Veel gestelde vragen
Bouw, koop- en aannemingsovereenkomst Wanneer start de bouw? Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied VOF (OCP) geeft de aannemer (HSB Bouw) opdracht om te gaan bouwen als aan alle opschortende voorwaarden in de aannemingsovereenkomst is voldaan. De meest belangrijke opschortende voorwaarde betreft de voorverkoop en komt er op neer dat OCP en HSB Bouw gaan bouwen als 60% van de woningen is verkocht. HSB Bouw heeft ongeveer drie maanden nodig om de bouw voor te bereiden, zoals bijvoorbeeld het bestellen van de heipalen. Als de planning verloopt zoals wij hopen, zal voor de zomer opdracht aan HSB Bouw worden verstrekt. De aannemer zal vervolgens na de zomer van starten met de werkzaamheden. Wanneer kan ik mijn woning betrekken? Als het weer meewerkt, neemt de bouw van het project ongeveer anderhalf jaar in beslag. In dat geval kunt u Kerstmis 2017 in uw nieuwe huis vieren. Financieel Als ik de hypotheek niet geregeld krijg, kan ik dan van de koop afzien? In de aannemingsovereenkomst wordt een ontbindende voorwaarde opgenomen dat als u binnen twee maanden na ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst geen hypotheek kunt regelen, u zonder kosten van de koop kunt afzien. Dit wordt ook wel het ‘voorbehoud financiering’ genoemd. In deze periode kunt u via een onafhankelijke hypotheekadviseur of rechtstreeks bij uw bank offertes opvragen. Wij adviseren u dit traject tijdig in gang te zetten. Als ik mijn huidige huis niet verkocht krijg, kan ik dan van de koop afzien? Gelukkig trekt de woningmarkt weer aan. De kans dat uw huidige woning na ruim een jaar nog te koop staat is ook kleiner geworden. We zullen daarom niet meewerken aan een verzoek om een voorbehoud hiervoor op te nemen in de koop- of aannemingsovereenkomst. De makelaars kunnen u informeren en adviseren bij een succesvolle snelle verkoop van uw huidige woning. Wat zijn rentepercentages voor bijvoorbeeld de bouwrente? Bij vrijwel alle nieuwbouwwoningen is er sprake van meerdere bedragen die vaak allemaal met de term ‘bouwrente’ aangeduid worden. Echter, strikt genomen (en volgens fiscale richtlijn) is bouwrente de rentevergoeding die aan de verkrijger met terugwerkende kracht in rekening wordt gebracht over bedragen die reeds verschuldigd zijn op het moment van het tekenen van de koop- en/of aannemingsovereenkomst. De rente wordt in rekening gebracht tot het moment dat u de verschuldigde bedragen daadwerkelijk betaalt (indien u gebruik maakt van een hypotheek, zal dit het moment van de juridische levering zijn). In dit geval is er nog geen sprake van verschuldigde bedragen op het moment dat u uw handtekening onder de koop- en aannemingsovereenkomst zet. Er zijn immers nog geen bouwtermijnen voltooid en over de aan de grond gerelateerde kosten is nog geen rente verschuldigd. U heeft nog niet te maken met bouwrente in de letterlijke betekenis. Toch gaat op een zeker moment de renteteller ook voor u lopen. Dit is het moment als omschreven in artikel 4 van de koopovereenkomst. In dit artikel treft u ook de berekeningswijze aan. Als u eenmaal naar de notaris bent geweest beschikt u over uw financiering (bouwdepot) en kunt u de facturen van HSB Bouw direct voldoen waardoor u, bij tijdige betaling, geen rente meer verschuldigd bent aan de aannemer. U moet echter wel rente te betalen aan de hypotheekinstelling over het opgenomen deel van de lening. Deze rente wordt de rente tijdens de bouw genoemd, maar in de praktijk ook wel ten onrechte "bouwrente". Deze rente is fiscaal aftrekbaar.
Als u niet tijdig de termijnen betaalt conform hetgeen wat daarover is afgesproken in de koop- en aannemingsovereenkomst, bent u boeterente verschuldigd. De boeterente bedraagt 7% vanaf het moment dat de termijnfactuur opeisbaar is. Veranderingen erfpachtstelsel Waarschijnlijk is het u bekend dat als u een (nieuwbouw)woning koopt in Amsterdam u geen eigenaar wordt van de grond, maar dat deze wordt uitgegeven in voortdurende erfpacht. Dat is ook in Oostpoort Oost het geval. De grond onder de woningen zullen wordt geleverd onder de huidige erfpachtbepalingen voor koopwoningen: De Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft het startsein gegeven om het stelsel van voortdurende erfpacht te wijzingen naar eeuwigdurende erfpacht, geldt voor Oostpoort nog de bestaande regeling. Meer informatie kunt u vinden op: http://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht Hypotheeksom, erfpacht en leencapaciteit Als u niet kiest voor afkoop van de erfpacht canon maar besluit tot betaling van (half)jaarlijkse canonbetaling heeft dat (positieve) gevolgen voor de hoogte van de koopsom van de woning. Deze zal behoorlijk lager liggen. Uw geldverstrekker houd bij de bepaling van uw maximale leencapaciteit echter wel rekening met uw (half)jaarlijkse canonverplichting aan de gemeente hetgeen direct gevolgen heeft voor de hoogte van uw maximale leencapaciteit. Ook deze zal lager liggen dan die met afkoop erfpacht of bij een woning op eigen grond. Informeer hiernaar bij de makelaar of uw geldverstrekker. Technisch Vloerverwarming Alle (verdiepings)vloeren van de woningen worden uitgevoerd met vloerverwarming. Vloerverwarming werkt via stralingswarmte waardoor de warmte gelijkmatig verspreid wordt over het gehele vloeroppervlak. Hierdoor voelt u een aangename warmte bij een lagere luchttemperatuur. De warmte die door een vloerverwarmingssysteem wordt verspreid is daardoor aangenamer en efficiënter dan die van een traditionele radiator- of luchtverwarming. En u geniet daarnaast natuurlijk van een aangenaam verwarmde vloer. Bijkomend voordeel is dat u geen radiatoren meer in uw huis heeft. De enige uitzondering hierop is de badkamer, want zo kan bijvoorbeeld onder een (lig)bad en in de douchevloer geen vloerverwarming worden aangelegd. Afhankelijk van de door u gekozen indeling en de daarop volgende berekeningen voor de benodigde warmteafgifte, kan het volgens de regelgeving nodig zijn dat een extra of grotere radiator wordt geplaatst. Bij vloerverwarming is niet elke vloerafwerking mogelijk of wenselijk. Zo wordt bijvoorbeeld afgeraden om de vloer af te werken met lak en zijn er een aantal beperkingen wanneer u kiest voor een vloerafwerking als hout of laminaat. Een plavuizen en natuurstenen vloer is zeer geschikt omdat zij de warmte goed geleiden en daarmee de afgifte van warmte bepalen. De keuze van de vloerafwerking bepaald namelijk de afgifte van de warmte. In het geval van de appartementen, studio’s en bovenwoningen is het voor uw vloerenleverancier belangrijk te weten dat uw woning is voorzien van een zwevende dekvloer. Laat u goed informeren of u inderdaad de juiste vloerafwerking aanschaft en of er aanvullende bewerkingen nodig zijn. Kan ik individuele wijzigingen laten doorvoeren? Het is zeker mogelijk om voorafgaande aan de bouw uw individuele woonwensen te bespreken om uw huis naar uw eigen inzicht te kunnen indelen. In de meer- en minderwerklijst treft u alle vooraf bepaalde opties aan. Als uw specifieke wensen daarin niet aan bod komen kunt u die altijd nog met HSB Bouw bespreken.
Uiteraard moeten uw wensen wel (technisch) uitvoerbaar zijn of passen binnen de (gemeentelijke) regelgeving. Zo kunnen bijvoorbeeld trapgaten niet worden gewijzigd omdat dat teveel gevolgen heeft voor de (draag)constructie van het ontwerp van de woningen en zijn wijzigingen in de gevel alleen mogelijk volgens de aangeboden opties omdat het (eind)beeld in architectuur is afgestemd met de gemeente. Houd er rekening mee dat de mogelijkheden voor appartementen over het algemeen iets beperkter zijn dan voor eengezinswoningen. Kan ik extra dakvensters laten plaatsen? Het is niet mogelijk om dakvensters, dakdoorvoeren of lichtkoepels aan te laten brengen in verband met de op de daken aanwezige zonnepanelen (PV-panelen). Kan ik een open (gas)haard (laten) aanbrengen Het is niet mogelijk om dakvensters, dakdoorvoeren of lichtkoepels aan te laten brengen in verband met de op de daken aanwezige zonnepanelen (PV-panelen). Is het mogelijk zonnepanelen te laten aanbrengen? Alle woningen worden standaard voorzien van zonnepanelen. Dat geldt ook voor de beneden/bovenwoningen, appartementen en studio’s worden zonnepanelen aangebracht Wat is de standaard verdiepingshoogte? De maat tussen bovenkant van de vloer (zonder vloerafwerking) en onderkant plafond (zonder afwerking) bedraagt ongeveer 2,65 meter voor de woningen, bebo’s en appartementen. Voor de studio’s is dat iets minder, circa 2,62 meter. Is een airco-installatie mogelijk? Bij oplevering van woningen dient de EPC berekening van de woning te voldoen aan de geldende eisen, het effect van de airconditioning op de EPC zal door HSB moeten worden berekend, waarna vermoedelijk aanvullende (kostenverhogende) maatregelen nodig zullen zijn om te kunnen blijven voldoen aan de eisen. Indien hieraan wordt voldaan zal het waarschijnlijk mogelijk zijn airco aan te brengen. In de appartementen, studio’s en beneden- en bovenwoningen is geen airco-installatie mogelijk omdat de ruimte voor aan- en afvoerkanalen in schachten ontbreekt. Is casco levering van de woning mogelijk? Bij de woningen is casco levering mogelijk onder bepaalde voorwaarden. Casco levering zal beperkingen met zich meebrengen in de Garantie- en waarborgregeling van Woningborg. Bij appartementen is casco oplevering niet mogelijk door de oriëntatie van woningen ten opzichte van elkaar en de daarmee samenhangende juridische aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van de woningen. Kan er een oplaadpunt voor elektrische auto’s worden gemaakt? In overleg met zowel de aannemer als de vereniging van eigenaren van het binnenterrein en/of het appartementengebouw is het in beperkte mate mogelijk een oplaadpunt te laten plaatsen. Het totaal aantal oplaadpunten is echter beperkt vanwege de capaciteit die de energiemaatschappij kan leveren. Het is niet mogelijk individueel een oplaadpunt via de aannemer te laten aanbrengen. Is er elektriciteit in de berging voor het opladen van een accu voor een fiets, scootmobiel o.i.d. De appartementen en bovenwoningen beschikken over bergingen in de kelder of een gezamenlijk bergingenblok, Deze (individuele) bergingen zijn aangesloten op een zwakstroominstallatie (42V). Er is alleen verlichting aanwezig, geen wandcontactdozen. In deze gevallen zult u uw accu moeten loskoppelen en in uw woning moeten opladen. De individuele bergingen van de woningen en benedenwoningen worden voorzien van een dubbele wandcontactdoos, welke is aangesloten op de eigen meterkast. Is domotica mogelijk In de Laanwoningen en de Atelierwoning is domotica mogelijk. In de appartementen is hier vanuit de bouw geen mogelijkheid toe.
Buurt Wat is een mandelig binnenterrein? Mandeligheid is een gedeelde of gemeenschappelijke vorm van eigendom. Het meest simpele voorbeeld van mandeligheid is een erfscheiding (bijv. een schutting of haag) die tussen 2 tuinen van woningen staat. Tegenwoordig zie je steeds vaker dat een terrein met bijvoorbeeld groen, water en/of parkeerplaatsen in mandeligheid is uitgegeven en dat de bewoners van de woningen die aan dit terrein zijn gelegen medeeigenaar zijn van dit terrein. De reden hiervoor zijn vaak de bevordering van de sociale cohesie (burencontact), meer zeggenschap over de inrichting en onderhoud bij bewoners, en een eerlijke verdelen van kosten voor onderhoud onder bewoners. U bent, samen met de andere mede-eigenaren, verplicht de mandelige zaken te onderhouden, te reinigen of (indien nodig) te vernieuwen. Als bewoners moet u dit zelf regelen. De vorm die u hier voor kiest is vrij. Vaak wordt er gekozen om een terrein- of beheervereniging op te richten. Soms wordt een dergelijke vereniging ook wel een Vereniging van Eigenaren of VvE genoemd. Deze benaming mag echter niet worden verward met een Vereniging van Eigenaars of VvE als onderdeel van een appartementencomplex. Voor deze vorm van beheer gelden andere wetten en regels. Het binnenterrein en de straten tussen de laan- en kadewoningen worden in mandeligheid uitgegeven. De in dit binnenterrein gelegen parkeerplaatsen zijn hiervan uitgesloten, want die zijn eigendom van bewoners van de omliggende woningen. Hoe zit het met de vervuiling (van de grond) uit het verleden (leeflaag) De grond is zodanig gesaneerd, dat het in milieu-hygiënische zin geschikt is voor het bouwen en gebruiken van eengezinswoningen. Op de onbebouwde gedeelten (bijvoorbeeld de tuinen) is een leeflaag van ongeveer 1 meter zand aangebracht. De dikte en kwaliteit van de leeflaag moet gehandhaafd blijven; dit betekent dat alleen schone grond mag worden aangebracht of toegevoegd. Wat is de kwaliteit van het water in de Ringvaart en kun je er zwemmen? Het Sportfondsenbad bevindt zich op loopafstand van uw nieuwe woning. Daarnaast zijn in Stadsdeel Oost twee plekken aangewezen door de provincie waar je mag zwemmen in open water. Beide liggen bij IJburg: strand Blijburg, en het Strandje Diemerpark. Komen er in de buurt ook voorzieningen voor kinderen? Er komt een speeltuintje op het Paradijsplein. Tijdens schooluren wordt het speeltuintje en een deel van het Paradijsplein en Avalon (straat tussen plot 2B en CBK/basisschool De Kraal gebruikt als speelgebied voor de schoolkinderen van basisschool De Kraal. Dit gebied wordt deels afgesloten. Buiten schooltijd is het speeltuintje voor iedereen beschikbaar. Waar kunnen bezoekers parkeren? Het is tegenwoordig in veel gemeenten beleid om zoveel mogelijk ‘blik’ van straat te weren. Dat betekent in praktijk dat in het openbaar gebied (op of langs straten en pleinen) weinig parkeerplaatsen worden aangelegd. dat is ook het geval in Oostpoort. Bezoekers kunnen (betaald) parkeren langs de Polderweg of elders in de wijk, of in de parkeergarage van Q-Park onder het winkelgebied van Oostpoort. Overlast horeca/locatie (het oude asiel) In het pand van het voormalige Dierenasiel op de hoek van de Polderweg en Oranje Vrijstaatkade is horeca I, III en IV toegestaan; dat is een (eet)café en/of restaurant. Een discotheek, hotel of coffeeshop is in dit pand niet toegestaan. Aan het Paradijsplein is het CMA gebouw gelegen. In dit pand is naast een café en/of restaurant ook horeca van de categorie IIa toegestaan: dat is een feestzaal. Met de gemeente is afgesproken dat indien de eigenaren deze functie voortzetten, het CMA gebouw voor oplevering van de woningen in Oostpoort geïsoleerd zal zijn.
Procedure loting en toewijzing Voor het verkoopproces verwijzen we u naar een ander via de website te downloaden document: “Verkoopproces en lotingsprocedure”.
