VAGYONÉRTÉKELŐ SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

Havas Szakértői Iroda Kft. Budapest

VAGYONÉRTÉKELŐ SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

A Hungarian Golf Development Kft. f. a. csákberényi ingatlanainak (golfpálya és villatelkek), valamint tárgyi eszközeinek felszámolási vagyonértékelése _________________________________

Budapest, 2010. november

A Hungarian Golf Development Kft. f. a.ingatlanainak értékelése

INGATLAN ÉRTÉKELŐ SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY ÖSSZESÍTŐJE (ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY)

Tárgy: A Hungarian Golf Development Kft. f. a. Csákberény területén található ingatlanainak (golfpálya és villatelkek) és tárgyi eszközeinek felszámolási vagyonérték vizsgálata.

A tárgy szerinti ingatlanok, illetve tárgyi eszközök nettó felszámolási vagyonértékét a jelenlegi, megtekintett állapotban, per-, igény- és tehermentes viszonyokat feltételezve a következők szerint határoztam meg:

Ssz. 1. 2. 3.

m2 418.241

Felszámolási érték Ft 1.519.100.000

1.195.348

1.113.900.000

1.613.589

664.000 2.633.664.000

Terület

A vagyonelem megnevezése Villatelkek, közparkok Golfpálya és kapcsolódó területek Tárgyi eszközök Összesen:

Fontos megjegyzések:  A felszámolási vagyonérték fogalma az óvatos becsléssel meghatározott azon piaci értéket jelenti, amely a szabályos felszámolási eljárás során ésszerű időn belül realizálható.  A megállapított vagyonérték forgalmi adót nem tartalmaz.

Budapest, 2010. november 3.

Havas László okl. gépészmérnök igazságügyi műszaki vagyonértékelési szakértő ügyvezető igazgató

www.havaskft.hu

2. oldal


SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY 1. Megbízás: A Hungarian Golf Development Ingatlanfejlesztő és Vagyonkezelő Kft. felszámolója megbízást adott a Havas Szakértői Iroda Kft-nek a felszámolás alatt álló cég Csákberény község területén található golfpálya és villatelkek ingatlanainak, illetve tárgyi eszközei szakértői vizsgálatára és felszámolási vagyonértékének meghatározására.

2. Az értékelés folyamata: A tárgybeli ingatlanokon 2010. augusztus 24-én és 2010. szeptember 9-én helyszíni szemlét tartottam. A szemle során az értékelési módszerek részletezése szerint vizsgáltam    

az ingatlanok környezetét, az ingatlanok illeszkedését a település szerkezetébe, az ingatlanfejlesztés körülményeit, az ingatlanok adottságait, hasznosíthatóságát.

A helyszíni vizsgálat során jegyzeteket és fényképfelvételeket készítettem. Az ingatlanok értékelemeit az alábbi csoportosításban vizsgáljuk: MŰSZAKI építési övezet közművesítettség beépítettség beépítési mód építési mód alakíthatóság korszerűsíthetőség felszereltség funkciók biztonsági előírások tájolás élettartam műemlék (jelleg) védettség üzemeltetési feltételek környezeti hatás talajadottságok (terepviszony)

www.havaskft.hu

KÖZGAZDASÁGI (JOGI) használati jog közös tulajdon szolgalmi jog vagy kötelezetts. egyéb kötelezettség hatósági kötelmek újraelőállítási költség avultság egy- vagy többcélúság átalakíthatóság megközelíthetőség szolgáltatási hálózat parkolási lehetőség jövedelemtermelő képesség fenntartási költség korszerűsítési költség vagyonvédelem

ESZTÉTIKAI / KÖRNYEZETI környezetbiztonság légköri adottság légszennyezés zajhatások megközelíthetőség környezeti szomszédság erkölcsi kopás funkcionalitás bevezetettség

3. oldal


A piaci adatok elemzésén alapuló módszer során használt értékmódosító tényezőket az alábbi szempontok szerint alkalmazzuk: MŰSZAKI SZEMPONTOK károsodások kivitelezési hibák alapterületek megszokottól eltérő nagysága alapozás módja fő teherhordó szerkezetek megoldásai födémek megoldásai

ÉPÍTÉSZETI SZEMPONTOK felépítmény célja helyiségek száma belső elrendezés

HASZNÁLATI SZEMPONTOK építés, felújítás éve komolyabb káresemények karbantartás helyzete

komfortfokozat műemléki védettség

üzemeltetés rendeltetésszerű használat

vízbázisvédelmi védőövezet

tetőszerkezet kialakítása

egyéb építészeti előírások

funkcióváltásra való alkalmasság átépíthetőség, megoszthatóság

JOGI-, HATÓSÁGI SZEMPONT tulajdonviszonyok rendezettsége osztott tulajdon, résztulajdon kapcsolódó jogok (zálog, haszn.) telekkönyvbe bejegyzett, be nem jegyzett jogok jegyzett jogok és kötelmek

bővíthetőség

OÉSZ és helyi szabályozás

TELEKADOTTSÁGOK telek alakja tájolás lejtés építési lehetőség (megengedett) talajtani viszonyok

INFRASTRUKTÚRA villany víz gázellátás csatorna (csapadék és szennyv.) szemétszállítás közlekedés (útburkolat) megközelíthetőség ellátás (alap, középszintű) oktatási intézmények szabadidős létesítmények telekommunikáció

határoló szerk., nyílászárók burkolatok minősége, értéke szakipari munkák épületgépészet, felszereltség, minőség épülettartozékok KÖRNYEZETI SZEMPONTOK szomszédok (létesítmények) övezet kilátás, panoráma szennyező források, környezeti ártalmak

ALTERNATÍV HASZNOSÍTH.

A termőföldnek nem minősülő ingatlanok értékelésének jogi hátterét a többször módosított 25/1997. PM rendelet rögzíti. A jogszabály három módszer alkalmazását javasolja:  összehasonlító adatok elemzésével készített értékelés (megtörtént adásvételek adatainak feldolgozásával),  költség alapú (műszaki) értékelés (az újraelőállítási érték és a műszaki állag, ill. avultság figyelembevételével),  hozamszámításon alapuló értékelés (a befektetés vizsgálataként). Jelen esetben felszámolási vagyonérték meghatározása a feladat, a felszámolónak az ingatlanok lehető legmagasabb áron történő értékesítése a célja. Ennek megfelelően munkám során az ingatlanelemek tényleges, valós forgalmi értékét az összehasonlító adatok elemzésével és a költség alapú értékelési módszerrel egyaránt meghatároztam és az eredmények összevetésével képeztem a végleges forgalmi értéket, amelyen a felszámolási vagyonérték alapul.

www.havaskft.hu

4. oldal


Az értékelést a szakma általánosan elfogadott hazai és nemzetközi szabályai szerint, a piaci érték becslésekor követendő és meghatározott szempontoknak megfelelően végeztem el. Kijelentem, hogy az ingatlanok értékének megállapításához semmiféle múltbeli, vagy jelenlegi érdekem nem fűződik, továbbá, hogy a munkadíjam és a megállapítások között semmilyen függőség nem áll fenn.

3. Az ingatlanok részletes leírása: 3.1. Az ingatlanok jogi helyzete, nyilvántartási adatai: A Hungarian Golf Development Kft. f. a. (HGD Kft.) a 2000-es évek elején kezdte meg a Fejér megyei Csákberény község közigazgatási területén egy 27 lyukú, nemzetközi golf mesterpálya és közvetlen közelében egy villapark megvalósítását célzó ingatlanfejlesztési projekt kidolgozását. A munka során minden szükséges hatósági előírás betartásával és valamennyi engedély birtokában 2006-ban kezdték meg a kivitelezést, ami 2008-ban abbamaradt. Jelenleg az ingatlanok ebben a félkész, befejezetlen állapotban találhatók. A vizsgált ingatlanvagyon összesen 132 db helyrajzi számon szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Ezek közül 10 db számon a tervezett golfpálya és kapcsolódó területek, 110 db számon a tervezett villatelkek találhatók, a többi közpark, illetve út besorolású. (A részletes felsorolás a mellékletben található.)

3.2. Csákberény község és az ingatlanok fekvése, környezete: Az 1.200 lakosú Csákberény község Fejér megye északnyugati részén, a Vértes-hegység déli nyúlványai tövében, Csókakő, Söréd, Magyaralmás, Zámoly és Gánt szomszédságában található. Határa benyúlik a Vértes-hegység és a Velencei-hegység közötti Zámolyi-medencébe. Székesfehérvártól északra 25 km-re, Mórtól délre 15 km-re, Budapesttől 65 km-re fekszik. Megközelíthető közúton Székesfehérvár felől a 81-es főúton, majd arról keleti irányban letérve, a 8126-os számú mellékúton. A golfpálya és a villatelkek a község lakott központjától délnyugati irányban, korábban mezőgazdasági művelésű, jelenleg művelésből kivett, belterületbe csatolt területen helyezkednek el. Közelében húzódik a Vértesi Tájvédelmi Körzet határa. A terület a község felől aszfaltozott közúton megközelíthető.

www.havaskft.hu

5. oldal


Csákberény község területe

A villatelkek területe

A golfpálya területe

A tervezett projekt és környezetének műholdas felvétele

3.3. Az ingatlanok, ill. a projekt jellemzői: A HGD Kft. az értékelés tárgyát képező ingatlanok területén egy komplex projekt megvalósítását tervezte, amely lényegében két fő részre osztható:  egy 27 lyukú, nemzetközi golf mesterpálya, 9 lyukú gyakorlópályával, klubházzal, a szükséges kiszolgáló létesítményekkel,  összesen 115 db közműves villatelek kialakítása úthálózattal, ligetekkel, közparkokkal. Az ingatlanfejlesztés előkészítő fázisában számos magyarországi területet megvizsgáltak és végül optimális helyszínként a csákberényi területet választották ki. A projekt tervezésekor a szokásos (megközelíthetőség, infrastruktúra, környezet) szempontokon túl a speciális igényekhez igazodóan sok különleges egyéb tényezőt (domborzati és talajadottságok, vízrajzi és légköri viszonyok, zavartalan természeti környezet, stb.) mérlegeltek. Ebből a szempontból a projektet kiemelkedően jól előkészítettnek ítélem. A megvalósítás során a kiválasztott terület tulajdonjogának megszerzését követően elkészítették Csákberény Településszerkezeti Tervének, Helyi Építési Szabályzatának és Szabályozási Tervének olyan tartalmú módosítását, amely a projekt szempontjaihoz illeszkedik. Ezt a képviselő testület elfogadta. Ezt követően megtörtént a telkek belterületbe vonása, a projekthez illeszkedően történő megosztása.

www.havaskft.hu

6. oldal


Elkészültek a közművek (ivóvíz, szenny- és csapadékvíz, elektromos hálózat, utak, parkolók) engedélyes tervei, előkészítették a gázhálózat tervezését. A pálya öntözésének biztosítására két fúrt kutat létesítettek, a szükséges vízjogi engedélyek rendelkezésre állnak.

A tervezett golfpálya több, mint 127 hektáros területe Ksp (különleges sport) övezeti besorolású, amelyet két alövezetre osztottak: 



A Ksp-1 építési övezet jellemző paraméterei a következők: A beépítési mód szabadonálló, a maximális beépíthetőség 10 %, a legnagyobb megengedett építménymagasság 7,5 méter, a minimálisan kialakítható teleknagyság 10.000 m2. A Ksp-2 építési övezet jellemző paraméterei a következők: A beépítési mód szabadonálló, a maximális beépíthetőség 20 %, a legnagyobb megengedett építménymagasság 6,0 méter, a minimálisan kialakítható teleknagyság 5.000 m2.

Ezeken kívül a golfpálya északkeleti részén, a tervezett klubház és környezete Kr (különleges rekreációs) övezeti besorolást kapott, amelynek a jellemzői: 

A Kr építési övezet jellemző paraméterei a következők: A beépítési mód szabadonálló, a maximális beépíthetőség 40 %, a legnagyobb megengedett építménymagasság 9,5 méter, a minimálisan kialakítható teleknagyság 5.000 m2.

A tervezett golfpályát a terep természetes adottságait figyelembe véve tervezték meg úgy, hogy a domborzati viszonyokba ne történjen jelentősebb beavatkozás. A pályák közötti és a pályák vonalába eső területeket minőségi kezelésű füves, facsoportos ligetes, vagy párologtató tavas részek alkotnák. A területen 9 tó kialakítását tervezték, amelyek több funkciót szolgálnak majd: egyrészt biztosítják az öntözéshez szükséges víz tárolását és a csapadékvizek gyűjtését, másrészt esztétikai célt szolgálnak. A pályán a közlekedés gyalogos lenne, így nem terveztek belső összekötő utakat a szerkocsik részére. A golfpálya különlegessége az lenne, hogy ún. inland links rendszerű nemzetközi versenypálya valósulna meg. Ilyen links pályák elsősorban tengerpartokon létesültek, ez lenne az első „belső szárazföldi” elhelyezkedésű, ilyen jellegű golfpálya. Emellett nemzetközi minősítésű mesterpályát terveztek, Európában csak a pályák kb. 1-2 %-a rendelkezik ilyen minősítéssel, Kelet-Közép Európában egy sem. A pályát úgy tervezték, hogy bizonyos része átlagos képességű játékosok által is megjátszható legyen, de az egész terület megjátszása haladók számára is kihívást jelentsen és mesterversenyek lebonyolítását is lehetővé tegye. A pálya északkeleti részén tervezték elhelyezni a kb. 2.000 m 2 területű klubházat. Ez lenne az egész pálya központja, ahonnan jó rálátás nyílik a teljes területre.

www.havaskft.hu

7. oldal


A golfpálya terület keleti szélén egy régi építésű, kéthajós, acél tartószerkezetű, tégla határoló falazatú, hullámpala fedésű raktárcsarnok található. Összes hasznos alapterülete 1.080 m2. A villatelkek 17,5 hektáros területe a tervek szerint három (egy nagyobb és két kisebb) blokkban helyezkedik el, övezeti besorolásuk Lke (kertvárosias lakó), ill. Vt (településközponti vegyes): 

Az Lke-1-es és Lke-2-es építési övezet jellemző paraméterei a következők: A beépítési mód szabadonálló, a maximális beépíthetőség 30 %, a legnagyobb megengedett építménymagasság 6,5 méter, a minimálisan kialakítható teleknagyság 1.500 m2. A két építési övezet közötti különbség a telken elhelyezhető lakások, lakóegységek számában van. Az Lke-1-es építési övezetben maximum 2 lakóegység, az Lke-2-es építési övezetben maximum 4 lakóegység helyezhető el telkenként.



A Vt építési övezet jellemző paraméterei a következők: A beépítési mód szabadonálló, a maximális beépíthetőség 35 %, a legnagyobb megengedett építménymagasság 7,5 méter, a minimálisan kialakítható teleknagyság 1.500 m2.

A villatelkek kialakítása nem szokványos. Az egyes telkek mérete 1.500 – 2.000 m2 közötti, ami az átlagos hazai építési telekméretet meghaladja. Elhelyezkedésük „fűrészfog-szerű”. Mindezek következtében az egyes ingatlanok intimitása, a szükséges panoráma, valamint a laza, parkokkal szabdalt beépítés biztosított. A megközelítésükre szolgáló utakat zöldfelületek övezik. A tervek szerint valamennyi villatelket teljes közműcsatlakozással látnak el, a felépítmény tervezése és kivitelezése a tulajdonosok feladata lenne.

www.havaskft.hu

8. oldal


A tervezett projekt területe, jelölve az övezeti besorolásokat

A három villatelek tömbön kívül egy negyedik terület (a golfpálya nyugati szélén) is Lke övezetű, ez későbbi bővítésre ad lehetőséget. Parcellázva még nincs.

3.4. A porjekt jelenlegi készültségi foka: A kivitelezés 2006-2008. között zajlott. Elkészült a földmunkák tekintetében a teljes pályán a felső termőréteg leszedése és buckázása, az első 9 lyuk, részlegesen a második 9 lyuk, ezen a területen a pálya drain-csövezése. Részlegesen elkészült két tómeder kialakítása. Megépült a pályát körülvevő kerítés. A villatelkek vonatkozásában az úthálózat kitűzése és az útalapok készültek el, valamint a csatornahálózat kiépítése mintegy a telkek kétharmadában. Az eredeti költségvetési főösszesítő fő számai a következők: Ssz. 1.

www.havaskft.hu

Költségfajta Ingatlan bekerülési költsége

Nettó Ft 256.809.000

9. oldal


2. 3. 4. 5.

Tervezés - engedélyezés Kivitelezés Egyéb járulékos költségek Közműköltségek Összesen:

164.800.000 1.668.680.000 252.625.000 50.200.000 2.393.114.000

Ez a költségvetés a golfpályán az első 9 lyuk elkészítését, a golfpálya és a villatelkek vonatkozásában a teljeskörű elektromos ellátás, az ívóvíz és a locsolóvíz, a szennyvízelvezetés, a vezetékes gázhálózat kiépítését tartalmazza. A banki műszaki ellenőr (Seratus Kft.) 2008-ban, a kivitelezés készültségi fokát 31,8 %-osnak minősítette. Ez hozzávetőlegesen 500 millió forintos elkészült munkát jelent.

www.havaskft.hu

10. oldal


4. Az ingatlanok értékelése: A jelen értékelés tárgyát képező ingatlanok sajátos helyzetűek.  Az értékelés valójában nem ingatlanokról szól, hanem ingatlanokban megtestesülő ingatlan fejlesztésről. Ennek a fejlesztésnek az eredménye, hogy a vizsgált ingatlanok nemzetközi szintű golf mesterpálya, illetve villapark létrehozására váltak alkalmassá.  A golfpálya és a villatelkek területe egymás mellett, de külön nyilvántartva szerepelnek. Ugyanakkor mindkettő csak akkor képvisel valódi értéket, ha a másik is megvalósul, önmagában mindkettő jóval kisebb értékű.  A projekt gondos előkészítettsége és jelenlegi készültségi foka, valamint a helyi építési szabályzat előírásai miatt a terület a tervezett funkciótól eltérően gyakorlatilag nem, vagy csak igen jelentős ráfordítással hasznosítható.

A projekt előnyei:  A golfpálya tervét a svéd Magnus Syren készítette, aki nagyon jó nemzetközi referenciákkal rendelkezik. A jelenleg Magyarországon üzemelő golfpályákkal szemben, amelyek jellemzően a hazai játékosoknak nyújtanak lehetőséget, a tervekben elsősorban külföldi játékosokra és nemzetközi versenyek lebonyolítására alapozták a pálya működését.  A HGD Kft. f. a. minden olyan engedéllyel rendelkezik, ami a golfpálya megépítése és a villatelkek kialakítása vonatkozásában szükséges, így a projekt megvalósítása bármikor késedelem nélkül folytatható.  Az érvényben levő előírások miatt Fejér megyében mezőgazdasági termőföld művelésből való kivonására jelenleg már nincs lehetőség. Ez a vizsgált telkek értékét megnöveli, a villatelkek mennyisége és beépíthetősége folytán itt akár egy teljesen új település kialakítására is lehetőség adódik.

A projekt hátrányai:  Mint az előzőekben szerepelt, a területen bármilyen, a tervezettől eltérő hasznosítás nem, vagy csak jelentős idő- és költségráfordítással lenne megvalósítható.  A tervezett projekt – annak speciális jellege miatt – az átlagosnál nagyobb tőkeerőt, vagy finanszírozási hátteret kíván és megtérülése a jelenlegi gazdasági környezetben nehezen becsülhető.

www.havaskft.hu

11. oldal


4.1. Értékelés összehasonlító adatok alapján: Ennél az értékelési módszernél a piacon a közelmúltban eladott, ill. értékesítésre felkínált vagyontárgyakat elemezzük és összehasonlítjuk az értékbecslés tárgyát képező vagyontárggyal. Elemezzük az utóbbi időben eladott ingatlanok és a vizsgált ingatlan közötti különbséget és korrekciókat végzünk az olyan tényezők közötti különbségek kiküszöbölésére, mint pl. az értékesítés időpontja, helyszíne, az ingatlan típusa, kora, műszaki paraméterei, fejlesztési állapota és jövőbeni várható hasznosítása. A golfpálya területe hasonló sportpályákhoz, a villatelkeké építési telekingatlanokhoz hasonlítható. Magyarországon jelenleg 18 db golfpálya üzemel, ill. áll tervezési stádiumban. A golfpálya terület értékeléséhez felhasznált összehasonlító ingatlan adatok a következők voltak: Kínálati ár (mFt)

Helyszín, jelleg

Ssz.

2

1. 2. 3. 4. 5.

Heves megye, Eger közelében 295.000 m -es, különleges rekreációs terület közművekkel 2 Fejér megye, Mány területén 448.769 m -es sport, ill. rekreációs terület 2 Veszprém megye, Balatonkenese 9.000 m -es különleges övezeti besorolású terület Komárom-Esztergom megye, Piliscsév határában 780.000 2 m -es egybefüggő, külterületi, különleges övezeti besorolású terület 2 Fejér megye, Etyek külterületén 80.000 m -es vegyes hasznosításra alkalmas terület

168 177 10 300 140

Forrás: ingatlan.com, origoingatlan internetes portálok

Az összehasonlításba vont, különleges övezeti besorolású telekingatlanok átlagos, fajlagos kínálati ára 490 Ft/m2. A villatelkek értékeléséhez a következő összehasonlító adatokat használtam fel: Kínálati ár 2 (Ft/m )

Helyszín, jelleg

Ssz.

2

1. 2. 3. 4.

Lipóti Termálfalu (Szigetköz) 82 db közműves, 450-600 m közötti építési telek Kunszigeti termálfalu (Győr m.) 44 db közműves építési telek, termálvíz vételezési lehetőséggel 2 Vértes Üdülőpark (Környe) 250 db 800-1.000 m -es közműves telek 2 Oázis Termálfalu (Nagyberény) 108 db 780-1.100 m -es közműves telek

11.400 5.400 8.00010.000 3.600-7.400

Forrás: szakértői adatbázis

A felszámolás megkezdése előtt a HGD Kft. 8 db villatelket értékesített nettó 7.500 Ft/m2 –es áron.

www.havaskft.hu

12. oldal


A korábban részletezett jellemzők, értéknövelő- és csökkentő tényezők, a nagyméretű telektest, valamint a villatelkek nagy száma miatt az ingatlanok fajlagos forgalmi értékét a következők szerint becsülöm:       

golfpálya területe (Ksp 1): golfpálya területe (Ksp 2): golfpálya területe (Kr): villatelkek területe (Lke 1): villatelkek területe (Lke 2): villatelkek területe (Vt): közparkok területe:

1.000 Ft/m2 2.000 Ft/m2 3.000 Ft/m2 7.500 Ft/m2 7.800 Ft/m2 8.000 Ft/m2 500 Ft/m2

Az értékelési táblázatban az egyes ingatlanokat funkció és elhelyezkedés szerinti csoportokba soroltam. Az I., II., III., valamint a VII. csoportba a villatelkek, a IV., V., VI. és VIII. csoportokba a golfpálya és az ahhoz kapcsolódó területek tartoznak. Az előzőleg közölt fajlagos értékekkel az ingatlanok összesített nettó forgalmi értéke a következő:

Ssz. 1. 2.

Az ingatlanelem megnevezése Villatelkek, közparkok Golfpálya és kapcsolódó területek Összesen:

m2 418.241

Forgalmi érték Ft 1.847.520.000

1.195.348

1.354.743.000

1.613.589

3.202.263.000

Terület

A számítás részletei a mellékletben találhatók.

4.2. Költség alapú (műszaki) értékelés: Ez a módszer az értéket a vagyontárgy újraelőállításának, illetve helyettesítésének költsége alapján határozza meg, leszámítva a fizikai kopásból és funkcionális avulásból származó értékcsökkenést. A telekingatlanok értékét összehasonlító adatok alapján határoztam meg. A kivitelezés műszaki ellenőr által 2008-ban igazolt készültsége 31,8 %-os. A helyszíni bejárás alapján úgy ítélem meg, hogy az eltelt időben hozzávetőlegesen 5 %-os amortizáció következett be, így a jelenlegi készültséget 26,8 %-osnak tekintem. Ez, figyelemmel a költségvetésben szereplő 1.668.680.000 Ft-os kivitelezési költségre, 447.000.000 Ft összeget jelent. Ezek alapján a teljes ingatlanvagyon műszaki értéke a következő (a területen álló raktárépület értéke az egész ingatlanvagyonhoz viszonyítva csekély, ezért azt külön nem vettem számításba):

www.havaskft.hu

13. oldal


Ssz.

Telekérték

Az ingatlanelem megnevezése Villatelkek, közparkok Golfpálya Összesen:

1. 2.

Ft 1.847.520.000 1.354.743.000 3.202.263.000

Kivitelezés Műszaki ráfordítása érték Ft Ft 0 1.847.520.000 447.000.000 1.801.743.000 447.000.000 3.649.263.000

4.3. A végleges forgalmi érték kialakítása: Mindkét értékelési módszer során szükséges feltételezésekre támaszkodni, így a számítások tartalmaznak bizonyos fokú bizonytalanságot. Mindezek ellenére a különböző módszerek párhuzamos alkalmazása az eredmények ellenőrzésére alkalmas és a végkövetkeztetés bizonytalanságát csökkenti. A költség alapú (műszaki) értékelés a legtöbb esetben csak ellenőrző számításként alkalmazható. Jelen esetben a piaci összehasonlító értékelési módszer megbízhatóságát nagyobbnak ítélem, így az ingatlanok nettó forgalmi értékét a következőképpen becsülöm: Alkalmazott módszer Piaci összehasonlítás Műszaki értékelés Forgalmi érték

Megállapított Számított Súlyozás érték érték Ft % Ft 3.202.263.000 80 2.561.810.000 3.649.263.000 20 729.853.000 3.291.663.000

Az ingatlanok együttes forgalmi értéke becslésem szerint tehát mindösszesen 3.291.663.000 Ft.

4.4. A felszámolási vagyonérték meghatározása: A felszámolási vagyonérték a piaci forgalmi értékből származtatható. Jelen esetben – a felszámolási eljárás körülményeire tekintettel – az alkalmazandó korrekciós tényező nagyságát 20 %-ban becsülöm, így az ingatlanok együttes felszámolási vagyonértéke megítélésem szerint

2.633.000.000 Ft.

www.havaskft.hu

14. oldal


4.5. A tárgyi eszközök értékelése: Az értékelés alapját, kiinduló adatait a tárgyi eszköz nyilvántartás adatai jelentették, amelyeket a 2010. szeptember 9-én megtartott helyszíni szemle során pontosítottam, kiegészítettem. A helyszíni szemlén a cég tulajdonában levő eszközöket megvizsgáltam. A vizsgálat során pontosítottam azok megnevezését, típusát. Az értékelési adatbázis összegyűjtését annak rendszerezése, kiértékelése és végső lépésként a becsült felszámolási vagyonértékek meghatározása követte. Az eszközlista pontosítását követően, tájékozódást folytattam és összehasonlító kereskedelmi adatokat gyűjtöttem. Az értékelés eredményeit a mellékletben található táblázatban részleteztem. A HGD Kft. f. a. tulajdonában levő tárgyi eszközök összes becsült felszámolási vagyonértéke

664.000 Ft.

Budapest, 2010. november 3. Havas László okl. gépészmérnök igazságügyi műszaki vagyonértékelési szakértő ügyvezető igazgató

Mellékletek: Helyszínrajzok Értékelési táblázatok (4 oldal ingatlan, 1 oldal eszközök Fényképmelléklet

www.havaskft.hu

15. oldal


Az egyes ingatlancsoportok helyszínrajzai

A villatelkek egy csoportja

www.havaskft.hu

16. oldal


A villatelkek egy másik csoportja

A golfpálya területének részlete (a klubház területe)

www.havaskft.hu

17. oldal


Fényképmelléklet

Az ingatlanterület bejárata


www.havaskft.hu

18. oldal



www.havaskft.hu

19. oldal


Egy részlegesen elkészült tómeder

Az ingatlanon álló raktárépület

Előtérben a villatelkek, a háttérben a golfpálya területe

www.havaskft.hu

20. oldal


A villatelkek területe

www.havaskft.hu

21. oldal


Lakókonténer

Tárgyi eszközök

www.havaskft.hu

22. oldal

VAGYONÉRTÉKELŐ SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

Recommend Documents