Visitatierapport A.B.C., Antwerpen

Visitatierapport A.B.C., Antwerpen

Visitatiegesprekken op 10 en 11 november 2012 Definitief visitatierapport van 30 januari 2013

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING ABC

PAGINA 1 VAN 38 VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM ABC uit Antwerpen Datum rapport: 30 januari 2013 Datum visitatiegesprekken: 12 en 13 november 2012 Datum presentatie aan raad van bestuur: 20 december 2012 Erkenningsnummer SHM: 1065 Contactgegevens SHM: Reinaartlaan 8 te 2050 Antwerpen Tel: 03 210 94 00 e-mail: [email protected] website: www.abc-shm.be Directeur: Raoul De Bock Voorzitter: Robert Van Passen Werkgebied: Antwerpen Gent Samenstelling Visitatiecommissie: Peter Bulckaert, voorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Peter Putteman, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de ABC geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de daarnaast door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.


PAGINA 2 VAN 38

INHOUDSOPGAVE

1 INLEIDING ............................................................................................................................................. 4 2 SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3 BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ............................................................................... 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .............................................................................................................................. 7 BESCHRIJVING OMGEVING ....................................................................................................................... 8

4 PRESTATIES VAN SHM ABC UIT ANTWERPEN ...................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ................................................................ 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ......................................... 13 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ............................................................................................. 17 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ................................................................................................ 19 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID .......................................... 23 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ................................................................................... 28

5 AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 31 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ............................................................................................................ 31 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ......................................... 32 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID................................................................................... 32 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM ................................................................................................................. 32

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ...................................................................................... 33 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 34


PAGINA 3 VAN 38

1

INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM A.B.C. cvba (hierna “ABC”).

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel:  de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;  de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;  transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s;  de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruikt gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen (SD), waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen (OD), waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld:  Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s;  Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;  Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten;  Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten of de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;  Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 38

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].


PAGINA 5 VAN 38

2

SAMENVATTING

Onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Goed

OD 2.1

De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

4

SOCIAAL BELEID

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Voor verbetering vatbaar Goed Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar Goed Voor verbetering vatbaar Voor verbetering vatbaar

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Goed

OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed


PAGINA 6 VAN 38

3

BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De SHM ABC uit Antwerpen werd in 1951 opgericht vanuit een privé-initiatief met privé-kapitaal, vandaar het coöperatieve karakter van de maatschappij. De SHM legt zich vooral toe op de bouw en verhuur van sociale huurwoningen. Er werd snel gestart met de bouw van 90 eengezinswoningen op de Linkeroever in de jaren vijftig, toen nog onder de naam ‘Antwerpse Bouwcoöperatieve’. Midden jaren 60 van de vorige eeuw werd gestart met de eerste hoogbouw op de Linkeroever (acht bouwlagen), voor een totaal van 129 appartementen. De grote sprong voorwaarts kwam er in de jaren 70 met “Europark Noord” waar 787 appartementen op Linkeroever werden gerealiseerd. In de jaren tachtig kwamen er 64 eengezinswoningen bij in de stationswijk-Linkeroever. Midden jaren 90 werd gefuseerd met de Huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen te Gent en werd tevens de naamsverandering naar ABC cvba doorgevoerd. Door de fusie steeg het patrimonium met 223 appartementen gespreid over twee complexen in Gent. ABC was ook een actieve deelnemer aan het Urgentieprogramma met de bouw van twee Domus Flandria-projecten, waarbij 316 appartementen werden gerealiseerd waarvan 100 op Rechteroever. In het begin van de 21ste eeuw werd ingezet op de verdere uitbouw van het patrimonium op Rechteroever via kleinschalige inbreidingsprojecten in Borgerhout en in de Stuyvenberghwijk. Midden jaren 2000 volgde een uitbreiding richting Deurne – Merksem met diverse aankopen goede woningen - dit was een programma waarmee de Vlaamse Overheid op korte termijn het aantal sociale woningen wenste uit te breiden door “goede woningen” aan te kopen op de privé-markt via een eenvoudige procedure - en met de verwerving van bouwgronden op Rechteroever. Tevens werd gestart met de planmatige aanpak van grote renovatieprojecten (Belvedere – Gent/ Stoppelstraat – Gent/ Victor dela Montagne, enz…). Het patrimonium van ABC bestaat voornamelijk uit appartementen, met name 1.785 versus 158 eengezinswoningen. Het patrimonium is bijna volledig gelegen in Antwerpen (1.720 van de 1.943), de rest situeert zich in Gent. ABC heeft 36 medewerkers in dienst. Bijzonder aan deze SHM is dat ze beschikt over een uitgebreide eigen regie, die het kleine onderhoud en de reparaties uitvoert, en over een uitgebreide reinigingsploeg. Naast de technische dienst is er nog de administratieve dienst. De sociale dienst fungeert als een stafdienst, rechtstreeks onder de directeur. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg in Gent en Antwerpen.


PAGINA 7 VAN 38

3.2 Beschrijving omgeving Het werkgebied van de SHM ABC telde eind 2009 ongeveer 340.000 huishoudens. Slechts 2 andere SHM’s in Vlaanderen hebben een werkgebied met meer huishoudens in 2009. Volgens de verwachting zal dit aantal toenemen tot ongeveer 378.000 huishoudens in 2020. Het werkgebied van de SHM telde in 2011 ongeveer 740.000 inwoners ouder dan 17 jaar (493.000 inwoners in Antwerpen en 247.000 inwoners in Gent). 62% van de inwoners zijn tussen de 35 tot 64 jaar oud; 20% bevindt zich in de leeftijdscategorie van 18 tot 34 jaar; de andere zijn 65 plussers (18%). Het werkloosheidspercentage bedraagt ongeveer 12,74% (14,64% in Antwerpen en 10,83% in Gent); er zijn 1,28% leefloners (0,87% in Antwerpen en 1,69% in Gent). Het gemiddelde netto-belastbaar inkomen per inwoner in het werkgebied bedroeg ongeveer 15.200 euro (inkomsten 2009). Antwerpen telt ongeveer 239.000 woongelegenheden, Gent ongeveer 127.000 woongelegenheden. In Antwerpen zijn deze woongelegenheden vooral appartementen (129.000), in Gent vormt gesloten bebouwing het grootste aandeel (57.000). De mediaan verkoopprijs van een appartement in Antwerpen bedroeg 140.000 euro in 2011. Dit wil zeggen dat er in 2011 exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan hoger, namelijk op 200.000 euro. In Gent was dat respectievelijk 186.250 euro en 190.000 euro. Het verschil tussen de verkoopprijs van een appartement en een woning is in Gent opmerkelijk lager dan in Antwerpen. In het werkgebied van ABC zijn er 10,21% sociale huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen op het totaal aantal woongelegenheden. Er zijn in totaal een 10-tal SHM’s actief in het werkgebied van de SHM. Door dit hoge aandeel aan sociale huurwoningen hebben Antwerpen en Gent geen bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen. Voor koopwoningen bedraagt dit BSO in Antwerpen 144 en in Gent 211 woongelegenheden. Daarvan werden er respectievelijk 98 en 34 reeds gerealiseerd. Beide steden kennen ook een BSO voor sociale kavels. In Antwerpen ligt dit BSO op 60, in Gent op 3. Daarvan werd eind 2011 nog geen enkele gerealiseerd. In het toewijzingsreglement van de Stad Antwerpen wordt op het vlak van lokale binding achtereenvolgens voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder: o die in de hoedanigheid van mantelzorger activiteiten van zorg en bijstand verricht, als vermeld in artikel 4 van het decreet van 18 juli 2008 betreffende zorg- en bijstandverlening ten aanzien van een of meer aanverwante personen met een verminderd zelfzorgvermogen, wonend in de gemeente in de nabijheid waar de toe te wijzen woning gelegen is; o die zorg en bijstand ontvangt als vermeld in 1, vanwege één of meerdere aanverwante mantelzorgers, wonend in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is; o die drie jaar voor de toewijzing woont of gewoond heeft in de wijk waarin de toe te wijzen woning gelegen is, op voorwaarde dat de toewijzing de eerste verhuring betreft van een woning na de aankoop van de woning, of na de oplevering van de bouw of renovatie ervan;


PAGINA 8 VAN 38

o

die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van Antwerpen.

In het doelgroepenplan heeft de stad Antwerpen een voorrangsregeling uitgewerkt voor: o ouderen, waar binnen de doelgroep men eerst een voorrang geven aan 65plussers, daarna aan 60-plussers en tot slot aan 55-plussers; o personen met een fysieke handicap, waarbij het gaat om kandidaat-huurders die al dan niet permanent in een rolstoel zitten of een beperkte stapfunctie hebben; o personen met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die omwille van deze problematiek al minstens 2 jaar behandeld of begeleid worden; o personen die het slachtoffer zijn van een slechte woningkwaliteit en huisjesmelkerij, die in de transitopvang van de stad verblijven maar die niet voldoen aan de voorwaarden ten aanzien van de woning die zijn opgenomen in artikel 19, 6°; o daklozen. De stad Antwerpen wil in het kader van de leefbaarheid, naast de toepassing van de verhoogde inkomensgrenzen over zijn ganse patrimonium, gedurende een periode van vijf jaar na eerste toewijzing, quota toepassen bij de toewijzing van nieuwbouwprojecten of na grootschalige renovatieprojecten (minimaal 30 woningen waarbij elke fase van verhuring betrekking moet hebben op minstens vijftien woningen). Men wil voorrang geven aan 50-plussers tot minstens 20% van de referentiehuurders ouder is dan 50. Aanvullend wil men voorrang geven aan werkenden of niet-werkende werkzoekenden tot 30% van de referentiehuurders hieraan voldoet. De overige 50% wordt toegewezen op basis van de chronologie. Op 20/3/2012 werd een uitbreiding van de voorrang voor senioren goedgekeurd door de minister. Gent voorziet in haar toewijzingsreglement in een voorrang voor senioren die op datum van toewijzing minstens 55 jaar oud zijn. Binnen deze groep wordt eerst voorrang verleend aan 75plussers, daarna aan 65-plussers en tot slot aan 55-plussers. Daarnaast is ook in een voorrang voorzien voor kandidaat-huurders met ernstige mobiliteitsproblemen.


PAGINA 9 VAN 38

4

PRESTATIES VAN SHM ABC UIT ANTWERPEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed -

Ondanks de vaststelling dat de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen aan de lage kant ligt, krijgt de SHM een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling.

-

Met gemiddeld 9 jaarlijks gerealiseerde huurwoningen in de periode 2007-2011 bevindt ABC zich bij de 50% minst productieve SHM’s. Vooral wanneer de nieuwe productie wordt bekeken in verhouding tot het bestaand huurpatrimonium (0,46%) doen meer dan 80% van de SHM’s beter. In de komende jaren plant de SHM wel 86 nieuwe sociale huurwoningen.

-

De relatief lage realisatie van nieuwe sociale huurwoningen wordt vooral verklaard doordat de stad Antwerpen van ABC geen inspanningen verwacht voor de realisatie van het BSO (bindend sociaal objectief) sociale huur. De stad bevestigde dat ze hiervoor uitsluitend een beroep doet op Woonhaven Antwerpen. Getuige daarvan is ook de vaststelling dat de stad Antwerpen alle voorstellen (ook gemengde projecten) afwijst m.b.t. de ontwikkeling van de reservegrond op Linkeroever.

-

Uit gesprekken met de Raad van bestuur is ook gebleken dat ABC een duidelijke visie heeft op de ontwikkeling van haar patrimonium: ABC wil haar patrimonium jaarlijks met gemiddeld 30 huurwoningen uitbreiden en verkoopt haar patrimonium in principe alleen aan de zittende huurder. ABC gaf ook duidelijk te kennen dat ze zowel in het werkingsgebied Antwerpen als in het werkgebied Gent wil blijven groeien.

-

De visitatiecommissie vindt dat ABC voldoende inspanningen levert om nieuwe huurprojecten te realiseren in Antwerpen. Om haar groeiambitie kracht bij te zetten maakt ABC actief gebruik van het recht van voorkoop (het recht van voorkoop heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren) en vergroot hiervoor stelselmatig haar werkingsgebied naar andere gebieden in Antwerpen zoals Deurne, het centrum van Antwerpen, Merksem, Borgerhout en Hoboken. De stad Antwerpen bevestigt dit en stelt dat ABC van alle sociale huisvestingsmaatschappijen in Antwerpen het meest actief gebruik maakt van dit instrument.

-

Uit de gesprekken met vertegenwoordigers uit het werkingsgebied Gent blijkt dat ABC ook in Gent inspanningen levert om nieuwe sociale huurprojecten te realiseren en daarmee ook zorgt voor een bijkomende dynamiek in Gent.


PAGINA 10 VAN 38

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed -

Ondanks het feit dat de grondreserve eerder beperkt is, beoordeelt de visitatiecommissie de prestatie van de SHM op deze doelstelling als goed.

-

ABC beschikt over ongeveer 1,5 ha grond. In vergelijking met andere SHM’s is dit een eerder kleine grondreserve. Het perceel ligt op Linkeroever, een locatie waar het aandeel van sociale huurwoningen al zo groot is dat de benutting van deze grond voor een sociaal huurproject niet past binnen het Woonbeleid van de Stad Antwerpen (cf. supra).

-

Om haar groeidoelstellingen te halen, maakt ABC actief gebruik van het recht van voorkoop. In haar werkingsgebied Antwerpen is dit het enige instrument dat ze kan hanteren. In Gent heeft ABC goede contacten met de andere sociale huisvestingsmaatschappijen en bouwt de SHM haar netwerk uit met private ontwikkelaars, immokantoren en makelaars met het oog op de realisatie van projecten (nieuwbouw of aankoop van bestaande woningen via het recht van voorkoop). In de Boterstraat in Gent is ABC in onderhandeling met een private ontwikkelaar voor de realisatie van een project met sociale huurwoningen. ABC boort alle mogelijkheden aan om projecten te realiseren.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed -

ABC stemt haar aanbod af op de verschillende groepen en krijgt dus een beoordeling goed op deze operationele doelstelling.

-

ABC probeert bij haar projecten (nieuwbouw en renovatie) rekening te houden met de context, met name de noden van de zittende huurders en de kandidaat-huurders. ABC weet bijvoorbeeld dat haar wachtlijst voor grote eengezinswoningen met veel slaapkamers erg lang is (gemiddeld meer dan tien jaar volgens de eigen inschatting van de SHM) en dat ze daar in principe moet op inzetten. De realisatie van grote eengezinswoningen is financieel echter onhaalbaar. De grondprijs is duur in het werkingsgebied van de ABC (stedelijke context). Alleen door voldoende woonentiteiten op dure grond te bouwen, kunnen de kosten per entiteit gedrukt worden. Om die reden ziet ABC af om grote eengezinswoningen te bouwen. Deze problematiek komt ook aan bod bij OD 3.1.

-

De informatie- en kennisdoorstroming van de sociale dienst naar de organisatieleiding met het oog op de afstemming van het woningaanbod op de woningvraag kan beter. De sociale dienst wordt immers onvoldoende betrokken bij deze beleidsbeslissingen. De visitatiecommissie is van mening dat de inschakeling van de sociale dienst m.b.t. keuzes over concrete projecten en een doelgroepengericht aanbod een toegevoegde waarde zou zijn voor ABC. Dit kan een positieve bijdrage hebben op de kwaliteit van de beleidsbeslissingen.

-

Uit gesprekken met vertegenwoordigers van de sociale dienst van ABC en met vertegenwoordigers van verschillende belanghebbenden, blijkt dat vrij veel huurders in de


PAGINA 11 VAN 38

woonblokken op Linkeroever (waar zich het grootste woningbezit van ABC bevindt) kampen met psychische problemen en met verslavingsproblemen. ABC beschikt echter niet over concrete cijfers om de omvang van deze problematiek te kunnen inschatten. ABC heeft in het kader van dit doelgroepenbeleid een convenant gesloten met Beschut Wonen uit Antwerpen rond de toewijzing van drie woningen aan ex-psychiatrische patiënten. -

Eveneens in relatie met het doelgroepenplan van de stad Antwerpen sloot ABC een protocol met het OCMW Antwerpen dat resulteert in de prioritaire toewijzing van 4 woningen aan daklozen. ABC sloot ook een gelijkaardige overeenkomst met het OCMW Gent dat zich vertaalt in de prioritaire toewijzing van 2 woningen aan daklozen. Hoewel het aanbod voor daklozen kwantitatief eerder beperkt is, toont dit toch aan dat ABC wil inzetten op de problematiek van kwetsbare doelgroepen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed Hoewel de realisatiegraad en het aantal geplande huurwoningen eerder beperkt zijn, is de visitatiecommissie van oordeel dat ABC veel inspanningen levert om het patrimonium uit te breiden, zowel in Antwerpen als in Gent. In Antwerpen betrekt de stad de SHM niet bij de invulling van de bindende sociale objectieven met betrekking tot de huurwoningen. In Gent zijn er wel nog groeikansen voor ABC. ABC heeft ook aandacht voor de verschillende doelgroepen en past haar werking en bouwactiviteiten hierop aan.


PAGINA 12 VAN 38

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed -

De SHM krijgt van de visitatiecommissie een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling omwille van de gestructureerde aanpak, duidelijke visie en strategie en de reeds bereikte resultaten.

-

De SHM heeft een goed zicht op de kwaliteit van haar eigen patrimonium. Op basis hiervan ontwikkelde de SHM een masterplan voor de renovatie van haar patrimonium, dat elk jaar wordt geactualiseerd. Het plan is gericht op het behalen van de ERP2020-normen en op het handhaven en verbeteren van het patrimonium (bv. vervangen keukens, technische installatie, sanitaire installatie, enz…). De SHM werkt met duidelijke cycli voor totaalrenovaties (35 tot 40 jaar) en deelrenovaties (17 tot 20 jaar). Omdat een heel groot deel van het patrimonium uit hoogbouw bestaat en omdat het aantal woonblokken beperkt is, kunnen onderhoudsen renovatieplannen via een eenvoudig instrument opgemaakt worden. Gelet op het hoogbouwkarakter van het patrimonium worden de renovaties zo veel mogelijk gegroepeerd.

-

De SHM is ervan overtuigd dat ze de ERP2020-normen zal halen onder gelijkblijvende voorwaarden (concreet wordt bedoeld dat er voldoende middelen voor renovatie moeten worden voorzien op de uitvoeringsprogramma’s). Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet 47,72% van het patrimonium aan alle ERP2020-normen (dubbele beglazing reeds 81%, dakisolatie 68% en energiezuinige verwarmingsinstallatie 91%). Op het eerste zicht lijkt het dat ABC vooral dient in te zetten op het aanbrengen van dakisolatie aangezien slechts 68% van de woongelegenheden over dakisolatie beschikt. Bovendien scoort de SHM op dit vlak licht onder de mediaanwaarde. Maar indien men rekening houdt met het hoogbouwkarakter van het patrimonium komt men tot een andere conclusie. De SHM beschikt nog over een aantal hoogbouwblokken zonder dakisolatie, met telkens een honderdtal appartementen. In bovenvermelde berekening wordt er van uitgegaan dat alle appartementen van deze blokken geen dakisolatie hebben, terwijl het ontbreken van dakisolatie in feite enkel of voornamelijk relevant is voor de appartementen die zich rechtstreeks onder het dak bevinden. Indien de SHM deze blokken renoveert en van dakisolatie voorziet heeft dit als gevolg dat het percentage woongelegenheden dat over dakisolatie beschikt in de hoogte schiet en dit heeft hoogstwaarschijnlijk ook een positieve invloed op het aantal woongelegenheden dat aan alle normen voldoet. In deze context kan er op gewezen worden dat de SHM renovatieprojecten lopende heeft waarbij de hoogbouwblokken aan de Reinaertlaan 2 tem 14 (einde voorzien eind 2013) en aan de Vuylstekelaan 16-20 (opgeleverd in 2012) ook van dakisolatie worden voorzien Het betreft hier 418 woongelegenheden. Tevens zet de SHM in op de aanbrengen van dakisolatie op de eengezinswoningen (project “Oude Wijk” – 81 van 90 woningen – in aanbesteding – einddatum 2014). Samengevat, er zullen tegen eind 2014 ongeveer 500 bijkomende woongelegenheden over dakisolatie beschikken waardoor de SHM minimaal 85% zal halen op deze norm.

-

In feite dient ABC vooral op het vlak van het aanbrengen van dubbele beglazing een inspanning te leveren. Reeds 81% van het patrimonium voldoet aan de norm maar daarmee


PAGINA 13 VAN 38

scoort de SHM licht onder de mediaanwaarde. Wat betreft de norm voor de energiezuinige verwarmingsinstallatie bevindt de SHM zich bij de 20% beste scorende SHM’s. -

De SHM is op de hoogte van de geldende (kwaliteits)normen (bv. toegankelijkheid, ERP2020, C2008, …) en probeert die correct en tijdig te implementeren. Vanuit de Raad van Bestuur bestaat een duidelijke visie om de kwaliteit van het patrimonium te verbeteren en/of te handhaven, evenwel zonder dat deze visie of strategie is uitgeschreven. Uit diverse documenten, verslagen van de Raad van Bestuur, het masterplan, enz.. kan afgeleid worden dat de SHM over dergelijke strategie heeft nagedacht. De opvolging van de projecten gebeurt o.a. in het directiecomité.

-

De woonactoren die op de hoogte konden zijn van de kwaliteit van het patrimonium van de SHM evenals de bewoners bevestigen deze beoordeling omtrent de kwaliteit van het patrimonium van ABC. Het feit dat de SHM over een regie beschikt, draagt daartoe bij in de opinie van de bewoners. Dit is een strategische keuze van de SHM, maar dit heeft zijn kostprijs (zie OD 5.2). Tevens bevestigen de bewoners dat hun appartement na een renovatie een substantieel hoger wooncomfort biedt.

-

De bewoners signaleren dat geluidsoverlast voor hen het grootste kwaliteitsprobleem vormt. De SHM is op de hoogte van deze problematiek maar wijst er op dat in hoogbouw niet altijd eenvoudige technische oplossingen voor handen zijn om hieraan te verhelpen. Sensibilisering van de bewoners blijft op dat vlak een noodzaak. De visitatiecommissie beveelt aan hieromtrent de nodige inspanningen te leveren.

-

De SHM schat de gevolgen van de onderhoudsen renovatieplanning op haar financiële toestand goed in. Maar de visitatiecommissie beveelt aan om op dit vlak te streven naar een nog betere integratie van de onderhoudsen renovatieplanning in de financiële planning. Zo is de SHM onmiddellijk en permanent op de hoogte van de gevolgen op haar financiële leefbaarheid van elke beslissing omtrent een groot onderhoud en renovatie van haar patrimonium.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed -

De visitatiecommissie geeft een goede beoordeling omdat de SHM zich duidelijk bewust is van de diverse normen (E-waarde en K-waarde, ERP2020-normen) en in functie van betaalbaarheid hiermee ook rekening houdt bij renovatieen nieuwbouwprojecten.

-

Getuige daarvan is het feit dat de SHM de betaalbaarheid van milieumaatregelen in het beslissingsproces betrekt: o

o

bij de aankoop van woningen, via het voorkooprecht of onder de diverse programma’s zoals de “aankoop van goede woningen”, gaat de SHM na of de milieunormen nageleefd zijn en de woning dus snel verhuurbaar is. Mocht dit niet het geval zijn dan is eerst nog een eventueel tijdrovende renovatie noodzakelijk; de SHM besteedt bij renovaties van verwarmingsinstallaties van de hoogbouwblokken (meestal tussen de 111 en 129 appartementen per blok) veel aandacht aan de energieprestaties van de installaties. Dit vergt substantiële financiële inspanningen omdat individuele verwarmingsinstallaties (cv en sanitair warm water) vervangen worden door collectieve installaties. De individuele vervanging van de toestellen (o.a. gaskachels) is technisch gezien niet mogelijk tenzij de gevels volgestouwd worden met schoorstenen. Het collectief verwarmingssysteem moet ook voorzien worden van een meetsysteem zodat


PAGINA 14 VAN 38

iedere huurder het eigen energieverbruik afgerekend krijgt. De SHM schat de energiebesparing van dergelijke collectieve installatie zelf in op 30 tot 40%. Daar tegenover staat een investeringsuitgave van ongeveer 8.000 euro per woongelegenheid. Maar tevens verhoogt de bedrijfszekerheid en de veiligheid (geen open vlam meer in appartementen en geen risico meer op CO²-vergiftiging). -

Ook t.o.v. haar huurders neemt ABC een milieuvriendelijke houding aan: o de SHM probeert bij renovaties van hoogbouwblokken de overgang te maken van een collectieve watermeter per appartementsblok naar individuele meters per woongelegenheid. Het valt te verwachten dat individuele meters voor waterverbruik zullen aanzetten tot het zuiniger omspringen met water. De visitatiecommissie meent dat de SHM deze inspanning dient verder te zetten, zelfs in de gevallen waar dit niet zo evident lijkt. Als individuele waterverbruiksmeting niet mogelijk is, moet er extra ingezet worden op sensibilisering rond waterverbruik en extra preventie van waterlekken. De bewoners vinden de hoge waterrekeningen immers een probleem. De SHM heeft in het verleden via de huurderskrant Halo ABC reeds een sensibiliseringscampagne gevoerd en heeft de intentie dit in de toekomst nog te herhalen. De visitatiecommissie kan dit alleen maar aanmoedigen. Verder wordt er onderhandeld met de Antwerpse Waterwerken om voor alle gevallen een oplossing te zoeken; o ABC heeft met Levanto een grootschalig project lopen, waarbij energiescans bij huurders worden afgenomen. Alle huurders die dat wensen kunnen in de loop van 2012 en 2013 een gratis energiescan aanvragen. Deze scans zullen specifiek betrekking hebben op die maatregelen die een huurder zelf kan nemen om de energiefactuur onder controle te houden.

-

Milieuvriendelijkheid is ook goed ingeburgerd in de werking van de SHM: o bij het onderhoud van de gemeenschappelijke delen gebruikt de SHM milieuvriendelijke producten; o het eigen kantoorgebouw is uitgerust met een “groen dak”.

-

De visitatiecommissie heeft een 10-tal vrij recente energieprestatiecertificaten overhandigd gekregen van de SHM. Alle woongelegenheden presteren in de “groene” zone. De visitatiecommissie kan zich evenwel geen oordeel vormen of de voorgelegde energieprestatiecertificaten representatief zijn voor het totale patrimonium voor de SHM. Mocht dit nog niet het geval zijn dan kan de SHM eventueel de (score van de) reeds aangeleverde energieprestatiecertificaten bijhouden in een gestructureerd systeem en gebruiken als een beleidsinstrument.

-

Bovenstaande toont aan de SHM aandacht besteedt aan milieuvriendelijkheid en dus reeds een aantal maatregelen neemt, maar de visitatiecommissie is van mening dat de SHM op het vlak van de milieuvriendelijkheid toch een bijkomende inspanning kan leveren. Ze stelt daarom voor deze maatregelen uit te werken in een globale strategie omtrent milieuvriendelijkheid. Daarnaast zou de SHM een beroep kunnen doen op provinciale steunmaatregelen om de betaalbaarheid van de milieumaatregelen te garanderen.


PAGINA 15 VAN 38

OD 2.3: De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed -

De SHM is zich duidelijk bewust van de diverse normen (C2008 van de VMSW, de toegankelijkheid van publieke gebouwen) en bij renovaties en nieuwbouw wordt hiermee rekening gehouden.

-

Bij grotere complexen (meer dan 8 woningen) streeft ABC er naar om een mix van types van woningen te realiseren. Zo bestaat de nieuwbouw “Van Schoonhovenstraat” uit 18 appartementen onderverdeeld in: o 4 één-slaapkamerappartementen o 8 twee-slaapkamerappartementen o 6 drie-slaapkamerappartementen. zodat de huurder bij toename of afname van de gezinsgrootte toch in hetzelfde gebouw zal kunnen verblijven.

-

Ook de nieuwbouw aan de Drie Snellenstraat 8-14 bestaat uit een mix van types van woningen gaande van 1 tot 4 slaapkamers: o o o o

10 één-slaapkamerappartementen 5 twee-slaapkamerappartementen 4 drie-slaapkamerappartementen 10 vier-slaapkamerappartementen.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: goed De SHM heeft een duidelijke visie op de handhaving en verbetering van de kwaliteit van haar patrimonium. Ze besteedt ook aandacht aan milieumaatregelen maar de visitatiecommissie raadt aan om hieromtrent een geïntegreerde visie en strategie te ontwikkelen. Gelet op de specifieke situatie van de SHM dient ABC haar inspanningen verder te zetten om collectieve meters te vervangen door individuele meters.


PAGINA 16 VAN 38

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed -

De visitatiecommissie is van oordeel dat ABC goed presteert voor deze operationele doelstelling.

-

Het werkingsgebied van de SHM bevindt zich in een stedelijke context met dure grondprijzen. De SHM is er zich van bewust dat de kost van de dure grondprijs moet gedrukt worden door een minimaal aantal woonentiteiten te bouwen op de bouwpercelen. Concreet maakt de technische dienst van de SHM daarvoor volumestudies. Deze dienst koppelt de voorstellen op voorhand terug naar de stedenbouwkundige diensten. Deze diensten kunnen slechts een vrijblijvend advies geven. Precies omdat de bouwgronden zo duur zijn, bouwt ABC geen eengezinswoningen. De visitatiecommissie is van mening dat ABC een goede visie heeft over prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie vindt eveneens dat de SHM de rentabiliteit van een project goed bewaakt.

-

ABC wordt geconfronteerd met bijzondere eisen van de stadsbesturen, bovenop de C2008normen, die de bouwkosten verhogen. Een voorbeeld daarvan is de eis om onder wooncomplexen garages te bouwen of om winkelruimtes op het gelijkvloers van complexen in te passen. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM geen vat heeft op deze eisen, die de bouwkosten wel substantieel kunnen verhogen.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

De visitatiecommissie is van oordeel dat de prestaties van de SHM voor deze doelstelling voor verbetering vatbaar zijn omdat een samenhangend beleid ontbreekt, waardoor kansen worden gemist om structurele maatregelen te nemen die de huurlasten kunnen beperken.

-

Met ongeveer 725 euro per woning per jaar zijn de gemiddelde huurlasten van een ABCwoning bij de hoogste van alle sociale huisvestingsmaatschappijen. ABC wijst er terecht op dat haar patrimonium voor het grootste gedeelte uit hoogbouw bestaat (meer dan 92% van de woningen zijn appartementen) en dat aan dergelijke gebouwen een aantal kosten verbonden zijn die men niet heeft bij laagbouw en eengezinswoningen, zoals de onderhoudsen verbruikskosten van liften.

-

ABC doet wel inspanningen om via bouwtechnische ingrepen kosten te verlagen of rechtvaardiger aan de huurder door te rekenen. Waar het kan, worden bijvoorbeeld aparte watermeters geïnstalleerd. De SHM meent dat dit de huurders aanzet tot een grotere verantwoordelijkheidszin. ABC heeft ook de individuele verwarmingselementen in een aantal gebouwen vervangen door een centrale stookcentrale. Het onderhoud van een centrale stookketel kost minder dan voor de vele individuele verwarmingselementen, waardoor ook de huurlasten lager liggen.

-

Een belangrijk deel van de huurlasten bestaat uit de onderhoudskosten van het patrimonium (schoonmaak gemeenschappelijke delen, groenonderhoud, …). ABC zet veel personeel in voor het onderhoud van haar patrimonium: naast 8 technische medewerkers, die instaan voor het technisch onderhoud heeft de SHM ook 15 werksters in dienst, die bijna uitsluitend worden ingezet voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen. De poetsfrequentie wordt


PAGINA 17 VAN 38

bepaald op basis van het aantal woningen dat gebruik maakt van de ruimte die wordt gepoetst. Dit kan volgens ABC gaan van wekelijks tot dagelijks poetsen. Uit gesprekken met een delegatie van huurders en met welzijnsactoren blijkt ook dat de gemeenschappelijke delen van de gebouwen door die eigen regie goed en netjes onderhouden worden. De vertegenwoordigers van welzijnsactoren stellen bovendien dat de gebouwen van ABC op Antwerpen-Linkeroever merkelijk properder zijn dan die van andere sociale huisvestingsmaatschappijen. Het effect van de inzet van de eigen regie op het terrein is dus merkbaar. Anderzijds hangt aan de grote frequentie van het poetsen een hoge kost voor de huurders. De visitatiecommissie stelt daarom voor dat de SHM haar reinigingsaanpak kritisch evalueert, en de bewoners daarbij ook betrekt. Daarnaast kan ABC sensibiliseringsacties (al dan niet in samenwerking met andere actoren) opzetten rond netheid om zo bijvoorbeeld de frequentie van het poetsen te verminderen en de huurlasten van huurders te verlagen. -

Tenslotte beveelt de visitatiecommissie ook aan om de bestaande, veelal los van elkaar staande initiatieven rond huurlastenverlaging uit te werken tot een overkoepelend en samenhangend beleid, waarbij het beperken van de huurlasten een ijkpunt vormt in elk beslissingsproces.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van oordeel dat ABC goed scoort voor de doelstelling inzake prijsbewust bouwen en voor verbetering vatbaar scoort voor de doelstelling betreffende het prijsbewust verhuren. Op het vlak van de huurlasten kan ABC volgens de visitatiecommissie betere resultaten halen door de kosten-baten verhouding van het reinigen te verbeteren en door de bouwtechnische initiatieven uit te werken tot een algemeen beleid, dat ook andere aspecten zoals preventie, sensibilisering, … integreert.


PAGINA 18 VAN 38

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed -

De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van ABC voor woonzekerheid als goed. ABC heeft en gebruikt immers een uitgewerkt stappenplan bij huurdersachterstallen, de zogenaamde “procedure opzegging huurcontracten” en heeft een procedure in geval van overlast.

-

Bij een huurachterstal volgt er snel een eerste aanmaningsbrief (na 14 dagen), een tweede (na een maand) en ten slotte een opzeggingsbrief (na 6 weken). De huuropzeggingen worden ter kennis gebracht van het OCMW. De sociale dienst/klantendienst van de maatschappij komt in dit stadium van de procedure niet tussen. Dit gebeurt pas wanneer de betrokken huurder zelf een beroep doet op die dienst. Deze procedure zet formeel gezien niet in op een sociale begeleiding op het moment dat de huurdersachterstallen zich manifesteren.

-

Voor ABC is het een zorg om de huurdersachterstallen onder controle te houden. ABC kende 2,53% huurdersachterstallen in 2011 (een daling tegenover 3,05% in 2010). Het jaarverslag 2011 vermeldt 187 huuropzeggingen. Deze opzeggingen leidden uiteindelijk tot 6 gedwongen uithuiszettingen. Ondanks de inspanningen van de SHM blijft het aantal huuropzeggingen ten gevolge van huurdersachterstallen aan de hoge kant, nl. gemiddeld meer dan 10% van het totaal aantal huurcontracten (1.759). De spreiding is niet gelijk in alle wijken. Er zijn doorgaans een tiental procedures rond huurdersachterstallen hangende bij de vrederechter.

-

Door het ontbreken van de sociale begeleiding door de SHM zelf in de procedure huurdersachterstal, lijkt de SHM op het eerste gezicht onvoldoende te doen om de woonzekerheid van haar bewoners te garanderen. Maar uit de gesprekken met alle betrokkenen blijkt dat de waarheid veel genuanceerder is: o voor de huurders in Gent is er het samenwerkingsprotocol met het OCMW Gent: “Woonbegeleiding en Woningen”. Van zodra een huurder huurdersachterstallen heeft, start een begeleiding vanuit het OCMW. Die begeleiding is gericht op het voorkomen van uithuiszettingen; o in een eerste fase treedt ABC uitermate streng op. Het “ontradend effect” wordt door ABC erkend. Maar van zodra de huurder hulp zoekt en bereidheid toont om zijn huurdersachterstallen in te halen, is ABC bereid zich milder op te stellen en worden goede afspraken gemaakt . Dit werd uitdrukkelijk bevestigd door de welzijnsactoren. ABC heeft ook een “overlastprocedure”. De stappen in de procedure zijn: persoonlijk aanspreken, twee gewone brieven, een aangetekende brief. Wanneer de huurder weigert om mee te werken of zich niet aan de afspraken houdt, kan ABC een procedure bij de vrederechter starten. De sociale dienst is betrokken bij de procedure.

-

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

De visitatiecommissie beoordeelt de aanpak van ABC van leefbaarheidsproblemen als voor verbetering vatbaar. Er bestaat bij ABC een globaal overzicht van leefbaarheidsproblemen. Dit overzicht kan evenwel beter ingebed worden in de werking van ABC en vraagt om uitvoering en opvolging. Er zijn noch geformuleerde, noch meetbare ambities bij ABC om de leefbaarheid aan te pakken.


PAGINA 19 VAN 38

-

In het globaal overzicht van leefbaarheidsproblemen worden de belangrijkste knelpunten omschreven, waar ze zich vaak voordoen, met welke personen en diensten het probleem kan worden aangepakt, wanneer die aanpak er moet zijn en welke middelen er zijn voor de aanpak van de problemen. Daarnaast legde ABC enkele wijkgebonden overzichten rond leefbaarheid voor.

-

De omschreven probleempunten in het globale overzicht zijn: afvalbeheer en sluikstorten, ongedierte, wildgroei van schotelantennes, vandalisme, onderhoud van de gemeenschappelijke delen, gevoel van onveiligheid, onaangepast woongedrag en ontevredenheid over de infrastructuur en woonomgeving. De visitatiecommissie meent dat ABC de leefbaarheidsproblemen op een goede manier in kaart heeft gebracht.

-

Uit het jaarverslag van ABC blijkt ook dat leefbaarheidsproblemen daadwerkelijk worden aangepakt. De sociale dienst werkt in 2011 rond een viertal projecten, waaronder een project rond afval in Hof ter Lo. Daarnaast zijn er bewonerslokalen ingericht , zoals een internetlokaal (Linkernet) en een lokaal voor een bewonerspraatgroep waarvan ook bewoners van vreemde origine deel uitmaken. De praatgroep kwam tot stand in samenwerking met Vormingplus, een organisatie gespecialiseerd in het maatschappelijk activeren van mensen. ABC organiseerde in 2011 een Burendag en een Winterfeest om bewoners samen te brengen in een aangename context. Dit zijn positieve initiatieven die de leefbaarheid en het onderling contact tussen de huurders ten goede komen.

-

Toch blijkt uit de gesprekken dat er op vlak van leefbaarheid nog ruimte is voor verbetering. Zo zijn de problemen wel goed gekend, maar kan de aanpak en opvolging ervan duidelijk verbeterd worden. Er is een projectmatige aanpak met kleinere initiatieven, maar op het vlak van verbetering van leefbaarheid mist de SHM visie en is er weinig plaats voor creatieve initiatieven. De bewoners kaarten het onaangepast woongedrag als een van de grootste problemen aan. ABC zelf meent dat de taalbarrières een betere leefbaarheid in de weg staan, maar de SHM kan misschien meer inspanningen leveren om oplossingen aan te dragen die aan beide problemen/verzuchtingen tegemoet komen. Als referentiekader voor het aspect taalbarrière: een kleine helft van de huurdersgezinnen kent een niet-Belgisch gezinshoofd en meer dan de helft van de kandidaat-huurders is van vreemde origine.

-

ABC heeft nood aan een duidelijke visie op een betere integratie van nieuwe bewoners, al dan niet van vreemde origine. Een bewoner stelde een peterschapsproject voor waarbij huurdersvrijwilligers een nieuwe bewoner onder hun vleugels zouden nemen. Dit voorstel zou door de SHM in het verleden afgewezen zijn. De visitatiecommissie beveelt aan om dit voorstel, en verwante ideeën, opnieuw te onderzoeken en haar beslissing ter zake voldoende te motiveren en kenbaar te maken aan de huurders.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar -

De visitatiecommissie stelt vast dat er bewonersparticipatie is bij ABC, maar vindt deze voor verbetering vatbaar. Als huurderscoöperatieve heeft ABC theoretisch gezien de meest uitgesproken vorm van bewonersparticipatie maar op het terrein is de realisatie hiervan, in zijn diverse facetten, voor verbetering vatbaar. De bewonersparticipatie wordt nog niet consequent doorgetrokken en wordt nog te fragmentair toegepast. De visitatiecommissie vindt dat voor ABC een taak is weggelegd om deze toch wel bijzondere vorm van bewonersparticipatie ook concreet te realiseren.


PAGINA 20 VAN 38

-

Er is momenteel bij ABC geen visie rond de werking van bewonersgroepen en geen directe betrokkenheid van de bewoners bij planning, behoudens voor de 7 bewoners-bestuurders.

-

ABC kent nochtans – theoretisch gesproken - de meest doorgedreven vorm van bewonersparticipatie: in de Raad van Bestuur zijn 7 bewoners en 2 ex-bewoners bestuurder. Dit is uitzonderlijk en uniek in Vlaanderen. De bestuurders worden aangesteld door de algemene vergadering waar alle aandeelhouders stemrecht hebben. Elke huurder van de maatschappij tekent bij aanvaarding van de sociale huurwoning verplicht in op 15 aandelen en heeft op die manier stemrecht op de algemene vergadering. De huurders van ABC hebben de absolute meerderheid van de aandelen in hun bezit. Via dit aandeelhouderschap hebben de huurders een hefboom tot medezeggenschap in het hoogste bestuursorgaan van de maatschappij. Hun aanwezigheid op de algemene vergadering is echter zeer beperkt: 60 à 100 bewoners zijn aanwezig. De huurders zijn zich (wellicht) niet bewust en/of hebben misschien geen interesse in deze participatie. Zo lijken de bewoners-bestuurders geen afspiegeling van de totaliteit van de bewonerspopulatie. Er is dus voor ABC een taak weggelegd om rond die bijzondere vorm van bewonersparticipatie in het bestuur te sensibiliseren en de representatie van zo veel mogelijk bewoners in de Raad van Bestuur opnieuw waar te maken.

-

Uit het gesprek met de bewoners bleek dat de bewoners-bestuurders geen aanspreekpunten zijn voor de bewoners, hoewel zij die bestuurders wel zien als hun vertegenwoordigers. De visitatiecommissie begrijpt ook het tegenargument dat de bewoners-bestuurders natuurlijk niet voor ieder “klein” probleem beschikbaar kunnen zijn of als klaagmuur kunnen fungeren.

-

ABC beschikt over een lijst met vrijwilligers die in hun wijk bij verschillende projecten betrokken worden. Zo zijn er afvalvrijwilligers, groenvrijwilligers, vrijwilligers die meewerken aan een bewonerslokaal. Zij spelen een belangrijke trekkersrol bij de realisatie van die kleine projecten zodat deze al eens staan of vallen met de figuur van die vrijwilliger.

-

Sinds 2010 bestaat er een “driehoeksoverleg” tussen sociale huurders (via Pash: het Platform voor Antwerpse sociale huurders), de stad Antwerpen en de sociale huisvestingsmaatschappijen (ABC, De Ideale Woning en Woonhaven) vertegenwoordigd door de directeur en de sociale dienst. Dit overleg heeft als doel de bewoners meer te betrekken bij het stedelijk woonbeleid en heeft een belangrijke functie m.b.t. informatieverspreiding.

-

M.b.t. informatieverstrekking aan bewoners bij concrete nieuwbouw- of renovatieprojecten, zorgt een minder goede ervaring met een recente ingrijpende renovatie in Gent, waarbij de bewoners langs juridische weg lange tijd een renovatie hebben tegengehouden, voor enige terughoudendheid bij de SHM. Toch informeert ABC bewoners over concrete projecten. Dit kan een renovatieproject zijn (bv. een bewonersbijeenkomst rond de vervanging van de liften in een bepaald gebouw) of een bewonersvergadering bij een globale verhuisbeweging van een te renoveren woonblok. In het algemeen heeft de visitatiecommissie een grote leerbereidheid vastgesteld bij de SHM op dit vlak. De commissie raadt dan ook aan om bij collega-SHM’s te rade te gaan en beste praktijken te implementeren.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed -

ABC zorgt voldoende voor huisvestingsondersteuning en individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden. De sociale dienst bestaat uit twee medewerkers. De draagkracht van de dienst is beperkt. Een derde medewerker zou welkom zijn. Dit wordt door de directeur erkend. De sociale dienst zou nog beter kunnen betrokken worden bij bepaalde processen (bv. bij de procedure huurdersachterstallen of bij de actualisatie van het inschrijvingsregister)


PAGINA 21 VAN 38

om zo de huisvestingsondersteuning verder De sociale dienst brengt een huisbezoek aan nieuwe huurders. -

te

verbeteren.

De sociale dienst/klantendienst staat huurders met problemen bij en verwijst hen door naar het OCMW of een CAW (Centrum Algemeen Welzijnswerk). Ondanks de beperkte draagkracht van de sociale dienst (in vergelijking met het aantal huurders), geven woonactoren en huurders aan dat de SHM voldoende ondersteuning biedt, dankzij de goede samenwerking met die andere sociale woonactoren.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar ABC zet zich voldoende in voor de woonzekerheid en de huisvestingsondersteuning van haar huurders. ABC kan haar sociaal beleid wel verbeteren door er een duidelijke visie op te ontwikkelen, doelstellingen te formuleren en die dan waar te maken.


PAGINA 22 VAN 38

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed -

ABC scoort op de volgende financiële ratio’s onder de norm: o gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enige zin (0,65 terwijl de norm minimaal 1 is) o de netto vrije cash flow marge (90% terwijl volgens de norm dit onder de 85% dient te liggen).

-

Toch geeft de visitatiecommissie de score “goed” omwille van de volgende redenen: o de recente, negatieve evolutie (dalende vanaf 2007 en onder de norm vanaf 2010) van de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is voornamelijk het gevolg van een aantal projecten waarbij de SHM verplicht werd eigen middelen te investeren en daarbij omwille van de geldende reglementering geen beroep kon doen op gesubsidieerde langetermijnfinanciering (via NFS2). Het betreft projecten zoals de renovatie van de kantoorgebouwen van de SHM, de aankoop van winkelpanden Bredalaan, de renovatie van ondergrondse parkings, de investering voor een winkelpand in de Van Schoonhovenstraat, … Gezien de impact van dergelijke projecten op de financiële leefbaarheid beveelt de visitatiecommissie aan om dergelijke investeringen met eigen middelen tot het absolute minimum te beperken. o de nettowinstmarge uit de gewone bedrijfsvoering voldoet de voorbije jaren aan de norm (hoger dan 0) en ook de solvabiliteit licht dicht tegen de 10%, wat als minimaal wordt beschouwd. o de visitatiecommissie kon vaststellen dat de financiële gezondheid van de SHM op alle niveaus (raad van bestuur, directiecomité, stafvergadering, technische dienst en administratie) een bezorgdheid vormt en dat hiermee in alle beslissingen rekening wordt gehouden (bv. verslagen van de Raad van Bestuur). De SHM wordt wel aangeraden nog meer de integratie tussen de financiële planning en de onderhoudsen renovatieplanning na te streven, zodat de SHM bij iedere beslissing omtrent een groot onderhoud en renovatie onmiddellijk en permanent op de hoogte is van de gevolgen hiervan op haar financiële leefbaarheid. De financiële planning wordt aldus een effectief beleidsinstrument.

-

De SHM heeft recht op de gewestelijke sociale correctie (GSC). Dit is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse Overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed -

De visitatiecommissie geeft een beoordeling goed op deze operationele doelstelling op basis van de volgende argumenten: o

o

de totale werkings- en onderhoudskosten per woning liggen bij ABC eerder laag in vergelijking met andere SHM’s. Bij 60% van de SHM’s liggen de kosten per woning immers hoger; door het feit dat de SHM over een eigen regie beschikt, en dus veel onderhoud met eigen personeel uitvoert, en tevens sterk inzet op de netheid van haar patrimonium scoort de SHM op sommige prestatieindicatoren heel goed. De SHM doet weinig beroep op externe firma’s voor het onderhoud en scoort daardoor


PAGINA 23 VAN 38

-

goed op de werkings- en onderhoudskosten uitgevoerd door niet-personeel per woning per jaar (bij de 10% beste SHM’s). Daartegenover staat dan ABC behoort tot de 10% SHM’s met het meeste VTE per 1000 woningen. Er heerst duidelijk een kostenbewustzijn binnen de SHM. Andere voorbeelden zijn de vaststelling dat al een efficiëntieanalyse werd uitgevoerd inzake de inzet van het onderhoudspersoneel (in eigen beheer vs. uitbesteding) en dat het magazijnbeheer via een duidelijke procedure verloopt, gericht op kostenbewaking; De opmerking over de huurlasten (zie OD 3.2) is ook hier van toepassing. ABC wijst erop dat haar patrimonium voor het grootste gedeelte uit hoogbouw bestaat en dat aan dergelijke gebouwen een aantal kosten verbonden zijn die aan laagbouw en aan eengezinswoningen niet verbonden zijn, zoals de onderhoudskosten van liften. De visitatiecommissie is van mening dat bij de beoordeling van deze operationele doelstelling inderdaad bijkomend rekening moet gehouden worden met het type patrimonium en met het feit dat de SHM de keuze voor een eigen regie heeft gemaakt.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed -

Wat de huurdersachterstal in verhouding tot alle aan huurders gefactureerde bedragen betreft bevond de SHM zich in 2011 boven de mediaan maar niet bij de 25% SHM’s met de hoogste huurdersachterstal.

-

Voor ABC is het een zorg om de huurdersachterstallen onder controle te houden. Er werd dan ook bewust gekozen voor een streng stappenplan, de zogenaamde “procedure opzegging huurcontracten”. Er wordt in dit verband verwezen naar de toelichting onder OD 4.1.

-

De SHM bestrijdt sociale fraude en domiciliefraude. Dit blijkt o.a. een standaard agendapunt te zijn van het directiecomité, maar de SHM merkt wel op dat de grenzen van deze bestrijding snel worden bereikt. In eerste instantie is het de politiek van de SHM om bij de melding van een mogelijk geval van sociale- of domiciliefraude na te gaan hoe de vork in de steel zit en eventueel over te gaan tot een regularisatie. Bij de vaststelling van “echte” sociale fraude en/of domiciliefraude is het de politiek van de SHM om het huurcontract onmiddellijk op te zeggen.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed -

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan.

-

De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Dit financieel plan houdt ook rekening met eenmalige investeringsuitgaven die niet gefinancierd worden met gesubsidieerde langetermijnfinanciering (via NFS2) en met de gewestelijke sociale correctie (GSC). De SHM heeft immers recht op de gewestelijke sociale correctie.

-

Zoals reeds vermeld bij de beoordeling van een voorgaande operationele doelstelling, is ABC duidelijk op de hoogte van de gevolgen van de onderhoudsen renovatieplanning op haar financiële toestand. Maar de visitatiecommissie beveelt in dit verband wel aan om te streven naar een betere integratie tussen de onderhoudsen renovatieplanning en de financiële planning, zodat de financiële planning als een nog effectiever beleidsinstrument kan worden ingezet.


PAGINA 24 VAN 38

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed -

De visitatiecommissie meent dat ABC er op een goede manier naar streeft te evolueren naar een echte woonmaatschappij omdat de SHM samenwerking zoekt met andere actoren, op zoek gaat naar nieuwe gediversifieerde mogelijkheden inzake uitbreiding en goede mix van sociaal woonaanbod.

-

ABC zet zich in voor een breed gedragen woonbeleid en zoekt naar samenwerking met andere actoren: o ABC neemt deel aan het lokaal woonoverleg Antwerpen, samen met de andere SHM’s actief in het werkgebied. Er is slechts beperkt overleg met de sociale verhuurkantoren. Over het algemeen wordt de actieve inbreng van de SHM door de lokale woonactoren gewaardeerd. o De SHM werkt op een constructieve wijze samen met welzijnsorganisaties en andere woonactoren. o Volgens de SHM zijn er ook goede contacten met de SHM actief in de koopsector in het werkgebied (ARRO Antwerpen). o De SHM wenst duidelijk een actieve rol op te nemen in haar minder traditioneel werkgebied Gent, wat overigens geapprecieerd wordt door de betrokken beleidsverantwoordelijken. o De SHM heeft in het verleden reeds een fusie doorgemaakt (zie inleiding) maar dit was ook met een huurderscoöperatieve. Daaruit is de nieuwe naam ABC voortgekomen. Door deze specifieke eigenheid (huurderscoöperatieve) vindt de SHM het echter niet vanzelfsprekend om een fusie aan te gaan met een andere maatschappij. De voorbije fusie ervaart de SHM wel als een positief gegeven en opportuniteit. ABC kan nu immers de aanpak van de twee grootste kernsteden van Vlaanderen op het vlak van sociaal wonen en welzijn vergelijken en de beste elementen er uit opnemen en integreren in haar beleid. Alle gesprekpartners van de SHM die de visitatiecommissie heeft gesproken brachten dit als een unieke gelegenheid aan. o ABC zoekt naar mogelijkheden om een goede mix te creëren inzake sociaal woningaanbod. ABC heeft reeds gemengde projecten voorgesteld, waarbij een andere woonactor de koopwoningen realiseert . De SHM is de mening toegedaan dat ze beter een beroep doet op een SHM uit de koopsector om sociale koopwoningen te realiseren. De visitatiecommissie ziet hier toch een opportuniteit voor de SHM weggelegd. Het BSO op het vlak van de koopsector is geenszins gerealiseerd in Antwerpen en Gent en blijft ambitieus. De SHM kan hier toch een actievere rol opnemen, in overleg met de andere woonactoren, en dit vooral indien men rekening houdt met de ervaring van de SHM met kwaliteitsvol bouwen en met de andere omgevingsfactoren. o ABC probeert alle mogelijke instrumenten te hanteren bij haar zoektocht naar uitbreiding. Zo heeft ABC nieuwe sociale huurwoningen laten bouwen door een privé ontwikkelaar in de Cadix-wijk op het Eilandje in Antwerpen. Dit was mogelijk dankzij de aankoop in natura, een vrij recent instrument uit het Decreet Grond en Pandenbeleid, waarbij een private ontwikkelaar woningen bouwt en ze nadien verkoopt aan een sociale huisvestingsmaatschappij. ABC probeert haar netwerk in Gent te vergroten in de zoektocht naar nieuwe projecten. Dit resulteerde ook in Gent in een concrete samenwerking met een private ontwikkelaar via de bouw in natura.


PAGINA 25 VAN 38

-

De visitatiecommissie raadt de SHM aan om meer aandacht te besteden aan innovatieve ideeën om een gedragen sociaal woonbeleid te realiseren. De visitatiecommissie wijst er op dat de SHM een grote leerbereidheid aan de dag legt en dat de stap om innovatieve ideeën en concepten aan te brengen voor deze SHM zeker haalbaar is. Daartoe volstaat het op een gestructureerde manier na te denken over haar visie en strategie op de diverse aspecten die ook aanbod komen in dit visitatierapport, bijvoorbeeld omtrent het sociaal beleid, leefbaarheid, enz...

-

De visitatiecommissie heeft wel de indruk dat ABC soms een afwachtende houding aanneemt (om geen andere actoren te bruuskeren) en daardoor (groei)kansen laat liggen. Dit is jammer omdat ABC een duidelijke visie heeft op het uitbreiden van haar patrimonium en op het leveren van kwaliteitsvolle woningen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed -

ABC beschikt over een uitgebreid en vrij volledig procedurehandboek en op de naleving is er toezicht door de directeur en de Raad van Bestuur. De visitatiecommissie heeft een drietal belangrijke procedures nader bekeken (o.a. opvolging huurdersachterstallen). Uit deze analyses bleek dat de procedures doeltreffend zijn opgesteld en voldoende gekend en gevolgd worden.

-

Belangrijk is ook dat in alle geledingen van de SHM het besef aanwezig is dat interne controle een noodzakelijk en nuttig gegeven is voor een goede werking van bedrijf, wat wordt geïllustreerd aan de hand van enkele voorbeelden: o de directeur is zich bewust van de noodzaak van scheiding van functies. Als voorbeeld werd de procedure voor de betalingen toegelicht; o het beheer van het magazijn: in deze SHM is een belangrijke voorraad aanwezig gelet op de regie, de procedure rond het beheer van de voorraad is goed gekend en is gericht op de vrijwaring van de activa (i.c. machines) van de SHM; o er is een deontologische code voor de bestuurders.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed -

In het algemeen ervaart de visitatiecommissie een grote bereidheid tot leren en verbeteren en dus geeft de visitatiecommissie een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling. Deze inzet wordt ook bevestigd door alle welzijnsactoren en beleidsverantwoordelijken en was daarmee een consistent weerkerend gegeven tijdens de diverse gespreken. Hieronder worden een aantal voorbeelden gegeven waaruit dit blijkt. o

Een personeelsevaluatiesysteem is in de SHM ingeburgerd. De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en up to date te houden. Er wordt o.a. systematisch deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW, Wonen Vlaanderen, enz….

o

Het bewijs dat de SHM de vastgoedmarkt van nabij volgt, kan gevonden worden in het feit dat ze erg actief gebruik maakt van het voorkooprecht en dit op een strategische manier. Het voorkooprecht wordt automatisch aangeboden maar de SHM heeft zich zo georganiseerd dat ze haalbare projecten snel kan identificeren (bv. aankoop van kleinere appartementsgebouwen). Andere SHM’s die in een gelijkaardige context werken, kunnen hier wellicht een voorbeeld aan nemen.


PAGINA 26 VAN 38

o

-

De SHM maakt gebruikt van ICT om haar werking te verbeteren, al blijft er op het vlak van de websitegerelateerde informatie nog een inspanning te leveren en kan ook nog onderzocht worden of de digitalisering van de dossiers van huurders en kandidaathuurders tot efficiëntieverhoging kan leiden. De SHM kan ook onderzoeken of de toegang tot de Kruispuntbank Sociale Zekerheid (KSZ) reeds optimaal wordt aangewend ten einde de administratieve last voor klanten te verminderen (bv. de SHM dient na te gaan of de KSZ optimaal wordt ingezet naar aanleiding van de actualisatie van de wachtlijsten van kandidaat-huurders. Worden bijvoorbeeld de laatst gekende adresgegevens van de KSZ gebruikt om de kandidaat-huurders aan te schrijven?).

De visitatiecommissie is zich bewust van de complexiteit van de materie en de omgeving waarmee een SHM geconfronteerd wordt. Bovendien is een veelheid aan actoren en spelers actief op dit terrein. Een optimale ondersteuning van de SHM’s in een steeds veranderende omgeving is een conditio sine qua non.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: goed. De SHM gebruikt het beschikbare instrumentarium, zoals het financieel plan en de renovatieen onderhoudsplanning, om haar kosten onder controle te houden en de financiële leefbaarheid van de SHM te garanderen. De visitatiecommissie heeft een grote leer- en verbeteringsbereidheid kunnen ervaren binnen de SHM. De stap naar een innovatieve maatschappij is voor deze SHM zeker haalbaar. Met innovatie wordt bedoeld dat de SHM zelf vernieuwende ideeën, concepten en voorstellen formuleert m.b.t. het sociale woonbeleid.


PAGINA 27 VAN 38

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed -

De visitatiecommissie beoordeelt de communicatie van ABC met de burgers als goed, omwille van de talrijke goede voorbeelden die tijdens het visitatiebezoek naar boven kwamen, o.a.: o

het klantenonthaal bij ABC verloopt vlot en klantvriendelijk. Het loket is gelegen midden in de vele woonblokken die ABC heeft op Linkeroever Antwerpen. Er zijn ruime openingsuren en de toegankelijkheid van de lokalen is goed. Het loket is vanuit de stad vlot bereikbaar met het openbaar vervoer. De communicatie en de respons via telefoon en mail werden door de bewoners als goed bevonden. De sociale dienst/klantendienst is drie halve dagen per week zonder afspraak bereikbaar;

o

voor de huurders in Gent (momenteel 223 wooneenheden) is de fysieke toegankelijkheid minder goed. Daar is geen kantoor van ABC. Er is een conciërge en een vergaderlokaaltje. In Gent woont een medewerker van de klantendienst, die wel eens een probleem opneemt, maar er bestaat dus geen structureel aanspreekpunt waar bewoners persoonlijk terecht kunnen. De bewoners uit het Gentse hebben niet gereageerd op de uitnodiging voor een gesprek met de visitatiecommissie, zodat eigenlijk te weinig elementen voorhanden zijn om een gefundeerd oordeel te kunnen vellen over de klantvriendelijkheid t.o.v. de bewoners in Gent. De SHM wordt dan ook aangemoedigd om meer persoonlijke contacten tussen de SHM en de bewoners uit Gent mogelijk te maken, zodat ook de SHM een beter zicht krijgt op de eventuele specifieke noden van haar Gentse bewoners;

o

ABC heeft geen geschreven intakeprocedure voor nieuwe huurders, maar die krijgen in principe binnen zes weken na verhuis een bezoek van de sociale dienst. ABC heeft sinds april 2012 een website. Een website kan een grote bron van informatie vormen voor de huurders, de kandidaat-huurders, de sociale diensten en de woonactoren. De digitale trein is genomen, maar de website bevat nu nog voornamelijk informatie over het patrimonium. De visitatiecommissie beveelt aan om de website te integreren in de algemene communicatie(strategie) zodat informatieverstrekking en dienstverlening geoptimaliseerd worden in functie van het doelpubliek (een voorbeeld kan zijn dat de SHM informatie geeft naar aanleiding van de actualisatie van de kandidaat-huurderslijsten en daarvoor gebruik maakt van een mix van informatie per brief en op de website; ook kan de website meer (en betere) informatie voor kandidaat-huurders bevatten dan nu het geval is).

o

ABC heeft samen met het Huis van het Nederlands gewerkt rond een project “Klare taal”; zo werden een aantal brieven en het inschrijvingsformulier klantvriendelijk herwerkt. In dat project heeft ABC een reeks brieven aan huurders voorgelegd, die verbeterd werden op het vlak van klanten leesvriendelijkheid. De schriftelijke communicatie met de bewoners maakt duidelijk een positieve evolutie door. De SHM dient deze inspanning verder te zetten;


PAGINA 28 VAN 38

-

o

ABC heeft ook een wijkinformatiebrochure met instructies rond onderhoud en bewoning;

o

ABC heeft een driemaandelijks huurdersblad “Halo ABC” dat in 2011 positief werd geëvalueerd door de bewoners en dat in de toekomst ook digitaal zal worden aangeboden. Alle bestaande en nieuwe huurders ontvingen ook het boekje “ZieZo!...” van de provincie Antwerpen met veel informatie rond onderhoud en herstellingen. Hoewel gedateerd, bleek uit een huurdersenquête in 2004 dat de helft van de respondenten vindt dat huurders voldoende informatie krijgen van ABC. Ook de huurders waarmee de visitatiecommissie heeft gesproken zijn tevreden over de communicatie van de maatschappij;

o

de SHM heeft ook een wachtdienstsysteem voor melding van technische problemen buiten de kantooruren. Dit werd als positief ervaren door de bewoners. Zij vroegen zich wel af of het niet mogelijk is de communicatie hieromtrent te verbeteren. Immers niet alle problemen zijn dringend en/of onmiddellijk oplosbaar en in dit geval wordt er geen uitleg bezorgd aan de melder van het probleem. De SHM kan in deze context onderzoeken of dit op een kostefficiënte manier kan georganiseerd worden.

Er zijn wel 2 belangrijke aandachtspunten, nl. informatie rond klachten en de aanpak van de actualisatie van de wachtlijsten voor sociale huurwoningen: o

informatie over de klachtbehandeling vinden we niet terug op de site. Bij het bewonersgesprek bleek dat de bewoners de interne klachtenbehandelaar van de maatschappij en de bestaande te volgen procedure niet kennen. Op dit punt kan de informatie dus beter. De klachtenbehandelaar mag ook een plaats op de website hebben;

o

bij de laatste actualisatie van het inschrijvingsregister van ABC in 2011 was er een ‘uitval’ van meer dan de helft van de kandidaat-huurders. De sociale dienst werd niet betrokken bij dit proces. ABC kan geen cijfers geven over het aantal herinschrijvingen. Indien zou blijken dat dit cijfer hoog is, zou de maatschappij haar communicatie over de actualisatie kunnen verbeteren.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed -

ABC vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. Ook de lokale woonactoren vinden dat ABC goed naar hen communiceert.

-

ABC neemt deel aan het “driehoeksoverleg” met de bewoners, de stad Antwerpen en de andere sociale huisvestingsmaatschappijen in Antwerpen: Woonhaven Antwerpen en De Ideale Woning. Hierdoor is een nieuwe communicatiedynamiek ontstaan: dit overleg biedt de mogelijkheid om de betrokken partners te horen voorafgaand aan de besluitvorming en zo de samenwerking te verbeteren.

-

ABC neemt deel aan het Lokaal Woonoverleg. De sociale dienst neemt deel aan verscheidene overlegplatforms. Dit komt de communicatie met de sociale actoren ten goede.

-

De beleidsinstanties, zowel op stedelijk als op provinciaal niveau, zijn tevreden over de communicatie met en van ABC. Zij ervaren ABC nog als een “kleinere” maatschappij waar de


PAGINA 29 VAN 38

aanspreekpunten gemakkelijker te vinden zijn. Dit wordt gezien als een pluspunt van een “kleinere” organisatie: de juiste man of vrouw is vlug gevonden. -

De visitatiecommissie vond het wel opvallend dat de bestuurders die namens stad en provincie in de Raad van Bestuurders zetelden geen feedback bezorgen over de werking en de resultaten van ABC aan het bestuursniveau dat ze vertegenwoordigen. De doorstroming van informatie tussen Raad van Bestuur en het provinciaal en stedelijk niveau kan dus, in beide richtingen, verbeterd worden.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed -

De SHM krijgt de beoordeling goed op het vlak van het meten van de tevredenheid van de klanten. De SHM heeft immers al diverse initiatieven op dat vlak genomen en plant die ook nog verder te zetten.

-

Bij ABC wordt de tevredenheid van de sociaal huurders momenteel niet globaal gemeten. ABC peilt in enquêtes met beperkte omvang wel naar de tevredenheid van de bewoners. Zo legt ABC een globale huurdersenquête uit 2004 voor (met een respons van 60%), enquêtes voor huurders die verhuizen (2010) en een evaluatie-enquête van het huurdersblad in 2011. In 2010 deed ABC een bewonersbevraging op wijkniveau over een nieuw afvalbeheerproject in “Ter Wilgen”.

-

Hoewel beperkt, zijn deze enquêtes wel een zinvolle vorm van tevredenheidsmeting. Zo blijkt ook de wil van de maatschappij om de stem van de bewoners te horen. Bij de bevragingen komen zowel de tevredenheid over de dienstverlening (bv. afvalbeheer) als de tevredenheid over de woning en de woonomgeving aan bod (bv. bij verhuis). In die zin worden de enquêtes duidelijk ingezet om de werking van de SHM te verbeteren.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: goed ABC informeert burgers, beleidsinstanties en andere organisaties goed. ABC meet op beperkte basis ook de tevredenheid van haar klanten, maar gebruikt de resultaten van die meting wel actief bij de verbetering van haar werking.


PAGINA 30 VAN 38

5

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie de SHM ABC de volgende aanbevelingen: 1.

Werk de visie, strategie en doelstellingen van de SHM beter uit en laat dit valideren door de Raad van Bestuur. Dit zal de SHM toelaten te evolueren van een SHM die verbeteringsbereid is naar een maatschappij die innoverend is. Met innovatie wordt bedoeld dat de SHM zelf vernieuwende ideeën, concepten en voorstellen formuleert m.b.t. het sociale woonbeleid en deze ook implementeert.

2.

ABC kan haar sociaal beleid verbeteren door een duidelijke visie op dit beleid te ontwikkelen. De bestaande initiatieven rond leefbaarheid zijn eerder kleinschalig en projectmatig. Er is nood aan innovatie en het inbedden van de initiatieven in een globale planning en in een coherente lange termijn visie op leefbaarheid. Zorg bijvoorbeeld voor een betere informatie- en kennisdoorstroming vanuit de sociale dienst, werk meetbare doelstellingen uit, …

3.

Verbeter de bewonersparticipatie op de diverse niveaus o.a. door de huurders/aandeelhouders te sensibiliseren over hun participatie aan het hoogste bestuursorgaan.

4.

Maak een doelgroepenanalyse en ontwikkel in functie van die analyse een actief doelgroepenbeleid.

5.

Op het vlak van de huurlasten wordt verwacht dat ABC deze kan verlagen door de kostenbaten verhouding van het reinigen/de regie verder te analyseren en aan te passen. Ook de diverse (o.a. bouwtechnische) initiatieven, die nu reeds genomen worden om de huurlasten te drukken, kunnen beter uitgewerkt worden in een algemeen beleidskader dat kan gebruikt worden bij het toetsen van beslissingen.

6.

Gelet op haar duidelijke visie m.b.t. het uitbreiden van haar patrimonium en op het leveren van kwaliteit in haar bouwactiviteiten kan ABC meer initiatieven nemen m.b.t. sociale koopwoningen en sociale kavels, en daardoor een reële bijdrage leveren aan het BSO sociale koop.

7.

Probeer de onderhoudsen renovatieplanning beter te integreren in de financiële planning teneinde op (semi)-permanente basis de financiële draagkracht van de SHM te kunnen opvolgen en de impact van grote renovatieen onderhoudsprojecten op de financiële toestand te kunnen evalueren.


PAGINA 31 VAN 38

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen ABC heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken, en acht een vervroegde visitatie niet nodig.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: -

een optimale ondersteuning van de SHM’s in een steeds veranderende omgeving, waarin de complexiteit steeds toeneemt, is een randvoorwaarde voor het realiseren van het sociaal woonbeleid op het terrein.

-

overweeg om aangepaste financieringsmogelijkheden voor grote woningen te voorzien. Momenteel is het financieel niet aantrekkelijk voor SHM’s om grote woningen te bouwen, terwijl de wachttermijnen voor dergelijke woningen zeer lang zijn (bij ABC tot gemiddeld 10 jaar) en een aantal woningen overbezet zijn bij gebrek aan mutatiemogelijkheden naar grotere woningen. De visitatiecommissie heeft aangevoeld dat het probleem van het tekort aan grote eengezinswoningen met meerdere slaapkamers een generiek probleem is voor beide steden in het werkgebied, en zowel voor koop- als voor huurwoningen geldt.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Op basis de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie volgende werkwijze geïdentificeerd die mogelijk als ‘Goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kan worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen: -

de wijze waarop ABC het voorkooprecht inzet om haar patrimonium uit te breiden kan als een goede praktijk worden beschouwd.


PAGINA 32 VAN 38

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en eventueel bijkomende leden RvB) - Robert Van Passen, Voorzitter - Werner Vercauteren, bestuurder (mandaat stad Antwerpen) - Jan Adriaensen, bestuurder - Jozef Dobbeleers, bestuurder - Erik Van Elsacker, bestuurder - Leo Van Dyck, bestuurder - Raoul De Bock, directeur Medewerkers SHM - Greg Alix, Hoofd administratie - Catherine Cauberghe, Hoofd technische dienst - Kurt Standaert, Maatschappelijk werker Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Iris Raemdonck, adviseur wonen, Provincie Antwerpen - Ivan Demil, ruimtelijk beleid, Stad Antwerpen - Laure Aelterman, consulent wonen-welzijn, Stad Antwerpen Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Madelein Peeters, Afdelingschef, OCMW Antwerpen - Rob De Winter, coördinator woonbegeleiding CAW Metropool - Nadine Sleeuwaert, Hoofdmaatschappelijk werker, OCMW Antwerpen, - Danny Croonen, Coördinator, Sociale Verhuurkantoren Antwerpen Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - De visitatiecommissie heeft gesproken met tien huurders uit Antwerpen. Er was geen bewonersvertegenwoordiging vanuit Gent. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Miryam Bak, Adviseur Wonen, Kabinet Schepen van Wonen Stad Antwerpen - Marjan Knockaert, Bedrijfsexpert Lokaal Sociaal Beleid, OCMW Antwerpen - Kristof Gielen, Regie Sociale Woonprojecten, Stad Gent, Dienst Wonen.


PAGINA 33 VAN 38

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be)

C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de


PAGINA 34 VAN 38

Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand

beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is


PAGINA 35 VAN 38

voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing. (meer info op www.wonenvlaanderen.be ). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 36 VAN 38


PAGINA 37 VAN 38

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van A.B.C., Antwerpen

Datum reactie SHM: 7 maart 2013


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM A.B.C., Antwerpen

Datum beslissing minister: 30 mei 2013


Visitatierapport A.B.C., Antwerpen

Recommend Documents