld recuperatie van warmte uit rioolwater) indien er ook financiële bijdragen worden geleverd door de partners in het project. Dijledal heeft nog geen duidelijke strategie waar het gaat om de toegankelijkheid en flexibele inzetbaarheid van haar patrimonium, maar een deel van de woongebouwen zijn wel toegankelijk voor onder andere rolstoelgebruikers en bij nieuwbouw en renovatie wordt er in het bijzonder naar toegankelijkheid van gebouwen gekeken bij het ontwerp. Als het gaat om de flexibele inzetbaarheid van haar patrimonium verricht de maatschappij aanpassingen op verzoek van bewoners. De visitatiecommissie adviseert om een strategie te formuleren om de aanpasbaarheid en flexibele inzetbaarheid van het patrimonium op een gestructureerde wijze te vergroten.


PAGINA 21 VAN 54

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD 3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De meerwerken van Dijledal liggen hoger dan bij de meeste andere SHM’s, zowel bij nieuwbouw als bij renovatie. Uit de analyse die de maatschappij heeft gemaakt blijkt dat een deel van deze meerwerken veroorzaakt werd door wijzigende normeringen of het uitblijven van subsidies voor de aanleg van de infrastructuur. In de afgelopen 4 jaar werden ook meerwerken betaald omdat de maatschappij zelf haar beleid heeft bijgestuurd, hetzij om te vermijden dat huurders zelf bepaalde ingrepen uitvoeren in de nieuwe woningen, hetzij uit leefbaarheidsoverwegingen. De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij de lessen die ze trekt uit haar analyses ook integreert in de ontwerprichtlijnen en de lijst met aandachtspunten. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling goed. -

-

-

De visitatiecommissie vindt dat – na aftrek van de kosten die de maatschappij maakt om de leefbaarheid in de projecten te vergroten – de meerwerken voor nieuwbouw uiteindelijk beperkt zijn. Het percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouwhuurwoningen bedroeg 1,75% in 2013 en dat was hoger dan bij 78% van de maatschappijen. Het ging hierbij om een vervangingsbouwproject ‘Brusselsepoort’ van 31 woningen. Uit de informatie die de maatschappij tijdens de visitatie verstrekte zou het gaan om een bedrag van 84.225 euro of 1,84% van het aanbestedingsbedrag (4.568.000 euro). In dit bedrag zaten meerwerken voor het plaatsen van een gemeenschappelijke schotelantenne (die door de maatschappij werd geplaatst om de leefbaarheid te vergroten), veiligheidsvoorzieningen op de daken en een wijziging van de keukenuitrusting. Bij deze werf kon ook een besparing gerealiseerd worden: het vermijden van een bronbemaling. In 2011 bedroeg het percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouw 1,36%: het ging hier om 25.750 euro aan meerwerken bij de bouw van 18 woningen in de Tielemanswijk (Leuven). In 2010 bedroeg het percentage aan contractwijzigingen voor nieuwbouw 1,55% , maar hier ging het om de bouw van slechts 1 woning (Nerviersstraat), waar 3.178 euro meerwerken werden betaald. In 2011 en 2013 werden geen renovatieprojecten gerealiseerd. In 2012 werden 5,8% (177.400 euro) meerwerken betaald op een totaal aanbestedingsbedrag van ca. 3.060.000 euro; dit was hoger dan bij 74 % andere SHM’s. De meerwerken werden betaald op 2 werven: ca. 70.700 euro bij de renovatie van woningen op de Van Waeyenberghlaan (Leuven) en 106.700 euro bij de renovatie van woningen in de Koksijdewijk (Leuven). In 2010 werd de renovatie van Blok 3 op Sint-Maartensdal (Leuven) opgeleverd: bij de renovatie van 128 woningen werd een bedrag van 141.600 euro meerwerken betaald op een aanbestedingsbedrag van 8.910.000 euro (1,59%). Door eerdere ervaringen geeft de SHM ontwerpers de opdracht zoveel mogelijk vooronderzoek te doen om zo weinig mogelijk verrassingen tegen te komen tijdens de uitvoering. Daarmee worden behoorlijk wat meerwerken vermeden, maar niet alle onaangename verrassingen kunnen tijdens de uitvoering uitgesloten worden. De meerwerken bij renovatie vindt de visitatiecommissie wel een aandachtspunt: ze raadt de SHM aan om via het bijhouden van mogelijke probleemsituaties (op basis van eerdere ervaringen) ernaar te streven het percentage meerwerken te verkleinen. Tijdens de visitatie kon de maatschappij ook de overzichten voorleggen van de nieuwbouwprojecten die in 2014 opgeleverd werden: Vlierbeekveld (29 appartementen: 2,33% meerwerken), Vaartkom (69 appartementen + kantoren SHM: 1,88% meerwerken) en Rozengaard (7 woningen en 6 appartementen: 0,84% minwerken). De maatschappij kon ook een analyse voorleggen van de meerwerken, waarbij zij zelf de meerwerken bij nieuwbouw toeschrijft aan


PAGINA 22 VAN 54

-

-

-

de moeilijke context van binnenstedelijke invulbouw (met o.a. sloop en ondergrondse massieven, afvoer van verontreinigde grond, gemengde typologieën), gewijzigde normeringen (o.a. leuningen en borstweringen, ventilatie, akoestiek, keuring riolering) en de aanleg van tijdelijke verhardingen (in afwachting van de gesubsidieerde definitieve infrastructuuraanleg). Daarnaast geeft de SHM ook aan dat de visie van de raad van bestuur in de afgelopen 4 jaar werd bijgesteld om in de projecten schilderwerken, gordijnkasten, tuinafbakening en de installatie van gemeenschappelijke schotelantennes te voorzien, hetzij om te vermijden dat huurders zelf deze ingrepen uitvoeren in de nieuwe woningen, hetzij uit leefbaarheidsoverwegingen. De SHM stelt eveneens dat de meerwerken dalen door een betere eigen analyse van de bestekken en meetstaten en door het periodiek bijwerken van de eigen ontwerprichtlijnen. De visitatiecommissie vindt dat de analyse van de maatschappij voldoende de opgelopen meerwerken verklaart, maar raadt aan om een nulpercentage als streefcijfer voorop te stellen. Dijledal beschikt over eigen ontwerprichtlijnen en een lijst met aandachtspunten voor het nazicht van een bestek. Deze documenten horen in principe periodiek bijgewerkt te worden: de laatste versie dateert van 01.08.2013. De visitatiecommissie raadt aan om deze actualisatie minstens jaarlijks te doen. Via deze documenten wordt de architect aangezet om vanaf het ontwerp aandacht te besteden aan kostprijs verlagende elementen (bv. geen blauwe hardsteen maar keramische vloeren), maar ook om oog te hebben voor zaken die de leefbaarheid of het onderhoud beïnvloeden (voorzien van tuinhuizen, voorzien van gemeenschappelijke schotelantennes, voorzien van hulpstukken voor het onderhoud van de riolering). De visitatiecommissie vond in de versie die zij kon inkijken ook de factoren die in het verleden aanleiding gaven tot meerwerken terug als aandachtspunt (bv. het voorzien van een keuring van de riolering, beglazing die voldoet aan de nieuwe glasnorm en het laten uitvoeren van destructieve proeven bij renovatie om een betere inschatting te kunnen maken van de werkelijke staat van de woningen en de omvang van de werken). De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij een analyse maakt van de meerwerken en daar ook lessen uit trekt om deze vervolgens te integreren in de ontwerprichtlijnen en de lijst met aandachtspunten. Naast de toepassing van de eigen ontwerprichtlijnen, zet de maatschappij ook in op het uitvoeren van een grondige analyse van de voorgelegde ontwerpen en een goede werfopvolging. Zo werd het ontwerp van het project in de Kartuizerstraat (16 huurwoningen), dat door de intercommunale Interleuven werd ontwikkeld, volledig herwerkt om de kostprijs te verminderen en het uitvoerbaar te maken. Dijledal beschikt in de uitvoeringsfase over een projectfiche om de verschillende werven op te volgen. Op de projectfiche wordt een overzicht gegeven van het bestelbedrag, de verrekeningen, de uitvoeringstermijn en de waarde van de aanneming per dag. De visitatiecommissie vindt het positief dat Dijledal reeds een aantal kerngegevens samenbrengt op de fiche en raadt aan om de projectfiche reeds in vroeger stadium aan te maken en bij te houden aan welke versie van de ontwerprichtlijnen het project voldoet (bij definitief ontwerp, bij gunning, bij wijzigingen), of op welke punten hiervan afgeweken wordt en de motivatie daarvoor. Zo kan de maatschappij een beter zicht krijgen op de kostprijs verhogende factoren van een specifiek project enerzijds en anderzijds ook nagaan wanneer een actualisatie van de ontwerprichtlijnen zich opdringt. Daarnaast kan ook aangegeven worden hoe de bouwkost zich verhoudt in de verschillende stadia van een project: van voorontwerp, over definitief ontwerp en vergunningsaanvraag naar uitvoering. De projectfiche kan zo verder uitgebouwd worden tot een instrument om de bouwkosten te monitoren in elke fase van het proces - van raming tot en met oplevering.


PAGINA 23 VAN 54

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De huurlasten die door Dijledal in 2013 werden aangerekend, bedroegen 422 euro per verhuurde huurwoning en dat is hoger dan bij 94% van de SHM’s. De hoge huurlasten worden gedeeltelijk verklaard door het hoge aandeel appartementen. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij zich behelpt met kostenrekeningen om enig inzicht te krijgen in de gemaakte kosten maar over geen analyses beschikt met betrekking tot de huurlasten en dat de inspanningen van de SHM nog niet geleid hebben tot significant lagere huurlasten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

-

De huurprijs vormt samen met de huurlasten en de kosten voor energie en water één van de belangrijkste uitgaven voor de sociale huurder. De SHM heeft geen invloed op de hoogte van de huurprijs, maar heeft wel een invloed op de hoogte van de huurlasten en de kosten voor energie en water. In 2013 bedroeg de mediaan huurprijs voor een eengezinswoning 273 euro per maand en dat is lager dan bij 58% van de SHM’s. Voor de appartementen bedroeg de te betalen huur ongeveer 223 euro per maand en dat is lager dan bij 42% van de SHM’s. De huurprijsberekening is afhankelijk van de marktwaarde van de woningen en de inkomsten van de huurder en de SHM heeft hierop geen invloed. De informatie in de prestatiedatabank geeft aan dat de huurlasten die in 2013 door Dijledal werden aangerekend 422 euro per verhuurde huurwoning bedroegen en dat is hoger dan bij 94% van de SHM’s. Ten opzichte van de gemiddelde huurlasten van andere SHM’s bevindt Dijledal zich in de afgelopen jaren steeds bij de hoogste 10%. In 2012 bedroegen de huurlasten nog 394 euro per huurwoning en in 2010 en 2011 was dat nog 356 euro per huurwoning. Het aandeel appartementen (die doorgaans aanleiding geven tot meer huurlasten) is ook hoger dan bij de meeste SHM’s: in de afgelopen vier jaar (2010-2013) bedroeg het aandeel appartementen telkens ongeveer 75% van het patrimonium en dat is meer dan bij 92% van de SHM’s. In de berekening van de huurlasten wordt geen rekening gehouden met 43 van de 67 entiteiten ‘alternatieve financiering’ en 32 entiteiten die buiten het sociaal huurstelsel verhuurd worden aan vzw’s. Wanneer deze 75 eenheden meegenomen worden in de noemer, dan bedragen de huurlasten in 2013 407 euro per verhuurde woning. Zelfs na deze correctie behoort Dijledal nog altijd tot de 10% SHM’s met de hoogste huurlasten (403 euro per woning). Leegstaande woningen worden niet meegeteld bij deze berekening, maar de - zij het beperkte - huurlasten (die ten laste van de SHM vallen) zitten wel vervat in dit bedrag. De huurlasten worden bij Dijledal niet uitgesplitst op de opbrengstenrekeningen, maar de maatschappij behelpt zich met de verdeling van de kosten op de kostenrekeningen om enig inzicht te krijgen in de huurlasten. In tegenstelling tot de maatschappij zelf vindt de visitatiecommissie dat het gebruiken van de opbrengstenrekeningen om de huurlasten verder uit te splitsen wel toegevoegde waarde kan hebben om het inzicht van de maatschappij in de omvang en de oorzaken van de huurlasten te vergroten en beveelt dan ook aan om deze werkwijze door te voeren. Het gebruik van deze rekeningen laat toe om de huurlasten te onderscheiden van de kosten die door de maatschappij zelf worden gedragen en geeft beter de oorzaak van de huurlasten weer. Een verdere analyse van de huurlasten opgenomen in de prestatiedatabank leert dat het volledige bedrag aan huurlasten opgenomen werd onder de rekening ‘onderhoud gemeenschappelijke delen’, terwijl een verdere uitsplitsing mogelijk is op basis van het door de VMSW uitgewerkte rekeningstelsel. Op deze rekening wordt een bedrag geboekt bij de eigenlijke afrekening van de huurlasten. Tussentijds worden de kosten, gemaakt voor huurlasten, wel opgenomen in de kostenrekeningen. Uit deze kostenrekeningen blijkt dat de kosten gemaakt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen in de periode 2010-2013 jaar-


PAGINA 24 VAN 54

-

-

-

lijks met 3,6% zijn gestegen en de kosten voor groenonderhoud met 19,6% per jaar. De kosten voor onderhoud en herstelling van de Cv-ketels (ten laste van de maatschappij en ten laste van de huurder) zijn stabiel gebleven, terwijl Dijledal erin geslaagd is om de kosten voor het onderhoud van de liften te doen dalen met ca. 4% per jaar. Tijdens de visitatie maakte de maatschappij een tabel over met een verdeling van de huurlasten over herstellingen en onderhoud in de gemeenschappelijke delen, onderhouden van de gemeenschappelijke delen, onderhoud en keuringen van liften, onderhoud van Cv-ketels en afstand van verhaal. Uit de tabel blijkt dat de kosten voor het onderhoud/herstel van de Cvketels 113 euro per jaar bedraagt voor appartementen en 210 euro per jaar voor eengezinswoningen. Herrekend naar aantal woongelegenheden komt dit neer op 158 euro per verhuurde woning. Daarmee liggen de kosten voor onderhoud van de Cv-installatie bij Dijledal een stuk hoger dan bij andere SHM’s (waar die kosten vaak tot 60 euro per jaar beperkt kunnen worden en in een enkel geval uitstijgen tot 110 euro). De maatschappij kon geen verklaring geven voor deze hogere kosten. De maatschappij schrijft de hogere huurlasten toe aan een betere dienstverlening (24 uur bereikbaarheid), het hoge aandeel appartementen en de toenemende kost voor het onderhoud van de ventilatiesystemen die geplaatst worden in de meest recent gebouwde appartementen en woningen. De SHM vindt dat de kostenrekeningen voldoende informatie bieden om de kosten op te volgen. Met het aanbesteden van de verzekeringsportefeuille en van de elektriciteitslevering voor de gemene delen heeft Dijledal al een aantal initiatieven genomen om de huurlasten te doen dalen. De maatschappij is van mening dat haar patrimonium voldoende groot is om via eigen aanbestedingen voldoende resultaten te boeken en vindt dat de meerwaarde van een groepsaankoop voor haar beperkt is. Daarnaast biedt de dienst huurdersrelaties de mogelijkheid aan huurders om zelf in het onderhoud te voorzien, en de dienst stelt daarbij een beurtrol op. Volgens de SHM leidt het inzetten op sociale tewerkstellingsprojecten niet noodzakelijk tot lagere huurlasten omdat private onderhoudsfirma’s op hetzelfde prijsniveau zitten. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM niet beschikt over een eigen analyse van de huurlasten die de bovenstaande argumenten onderbouwt en dat de inspanningen van de SHM nog niet geleid hebben tot een significante daling van de huurlasten. De visitatiecommissie beveelt aan dat de maatschappij per gebouwengroep een analyse maakt van de huurlasten en de mogelijke besparingen oplijst die ze hier kan realiseren. Het verdient aanbeveling om de huurders hierbij te betrekken en eveneens bij andere maatschappijen na te gaan hoe zij erin slagen om de huurlasten te beperken, zoals (louter bij wijze van voorbeeld) bij de Ideale Woning (Antwerpen) en de Samenwerkende Maatschappij voor Huisvesting (Willebroek). Ook in de reeds gepubliceerde visitatierapporten kan Dijledal inspiratie vinden om hier betere prestaties te leveren. De uitgaven van de sociale huurder voor energie en waterverbruik worden beïnvloed door de staat van het patrimonium en de keuzes die de SHM daarbij maakt. Dijledal heeft de afgelopen jaren ingezet op een grondige renovatie van het patrimonium, met goede ERP 2020 scores (zie OD 2.1). De SHM geeft aan dat de lagere energiekosten die hiervan het gevolg zijn de hogere huurlasten voor de sociale huurder enigszins zouden moeten compenseren, maar de SHM heeft geen cijfermateriaal voorhanden om dit te staven en bovendien tonen de cijfers aan dat de huurlasten nog steeds tot de hoogste van de sector behoren.


PAGINA 25 VAN 54

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De meerwerken van Dijledal liggen hoger dan bij de meeste andere SHM's, zowel bij nieuwbouw als bij renovatie. Uit de analyse die de maatschappij heeft gemaakt, blijkt dat een deel van deze meerwerken veroorzaakt werd door wijzigende normeringen of het uitblijven van subsidies voor de aanleg van de infrastructuur. In de afgelopen 4 jaar werd ook het beleid van de maatschappij zelf bijgestuurd, hetzij om te vermijden dat huurders zelf bepaalde ingrepen uitvoeren in de nieuwe woningen, hetzij uit leefbaarheidsoverwegingen. De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij de lessen die ze trekt uit haar analyses ook integreert in de ontwerprichtlijnen en de lijst met aandachtspunten, maar raadt aan om de projectfiche die ze nu reeds opmaakt bij de uitvoering, al vroeger aan te maken zodat ze een instrument wordt om de bouwkosten te monitoren in elke fase van het proces - van raming tot en met de oplevering. De huurlasten die door Dijledal in 2013 werden aangerekend behoren tot de 10% hoogste van de sector. De hoge huurlasten worden gedeeltelijk verklaard door het hoge aandeel appartementen (74%) en het hoge aantal leegstaande woningen. Niettemin stelt de visitatiecommissie vast dat de maatschappij zich behelpt met kostenrekeningen om enig inzicht te krijgen in de gemaakte kosten, maar geen analyses maakt van de spreiding van de huurlasten over het patrimonium en onderdelen ervan, en dat de inspanningen die de maatschappij geleverd heeft nog niet geleid hebben tot significant lagere huurlasten. Daarom beveelt ze aan om per gebouwengroep een analyse te maken van de huurlasten en van de mogelijke besparingen die de SHM hier kan realiseren en de huurders hierover te informeren en bij te betrekken.


PAGINA 26 VAN 54

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Dijledal heeft een procedure huurdersachterstal die kort op de bal speelt en die onder meer door het aanbieden van afbetalingsplannen en doorlopende telefonische contacten met wanbetalers dreigende uithuiszetting probeert te voorkomen; de lage huurdersachterstal en beperkte uithuiszettingen wijzen er op dat zij ook zeer effectief is. Voor de aanpak van leefbaarheidsproblemen is er geen uitgeschreven procedure maar een duidelijke probleemaanpak en wordt er samengewerkt met verschillende actoren. Ondanks een aantal kanttekeningen, die hieronder worden toegelicht, beoordeelt de visitatiecommissie de inzet van Dijledal voor een zo goed mogelijke woonzekerheid als goed. -

-

-

Dijledal beschikt over een debiteurenreglement waarvan een procedure huurachterstallen van enerzijds zittende en anderzijds vertrokken huurders deel uitmaakt; ze bevat ook een procedure ‘waarderingsregels inzake huurachterstallen’, een ‘leidraad kosten en lasten’ en een hoofdstuk over de toerekening van de betalingen. De procedure huurdersachterstal hanteert termijnen waarmee hoog oplopende achterstallen worden vermeden en laat in elke stap van de procedure een afbetalingsplan toe. Na een eerste maand huurdersachterstal wordt rond de 20ste van de maand een eerste aanmaningsbrief verstuurd. Bij de tweede aanmaning een maand later, verwittigt Dijledal ook het betrokken OCMW, doch enkel wanneer het gaat om huurders met een laag inkomen (de inkomenscategorieën waartoe het sociaal huurbesluit hen verplicht). Bij niet betaling na een tweede aanmaning betekent Dijledal de opzeg aan de huurder en rekent ze ook een schadeloosstelling van 10% aan. Indien de achterstal dan nog niet wordt betaald, maakt Dijledal het dossier over aan de advocaat die op zijn beurt de huurder aanschrijft met verzoek tot betaling van de achterstal. Wordt de huurdersachterstal dan nog niet volledig betaald, dan leidt de advocaat de zaak in bij het vredegerecht. De procedure huurdersachterstal is goed gekend bij de medewerkers en wordt ook goed toegepast. De brieven die bij huurdersachterstal naar de huurder worden gestuurd zijn zeer direct. Sommige huurders waarmee de visitatiecommissie sprak gaven aan in de brieven weinig ondersteuning te vinden. Er wordt enkel een contactpersoon vermeld en pas bij de vierde brief - die doorverwijzing naar de rechtbank aankondigt - wordt voor ondersteuning verwezen naar het OCMW. De samenwerking met de betrokken OCMW’s is niet geëxpliciteerd in samenwerkingsovereenkomsten of verslagen en met het CAW is er geen rechtstreekse samenwerking over preventie van uithuiszetting wegens wanbetaling omdat het CAW zich volgens afspraak op het lokaal woonoverleg richt op de private huurmarkt. De brieven vermelden ook niet de mogelijkheid tot afbetaling. Met het oog op meer doelmatigheid bij de toepassing van de procedure, adviseert de visitatiecommissie Dijledal om de inhoud en de toon van de brieven in samenwerking met partners en huurders te herzien, duidelijk te communiceren over de mogelijkheid tot afbetaling en al vroeger ondersteuning aan te bieden hetzij vanuit de eigen Dienst Huurdersrelaties hetzij vanuit het OCMW. In dat verband dringt de visitatiecommissie er op aan om duidelijke en geëxpliciteerde afspraken te maken met de OCMW’s in het actieterrein. Anderzijds apprecieert de visitatiecommissie de inspanningen van de maatschappij om via telefonisch contact met de huurders met achterstal en tussenliggende brieven op maat de huurders aan te zetten tot betaling; ze suggereert de SHM wel om te onderzoeken of de procedure op basis van de ervaringen met deze stappen niet beter wordt aangepast en uit de maatwerkbrieven lering kan worden getrokken bij het hanteren van de standaardbrieven. Ook de scheiding van de opvolging van huurdersachterstallen van de Dienst Huurdersrelaties weet de visiVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 27 VAN 54

-

-

-

tatiecommissie te appreciëren omdat op die manier rollen gescheiden zijn (controle – ondersteuning). De opvolging van huurdersachterstallen leidt er bij Dijledal toe dat de huurdersachterstal, van zittende en vertrokken huurders samen, in 2013 beperkt bleef tot 1,06% van de huurinkomsten wat erg laag is in vergelijking met andere SHM’s. Volgens het jaarverslag 2013 van Dijledal waren er eind 2013 119 zittende huurders (of 4% van het totale aantal huurders) met een huurachterstal (exclusief huurlasten) van alles samen 80.130 euro. De interessante analyse die de maatschappij maakt van de maandelijkse huurachterstallen wijst er op dat zich in 2014 een verdere daling heeft voorgedaan naar 0,43% huurachterstal van zittende huurders voor een totaalbedrag van 56.000 euro. Diezelfde analyse van de huurachterstallen toont aan dat na een eerste aanmaning zowat 80% van de achterstallen wordt aangezuiverd en dat dit aantal nog eens met ruim 2/3 daalt na de tweede aanmaning. De extra brieven die de maatschappij nog stuurt na de huuropzeg zorgen ervoor dat het aantal dossiers dat bij de rechtbank wordt ingeleid beperkt blijft en in 2013 leidde tot 8 uithuiszettingen en in 2014 tot 6. Problematisch woongedrag (slecht onderhoud van de woning, verzamelwoede, overlast, vandalisme,..) komt Dijledal onder meer op het spoor door signalen van de eigen klusjesploeg en de huisbezoeken van de medewerkers van de Dienst Huurdersrelaties. Daarnaast krijgt ze ook signalen van huurders en actoren, al dan niet via de permanenties in de buurtcentra in aandachtsgebieden van Leuven. Voor de aanpak van dat problematisch woongedrag heeft Dijledal een stappenplan uitgewerkt. Na een melding brengt een maatschappelijk werker van de Dienst Huurdersrelaties een huisbezoek waarop afspraken worden gemaakt en zo nodig al een voorstel van externe ondersteuning wordt geboden; de afspraken worden in een brief bevestigd. Na een maand wordt dit met de huurder geëvalueerd en eventueel wordt een cliëntoverleg georganiseerd (met Dijledal, huurder, begeleidende instantie). Worden de afspraken nagekomen dan volgt Dijledal de huurder op met huisbezoeken die geleidelijk aan worden afgebouwd. Komt de huurder de afspraken niet na dan volgen er regelmatige controles en is er na 6 maand een nieuwe evaluatie. Blijft de situatie problematisch dan stuurt de raadsman van de maatschappij een aangetekende ingebrekestelling; als de afspraken dan nog niet worden nageleefd, dan gaat de maatschappij over tot de opzeg van de woning. Intussen blijven de huisbezoeken wel lopen. Om de nodige begeleiding bij het wegwerken van de problemen te verzekeren heeft Dijledal zowel casusals structureel overleg met andere actoren zoals OCMW, politie, thuiszorgdiensten en verschillende begeleidingsdiensten. Deze hele aanpak is onderdeel van een ‘project wooncultuur’ dat in de voorbije jaren werd gefinancierd vanuit het Sociaal Impulsfonds en het Stedenfonds en nu is gevat in een samenwerkingsovereenkomst met de stad Leuven die Dijledal daarvoor tot eind 2019 een substantiële subsidie geeft. De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak van het problematische woongedrag van sommige huurders. In 2014 heeft Dijledal 55 dossiers problematisch woongedrag aangelegd. In 2014 werden 7 huurders uit huis gezet wegens agressie, vandalisme of problemen van woningonderhoud; in 2013 was er slechts 1 uithuiszetting om die reden. Dijledal wijt het grote verschil in de cijfers vooral aan een achterstal van dossierbehandeling bij het gerecht in 2013. De visitatiecommissie stelt vast dat de samenwerking met de actoren omtrent het voorkomen van uithuiszetting omwille van huurdersachterstal of problematisch woongedrag zeer divers is. De visitatiecommissie stelt daarom voor om met de relevante actoren (OCMW’s, CAW, begeleidingsdiensten, zorginstellingen, …) daarover in overleg te gaan en de nodige werkafspraken te maken. De visitatiecommissie stelt ook vast dat de invulling van het begrip ‘overlast’ of ‘hygiëne’ en ‘veiligheid’ (papieren of buggy’s in de gemeenschappelijke delen, ongedierte of schimmel in de woningen) door maatschappij en huurders erg verschillend wordt begrepen. Ook signaleren huurders dat de aanmaningen van de maatschappij aan de huurders daarover zeer bedreigend geformuleerd zijn en dat controles niet altijd even respectvol gebeuren. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om over deze kwesties een ernstig gesprek aan te VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 28 VAN 54

gaan met bewoners en actoren zodat er een groter wederzijds begrip ontstaat voor de argumenten en gevoeligheden van beide partijen en de communicatie en handelswijze daarop kunnen worden afgestemd.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Dijledal lijkt in haar huurprojecten weinig leefbaarheidsproblemen te ondervinden. Hoewel de SHM geen geëxpliciteerde neergeschreven visie heeft geformuleerd op leefbaarheid, merkt de visitatiecommissie toch grote aandacht voor leefbaarheid en een beleid dat leefbaarheidsproblemen voorkomt. Dat uit zich onder meer in de wijkgerichte aanpak van leefbaarheidskwesties in samenwerking met partners, de interventies bij problemen en de eigen leefbaarheidsinitiatieven. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als goed, maar geeft ze ook enkele suggesties mee die tot een uitstekende prestatie zouden kunnen leiden. -

-

-

-

Dijledal werkt preventief aan leefbaarheidsproblemen door aanwezigheid in de buurtcentra van 5 Leuvense aandachtsbuurten, de inzet van 3 maatschappelijk werkers van de Dienst Huurdersrelaties en de signalen van haar eigen technische dienst. De stad Leuven heeft 5 aandachtsbuurten afgebakend waar ook een groot aantal sociale woningen staan. In drie daarvan organiseert de stad zelf een buurtwerking: buurtcentrum Mannenstraat, buurtcentrum Sint-Maartensdal en buurtcentrum Wilsele-dorp. Daarnaast subsidieert ze twee private initiatieven: buurtwerk ’t Lampeke (Ridderbuurt) en buurtwerk Casablanca. Behalve in buurtwerk ’t Lampeke houdt de Dienst Huurdersrelaties van Dijledal wekelijks permanentie. Op die manier houdt de maatschappij de vinger aan de pols in die wijken en is ze daarmee aanspreekbaar voor sociale huurders. Actoren en huurders tonen zich tevreden over deze bereikbaarheid en over de samenwerking. De nood aan bijzondere inzet van Dijledal op leefbaarheid in die buurten is eerder beperkt door de aanwezigheid van de buurtcentra in de aandachtsbuurten en hun rol als ontmoetingsruimte voor de buurt, alsook door de ruime samenwerking die daarbinnen wordt opgezet tussen stadsdiensten, welzijnsorganisaties, verenigingen en ook Dijledal. SHM, actoren en huurders getuigen dat het aantal leefbaarheidsproblemen in die buurten precies door die gebundelde inzet van actoren beperkt blijft. Leefbaarheidsproblemen stelden zich vooral in de wijk Hoogland waar een 100-tal gezinnen wonen, dikwijls kwetsbaar en allochtoon. De belangrijkste leefbaarheidsproblemen werden er een tweetal jaar geleden opgelost door een paar gedwongen uithuiszettingen, enkele opsmukacties (nieuwe brievenbussen en een bebloemingsactie) en een goede afstemming van inzet op de wijk door diverse partners. De SHM ziet verder ook potentiële problemen door concentraties van bepaalde doelgroepen of de onaangepastheid van het patrimonium aan grote gezinnen. Wanneer zich in een wijk een leefbaarheidsprobleem voordoet, organiseert Dijledal op vraag van de bewoners een bewonersvergadering waarin, soms in samenwerking met Burenbemiddeling, wordt gezocht naar oplossingen voor de gestelde problemen. Dijledal organiseerde in 2014 10 dergelijke vergaderingen, onder meer in Schorenshof, School 4 en Sint-Maartensdal. Het verslag van de vergadering, dat onder meer acties bevat die de maatschappij plant naar aanleiding van de bespreking, wordt naar alle gezinnen van de betrokken wijk gestuurd. Voorbeelden van dergelijke acties zijn de evaluatie van de poetsfirma, de aanpak van parkeerproblemen en het verhogen van de betrokkenheid van omwonenden bij de verwelkoming van nieuwe huurders. Soms organiseert Dijledal na een fysieke ingreep in een appartementsgebouw ook ganggesprekken die meer het karakter hebben van een ontmoetingsmoment onder huurders.


PAGINA 29 VAN 54

-

-

-

-

Eigen acties die Dijledal opzet om de leefbaarheid in haar wooncomplexen en wijken te versterken hebben vooral te maken met netheid, orde en imago van die complexen en wijken. Een voorbeeld daarvan is de fietswrakkenactie die Dijledal organiseert om niet gebruikte fietsen te verwijderen en de fietsenstalling vrij te maken voor wel gebruikte fietsen. Een ander voorbeeld is het project ‘inkomhallen’: vanaf 2011 werden in alle inkomhallen de naamplaatjes vernieuwd om uniformiteit te verkrijgen, werden wanden, plafonds en houten schrijnwerk in een frisse kleur geschilderd en werd in elke inkomhal een infobord voorzien. In heel wat gevallen werden de bestaande belpanelen en brievenbusdeurtjes hersteld of vernieuwd. Ook aan de verlichting werd de nodige aandacht gegeven en op horizontale constructies zoals brievenbussen werden schuine vlakken geplaatst, waardoor kon voorkomen worden dat ongewenste post zoals reclamefolders achterbleef op de brievenbussen; de actie ‘nee-nee stickers’ om ongewenste info- en reclamebladen te weren uit de inkomhallen van de appartementsgebouwen past ook in deze aanpak. Een derde, ook al structureel en grootschaliger, project van Dijledal is het afvalproject. In verschillende wijken heeft de maatschappij ‘afvalhokken’. Er zijn twee soorten: afvalhokken die altijd toegankelijk zijn en afvalhokken met openingsuren. Van de afvalhokken die altijd toegankelijk zijn, hebben bewoners een sleutel en ze kunnen dan op elk moment gesorteerd afval brengen. Afvalhokken met openingsuren worden door vrijwilligers open gehouden en onderhouden. Tijdens de openingsuren geven die vrijwilligers informatie over afvalsortering. De vrijwilligers hebben een vrijwilligerscontract met de stad Leuven en worden begeleid door medewerkers van Dijledal en samenwerkende partners (individuele aansturing, groepsbijeenkomsten, jaarlijks vormingsmoment, vrijwilligersfeest). Er zijn momenteel 22 afvalhokken en 46 vrijwilligers. De SHM, maar evengoed de actoren en huurders getuigen dat die afvalhokken ook ontmoetingsplaatsen zijn voor de buurt en bijdragen tot sociale cohesie. De visitatiecommissie adviseert Dijledal om deze ervaringen in elk van haar sensibiliseringacties door te trekken en te onderzoeken hoe ze die inzet kan ombuigen van het wegwerken van problemen naar het creatief inzetten van positieve energie in de wijken. Dat zou bijvoorbeeld een interessant vervolgtraject zijn op de opmaak van het Samenlevingscharter voor het Koning Albertplein. Andere interessante initiatieven die Dijledal neemt om de leefbaarheid in haar wijken te stimuleren zijn de verwelkoming van nieuwe huurders, haar openingsfeesten van een vernieuwd gebouw of een gerenoveerde wijk en haar sensibilisatie voor de ‘Dag van de buur’. Een wat grootschaliger initiatief is het project dat Dijledal opzette bij de bewoning van de vervangingsbouw in de Brusselsestraat in Leuven. Met steun van de provincie Vlaams-Brabant organiseerde ze er 4 thema-avonden en een stadswandeling onder het motto ‘ken je buurt’ en richtte ze er, in samenwerking met verschillende organisaties, gedurende drie maand een appartement in als ontmoetingsplaats, permanentieruimte en vergaderruimte. Dijledal heeft oog voor problemen die zich kunnen stellen bij de huisvesting van bepaalde doelgroepen. Zo zette ze een project ‘onderbezette woningen’ op (zie OD 1.5 en OD 4.4) en plant ze nu ook een project ‘overbezette woningen’ waarin ze wil onderzoeken voor welke groep het probleem zich vooral stelt en hoe ze die problematiek kan aanpakken. Eerder zette ze een kangoeroeproject op dat ze uiteindelijk heeft stopgezet omdat het samenwonen van een jong gezin en een ouder gezin heel vaak niet werkte omdat ze in sociale huisvesting niet zelf die keuze tot samenleven kunnen maken. Anderzijds signaleren huurders dat Dijledal in haar begeleidende en leefbaarheidsacties te weinig rekening houdt met de steeds grotere diversiteit van inwoners in haar wijken en complexen. Mede daarom vragen huurders en actoren de inzet van conciërges in hun wijk, een vraag waarop Dijledal tot op heden niet wou ingaan. De visitatiecommissie adviseert Dijledal om deze verzuchting van huurders en actoren te onderzoeken en met hen te overleggen over deze of alternatieve oplossingen voor de problemen die ze aankaarten. De actoren onderstrepen het belang van het driemaandelijkse wijkoverleg dat met tal van partners (waaronder buurtwerkers, OCMW, stadswachten, politie, burenbemiddeling) wordt


PAGINA 30 VAN 54

-

gehouden en waarin Dijledal een actieve rol opneemt om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en impulsen te geven voor een beter samenleven en een grotere leefbaarheid in die wijken. Dijledal is door het buurtoverleg betrokken in 8 wijken. In 4 wijken is het buurthuis ook gevestigd in een lokaal of appartement van Dijledal (Casablanca-Vriesenhof-MannenwijkVlierbeekveld). In de andere wijken wordt gebruik gemaakt van een lokaal van de stad Leuven (Sint-Maartensdal-Hoogland-Eenmeilaan-Schorenshof). De buurten krijgen ondersteuning van Dijledal zoals een bergruimte en wateraansluitingen bij buitenactiviteiten. Anderzijds getuigen de actoren dat de ervaringen in wijken die niet tot het werkingsgebied van de buurtwerkingen behoren minder positief zijn. De gevoeligheid voor leefbaarheidsproblemen en de aanpak ervan door Dijledal is daar een stuk minder en ook het overleg daarover verloopt moeilijker. De visitatiecommissie vraagt - in lijn met de bekommernis van de actoren - dat Dijledal ook voldoende aandacht zou besteden aan leefbaarheid buiten de aandachtsbuurten en haar ervaring in die buurten inzet voor het geheel van haar patrimonium; het is wenselijk daarover in gesprek te gaan met betrokken actoren en huurders. Bij de realisatie van renovatie- of nieuwbouwprojecten toont Dijledal aandacht voor leefbaarheid. Dat blijkt onder meer uit het belang dat ze daarbij hecht aan de afvalproblematiek, fietsenbergingen of - meer structureel - de vermindering van de densiteit, het hergebruik van historisch patrimonium (bv. School 4, Fabota of de Pioengang), de verbetering van de toegankelijkheid van de gebouwen of de realisatie van buurtvoorzieningen in haar wijken. Voorbeelden daarvan zijn de bouw van wijkbureaus, ontmoetingsruimtes, kleinschalige gemeenschapsvoorzieningen, kinderopvang en nu zelfs de plannen voor de integratie van een kleuterschooltje in een nieuw project in Bierbeek. Actoren en beleidsverantwoordelijken zouden het appreciëren mocht Dijledal de expertise die ze daarbij opdoet, meer inbrengen in de conceptuele fase van projecten, zodat beter kan worden ingespeeld op eventuele opportuniteiten of toekomstige problemen. Eenzelfde getuigenis hoorde de visitatiecommissie ook met betrekking tot de aanleg van de openbare ruimte in haar wijken. Omwille van de belangrijke samenhang tussen bebouwde en onbebouwde ruimte, zou - volgens de actoren - Dijledal een actievere rol kunnen spelen in het overleg daarover met stad en VMSW. De visitatiecommissie adviseert Dijledal om tegen de achtergrond van de grote impact die ze met de bouw en renovatie van haar patrimonium heeft op de stadsontwikkeling, een actievere rol op te nemen in dat proces door onder meer haar expertise op gebiedsontwikkeling, nood aan voorzieningen en belang van een goede inrichting van het openbaar domein in te zetten.

Dijledal slaagt erin om, door haar aanwezigheid in de wijken, door de nauwe samenwerking met tal van partners en door de eigen initiatieven, leefbaarheidsproblemen in haar wijken en gebouwen zoveel mogelijk te voorkomen en aan te pakken, dikwijls in samenwerking met de huurders. Huurders en actoren tonen zich daar doorgaans ook tevreden over. De visitatiecommissie suggereert Dijledal evenwel om haar visie en strategie op leefbaarheid meer te expliciteren. Hiermee kunnen zowel de eigen organisatie, als de partners waarmee zij samenwerkt, de samenhang tussen haar acties beter zien. Dit maakt het makkelijker om acties met partners af te stemmen en beter in te spelen op toekomstige uitdagingen en opportuniteiten. Een aandachtspunt daarbij is haar inzet op leefbaarheidsinitiatieven buiten de aandachtsbuurten van Leuven.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed Dijledal heeft een historiek van bewonersbetrokkenheid via bewonerscomités en een interwijkenraad die nu evenwel niet meer actief zijn. Niettemin heeft Dijledal de voorbije 10 jaar op zeer diverse manieren bewoners betrokken bij haar werking, vooral op het vlak van leefbaarheidsproblemen en -initiatieven en de verbetering van haar communicatie (huurderskrant, infomap, reVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 31 VAN 54

glement inwendige orde). De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal op deze doelstelling als ‘goed’, maar vraagt aandacht voor de opmerkingen van huurders en actoren en de suggesties van de visitatiecommissie om de scoop van haar bewonersbetrokkenheid te verruimen. -

-

-

-

Dijledal heeft in haar sociale woonwijken geen actieve bewonersgroepen. Ze heeft wel een 50-tal vrijwilligers die zich inzetten voor een goede afvalsortering en vanuit de werking van die ‘afvalhokken’ een signaalfunctie opnemen naar de maatschappij. Ze slagen er ook in om de sociale cohesie in die wijken te versterken. De SHM grijpt die rijkdom evenwel niet aan om met die bewoners andere facetten van haar werking en beleid tegen het licht te houden. Niettemin was de afvalproblematiek in de jaren ’90 aanleiding voor een samenwerkingsproject met tal van partners dat uitmondde in de realisatie van de ‘afvalhokken’ en vaste overlegmomenten tussen bewoners, stad en Dijledal. Ook de afbakening van de aandachtsbuurten in de jaren ’90 leidde onder impuls van de stad Leuven tot de oprichting van ‘wijkcomités’. Eind jaren ’90 ontstond na een bezoek aan Nieuw Dak in Genk zelfs de idee van een ‘interwijkenraad’. Die interwijkenraad functioneerde ook een paar jaar en werkte onder meer mee aan de opmaak van de eerste infogids van Dijledal, maar ging volgens SHM en actoren teloor bij een gebrek aan enthousiasme en ondersteuning. De wijkcomités zelf zijn gelinkt aan de buurtwerkingen en worden getrokken door een buurtwerker in dienst van de stad of Samenlevingsopbouw. Zij organiseren tal van activiteiten voor de buurt (buurtfeest, animatie, gespreksnamiddagen voor allochtonen, computerlessen, kinderwerking…) maar vervullen geen functie meer in het participatiebeleid van Dijledal. Dijledal betrekt bewoners dus bij het beheer van de afvalhokken en het signaleren van leefbaarheidsproblemen en daarnaast nemen er ook twee huurders deel aan de redactiegroep van de huurderskrant – ook die participatie zou de SHM kunnen verdiepen en versterken door een ruimere groep huurders te betrekken. Op het ogenblik van de visitatie liep een reeks van informatievergaderingen om bewoners ertoe te bewegen mee te werken aan een herziening van het reglement van inwendige orde. Eerder werd ook de infomap, die in 2000 samen met de bewoners was opgemaakt, al geactualiseerd met inbreng van een aantal bewoners - wat door de actoren geapprecieerd wordt. Een wijziging van de openingsuren en de permanentiemomenten werd doorgevoerd na overleg met de buurthuizen die die op hun beurt overlegden met de bezoekers. Bij heraanleg van de buitenruimte licht Dijledal – soms in samenwerking met de stadsdiensten en middels een tentoonstelling - de plannen toe aan huurders en omwonenden (bv. Sluispark-Burchtstraat, Centrale Werkplaats - Werkhuizenstraat) die hun opmerkingen en suggesties kunnen geven. In de wijk Schorenshof heeft Dijledal gedurende een drietal jaar vier maal per jaar een bewonersvergadering gehouden, een initiatief dat was gegroeid naar aanleiding van een heel concreet probleem met schotelantennes; die bijeenkomsten worden nu afgebouwd omdat ook de bewoners geen behoefte hebben aan een zo hoge vergaderfrequentie. De bewonersvergaderingen die Dijledal in andere wijken op vraag van bewoners organiseert spelen in op leefbaarheids- of andere problemen die zich op die plaats stellen (zie OD 4.2). Wanneer een probleem wordt vastgesteld in een woonblok organiseert Dijledal ganggesprekken. Veel van die vergaderingen zijn probleemverhelpend of gericht op ontmoeting, wat een verdienste is, maar het is nu de uitdaging voor de SHM om dergelijk overleg meer structuur te geven en verder uit te bouwen naar bewonersbetrokkenheid bij kwesties als woningkwaliteit, huurlasten of dienstverlening. De jaarlijkse huurdersvergadering waarop de huurprijsberekening wordt uitgelegd en waaraan in 2013 een 70-tal huurders deelnamen is een informatievergadering; ook die vergadering zou de SHM kunnen aangrijpen om met de aanwezigen verdere stappen te zetten naar participatie rond de ‘hardere’ thema’s van sociaal wonen zoals betaalbaarheid. Ook de vergaderingen die de SHM organiseert bij de verhuis van bewoners naar een renovatie- of vernieuwbouwproject zijn informatievergaderingen. Niettemin zijn ze voor de SHM belangrijke bron-


PAGINA 32 VAN 54

-

nen van informatie om hun werking bij te sturen. Voorbeelden van verwerkte opmerkingen zijn: het bepalen door bewoners van de kleur van de gevelstenen van de toren van SintMaartensdal, het voorzien van een spionnetje in individuele toegangsdeuren van een appartementsgebouw (Sint-Maartensdal) of een poortje in de tuinen van bejaardenwijk Heuvelhof. De diverse actoren waarmee de visitatiecommissie sprak, missen initiatieven van de SHM om bewoners te betrekken bij de voorbereiding en uitvoering van renovatieprojecten en zien ook een weinig structurele aanpak van bewonersparticipatie. Ze merken vooral het voorbije jaar een grotere bereidheid tot het betrekken van bewoners, maar dat is nog te pril om al te resulteren in een verbetering van haar dienstverlening – het niveau van klachtenbeheersing wordt nog onvoldoende overstegen, aldus actoren en huurders. Huurders betreuren ook dat eerdere initiatieven van bewonerscomités zijn stilgevallen en dat er – op de bewonersvergaderingen na – geen forum is om op meer structurele basis in overleg te treden met de maatschappij. Ze vragen dat Dijledal de bewonersvergaderingen en andere participatie-initiatieven die de SHM neemt, aangrijpt om bewoners meer stem te geven in haar dagelijkse werking. Ze betreuren ook dat het wijkoverleg dat in aandachtsbuurten wordt georganiseerd zonder inbreng van de bewoners. De SHM voert daarbij aan dat de respons op meer structureel bewonersoverleg minimaal was maar dat ze steeds bereid is om op vragen van huurders in te gaan (cfr. Schorenshof en Remyvest); overigens - zo zegt ze - organiseert de stad Leuven geregeld inspraakvergaderingen voor alle inwoners, ook sociale huurders.

Om op deze doelstelling te kunnen evolueren naar uitstekende prestaties, suggereert de visitatiecommissie Dijledal om - steunend op de ervaringen met de interessante initiatieven die ze nu al neemt om bewoners te betrekken bij leefbaarheidskwesties en haar communicatie - bewoners meer te betrekken bij aspecten als dienstverlening, betaalbaarheid en kwaliteit. Ze stelt voor om dit op diverse gradaties van de participatieladder te doen en met bewoners en met relevante actoren te overleggen wat hun verwachtingen zijn op dat punt. Ze adviseert de SHM ook om bewoners te stimuleren en te ondersteunen bij het nemen van initiatieven tot meer betrokkenheid en daarover in overleg te gaan met andere actoren. Op die manier kan ze meer lijn steken in haar participatiebeleid en er een strategie voor ontwikkelen in samenwerking met andere actoren zoals de buurtwerking. Bijzondere aandacht vraagt de visitatiecommissie ook voor bewonersbetrokkenheid buiten de Leuvense aandachtsgebieden.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Dijledal biedt huisvestingsondersteuning aan haar huurders vanuit de eigen Dienst Huurdersrelaties en de samenwerking met verschillende organisaties. De maatschappij werkt ook samen met diverse instellingen om specifieke doelgroepen met problemen of begeleidingsnoden te ondersteunen. Ze biedt bewoners een uitgebreide ondersteuning bij interne verhuisbewegingen. De beoordeling op deze doelstelling is dan ook ‘goed’. - Dijledal organiseert regelmatig een verwelkomingsmoment voor nieuwe huurders Op dat moment zorgt de SHM voor een uitgebreide uitleg bij het huurcontract en krijgen de nieuwe huurders informatie over de werking van de maatschappij, de buurtwerking en enkele praktische onderhoudstips. Ze krijgen ook een infogids, een afvalkalender, een herbruikbare boodschappentas en een onderhoudsproduct mee naar huis. Tussen 2012 en 2014 organiseerde Dijledal huisbezoeken in de proefperiode, maar daar is ze sinds 2014 weer van afgestapt. Sindsdien organiseert Dijledal opnieuw gezamenlijke infomomenten omdat die tegelijk ook sociale cohesie in de hand werken, maar ze blijft die nog wel combineren met gerichte huisbezoeken. De lijst van huurders die in een proefperiode zitten wordt maandelijks bekeken op de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 33 VAN 54

-

-

-

-

-

teamvergadering. Zijn er huurders die problemen hebben of die voor overlast zorgen, dan worden ze wel gericht bezocht of uitgenodigd voor een gesprek. Huurders met individuele problemen en nood aan ondersteuning detecteert Dijledal door de permanenties van haar Dienst Huurdersrelaties in de buurtcentra, door huisbezoeken en door signalen van medewerkers, huurders en actoren. De Dienst Huurdersrelaties houdt voor de opvolging van die ondersteuningsnood een aparte fiche bij die gescheiden is van het huurdersdossier waarin dan vermeld staat ‘speciaal dossier huurdersrelaties’. Op die manier wil ze de privacy van die huurders ook intern beschermen. Een voorbeeld dat actoren gaven van een goede ondersteuning is de inspanning die Dijledal doet om personen die slechter te been worden, te helpen door het plaatsen van een traplift, door een interne verhuizing of door doorverwijzing naar een begeleidende dienst. Er was ook de getuigenis dat Dijledal de laatste jaren een actievere rol opneemt naar haar huurders ingeval er burenbemiddeling nodig is; waar de SHM vroeger enkel doorverwees naar Burenbemiddeling, zoeken beide instanties nu samen naar een oplossing. Niettemin moest de visitatiecommissie vaststellen dat een aantal actoren meer aandacht vragen voor ondersteuning en begeleiding van de sociaaleconomisch meest kwetsbare doelgroepen. De SHM steunt volgens hen te dikwijls op de inzet van andere diensten voor de begeleiding van die doelgroep en bovendien loopt het overleg daarover dikwijls moeilijk. Ze hopen met de maatschappij te kunnen afspreken wat de begeleidingsopdracht van de SHM kan zijn en wat dan verwacht wordt van andere actoren. De visitatiecommissie suggereert Dijledal het – in het verleden kennelijk moeilijk verlopen - gesprek daarover met die actoren terug op te nemen om eventuele misverstanden uit de weg te ruimen en een constructieve samenwerking en rolverdeling daarrond op te zetten. Dijledal biedt bewoners met huurdersachterstal in alle stappen van de procedure de mogelijkheid van een afbetalingsplan (waarover ze best ook zou communiceren in haar aanmaningsbrieven) en ze belt bewoners op om het probleem te bespreken. Op mogelijke ondersteuning van het OCMW wijst ze echter slechts in de brief die de verwijzing van het dossier naar de rechtbank aankondigt. De visitatiecommissie suggereert om die ondersteuningsmogelijkheid al vroeger aan te kondigen en daar de nodige afspraken over te maken met de betrokken OCMW’s en/of eventuele andere begeleidende diensten. Op die manier zullen de zwakste huurders minder snel tegen hoog oplopende huurdersachterstallen aanlopen en uithuiszetting kunnen vermijden (zie ook OD 4.1). Huurders die problemen hebben met de betaling van verwarmingsfacturen die via Dijledal verloopt, kunnen die ook gespreid betalen. De visitatiecommissie suggereert echter om daarover te communiceren met de welzijnsactoren want niet alle actoren zijn daarvan op de hoogte. Wanneer Dijledal een hoog verbruik vaststelt, laat ze de Dienst Huurdersrelaties nakijken wat er precies aan de hand is (en of het misschien een technisch probleem is, dan wel een verkeerde berekening) en probeert ze mensen te sensibiliseren voor een zuiniger verbruik. Dijledal beschikt over een eigen technische dienst die een aantal onderhouds- en herstellingswerken goedkoper en sneller kan doen dan externe firma’s, zij het dat de doelmatigheid, opvolging van herstellingen en het maken van afspraken beter kan (zie OD 2.1). Ook de toewijzing van de kost van een herstelling zorgt bij heel wat huurders voor wrijving. Het Ziezo-boekje dat de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij onderhoud en herstellingen vastlegt, zorgt hier kennelijk voor onvoldoende duidelijkheid. De visitatiecommissie adviseert Dijledal om die onduidelijkheid uit te klaren met een panel van huurders en suggereert de SHM om over deze moeilijke kwestie een intervisie met andere maatschappijen voor te stellen. Dijledal heeft voor de huisvesting van mensen met een fysieke of mentale beperking samenwerkingsovereenkomsten met een aantal welzijnsorganisaties (zie OD 1.5). Zowel de SHM als de betrokken organisaties tonen zich zeer tevreden over deze samenwerking. Veel minder enthousiast is de SHM over de verplichting van versnelde toewijs (die ze wil beperken tot de verplichte 5%) omdat de ondersteuning van de doelgroep door de welzijnssector daarin veel minder sterk verankerd is. De visitatiecommissie suggereert de SHM om - in het belang van de


PAGINA 34 VAN 54

meest kwetsbare huurders - daarover in overleg te gaan met de welzijnssector en daarvoor zo nodig nuttige afspraken te maken. - Bij noodzakelijke verhuisbewegingen naar aanleiding van renovaties licht Dijledal eerst door wie er woont (profielschets) en organiseert ze een bewonersvergadering waarop de plannen worden toegelicht. Vervolgens bezoekt een maatschappelijk werkster van de Dienst Huurdersrelaties de huurders. Tijdens die huisbezoeken wordt gepeild naar de wensen van de huurder en wordt praktische informatie gedeeld. Voorts richt Dijledal een permanentiepunt op in de wijk, waar ook verhuismateriaal beschikbaar is. Soms gaan bewonersbijeenkomsten door om praktische zaken te regelen: inpaksuggesties delen, probleem van overschot aan meubelen bespreken,… Met de huurder gaat de medewerkster op zoek naar een geschikt aanbod voor die huurder en vervolgens wordt die woning helemaal in orde gezet, tot en met het verven en behangen van de woning. Verder betaalt Dijledal de verhuis en helpt de technische dienst met de verhuis. Als de waarborg in de nieuwe woning hoger ligt betaalt de huurder die bij; hij moet nooit huur betalen voor twee woningen. Dit hele proces wordt op ongeveer een jaar afgerond (voor grotere projecten anderhalf jaar). Na renovatie kunnen de huurders naar hun oorspronkelijke woning terugkeren, maar de meesten blijven. Alle actoren en huurders waarmee visitatiecommissie heeft gesproken toonden zich zeer tevreden over deze aanpak van Dijledal. Ze noemen dit een van haar sterke punten. - Een opvallend initiatief van Dijledal, en volgens de visitatiecommissie een goede praktijk, is haar project ‘onderbezette woningen’ waarmee ze grote woningen wil vrijmaken voor grote gezinnen en huurders die te groot wonen een kleinere woning wil aanbieden die goedkoper is, minder onderhoud vraagt en meestal comfortabeler is. Het project startte met het inventariseren van de gezinnen die minstens 2 slaapkamers te veel hadden (woningen met 5 - 4 - 3 slaapkamers). Vervolgens bezocht de Dienst Huurdersrelaties al die gezinnen met het aanbod om hen te helpen zoeken naar een woning die beter aan hun wensen voldoet; daarbij werden de sterk ondersteunende stappen gezet die ook worden gevolgd bij een herhuisvesting omwille van renovatie. Op die manier kwamen in de periode 2010-2013 26 grote woningen vrij en in 2014 nog eens 17. In 2015 zet Dijledal die inspanning verder. In de zijlijn van de bespreking van dit project suggereerde de SHM om aan gezinnen die te groot wonen eerder een tegemoetkoming te geven voor een verhuis naar een kleinere woning dan hen een boete op te leggen. De visitatiecommissie stelt het Vlaamse woonbeleid voor om deze piste te onderzoeken.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed Dijledal hanteert een goede procedure huurdersachterstal en slaagt erin om huurdersachterstal en uithuiszetting sterk te beperken. Om overlastproblemen te beperken en uithuiszetting om die reden tegen te gaan, treedt de maatschappij zowel preventief als curatief op. Ze biedt bewoners ook een uitgebreide ondersteuning bij interne verhuisbewegingen. Ze werkt samen met diverse organisaties om specifieke doelgroepen te ondersteunen in hun wonen. De inzet op leefbaarheid vertaalt zich vooral in een wijkgerichte aanpak van woon- en leefbaarheidskwesties in samenwerking met partners, de interventie bij problemen en eigen leefbaarheidsinitiatieven. Door haar visie en strategie op leefbaarheid te expliciteren kan Dijledal haar inspanningen meer zichtbaar maken en opportuniteiten en problemen gerichter aanpakken. Dijledal betrekt bewoners op diverse manieren bij leefbaarheidskwesties en haar communicatie met huurders, maar om op deze doelstelling te kunnen evolueren naar uitstekende prestaties, zou ze vanuit de ervaringen met de interessante initiatieven die ze nu al neemt, bewoners ook kunnen betrekken bij aspecten als betaalbaarheid en kwaliteit en dit op diverse gradaties van de participatieladder. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 35 VAN 54

4.5

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Dijledal voldoet aan de norm wat betreft de gecorrigeerde liquiditeitsratio, maar niet aan die van de netto vrije cashflowmarge en de netto winstmarge. De GSC inkomsten zijn een belangrijke inkomstenbron, maar dekken onvolledig de tekorten. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op het vlak van financiële leefbaarheid als voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

-

De gecorrigeerde liquiditeitsratio - de mate waarin de maatschappij op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen - bedroeg volgens de prestatiedatabank 0,9 in 2013 en dat is lager dan de norm (1). Bij de berekening werden echter ook openstaande facturen van aannemers en erelonen in rekening gebracht wat een vertekend beeld geeft omdat deze kosten met schulden op lange termijn worden gefinancierd. De SHM kon een berekening voorleggen waarbij dit gecorrigeerd wordt en dan bedraagt de gecorrigeerde liquiditeitsratio 1,18 voor 2013 waarmee de SHM voldoet aan de norm (1). Ook in de jaren 2010 tot en met 2012 bleef de ratio telkens boven de norm. De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de periodiek terugkerende inkomsten - bedroeg in 2010 98,6%, in 2011 101,2%, in 2012 106% en in 2013 105,3%. Dit betekent dat elk jaar verder wordt afgeweken van de norm van 85%. De stijgende netto vrij cashflow marge wordt in deze periode hoofdzakelijk veroorzaakt door sterk gestegen kosten voor materieel (in het magazijn), grote onderhouds- en herstellingswerken aan verhuurde gebouwen, erelonen van advocaten en loonkosten enerzijds en anderzijds door de sterke vermindering van de GSC (van 1.1530.000 euro in 2010 naar 177.000 euro in 2013). De reden voor de sterke afname van de GSC is volgens de maatschappij te zoeken in de hogere huurinkomsten, gecombineerd met de lagere aflossingslast ten gevolge van herfinancieringen, de halvering van de forfaits voor leegstand en achterstallen en de wijziging van de berekeningswijze van de beheersvergoeding van de VMSW. De effectindicatoren bevestigen de stijging in huurprijs met ca. 10% in de periode 2010 tot 2013. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening was positief in 2010 (12,07%). Vanaf 2011 werden de afschrijvingen teruggebracht van 66 jaar naar 33 jaar, waardoor de winstgevendheid sterk negatief beïnvloed wordt. In de jaren 2011-2012-2013 was de netto winstmarge telkens negatief: van -0.46% in 2011 tot -5,5% in 2013. Daarmee scoort de SHM onder de norm. De solvabiliteitsratio evolueerde van 5,4 % in 2010 naar 4,1% in 2013. De financiële afhankelijkheidsgraad van Dijledal is lager dan bij 92% van de andere SHM’s. Voor deze indicator wordt geen absolute norm vooropgesteld. Door het lage mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders (12.682 euro in 2013, lager dan bij 81% van de SHM’s) is de maatschappij sterk afhankelijk van de GSC inkomsten. De werkingskosten en de cijfers voor huurachterstand en leegstand liggen echter boven de GSC-forfaits, waardoor deze subsidie slechts in beperkte mate het tekort aan inkomsten compenseert, wat de financiële leefbaarheid van de maatschappij negatief beïnvloedt.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De werkings- en onderhoudskosten per woning van Dijledal behoren tot de 25% hoogste van alle SHM’s. Zowel de personeelskosten als de kosten voor onderhoud en herstelling van het patrimoVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 36 VAN 54

nium zijn van 2012 naar 2013 met 10% gestegen. De maatschappij maakt geen analyses met betrekking tot werkings- of onderhoudskosten en er zijn ook geen concrete acties om de kosten te beperken. De structurele leegstand is hoog door de geplande renovatie- en vervangingsbouwprojecten. De maatschappij levert inspanningen om de structurele leegstand en de frictieleegstand te beperken, maar de visitatiecommissie vindt het jammer dat daar niet over gerapporteerd wordt naar de raad van bestuur, ondanks de belangrijke financiële impact van het verlies aan huur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

-

De gemiddelde werkings- en onderhoudskosten per woning zijn gestaag gestegen van 1.234 euro in 2010 naar 1.517 euro in 2013 (ongeveer 73% van de SHM’s had lagere werkingskosten). Uit het jaarverslag met betrekking tot het boekjaar 2013 blijkt dat de personeelsuitgaven met ca. 10% zijn gestegen (van 2.417.651 euro in 2012 naar 2.662.734 euro in 2013). Deze stijging werd veroorzaakt door de bijkomende loonkost van twee nieuwe aanwervingen en de verbrekingsvergoeding na het ontslag van een langdurig zieke. Bij de overige kosten stellen we vooral een stijging vast van de kosten voor het onderhoud en de herstelling van het verhuurde patrimonium met zowat 10% (van 1.547.298 euro in 2012 naar 1.709.951 euro in 2013). De SHM maakt geen analyses met betrekking tot werkings- of onderhoudskosten en er zijn ook geen concrete acties voorzien om de kosten te beperken. De visitatiecommissie beveelt aan om deze analyses grondig te maken en acties te formuleren met het oog op het beperken van de kosten, onder andere omdat de werkings- en onderhoudskosten hoger liggen dan het GSCforfait waardoor de financiële leefbaarheid van de SHM niet verbetert. Dijledal stelde eind 2013 40 voltijdse en 7 deeltijdse of 45 voltijdse equivalenten tewerk (24,9 VTE bedienden en 20,1 VTE arbeiders). Het aantal VTE per 1.000 woningen bedroeg 14,76 in 2013 en dat is meer dan bij 88% van de SHM’s. De maatschappij beschikt wel over een eigen regie van 25-tal personen. Daarnaast wordt beroep gedaan op externen om te voorzien in onderhoud en herstellingen van bijvoorbeeld Cv-ketels. In juli 2014 werd het nieuwe kantoor (kostprijs ca. 5,6 miljoen euro) aan de Vaartkom in gebruik genomen. Op de gelijkvloerse verdieping en in de kelderverdieping bevinden zich de magazijnen en de ateliers en op de eerste verdieping de kantoren. In het jaarverslag van 2013 wordt gerapporteerd over het aantal niet verhuurde woningen (‘niet-verhuringen’) en wordt het totale huurverlies geraamd op 1.052.000 euro. In 2012 en 2013 stonden respectievelijk 274 en 250 woningen structureel leeg (ca. 8,2% van het patrimonium in 2013). In 2013 was er minder structurele leegstand bij 94% van de SHM’s. Uit de renovatieplanning blijkt dat de structureel leegstaande woningen eind 2013 het voorwerp uitmaken van renovatie- of vervangingsbouwprojecten: renovatie van 133 appartementen in Sint-Maartensdal en vernieuwbouw van 122 appartementen op Lolanden. Er waren 28 niet structureel leegstaande woningen in 2012 en 39 in 2013 (1,28% van het patrimonium), en daarmee bevindt de SHM zich in de middenmoot. Bij de renovatie van Blok 4 in het project Sint-Maartensdal (Leuven) werden een aantal leegstaande appartementen ter beschikking gesteld van het OCMW, maar de SHM vindt deze invulling niet voor herhaling vatbaar. Naar aanleiding van een verhuring worden systematisch 3 kandidaat-huurders aangeschreven die over een periode van 2 weken beschikken om een beslissing te nemen. Daarnaast wordt er voor het einde van elke verhuring een huisbezoek afgelegd om de huurder te wijzen op de verwachte staat van de woning bij het einde van de huur en een inschatting te maken van de vereiste opfrissingswerken. De SHM geeft aan dat de frictieleegstand soms ook wordt veroorzaakt door het gebrek aan bereidwilligheid van de vertrekkende huurder om bezoeken toe te staan voor kandidaat-huurders, waardoor de SHM effectief moet wachten tot de woning leegstaat om bezoeken mogelijk te maken. De visitatiecommissie is deze problematiek nog


PAGINA 37 VAN 54

niet tegengekomen bij andere visitaties, maar indien zou blijken dat dit ook bij andere huisvestingsmaatschappijen een probleem vormt, dan stelt zij voor om in het Kaderbesluit Sociale Huur een bezoekplicht op te nemen zodat de huisvestingsmaatschappijen de woningen die vrij komen, kunnen laten bezoeken door kandidaat-huurders. De visitatiecommissie vindt dat de SHM reeds een aantal acties (het aanschrijven van verschillende huurders, het organiseren van een huisbezoek voor het huureinde) onderneemt om de leegstand te beperken, maar beveelt aan om – net zoals voor de huurdersachterstallen – aan de raad van bestuur periodiek te rapporteren over de leegstandscijfers, de oorzaken en de acties die de maatschappij onderneemt om de leegstand te verminderen. De visitatiecommissie raadt aan om na te gaan of de doorlooptijd van de opfrissingswerken tussen de verhuringen ingekort kan worden.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed Dijledal volgt de huurdersachterstal goed op en neemt ook initiatief om de sociale en domiciliefraude terug te dringen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als goed. De visitatiecommissie suggereert wel om naast de rapportering over de huurdersachterstal ook de strijd tegen sociale en domiciliefraude aan bod te laten komen in het jaarverslag. -

-

-

De huurdersachterstal bedroeg 1,06% van de te ontvangen huur en huurlasten in 2013 (152.506 euro) en daarmee bevindt Dijledal zich bij de 20% best presterende maatschappijen op dit vlak. In de twee voorgaande jaren was de huurdersachterstal nog lager: 0,8% in 2012 en 0,7% in 2011. De huurdersachterstal wordt maandelijks opgevolgd en gerapporteerd aan de raad van bestuur. Ook in het jaarverslag wordt hij opgenomen, met een onderscheid tussen de zittende en de vertrokken huurders. Tijdens de visitatie kon de SHM de opvolgingstabellen voor huurachterstal voorleggen. De huurdersachterstal van de vertrokken huurders wordt na 1 jaar als oninbaar afgeboekt indien in dat jaar geen afbetalingen meer gebeurden en er geen reden is om dat niet te doen (na een beslissing van de raad van bestuur). In de interne rapportering van de SHM wordt wel enkel de achterstallige huur (niet de huurlasten) opgenomen. Daarnaast wordt eveneens gerapporteerd over het aantal huurders met achterstallen en de beweging van dit aantal. Eind 2013 bedroeg de achterstallige huur van de zittende huurders 0,65% van de huur en eind 2014 was dit percentage gezakt tot 0,43%. De visitatiecommissie vindt het goed dat de maatschappij de huurdersachterstal opvolgt maar raadt aan om de achterstallige huurlasten mee op te nemen in de interne rapporten en ook jaarlijks een streefdoel op te nemen zodat de interne rapportage maximaal afgestemd is op de rapportering in de prestatiedatabank die voor de visitaties gebruikt wordt. De SHM onderneemt ook actie in geval van sociale fraude / domiciliefraude. De maatschappij doet hiervoor in eerste instantie beroep op de informatie uit de Kruispuntbank Sociale Zekerheid (KSZ). Bij vaststelling van een illegale bijwoning nodigt Dijledal de bewoners via een brief uit om een aantal documenten binnen te brengen om na te gaan of zij voldoen aan de voorwaarden en om zich in regel te stellen. Bij niet-bewoning is de procedure gelijkaardig, maar daar wordt aan de huurder gevraagd om zelf aan te tonen dat de woning bewoond is. Indien dit niet het gewenste effect heeft of indien de fraude niet kan opgespoord worden via de KSZ, vraagt de maatschappij een bewoningsonderzoek aan bij de stad om na te gaan of er sprake is van illegale bijwoning of niet-bewoning in de gevallen waarin zij dit vermoedt. De stad en de politie bevestigen dat de samenwerking in dit kader goed verloopt. De SHM geeft aan dat het soms zeer moeilijk is om een onderscheid te maken tussen het regelmatig verblijven en echt


PAGINA 38 VAN 54

wonen. De maatschappij beschikt echter niet over cijfers en communiceert tot nu toe niet over haar acties en resultaten in de strijd tegen sociale fraude of domiciliefraude. De visitatiecommissie suggereert om dit ook in het jaarverslag en in de communicatie aan de huurders aan bod te laten komen. De maatschappij maakt daarmee immers duidelijk dat dit één van haar doelstellingen is, wat ook een ontradend effect kan hebben.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat Dijledal haar financiële planning jaarlijks opmaakt op basis van het model van de VMSW en deze planning bespreekt op de raad van bestuur. Daarnaast maakt zij gebruik van een aantal boordtabellen om te rapporteren over huurdersachterstallen en de evolutie van de meerwerken per werf. De visitatiecommissie beoordeelt prestaties van de maatschappij voor deze doelstelling als goed. -

-

-

Dijledal maakt jaarlijks een financiële planning op op basis van het model dat ter beschikking wordt gesteld door de VMSW. De planning wordt opgemaakt in samenspraak met de VMSW en na eventuele bijsturing besproken op de raad van bestuur. Bij de opmaak van de planning wordt rekening gehouden met de historische projecten, de lopende werven, de geplande investeringsvolumes en de jaarlijkse kosten voor de eigen werking en het onderhoud van het patrimonium. De planning wordt ook gebruikt om de impact op en de prognose van de GSC in te schatten. Dijledal vindt wel dat de planning in de tot nu bestaande vorm/opmaak (versie 2013), ingewikkeld en moeilijk hanteerbaar is. Vanaf 2015 maakt zij gebruik van de nieuwe versie van het planningsmodel en de maatschappij maakte ook deel uit van de pilootgroep voor het testen en beoordelen van dit nieuwe planningsmodel. Momenteel gebeurt de financiële sturing en rapportering van de maatschappij vooral op basis van enkele boordtabellen (vb huurdersachterstallen, projectfiches) en de meerjaren onderhoudsplanning.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Dijledal biedt een goed evenwicht tussen de realisatie van nieuwe woningen, de renovatie van haar patrimonium en het vervullen van haar sociale taken als huisvestingsactor. Daarbij werkt ze samen met de stad, het OCMW, de SVK’s en een aantal sociale actoren. Op het terrein maakt ze werkafspraken met de andere SHM’s en ze steekt haar licht op bij collega’s om na te gaan hoe ze als maatschappij de zaken beter kan aanpakken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal voor deze doelstelling als goed. -

-

Volgens de leden van de raad van bestuur is er een evolutie in de manier van vergaderen: de besprekingen zijn meer op inhoud gericht en minder een administratieve aangelegenheid. Daarbij krijgen alle leden van de raad van bestuur de mogelijkheid om hun mening te geven, wat volgens de leden van de raad van bestuur vroeger niet altijd het geval was. De directeur is lid van het directiecomité van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH). Dijledal werkt op het terrein samen met SWAL en Volkswoningbouw Herent. Bij het analyseren van opportuniteiten om gronden of gebouwen te verwerven, worden onderling afspraken gemaakt. Daarnaast werkt de maatschappij ook samen met Woonhaven, bijvoorbeeld om het


PAGINA 39 VAN 54

-

-

systeem van voorraadbeheer te optimaliseren, en met de intercommunale Interleuven, waarvan ze een project heeft overgenomen. De maatschappij zoekt samen met de stad Leuven en de erkende verhuurkantoren naar oplossingen om gezinnen met meer dan twee kinderen te huisvesten. Door het beperkte aanbod aan woningen in het eigen patrimonium en de voorrangsregels bij interne mutaties krijgen deze gezinnen de facto geen toegang tot een sociale huurwoning (wachtlijst: 10 à 12 jaar). Verder heeft de maatschappij samenwerkingsverbanden met het OCMW van Leuven en een aantal sociale actoren. De maatschappij staat open voor alternatieven om sociale woningen te realiseren: ze experimenteerde in het verleden met de realisatie van kangoeroewoningen, maakt gebruik van de CBO-procedure en in de statuten werd de mogelijkheid voorzien om bescheiden woningen te bouwen. Sporadisch realiseert de maatschappij ook koopwoningen, maar dit gebeurt meestal als hulpmiddel om ook sociale huurwoningen gerealiseerd te krijgen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar Bij deze OD beoordeelt de visitatiecommissie de beheersing van de beleids- en bedrijfsprocessen door de SHM. Dijledal beschikt over een aantal uitgeschreven procedures en op het directiecomité en de raad van bestuur worden de verschillende punten gestructureerd overlopen en de standpunten zorgvuldig afgewogen. De organisatie wordt verder sterk centraal aangestuurd vanuit de directeur en hoewel er een wekelijks overleg is tussen de verschillende afdelingshoofden, vinden de medewerkers dat de onderlinge communicatie beter kan. De SHM beschikt nog niet over een methodiek om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan en te verbeteren en er is ook geen algemeen strategisch plan. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op deze doelstelling daarom voor verbetering vatbaar. -

-

-

De visitatiecommissie vindt het positief dat de verslagen van het directiecomité en de raden van bestuur zeer goed gestructureerd zijn en dat ze alle informatie bevatten om een weloverwogen beslissing te nemen. Zo wordt bijvoorbeeld bij veel punten een gedetailleerde analyse gemaakt van de voor- en nadelen van de verschillende alternatieven. Dijledal beschikt over een aantal uitgeschreven procedures die gebundeld werden in een procedurehandboek. De meeste financiële procedures werden bovendien uitgewerkt in flowcharts die inzichtelijk maken wie welke stap dient te ondernemen. In de gesprekken met de medewerkers kon de visitatiecommissie vaststellen dat de procedure ‘maandelijkse huurvorderingen’ gekend is en toegepast wordt zoals beschreven. De procedure ‘aankoop no stock materialen’ is teveel voor interpretatie vatbaar (definitie ‘no stock materiaal’, ‘grote’ hoeveelheden, ‘regelmatig’ aankopen). Op de verschillende procedures ontbreekt evenwel een versienummer en de datum waarop ze door de raad van bestuur werden goedgekeurd, waardoor het niet mogelijk is om na te gaan of men wel degelijk de laatste versie van de procedure hanteert. De visitatiecommissie kon evenmin vaststellen of er in 2013 of 2014 procedures goedgekeurd werden door de raad van bestuur en of er over deze procedures gerapporteerd werd aan de raad van bestuur. De visitatiecommissie beveelt aan om de procedures samen met de medewerkers periodiek te evalueren en te verfijnen, zodat ze de vooropgestelde manier van werken weerspiegelen en ze ook door de medewerkers gedragen worden. De opmerkingen van de laatste controle van de afdeling toezicht (oktober 2013) hadden betrekking op de noodzakelijke uitbreiding van het representatief staal (de woningen waarvan de markthuurwaarde geschat wordt door een notaris en op basis waarvan de markhuurwaarde voor vergelijkbare woningen bepaald wordt), het toepassingsgebied van de huurprijsherziening, het informeren van de huurder over de huurprijsberekening en de attestering van het


PAGINA 40 VAN 54

-

-

inkomen. In de raad van bestuur van 5 december 2013 werden de opmerkingen van de afdeling toezicht behandeld en werden een aantal correctieve maatregelen genomen om soortgelijke fouten in de toekomst te vermijden. De organisatie wordt sterk centraal aangestuurd vanuit de directeur en hoewel er een wekelijks overleg is tussen de verschillende afdelingshoofden, vinden de medewerkers dat de onderlinge communicatie beter kan, bijvoorbeeld door informatie te verstrekken over de zaken waarmee andere diensten binnen de SHM bezig zijn. In dat kader verwacht de SHM dat het samenbrengen van de personeelsleden op één locatie in het nieuwe kantoor de communicatie en de controle op de prestaties van de eigen regie zal verbeteren. Dijledal heeft als visie vooropgesteld om in Leuven, Holsbeek, Boutersem, Oud-Heverlee en Bierbeek het recht op goed en betaalbaar wonen voor mensen met een bescheiden inkomen mee te helpen realiseren. De maatschappij beschikt echter nog niet over een methodiek om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan en te verbeteren en er is ook geen algemeen strategisch plan. De visitatiecommissie beveelt aan om meetbare strategische doelen te formuleren in lijn met de visie de maatschappij, de voortgang te meten, de mogelijkheden voor verbetering van de efficiëntie te analyseren en de systematische en cyclische benadering te verankeren in de verschillende processen zodat bijsturing op effectiviteit en efficiëntie mogelijk wordt. De eerste stap daartoe is het vertalen van de algemene visie van de maatschappij in een strategisch plan dat deze visie concretiseert in een aantal werkpunten.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Dijledal heeft oog voor het verbeteren van de eigen prestaties en concentreert zich na de verhuis naar nieuwe kantoren op het beter laten samenwerken van de verschillende diensten en het creeren van een groepsgeest tussen de verschillende personeelsleden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. -

-

-

Dijledal heeft een algemene visie (zie OD 5.6), missie en waarden uitgewerkt en deze zijn prominent aanwezig in de nieuwe gebouwen. Een tweetal jaar geleden werd een nieuwe personeelsverantwoordelijke aangetrokken om het personeelsbeleid verder uit te bouwen. De SHM beschikt over functiebeschrijvingen voor nagenoeg alle functies en de personeelsbezetting en de werklast werd op verschillende raden van bestuur besproken. Daarbij werd ook aandacht besteed aan het beter aflijnen van de verschillende functies, met het oog op het beter organiseren van de interne werking. Door de maatschappij werden reeds een aantal pogingen (o.a. teambuilding) ondernomen om de groepsgeest van de medewerkers te versterken. De visitatiecommissie vindt dat het nieuwe kantoor een uitgelezen opportuniteit biedt om de manier van samenwerken te verbeteren. Daarnaast kan het uitwerken van een ondernemingsplan of het periodiek herzien van de procedures eveneens een katalysator zijn om de werkwijzen van de verschillende diensten beter op elkaar af te stemmen.


PAGINA 41 VAN 54

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De financiële leefbaarheid van Dijledal is voor verbetering vatbaar. De gecorrigeerde liquiditeitsratio voldoet aan de norm, maar de recurrente uitgaven zijn hoger dan 85% van de recurrente inkomsten en de netto winstmarge is negatief. De GSC inkomsten zijn een belangrijke inkomstenbron maar dekken onvolledig de tekorten, omdat de werkelijke uitgaven hoger liggen dan de forfaits, wat een negatieve impact heeft op de financiële leefbaarheid. De werkings- en onderhoudskosten per woning behoren tot de 25% hoogste van alle SHM’s. Zowel de personeelskosten als de kosten voor onderhoud en herstelling van het patrimonium zijn van 2012 naar 2013 met 10% gestegen. De maatschappij maakt geen analyses van de evolutie van de werkings- of onderhoudskosten en er zijn ook geen concrete acties om de kosten te beperken. De structurele leegstand is hoog door de geplande renovatie- en vervangingsbouwprojecten. Dijledal volgt de huurdersachterstal goed op en neemt ook initiatief om de sociale en domiciliefraude terug te dringen. De visitatiecommissie vindt dat, naast de rapportering over huurdersachterstal ook de strijd tegen sociale en domiciliefraude aan bod mag komen in het jaarverslag. De visitatiecommissie stelt vast dat de Dijledal gebruik maakt van het model van de VMSW om jaarlijks een financiële planning op te maken. Aan de hand van een aantal boordtabellen worden de huurdersachterstallen en de meerwerken per werf van nabij opgevolgd. Dijledal biedt een goed evenwicht tussen de realisatie van nieuwe woningen, de renovatie van haar patrimonium en het vervullen van haar sociale taken als huisvestingsactor. Daarbij werkt ze samen met de stad, het OCMW, de SVK’s en een aantal sociale actoren. Op het terrein maakt ze werkafspraken met de andere SHM’s en ze steekt haar licht op bij collega’s om na te gaan hoe ze als maatschappij de zaken beter kan aanpakken. Dijledal beschikt over een aantal uitgeschreven procedures en op het directiecomité en de raad van bestuur worden de verschillende punten gestructureerd overlopen en de standpunten zorgvuldig afgewogen. De organisatie wordt centraal aangestuurd door de directeur en er is ook een wekelijks overleg tussen de verschillende afdelingshoofden; de medewerkers vinden evenwel dat de onderlinge communicatie beter kan. De SHM beschikt nog niet over een methodiek om de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen na te gaan en te verbeteren en er is ook geen algemeen strategisch plan. Dit zou volgens de visitatiecommissie de werking van de maatschappij en de interne communicatie bevorderen. De maatschappij heeft oog voor het verbeteren van de eigen prestaties. De SHM ziet de verhuis naar de nieuwe kantoren terecht als een opportuniteit om de verschillende diensten beter te laten samenwerken met het oog op het realiseren van de doelstellingen.


PAGINA 42 VAN 54

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1. De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt het informeren van burgers door Dijledal als goed omwille van haar toegankelijkheid, klantvriendelijkheid en doorgaans heldere en gediversifieerde communicatie. Dijledal beschikt over een zeer goede website, een uitstekende infomap en een eigen huurderskrant. -

-

-

Dijledal betrekt sinds de zomer van 2014 een nieuw, zeer ruim en uiterst comfortabel nieuw kantoor aan de Vaartkom in Leuven. Huurders kunnen er op de eerste verdieping (te bereiken met trap of lift) terecht aan een ruime balie en dito wachtruimte. Huurders en kandidaathuurders kunnen er op maandag, dinsdag, donderdag en vrijdag van 8.30u. tot 12u. en op woensdag van 13.30u. tot 16u. terecht bij de Dienst Verhuring en de Dienst Onderhoud en Herstellingen. Op diezelfde momenten zijn die diensten en de Diensten Financiën en Huurdersrelaties ook telefonisch bereikbaar. Buiten die uren is er een 24/7 permanentie voor dringende technische problemen. De Dienst Financiën kunnen huurders enkel op afspraak bezoeken. De Dienst Huurdersrelaties is op kantoor te bezoeken op vrijdag van 8.30u. tot 12u. Daarnaast houdt de Dienst Huurdersrelaties ook permanentie in 4 van de 5 buurtcentra van de stad Leuven, telkens 1 uur per week. De SHM toont zich daarmee zeer toegankelijk voor haar (kandidaat-)huurders en dat is ook de mening van de huurders zoals mag blijken uit de enkele sporadische tevredenheidsmetingen die de SHM hield. Nabij de onthaalbalie zijn twee lokalen voorzien waar huurders en kandidaat-huurders een persoonlijk gesprek kunnen houden met een medewerker, zodat de privacy verzekerd is. Dijledal beschikt over een zeer goed gestructureerde website met duidelijke informatie voor huurders en kandidaat-huurders. Zo goed als alle rubrieken zijn voorzien van uiterst leesbare en informatieve teksten met makkelijk volgbare kruisverwijzingen. Zeer interessante en goed uitgebouwde rubrieken zijn de ‘veel gestelde vragen van kandidaat-huurders’, de ‘infogids’ waar bezoekers op trefwoord informatie kunnen zoeken en de patrimoniumgids (‘waar kan je bij ons wonen’). In die rubriek vind je per wijk/complex, naast een foto, zeer uitgebreide informatie over ligging, bouwjaar, inrichting, ... Gelijkaardige informatie is er ook over lopende en toekomstige werven. Ook informatie over de SHM zelf, de zeer verzorgde jaarverslagen en huurderskranten zijn er terug te vinden. Met een meldingskaart kunnen huurders een klacht of een probleem melden en er staat in de ‘infogids’ ook een korte samenvatting van de klachtenprocedure met verwijzing naar de Vlaamse ombudsdienst en de toezichthouder. De visitatiecommissie apprecieert de inspanningen van Dijledal om op deze manier haar (kandidaat-) huurders goed te informeren. Dijledal heeft naast deze elektronische informatiedrager ook heel wat informatie op papier beschikbaar. Zo krijgt iedere huurder een zeer verzorgde informatiemap met daarin wat algemene informatie over de maatschappij, de trefwoordenlijst met uitleg zoals op de website, contactgegevens van andere actoren, nuttige formulieren, het huurcontract en reglement van inwendige orde en heel wat interessante folders en brochures waaronder ook het Ziezoboekje van de provincie Vlaams-Brabant en een brochure over de goede omgang met buren. Deze informatiemap werd in 2000 opgemaakt samen met 18 huurders en met feedback van actoren; recent werd ze met inbreng van bewoners geactualiseerd. De visitatiecommissie ziet in deze infomap een goede praktijk, die andere SHM’s kan inspireren. Huurders krijgen ook elk jaar een kalender van de SHM met mooie foto’s van haar patrimonium. Dijledal verspreidt onder haar huurders trimestrieel ook een huurderskrant met daarin zeer informatieve, toegankelijke en goed geïllustreerde artikels over lopende en geplande werken en recente activiteiten, de voorstelling van een samenwerkende partner, interessante


PAGINA 43 VAN 54

-

-

-

-

weetjes en wat ontspannende rubrieken. Een tweetal huurders nemen deel aan de redactie van de huurderskrant, maar hun inbreng lijkt eerder beperkt te zijn. De visitatieraad suggereert de SHM om oog te hebben voor de toon van de artikels die soms belerend overkomt en adviseert haar om een meer inhoudelijke bijdrage van de huurders na te streven om hun intrinsieke motivatie vast te houden en de bijdragen zo ook meer vanuit het standpunt en de leefwereld van de lezer op te maken. Vermelden we hier ook nog dat de buurtwerkingen een buurtkrant verspreiden over hun eigen werking. De brieven die de SHM naar haar (kandidaat-)huurders stuurt zijn doorgaans correct en meestal ook informatief; veelal wordt de mededeling of vraag in de brief kort gekaderd. Dat is echter niet in alle gevallen zo en sommige huurders en actoren signaleren dat niet alle brieven even laagdrempelig en respectvol zijn geformuleerd. De visitatiecommissie adviseert de SHM om in de hele organisatie aandacht te hebben voor respectvolle en klare communicatie en eventueel met bewoners zelf te overleggen hoe dit beter zou kunnen. Dijledal organiseert regelmatig een infomoment ter verwelkoming van nieuwe huurders; bij die gelegenheid krijgen ze een uitgebreid informatiepakket van de SHM. Ook bij de herbezetting van een gerenoveerde wijk of een vernieuwbouw organiseert Dijledal een verwelkomingsmoment. Op een jaarlijkse huurdersvergadering licht de SHM de huurprijsberekening toe, maar die blijkt - aldus de getuigenis van huurders - het petje van heel wat toehoorders te boven te gaan. Voor de SHM is dat daarom een aandachtspunt. Van actoren vernam de visitatiecommissie dat de communicatie van de maatschappij naar haar huurders dan wel goed is, maar voor de meest kwetsbaren dikwijls hoogdrempelig. De visitatiecommissie adviseert de SHM daarvoor aandacht te hebben en met actoren te overleggen hoe ze daaraan kan sleutelen. De actualisatie van de wachtlijsten van kandidaat-huurders kondigt de SHM aan in haar huurderskrant; daarmee bereikt ze echter alleen de huurders die kandidaat zijn voor een mutatie naar een andere woning. Op de website (bv. in een nieuwsbericht of in de infogids) is er geen uitdrukkelijke vermelding van de actualisatie. Wanneer huurders niet reageren op de eerste actualisatiebrief, contacteert Dijledal het OCMW en de begeleidende diensten die hen bekend zijn. De visitatiecommissie suggereert de SHM om met OCMW’s, CAW, SVK en andere diensten te bekijken hoe ze die inzet van actoren kan verruimen om bij kandidaat-huurders zo weinig mogelijk uitval te krijgen die uitsluitend te maken heeft met de onbereikbaarheid van die kandidaten. De gesprekspartners van de visitatiecommissie tonen zich doorgaans tevreden over de klantvriendelijkheid van het administratief en technisch personeel van de SHM. Uit het eerder beperkte aantal kleinschalige tevredenheidsmetingen van de SHM blijkt dat huurders tevreden zijn over de bereikbaarheid van de diensten, de klantvriendelijkheid en de informatie die ze kregen. De tevredenheid over de wachttijd bij een melding of een herstelling is minder groot. De SHM voert echter aan dat, na de planning, huurders telefonisch of met een kaartje verwittigd worden over de dag van uitvoering van de herstelling, zo mogelijk gepreciseerd naar dagdeel. In die herstellingen legt ze prioriteiten (verwarming of warm water worden doorgaans de dag zelf of de dag erna hersteld); 70% van de herstellingen zouden binnen de 7 kalenderdagen uitgevoerd zijn. In het gesprek met de huurders kreeg de visitatiecommissie niettemin dezelfde opmerkingen te horen als in de tevredenheidsmetingen. Daar was ook vraag naar feedback op meldingen die huurders doen over mankementen in de gemeenschappelijke delen of een ruimere communicatie over het tijdstip van afrekening van energieverbruik. Voor de SHM blijven dit daarom aandachtspunten.


PAGINA 44 VAN 54

OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed Dijledal communiceert correct naar Vlaamse en provinciale overheden. De informatie aan lokale actoren verloopt via diverse kanalen. Actoren en beleidsverantwoordelijken noemen de informatie van de SHM doorgaans correct en professioneel, maar zetten kanttekeningen bij haar soms gesloten en defensieve houding. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Dijledal voor deze doelstelling als goed. -

-

-

-

-

Dijledal communiceert op een correcte en snelle manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen Vlaanderen. Ook de communicatie en samenwerking met de provinciale administratie verloopt vlot. Informatie over de werking en de plannen van de SHM krijgen de ambtenaren en actoren vooral via het jaarverslag en de huurderskranten van de maatschappij en via het lokaal woonoverleg. Informatie wordt ook gedeeld op een kwartaaloverleg tussen Dijledal, stadsdiensten en AGSL (autonoom gemeentebedrijf stadsontwikkeling Leuven) en een tweemaandelijks wijkoverleg in alle aandachtsgebieden. Dijledal is ook een actieve speler op het overleg VVH Provincie. Dijledal neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de gemeenten in haar werkgebied. Dat lijkt in Leuven goed en constructief te verlopen, maar de kleinere gemeenten noemen de opstelling van de SHM wat geslotener en een stuk minder communicatief. De visitatiecommissie adviseert de maatschappij om die bezorgdheid van de kleinere gemeenten ter harte te nemen en met hen te overleggen hoe hieraan kan verholpen worden. De mening van de ambtenaren en actoren over de samenwerking met de SHM zijn verdeeld. Doorgaans zijn ze tevreden over die samenwerking en het professionalisme van de SHM en over de open dialoog die ze met de maatschappij kunnen aangaan. Ze zien bovendien een gunstige evolutie in de communicatie in de voorbije jaren. Anderzijds vragen ze meer terugkoppeling van tussentijdse stappen en meer overleg van de SHM over de voortgang van projecten, zodat ze op het einde van de rit niet onverwacht met problemen geconfronteerd worden. Ze getuigen van de op dat moment defensieve en soms agressieve toon die de SHM aanslaat. De visitatiecommissie adviseert de SHM om daarover in overleg te gaan met die actoren, samen af te spreken op welke wijze informatie en dossiervooruitgang wordt gecommuniceerd en zo die onderhuidse spanningen weg te werken. De contacten en informatiedeling met beleidsverantwoordelijken verlopen goed, zowel op lokaal woonoverleg, bij projectbesprekingen als in informele contacten.

OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar Dijledal is zeer recent gestart met het uitvoeren van tevredenheidsmetingen bij huurders die een gerenoveerd project betrokken. Een systematische en geobjectiveerde meting van tevredenheid bij een representatief staal van haar huurders hield de SHM nog niet. De huidige aanpak is op het moment van visitatie nog onvoldoende onderdeel van de reguliere werking van de maatschappij. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling daarom als voor verbetering vatbaar. - Dijledal organiseerde in 2014 een tevredenheidsmeting bij huurders van 4 gerenoveerde projecten. De medewerkers van de SHM gingen in gesprek met de huurders. De enquêteformulieren konden worden afgegeven of teruggestuurd naar de SHM. Bij die metingen werd gepeild naar de tevredenheid over de woning en de buurt en de tevredenheid na een melding en een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIJLEDAL

PAGINA 45 VAN 54

herstelling. Een ander luik van de bevraging betrof de klantvriendelijkheid en de communicatie van de maatschappij en informatie aan nieuwe huurders. De resultaten van de bevraging zullen worden besproken op de stafvergadering met het oog op het nemen van verbeteracties. De resultaten van de bevraging werden niet teruggekoppeld naar de betrokken huurders. De SHM noemt de gevoerde tevredenheidsmetingen evenwel zeer zinvol onder meer omdat ze op detailopmerkingen meteen zeer concrete verbeteringen zullen kunnen enten. Met deze bevragingen werd maar een beperkt deel van de totale huurderspopulatie bereikt, maar het is een mooi, zij het bescheiden, begin. - Daarnaast vraagt Dijledal, zowel bij de voorlopige oplevering als 1 maand voor de definitieve oplevering van een grondige renovatie, of huurders daar opmerkingen over hebben; die worden dan opgenomen met de aannemer. - Dijledal organiseerde in 1996 een algemene tevredenheidsmeting, maar de resultaten ervan waren volgens de SHM onbruikbaar omdat de antwoorden onrealistisch positief waren. Een nieuwe algemene tevredenheidsmeting hield de maatschappij sindsdien niet meer. Ze voert aan daar de tijd noch de professionaliteit voor te hebben en liever te wachten op het door Vlaanderen in het vooruitzicht gestelde instrument. De visitatiecommissie dringt er bij de SHM op aan om op een geobjectiveerde en systematische manier te peilen naar tevredenheid van haar klanten. Dat houdt onder meer in dat een representatief staal van klanten wordt bevraagd, dat dit anoniem kan gebeuren en dat de resultaten op een objectieve manier worden geregistreerd en verwerkt. De visitatiecommissie suggereert de SHM om een algemene bevraging van haar cliënteel te overwegen zodra het Vlaamse instrument daarvoor beschikbaar is en in afwachting daarvan al goed na te denken voor welke aspecten van haar werking of voor welke doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) het meten van tevredenheid het meeste resultaat zou kunnen opleveren. Sowieso kan de SHM nu al verbeteracties verbinden aan de reeds uitgevoerde bevragingen en over de resultaten van de bevraging en de voorgenomen verbeteracties terugkoppelen naar de huurders.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Dijledal is in haar communicatie met huurders en kandidaat-huurders zeer toegankelijk en klantvriendelijk en ze voert doorgaans een heldere en gediversifieerde communicatie. Vooral haar website en infomap zijn van een zeer hoog niveau. Met externe partners is er over het algemeen een goede communicatie, maar de visitatiecommissie vraagt dat de SHM haar soms gesloten en defensieve houding ombuigt naar een meer coöperatieve houding. Dijledal is pas gestart met eerste partiële tevredenheidsmetingen na een renovatie. Dit zijn goede eerste stappen naar het meten van tevredenheid maar ze zijn nog te pril om van een grondhouding te kunnen spreken. Daarom vraagt de visitatiecommissie dat de SHM verder inzet op peilingen van tevredenheid over deelaspecten van de werking of bij specifieke doelgroepen en dat ze, eens het Vlaamse instrument beschikbaar is, overweegt om een algemene tevredenheidsmeting te organiseren bij haar cliënteel.


PAGINA 46 VAN 54

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. (OD 3.2) Gebruik de opbrengstenrekeningen om de huurlasten verder uit te splitsen en zo het inzicht van de maatschappij in de omvang en de oorzaken van de huurlasten te verbeteren. Het gebruik van deze rekeningen laat toe om de huurlasten te onderscheiden van de kosten die door de maatschappij zelf worden gedragen en geven beter de oorzaak van de huurlasten weer. Werk vervolgens een strategie uit om de huurlasten te verminderen en om te bepalen tot op welk niveau deze huurlasten kunnen dalen en volg de evolutie van de huurlasten op. 2. (OD 4.1) Ga in samenwerking met partners en huurders na hoe de inhoud en de toon van de brieven kunnen verbeterd worden, communiceer duidelijk over de mogelijkheid tot afbetaling en bied in een vroeger stadium ondersteuning hetzij vanuit de eigen dienst huurdersrelaties hetzij vanuit de OCMW’s, waarmee best ook duidelijke en geëxpliciteerde afspraken worden gemaakt. 3. (OD 5.1 - 5.2) Maak een analyse van de werkings- of onderhoudskosten en werk ook hier concrete acties uit om de kosten te beperken. Breng de leegstandscijfers in kaart en rapporteer hierover periodiek aan de verschillende betrokken personeelsleden en aan de raad van bestuur. Vermeld daarbij de oorzaken en de acties die de maatschappij onderneemt om de leegstand te reduceren. Zowel het beperken van de werkings- en onderhoudskosten als het terugbrengen van de leegstand heeft een positieve invloed op de financiële leefbaarheid van de maatschappij. 4. (OD 5.6) Maak op basis van de visie een strategisch plan op met strategische doelen. Daaraan kunnen meetpunten worden gekoppeld om nadien de voortgang in kaart te brengen en bij te sturen. Dit kan volgens de Plan-Do-Check-Act cyclus. Zoek mogelijkheden voor verbetering van de efficiëntie en veranker deze systematische en cyclische benadering in de diverse processen zodat bijsturing op effectiviteit en efficiëntie mogelijk wordt. Zo kan de maatschappij erin slagen om de doelstellingen die Vlaanderen stelt daadwerkelijk te realiseren. Het stellen van heldere doelen kan ook het vertrekpunt en een middel zijn om de diverse diensten en medewerkers beter te laten samenwerken. 5. (OD 6.3) Overweeg - eens het Vlaamse instrument daarvoor beschikbaar is - een algemene bevraging van het cliënteel en denk in afwachting daarvan al goed na voor welke aspecten van de werking of voor welke doelgroepen (huurders, kandidaat-huurders, vertrokken huurders) het meten van tevredenheid het meeste resultaat zou kunnen opleveren. Verbind nu al verbeteracties aan de reeds uitgevoerde bevragingen en koppel de resultaten van de bevraging en de voorgenomen verbeteracties terug naar de huurders.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van Dijledal de volgende maatregelen te nemen: Dijledal is zich ervan bewust dat op een aantal domeinen een actievere aanpak nodig is en werkt sinds enkele jaren aan de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie ver-


PAGINA 47 VAN 54

trouwt er op dat de maatschappij de in het visitatierapport genoemde verbeterpunten zelf zal aanpakken.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: 1.

(OD 4.4) In de zijlijn van de bespreking van het project ‘onderbezette woningen’ suggereerde de SHM om aan gezinnen die te groot wonen eerder een tegemoetkoming te geven voor een verhuis naar een kleinere woning dan hen een boete op te leggen. De visitatiecommissie stelt het Vlaamse woonbeleid voor om deze piste te onderzoeken.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. 1.

2.

3.

(OD 4.2) Het afvalproject. In verschillende wijken heeft de maatschappij ‘afvalhokken’. Er zijn twee soorten: afvalhokken die altijd toegankelijk zijn en afvalhokken met openingsuren. Van de afvalhokken die altijd toegankelijk zijn, hebben bewoners een sleutel en ze kunnen dan ook op elk moment gesorteerd afval brengen. Afvalhokken met openingsuren worden door vrijwilligers open gehouden en onderhouden. Tijdens de openingsuren geven die vrijwilligers informatie over afvalsortering. De vrijwilligers hebben een vrijwilligerscontract met de stad Leuven en worden begeleid door medewerkers van Dijledal en samenwerkende partners (individuele aansturing, groepsbijeenkomsten, jaarlijks vormingsmoment, vrijwilligersfeest). Er zijn momenteel 22 afvalhokken en 46 vrijwilligers. SHM, actoren en huurders getuigen dat die afvalhokken ook ontmoetingsplaatsen zijn voor de buurt en bijdragen tot sociale cohesie. (OD 1.5 - 4.4) Een opvallend initiatief van Dijledal is haar project ‘onderbezette woningen’ waarmee ze grote woningen wil vrijmaken voor grote gezinnen, en huurders die te groot wonen een kleinere woning wil aanbieden die goedkoper is, minder onderhoud vraagt en meestal comfortabeler is. Het project startte met het inventariseren van de gezinnen die minstens 2 slaapkamers te veel hadden (woningen met 5 - 4 - 3 slaapkamers). Vervolgens bezocht de Dienst Huurdersrelaties al die gezinnen met het aanbod om hen te helpen zoeken naar een woning die beter aan hun wensen voldoet; daarbij werden de sterk ondersteunende stappen gezet die ook worden gevolgd bij een herhuisvesting omwille van renovatie. Op die manier kwamen in de periode 2010-2013 26 grote woningen vrij en in 2014 nog eens 17. In 2015 zet Dijledal die inspanning verder. (OD 6.1) Dijledal heeft een zeer verzorgde en uitgebreide informatiemap die een schat aan informatie bevat over de maatschappij en over alle kwesties die van belang zijn voor een huurder van deze maatschappij. Alles is zeer bevattelijk en goed geïllustreerd geformuleerd en gevat in trefwoorden. Voorts bevat de ‘infogids’ contactgegevens van andere actoren, nuttige formulieren, het reglement van inwendige orde en heel wat interessante folders en brochures waaronder ook het Ziezo-boekje van de provincie Vlaams-Brabant en een brochure over de goede omgang met buren. Verder kan de huurder in deze map belangrijke informatie bewaren, zoals het huurcontract, verzekeringspapieren en de huurderskranten. Deze informatiemap werd in 2000 opgemaakt samen met 18 huurders en met feedback van actoren; recent werd ze met inbreng van bewoners geactualiseerd.


PAGINA 48 VAN 54

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Fons Laeremans, voorzitter - Tie Roefs, bestuurder - Jaak Brepoels, bestuurder - Christophe Stockman, bestuurder - Erik Thora, directeur Medewerkers SHM - Hans Geenens, diensthoofd projecten en beheer - Ilse Vandiest, medewerkster projecten en beheer - Ludo Andries, diensthoofd financiële dienst - Linda Matterne, medewerkster financiële dienst (debiteurenbeheer) - Johan Vanwijngaerden, diensthoofd onderhoud en herstelling - Mia Van Caster, diensthoofd verhuring - Maggy Steeno, diensthoofd huurdersrelaties - Ede De Boer, maatschappelijk werker dienst huurdersrelaties - Liesbeth Weemans, maatschappelijk werker dienst huurdersrelaties Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Véronique Charlier, ruimtelijke ordening stad Leuven - Jan Mellebeek, gebiedsgerichte werking stad Leuven - Ronny Tielen, integratiedienst stad Leuven - Marc Bauwens, autonoom gemeentebedrijf stad Leuven - Ludo Guellinckx, gemeente Bierbeek - Vanessa Joly, IGS Wonen tussen Dijle en Velp - Tom Raes, dienst wonen provincie Vlaams-Brabant Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Ilse Vanderveeren, Thuiszorg OCMW Leuven - Jan Doucet, gemeenschapswachten stad Leuven - Edwin Vandereet, politie Leuven - Myra Verhoeven, Burenbemiddeling Preventiedienst stad Leuven - Dries Wiercx, buurtwerk stad Leuven - Johan Fobelets, buurtwerk Casablanca (RISO Vlaams-Brabant) - Geertrui Feyaerts en Yasmine Goossens, Huurdersbond Vlaams-Brabant - Walter Roedolf, SVK ‘t Spit - Lieve Polfliet en Hannes Geysen, CAW Oost-Brabant - Leo Van den Schoor, Begeleid Wonen Leuven - Nathalie Brack, vzw Hejmen - Dirk Nissen, vzw Walden - Joke Lichtert, Integratie en zelfstandig wonen Leuven - Ilse Smets, Wijkgezondheidscentrum Ridderbuurt Leuven


PAGINA 49 VAN 54

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 10 sociale huurders De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken -

Bieke Verlinden, schepen van sociale zaken stad Leuven Monda Wuytack, schepen en OCMW-voorzitter gemeente Bierbeek Adri Daniëls, burgemeester gemeente Oud-Heverlee Hans Eyssen, burgemeester gemeente Holsbeek


PAGINA 50 VAN 54

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet

meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en


PAGINA 51 VAN 54

kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige www.vlaanderen.be en op type A. Meer info: www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - Prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele


PAGINA 52 VAN 54

plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 53 VAN 54

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST INGSM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van Dijledal, Leuven

Datum reactie SHM: 17 juli 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

15.5537

REPLIEK op het definitief visitatierapport van 20 juni 2015

Met 17 van de 22 onder de loep genomen operationele doelstellingen beoordeeld als ‘goed’ en 5 als ‘voor verbetering vatbaar’ kan Dijledal zich in grote lijnen vinden in het rapport, op een aantal punten na, o.m.: 1. Er is een materiële fout gebeurd. In punt 4.1, p.11, tweede gedachtenstreepje staat: “Voorbeelden van deze werkwijze zijn het aanspannen van rechtszaken en formele communicatie via aangetekende brieven”. Daarbij maakten we in ons ‘wijzigingsformulier’ de bemerking: “In de samenwerking met actoren worden er geen rechtszaken aangespannen en geen aangetekende brieven gestuurd: waarover gaat dit dan wel?”. Daarop antwoordt de visitatiecommissie (ViCo): “Akkoord, tekst wordt aangepast” en “Wijziging wordt doorgevoerd”. In het definitief rapport is deze passage echter foutief terug opgenomen. 2. De SHM verschilt ten gronde van mening met de ViCo betreffende 4.4, p.34, eerste gedachtenstreep, vier laatste zinnen: “Niettemin moest de visitatiecommissie vaststellen dat een aantal actoren meer aandacht vragen voor ondersteuning en begeleiding van de sociaaleconomisch meest kwetsbare doelgroepen. De SHM steunt volgens hen te dikwijls op de inzet van andere diensten voor de begeleiding van die doelgroep en bovendien loopt het overleg daarover dikwijls moeilijk. Ze hopen met de maatschappij te kunnen afspreken wat de begeleidingsopdracht van de SHM kan zijn en wat dan verwacht wordt van andere actoren. De visitatiecommissie suggereert Dijledal het – in het verleden kennelijk moeilijk verlopen - gesprek daarover met die actoren terug op te nemen om eventuele misverstanden uit de weg te ruimen en een constructieve samenwerking en rolverdeling daarrond op te zetten.” Het standpunt van de SHM luidt: “Het is nadrukkelijk geen taak van de SHM’s om maatwerk op te zetten: dat is een expliciete taak van welzijn. Wij horen problemen te detecteren en door te geven aan die diensten die daarin gespecialiseerd zijn en er de personeelsbezetting voor hebben. Dat is wat bepaalde actoren ons ‘verwijten’, terwijl het wel de bedoeling is dat het zo functioneert. Met één sociaal assistent per 1.000 woningen, met een bezetting per woning variërend van 1 tot 10 personen per woning, is het vrij gortig dat ‘bepaalde actoren’ van ons maatwerk gaan verwachten. Dat de welzijnssector die gericht is op de intensieve begeleiding van doelgroepen zijn verantwoordelijkheid terzake maar opneemt, ipv de hete aardappel door te schuiven aan organisaties wiens taak dat nadrukkelijk niet is en die daar geen middelen voor krijgen. Het is bovendien niet aan Dijledal om aan bepaalde actoren diets te maken wat ieders taak ten Vlaamsen velde is: dat de overheid daar maar werk van maakt.” 3. Hoe men vanuit een opbrengstenrekeningenstelsel betere analyses zou kunnen maken van huurlasten dan vanuit een analytische boekhouding is ons een raadsel. Het lijkt er zeer sterk op dat men in de ViCo niet goed weet wat een analytische boekhouding inhoudt. Dat enkel met de cijfers uit de prestatiedatabank rekening wordt gehouden is

een keuze die gemaakt wordt door de beoordelaars en die niet noodzakelijkerwijze gegrondvest is in de realiteit. Het is niet omdat de gegevens uit een analytische boekhouding niet in de prestatiedatabank staan dat ze niet bestaan noch dat er geen gebruik van gemaakt wordt. 4. Een aantal suggesties zoals – niet exhaustief – het beter communiceren van hetgeen we al doen naar actoren allerhande (lees: een verbeterde PR) en de opmaak van strategische plannen allerhande werden op de Raad van Bestuur eerder beoordeeld als het opleggen van meta-taken die wel de werklast verhogen en vooral de opsmukking ten dienste staan dan wel aanleiding geven tot betere resultaten te velde (lees: beter beheer en hogere productie). Inzake de aanbevelingen (5.1) het volgende: 1. Huurlasten Het was even schrikken toen bleek dat we van de hoogste huurlasten in Vlaanderen hebben. Het is natuurlijk pas nadat de ViCo haar analyse maakt van de cijfers uit de prestatiedatabank, dat we dat te weten zijn gekomen. Dat er hier werk aan de winkel is, is duidelijk: zowel qua beperking van de huurlasten als qua analyse van de cijfers die tot de vergelijking hebben geleid – analyse die ongetwijfeld een genuanceerder beeld tot stand zal brengen dan dat in het rapport geschetst wordt. Het hoge aantal appartementen, de veelheid aan hoogbouw, het grote aantal gerenoveerde woningen met allerhande technologie die duur in onderhoud is, dienen meer in de weging opgenomen dan vandaag het geval is. Bovendien zijn de aangerekende huurlasten het gevolg van aan te rekenen facturen van derden die aangesteld zijn op grond van offertevragen waarbij de opdracht aan de laagste bieder wordt toegekend. De greep van Dijledal of gelijk welke individuele SHM op de prijszetting in de privé is beperkt, zeker als het gaat om lokale aanbieders van diensten. Daar waar collectieve procedures dienstig kunnen zijn, nl. in grote sectoren zoals energie, wordt dat ook gedaan: Dijledal heeft zich in 2015 ingeschreven op de groepsaankoop elektriciteit en verzekeringen zoals die (mede) door de sectorvereniging VVH is uitgeschreven: hopelijk geeft dit een betere prijszetting. Het is uitermate jammer dat de overheid niet eerder hulpmiddelen heeft aangereikt om de hoogte van de huurlasten kritisch te bekijken: het ware immers niet meer dan normaal dat de instantie die beschikt over het overzicht van de prijzen ter zake een rol zou spelen en kostprijsindicaties zou verspreiden onder de spelers te velde. Het zou ook niet ongepast zijn mocht de overheid die sectoren onder de loupe nemen waar men indicaties kan vinden van prijsafspraken en concurrentiewerend handelen – men denke hier bijvoorbeeld aan de liften-sector en die van de brandbestrijdingsmiddelen. Het is met de beoordeling van het huurlastenverhaal zoals met de balk en de splinter… Ten slotte dient opgemerkt dat het gros van de huurlasten uit rekeningen van energieleveranciers bestaat en water. Als men weet dat met één simpele

bestuursbeslissing van de Watergroep (1) de huurlast van veel huurders gestegen is met 53,07 euro per jaar en dat de Watergroep er zich op beroept dat ze dat doet met instemming van de Vlaamse overheid, dan is het misschien aangewezen dat ook die Vlaamse overheid zich ernstig bezint over het gegeven huurlasten en de hand in eigen boezem durft te steken. Uiteraard zal ook het wegvallen van het gratis water per 01/01/2016 een gat slaan van 32,5 euro per persoon in het budget van de behoeftige gezinnen… Inzake energiekosten dient opgemerkt dat de energiekorting die voorzien is in het kaderbesluit sociale huur en die expliciet – ook al ontkende het kabinet Vanden Bossche dat – door minister Keulen voorzien was om investeringen boven de norm inzake energiezuinigheid deels te kunnen compenseren met een gestegen huur (“energiekorting in min”), steeds dode letter is gebleven, waardoor het financieel onhaalbaar wordt om meer te doen dan wat de norm voorschrijft. Ook hier kan de overheid meewerken aan het verhaal van de dalende huurlasten, in dit geval zelfs zonder dat haar een eurocent hoeft te kosten. Dijledal zal een analyse per gebouw maken inzake de huurlasten en trachten de huurlasten te doen dalen. Of dat gebeurt met het opbrengstenrekeningstelsel dan wel met de gegevens uit de analytische boekhouding, dat zullen we dan nog wel bekijken. 2. Briefwisseling – afspraken met OCMW’s Inzake de briefwisseling hebben we reeds dit jaar gebruik gemaakt van een aantal van de typebrieven zoals ze dit jaar ism de administraties zijn verspreid en voor zover we van oordeel zijn dat ze beter zijn dan de onze. In de tweede helft van het jaar zullen alle administratieve medewerkers in huis een opleiding ‘klare taal’ volgen zoals ze door het Huis van het Nederlands wordt aangeboden. Er kan overwogen worden de ‘nieuwe’ standaardbrieven met geïnteresseerde huurders te bespreken. Inzake afbetalingsmodaliteiten zullen er concrete en expliciete afspraken gemaakt worden met de OCMW’s. 3. Werkings- en onderhoudskosten - leegstand Inzake kostenbeheersing werd al in 2013 de software aangekocht om met begrotingen en budgetten te werken. Na het verhuisjaar 2014 zullen we in de loop van 2015, na overleg met de collega’s van Woonhaven, starten met de concretisering van die werking. De verwachting is dat we een beter zicht krijgen op de kosten en ze aldus beter kunnen beheersen. De reeds bestaande opvolging van de leegstand zal tevens naar de Raad gecommuniceerd worden. 4. Strategisch plan Met de nodige scepsis zullen we een strategisch plan bijeen borstelen (zie supra), met dien verstande dat de opmaak ervan de reguliere werking niet mag vertragen. 1

De ‘vaste vergoeding’ wordt niet langer per aftakking aangerekend, maar wel per wooneenheid.

5. Algemene bevraging Met veel plezier zullen we van het Vlaamse instrument gebruik gaan maken. Het is inderdaad een nuttig hulpmiddel waar we al sinds 1996 naar op zoek zijn – en huiverachtig waren voor het inhuren van dure derden-expertise. Het is uiteraard te hopen dat de geruchten die stellen dat er geen middelen voorzien zijn op de Vlaamse begroting voor het verder uit- en afwerken van het extern ontwikkelde instrument, valse geruchten blijken te zijn.

Ten slotte merken we op dat deze periode, waarin de Vlaamse overheid een herziening van het regelgevend kader voorbereidt, een uitgelezen kans biedt om eindelijk werk te maken van het oplossen van hét sleutelprobleem dat de sector in een wurggreep houdt, nl. het volstrekt contradictorisch financieringssysteem dat er onvermijdelijk toe leidt dat maatschappijen met een hoge productie zowel qua renovatie als qua nieuwbouw en met lage huuropbrengsten omwille van het lage inkomen van haar huurders en kandidaten, financieel ten onder dreigen te gaan. Het zou al een slok op een borrel schelen mocht de vermaledijde ‘beheersvergoeding’ die eerder als bijdrage aan de werkingskost van de VMSW betaald diende te worden opdat het VMSW-verhaal (lees: de schulden van de VMSW) uit de Vlaamse begroting gehouden kon worden en die sinds de consolidatie van de VMSW-cijfers in de Vlaamse begroting uit dat oogpunt zinledig is geworden maar nu als ‘opbrengst’ prijkt in diezelfde Vlaamse begroting, geschrapt kunnen worden. Ten allerlaatste willen we er nog op wijzen dat het een beetje cynisch is dat nogal wat sectoren zijn vrijgesteld van onroerende voorheffing, waaronder louter commerciële projecten zoals die van de assistentiewoningen, terwijl dat niet geldt voor de sociale huisvesting, terwijl ook die middelen een belangrijke bijdrage zouden kunnen leveren aan de financiële gezondmaking van de sector zonder dat er in de zakken van de sociale huurders gezeten moet worden. Gedaan te Leuven, 17 juli 2015.

Erik Thora directeur

Fons Laeremans voorzitter

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van Dijledal, Leuven

Datum beslissing minister: 26 oktober 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Visitatierapport Dijledal, Leuven

Recommend Documents