Visitatierapport cvba Wonen Zelzate

Visitatierapport cvba Wonen Zelzate

Visitatiegesprekken op 10 en 11 juni 2015 Definitief visitatierapport van 25 oktober 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM cvba Wonen (Zelzate) Datum visitatiegesprekken: 10 en 11 juni 2015 Datum conceptversie van het rapport: 8 augustus 2015 Datum presentatie aan raad van bestuur: 17 september 2015 Datum definitief rapport: 25 oktober 2015 Erkenningsnummer SHM: 4360 Contactgegevens SHM: Marcel Mollelaan 17 9060 Zelzate [email protected] www.cvbawonen.be Directeur: Freddy De Vilder Voorzitter: Oswald Adriaensen Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Assenede, Evergem, Moerbeke en Zelzate Actieterrein voor de realisatie van sociale koopwoningen: Assenede, Evergem, Moerbeke en Zelzate Samenstelling visitatiecommissie: Stefan Cloudt, commissielid Peter Bulckaert, commissielid Swa Silkens, commissievoorzitter

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door cvba Wonen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 2 VAN 59

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 8 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 8 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM CVBA WONEN .................................................................................................. 12 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 12 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 19 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 25 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 30 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 37 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 46

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 51 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 51 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 52 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 53 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 53

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 54 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 56


PAGINA 3 VAN 59

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM cvba Wonen (Zelzate).

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 59

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 59

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling voor huuractiviteiten PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1

Beoordeling voor koopactiviteiten

GOED Goed

Goed

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

n.v.t.

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

Goed

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

Goed

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

OD 2.1

VOOR VERBETERING VATBAAR Voor verbetering vatbaar

Voor verbetering vatbaar

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig


n.v.t.

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid



OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

PV 4

SOCIAAL BELEID

OD 4.1





Goed

n.v.t.



De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

n.v.t.

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


n.v.t.


PAGINA 6 VAN 59

Beoordeling voor huuractiviteiten

Beoordeling voor koopactiviteiten

Goed

n.v.t.

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

PV 5

INTERNE WERKING LEEFBAARHEID

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering


PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

EN

FINANCIËLE



Goed Voor verbetering vatbaar

Goed

Goed

n.v.t.





Goed Voor verbetering vatbaar



PAGINA 7 VAN 59

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM CVBA Wonen is een erkende sociale huisvestingsmaatschappij, in 2002 ontstaan door de fusie van de vroegere Gewestelijke Maatschappij voor de huisvesting van Zelzate (huur) en de NoordVlaamse huisvestingsmaatschappij (koop). De cvba Wonen biedt daardoor alle sociale huisvestingsactiviteiten aan onder één dak. Woningzoekenden kunnen er terecht voor het kopen van een sociale koopwoning, het kopen van een sociale kavel, het aangaan van een sociale lening of het huren van een sociale woning of appartement. De ‘Gewestelijke Maatschappij voor de huisvesting van Zelzate’ werd opgericht in 1920. Hiermee speelden de gemeente Zelzate, de provincie Oost-Vlaanderen en 4 bedrijven in op de toename van grote industriële activiteit langsheen het zeekanaal Gent-Terneuzen. De SHM had de taak voor de groeiende arbeidersbevolking de nodige huisvesting te voorzien. De Tuinwijk ‘Klein Rusland’ is de eerste en wellicht de meest gekende realisatie van de SHM. Deze in 1920 door de architect Huib Hoste en de urbanist Louis Van der Swaelmen ontworpen wijk is de eerste modernistische tuinwijk in België, met winkels en energievoorzieningen. Op deze ver van het dorpscentrum gelegen grond bouwde men tussen 1921 en 1927 in totaal 168 woningen, een hotel voor alleenstaanden, vier winkelhuizen en een watertoren. Wat betreft de vormgeving en bouwtechniek ontwikkelde de architect twee types woningen: de meer traditionele bakstenen woningen met zadeldak en de kubistische woningen met plat dak via een nieuwe constructiemethode met asbeton. De kubistische woningen vormden een reactie op de vooroorlogse kleine werkmanswoningen. De tuinwijk ‘Klein Rusland’ staat op de inventaris van het onroerend erfgoed. In 2009 werden 4 huizen effectief beschermd. Deze bescherming doorkruiste de plannen van de SHM, die eerder voor vervangbouw koos. We komen hier in het visitatierapport meermaals op terug. In 1973 bouwde de SHM de eerste huurwoningen buiten Zelzate, namelijk in Moerbeke (wijk Vossel). Eind 2013 beheerde de cvba Wonen 1.008 sociale huurwoningen. In Zelzate en in Moerbeke staat de maatschappij in voor het volledige sociale huurpatrimonium, respectievelijk 803 en 197 woningen. In Assenede heeft de SHM 8 huurwoningen. In deze gemeente is (vooral) de Meetjeslandse Bouwmaatschappij actief. In 2014 bouwde de cvba Wonen 6 huurwoningen in Evergem. Hier ontwikkelen zowel de Meetjeslandse Bouwmaatschappij als de SHM Volkshaard sociale huuractiviteiten. Daarnaast beheert de cvba in Zelzate 76 woningen en 64 appartementen die eigendom zijn van de VMSW. De woningen waren oorspronkelijk gebouwd voor de personeelsleden van de nv Sidmar. Mede omwille van de discussie over renovatie of vernieuwbouw worden de appartementen aan het Hoogbouwplein regelmatig vermeld in dit visitatierapport. CVBA Wonen realiseerde in de periode 2009-2013 sociale koopwoningen in Zelzate, Moerbeke en Evergem. In de eerste twee gemeenten is de SHM de enige sociale koopmaatschappij. In Evergem is ook de cv Het Volk actief. De cvba is hier goed voor ongeveer 20% van het gerealiseerde koopaanbod. In Assenede is enkel de cvba Wonen actief en werd in deze periode geen sociale koopwoning op de markt gebracht.


PAGINA 8 VAN 59

Afhankelijk van de bron komen we tot een ander ‘werkgebied’ van de SHM. De website van de VMSW plaatst de cvba Wonen voor zowel huur als koop in alle 27 gemeenten van de twee arrondissementen Gent en Eeklo (op de hiernaast afgebeelde kaart van OostVlaanderen grijs ingekleurd). De website van de cvba Wonen vermeldt alle 27 gemeenten voor de koopactiviteiten en enkel de gemeenten Zelzate, Moerbeke en Assenede voor de huuractiviteiten. Op vraag van de visitatiecommissie stelt de SHM dat, vertrekkende van de definitie van actieterrein (zie bijlage 2), ze voor zowel de koop- als huuractiviteiten actief is in de gemeenten Assenede, Evergem, Moerbeke en Zelzate (op de kaart groen ingekleurd). Dit betekent dat ze in de andere gemeenten geen huurwoningen heeft, hier de voorbije 10 jaar geen koop- of huuractiviteiten heeft ontwikkeld en ook geen plannen heeft deze activiteiten aldaar te ontwikkelen. De gemeenten en OCMW’s van Zelzate en Moerbeke zijn aandeelhouder van de cvba Wonen, net als de gemeente Assenede. De gemeente Evergem ligt in het actieterrein van de SHM maar is geen aandeelhouder. De gemeente Maldegem (1), het Vlaams Gewest en de provincie OostVlaanderen zijn eveneens aandeelhouders. Samen staan deze lokale, provinciale en gewestelijke besturen voor 64% van de aandelen, waarvan 35% van de gemeente en het OCMW van Zelzate. De overige aandelen zitten verspreid over een aantal privépersonen, bedrijven, bewegingen en diensten, zoals de Katoenbewerkers, de Voedingscentrale en de Metaalcentrale van het ABVV, het ACOD, de Broederlijke Wevers en het Metaalarbeiderssyndicaat. Deze samenstelling getuigt andermaal van de geschiedenis van de SHM, opgericht om voor de arbeiders van de vele fabrieken langsheen het kanaal in huisvesting te voorzien. CVBA Wonen heeft 18 personeelsleden, waarvan 11 in de technische dienst. De directeur is sinds 2002 in dienst. Tot 2006 combineerde hij dit met het OCMW-voorzitterschap en van 2007 tot 2012 met het burgemeesterschap voor de gemeente Zelzate. In de vier gemeenten van het actieterrein van de cvba Wonen is geen lokaal toewijzingsreglement van toepassing.

3.2 Beschrijving omgeving Bevolkingssamenstelling Eind 2011 wonen in de vier gemeenten van het actieterrein ongeveer 66.000 personen of 27.000 huishoudens. Volgens de prognoses stijgt het aantal huishoudens tegen 2020 met 5,5% en tegen 2030 met 8,5%. Het aandeel 65-plussers bedraagt bijna 20%, net als het aandeel 18 tot 34-jarigen. Deze leeftijdscurve is vergelijkbaar met het Vlaamse Gewest, waar het aandeel 65-plussers 21% en het aandeel 18-34-jarigen 18,5% bedraagt. Het aandeel alleenstaanden betreft 26%, tegenover 30% in het Vlaamse Gewest.

1

()

De laatste realisaties van de cvba Wonen in deze gemeente zijn 10 koopwoningen in 1999 en 6 koopwoningen in 2001.


PAGINA 9 VAN 59

Het aandeel werklozen is betekenisvol groter in Zelzate (9%) dan in de andere drie gemeenten (5 tot 5,5%). Ook het aandeel leefloontrekkers is beduidend hoger, namelijk 0,6% tegenover 0,08% tot 0,15% in de andere gemeenten. Het gemiddelde netto-belastbaar-inkomen (NBI) in Zelzate is met ongeveer 16.500 euro 6,5% lager dan in de andere drie gemeenten en 5,6% lager dan in het Vlaamse Gewest. Het aandeel 65-plussers bij cvba Wonen bedraagt 34%, het aandeel alleenstaanden 41%. CVBA Wonen huisvest in verhouding beduidend meer alleenstaanden en senioren dan het gemiddelde van het actieterrein. De SHM heeft ook meer gezinshoofden ouder dan 65 jaar, maar minder alleenstaanden dan het gemiddelde van alle huisvestingsmaatschappijen samen. Van het aantal huurders-gezinshoofden heeft 8% niet de Belgische nationaliteit, waarmee ze mooi het gemiddelde vormt van alle SHM’s. Het mediaan equivalent NBI van de huurders in 2013 bedraagt ongeveer 16.500 euro. Hiermee zit de cvba hoog: meer dan 90% van de andere SHM’s noteren een lagere mediaanwaarde. Woningprofiel en bouwgronden In het actieterrein van cvba Wonen staan ongeveer 28.000 woonhuizen, waarvan 9% appartementen (tegenover 25% voor Vlaanderen). Deze vier gemeenten kennen vooral open (39%) en halfopen bebouwing (34%). Over de voorbije 5 jaar stegen de prijzen (mediaanwaarde) opvallend tot 193.000 euro voor een woonhuis (+21%) en tot 196.500 euro voor een appartement (+26%). Deze prijzen zijn het hoogste in de gemeenten Assenede en Evergem. Ter vergelijking: de mediaanprijs voor Vlaanderen 2013 bedraagt 202.000 euro voor een woonhuis en 178.000 euro voor een appartement. In heel Vlaanderen zijn de prijsstijgingen minder frappant, met 14% (woonhuis) en 11% (appartement). Het prijsverschil inzake bouwgrond (mediaanprijs) is opvallend groot. De Vlaamse mediaanwaarde voor bouwgrond ligt op 205 euro/m². Moerbeke en Evergem zitten gevoelig hoger, met 275 euro en 245 euro/m². Zelzate en Assenede hebben een lagere mediaanwaarde, met 185 euro en 170 euro/m². Eind 2013 heeft de cvba Wonen 10 ha grondreserve, waarvan 50% in Assenede, 33% in Zelzate en telkens iets meer dan 8% in de ‘duurdere’ gemeenten Moerbeke en Evergem. De SHM heeft 1.008 woningen, waarvan 224 appartementen (22%) en 784 eengezinswoningen (78%). De appartementen voorzien overwegend in 2 (65%) of 3 slaapkamers (19%), de eengezinswoningen voornamelijk in 3 slaapkamers (73%). De cvba beschikt over 87 (8,5%) grote woningen (4 slaapkamers en meer), 35 (3,5%) kleine woningen (1 slaapkamer) en geen studio’s. Deze cijfers zijn exclusief de 64 appartementen en 76 woonhuizen in eigendom van de VMSW (zie hoger). Een opvallend groot aandeel van de 1.008 woningen is gebouwd in de periode 1920-1929, namelijk 14% van het totaal, waar dit gemiddeld over alle SHM’s in Vlaanderen slechts 1% bedraagt. Het gaat hier over de woningen in ‘Klein Rusland’ (Zelzate). Het overgrote deel (70%) van het patrimonium werd gerealiseerd tussen 1960 en 1979. Voor de andere SHM’s bedraagt het aandeel 27%. CVBA Wonen heeft in vergelijking met de andere SHM’s dan ook een vrij oud woningaanbod. Slechts 72 woongelegenheden of 7% van het aanbod is gebouwd na 1990. Voor alle SHM’s samen is dit aandeel 40%. Bindend Sociaal Objectief (BSO) Eind 2013 maakte de Vlaamse administratie een nieuwe balans op van de resultaten van het BSO (de voortgangstoets). Voor het actieterrein van de cvba Wonen was 25% van het te realiseren aantal sociale koopwoningen effectief bereikt, en 37% van de sociale huurwoningen. De verschillen tussen de gemeenten zijn echter groot.


PAGINA 10 VAN 59

Bij de nulmeting op 31.12.2007 zat de gemeente Zelzate met 14,81% beduidend boven het streefcijfer van 9% sociale huurwoningen in iedere gemeente. Moerbeke (7,49%) maar vooral Assenede (2,13%) en Evergem (2,64%) kregen een belangrijke groei in het aantal sociale huurwoningen opgelegd. Bij de voortgangstoets 2014 (aantal sociale huurwoningen op 31.12.2013) bleek voor deze drie gemeenten 35% van het BSO-huur gerealiseerd. Vooral in Assenede en Evergem is er nog een zware inspanning te leveren. In deze twee gemeenten kan de cvba de inspanningen delen met een andere SHM of lokale besturen (OCMW en gemeente). Het SVK Meetjesland vzw is actief in de gemeenten Assenede en Zelzate, de gemeente Evergem heeft haar engagement rond een SVKwerking stopgezet, en de gemeente Moerbeke heeft geen SVK. De vier gemeenten kregen daarnaast een BSO-koop van 208 woningen opgelegd. Hiervan is in de voorbij 6 jaar 25% gerealiseerd. En ook hier is de zwaarste inspanning voor de gemeenten Assenede en Evergem. In Evergem kan de inspanning worden gedeeld met de SHM Het Volk. Het BSO-kavel is beperkt tot de realisatie van 11 sociale kavels. Volgende tabel bevat de netto-toenames zoals opgemeten bij de voortgangstoets 2014 (gegevens 31.12.2013, effectieve aantallen, dus exclusief de woningen in aanbouw of geprogrammeerd).

BSO-koop

BSO-kavel

BSO-huur voort-

BSO

voortgang

nog

BSO

voortgang

nog

nulmeting

BSO

Assenede

44

0

44

1

0

1

120

108

29

79

Evergem

102

31

71

8

2

6

344

230

82

148

Moerbeke

19

4

15

1

0

1

180

36

20

16

Zelzate

43

17

26

1

0

1

796

0

7

nvt

TOTAAL

208

52

156

11

2

9

1.440

374

138

243

25%

gang

nog

37%

Conform de toepassing door de SHM gebruikt de visitatiecommissie consequent de benaming ‘cvba Wonen’. En net als de huisvestingsmaatschappij zetten we cvba in hoofdletters aan het begin van een zin, elders in kleine letters. De visitatiecommissie vertrekt bij de opmaak van het visitatierapport van de cvba Wonen van de prestaties van de SHM in de periode 2009-2013 en van de geplande acties voor de daaropvolgende periode.


PAGINA 11 VAN 59

4.

PRESTATIES VAN SHM CVBA WONEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed voor huuractiviteiten De cvba Wonen realiseerde de afgelopen jaren gemiddeld 10 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. Ten opzichte van haar eigen aanbod aan huurwoningen in 2013 betreft het een gemiddelde aangroei met 1,2% per jaar, wat hoger is dan bij de meeste andere SHM's. Voor de komende jaren wordt een vergelijkbare nieuwbouwproductie verwacht. De SHM leverde zo een belangrijke bijdrage in de realisatie van het BSO. Alleen de gemeente Assenede is nog vragende partij voor meer sociale huurwoningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties in de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed. -

CVBA Wonen realiseerde in de periode 2009 - 2013 gemiddeld 10 nieuwe sociale huurwoningen per jaar. In verhouding met het aantal huurwoningen op 31.12.2013 staat dit voor een vijfjaarlijks gemiddelde van 1,2% nieuwe woningen. Bij iets meer dan de helft van de SHM’s was het percentage nieuwe woningen lager. Deze nieuwbouw werd gerealiseerd in zeven werven waaronder drie werven met vervangingsbouw in Zelzate (totaal 24 woningen) en vijf met nieuwbouw in Zelzate (4 woningen, oud politiecommissariaat), Moerbeke (10 woningen), Assenede (8 woningen in oud gemeentehuis en school) en Evergem (6 woningen).

- Toekomstige realisaties van nieuwe sociale huurwoningen kunnen worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat.  Eind 2013 waren er bij de VMSW 139 nieuw te bouwen woningen aangemeld, of 16% ten opzichte van het patrimonium van cvba Wonen. Meer dan 3/4de van de SHM’s heeft in verhouding tot hun patrimonium een lagere geplande groei. Hier zet cvba Wonen een goede prestatie neer. De aangemelde werven betreffen de realisatie van een "wijk" van 60 woningen en een kleinschalige locatie van 9 woningen in Assenede. In Zelzate gaat het om 24 woningen en in Moerbeke om 46 woningen in combinatie met een werf met sloop en vervangbouw. Aanmelding van nieuwe projecten is een noodzakelijke stap om in aanmerking te komen voor programmatie en financiële steun van de Vlaamse Overheid.  Eind 2013 stonden er bij cvba Wonen 30 woningen op een uitvoeringsprogramma, of 3,5% ten opzichte van het eigen patrimonium 2013. 36% van de maatschappijen heeft minder woningen op het uitvoeringsprogramma staan. Het gaat om vervangingsbouw van in totaal 22 woningen aan de Groenstraat (Zelzate) en omgeving Maluslaan (Moerbeke) en om nieuwbouw van 8 woningen aan de Statiestraat (Moerbeke). Daarnaast worden er in een gemengd project aan de Eikenstraat (Moerbeke) 15 huur- en 10 koopwoningen gerealiseerd (zie ook OD 1.2). - De SHM integreert de bouwactiviteiten in de financiële planning (zie ook OD 5.4). Dit maakt de financiële consequenties van de bouwactiviteiten van cvba Wonen inzichtelijk. In een aantal projecten (zowel nieuwbouw als renovatie) zijn de dossiers gereed en aanbesteed. Deze projecten heeft cvba Wonen ingediend bij de VMSW maar werden vanwege een tekort aan budget niet effectief opgenomen op het programma en daardoor niet van financiële steun van de Vlaamse Overheid voorzien.


PAGINA 12 VAN 59

- Het BSO huur is vastgesteld op 108 woningen in Assenede en 36 in Moerbeke. In Zelzate werd geen BSO opgelegd. In Evergem realiseerde de SHM in 2014 een aantal huurwoningen, waarmee deze gemeente is opgenomen in het actieterrein van cvba Wonen. Hier is het BSO-huur 230 woningen. Het zijn de gemeenten die als regisseur van het lokaal woonbeleid verantwoordelijk voor zijn de realisatie van het BSO. De voortgangstoets 2014 vermeldt enerzijds de netto-groei in het aantal huurwoningen (zie ook hoofdstuk 3) en anderzijds de geplande realisaties op 31.12.2013, om zo te zien of de realisatie van het BSO op termijn haalbaar is.  Twee derde van de woningen van de SHM staan in Zelzate en er is in deze gemeente geen andere SHM actief. Dat maakt dat voor de realisatie van de doelen van het woonbeleid de gemeente en SHM op elkaar zijn aangewezen. Zelzate kreeg geen BSO opgelegd omdat de gemeente op 31.12.2007 reeds over ruim meer dan de minimumvereiste van 9% sociale huurwoningen beschikte. De visie van het huidige bestuur van de gemeente Zelzate richt zich op een status quo in het aantal huurwoningen en op een verbetering van de kwaliteit van de bestaande sociale huurwoningen (zie OD 2.1).  In Moerbeke was met 20 gerealiseerde sociale huurwoningen de groei goed voor 56% van het objectief. Voor de komende jaren vermeldt de voortgangstoets 23 bijkomende woningen, waarmee in die gemeente het BSO wordt bereikt. De gemeente Moerbeke is geen vragende partij voor bijkomende sociale huurwoningen boven het BSO.  In Assenede is de SHM met 8 huureenheden een kleine speler. In de periode 2007 – 2013 werden in Assenede 29 sociale huurwoningen gerealiseerd, of 27% van het opgelegde objectief. In deze gemeente is naast cvba Wonen ook nog de Meetjeslandse Bouwmaatschappij actief. Voor deze gemeente zijn in de voortgangstoets geen geplande huurwoningen vermeld. De plannen van cvba Wonen om in deze gemeente 69 woningen (huur, koop en kavels) te realiseren waren nog niet ver genoeg gevorderd. Desondanks dienen er nog bijkomende woningen gerealiseerd te worden door de Meetjeslandse Bouwmaatschappij en cvba Wonen. De gemeente Assenede is vragende partij voor de groei van haar sociaal huurpatrimonium.  Sinds 2014 is cvba Wonen met een gemengd project van huur- en koopwoningen ook actief in de gemeente Evergem (Sleidinge). De SHM verhuurt hier 6 huureenheden. In die gemeente is ook SHM Volkshaard actief. Naast de op 31.12.2013 reeds gebouwde en de geplande woningen dienen nog 45 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd te worden om het BSO te kunnen behalen. Volgens de gemeente Evergem heeft zij voor het behalen van het BSO voldoende opportuniteiten. Zij is geen vragende partij om meer sociale huurwoningen te krijgen. Een verdere uitbreiding van het huurpatrimonium van cvba Wonen is vooralsnog dus beperkt tot de geprogrammeerde en aangemelde woningen en tot de woningen die in de gemeente Assenede nog gerealiseerd dienen te worden voor het BSO. Dit beïnvloedt de toekomstige prestaties van de SHM. - De cvba Wonen neemt deel aan het lokaal woonoverleg in elk van de genoemde gemeenten. Tijdens deze bijeenkomsten wordt vooral de stand van zaken met betrekking tot de projecten besproken. Er worden geen lijsten met mogelijke gronden en panden om sociale huurwoningen te realiseren overlopen, waardoor de overleggen vooral betrekking hebben op de huidige projecten en minder op de beoogde realisaties. Naast het lokaal woonoverleg wordt er rechtstreeks overlegd tussen cvba Wonen en de schepencolleges, ofwel in de vorm van een apart overleg ofwel omdat leden van de raad van bestuur van cvba Wonen ook schepen of burgemeester zijn (zie OD 6.2).


PAGINA 13 VAN 59

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed voor koopactiviteiten In de periode 2009-2013 realiseerde cvba Wonen gemiddeld 7 nieuwe sociale koopwoningen per jaar. Vanaf 2013 stijgt de jaarlijkse productie opvallend. CVBA Wonen levert daarmee een stevige bijdrage aan het BSO voor sociale koopwoningen en aan de lokale vraag. Als koopmaatschappij bemiddelt de cvba ook de Vlaamse Woonlening die door de VMSW wordt uitgegeven. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie op deze doelstelling als goed. - In de periode 2009 - 2013 realiseerde cvba Wonen in totaal 35 sociale koopwoningen, gemiddeld 7 per jaar. Ruim 85% van de andere koop-SHM's had een grotere nieuwbouwproductie. In de eerste jaren werden er weinig woningen (1 tot 6) gerealiseerd, waarna vanaf 2013 de nieuwbouwproductie toeneemt naar 22 woningen. Deze toename houdt aan in 2014 en 2015, waar inmiddels reeds 28 sociale koopwoningen werden gerealiseerd. De toekomstige productie is groter dan de actuele wachtlijsten. Echter is bij koopwoningen de wachtlijst niet altijd een goede afspiegeling van de vraag omdat kandidaten zich pas inschrijven als er een voor hen interessant project wordt aangekondigd. Voor het BSO dienen er, behalve in Assenede, nog maar enkele sociale koopwoningen te worden gerealiseerd. Rekening houdende met deze lokale context en de duidelijke toename vanaf 2013 beoordeelt de visitatiecommissie deze prestaties als goed. - CVBA Wonen heeft nog 43 sociale koopwoningen op het uitvoeringsprogramma staan. Dit zijn woningen die op korte termijn gerealiseerd zullen worden. Hiervoor is de financiële steun van de Vlaamse overheid verzekerd. Het gaat om vier werven, waarvan twee in Zelzate met gemengde projecten die voorzien in renovatie en vervangingsbouw van bestaand huurpatrimonium. De overige twee werven hebben betrekking op de nieuwbouw van 14 sociale koopwoningen in Zelzate (Krekelmuyter, Groene Briel) en 10 woningen in Moerbeke (Eikenstraat). Ruim 80% van de koop-SHM's heeft meer woningen op een uitvoeringsprogramma staan. Op nog langere termijn kan de realisatie van nieuwe sociale koopwoningen worden ingeschat op basis van het aantal bij de VMSW aangemelde woningen. De cvba heeft geen woningen meer aangemeld. De maatschappij heeft ervoor gekozen om eerst de kleinschalige en inbreidingsgerichte projecten te realiseren die reeds waren opgestart. Momenteel volgt cvba Wonen de strategie om vooral gemengde projecten te realiseren. Hierbij wordt telkens per project naar de wachtlijsten (zie OD 1.5), BSO en naar de mogelijkheden voor een mix van sociale huur en sociale koopwoningen gekeken, bijvoorbeeld in Bommels (Assenede), Eikenstraat (Moerbeke) en de Groenstraat (Zelzate). In 2014 en 2015 is er één project in uitvoering, namelijk Eikenstraat (Moerbeke), waar in een gemengd project 10 koopwoningen worden gerealiseerd. Er werd één project opgeleverd, namelijk 18 sociale koopwoningen in Evergem (Polenstraat). De overige geprogrammeerde werven worden in 2016 tot en met 2021 opgeleverd. - In de drie gemeenten waar cvba Wonen de afgelopen jaren sociale koopwoningen realiseerde is het BSO voor sociale koopwoningen binnen handbereik. Vertrekkende van de voortgangstoets 2014 (gegevens d.d. 31.12.2013) is in Evergem 30% van het BSO gerealiseerd en zijn er voldoende woningen gepland of in uitvoering om het BSO te behalen. In Moerbeke en Zelzate dienen nog respectievelijk 3 en 2 bijkomende sociale koopwoningen te worden opgericht. In de vierde gemeente, Assenede, bedraagt het BSO voor sociale koop 44 woningen. In deze gemeente bouwt ook de Meetjeslandse Bouwmaatschappij sociale koopwoningen. De cvba is van plan om in ‘De Bommels’ (5,5 ha) ook sociale koopwoningen te realiseren, waarmee de maatschappij een substantiële bijdrage kan leveren aan het bereiken van het BSO-koop. De visitatiecommissie vindt dat cvba Wonen een goede bijdrage levert aan de realisatie van het BSOkoop. - Naast het realiseren van sociale koopwoningen en –kavels bemiddelen de koopmaatschappijen in de Vlaamse Woonlening die door de VMSW wordt verstrekt. In de afgelopen 5 jaar


PAGINA 14 VAN 59

sloot cvba Wonen zo gemiddeld 22 sociale hypothecaire leningen per jaar af. Ongeveer 85% van de koopmaatschappijen bemiddelde gemiddeld meer hypothecaire leningen. Bij de cvba worden er vooral hypothecaire leningen toegekend voor de aankoop met renovatie van een private woning (gemiddeld 15 hypothecaire leningen per jaar) en voor de aankoop van een (sociale) koopwoning (gemiddeld 4 hypothecaire leningen per jaar). De maatschappij bemiddelde de afgelopen 5 jaren (2009-2013) gemiddeld € 3 miljoen per jaar aan sociale hypothecaire leningen, waarbij er in 2013 een verdubbeling van het volume (en ook het aantal) hypothecaire leningen optrad. In 2013 waren er in totaal 62 aanvragen, 29 aktes werden verleden en 18 aanvragen waren nog in behandeling op het einde van het jaar. De maatschappij schrijft deze stijging toe aan de toename van het budget en veranderingen in de voorwaarden om voor leningen in aanmerking te komen waardoor meer mensen gebruik maken van de Vlaamse Woonlening. - Het aantal kandidaat-kopers op de wachtlijst is al bij al beperkt. Op 19.03.2015 waren slechts 37 kopers ingeschreven. De SHM ervaart echter dat de wachtlijst geen goede graadmeter is voor de effectieve vraag, want vooral wanneer de SHM nieuwe koopprojecten aankondigt, groeit de wachtlijst aan. - Kopers zijn verplicht hun sociale koopwoning te bewonen gedurende 20 jaar. Indien ze deze verplichting niet nakomen of de woning willen verkopen kan de SHM de woning wederinkopen of een schadevergoeding aan de koper op te leggen, die overeenkomt met de niet afgeschreven overheidsinvestering die met de verkoop van de woning gepaard ging. In 2013 werden door cvba Wonen twee koopwoningen wederingekocht (Zelzate en Maldegem) om deze weer te verkopen aan een daartoe geregistreerde kandidaat. De SHM kiest ervoor om in principe dergelijke woningen altijd weder in te kopen, eerder dan een schadevergoeding op te leggen om zo weer kandidaten op de wachtlijst te kunnen helpen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: goed voor koopactiviteiten Enkel de gemeente Evergem is vragende partij voor het op de markt brengen van sociale kavels. In deze gemeente verkocht de maatschappij twee sociale kavels in de periode 2009-2013 en biedt zij er momenteel nog 12 aan. De visitatiecommissie vindt dat in deze gemeente de SHM een goede prestatie neerzet. Immers met het aantal kavels dat nu te koop staat wordt het BSO in deze gemeente (8 sociale kavels) behaald. De overige drie gemeenten zijn geen vragende partij en hebben een BSO van 1 sociaal kavel per gemeente. Uit het aantal te koop staande kavels en uit de wachtlijst (3 kandidaten) blijkt weinig interesse voor sociale kavels. Onder deze omstandigheden vindt de visitatiecommissie dat cvba Wonen zich voldoende inspant voor het op de markt brengen van sociale kavels en beoordeelt deze operationele doelstelling als goed. - In 2013 verkocht cvba Wonen in Evergem twee sociale kavels. Ongeveer 70% van de SHM's verkocht dat jaar minder sociale kavels. De maatschappij biedt momenteel nog twaalf kavels aan in Sleidinge (Evergem). De gemiddelde verkoopprijs bedraagt € 57.742. De maatschappij verkoopt deze kavels op vraag van de gemeente. Er worden ook nog zes middelgrote kavels aangeboden. Dit zijn geen sociale kavels omdat er geen inkomensvoorwaarde voor geldt. Voor deze kavels is de interesse beperkt. De maatschappij heeft de gemeente Evergem gevraagd of de kavels kunnen worden benut voor de realisatie van sociale huur- en koopwoningen. De gemeente wil dat vooralsnog niet. - CVBA Wonen houdt voor alle gemeenten samen één register inzake sociale kavels bij. Daarop staan eind 2013 drie kandidaten. - Het BSO bedraagt in Assenede, Moerbeke en Zelzate telkens één kavel. De gemeenten zijn geen vragende partij richting de SHM om deze sociale kavels te realiseren.


PAGINA 15 VAN 59

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten De grondreserve van cvba Wonen is voldoende omvangrijk om een voorname bijdrage te leveren aan het BSO voor huur- en koopwoningen in het actieterrein. De maatschappij tekent plannen uit voor het aansnijden van haar volledige grondreserve en vult deze aan door nieuwe aankopen. De laatste jaren is er weinig aangekocht, maar de maatschappij verkent continu opportuniteiten voor het ontwikkelen van inbreidingsgerichte locaties of de aankoop van panden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling zowel voor de koop- als huuractiviteiten als goed. - Door realisatie van woningen in 2011 daalde de grondreserve van cvba Wonen van bijna 13 hectare naar ongeveer 11 hectare in 2013. 57% van de SHM’s heeft een kleinere grondreserve. Grote nog onbenutte grondvoorraden liggen in Assenede (5,5 ha in de Mulderstraat, Rode Kruisstraat en Bommels) en in Zelzate (2 ha in De Catte). Op drie andere locaties werden deels woningen gerealiseerd en is telkens nog ongeveer een hectare onbenut (Evergem - Polenstraat, Moerbeke - Eikenstraat en Zelzate - Groene Briel / Krekelmuyter). De overige gronden zijn kleiner en verspreid over zes locaties in Zelzate en Moerbeke. De meeste gronden zijn uitgeruste gronden en dus vrijwel direct aansnijdbaar. Uitzondering daarop zijn de gronden in Assenede waarvoor de gemeente binnen het op te maken RUP een watertoets laat uitvoeren. Door de diverse onderzoeken en procedures heeft de ontwikkeling van deze gronden vertraging opgelopen. Tijdens de gesprekken wezen sommige actoren erop dat het niet zeker is dat de gronden in Assenede de watertoets kunnen doorstaan. In Zelzate is er bij de Krekelmuyter naar verluidt sprake van vervuilde grond. De SHM verwacht echter dat deze gronden bebouwd kunnen worden. - Bij het verwerven van gronden hanteert cvba Wonen de kostprijsnormen van de VMSW als maximumprijzen. Tevens koopt de SHM principieel aan tegen of onder de schattingsprijs. Dit prijsniveau halen vergt vaak moeilijke onderhandelingen en de voorbije jaren heeft de SHM weinig kunnen inspelen op dergelijke opportuniteiten. De laatste aankoop dateert vanaf 2012 (Groenstraat, Zelzate – voorzien voor 6 koopwoningen en 8 huurwoningen – gekocht aan schattingsprijs). In Zelzate en Moerbeke zijn de mogelijkheden beperkt, omdat er weinig beschikbare gronden zijn en omdat hier vooral gefocust wordt op kleinschalige inbreidingsgerichte projecten. De SHM had plannen om 12 OCMW-woningen in Zelzate aan de Rusthuislaan aan te kopen om daar vervolgens 24 assistentiewoningen te bouwen. Het project is echter stopgezet omdat het nieuwe bestuur van het OCMW een andere visie volgt en niet meer wil verkopen. De SHM wijst erop dat in haar actieterrein nauwelijks publieke eigendommen of gronden van kerkfabrieken beschikbaar zijn. Bovendien kiezen de gemeenten ervoor hun eigen gronden maximaal te valoriseren. Ze worden vaak bij opbod verkocht aan de meestbiedende. Op het lokaal woonoverleg is het verwerven van gronden en panden geen onderwerp van gesprek (zie OD 1.1). De OCMW's in het actieterrein beschikken vaak over eigen huurwoningen (zie OD 1.5). In enkele gemeenten wordt onderzocht of cvba Wonen de woningen van het OCMW kan overnemen om bijvoorbeeld te herontwikkelen. In Assenede, Evergem en Zelzate liggen nog woonuitbreidingsgebieden, maar de gemeenten wensen die niet aan te snijden. De gemeenten denken er dan ook niet aan om een woonbeleidsconvenant met de Vlaamse Overheid af te sluiten om zo - wanneer het BSO is behaald - bijkomende sociale huur- en koopwoningen te kunnen realiseren die een bijdrage kunnen leveren aan het verkorten van de wachtlijst (zie OD 1.5). - De huisvestingsmaatschappij kocht bestaande panden om ze om te bouwen tot sociale huurwoningen. Een voorbeeld is het handelspand aan de Groenstraat in Zelzate. Dit pand grenst VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 16 VAN 59

aan een site waar cvba Wonen in een inbreidingsproject een woonerf realiseert. Een ander voorbeeld vinden we in Assenede, waar in het voormalige gemeentehuis en een school 8 huurwoningen werden gerealiseerd. In Zelzate werd in het oud politiecommissariaat 4 aangepaste huurwoningen gerealiseerd (zie ook OD 2.3). De visitatiecommissie vindt het een goede zaak dat cvba Wonen, onder andere bij gebrek aan te verwerven gronden, ook mogelijkheden onderzoekt en aanwendt om bestaande inbreidingsgerichte locaties te herontwikkelen. - CVBA Wonen heeft de afgelopen jaren de aankoop van een aantal gronden en panden onderzocht, zoals blijkt uit de reeds genoemde voorbeelden. De directeur gebruikt hierbij zijn eigen rekenmodellen om te zien of de gronden of panden voldoende mogelijkheden bieden. Een aantal van deze panden werd aangeboden via het recht van voorkoop. De SHM nam de sociale last over in een aantal private projecten. Deze private ontwikkelaars trokken zich echter allemaal terug toen het grondwettelijk hof het betreffende luik uit het Decreet Grond- en Pandenbeleid vernietigde. De visitatiecommissie constateert dat de SHM via diverse methoden tracht haar reserve aan gronden en panden uit te breiden. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed voor koop- en huuractiviteiten De SHM stemt haar plannen voor nieuwbouw af op de wachtlijsten, en dit zowel voor de huur- als de koopactiviteiten. Ook onderneemt cvba Wonen initiatieven om de rationele bezetting van haar woningen te verbeteren. De noden van bijzondere doelgroepen worden voornamelijk door de OCMW's en door diverse vzw’s ingevuld via het daartoe aanwenden van hun eigen patrimonium. Rekening houdende met de context beoordeelt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling als goed. - De SHM analyseert minstens jaarlijks de wachtlijsten, zodat ze haar aanbod kan afstemmen op de kandidaat-huurders. Eind 2013 stonden er 370 kandidaten op de wachtlijst. Dat jaar werden er 137 kandidaat-huurders op de wachtlijst ingeschreven. Er werden 25 woningen toegewezen, waarvan 22 verhuringen van in 2013 opgeleverde nieuwe huurwoningen (zie OD 1.1). Dit maakt dat 2,5% van het patrimonium dat jaar een nieuwe huurder kreeg. De mogelijkheden om in te spelen op de vraag van de kandidaat-huurders is dan ook beperkt. De meeste kandidaten zijn alleenstaanden (47%) of gezinnen met twee personen (27%). Het betreft vooral eenoudergezinnen waarvoor de nood het hoogst is. De SHM speelt in op de noden van deze groep door meer nadruk te leggen op het realiseren van kleinere woningen met 2 of 3 slaapkamers en kleinschalige appartementencomplexen met 2 slaapkamers (zie OD 1.1). De kandidaat-huurders zijn van alle leeftijden: 80% van de kandidaten is behoorlijk evenwichtig verdeeld over de leeftijdscategorieën tussen 20 en 60 jaar. Daarnaast is 19% van de kandidaten ouder dan 61 jaar. Van de huidige huurders is 43% ouder dan 61 jaar. De kandidaathuurders in Zelzate (313) en Moerbeke (123) zijn voornamelijk kleine huishoudens met 1 of 2 kinderen. De kandidaten voor Assenede (43) en Evergem (53) zijn doorgaans jonger en hebben (nog) geen kinderen. Indien ze kinderen hebben dan zijn de kandidaat-huurders meestal tussen de 30-54 jaar. - Naast een analyse van de wachtlijsten voor de programmering van nieuwe woningen, maakt cvba Wonen ook analyses van de rationele bezetting van de huurwoningen. Ze focust enerzijds op overbezette woningen (10 stuks), waarbij men naar oplossingen zoekt via interne mutatie. Gezien de omvang van haar patrimonium kennen de medewerkers de meeste huurders persoonlijk. De maatschappij werkt aan het verbeteren van de rationele bezetting door bij nieuwbouwplannen huurders van onderbezette woningen te vragen om vrijwillig te verhuizen. In een aantal gevallen leverde dat resultaat op. - Bij de kandidaat-kopers staan er ten tijde van de visitatie 37 kandidaten in de registers ingeschreven. Bijna de helft van de kandidaten is alleenstaand, waarvan 1/3de met kinderen. Van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 17 VAN 59

de ingeschreven koppels heeft 58% kinderen. De meeste kandidaten zoeken een sociale koopwoning in Moerbeke (20) en Zelzate (14), gevolgd door Evergem (6), Assenede (4). Kandidaten kunnen zich in meerdere gemeenten tegelijk inschrijven. De meeste kandidaten (68%) staan slechts één tot twee jaar op de wachtlijst voor een sociale koopwoning. Voor deze kandidaten worden vooral huizen met 3 of 4 slaapkamers gerealiseerd, die doorgaans snel worden verkocht. - Er zijn geen lokale toewijzingsreglementen in de gemeenten Zelzate, Moerbeke en Assenede. In Evergem werkt men aan een lokaal toewijzingsreglement waarin voorrang wordt verleend op basis van lokale binding en voor senioren (65 jaar en ouder). De enige vorm van lokale binding die de SHM toepast is de in het sociaal huurbesluit opgenomen mogelijkheid om voorrang te verlenen aan kandidaat-huurders die de laatste zes jaar minstens drie jaar in de desbetreffende gemeente hebben gewoond. - CVBA Wonen verhuurt geen woningen buiten het sociaal huurstelsel. Er is geen structurele samenwerking met vzw's voor bijvoorbeeld begeleid wonen. De SHM vermeldt een doorstroming naar sociale huurwoningen van cliënten van de vzw ‘De Vlier’ (beschut wonen in de Geestelijke Gezondheidszorg) die zich inschrijven op de wachtlijst van cvba Wonen. Als ze doorstromen naar de SHM worden met de Vlier afspraken gemaakt over verdere begeleiding bij het zelfstandig wonen van hun oud-bewoners De visitatiecommissie toetste bij de woon- en welzijnsactoren of alle groepen voldoende aan bod komen als het om sociale woningen gaat. Deze stellen dat er door het eigen patrimonium van de OCMW's, vzw's en rusthuizen geen groepen echt uit de boot vallen. In Assenede heeft het OCMW 44 appartementen, 16 bejaardenwoningen en 4 noodwoningen. Het OCMW van Moerbeke verhuurt 18 appartementen en 3 woningen. In Zelzate heeft het OCMW een aantal bejaardenwoningen. De rusthuizen hebben een eigen patrimonium dat voorziet in aanleun- of assistentiewoningen. Samen met een aantal private partijen spelen zij in op de noden van bejaarden. De visitatiecommissie suggereert desondanks dat de cvba Wonen samen met de gemeenten en OCMW’s de mogelijkheden van afstemming en samenwerking bekijkt, waarbij de SHM haar expertise als bouwheer en verhuurder kan aanbieden. Zo blijkt er in Assenede een kleine groep ouders te zijn die voor hun fysiek gehandicapte kinderen geschikte ruimte zoekt voor zelfstandig begeleid wonen. Het OCMW, de gemeente en andere partijen zochten naar een oplossing. In Zelzate is er de specifieke vraag of de situatie van ex-gevangenen die na hun internering, onder begeleiding weer zelfstandig gaan wonen, verbeterd kan worden door voor deze doelgroep sociale huurwoningen te voorzien. Het valt de visitatiecommissie op dat het in beide gemeenten geen automatisme is om daarbij aan cvba Wonen te denken. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed voor koop en huuractiviteiten De cvba Wonen realiseerde de afgelopen jaren gemiddeld 10 nieuwe sociale huurwoningen per jaar en zet dit tempo de komende jaren door. Voor de koopwoningen bedraagt de realisatie gemiddeld 7 woningen per jaar en worden er nog 43 gebouwd op korte termijn. De nieuwbouwplannen worden afgestemd op de noden van de kandidaten. Zowel voor de koop- als huuractiviteiten leverde cvba Wonen een voorname bijdrage in de realisatie van het BSO in de vier gemeenten van het actieterrein. De grootste uitdaging ligt nog in Assenede. In principe heeft de SHM voldoende gronden om in de meeste gemeenten het BSO te bereiken. De risico's van het niet kunnen aansnijden van deze gronden worden door de maatschappij laag ingeschat. De SHM koopt ook inbreidingsgerichte locaties of panden aan. De maatschappij bemiddelt in de Vlaamse Woonlening en biedt sociale kavels aan. Daarmee geeft de maatschappij invulling aan haar visie om in één organisatie zowel sociale huur- en koopwoningen als kavels aan te bieden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 18 VAN 59

De SHM analyseert de wachtlijsten en stemt haar patrimonium af op de noden van diverse groepen. Omdat diverse zorgen welzijnsorganisaties in het actieterrein over eigen patrimonium beschikken, wordt er geen beroep op cvba Wonen gedaan om woonprojecten voor specifieke doelgroepen te realiseren.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor huuractiviteiten Bij renovatie gaat cvba Wonen vooral voor een totaalaanpak van groepen leegstaande woningen. Van recente aard is de renovatieplanning per wijk of complex. De samenvoeging van deze (wijk)renovatieplannen, onderlinge fasering, de koppeling met financiële planning en de uitwerking naar aanbesteedbare (en bij de VMSW aangemelde) dossiers dient nog gerealiseerd te worden. Slechts 20% van het patrimonium voldoet aan de ERP normen inzake dubbel glas, dakisolatie en energiezuinige CV. Gezien de huidige kwaliteit van de woningen en de problemen die er zich in enkele renovatiedossiers stellen, is het bereiken van deze ERP-doelen tegen 2020 niet realistisch. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling daarom als voor verbetering vatbaar. - Vroeger richtte de cvba Wonen haar onderhouds- en renovatiewerken vooral op instandhoudingswerken en op de verhuurbaarheid van het patrimonium. Zo werd een totaalrenovatie pas uitgevoerd als de woning bij een huurderswissel uitgeleefd bleek. Daarnaast werden stelselmatig daken en opritten gerenoveerd en onderhouden. Een belangrijk deel van deze werken werden door de eigen Technische Dienst uitgevoerd en derhalve met eigen middelen gefinancierd. De SHM maakte bij de renovatiewerken voor dakisolatie gebruik van premies van Infrax, Eandis en de Vlaamse Gemeenschap. Ook vandaag wordt een belangrijk deel van de werken door de eigen Technische Dienst uitgevoerd (zie verder). Grootschalige werken en de installatie van gespecialiseerde technieken worden uitbesteed, zoals CV’s en boilers. Van meer recente aard is de renovatie-aanpak waarbij de renovatie wordt gebundeld per groep van woningen (ongeveer 10) en via aanbesteding door aannemers wordt uitgevoerd, gefinancierd met door de Vlaamse overheid gesubsidieerde leningen. Op basis van de opgedane ervaring stuurt de maatschappij vervolgens het renovatieprogramma, de lastenboek en de aanpak van de renovatie bij, om daarna een volgende reeks leeggekomen woningen te renoveren. Ingevolge deze aanpak blijven woningen leegstaan in afwachting van het vrijkomen van voldoende woningen om het renovatieproject aan te besteden. De visitatiecommissie adviseert dat cvba Wonen alternatieven uitwerkt zodat de renovatie in een sneller tempo kan worden afgewerkt en leegstand wordt vermeden (zie ook OD’s 4.2 en 5.2). Zo kan de SHM huurders tijdelijk doen verhuizen, zodat woningen georganiseerd leegkomen en daardoor de renovatie beter en sneller kan worden gepland. Een andere mogelijkheid is zittende huurders doen verhuizen naar de gerenoveerde woningen om zo aansluitend een volgende groep van 10 woningen te kunnen aanpakken. Gezien de staat van het patrimonium en de kosten van renovatie kiest de SHM regelmatig voor afbraak en vervangbouw. Ook voor de wijk ‘Klein Rusland’ opteerde de SHM daarom voor vervangingsbouw. Omwille van de onroerend erfgoedproblematiek (zie hoofdstuk 3 en OD 3.1) is


PAGINA 19 VAN 59

dit voor minstens een deel van de woningen niet langer een optie. Een omvangrijk renovatieannex-nieuwbouwdossier is het appartementencomplex op het Hoogbouwplein (Zelzate) (zie verder). - De SHM startte recent met de opmaak van fiches voor het gehele patrimonium, dit vertrekkend van inspecties per wijk of groep woningen. Zo wordt informatie verzameld over de planindeling, de bouwstructuur, de gevelsluiting, de uitrusting (regenwaterput, CV), de voltooiingswerken (afwerking van wanden en vloeren, uitrusting van de keuken) en de bouwfysische staat. In de fiche zijn ook de ERP-doelen (dubbel glas, energiezuinige verwarming en dakisolatie) vervat. Vervolgens wordt deze informatie in de vorm van een wijkplattegrond ontsloten. Het resultaat is een overzicht van de woningen waarbij te zien is in welke woning welke renovaties plaatsvonden, welke CV-ketel aanwezig is, enzovoort. Op basis van deze informatie kan het bestuur strategische keuzes maken, bijvoorbeeld waar onderhoud en waar instandhoudingswerken worden uitgevoerd, waar er gesloopt moet worden en waar een totaalrenovatie dient te worden uitgevoerd. Gezien de leeftijd en uitrusting van de woningen (zie hoofdstuk 3) wordt, om de woningen weer aan de hedendaagse normen te laten voldoen, vaak gekozen voor sloop en vervangende nieuwbouw (zie ook OD 1.1 en hieronder bij ERP). Ook worden in de fiches toekomstvisies opgenomen over andere dichtheden, typologieën en bijvoorbeeld gemengde (huur en koop) projecten wat bijdraagt tot een grotere diversiteit van het patrimonium en de bewonersgroepen. De visitatiecommissie merkt op dat veel van deze fiches en documenten van recente datum zijn en dat een integrale benadering voor het totale patrimonium nog ontbreekt. Waar komen de plannen voor de groepen woningen samen? Vooralsnog is dat enkel in de financiële planning (zie OD 5.4), maar daaruit blijkt ook dat voor veel renovaties de dossiers nog niet volledig zijn. Zo zijn niet alle dossiers ingevoerd en zijn verscheidene werken nog niet aangemeld bij de VMSW. De visitatiecommissie beveelt aan om de werking met de onderhouds- en renovatieplanning verder te implementeren en daarbij vooral ontbrekende dossiers in te voeren, te completeren en aan te melden. Vervolgens dient de onderhouds- en renovatieplanning voor het maken van de nodige beleidskeuzes. De visitatiecommissie denkt hierbij aan de keuzes van nieuwbouw van huur- of koopwoningen, keuzes ten aanzien van de renovatiestrategie, het bereiken van de ERP-2020 doelen, de prioritering en fasering van werkzaamheden, wat samen tot een gewenste staat van het patrimonium moet leiden. - In een aantal belangrijke projecten spoorde de visie van de SHM niet met de visie en de wensen van de gemeente Zelzate of hogere overheden, waardoor deze projecten niet worden gerealiseerd, er geen oplossing is voor de toenemende structurele leegstand (zie OD 4.2 en 5.2) en het behalen van de ERP2020-doelen praktisch onmogelijk wordt:  Voor de renovatieplannen in de wijken Debbautshoek I en Hoogbouwplein overlegde de SHM met de gemeente Zelzate met het oog op het aanpassen van het BPA (2), zodat in Debbautshoek I de bestaande bebouwing kan worden vervangen en aan het Hoogbouwplein 8 extra woningen worden gebouwd. Daardoor kan een verhuisbeweging worden opgestart om zo de 64 appartementen van het Hoogbouwplein te kunnen renoveren. De gemeente is echter geen voorstander van een (snelle) herziening van het BPA. Ze kiest er voor eerst de oudere BPA´s aan te passen. Bovendien is de gemeente Zelzate geen voorstander van het uitbreiden van het aantal sociale huurwoningen of van verdichting en bijgevolg ook niet van de plannen van de SHM. De cvba Wonen wijst er echter op dat er, uit oogpunt kostenefficiëntie, inzake de totaalrenovatie van Debbautshoek I geen valabel alternatief is.

(2) Een BPA of Bijzonder Plan van Aanleg is een beleidsdocument waarin de visie van de overheid wordt uitgedrukt over de ruimtelijke ordening VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 20 VAN 59

 Ook in de wijk ‘Klein Rusland’ kunnen de vooropgestelde plannen (sloop en vervangende nieuwbouw) niet doorgaan wegens een verschil in visie tussen de cvba Wonen en de gemeente Zelzate. Bovendien startte Onroerend Erfgoed een beschermingsprocedure (zie hoofdstuk 3) op waardoor 4 woningen effectief werden beschermd. In een pilootproject worden eerst deze 4 woningen opgeknapt, vooraleer wordt bepaald of de andere woningen in de erfgoedzone worden gerenoveerd of kunnen worden vervangen. In de drie wijken ontstaat daardoor een patstelling, waardoor de projecten grote vertraging oplopen (zie OD’s 4.2 en 5.2). De visitatiecommissie merkt op dat deze patstelling de leegstand bestendigt, het imago van de SHM schaadt, en de huurders daardoor blijven zitten in woningen die niet voldoen aan de hedendaagse normen en daardoor een hoge energierekening betalen. De visitatiecommissie waarschuwt ervoor dat de huidige aanpak van vervangbouw of renovatie niet afgestemd is op de wensen, richtlijnen en regelgeving van de desbetreffende lokale of Vlaamse overheid. De visitatiecommissie beveelt aan om op basis van de onderhouds- en renovatieplanning alternatieve strategieën en beleidskeuzes te onderzoeken om alsnog aan de richtlijnen en regels te voldoen of een compromis te vinden. - CVBA Wonen scoort niet goed als het gaat om het aandeel van het patrimonium dat aan de drie prioritaire werken van het ERP-2020 (Energie Renovatie Programma) voldoet (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Eind 2014 voldeed slechts iets meer dan 20% van het patrimonium aan deze 3 normen, terwijl die tegen 2020 allemaal zouden moeten gerealiseerd zijn. De SHM behoort daarmee tot de 5% slechtst presterende maatschappijen en heeft haar positie de afgelopen vier jaar niet echt verbeterd. De voornaamste reden is het ontbreken van dubbele beglazing in bijna 70% van het patrimonium. Hier scoort cvba Wonen het laagst van alle SHM´s. In het gesprek met de visitatiecommissie maken huurders opmerkingen over het ontbreken van isolerend glas en de beperkte energiezuinigheid van de woningen. Volgens de patrimoniumenquête ontbreekt dakisolatie in bijna 60% van de woningen en slechts 55% van de woningen beschikt over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Meer dan 50% van de appartementen beschikt over onvoldoende dakisolatie, 40% over enkelvoudige beglazing. Slechts 12% van de appartementen (24 op 192) voldoet aan alle vereisten. Bij de eengezinswoningen is dit 22% (177 op 788). Hier concentreert de inspanning zich op 478 woningen waarin aan geen van de drie vereisten wordt voldaan (= 61% van de eengezinswoningen van de SHM). Ter vergelijking: op niveau van het Vlaams Gewest voldoet slechts 6% van eengezinswoningen van SHM’s niet aan de drie normen. Om aan deze normen te kunnen voldoen dient 72% van het patrimonium (702 woningen) een totaalrenovatie te ondergaan en dient 19% van het patrimonium (189 woningen) gesloopt te worden en vervangen door nieuwbouw. De totaalrenovaties worden geraamd op minimaal € 70.000 per woning (totaal: € 48,8 miljoen) en de vervangingsbouw op meer dan € 90.000 per woning (totaal: € 17 miljoen). In de financiele meerjarenplanning heeft de cvba de investeringen voor de renovatie van schrijnwerk, dakwerk en het vervangen van CV-ketels opgenomen voor de wijk Wittouck in Zelzate en dit voor de jaren 2016 tot en met 2020. Maar deze projecten werden (op één na) nog niet aangemeld bij de VMSW, waardoor de beschikbaarheid van financiering en het behalen van de ERPnormen voor deze woningen tegen 2020 nog niet verzekerd is. Voor de andere delen van het patrimonium zijn de dossiers nog in opmaak. De cvba Wonen stelt dat haar patrimonium in Zelzate en Moerbeke in 2020 grotendeels in orde zal zijn. Het patrimonium in Assenede en Evergem voldoet reeds aan de normen. - Bij de zolderisolatiewerken in Terwest en Vossel (Moerbeke) maakte de SHM gebruik van de diensten van de sociale economie van een beschutte werkplaats voor het aanbrengen van de


PAGINA 21 VAN 59

isolatie. Er zijn raamcontracten met enkele aannemers afgesloten, bijvoorbeeld voor pleisterwerken, waarvoor goede prijzen werden bekomen. - CVBA Wonen beschikt over een eigen onderhoudsdienst die 10,4 VTE’s omvat. Hierin zit een poetsvrouw die instaat voor het kuisen van het kantoorgebouw en van de gemeenschappelijke delen in de appartementen.. De onderhoudsploeg is gespecialiseerd in schrijnwerk, elektriciteit, CV en sanitair evenals algemene onderhouds- en herstellingswerken. Jaarlijks ontvangt de SHM ongeveer 1.900 meldingen voor het uitvoeren van herstellingen. Daarnaast worden ook deelrenovaties en het klaar maken van woningen voor totaalrenovatie door de technische dienst uitgevoerd. Om de doelmatigheid van de Technische Dienst te toetsen maakt de SHM incidenteel vergelijkingen van de tijdsbesteding en kosten van werken met externe aannemers. Zo bleken de dakwerken en loodgieter goedkoper in eigen dienst. De SHM stelt dat de servicegerichtheid van de Technische Dienst een groot pluspunt is. De visitatiecommissie wijst erop dat er mogelijkheden zijn tot verdere professionalisering, door bijvoorbeeld  afspraken op tijd te maken (een aantal door de visitatiecommissie gehoorde bewoners vraagt hier om en het voorkomt dat arbeiders meerdere malen voor een gesloten deur staan);  het nieuw aan te werven hoofd Technische Dienst de coördinatie en planning te laten verbeteren (meer efficiëntie, zie ook OD 5.2);  prioritering van werken en opvolging van doorlooptijden te verbeteren (bijvoorbeeld door de reeds aangeschafte tablets en Sociopack 2020);  terugkoppeling van de ervaringen van de Technische Dienst naar de dienst Projecten beter te organiseren (over materiaalgebruik en andere kennis uit de praktijk) en door  het voorraadbeheer en de controle daarop te verbeteren (zie ook OD 5.6). OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor koop- en huuractiviteiten CVBA Wonen heeft geen duidelijke visie op milieuvriendelijkheid en kan geen praktijkvoorbeelden voorleggen van duurzame of milieuvriendelijke ingrepen en technieken waarmee zij een bijdrage levert tot een beter milieu. Daarnaast voorziet de onderhouds- en renovatieplanning niet in het behalen van de ERP-2020 doelen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. - De SHM heeft geen visie op milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. De ontwerpen van de architecten worden door de maatschappij niet gestuurd op toepassing van duurzame materialen, milieuvriendelijke toepassingen en energiebesparende technieken. De SHM geeft haar architecten de vrijheid, zolang deze de C2008 en lokale vereisten volgen, zoals groendaken in de gemeente Assenede. Volgens de raad van bestuur moet er bij het aanwenden van milieuvriendelijke technieken in sociale koopwoningen ook gekeken worden naar het effect op de verkoopprijzen van de woningen. Dit ontslaat de SHM echter niet van de verantwoordelijkheid om naar mogelijkheden voor toepassing van technieken te zoeken zoals ook andere maatschappijen voor sociale koopwoningen doen. - Bij nieuwbouw en renovatie gaat cvba Wonen waar mogelijk duurzaam om met beschikbare ruimte. Zo werden een gemeentehuis en een school omgebouwd tot 8 huurwoningen; een oud politiecommissariaat (Westkade - Zelzate) werd omgebouwd tot 4 aangepaste woningen (zie ook OD 2.3). De SHM kocht een aantal verkrotte panden om er een woonerf te realiseren (Groenstraat – Zelzate) (OD 1.4). Door het opnieuw aanwenden van deze in onbruik geraakte panden wordt het aansnijden van nieuwe gronden beperkt. Ook bij het verwerven van gronden onderzoekt de maatschappij de opportuniteiten van inbreidingslocaties.


PAGINA 22 VAN 59

- Voor de nieuwe huur- en koopwoningen kan een beeld gevormd worden van de energiezuinigheid door naar het K- en E-peil te kijken. Een goed voorbeeld is de vervangingsbouw aan de Vrijwilligerslaan in 2013 (Zelzate) waar een gemiddeld E-peil van 57 werd gerealiseerd (80 was destijds de norm). Andere voorbeelden zijn het ombouwen van het politiecommissariaat in Zelzate (Westkade) in 2013 waar een gemiddeld E-peil werd gerealiseerd van 71 en de woningen in Evergem waar het gemiddeld E-peil 76 bedraagt. - De SHM neemt geen initiatieven om huurders te stimuleren tot het verminderen van het energiegebruik. Er worden, naar aanleiding van het opmaken van de plaatsbeschrijving, wel instructies gegeven over bijvoorbeeld de verluchting en de werking van de thermostaat. Lokale actoren zoals een aantal OCMW's laten door netbeheerders energiescans uitvoeren bij haar cliënten, waaronder ook huurders van cvba Wonen. De cvba verleent hierbij haar medewerking om zo de bewoners te informeren. De visitatiecommissie stelt vast dat cvba Wonen niet over een visie op milieuvriendelijkheid beschikt. Zij beveelt de maatschappij aan om zich door andere maatschappijen te laten inspireren om een eigen visie op milieuvriendelijkheid te ontwikkelen en een strategie om die visie ook te verwezenlijken. Het doel is zo een bijdrage leveren tot een beter milieu en tot lagere energielasten voor de huurders en kopers. De visitatiecommissie denkt hierbij aan bijkomende richtlijnen voor architecten, zoals over het gebruik van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen, energiezuinige ventilatiesystemen, inplanting, oriëntatie en energiezuinig (compact) ontwerpen, maar ook rond de betaalbaarheid ervan, bijvoorbeeld inzake vereisten voor buitenschilisolatie.. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de koopactiviteiten, goed voor de huuractiviteiten Sinds kort heeft de cvba Wonen aandacht voor de toegankelijkheid van het patrimonium. In 2013 werden vier aangepaste huurwoningen gerealiseerd. Als het gaat om de flexibele inzetbaarheid van haar patrimonium verricht de maatschappij aanpassingen in de huurwoningen op verzoek van bewoners. Bij de realisatie van koopwoningen is er slechts beperkt aandacht voor aanpasbaarheid of aangepaste woningen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze doelstelling voor de huuractiviteiten als goed en voor de koopactiviteiten als voor verbetering vatbaar. - Voor huurwoningen dient de SHM haar patrimonium flexibel inzetbaar en toegankelijk te maken voor verschillende doelgroepen, en wordt van haar verwacht dat ze een efficiënte en effectieve strategie hanteert, rekening houdend met rolstoelbezoekbaarheid (een vereiste vanuit de C2008) en aanpasbaarheid en/of aangepaste woningen. Een groot deel van het huurpatrimonium van cvba Wonen is gerealiseerd in de jaren ‘60 en ‘70 en nadien zeer beperkt gerenoveerd, waardoor deze woningen niet toegankelijk zijn voor rolstoelgebruikers en weinig aangepast voor mensen met een verminderde zelfredzaamheid. De visitatiecommissie wijst erop dat 35% van de bewoners 65 jaar of ouder is. Bij de bouw van nieuwe woningen heeft de SHM wel aandacht voor rolstoeltoegankelijkheid door het plaatsen van onder andere brede deuren, lage drempels en inloopdouches. - Aanpasbare woningen zijn woningen die zo gebouwd zijn dat ze met een aantal kleine ingrepen kunnen worden aangepast aan wijzigingen in gezinssamenstelling of aan een vermindering van de zelfredzaamheid van de zittende bewoners. In aangepaste woningen zijn een aantal voorzieningen voor mensen met een verminderde zelfredzaamheid. De SHM beschikt niet over aanpasbare woningen. In 2013 werden er in het oud politiecommissariaat 4 aangepaste huurwoningen gerealiseerd, met een inloopdouche, brede deuren en een lift. De visitatiecommissie vindt de realisatie van deze woningen een goede zaak, omdat de maatschappij hiermee haar bereidheid toont om haar patrimonium flexibel inzetbaar te maken en toegankelijk voor verschillende doelgroepen.


PAGINA 23 VAN 59

- CVBA Wonen staat open voor vragen van huurders voor het doorvoeren van aanpassingen in de huurwoning, bijvoorbeeld het vervangen van een bad door een inloopdouche. De SHM onderzoekt hierbij eerst of het niet eerder aangewezen is dat de bewoners, via een interne mutatie, verhuizen naar een meer geschikte woning. Voor subsidies voor deze aanpassingen verwijst de maatschappij de bewoners door naar het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH). - CVBA Wonen realiseerde geen aangepaste of aanpasbare koopwoningen de afgelopen 5 jaar. Er werd in het verleden wel in Assenede een aangepaste woning gebouwd voor kopers met een gehandicapt kind. Ook werd een sociale koopwoning in Zelzate (Onteigeningsstraat) aangepast voor de rolstoel van het zoontje van het gezin (traplift, ruime douche, verzorgingskamer beneden en hellend vlak). Voor de komende jaren zijn er geen plannen om rolstoelbezoekbare en aanpasbare sociale koopwoningen te realiseren. Volgens de cvba zijn er niet veel kandidaten voor. De SHM heeft dus geen strategie voor de toegankelijkheid en aanpasbaarheid van de door haar te realiseren sociale koopwoningen. De visitatiecommissie meent dat zo’n strategie voor de SHM nochtans kansen zou bieden om gerichter in te spelen op specifieke huidige en toekomstige noden van (kandidaat) kopers. De visitatiecommissie beveelt aan om een brede strategie te bepalen voor de aanpasbaarheid en de flexibele inzet van het huurpatrimonium én rolstoelbezoekbaar en aanpasbaar te bouwen bij de koopwoningen, zodat er al in de planningsfase aandacht gaat naar het bouwen van woningen in functie van de noden en strategie. Deze strategie kan de SHM vervolgens vertalen in concrete uitgangspunten en in de richtlijnen voor architecten (zie OD 2.2). PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor koop en huuractiviteiten Een eerder beperkt deel van het huurpatrimonium van cvba Wonen is aangepast aan de hedendaagse kwaliteits- en comfortnormen. Er is een duidelijke achterstand in renovaties, mede omwille van de toegepaste strategie om vooral leegkomende woningen op te knappen, naast een aantal meer algemene werken (daken, CV en opritten). Door de grote achterstand is het bereiken van de ERP-doelen tegen 2020 niet realistisch. Vergeleken met andere SHM´s is de achterstand in het behalen van deze doelen zeer groot. Recentelijk is de maatschappij gestart met een inventarisatie van haar patrimonium en een renovatieplanning, wat het mogelijk moet maken de renovatiebehoefte duidelijk uit te tekenen. Enkele belangrijke renovatiedossiers botsen op een verschil in visie tussen de SHM en de (lokale) besturen, met aanzienlijke vertraging en leegstand tot gevolg. Tegelijk heeft de SHM niet alle renovatiedossiers bij de VMSW aangemeld. De SHM heeft geen consequente en duidelijke visie op milieuvriendelijkheid. De nieuwbouw (zowel huur als koop) en renovatieprojecten voldoen enkel aan de minimale vereisten. De SHM sensibiliseert haar bewoners niet om zuinig met energie om te gaan. De maatschappij staat open voor aanpassingen van huurwoningen op verzoek van de bewoners. In 2013 werden 4 aangepaste huurwoningen gerealiseerd. Bij de koopwoningen werden er geen aanpasbare of aangepaste woningen gerealiseerd. Het ontbreekt cvba Wonen aan een strategie om de toegankelijkheid en flexibele inzetbaarheid van haar patrimonium te vergroten, ondanks dat een groot deel van haar bewoners (35%) ouder is dan 65 jaar en hierbij gebaat kan zijn.


PAGINA 24 VAN 59

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de koop- en huuractiviteiten Inzake het prijsbewust bouwen is er nog geen referentiebasis beschikbaar waarmee de prestaties van de SHM's kunnen worden vergeleken. Wel is er informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of een SHM al dan niet prijsbewust bouwt. Uit deze data (analyse van 4 nieuwbouwwerven) blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond voor de koop- en huurprojecten bij de bestelling van de werken niet heeft gerespecteerd (overschrijding tussen de 1% en de 6%). De contractwijzigingen tijdens de uitvoeringsfase zorgden de voorbije jaren daarnaast voor 1 à 2% meerkosten. De SHM kan meer inspanningen leveren om het bouwproces op het vlak van de kostenbeheersing onder controle te houden. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als voor verbetering vatbaar dit zowel voor de huur- als koopactiviteiten. - Bij een grondige renovatie van het huurpatrimonium onderzoekt de SHM of vervangingsbouw financieel al dan niet aangewezen is. Indien de kostprijs van de renovatie meer dan 80% van de nieuwbouwwaarde bedraagt, zal de SHM conform de VMSW-normen opteren voor vervangingsbouw. In het project Vrijwilligerslaan te Zelzate heeft de cvba Wonen om die reden 8 huurwoningen vervangen door 12 huurappartementen. Ook bij de renovaties in de wijk ‘Klein Rusland’ opteerde de SHM daarom voor vervangingsbouw, maar omwille van de onroerend erfgoedproblematiek is dit voor minstens een deel van de woningen niet langer een optie (zie hoofdstuk 3 en OD 2.1). - De SHM realiseerde de voorbije jaren een aantal inbreidingsgerichte projecten van 2 tot 8 woningen, zoals het project Groenstraat 103 te Zelzate met 2 huurappartementen, het project Westkade 7 en het Oude Politiecommissariaat te Zelzate met 4 aangepaste woningen en het project Assenede – Oud Gemeentehuis en School met 8 huurwoningen. Hiermee heeft de cvba bijgedragen tot stadskernvernieuwing. CVBA Wonen heeft evenwel ervaren dat dergelijke projecten duur zijn en geeft aan dat ze qua schaalgrootte in de toekomst naar minimaal een 6-tal koop- en/of huurwoningen per project zal streven. De SHM denkt dat dit de ondergrens is om een project financieel leefbaar te houden. - In de voorbije vijf jaren startte de SHM 1 zuiver huur- en 3 gemengde nieuwbouwprojecten op waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de huursector wordt gehanteerd. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de werken financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond bij de raming meestal juist heeft gerespecteerd maar bij de bestelling van de werken met 1 tot 6% heeft overschreden. Voor koopwoningen is de financiering niet gekoppeld aan de subsidiabele prijsplafonds uit de huursector. De VMSW hanteert wel een simulatietabel dat een referentiekader vormt voor de beoordeling van de prestaties van de SHM bij de bouw van koopwoningen. Dat de kopers maar over een beperkt inkomen beschikken stimuleert de SHM om zo goedkoop mogelijk te bouwen (prijs/kwaliteit). Tot op het moment van de visitatie heeft de SHM alle koopwoningen kunnen verkopen, maar ze geeft aan dat ze dit goed moet plannen. Zo biedt de SHM geen duurdere koopwoningen en iets goedkopere koopwoningen gelijktijdig aan, omdat ze uit ervaring weet dat de duurdere woningen dan minder snel verkocht worden. Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang. Dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk respecteerde. In de periode 2009 tot en met 2013 was de bouwactiviteit laag (zie OD 1.1 en OD 1.2). Er blijken in beperkte mate meerVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 25 VAN 59

werken te zijn toegestaan. Bij 2 van de 4 bovenvermelde nieuwbouwprojecten bedroeg het percentage meerwerken ongeveer 1,5%. Deze analyse is moeilijker te maken voor renovatieprojecten. Enerzijds waren er in deze periode weinig grote renovatiedossiers (zie OD 2.1), anderzijds heeft de SHM een aantal renovaties van (individuele) woningen al of niet gedeeltelijk laten uitvoeren door de eigen technische dienst. Vooral voor dit laatste is het zo goed als onmogelijk om na te gaan of dit op een kostenbewuste manier is gebeurd, onder meer door gebrek aan vergelijkbare data. - Volgens de visitatiecommissie kan de SHM nog belangrijke inspanningen leveren om meer kostenbewust te bouwen en vooral om het bouwproces op dat vlak te organiseren. Zo heeft de visitatiecommissie geen terugkoppeling vastgesteld tussen de diverse onderdelen van het bouwproces, waarbij de SHM opgedane ervaringen uit het verleden valoriseert. De visitatiecommissie heeft de indruk dat de SHM de globale kennis over het bouwproces nog kan versterken. Nu vertrouwt de SHM vooral op de aangestelde externe ontwerper. Zo merkte de visitatiecommissie dat de bijsturing van ontwerpen tijdens de ontwerpfase beperkt is. Het modelbestek wordt niet up-to-date gehouden op basis van opgedane ervaring bij vorige bouwprojecten. De visitatiecommissie verwijst naar andere SHM’s, die aan de architect de opdracht geven om de bouwkosten onder controle te houden en te ontwerpen onder bijvoorbeeld 90 of 95% van het subsidiabele financieringsplafond. Andere SHM’s gebruiken een ontwerpnota, die een aantal extra eisen bevat voor de uitvoering en de milieuvriendelijkheid (zie OD 2.2) van een project, dit bovenop of aanvullend op de bepalingen vervat in de C2008-handleiding van de VMSW. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM de ervaring van de eigen technische dienst en die van andere SHM’s gebruikt om bijvoorbeeld onderhoudsvriendelijke materialen en concepten in de ontwerpnota en in het typebestek te verwerken. - Inzake het prijsbewust bouwen en verkopen van koopwoningen zijn er verscheidene belangrijke elementen, zoals een na te streven richtverkoopprijs, de mogelijke opbrengst bij verkoop van de grond, de afwerkingsgraad van de woningen en de organisatie van de verkoop.  De SHM heeft geen expliciet vastgestelde richtverkoopprijs voor koopwoningen. De visitatiecommissie suggereert dit in te voeren, om zo aan de doelgroep betaalbare woningen aan te bieden, zoals dit bij vele andere SHM’s wordt toegepast. De verkoopprijzen van het laatst verkochte koopproject (Evergem/Sleidinge – 18 koopwoningen – Polenstraat) schommelden tussen de 167.000 euro en 187.000 euro, maar in de helft van de gevallen bedroeg dit meer dan 180.000 euro. Ter vergelijking: de gemiddelde mediaan verkoopprijs voor woningen in het actieterrein van cvba Wonen bedroeg 193.000 euro in 2013.  De SHM geeft aan dat ze op de verkoop van de koopwoningen zelf geen of nauwelijks winst maakt aangezien het huidige overdrachtenbesluit weinig ruimte laat qua prijszetting. Het zijn immers de gemaakte bouwkosten die doorgerekend moeten worden aan de koper. CVBA Wonen start het verkoopproces pas op na de voorlopige oplevering omdat op dat moment alle kosten gekend zijn en de verkoopprijs dus exacter kan bepaald worden. De winstmarge bij de koopwoningen wordt volgens de SHM vooral gerealiseerd dankzij het grondprijs-aandeel en dan alleen op gronden die de SHM van oudsher bezit. Volgens het overdrachtenbesluit dient de grond verkocht te worden tussen de 50% en 75% van de venale waarde. De winstmarge die nog kan behaald worden op de historische gronden vormt voorlopig een buffer waarmee eventueel nieuwe gronden kunnen worden aangekocht en sociale koopwoningen worden gerealiseerd.  CVBA Wonen levert de koopwoningen standaard zonder keuken, zonder vloeren maar met badkamermeubels. De SHM probeert om de oppervlaktes van de woningen en de grond te beperken, onder meer door geschakeld te bouwen. Op dat vlak spelen natuurlijk de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeenten een rol. De SHM geeft aan dat kandidaat-kopers nog altijd opteren voor een relatief grote koopwoning met bijvoorbeeld 3 slaapkamers. In het recente opgeleverd project (Evergem/Sleidinge - Polenstraat) en het


PAGINA 26 VAN 59

nog lopende project (Eikenstraat - Moerbeke) heeft cvba Wonen bijkomend inpandige garages voorzien. Voor de komende projecten wenst de SHM hiervan af te stappen, om zo de bouwkosten te beperken. Veel SHM’s zijn al veel langer tot dit inzicht gekomen en dit principe is in feite ook opgenomen in de C2008 van de VMSW.  Op basis van een aantal recente verkopen van koopwoningen stelt de visitatiecommissie vast dat de SHM het verkoopproces onder controle heeft maar dat er nog wat ruimte is voor een efficiënter verloop van het proces. Een goede organisatie van de verkoop is van groot belang, dit zowel vanuit maatschappelijk standpunt (de leegstand van sociale koopwoningen tot het minimum beperken) als vanuit het oogpunt van de kostenbeheersing. De SHM financiert de projecten immers met marktconforme leningen. Hoe sneller ze de woning verkoopt hoe minder intresten ze moet vergoeden. Bij het meest recente project Evergem/Sleidinge werden de aktes van de 18 eenheden verleden binnen de vijf tot zeven maanden. Een kortere termijn moet zeker haalbaar zijn. - De SHM heeft geen impactanalyse gemaakt van het wegvallen van de subsidies voor de koopactiviteiten. In het kader van een goede risicobeheersing ligt het voor de visitatiecommissie voor de hand dat de SHM onderzoekt welke de alternatieven zijn om de sociale koopwoning betaalbaar te houden en tegelijk de eigen financiële leefbaarheid te garanderen. De visitatiecommissie denkt daarbij aan pistes zoals erfpacht, ‘community land trust’-systemen, huurkoop of het grondaandeel opgesplitst of op langere termijn te verkopen. Net als de meeste SHM’s, heeft cvba Wonen hierin geen praktijkervaring, wat haar zou moeten aansporen om dergelijke pistes goed te onderzoeken, al dan niet in samenwerking met andere SHM’s. Uit de gesprekken van de visitatiecommissie met de beleidsverantwoordelijken en de woonactoren kwam naar voren dat sommige lokale besturen niet eenduidig bereid zijn om hierin een inbreng te doen, omdat de financiële toestand van de gemeenten een obstakel kan vormen (zie OD 1.4). Andere gemeenten zijn bereid dit te bespreken. Rekening houdend met het gemeentelijk beleid en met het feit dat de Vlaamse Overheid de subsidies voor de koopactiviteiten zal afbouwen, raadt de visitatieraad aan om zo snel mogelijk een impactanalyse op te maken en de diverse mogelijke opties op hun haalbaarheid te onderzoeken. CVBA Wonen kan daarbij beroep doen op de expertise van andere SHM’s. Rekening houdend met de financiële toestand van de SHM (OD 5.1), de nood aan renovatie van het patrimonium (zie OD 2.1) en het feit dat de subsidies voor de koopactiviteiten worden stopgezet raadt de visitatiecommissie de SHM ook aan om werk te maken van een degelijk kostprijs beheersend opvolgsysteem en dit vervolgens consequent toe te passen vanaf het eerste ‘idee’ tot en met de definitieve oplevering. Deze opvolging geeft een inzicht in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens mogelijkheden om, waar nodig, bij te sturen. Dit bijsturen kan de vorm aannemen van bijvoorbeeld het opmaken van een ontwerpnota, het verder aanpassen van de standaardbestekken, het valoriseren van de technische ervaring van de eigen technische dienst of het opleggen van een kostprijsgrens aan de ontwerper. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten Bij cvba Wonen is de gemiddelde jaarlijkse huurlast 2013 bij de laagste in de sector. De visitatiecommissie constateert dat de SHM inspanningen doet om de huurlasten te verlagen en kosten voor de huurder te beperken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. - De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft), de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 27 VAN 59

- Bij cvba Wonen bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een appartement 203 euro. Ongeveer 75% van SHM’s kent een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 312 euro. Slechts 15% van de SHM’s hebben een hogere mediaan huurprijs. De gezinssamenstelling, het inkomen en de markthuurwaarde zijn de bepalende factoren bij het bepalen van de huurprijs. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van cvba Wonen (16.456 euro in 2013) ligt merkelijk hoger dan bij de meeste andere SHM’s, namelijk bij de 5% hoogste van de sector. - In 2013 bedroeg de gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij cvba Wonen ongeveer 81 euro per jaar. De SHM behoort daarmee tot de 15% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlasten. In 2011 zijn de huurlasten verdubbeld van 40 naar 80 euro, maar in die periode werd het verplicht (twee)jaarlijks onderhoud voor de CV-installatie ingevoerd. De SHM heeft daarvoor vanaf 2011 een raamovereenkomst afgesloten, waarvan de kosten aan de huurder worden doorgerekend. De gemiddelde huurlasten van de SHM wordt sterk bepaald door het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld omwille van de onderhoudskost inherent aan de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). CVBA Wonen heeft een laag aandeel appartementen, met name 18,4%. Slechts een twaalftal SHM’s heeft een nog lager aandeel. De totale huurlast bedroeg in 2013 ongeveer 61.407 euro. De grootste drie posten worden gevormd door de vergoedingen voor de gemeenschappelijke delen (26.680 euro), het onderhoud van het groen (ongeveer 16.915 euro) en voor de clausule van “afstand van verhaal” bij de brandverzekering (10.637 euro). Aangezien het patrimonium van de SHM hoofdzakelijk uit eengezinswoningen bestaat, zijn voor 80% van de huurders de huurlasten beperkt tot de bijdrage in het onderhoud van de CVinstallatie, van het groenonderhoud en de brandverzekering. - De SHM doet inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen.  De SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand van verhaal ten opzichte van de huurder’ is opgenomen. Hierdoor wordt ook de huurdersaansprakelijkheid afgedekt. De meerkosten worden doorgerekend aan de huurder, a rato van ongeveer 12 euro per jaar of 1 euro per maand per huurder. Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet afsluiten voor zijn inboedel. Dit is een praktijk die door de meeste SHM’s wordt toegepast;  De tweejaarlijkse controle van en de herstellingen aan de CV- en warmwaterinstallaties is uitbesteed. De SHM heeft het werk opgedeeld in twee loten met als doel er voor te zorgen dat er voldoende aanbieders zouden zijn;  De SHM heeft een eigen onderhoudsdienst die onderhouds- en herstellingswerken uitvoert. De eigen arbeiders bezoeken regelmatig de woningen, wat preventief werkt bij het voorkomen van mogelijke problemen. Voor werken die ten laste zijn van de huurder kan een beroep gedaan worden op de onderhoudsdienst. Het hierbij doorgerekende uurloon bedraagt 35 euro. De gebruikte materialen worden doorgerekend aan kostprijs. De SHM stelt dit te willen beperken, omdat met de huidige personeelsbezetting, de werklast voor de ploeg hoog is. - Huurlasten kunnen worden beperkt als huurders zelf voor het werk instaan, zoals het kuisen van de gemeenschappelijk gang. In de weinige kleine appartementsblokken van haar patrimonium is de SHM ingegaan op het voorstel van de huurders om de gemeenschappelijke delen zelf te onderhouden. Volgens de SHM zijn niet alle huurders bereid om dit onderhoud op zich te nemen.


PAGINA 28 VAN 59

De visitatiecommissie merkt op dat in het groenonderhoud ook het onderhoud van de voortuinen van de eengezinswoningen vervat zit. De huurlasten zouden kunnen worden beperkt door dit door de huurders zelf te laten opnemen, zoals in de private verhuur en bij andere SHM’s wordt toegepast. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM aan de huurders voorstelt om het tuinonderhoud zelf op te nemen, bijvoorbeeld bij het begin van een huurovereenkomst, of door de vraag tweejaarlijks aan alle huurders voor te leggen. Dit laatste vormt een bijkomende mogelijkheid om huurders in de werking te betrekken, ze krijgen onmiddellijk zeggenschap (zie ook OD 4.3). Het tuinonderhoud vormt zo een service van de SHM waar huurders dan al-dan-niet gebruik van kunnen maken. - Bij de opzeg van het huurcontract voert een medewerker van de SHM ter plaatse een voorcontrole uit om op eventuele huurschade te duiden. Dit biedt de huurder de gelegenheid om bepaalde zaken tijdig te verhelpen en aldus dure afrekeningen te voorkomen (zie OD 4.4). - De SHM levert geen inspanningen om de huurders te sensibiliseren over het verbruik van de nutsvoorzieningen. De visitatiecommissie stelt voor dat de SHM de inspanningen hieromtrent opvoert zodat de huurders een beter inzicht en begrip krijgen hoe zij ook zelf de huurkosten kunnen beperken. De SHM kan daarbij aansluiten bij initiatieven van de gemeenten, OCMW’s, enz. (zie OD 2.2). - De appartementen van het Hoogbouwplein beschikken nog niet over individuele meters om het verbruik van de CV en van het sanitair water te individualiseren. De SHM heeft een studie laten uitvoeren waaruit bleek dat het installeren van individuele verbruiksmeters technisch moeilijk haalbaar is. Bij de geplande renovatie van betreffende appartementen suggereert de visitatiecommissie dit grondiger te laten onderzoeken. Het valt te verwachten dat individuele meters aanzetten tot het zuiniger omspringen met energie. Als individuele meters toch niet mogelijk zijn, is het volgens de visitatiecommissie zeker zinvol om extra in te zetten op sensibilisering (zie hoger). PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor koop en huuractiviteiten De visitatiecommissie is van mening dat de SHM meer inspanningen kan doen om prijsbewust te bouwen en te verbouwen en dit zowel voor de koop- als de huuractiviteiten. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond (vroeger NFS2 en sinds 2012 FS3), maar de kosten stijgen steeds bij de gunning. De contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten kunnen, volgens de visitatiecommissie, beter onder controle gehouden worden. De visitatiecommissie raadt aan om een goed opvolgingsproces en -systeem m.b.t. kostprijs van projecten te ontwikkelen en dit vervolgens consequent toe te passen vanaf het eerste ‘idee’ tot en met de definitieve oplevering. Deze opvolging geeft een inzicht in het globaal prijsbewust bouwen en biedt de mogelijkheid om, waar nodig, bij te sturen. De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen en levert op dit vlak globaal goede prestaties. Omdat energielasten voor huurders een steeds groter bedrag uitmaken, suggereert de visitatiecommissie wel dat de SHM meer zou inzetten op het sensibiliseren van de huurders m.b.t. het beperken van de energielasten. Er zijn bij andere SHM’s (zie visitatierapporten op rapporten.visitatieraad.be) veel voorbeelden beschikbaar hoe dit op een laagdrempelige en effectieve manier gerealiseerd kan worden.


PAGINA 29 VAN 59

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten CVBA Wonen heeft een procedure voor het opvolgen van de huurdersachterstallen en het voorkomen van een uithuiszetting. De toepassing gebeurt door de onthaalbediende die de procedure terdege kent. Het aantal uithuiszettingen is beperkt. De SHM spreekt het OCMW aan en schakelt het CAW in. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - De procedure voor het opvolgen van huurdersachterstallen gaat in op de betaaldatum van de huur, zijnde de 10de dag van elke maand. Op dat moment wordt reeds een eerste overzicht opgemaakt en worden de huurders met een achterstal telefonisch gecontacteerd. De 15de dag van de maand wordt er een nieuw overzicht opgemaakt en worden de huurders die op dat moment nog in gebreke blijven gecontacteerd. Vanaf de 20ste worden alle huurders die de huur of de huurlasten nog niet hebben betaald schriftelijk aangemaand. De visitatiecommissie waardeert deze strikte en directe opvolging, maar suggereert om naast deze telefonische contacten en het schriftelijk aanschrijven van de wanbetalers in een vroeg stadium door de sociale dienst gericht huisbezoeken te laten uitvoeren. Hierna wordt de procedure vooral schriftelijk gevoerd. De eerste brieven zijn verzoekend qua toon. Naarmate de betaling uitblijft wordt de schriftelijke communicatie meer en meer aanmanend. Bij twee maanden achterstal volgt een verzoening voor de vrederechter. Als dit niets uithaalt, volgt er een verzoekschrift tot het beëindiging van de huurovereenkomst. Vanaf dat moment wordt het dossier overgedragen aan een advocaat. De SHM heeft in de periode tussen 1.01.2013 en 30.04.2015 twee uithuiszettingen laten uitvoeren. Dit komt neer op minder dan één per 1.000 huurders per jaar. De visitatiecommissie vindt dit een laag aantal. Anderzijds merkt de visitatiecommissie op dat het bedrag van een aantal huurdersachterstallen dermate hoog is, dat kan worden gevreesd dat het voor een huurder met een laag inkomen zeer moeilijk, zo niet onmogelijk wordt om diens schuld in te lossen, waardoor mogelijk alsnog een uithuiszetting dreigt. In het gesprek met de visitatiecommissie erkennen de SHMmedewerkers dit probleem. Daartoe adviseert de visitatiecommissie om bij een totaal van openstaande vorderingen gelijk aan een te bepalen maximumbedrag (bv. 3 maanden huur) effectief de verbreking te vorderen, tenzij er een afbetalingsplan is opgemaakt dat ook effectief wordt opgevolgd. Eventueel verantwoordbare uitzonderingen kunnen worden voorgelegd aan het directiecomité. Bovendien adviseert de visitatiecommissie de procedure uit te breiden door hierin alle openstaande vorderingen op te nemen, inclusief de facturatie van uitgevoerde herstellingswerken ten laste van de huurder, zoals door vele SHM’s nu reeds wordt toegepast. - Bij het schriftelijk aanschrijven, na 1 maand achterstal, wordt de huurder geadviseerd het OCMW te raadplegen. Bij 2 maanden achterstal zal de SHM het OCMW op de hoogte brengen. De door de visitatiecommissie geconsulteerde OCMW-medewerkers geven aan dat ze, in opvolging daarvan, de betrokken huurder schriftelijk uitnodigen voor een gesprek. Als de huurder gekend is bij het OCMW wordt hij bovendien telefonisch of persoonlijk gecontacteerd. Het OCMW van Zelzate geeft aan dat ongeveer de helft van haar cliënteel in een sociale huurwoning van de cvba Wonen woont. De OCMW-medewerkers die de visitatiecommissie kon spreken kennen de SHM, de medewerker van de sociale dienst en de onthaalbediende. De OCMW’s kennen echter niet de procedure huurdersachterstal die de SHM toepast. De visitatiecommissie merkt op dat de SHM in haar brief aan het OCMW verzoekt om ‘de mogelijkheid te onderzoeken om voor betrokkene een budgetbegeleiding te voorzien’, terwijl het sociaal huurbesluit uitdrukkelijk spreekt over een


PAGINA 30 VAN 59

‘bemiddeling van het OCMW’. Bemiddelen is breder dan louter budgetbegeleiding. De visitatiecommissie wijst op de voordelen van duidelijkheid en samenwerking en adviseert daarom dat de SHM deze procedure met de OCMW’s te bespreekt, om zo wederzijdse verwachtingen uit te klaren en concrete taakafspraken te maken. Bij dit periodiek overleg kan ook CAW worden betrokken, die door de SHM wordt ingeschakeld bij meer complexe dossiers (preventieve woonbegeleiding, zie O.D. 4.2). - Bij leefbaarheidsproblemen en burenconflicten legt de sociale dienst de nodige contacten. Ze tracht zo de situatie te normaliseren en uithuiszetting te vermijden. Sinds kort werkt de SHM samen met het CAW, om voor huurders die met een combinatie van problemen kampen (bv. onderhoud van woning, burenconflict, wanbetaling) een passende begeleiding te kunnen aanbieden en zo uithuiszetting vermijden. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed voor de koop- en voor verbetering vatbaar voor de huuractiviteiten Voor de koopactiviteiten zet de SHM hier een goede prestatie neer. Maar ondanks goede aanzetten om een antwoord te bieden op leefbaarheidsproblemen, vindt de visitatiecommissie de werking van de SHM, voor wat betreft haar huuractiviteiten, voor verbetering vatbaar. Bij leefbaarheidsproblemen treedt de SHM op, maar ze zet geen stappen om de leefbaarheid te bevorderen, neemt geen algemene maatregelen binnen de werking en kaart de noodzaak tot maatregelen niet aan bij andere actoren. Met uitzondering van de recent opgestarte samenwerking met het CAW kan de SHM geen afgesproken samenwerking met andere diensten voorleggen. CVBA Wonen heeft geen visie over een aanpak of voorkomen van leefbaarheidsproblemen. Actoren en huurders wijzen op de leefbaarheidsproblemen in de wijken met veel leegstand. - CVBA Wonen kiest uitdrukkelijk voor gemengde projecten (zie OD 1.5) met sociale huur, koop en kavels. Volgens de SHM zal het hierdoor aangetrokken gemengd bewonersprofiel het samenwonen in de wijk gunstig beïnvloeden. In het gesprek met de visitatiecommissie benadrukken de huurders het belang van een sociale mix in de wijken, omdat dit het samenleven positief beïnvloedt. Meer en meer focust de SHM op kleinschalige inbreidingsgerichte projecten (zie OD 1.5). De visitatiecommissie vindt dat de SHM’s binnen deze OD voor haar koopactiviteiten een goede prestatie neerzet. Als de woningen zijn verkocht, stopt in principe de opdracht van de SHM. De visitatiecommissie wijst erop dat de koopwoningen staan naast sociale huurwoningen. Acties om de leefbaarheid tussen de sociale kopers en/of de omwonenden te bevorderen bieden dan ook een meerwaarde. De visitatiecommissie kreeg geen uitdrukkelijke voorbeelden aangereikt van acties die de SHM opzet om het wonen in de wijk aangenamer te maken. Zo kan ze een kennismakingsavond voor de bewoners van koopprojecten worden georganiseerd, opdat de nieuwe buren elkaar zouden leren kennen. Ook kunnen de kopers worden aangesproken in de vraag wat de SHM kan doen om het positief samenwonen in de wijk te stimuleren en problemen te vermijden. - Volgens huurders en actoren zijn er duidelijk leefbaarheidsproblemen in bepaalde wijken en complexen, zo onder meer in ‘Klein Rusland’ en op het Hoogbouwplein (Zelzate). Voor een aantal wijken gaat dit gepaard met een hoog aantal leegstaande woningen, met krakers en het aantrekken van ongedierte tot gevolg. De leegstand is substantieel (cijfers 1.01.2015) in Zelzate in de wijken ‘Klein Rusland’ (66 woningen), Debbausthoek I (18 woningen), Wittouck (21 woningen) en in Moerbeke in de Maluslaan (10 woningen). Ze is duidelijk zichtbaar in het straatbeeld. Huurders stellen dat daardoor het onveiligheidsgevoel toeneemt. Sommige door de visitatiecommissie gehoorde huurders vinden dat de vermindering van de leefbaarheid nog wordt versterkt doordat het bewonersprofiel in deze wijken wijzigt, met nieuwe gezinnen met kinderen tussen de vele ouderen. ‘Klein Rusland’ heeft bovendien als nadeel afgelegen te zijn,


PAGINA 31 VAN 59

weg van het centrum, zonder voorzieningen of activiteiten. In het in deze wijk aanwezige ‘buurtcentrum’ worden, volgens de door de visitatiecommissie gehoorde actoren, weinig tot geen wijkgerichte activiteiten georganiseerd. Het buurtcentrum kan nochtans een mogelijkheid bieden om wijkgerichte activiteiten te organiseren en bewoners te betrekken, en zo het leefbaarheidsgevoel te verbeteren. Er is, onder de bewoners en onder de door de visitatiecommissie gehoorde actoren, veel onduidelijkheid over de reden van de leegstand en de steeds langer wordende wachtlijsten, wat het imago van cvba Wonen niet ten goede komt - De SHM gebruikt een aantal methoden om de huurder individueel aan te spreken:  Bij meldingen van burenconflicten, van zichtbaar slecht onderhoud of van het houden van huisdieren die hinder meebrengen voor de buren zal de medewerker van de sociale dienst de betrokken huurder hierop aanspreken. Hij zal hierbij een oplossing zoeken of een gedragswijziging bespreekbaar maken, een dossier aanleggen en indien nodig voor verder gevolg overmaken aan het directiecomité. De visitatiecommissie en de huurders waarderen deze inspanningen. De door de visitatiecommissie gehoorde huurders vragen deze inspanningen op te drijven. Ze stellen dat indien de ‘hinderveroorzaker’ zijn gedrag niet wijzigt, de SHM hem hiertoe effectief moet verplichten, en indien de huurder dit halsstarrig weigert de huurovereenkomst verbreekt. De visitatiecommissie suggereert dan ook dat de SHM meer preventieve huisbezoeken organiseert.  Het CAW wordt ingeschakeld bij samenlevingsproblemen of als een huurder ondanks verscheidene aanmaningen de woning niet goed onderhoud. Op het moment van de visitatie werden er twee huurders door het CAW begeleid.  De SHM beschikt over een uitgebreide technische dienst, die veel aanwezig is in de sociale huurwijken. De technische medewerkers maken zich sterk dat ze zo goed als alle huurders kennen. Hiermee vormt de ploeg ‘ogen en oren’ van de maatschappij in haar wijken. Het is voor de visitatiecommissie niet duidelijk of dit ook gevolgen heeft voor het opvangen van leefbaarheidsproblemen. - Bij problemen in het wooncomplex zal de SHM een gesprek met de bewoners organiseren (zie OD 4.3). Op aangeven van bewoners neemt ze concrete initiatieven, zoals het voorzien van een gemeenschappelijke fietsbergplaats of camerabewaking (Hoogbouwplein Zelzate). In de appartementen op het Hoogbouwplein (Zelzate) startte de gemeente en de afvalintercommunale IDM een project om zo de sociale huurders aan te zetten tot selectief afvalverzameling, dit met succes. De SHM was niet betrokken. De visitatiecommissie vindt dit een gemiste kans. De visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM bij problemen het gesprek met de bewoners aangaat. Naast deze acties op ‘repressieve’ basis adviseert de visitatiecommissie om ook acties op te zetten die het leefbaarheidsgevoel positief stimuleren. - De SHM beschikt niet over een visie of strategie om leefbaarheidsproblemen aan te pakken. Ze maakt ook geen gebruik van de mogelijkheid om leefbaarheid stimulerende activiteiten te organiseren, bv. in het in ‘Nieuw Rusland’ gelegen dienstencentrum. De SHM treedt op als er een leefbaarheidsprobleem is, maar zet geen stappen om deze ook te (kunnen) vermijden. Ze kaart de problemen niet aan bij andere instanties, om bijvoorbeeld samen met de wijkagent, het OCMW of bewonersgroepen acties op te zetten of problemen tijdig aan te pakken. Met uitzondering van de samenwerking met het CAW werkt de SHM niet samen met andere instanties. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een leefbaarheidsstrategie uit tekenen, met bijzondere aandacht voor de probleemwijken en de leegstandproblematiek. De visitatiecommissie denkt hierbij aan de aanpak van de zichtbare leegstand, het opzetten van een bewonerswerking (zie OD 4.3), het ‘verbreden’ van de aanwezigheid van de SHM in de wijk (technische ploeg, sociale dienst) en het opzetten van een actieve samenwerking, bijvoorbeeld met het OCMW, samenlevingsopVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 32 VAN 59

bouw en de wijkpolitie. Het doel van de strategie moet erin bestaan om het leefbaarheidgevoel voor de huurders te verbeteren, de onderlinge samenwerking te verhogen, de problemen snel aan te pakken en de renovatie van de wijken samen met de bewoners voor te bereiden. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de huuractiviteiten De SHM spreekt de huurders aan bij de renovatie van de woningen. Ze brengt huurders samen bij eventuele problemen. Zo zoekt cvba Wonen naar een aanpak om bewonersbetrokkenheid te stimuleren. Ze beseft dat ze daarin nog een lange weg af te leggen heeft. De visitatiecommissie deelt die mening en vindt de prestaties op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. - In het gesprek met de visitatiecommissie spreekt de directeur over een nog te ontwikkelen communicatieplan, waar huurders/vrijwilligers uit de verschillende wijken als aanspreekpunt fungeren, om zo problemen en mogelijkheden met de SHM te kunnen bespreken en nieuwe voorstellen te kunnen lanceren. Huurders geven in het gesprek met de visitatiecommissie aan vragende partij te zijn voor meer bewonerscommunicatie en –betrokkenheid. - De SHM zal naar aanleiding van klachten en problemen de huurders uitnodigen voor een ‘bewonersvergadering’. Op deze gespreks- en informatieavond worden klachten aangehoord en technische oplossingen gezocht. Dit gebeurde onder meer voor de appartementen op het Hoogbouwplein, Maagd van Gent, Groenstraat en Europaplein (Zelzate). Een direct gevolg van de bijeenkomsten op het Hoogbouwplein was het plaatsen van bewakingscamera’s in het gebouw, het voorzien van een afgeschermde fietsenberging en het optrekken van het aantal uren poetsen. Indien nodig betrekt de SHM hierbij externe diensten. Zo was op de bewonersvergadering Hoogbouwplein ook de politie aanwezig, dit omwille van de overlast van vogels (en het voederen van deze dieren door huurders). - CVBA Wonen geeft een aantal voorbeelden van infomomenten, georganiseerd naar aanleiding van nakende renovatiewerken, zoals bij de heraanleg van de opritten in de wijk ‘Molenstukken’ (Zelzate) en bij het vernieuwen van de CV-installaties in de woningen A. Vanderlindenstraat, Vlasstraat en Roggestraat (Zelzate). Bij de isolatiewerken van de zolders van de woningen in de wijken ‘Terwest’ en ‘Vossel’ (Moerbeke) werden de huurders uitgenodigd, waarbij de renovatiewerken en de begeleiding werden geschetst. Daarna volgden individuele gesprekken, om zo de eventuele persoonlijke problemen bespreekbaar te maken. Om de op de zolder opgeborgen spullen tijdens de uitvoering van de werken tijdelijk te stockeren werd een container beschikbaar gesteld. De technische dienst van de SHM hielp de huurders waar mogelijk. De huurders wijzen er in het gesprek met de visitatiecommissie op dat door de isolatietechniek (vloerisolatie) de zolder niet langer bruikbaar is. Dit heeft de mogelijkheden van gebruik van de woning gewijzigd, zonder dat ze hierin gekend of gehoord werden. Een aantal door de visitatiecommissie gehoorde huurders wijzen er op dat andere problemen niet werden verholpen, zoals waterinsijpeling door het dak. De visitatiecommissie kan niet oordelen of dit al dan niet een algemeen probleem is. - De visitatiecommissie merkt op dat de SHM voor grote uitdagingen staat, waarbij het opzetten van een bewonerswerking wellicht een meerwaarde kan zijn. Ze denkt hierbij onder meer aan het uitblijven van renovatiewerken in sommige wijken, met leegstand en een gevoel van verminderde leefbaarheid tot gevolg, en aan de gewijzigde toepassing rond de organisatie van het onderhoud en de herstellingen:  In wijken en complexen zoals ‘Klein Rusland’, ‘Debbausthoek I’ en ‘Wittouck’ in Zelzate en de Maluslaan in Moerbeke staan veel woningen leeg, in afwachting van renovatie of afbraak. De buurtbewoners klagen over een onveiligheidsgevoel (zie OD 4.2). Een bewonerswerking kan het samenleven in deze wijken verbeteren, bijvoorbeeld door activiteiten te


PAGINA 33 VAN 59

organiseren. Tegelijk biedt dit de mogelijkheid om de oorzaak van de leegstand goed uit te leggen en zo mogelijk begrip te krijgen voor de situatie.  De huurders komen uit een periode waarin het niet altijd even duidelijk was in welke mate ze zelf dienden in te staan voor het onderhoud aan hun woning. Uit de bezorgde documenten (verslagen en briefwisseling) en uit de gesprekken met de huurders leert de visitatiecommissie dat dit leidde tot een situatie dat de huurder de woning beschouwde als zijn semi-eigendom en, zelfs zonder toestemming, structurele veranderingswerken uitvoerde. Dit leidde dan tot grote problemen bij een huurderswissel of bij een schadeclaim, omdat de verzekeringspolis van de SHM deze ‘verbeteringswerken’ van de huurder niet dekt. Daarnaast stelde de SHM materiaal beschikbaar (verf, vloer) opdat de huurder zelf werken zou uitvoeren die ten laste zijn van de verhuurder. Dit maakt de opvolging van het woningonderhoud ten laste van de SHM onmogelijk, bijvoorbeeld omdat het onderhoud van het buitenschrijnwerk afhangt van de bereidheid van de huurder, terwijl dit werk een verantwoordelijkheid is van de huisbaas. Bovendien heeft de SHM hiermee geen zekerheid dat het werk ten zijne laste ook kwalitatief is uitgevoerd. De SHM zet stappen om dit systeem te veranderen. Zo werd het reglement van inwendige orde aangepast (12/2014) en de ‘ZieZo’-brochure verspreid (03/2015). In de gesprekken met de visitatiecommissie bleek dat vele huurders nu pas zien wat de plichten zijn van de huurder en wat de grenzen zijn inzake het gebruik van de woning. Voor sommigen voelt dit als ‘een koude douche’. Voor vele huurders is deze gewijzigde aanpak geen evidentie. De visitatiecommissie ziet dat dit een terechte maar grote cultuurwijziging betekent en wijst op de nood aan rechtlijnigheid, diplomatie en een goed uitgebouwde communicatie met en betrokkenheid van huurders om deze koerswijziging in goede banen te (kunnen) leiden. Daarnaast is periodieke controle van de woningen (zie OD 4.2) absoluut noodzakelijk. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een visie en een strategie rond bewonerscommunicatie uit te werken en concrete stappen te zetten tot meer huurdersbetrokkenheid. De SHM kan hiervoor ten rade gaan bij andere SHM’s die reeds de stap naar een bewonerswerking hebben gezet. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM bij de opstart samenwerkt met een hierin onderlegde dienst, zoals bijvoorbeeld Samenlevingsopbouw. De visitatiecommissie wijst bovendien op een aantal mogelijkheden om huurders nauwer te betrekken, zoals bij de huurderskrant (OD 6.1), bij de aangekondigde wijziging van de modelbrieven (zie OD 6.1), bij de evaluatie van de opvolging van herstellingen, bij het opmaken van een renovatie- en verhuisplan of ‘tout court’ als een actieve bewonersgroep nadat de renovatie is afgewerkt. De visitatiecommissie vindt de renovatie-en leegstandsproblemen in sommige wijken en de wederzijdse rechten en plichten rond het onderhoud van de woningen belangrijke ankerpunten om een bewonerscommunicatie en -werking op te bouwen. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten CVBA Wonen beschikt over een sociale dienst die samen met andere medewerkers instaat voor de basisbegeleidingstaken. De medewerker van de sociale dienst is gekend bij de welzijnswerkers in de regio. Huurders worden begeleid op de belangrijkste momenten in de huur-loopbaan, zoals bij de toewijzing, de inhuizing en de opzeg. Met huisbezoeken worden de huurders persoonlijk aangesproken. De visitatiecommissie vindt dat de SHM hier een goede prestatie neerzet. - Als de huurder zijn huurovereenkomst beëindigt, zal de SHM deze opzeg schriftelijk bevestigen en in de brief de daaropvolgende formaliteiten vermelden. De SHM maakt daarbij een afspraak voor een ‘voorinspectie’. Een medewerker van de technische dienst bezoekt de woning en geeft aan welke schade voor rekening is van de huurder en wat ten laste is van de verhuurder.


PAGINA 34 VAN 59

Het ‘voorinspectierapport’ wordt ondertekend door de medewerker en de huurder. De SHM maakt een ruwe berekening van de herstelkosten ten laste van de huurder en spreekt af of de SHM of de huurder de noodzakelijke herstellingen zal (laten) uitvoeren. Bij de voorinspectie maakt de SHM een inschatting of de woning onmiddellijk kan verhuurd worden of dat er werken nodig zijn die het verhuurmoment kunnen doen uitstellen. Als er werken nodig zijn, worden deze opgelijst en ingepland ten laatste in de eerste week na de contractuele opzegtermijn. De visitatiecommissie waardeert deze structurele aanpak. Als de woning leeg staat volgt een tweede woningcontrole, waarbij de ‘uittredende plaatsbeschrijving’ wordt opgemaakt. In het gesprek met de visitatiecommissie merken de medewerkers op dat vele gebreken pas zichtbaar worden van zodra de woning leeg staat. Daarom geeft de SHM de huurder, ook na het verstrijken van de opzegtermijn, nog gedurende zeven dagen de kans gebreken ter zijne laste te herstellen. - Op basis van een inschatting van de technische dienst inzake de duur van deze werken wordt de toewijzing effectief opgestart en kandidaat-huurders uitgenodigd. De kandidaat bovenaan de lijst wordt uitgenodigd en krijgt 15 dagen de tijd om te reageren. Indien deze kandidaat niet reageert, weigert of niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden trekt de SHM een nieuwe lijst en wordt een volgende kandidaat uitgenodigd, totdat iemand voldoet en aanvaard. De visitatiecommissie wijst er op dat deze toewijzingsaanpak veel tijd kan vergen en zodoende de kans op frictieleegstand vergroot. De visitatiecommissie stelde op basis van de detailgegevens van eind 2014 en begin 2015 vast dat sommige woningen een aantal maanden leegstaan omdat er niet onmiddellijk een nieuwe huurder werd gevonden, bijvoorbeeld omdat de kandidaat-huurder weigert, of niet op de uitnodiging reageert (ongeveer 1/3de van de frictieleegstand). Daarom adviseert de visitatiecommissie dat de SHM de mogelijkheid uitwerkt om (ook) op een andere wijze uit te nodigen, bv. in groep of via kijkdagen, zeker als kan worden verondersteld dat de toewijzing veel tijd zal vergen of als verscheidene toewijzingen gelijktijdig dienen te gebeuren. Ze verwijst hiervoor naar de geschetste praktijk in verslagen van andere visitaties op www.visitatieraad.be. - Na de toewijzing overloopt de administratieve medewerker met de geselecteerde kandidaat de huurovereenkomst en het reglement van inwendige orde en zorgt dat de huurwaarborg is geregeld. Daarna kan de intredende plaatsbeschrijving worden opgemaakt en de sleutel worden overhandigd. De technische medewerker geeft hierbij aan de nieuwe huurder uitleg over het gebruik van de woning en de toestellen. - Uit de verslagen van het directiecomité leert de visitatiecommissie dat er veel vragen tot versnelde toewijzing zijn, overwegend ingediend door de huurder zelf. Afgaande op de verslagen worden deze vragen meestal geweigerd, omdat de ‘bijzondere omstandigheden van sociale aard’ niet voldoende worden aangetoond. De visitatiecommissie beveelt aan om hiertoe afspraken te maken met de vier betrokken OCMW’s en met het CAW, opdat in onderling overleg wordt vastgelegd waaraan een vraag tot versnelde toewijzing moet voldoen, en deze diensten de aanvrager kunnen ondersteunen. Vele huurders en kandidaat-huurders zijn immers gekend bij het OCMW. Het OCMW van Zelzate geeft aan dat ongeveer de helft van haar cliënteel in een sociale huurwoning van de cvba Wonen woont. - De welzijnswerkers die de visitatiecommissie kon spreken vinden de realisatie van een sociale dienst binnen de SHM (2011) een zeer positieve stap. Ze kennen de maatschappelijk werker en werken – op dossierniveau – veelvuldig met hem samen. Zo wordt met de OCMW’s samengewerkt op vlak van huurwaarborgen, huurschulden en woonsituaties waar een bredere sociale problematiek heerst. Er wordt overlegd met de OCMW’s over huurders waar het onderhoud van de woning (en tuin) te wensen overlaat. De gehoorde welzijnswerkers zijn uitermate positief over de permanentie van de sociale dienst in het OCMW van Moerbeke.


PAGINA 35 VAN 59

Ook de huurders spreken hun appreciatie uit voor de werking van de sociale dienst. Ze vragen dat de betrokken medewerker meer op de voorgrond zou treden bij huurderscontacten en – vergaderingen, mede omwille van de meer neutrale positie die hij kan innemen. Ze wijzen hierbij naar de politieke achtergrond van de directie. - De sociale dienst staat in voor gerichte periodieke huisbezoeken (zie OD 4.2). De medewerker geeft echter aan hiervoor niet voldoende tijd vrij te kunnen maken. Zo krijgen pakweg 8 op 10 huurders een bezoek in het kader van de proefperiode. Het belang van huisbezoeken neemt toe nu de SHM de huurders uitdrukkelijk wijst op de verwachtingen rond het woningonderhoud (zie OD 4.3). De visitatiecommissie raadt daarom aan de nodige aandacht aan preventieve huisbezoeken te besteden. Daarnaast is het raadzaam afspraken te maken tussen de sociale en de technische dienst. Zo kan als een huurder uitgaat van verkeerde verwachtingen rond het woningonderhoud de technische dienst hem hierop wijzen en de sociale dienst verwittigen. In een volgende stap kan de sociale dienst dit verder met de huurder bespreken, al-dan-niet in groep. - Zoals meermaals in dit rapport vermeld investeert de cvba weinig in structurele samenwerking met andere diensten. Zo ook binnen haar sociaal beleid. Enige uitzondering vormt de samenwerkingsovereenkomst met het CAW ter preventie van uithuiszettingen. De visitatiecommissie wijst op de voordelen van samenwerking, om zo bijvoorbeeld ervaringen op te doen, werkafspraken te kunnen maken, bijkomende expertise te kunnen aanspreken, de eigen werking te verbeteren, een betere service aan de klanten te kunnen aanbieden of om zo door de andere actoren te worden erkend als dé actieve woonmaatschappij voor de regio. Samenwerking gaat verder dan overleg. Zo bevat een verslag van het onderhoud met het OCMW van Zelzate (4.04.2014) vooral uitleg over concrete toepassing door de SHM of de bepalingen binnen het sociaal huurbesluit en weinig wederzijdse taakafspraken. De visitatiecommissie daagt de SHM uit mogelijkheden tot samenwerking te zoeken en bespreekbaar te maken met de OCMW’s. Zo kan bijvoorbeeld bij een nakende uithuiszetting de ‘LAC-methodiek’ (3) worden gebruikt of het debiteurenreglement verder verfijnd samen met de OCMW’s (zie OD 4.1). PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor huur- en goed voor koopactiviteiten. Sinds 2011 beschikt cvba Wonen over een sociale dienst. Huurders en welzijnsactoren wijzen op deze positieve wijziging. De sociale dienst staat in voor huisbezoeken en voor de individuele contacten met huurders en kopers. Het aantal uithuiszettingen is beperkt. De opvolging van de staat van de woning bij een huurdersbeweging is verzekerd. De SHM treedt op bij leefbaarheidsproblemen en zoekt naar mogelijkheden om met huurders in dialoog te gaan bij nakende renovaties. Mede omwille van leegstand en de uitblijvende renovatie zijn er in bepaalde wijken duidelijke leefbaarheidsproblemen. De SHM beschikt niet over een visie of een gedragen aanpak om hiermee om te gaan of om de huurdersbetrokkenheid en onderlinge communicatie te stimuleren. Nochtans zijn de uitdagingen groot. Zo wijst de visitatiecommissie op de gewijzigde aanpak en cultuur rond het woningonderhoud – voor huurders een grote stap – en de nood aan stimulerende acties in de wijken met leefbaarheidsproblemen. De samenwerking met andere diensten is beperkt.

(3) De methodiek ‘Lokale Adviescommissie’ (LAC) wordt gebruikt bij wanbetaling van de water-, gas- of elektriciteitsfactuur. Het is de bedoeling om in een gesprek samen met alle mogelijke partijen afspraken te make om zo tot een oplossing te komen. De ‘wanbetaler’ neemt deel aan het gesprek. De LAC wordt voorgezeten door een maatschappelijk werker van het OCMW. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 36 VAN 59

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed voor de koop- en huuractiviteiten Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2009 tot en met 2013 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van Wonen cvba voor zowel de koop- als huuractiviteiten als goed. - De financiële ratio’s schetsen een gemengd beeld van de financiële toestand van de SHM:  De gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager is dan 1, stelt er zich op dit vlak dus een probleem. Deze ratio voldeed in 2012 en 2013 niet aan de norm, met respectievelijk 0,65 en 0,48. In de periode 2009 tot en met 2011 werd iets beter gepresteerd dan de norm. De liquiditeitsratio houdt geen rekening met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte woningen (in casu een 18-tal, zie OD 1.2 en OD 3.1), terwijl deze voorraad bij een SHM met zowel koop- als huuractiviteiten een belangrijke rol speelt. De kosten lopen namelijk op in de loop van een aantal jaren en de verkoopopbrengst situeren zich in een ander jaar. Dit verklaart de sterk dalende liquiditeitsratio van Wonen cvba. De SHM heeft de voorbije drie jaar 33 koopwoningen gebouwd, gefinancierd met marktconforme leningen, en heeft er 18 verkocht in 2014 en zal er 15 verkopen in 2015 (Eikenstraat Moerbeke). Aangezien de SHM, per verkochte woning, telkens verwacht winst te realiseren, voornamelijk op het grondaandeel, zal dit de liquiditeit van de SHM verbeteren (zie OD 3.1). De liquiditeitsratio van 2014 bedroeg reeds 1,08 en voldoet daardoor aan de norm;  De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2013 met 6,12% aan de

norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 tot en met 2012 lag de nettowinstmarge telkens boven de norm maar daalde wel van 11% tot ongeveer 6%. Deze daling is gedeeltelijk te wijten aan de kosten voor de opbouw van de voorraad koopwoningen terwijl er in dat jaar heel weinig verkopen waren;  De netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de pe-

riodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten - bedroeg 91% in 2013 en lag ook in 2012 boven de norm van maximaal 85%. In 2009 tot en met 2011 voldeed de netto vrije cashflow wel aan de norm. Uit deze parameter kan voor een SHM die hoofdzakelijk koopwoningen bouwt geen conclusie getrokken worden omdat de periodiek terugkerende inkomsten sterk afhankelijk zijn van de opleveringsdata van de woningen;  De solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te

toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2009 tot en met 2013 schommelde rond de 20%. - De financiële gezondheid van cvba Wonen is momenteel matig tot goed te noemen. De geplande verkopen van koopwoningen in 2014 en 2015 zullen dit verder versterken. De financiele planning, opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4), onderbouwt de bovenstaande analyse en wijst op een blijvende positieve evolutie van de vrije cashflow en van de eigen middelen, onder andere ten gevolge van die verkopen. De verkoopopbrengsten van de voorbije jaren vormen een reden van de financiële gezondheid van de SHM. De cvba kan ook rekenen op VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 37 VAN 59

een vrij constante inkomstenstroom voor het bemiddelen inzake de hypothecaire leningen van de VMSW (van 52.000 euro in 2011 naar 63.000 euro in 2014), al is ze er niet afhankelijk van. - Voor de meeste SHM’s met koopactiviteiten heeft het afschaffen van de subsidie vergaande gevolgen. Om haar koopactiviteiten te kunnen uitvoeren is het belangrijk dat een SHM beschikt over voldoende liquide middelen om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4) en voor de financiering van de bouwkosten. Grondbezit is een belangrijke voorwaarde voor de SHM om nieuwe sociale koopwoningen te kunnen realiseren. De visitatiecommissie heeft de indruk dat de gevolgen van het afschaffen van de subsidies voor koopactiviteiten voor cvba Wonen op korte en middellange termijn zullen meevallen. Het BSO-koop is in de meeste gemeenten van het actieterrein immers gerealiseerd of kan met een kleine inspanning worden gerealiseerd, waardoor er minder druk is om nog (moeilijk verkoopbare) woningen te realiseren. Voor een aantal koopprojecten is de financiering van de Vlaamse Overheid nog verzekerd (zie OD 1.2). Verder heeft de SHM in principe voldoende grondreserve waarop ze dergelijke projecten kan realiseren. De kleinere percelen grond zijn meestal uitgerust met infrastructuur (zie OD 1.4). Voor de grote grondreserve in Assenede dient de nodige infrastructuur nog te worden aangelegd. De visitatiecommissie wijst erop dat net in deze gemeente nog een substantiële BSO moet worden gerealiseerd. Ten slotte zet de SHM vooral in op inbreidingsgericht bouwen en, waar mogelijk, gemengde projecten (zie PV 1). ). Daarbij is de kans reëel dat de woonactoren dergelijke gemengde projecten zullen blijven ondersteunen onder een of andere vorm, als is het maar om de sociale mix te garanderen. Tijdens de gesprekken met de woonactoren werd dit bevestigd. - Voor haar totale werking (dus huur en koop) adviseert de visitatiecommissie de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen en de financiële toestand van de SHM goed op te volgen, gebruik makend van een financieel planningsinstrument (zie OD 5.4). Mogelijk kan een beperkte verhoging van de verkoopprijs van koopwoningen door het wegvallen van de subsidies een effect hebben op de verkoopbaarheid van de woningen, wat de financieringskost voor de SHM kan verzwaren (zie OD 3.1). Bovendien zijn de werkingskosten bij deze SHM reeds vrij hoog (zie OD 5.2) en financiert ze redelijk wat renovatiewerken met eigen middelen, o.m. in de vorm van personeelskosten van de technische dienst en de inkoop van materialen (zie OD 2.1), waardoor er weinig financiële speelruimte over blijft. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed voor de koopactiviteiten, voor verbetering vatbaar voor de huuractiviteiten Het beoordelen van het kostenbeheer bij een gemengde SHM is niet evident. Hiermee rekening houdend vindt de visitatiecommissie dat cvba Wonen meer inspanningen kan leveren om de kosten beter te beheersen, zeker voor de huuractiviteiten. Bovendien kan vooral de structurele leegstand beter onder controle gehouden worden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor deze OD als goed voor de koopactiviteiten en voor verbetering vatbaar voor de huuractiviteiten. - Een knelpunt bij het beoordelen van een goed kostenbeheer van een gemengde SHM is dat in de boekhouding geen consistente opdeling wordt gemaakt tussen de kosten verbonden aan de huuractiviteiten, de koopactiviteiten en de leningsactiviteiten. Dit oplossen kan via een uitgebreide analytische boekhouding. Daardoor laten noch de standaard boekhoudkundige praktijk van de SHM’s, noch de prestatiedatabank toe om een exacte opdeling te maken tussen de kosten verbonden aan de diverse activiteiten. Dit vormt een knelpunt omdat de prestatiebeoordeling op het vlak van kostenbeheersing gedeeltelijk steunt op een vergelijking van de SHM’s per activiteit. SHM’s worden pas vanaf het boekjaar 2014 verplicht een dergelijk onderscheid te maken, maar de rapportering daarover was op het moment van de visitatie nog niet beschikbaar.


PAGINA 38 VAN 59

Op vraag van de visitatiecommissie heeft de SHM een inschatting gemaakt per activiteit (huur en koop) en kwam tot de conclusie dat ongeveer 93% van de tijd wordt besteed aan de huuractiviteiten en 7% aan de koop- en kredietactiviteiten. Deze tijdsindeling geeft aan in welke mate de personeelskosten (ongeveer 1,12 miljoen euro in 2013) kunnen verdeeld worden over de activiteiten. Indien men de bovenvermelde percentages als indicatie toepast op het aantal VTE’s dan blijkt dat de SHM:  voor de koopactiviteiten weinig personeelsleden inzet. De SHM zit met het aantal personeelsleden in verhouding tot het aantal verkochte woningen bij de 25% best presterende SHM’s. Het gaat ongeveer over 1,5 voltijdse personeelsleden;  voor de huuractiviteiten veel personeelsleden inzet. Slechts een 20-tal SHM’s hebben een hoger aandeel personeelsleden. Dit hoge aantal VTE’s is onder andere het gevolg van de grote eigen onderhoudsdienst. CVBA Wonen vindt dat ze korter op de bal kan spelen door herstellingen zelf uit te voeren en zo de kostprijs van de herstellingen laag kan houden. De SHM kan zelf de prioriteiten bepalen voor het uitvoeren van herstellingsaanvragen en deze efficiënt inplannen om verplaatsingskosten en tijd te besparen. Ze zal slechts een beroep doen op externen voor gespecialiseerde opdrachten (in 2013 bijna voor 400.000 euro). De SHM geeft aan dat een aantal personeelsleden (vnl. de technische dienst, die projecten voorbereidt en opvolgt) heel flexibel op zowel de huur- als de koopactiviteiten wordt ingezet en dit naargelang de nood zich voordoet. - De totale werkings- en onderhoudskosten bedroegen in 2013 ongeveer 1,7 miljoen euro. Per woning stegen ze in de periode van 2009 tot en met 2013 van 1.312 euro naar 2.257 euro per jaar. Bij een gemengde SHM zijn daarin de kosten en recuperatie verbonden aan de koop- en leningsactiviteiten vervat. De SHM heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de kosten in de prestatiedatabank op te splitsten naar activiteit. Voor cvba Wonen zijn de meeste kosten verbonden aan de huuractiviteiten (zie bovenvermelde tijdsindeling). De totale werkings- en onderhoudskosten voor de huuractiviteiten liggen dus vrij hoog met 1,7 miljoen euro. Dit was in de afgelopen 5 jaren telkens het geval. De stijging van de kosten was het meest markant in 2009 en 2010 en dit ten gevolge van een belangrijke uitbreiding van het aantal personeelsleden van de technische dienst. De SHM wilde immers inzetten op een uitbreiding van de technische dienstverlening aan de huurders en heeft het opmaken van EPCcertificaten in eigen beheer genomen. In het algemeen raadt de visitatiecommissie de SHM aan haar inspanningen te verhogen om de kosten te beperken. De visitatiecommissie heeft al bij al maar een beperkt aantal initiatieven op dat vlak kunnen detecteren. - De contractwijzingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij renovatie- en nieuwbouwprojecten (huur en koop) kunnen beter onder controle gebracht worden (zie OD 3.1). - De frictieleegstand daalde in de periode 2009-2013 van ongeveer 6% naar 0,79%. Terwijl in 2009 nog 80% van de SHM’s beter deden was dat in 2013 nog slechts 30% van de SHM’s. CVBA Wonen tracht frictieleegstand te vermijden door de woning zo snel mogelijk te verhuren en de nodige onderhoudswerkzaamheden zo efficiënt mogelijk te laten uitvoeren, voornamelijk door de eigen onderhoudsdienst. De SHM schrijft evenwel slechts een kandidaat-huurder aan wanneer een woning wordt opgezegd door de zittende huurder. Onder de beoordeling van OD 4.4 stelt de visitatiecommissie voor de toewijzing anders te organiseren om zo de frictieleegstand terug te dringen, bijvoorbeeld door meerdere huurders tegelijk aan te schrijven. - De structurele leegstand lag de voorbije jaren met ongeveer 7 tot 12% erg hoog, ook in vergelijking met de sector. De SHM wijst er op dat ze meer inzet op gegroepeerde totaalrenovaties, wat leegstand van de woning vereist, en op een aantal renovatieprojecten die ze moeilijk gerealiseerd krijgt, met een lange leegstand tot gevolg. Als voorbeeld geeft ze de wijk ‘Klein Rusland’ en de problematiek rond door erfgoed geklasseerde woningen (zie hoofdstuk 3 en OD’s 2.1 en 4.2). Door deze impasse kan de structurele leegstand de volgende jaren nog stijgen. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 39 VAN 59

SHM vindt dat de woningen die in deze wijk vrijkomen door opzegging van de huurovereenkomst onverhuurbaar zijn geworden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan toch meer in te zetten op het bestrijden van leegstand, te meer daar de initiële daling van de frictieleegstand in 2009 en 2010 voor een belangrijk gedeelte het gevolg is van een ‘doorschuiven’ naar structurele leegstand. Het onder controle houden van de leegstand heeft tal van voordelen zoals onder andere hogere huurinkomsten, een verbetering van het imago als SHM en een betere aanwending van de overheidsinvesteringen, wat resulteert in een hogere maatschappelijke toegevoegde waarde. Een zichtbaar grote leegstand creëert leefbaarheidsproblemen (zie 4.2). OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed voor de huuractiviteiten De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure met korte opvolgingstermijnen en met op ieder moment ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. Ongeveer 1/3de van de SHM’s kent hogere huurdersachterstallen. CVBA Wonen bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude maar kan haar inspanningen nog verhogen op basis het draaiboek “aanpak van domiciliefraude” dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt. - CVBA Wonen hanteert een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen. We verwijzen hiervoor naar OD 4.1. - De totale huurdersachterstal bij cvba Wonen bedraagt 2,5% van de in 2013 gefactureerde bedragen. Ongeveer 1/3de van de SHM’s kent hogere huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen schommelden de voorbije jaren tussen de 2,7% en de 2,5%. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking m.b.t. de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Zo boekt cvba Wonen de vorderingen op vertrokken huurders niet als niet-invorderbaar af, zelfs niet als de betrokken persoon meer dan zes maanden geen betalingen heeft gedaan. Volgens de geldende reglementering dient de SHM deze bedragen bij voorkeur volledig af te boeken, tenzij de SHM expliciet en gemotiveerd beslist om dat niet te doen. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s draagt bij tot de vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling. Een afboeking conform de richtlijnen zal ook een getrouwer beeld geven van de nog invorderbare huurdersachterstallen. In de situatie van cvba Wonen zou het percentage meer dan waarschijnlijk lager uitvallen. Met definitief afgeboekte huurdersachterstallen wordt immers in de berekening geen rekening meer gehouden. - CVBA Wonen besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Zo wijst de SHM bij het ondertekenen van het huurcontract de huurder preventief op zijn plicht om wijziging in de gezinssamenstelling aan te geven. Informatie over deze vorm van fraude bereikt de SHM vooral via melding van de buren of van de eigen technische dienst. Op jaarbasis gaat het over een 6-tal dossiers. De SHM raadpleegt regelmatig de data van de Kruispuntbank voor de Sociale Zekerheid. Wanneer bijwoonst wordt gemeld of vastgesteld, wordt aan de huurder gevraagd om zich in orde te stellen, waarop de SHM de aangepaste huurprijs zal berekenen. CVBA Wonen heeft nog geen dossiers in het kader van domiciliefraude voor verder onderzoek overgemaakt aan Inspectie RWO. De SHM werkt sporadisch samen met de lokale politie. De cvba doet dus (beperkte) inspanningen om domicilie- en sociale fraude te bestrijden, maar wijst erop dat de wettelijke middelen daartoe erg beperkt zijn. De visitatiecommissie suggereert om gebruik te maken van het in 2014 gepubliceerde draaiboek domicilie- en sociale fraude (van Inspectie RWO en VMSW), waarin meer concrete voorbeelden worden gegeven hoe de SHM hier effectief kan op inzetten.


PAGINA 40 VAN 59

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de koop- en huuractiviteiten CVBA Wonen maakt sinds 2007 gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning zonder dat dit ieder jaar het geval was. Het resultaat werd nog maar eenmaal besproken op de raad van bestuur. De financiële planning wordt nog niet gebruikt als beleidsinstrument. - De SHM maakt sinds 2007 gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning al doet ze dat nog niet ieder jaar. Volgens dit model wordt de cashflow uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven, voor aankopen van panden en gronden en/of voor nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met FS3-leningen, marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. De SHM is nog maar recent in dit systeem gestapt, waardoor de planning tot nu slechts eenmaal werd voorgelegd aan de raad van bestuur. - De SHM heeft reeds een degelijke poging ondernomen om de recent opgemaakte renovatieplanning te integreren in de financiële planning (zie OD 2.1) maar ze gebruikt het nog niet als een echt beleidsinstrument om belangrijke investeringsbeslissingen te onderbouwen. De visitatiecommissie heeft begrip voor het standpunt van de SHM dat de recent vernieuwde planning van de VMSW nog altijd moeilijk te hanteren is voor een gemengde maatschappij met zowel huur- als koopactiviteiten. Ze is nogal uitgebreid en daarbij sterk gericht op SHM’s die sociale huurwoningen realiseren. Maar de visitatiecommissie raadt de SHM toch aan om de nodige competenties op te bouwen op dat vlak en de financiële planning als een beleidsinstrument te hanteren. Vooral nu de subsidie-instrumenten voor de sociale koopactiviteiten afgeschaft worden en de inzet van de schaarse eigen middelen een vitale rol zal spelen, vormt een degelijke financiële planning een essentieel element om de financiële consequenties van haar toekomstige werkzaamheden te blijven overzien en er voor te zorgen dat de koopactiviteiten winst genereren. Volgens de visitatiecommissie is de financiële leefbaarheid van cvba Wonen matig tot goed (zie OD 5.1). Tegelijk vraagt ze dat er een degelijk, goed onderbouwd, financieel beleid wordt gevoerd, o.a. omdat nogal wat renovatiewerken worden betaald via de eigen middelen (zie OD 5.2), wat een grote impact kan hebben op de financiële leefbaarheid. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed voor de koop- en huuractiviteiten CVBA Wonen is een gemengde maatschappij die zowel huur-, koop- als kredietactiviteiten aanbiedt. Ze toont zich een matig actieve partner op het lokaal woonoverleg van de gemeenten in het actieterrein. De visitatiecommissie oordeelt dat de SHM goed scoort op deze operationele doelstelling. Tegelijk wijst de visitatiecommissie op de bredere mogelijkheden tot afstemming met de andere SHM’s en met lokale woon- en welzijnsdiensten.. - CVBA Wonen is ontstaan in 2002 door de fusie van de vroegere Gewestelijke Maatschappij voor de huisvesting van Zelzate (huur) en de Noord-Vlaamse huisvestingsmaatschappij (koop). De cvba Wonen biedt daardoor onder één dak alle historische activiteiten van de sociale huisvesting aan. Woningzoekenden kunnen er terecht voor het kopen van een sociale koopwoning, het kopen van een sociale kavel, het aangaan van een sociale lening of het huren van een sociale woning of appartement. De SHM vindt het belangrijk dit pakket te behouden. Bij elke nieuwe ‘klant’ onderzoekt de SHM eerst welk ‘product’ het best voldoet aan zijn noden. Bij nieuwe bouwinitiatieven onderzoekt ze systematisch de mogelijkheden om gemengde projecten te realiseren met zowel huur- als koopwoningen en kavels (zie OD’s 1.5 en 4.2). VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 41 VAN 59

- Gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De communicatie en afstemming van een SHM met het lokale beleidsniveau gebeurt onder meer in het lokaal woonoverleg. Sociale woonprojecten worden besproken op het lokaal woonoverleg vooraleer ze worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. Navolgende zaken komen op dat overleg ook aan bod: het BSO, het lokaal woonbeleidsplan, de projecten van SHM’s, de wachtlijsten, de leegstand, de leefbaarheid en het lokale toewijzingsreglementen. De door de visitatiecommissie gehoorde actoren (zie bijlage 1) geven aan dat cvba Wonen aanwezig is op het lokaal woonoverleg van de betrokken gemeenten en er haar projecten voorstelt. Bepaalde woonactoren geven hierbij aan dat dat de SHM soms actiever voor de dag zou kunnen komen. In OD 2.1 wordt gewezen op de nood aan betere afstemming met de wensen, richtlijnen en regelgeving van de gemeenten om zo de realisatie van de projecten mogelijk te maken. - De website van de SHM vermeldt een breed actieterrein voor koopactiviteiten, namelijk het arrondissement Gent-Eeklo met zijn 27 gemeenten. De visitatiecommissie constateert dat de koopactiviteiten beperkt zijn tot de gemeenten Assenede, Evergem, Moerbeke en Zelzate, wat ook wordt bevestigd door de SHM. Met uitzondering van Evergem zijn deze vier gemeenten aandeelhouder, naast de gemeente Maldegem (zie hoofdstuk 3). Ook de website van de VMSW vermeldt een breder actieterrein voor de koopactiviteiten. Als actieterrein voor de huuractiviteiten is op de website van de SHM de gemeenten Zelzate, Moerbeke en Assenede opgenomen. Sinds 2014 verhuurt de cvba ook sociale huurwoningen in Evergem. Op de website van de VMSW is een breder actieterrein opgenomen. Vooropgesteld dat de SHM het voornemen heeft het brede actieterrein te behouden, suggereert de visitatiecommissie dat de cvba inspanningen doet om hier ook effectief aanwezig te zijn. Dit kan bijvoorbeeld door (ook) in die andere gemeenten gronden aan te kopen of door, in samenwerking met de lokale huur-SHM, hier de Vlaamse Woonlening aan te bieden. De SHM heeft daartoe geen initiatieven genomen. Als de SHM daarentegen het voornemen heeft haar actieterrein te beperken, wordt dit best ook duidelijk gecommuniceerd. - De SHM werkt nog niet ad hoc of structureel samen met een SVK uit het werkgebied. In de gemeenten Assenede, Evergem en Zelzate is een SVK actief. De medewerkers van de SHM en de vertegenwoordigers van Evergem geven aan dat de prestaties van het SVK in deze gemeente dermate gering zijn dat de samenwerking van de gemeente met het SVK wordt stopgezet. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM de mogelijkheden bespreekbaar maakt om een SVK-werking op te zetten in de gemeenten of de samenwerking te verbeteren. Hierdoor wordt in de gemeenten het volle pakket aan sociale huisvesting aangeboden. Tegelijk en minstens zo belangrijk is dat het SVK een rol kan opnemen in het (her)huisvesten van sociale huurders van cvba Wonen die wegens renovatiewerken al-dan-niet-tijdelijk hun sociale huurwoning moeten verlaten. - CVBA Wonen werkt sinds kort structureel samen met het CAW rond preventieve woonbegeleiding (OD 4.2) en zet zich in beperkte mate in voor bijzondere doelgroepen (OD 1.5). Zoals onder meer in de OD’s 1.4 en 4.4 omschreven geven de actoren (zie bijlage 1) in het gesprek met de visitatiecommissie aan dat het voor hen geen automatisme is om de SHM aan te spreken als mogelijke partner voor het zoeken naar een oplossing voor lokale woonproblemen, noch dat de SHM actief andere actoren aanspreekt om samen een probleem aan te pakken. De visitatiecommissie wijst op de praktijk van andere SHM’s, die zich als een ondernemende woonmaatschappij positioneren en in samenwerking met lokale besturen en –diensten oplossingen uitwerken voor huisvestingsproblemen of nieuwe initiatieven ontwikkelen. Bovendien adviseert de visitatiecommissie dat de SHM samenwerking zoekt om het wonen in een aantal sociale woonwijken aangenamer te maken en zo leefbaarheidsproblemen te beperken (zie OD 4.3). De visitatiecommissie wijst voor inspiratie naar de visitatieverslagen op de website www.visitatieraad.be. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 42 VAN 59

De door de visitatiecommissie gehoorde actoren geven aan dat er op dossierniveau / klantniveau wel een goede samenwerking is met de diensten van de SHM. OD 5.6: De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed voor de koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat een aantal kernprocessen, zoals de betalingen gekend zijn en dat het verkoopproces, planmatig wordt aangepakt en onder controle is. Het voorraad- en magazijnbeheer dient de maatschappij te evalueren en bij te sturen. Het vier-ogen principe is gekend bij de SHM. Er is een deontologische code voor de bestuurders en de personeelsleden. De visitatiecommissie geeft een beoordeling goed op deze operationele doelstelling. - CVBA Wonen heeft een procedurehandboek. Een aantal interne processen staan beschreven in specifieke procedures waarvan de meest recente versies werden goedgekeurd op de zitting van de raad van bestuur van 30.10.2014. Het betreft hier onder andere de procedures: ‘Beveiliging gegevens en activa’, ‘Debiteurenreglement’ en ‘Inkomende facturen en betalingen’. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, is in sommige procedures duidelijk aanwezig (bijvoorbeeld de bestelprocedure) en goed gekend bij de medewerkers (bijvoorbeeld de betaalprocedure). De procedures zijn volgens de visitatiecommissie goed aangepast aan een gemengde SHM met een middelgroot woningaantal, bevatten de nodige controlepunten en leggen verantwoordelijkheden vast. Tevens is er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden van de raad van bestuur en het directiecomité vastlegt. Niet alle processen zijn formeel vastgelegd. In een SHM met erg gevarieerde activiteiten (huurkoop- en kredietverrichtingen) is dat evenwel een erg uitgebreid werk. Bovendien zijn sommige activiteiten op zichzelf al bij al beperkt wat betreft omvang. De visitatiecommissie begrijpt dat niet alle processen formeel zijn uitgeschreven maar dat dit beperkt wordt tot de kernprocessen of processen met hoog risico. Natuurlijk heeft een procedurebeleid dat toch volledigheid benadrukt ook voordelen, bv. alleen naar wat continuïteit van de werking betreft. - CVBA Wonen beschikt over een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar een aantal basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit, spreekrecht en spreekplicht. Deze code is bij veel SHM’s van toepassing. De SHM heeft ook een dergelijke code voor de bestuurders. Tijdens de visitatiegesprekken met de leden van de raad van bestuur heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat bijvoorbeeld het principe van niet-interventie gekend is door de aanwezige raadsleden.. - Sinds begin 2014 bestaat er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden van de raad van bestuur en het directiecomité duidelijk vastlegt. De meer operationele taken, zoals het al of niet uitoefenen van het decretale recht van voorkoop, de voorstelling van geschikte kandidaten voor een vacature en de toewijzing van sociale woningen en kavels worden gedelegeerd aan het directiecomité. Deze is samengesteld uit de voorzitter, de ondervoorzitter, twee raadsleden, de directeur en de adjunct-directeurs. Dit kan het beslissingsproces voor deze elementen effectief versnellen. - De SHM beschikt over een eigen onderhoudsdienst (zie OD 2.1) maar besteedt ook een aantal herstellingen en andere werkzaamheden uit. Op jaarbasis worden er ongeveer 1.900 werkopdrachten uitgeschreven, dit voor de eigen onderhoudsdienst en voor de externe partner samen. Daarbovenop komen de onderhouden herstellingen voor de CV-installaties van de externe onderhoudsfirma. Al bij al is dit een vrij omvangrijk pakket aan uit te voeren en op te volgen werkzaamheden. De SHM heeft geen uitgeschreven procedures voor de opvolging van deze herstellingen, maar beschikt wel over een opvolgingssysteem. De visitatiecommissie raadt aan om de procedures ter zake uit te schrijven.


PAGINA 43 VAN 59

- Voor de eigen onderhoudsdienst houdt de SHM momenteel een beperkte magazijnvoorraad aan. Er is geen uitgeschreven procedure voor het voorraadbeheer. De SHM koopt meestal de nodige goederen aan bij lokale handelaars en dit naargelang ze nodig zijn bij het uitvoeren van de herstellingen of renovaties. De voorraad is beperkt en decentraal opgeslagen in een stockruimte in de verschillende wijken of in de bestelwagens van de technici. De SHM heeft aangegeven dat ze in de toekomst haar voorraad wil uitbreiden, omdat ze door de aankoop van grotere volumes lagere prijzen kan bedingen. Ze heeft ter zake al een eerste calculatie gemaakt. Volgens de visitatiecommissie kunnen hogere aankoopvolumes leiden tot een lagere prijs maar moet de SHM rekening houden dat haar voorraad- en magazijnbeheer complexer wordt en meer risicovol. Tevens dient ze in rekening te brengen dat haar magazijn niet op dezelfde site van het hoofdzetel kan worden ingericht, wat de onderlinge communicatie niet zal vereenvoudigen. Bouwplannen daartoe zijn door de gemeente steeds verworpen. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de koop- en huuractiviteiten CVBA Wonen is het product van een vrij recente fusie tussen een koop- en een huurmaatschappij. Nu de fusie is gerealiseerd, ontbreekt het de SHM aan een langetermijnvisie met nieuwe uitdagingen. De bereidheid tot verandering en verbetering is er, maar het veranderings- en verbeteringsproces verloopt traag. De SHM voert haar kerntaken op een traditionele en degelijke manier uit, al werd er de voorbije decennia te weinig geïnvesteerd in de uitbreiding (zie hoofdstuk 3), het onderhoud en de renovatie van het patrimonium (zie OD 2.1) en in de communicatie met de huurder. Moderne personeelstechnieken zoals formele evaluaties en functiebeschrijvingen worden niet toegepast. De SHM investeerde recent in een aantal ICT-toepassingen om de opvolging van de werkzaamheden van de technische dienst te verbeteren.. - De SHM heeft de voorbije periode haar kernactiviteiten (huur, koop- en leningsactiviteiten) op een degelijke maar weinig vernieuwende manier uitgevoerd. De SHM heeft in de voorbije decennia (zie hoofdstuk 3) te weinig aandacht gegeven aan het actualiseren van haar patrimonium. Het verouderde patrimonium werd niet vervangen. Woningen werden ad-hoc opgeknapt als ze leeg kwamen te staan om ze terug te kunnen verhuren (zie OD 2.1). Het onderhoud van de woningen werd niet opgevolgd. Vele onderhoudswerken, zelfs degene die ten laste zijn van de verhuurder, werden overgelaten aan de huurder (zie OD 2.1 en 4.3). Huurders beschouwden de woning daardoor als hun eigendom (zie OD 4.3), tot frustratie van de SHM. De bereidheid tot verandering en verbetering is er nu wel, maar het veranderings- en verbeteringsproces verloopt traag. Zo werd recent duidelijk gecommuniceerd welke werken ten laste zijn van de SHM en welke ten laste van de huurder, wat de huurder in zijn woning wel en wat hij niet kan doen. Het is belangrijk om hier verder in te investeren en deze wijziging in aanpak communicatief goed te begeleiden (zie OD 4.3). Sinds 2011 beschikt de SHM over een sociale dienst (zie OD 4.4). - Het is belangrijk om (intern en extern) duidelijk te maken waar de SHM voor staat en naartoe wilt. CVBA Wonen beschikt niet over een beleidsplan, noch over een strategie. Het formuleren van een visie of strategie kan voor de SHM een opportuniteit vormen om het toekomstige beleid voor haar kernactiviteiten en voor andere aspecten zoals milieuvriendelijkheid en renovatiebeleid, klantvriendelijkheid, inschaling in het lokaal netwerk van diensten, promotor van het lokaal woonbeleid te bepalen. Nu de subsidiëring van de koopactiviteiten wordt stopgezet is het bepalen van de mogelijkheden en de rol die de SHM kan opnemen zeker aan de orde. Het uitwerken van een strategie heeft ook als voordeel dat het duidelijkheid schept voor alle betrokken partijen over de richting waar de SHM de komende jaren naar toe wil. Bovendien geeft dit vorm aan de periodieke planningsgesprekken met het personeel en kan het worden vertaald in hun functiebeschrijving.


PAGINA 44 VAN 59

- CVBA Wonen werkt ad hoc en op dossierniveau samen met de woon- en welzijnsactoren in het actieterrein. Er is echter weinig structurele samenwerking. Deze actoren zien de SHM niet als een actieve partner die ze (kunnen) aanspreken om samen oplossingen voor problemen uit te werken (zie OD’s 1.5 en 5.5). De SHM neemt weinig initiatief tot constructieve gesprekken met mogelijke partners om zo de samenwerking én de eigen werking te verbeteren (zie OD’s 4.1 en 4.4). Dergelijke gesprekken en samenwerking hebben nochtans tal van voordelen, bijvoorbeeld omdat er betere afspraken worden gemaakt over het opnemen van de basisbegeleidingstaken van een SHM, omdat uithuiszetting kan worden vermeden en huurdersachterstal verminderd, om samen activiteiten op te zetten in de sociale woonwijken, omdat de betrokken gemeenten meer aansturing kunnen geven bij het realiseren van woonprojecten. - De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en de directie als efficiënt en effectief. Er is ook openheid op alle vlakken (projecten, personeel, toewijzing). De visitatiecommissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van zittingen van de raad van bestuur en komt tot dezelfde conclusie (zie ook OD 6.2). - De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te houden. Er wordt onder andere deelgenomen aan de informatiesessies en vorming georganiseerd door de VMSW, Wonen-Vlaanderen, de Vereniging voor Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen VVH en andere organisaties. - Er is geen formeel teamoverleg. Dit overleg kan voor een betere communicatie in de organisatie zorgen en kan de betrokkenheid van de medewerkers bij de werking van de SHM verhogen. Tevens zet de SHM nog niet in op een modern HRM-beleid, met functiebeschrijvingen, evaluatie- en functioneringsgesprekken, competentiemanagement en opleidingsplannen. Een modern HRM-beleid kan een belangrijke factor zijn bij het realiseren van de strategische doelstellingen van een organisatie. - De SHM gebruikt informatietechnologie om haar werking te ondersteunen. Zo gebruikt ze een software voor het opvolgen van de huuradministratie en de diverse toepassingen die de VMSW ter beschikking stelt voor het opvolgen van de koop- en kredietactiviteiten. Er is zeker nog ruimte voor verbetering op het vlak van de toepassing van IT in de bedrijfsprocessen (bv. geïntegreerde opvolging van de bouwprojecten). De SHM heeft recent tabletcomputers aangeschaft om de werking van de technische dienst te ondersteunen. De SHM heeft een vrij beperkte website (zie OD 6.1). - De SHM heeft een klachtenprocedure maar deze is maar in beperkte mate bekend (zie OD 6.1), bovendien heeft de visitatiecommissie niet kunnen vaststellen of de SHM hieruit lessen trekt ter verbetering van haar eigen werking en in het bijzonder van haar dienstverlening. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor de koop- en huuractiviteiten De SHM scoort matig tot goed op het vlak van financiële leefbaarheid. Dit is voornamelijk te danken aan de meerwaarde die cvba Wonen in het verleden heeft gerealiseerd bij de verkopen van koopwoningen en gronden. Het afschaffen van de subsidies voor de koopactiviteiten heeft slechts een beperkte invloed op de financiële toestand van de SHM, mede omdat het BSO-koop reeds in belangrijke mate gerealiseerd is, de SHM voldoende gronden heeft en ze zich een niche heeft weten te vinden in het realiseren van gemengde, vaak inbreidingsgerichte projecten. Het is belangrijk hierbij de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen en de financiële toestand van de SHM goed op te volgen. De SHM gebruikt recent een financieel planningsinstrument maar zet het nog niet in als een echt beleidsinstrument om belangrijke investeringsbeslissingen financieel te onderbouwen. De SHM kan haar inspanningen opdrijven voor het beheersen van haar kosten voor de huuractiviteiten en van de meerwerken voor haar bouwactiviteiten. Hetzelfde geldt voor het voorkoVISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 45 VAN 59

men van de structurele leegstand. De frictieleegstand wordt opgevolgd, evenals de huurdersachterstallen. De SHM bestrijdt domicilie- en sociale fraude. In 2014 publiceerden VMSW en Inspectie RWO een draaiboek aanpak domiciliefraude dat als inspiratiebron kan dienen voor de SHM om deze vaak moeilijke opdracht effectiever te kunnen vervullen. CVBA Wonen beschikt over een systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM. De SHM heeft een technische ploeg in dienst en houdt daarvoor een eerder beperkte magazijnvoorraad aan. De SHM heeft plannen om dit uit te breiden. Een procedure voor het voorraad- en magazijnbeheer ontbreekt evenwel. Als gemengde huisvestingsmaatschappij biedt de cvba zowel huur, koop, leningen als kavels aan. De SHM vindt deze brede werking belangrijk en zal daarom enerzijds de klant begeleiden tot het juiste product en anderzijds bij voorkeur gemengde woonprojecten realiseren. De SHM kan verder ontwikkelen tot een brede woonmaatschappij door meer te investeren in verandering en verbetering en in structurele samenwerking met lokale besturen en met de woon- en welzijnsactoren.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie constateert dat cvba Wonen inspanningen doet om de communicatie met haar klanten te verbeteren. De SHM beschikt over een eigen website en sinds kort over een huurderskrant. De permanentie-uren op het kantoor in Zelzate zijn ruim, temeer omdat de SHM bovenop de gewone permanentie zitdagen houdt in de gemeente Moerbeke. De visitatiecommissie is echter van oordeel dat de werking van de SHM rond klantencommunicatie kan worden verbeterd. Zo is het aangewezen om de briefwisseling en de website in een klare-taal-bad te dompelen. Het aanbieden van sociale koopwoningen kan meer wervend worden georganiseerd. - CVBA Wonen heeft een breed klantenprofiel, namelijk huurders en kandidaat-huurders voor een sociale huurwoning, kopers en kandidaat-kopers voor een sociale koopwoning of een sociale kavel, kandidaat-leners en leners voor een sociale lening. De SHM moet in haar communicatie dan ook rekening houden met een breed scala aan klanten. - Het kantoor van cvba Wonen ligt midden in een sociale woonwijk in Zelzate. Volgens de website zijn de kantoren open iedere werkdag van 8.30 tot 11.30 uur. Volgens de huurderskrant is het kantoor echter ook open op dinsdagnamiddag. De door de visitatiecommissie aanhoorde huurders wijzen op het ontbreken van een avondpermanentie. De website en de huurderskrant vermelden de mogelijkheid van het maken van een afspraak op een ander tijdstip. Blijkbaar is dit te weinig gekend of is deze stap te groot. De gemeente Zelzate wordt doorsneden door het kanaal Gent-Terneuzen. De verbindingen tussen de twee delen van de gemeente zijn beperkt. Het kantoor ligt niet aan de centrumzijde van het kanaal. Woningzoekenden (huur of koop), huurders en kopers komen rechtstreeks in een ruimte met een balie achter glas. De meeste gesprekken worden hier gevoerd. Indien aangewezen kan het gesprek in een aanpalende kleine vergaderruimte doorgaan. De kandidaathuurders kunnen voor een inschrijving in het inschrijvingsregister ook terecht bij de OCMW’s van Assenede, Moerbeke en Zelzate. De SHM houdt een maandelijkse zitdag voor woningzoekenden en huurders in de kantoren van het OCMW van Moerbeke (zie OD 4.4). De huurders kunnen enkel tijdens de kantooruren telefonisch terecht bij de SHM. Tijdens de nieuwjaarsperiode werd een noodnummer gecommuniceerd met de huurders, zodat de SHM permanent bereikbaar bleef voor dringende interventies. Op andere momenten is de SHM niet bereikbaar. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING W ONEN (ZELZATE)

PAGINA 46 VAN 59

- In het gesprek met de visitatiecommissie stellen de medewerkers dat ze de modelbrieven wensen aan te passen. De visitatiecommissie kan de nood hiervan enkel onderschrijven. De meeste brieven zijn – terecht – vrij kort en vermelden veelal de contactpersoon, maar vragen verder een aanpassing in stijl en inhoud. Zo is de brief waarin de koop- of huurwoning wordt aangeboden vrij archaïsch. In brieven rond de huurachterstal ontbreekt een opsomming van de openstaande vorderingen. In de brief waarin het OCMW in kennis wordt gesteld van een nakende dagvaarding van een huurder wordt zelfs nog verwezen naar het besluit van de Vlaamse Regering van 29.09.1994, terwijl dat besluit bevattende het sociaal huurstelsel in 1999 werd opgeheven. Daarnaast beschikt CVBA Wonen over een aantal andere communicatiemiddelen, zoals een website, een huurderskrant en een uitgebreid jaarverslag.  De website bevat informatie voor (kandidaat) kopers en huurders. De visitatiecommissie vindt dat de website kan worden verbeterd door deze meer uitnodigend of wervend op te stellen. De taal en de structuur kan worden aangepast. Zo staan de openingsuren enkel op de homepagina vermeld en niet bij de contactgegevens. De permanentie in het OCMW van Moerbeke staat niet vermeld. De SHM plant een aanpassing van haar website. De nieuwe website werd besteld bij de VMSW (juni 2014).  De huurderskrant ‘NIEUWS van WONEN’ bestaat sinds 2014. De exemplaren die de visitatiecommissie kon inzien bevatten informatie over onder meer nieuwe woonprojecten, over wijzigingen in het personeelsbestand, praktische tips (verluchten, de rookmelders) en een beknopt resultaat van de tevredenheidsmeting. De krant vermeldt de occasionele sluitingsdagen van het kantoor en de openingsuren van de permanentie. De vermelde openingsuren zijn echter anders dan de uren vermeld op de website. De door de visitatiecommissie gehoorde woon- en welzijnsactoren kennen de huurderskrant niet. De visitatiecommissie stelt voor dat de SHM de huurderskrant breder verspreid, zoals aan de lokale woon- en welzijnsdiensten, aan de lokale besturen, en beschikbaar stelt op de website.  Het jaarverslag bevat brede informatie over de projecten in uitvoering, de bestuursvergaderingen, de huur- en koopactiviteiten. De inhoud en schrijfwijze is eerder gericht naar de professionele geïnteresseerde, minder naar de klanten. Met uitzondering van de Ziezo-brochure (zie OD 4.3) zijn voor de klanten (huur en koop) geen infobrochures voorhanden. De visitatiecommissie wijst op goede voorbeelden van themagerichte folders en brochures in de sector, die goedkoop gereproduceerd kunnen worden. De visitatiecommissie beveelt aan de briefwisseling en de website in een klare-taal-bad te dompelen. Daarnaast raadt de visitatiecommissie aan om themagerichte folders te gebruiken, eventueel aanvullend op de brief. Zo kan bijvoorbeeld de procedure bij wanbetaling in een folder worden beschreven, om deze te bezorgen tegelijk met de aanmaning. Het is aangewezen om de nieuwe producten te toetsen aan een aantal huurders of een huurdersgroep. Zo kunnen ook de huurderskrant aan deze huurders worden voorgelegd, onderwerpen worden verzameld onder de huurders, en huurders worden opgenomen in het redactieteam. - Volgens de tevredenheidsmeting (zie OD 6.3) en de gevoerde visitatiegesprekken blijken de huurders al bij al tevreden te zijn over de dienstverlening van de technische dienst en de uitvoering van de werken in het algemeen. Er blijven werkpunten, bijvoorbeeld rond de communicatie naar de huurders over de te verwachten uitvoeringstermijn van de herstellingen en de werken. Algemeen zijn de door de visitatiecommissie gehoorde huurders vrij tevreden over de klantvriendelijke opstelling van het personeel en de medewerkers van de technische dienst.


PAGINA 47 VAN 59

- De VMSW meet de tevredenheid van klanten met betrekking tot de leningsaanvragen via de SHM. In de tevredenheidsenquête van 2013 blijft de SHM met een 4,3 boven de vereiste score 4,00 (80%). De SHM scoorde op geen enkel onderdeel onder 3,5 (75%). - De SHM beschikt niet over een procedure die de stappen bevat waarin een sociale kavel of –koopwoning wordt toegewezen. De verkoop gebeurt louter administratief. Zo krijgen de kandidaat-kopers krijgen een brief met de melding van de nakende verkoop en het verzoek zich kandidaat te stellen. De informatie over de woning zelf is beperkt tot een inplantingsplan, de grondoppervlakte en de verkoopprijs. Een plan over de woning of een beschrijving over de voorzieningen in de woning ontbreekt. Als volgende stap krijgt de kandidaat-koper de bevestiging dat ze de woning toegewezen krijgen en worden ze uitgenodigd de belofte van aankoop te komen ondertekenen. In deze toewijsbrief staat dat ‘voor kandidaat-kopers die de woning vooraf willen bezichtigen stellen we de woningen op (datum) open’. De visitatiecommissie vindt het een evidentie dat de kandidaat de woning wilt bekijken alvorens te tekenen, zelfs nog voordat men zich uitdrukkelijk kandidaat stelt, en adviseert dat de SHM zich hierop organiseert. De visitatiecommissie wijst op de praktijk van andere koop-SHM’s, die voor de kandidaten een heuse koop-prospectus ter beschikking stellen, gecombineerd met kijkdagen, waarna de kandidaten hun kandidatuur kunnen bevestigen en pas daarop een toezegging tot koop zal gebeuren. De kopers weten zo duidelijk voor welk product ze zich kandidaat stellen. De visitatiecommissie beveelt aan de organisatie van de verkoop van koopwoningen en sociale kavels op een meer moderne en klantgerichte wijze te organiseren. - In de schriftelijke communicatie en op de website staat geen informatie over de klachtenprocedure. Het actief gebruik van deze procedure kan een belangrijke schakel vormen tot opbouwende communicatie met de klant en een verdere professionele uitbouw van de dienstverlening. Elke klacht biedt immers de gelegenheid om de werking te verbeteren. De visitatiecommissie beveelt aan om de klachtenprocedure zichtbaar op te nemen op de website én – omwille van de nieuwe toepassing, zie OD 4.3. – in de briefwisseling rond het onderhoud en herstellingen van de woningen. Bovendien zal het breed communiceren over wat de SHM met de klachten doet en hoe deze haar werking verbetert bijdragen tot een grotere betrokkenheid van, en waardering door, haar klanten en andere actoren. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed voor de koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van de cvba Wonen met de beleidsinstanties en andere organisaties als goed. De huisvestingsmaatschappij neemt deel aan alle relevante overlegfora in haar werkgebied en informeert lokale woon- en welzijnsactoren voldoende snel en duidelijk. - De SHM neemt deel aan het woonoverleg in de gemeenten Assenede, Evergem, Moerbeke en Zelzate. Op het woonoverleg worden de diverse projecten besproken. Het voorontwerp van de projecten wordt tevens op bestuursniveau aan de betrokken lokale besturen voorgelegd. Hierdoor is er minder rechtstreekse communicatie met de ambtenaren, wat over en weer tot onduidelijkheden en spanningen kan leiden. De visitatiecommissie suggereert daarom de projecten ook voor te leggen aan de stedenbouwkundige ambtenaren van de gemeenten, om zo een groter draagvlak te creëren. Het belang van opbouwende communicatie met de gemeente neemt toe naarmate de SHM meer woningen heeft, aanbiedt, of gronden in eigendom heeft. De visitatiecommissie constateert dat de communicatie met het gemeentebestuur van Zelzate stroef verloopt. De visitatiecommissie betreurt dit, maar is niet geplaatst om hierin duiding te geven of een positie in te nemen. Ze wijst erop dat dit gevolgen heeft voor de SHM en bijgevolg ook voor de huurders.


PAGINA 48 VAN 59

- De maatschappij vervult op een correcte manier haar communicatieplicht tegenover het agentschap Inspectie RWO, het agentschap Wonen-Vlaanderen en de VMSW. De gegevens in de prestatiedatabank worden periodiek geactualiseerd en zijn voor de visitatie nagekeken door de SHM. - De SHM beschikt over een uitvoerig jaarverslag, met onder meer informatie over de (kandidaat-) huurders, kopers, de projecten en de bestuursvergaderingen. De visitatiecommissie suggereert dit verslag via de website beschikbaar te stellen aan alle geïnteresseerde particulieren en diensten. - De verslagen van de raad van bestuur en directiecomité zijn gedetailleerd. Duiding en de motivatie bij de beslissingen zijn opgenomen. - De SHM deelt haar ervaringen en standpunten in een overleg met directeurs van andere SHM’s. De Oost-Vlaamse huurmaatschappijen komen drie à vier keer per jaar komen samen. Het overleg met de Oost-Vlaamse koopmaatschappijen wordt ongeveer 2 keer per jaar georganiseerd. Volgens de directeur zijn beide overlegstructuren zeer praktische vergaderingen waar de SHM’s veel van elkaar leren over de dagelijkse werking. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar voor de koop- en huuractiviteiten De visitatiecommissie stelt vast dat de cvba Wonen de stap heeft gezet om de tevredenheid van haar kandidaat-huurders, huurders en kopers te meten. Deze metingen zijn uitgevoerd in 2014. Dit initiatief is echter nog te pril om te kunnen spreken van een systematische tevredenheidmeting bij de klanten, gecombineerd met verbeterinitiatieven. Daarom vindt de visitatiecommissie de prestaties voor tevredenheidsmetingen voor verbetering vatbaar. - De cvba Wonen heeft recent de stap gezet tot het organiseren van tevredenheidsmetingen. De visitatiecommissie apprecieert dit. De SHM organiseerde in 2014 drie tevredenheidsmetingen:  Op 3.12.2014 bezorgde de SHM een enquêteformulier aan de kopers van een sociale koopwoning in Sleidinge (Evergem). Van de 18 kopers bezorgden 9 (50%) het ingevulde formulier terug. De SHM heeft de enquête gemaakt, verspreid en verwerkt. In de enquête wordt naar de tevredenheid gepeild over 26 elementen, waarbij de koper dit kan uitdrukken is 5 scores gaande van zeer ontevreden tot zeer tevreden. Algemeen waren de kopers zeer tevreden. In slechts 3 van de 28 bevraagde punten scoorde de dienstverlening van de SHM onder de 80%, zoals het mailverkeer tijdens de inschrijving en het oplossen van problemen nadat de woning was verkocht. Vooral over de aannemers en over het oplossen van problemen die hun verantwoordelijkheid zijn was er veel ontevredenheid, met resultaat een tevredenheidscore van slechts 51%. De SHM heeft zich voorgenomen om op het moment van de voorlopige oplevering veel strenger te zijn op de uitvoering van de werken.  Op 11.12.2014 bezorgde de SHM een beperkte enquête aan de 137 kandidaat-huurders ingeschreven in 2014. De SHM kreeg 39 ingevulde formulieren (28%) terugbezorgd. In deze tevredenheidsmeting werd in een drie vragen naar de tevredenheid gepeild over het verkrijgen van het inschrijvingsformulier, het onthaal bij de SHM en de inschrijvingsprocedure. De tevredenheidsscores zaten respectievelijk op 80, 81 en 79%.  Op dezelfde datum werden de formulieren verstuurd naar de huurders bij wie in 2014 een herstelling werd uitgevoerd. De beperkte bevraging ging zowel over de uitgevoerde karweien door de eigen technische dienst als door derden. Van de 490 verstuurde enquêteformulieren kwamen er 75 (15,30%) ingevuld terug. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM zoekt naar mogelijke technieken om tot een grotere respons te komen. De tevredenheid over de externe aannemers zat op 78%, van de eigen technische dienst op 81%. De visitatiecommissie kon de ingevulde enquêteformulieren inkijken en constateren


PAGINA 49 VAN 59

dat toch een betekenisvol aantal huurders absoluut niet tevreden zijn. De visitatiecommissie daagt de SHM uit deze zaken te onderzoeken om hieruit lessen te kunnen trekken. De ingediende formulieren werden verwerkt ter bespreking in de raad van bestuur van 29.01.2015. De resultaten zijn opgenomen in het jaarverslag 2014. De resultaten van de 2 huurdersbevragingen werden opgenomen in de huurderskrant. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM effectief stappen zet om de tevredenheid van haar klanten te meten en zo haar dienstverlening bijstuurt. De meting gebeurde nu éénmalig, naar een eerder beperkte groep, en is wat huurders betreft gericht op één bepaald element van de dienstverlening (werken). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan de tevredenheidsmetingen structureel te organiseren. Onderzoek bij de huurders kan een bijdrage leveren om de klantgerichtheid van de cvba te verbeteren. Dit onderzoek kan de vorm aannemen van een grootschalige enquête, maar ook het geregeld voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over de dienstverlening van de maatschappij kunnen de tevredenheid of verbeterpunten in kaart brengen, zoals problemen rond leefbaarheid (OD 4.2) en de vraag naar bewonersbetrokkenheid (OD 4.3). Nu de SHM een communicatie opstartte over de verantwoordelijkheid van het woningonderhoud voor huurder en SHM (zie OD 4.3) verdient het aanbeveling de implementatie hiervan op te volgen met gerichte metingen. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar voor huur en koopactiviteiten. Met uitzondering van informatiefolders beschikt de cvba Wonen over de nodige instrumenten om een communicatie met de (kandidaat) koper, huurder en ontlener te verzorgen. De taal en stijl van de website en de briefwisseling kan meer wervend en dient te worden aangepast. Voor het aanbieden van koopwoningen en kavels ontbreekt een meer hedendaagse verkoopaanpak. De SHM informeert de beleidsinstanties correct en neemt deel aan het lokaal woonoverleg. CVBA Wonen organiseerde in 2014 een aantal tevredenheidsmetingen, gericht naar zowel kopers, kandidaat-huurders als huurders. De visitatiecommissie vraagt deze metingen structureel in te schrijven in de werking en naast deze gerichte bevragingen periodiek ook een algemene bevraging over de dienstverlening van de SHM te organiseren.


PAGINA 50 VAN 59

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

Werk het ‘dynamisch beheersysteem’ (onderhouden renovatieplanning) verder uit, om dit in de werking te implementeren en de integraliteit van het systeem te verbeteren. Het resultaat moet zijn dat onderbouwde beleidskeuzes worden gemaakt ten aanzien van de nieuwbouw van huur- of koopwoningen, de (wijze van) renovatie van bestaand patrimonium, het bereiken van de ERP-2020 doelen, de toekomst van het patrimonium en de prioritering en fasering van werkzaamheden onder andere in functie van financiering en leegstand. Zoek naar alternatieve strategieën en beleidskeuzes voor de huidige aanpak van vervangbouw of renovatie, om te voldoen aan de richtlijnen van de gemeenten of om een compromis te kunnen vinden (OD 2.1)

2.

Ontwikkel een duidelijke visie op milieuvriendelijkheid en voorzie in een strategie om die te verwezenlijken. Neem deze op in de richtlijnen aan de architecten, samen met de verwachtingen rond het gebruik van duurzame, onderhoudsvriendelijke en betaalbare materialen. Actualiseer deze richtlijnen regelmatig op basis van opgedane ervaringen. Sensibiliseer de huurders tot energiebesparing, bij voorkeur in samenwerking met andere diensten, maar zet er ook de realisatie van de ERP-werken tegenover (OD 2.2).

3.

Zet in op een verdere professionalisering van de technische dienst. Schenk hierbij aandacht aan praktische zaken, zoals de planning, de doorlooptijden, het tijdig maken van afspraken en het correct verrekenen van de uitgevoerde herstellingen (OD 2.1). Gebruikt actief de ZieZo als leidraad en communiceer dit ook zo met de huurders (OD 4.3). Koppel de ervaringen van de technische dienst over de uitgevoerde nieuwbouw- en renovatiewerken en het gebruikte materiaal terug naar de ‘dienst projecten’ om zo deze werken beter te kunnen organiseren (OD 2.1) en de richtlijnen aan de architecten te actualiseren (zie aanbeveling 2). Maak een procedure over de opvolging van het voorraadbeheer (OD 5.6) en volg deze ook op.

4.

Besteed aandacht aan de realisatie van aangepaste en aanpasbare sociale koopwoningen op basis van een goed doordachte analyse van de noden. Ontwerp een strategie om het huurpatrimonium flexibeler te kunnen inzetten voor de wijzigende noden van huurders. Vertaal deze naar concrete uitgangspunten en neem deze op in de richtlijnen voor architecten (zie aanbeveling 2), zodat er meer variatie komt in het woningaanbod (OD 2.3).

5.

Maak een goed opvolgingssysteem om zo de totale kostprijs van de renovatie- en bouwprojecten in de hand te houden en te beperken. Voorzie hierin controles in elke fase, vanaf het eerste 'idee’ van project tot aan de definitieve oplevering van de werken om, zo nodig, tijdig bij te kunnen sturen. Leg aan de ontwerpers een duidelijke kostprijsgrens op, rekening houdend met eventueel onvoorzienbare werken.

6.

Leg de procedure voor het opvolgen van de huurdersachterstallen voor aan de OCMW’s en het CAW om zo de wederzijdse verwachtingen uit te klaren en concrete werkafspraken te maken. Pas de procedure verder aan door hierin alle openstaande vorderingen op te nemen. Bepaal een voor iedereen duidelijke maximumgrens van huurdersachterstal tot waar nog on-


PAGINA 51 VAN 59

derhandelingen met de huurder mogelijk zijn (OD 4.1). Maak tevens afspraken met de OCMW’s en het CAW over de versnelde toewijzingen (OD 4.4). 7.

Teken een leefbaarheidstrategie uit, met bijzondere aandacht voor de wijken en wooncomplexen met problemen en leegstand. Werk hierbij actief samen met andere diensten en met bewonersgroepen. Het doel van de strategie is het leefbaarheidsgevoel voor de huurders te verbeteren, onderlinge samenwerking te verhogen en problemen snel aan te pakken (OD 4.2). Ontwikkel tegelijk een visie rond bewonerscommunicatie en betrokkenheid. Zoek naar mogelijkheden om bewoners te betrekken bij de werking van de SHM. Betrek een bewonersgroep bij de aanpak van leefbaarheidsproblemen, de komende renovatie van hun wijk en rond de communicatie over de wederzijdse rechten en plichten bij het onderhoud van de woningen (OD 4.3). Zet naast de acties op ‘repressieve’ basis ook acties die het leefbaarheidsgevoel positief stimuleren.

8.

Maak de nodige ruimte voor gerichte huisbezoeken door de sociale dienst. Stem hierbij af met de technische dienst opdat huurders met ‘achterhaalde’ verwachtingen rond het onderhoud van de woningen tijdig kunnen worden aangesproken (OD 4.4). Geef daarnaast tevredenheidsmetingen structureel een plaats in de werking om zo de aanpak door en de producten van de SHM constant te kunnen bijsturen. Volg hierbij de gewijzigde aanpak rond de onderhoudswerken ten laste van de huurder en de SHM op met gerichte bevragingen (OD 6.3). Communiceer naar belanghebbenden over de resultaten van de bevragingen en de verbeterinitiatieven die de SHM daaraan koppelt.

9.

Verwerf de nodige competenties om de renovatieplanning en financiële planning in elkaar te integreren. Hanteer de financiële planning als een beleidsinstrument bij het nemen van belangrijke investeringsbeslissingen (zie OD 5.4). Hou hierbij rekening dat de subsidies voor de sociale koopactiviteiten afgeschaft zijn, waardoor de inzet van de schaarse eigen middelen een meer vitale rol zal spelen. Hierdoor wordt het bepalen van de mogelijkheden en de rol die de SHM nog kan opnemen belangrijk. Formuleer daartoe een visie of strategie over het toekomstig beleid voor de kernactiviteiten en andere aspecten van de SHM-werking (OD 5.7)

10. Verhoog de inspanningen om de kosten te beheersen en om de leegstand te bestrijden (zie OD 5.2). Werk alternatieven uit zodat de renovatie in een sneller tempo kan worden afgewerkt en langdurige leegstand wordt vermeden (OD 2.1). Zoek naar mogelijkheden om de kandidaat-huurders (ook) op een andere wijze uit te nodigen, bv. in groep of via kijkdagen, zeker als kan worden verondersteld dat de toewijzing veel tijd zal vergen of als verscheidene toewijzingen gelijktijdig dienen te gebeuren (OD 4.4). Organiseer de verkoop van de koopwoningen en sociale kavels op een meer dienstverlenende moderne wijze (OD 6.1). 11. Pas de briefwisseling en de website aan door meer rekening te houden met de klare-taal principes en een klantgerichte aanspreekwijze. Gebruik themagerichte folders. Toets de nieuwe producten bij de klanten (OD 6.1).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregel te nemen:


PAGINA 52 VAN 59

CVBA Wonen heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De bereidheid tot verandering en verbetering is er, maar het veranderings- en verbeteringsproces verloopt te traag. De visitatiecommissie stelt dat mits de nodige samenwerking, communicatie, overleg en ondersteuning de maatschappij de verbeterpunten zelfstandig kan oppakken. De visitatiecommissie acht het niet noodzakelijk om de SHM te verplichten een verbeterplan op te stellen. De visitatiecommissie wijst hierbij op de voordelen van communicatie en samenwerking, om zo bijvoorbeeld ervaringen op te doen, werkafspraken te kunnen maken, bijkomende expertise te kunnen aanspreken, de eigen werking te verbeteren, een betere service aan de klanten te kunnen aanbieden of om zo door de andere actoren te worden erkend als dé actieve woonmaatschappij voor de regio.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de prestatiebeoordeling voor de cvba Wonen heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 53 VAN 59

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Jerry Goethals lid van de raad van bestuur - Philippe De Coninck lid van het directiecomité en de raad van bestuur - Oswald Adriaensen Voorzitter - Robert Six lid van het directiecomité en de raad van bestuur - Robby De Caluwé lid van de raad van bestuur - Rudy Van Megroot lid van het directiecomité en de raad van bestuur - Freddy De Vilder directeur Medewerkers SHM - Ann Van Den Bossche: - Carina Wanzeele: -

Carlo Van Hoecke: Kurt De Wispelaere: Nelly Aper: Patricia De Meyer:

- Ruben De Geeter - Wim Cole

diensthoofd sociale verhuringen, cel sociale verhuur adjunct directeur, cel financiële planning, begroting en boekhouding arbeider meestergast administratieve bediende, cel administratie en onthaal. adjunct directeur, cel koop, leningen, beleidsondersteuning, planning en projecten. sociaal assistent, cel sociale dienst, leningen ingenieur architect, cel technisch advies, overheidsopdrachten en werfopvolging

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Anne Bunneghem: stedenbouwkundig ambtenaar gemeente Zelzate - Frederik Willems: secretaris gemeente en OCMW van Assenede - Ingrid Clapp: stedenbouwkundig ambtenaar gemeente Assenede Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: de secretaris van de gemeenten Moerbeke en Zelzate; de wnd. secretaris OCMW Zelzate; de secretaris van de gemeente en OCMW van Evergem; de secretaris OCMW Moerbeke; de stedenbouwkundig ambtenaren van de gemeenten Evergem en Moerbeke. Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Steven Versele maatschappelijk werker Wonen van het OCMW Moerbeke - Tanja Meyvaert hoofd sociale dienst van het OCMW van Zelzate - Caroline Balliauw opbouwwerkster van Samenlevingsopbouw Oost-Vlaanderen Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: sociale dienst van het OCMW van de gemeenten Assenede en Evergem; de beschutte werkplaatsen van Assenede en Evergem; vzw De Vlier (Zelzate); Psychiatrisch Centrum Sint-Jan-Baptist in Zelzate; CAW Visserij; Huurdersbond Oost-Vlaanderen; SVK Meetjesland. Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 62 huurders werden uitgenodigd. 17 namen deel aan het gesprek De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.


PAGINA 54 VAN 59

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Marc Fruytier schepen wonen van Moerbeke - Rudy Van Megroot OCMW-voorzitter van Moerbeke - Marleen Maenhout schepen van Ruimtelijke Ordening van Zelzate - Philippe De Coninck burgemeester van Assenede - Kurt Moens schepen wonen en voorzitter OCMW van Evergem Uitgenodigd maar verontschuldigd of niet aanwezig: de burgemeesters van Evergem, Moerbeke en Zelzate; de schepenen van Ruimtelijke Ordening van Assenede, Evergem en Moerbeke; de OCMW-voorzitters van Assenede en Zelzate; de schepen Wonen van Assenede.


PAGINA 55 VAN 59

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet

meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het


PAGINA 56 VAN 59

aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID= 1019843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele


PAGINA 57 VAN 59

plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vmsw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 58 VAN 59

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van cvba Wonen, Zelzate

datum reactie SHM: 23 november 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van cvba Wonen, Zelzate

datum beslissing minister: 12 januari 2016


Visitatierapport cvba Wonen Zelzate

Recommend Documents