UNIVERSITAS DIPONEGORO
KARAKTERISTIK DAN POTENSI PERKEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL SEGITIGA PANDAMA (PANDANARAN – GAJAHMADA – PEMUDA) DI KOTA SEMARANG
TUGAS AKHIR
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana
SONY AKBAR WIBOWO L2D 607 031
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
SEMARANG MARET 2012
HALAMAN PENGESAHAN
Tugas Akhir ini diajukan oleh : NAMA
: Sony Akbar Wibowo
NIM
: L2D 607 031
Jurusan
: Perencanaan Wilayah & Kota
Fakultas
: Teknik
Judul Tugas Akhir
: Karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Komersial Segitiga Pandama (Pandanaran-Gajahmada-Pemuda) di Kota Semarang
Telah berhasil dipertahankan di hadapan Tim Penguji dan diterima sebagai bagian persyaratan yang diperlukan untuk memperoleh gelar Sarjana pada Jurusan Perencanaan Wilayah & Kota, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro. TIM PENGUJI Pembimbing
: Ir. Ragil Haryanto, MSP
( .......................................... )
Penguji I
: Dr.Sc.Agr.Iwan Rudiarto, ST, M.Sc
( .......................................... )
Penguji II
: Santy Paula Dewi, ST, MT
( .......................................... )
Semarang, 29 Maret 2012 Mengetahui, Ketua Jurusan Perencanaan Wilayah & Kota Fakultas Teknik Universitas Diponegoro
Dr.-ing.Asnawi, ST NIP. 197107241997021001
HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS
Tugas Akhir yang berjudul, “Karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Komersial Segitiga Pandama (Pandanaran – Gajahmada - Pemuda) di Kota Semarang” ini adalah hasil karya saya sendiri, dan semua sumber baik yang dikutip maupun yang dirujuk telah saya nyatakan dengan benar.
NAMA
: Sony Akbar Wibowo
NIM
: L2D 607 031
Tanda Tangan
: ......................................
Tanggal
: Maret 2012
Abstrak Sejak akhir tahun 1980-an kawasan Simpang lima, Gajahmada dan Jalan Pahlawan (Simapala) didorong oleh Pemerintah Kota sebagai kawasan pusat bisnis atau CBD di Kota Semarang (Suara Merdeka, 7 Agustus 2009). Akan tetapi di dalam perkembangannya kawasan Simapala ini menghadapi banyak kendala untuk menjadi sebuah kawasan bisnis. Berdasarkan pengamatan di lapangan, dalam beberapa tahun terakhir kawasan Pandanaran, Gajahmada, dan Pemuda (Pandama) terus mengalami pertumbuhan terutama di dalam investasi properti untuk fungsi komersial sehingga semakin menunjukkan pertumbuhan kawasan yang semakin pesat oleh tingginya pertumbuhan aktivitas komersial dengan skala kota maupun regional. Terjadinya fenomena pertumbuhan kawasan Pandama sebagai segitiga tujuan investasi dan mengarah sebagai pusat jasa dan komersial bisnis ini berkembang dengan sendirinya sejalan dengan pergeseran pasar investasi(market force) yang bereaksi terhadap banyaknya masalah dan keterbatasan yang dimiliki kawasan Simpang Lima sebagai kawasan tujuan investasi CBD yang didorong Pemkot sebelumnya. Fenomena kecenderungan pertumbuhan pembangunan di kawasan Pandama tersebut akhirnya mendorong peneliti untuk mengetahui, “Bagaimanakah karakteristik perkembangan aktivitas komersial di kawasan segitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada, Pemuda) Kota Semarang dan bentuk potensi perkembangannya sebagai kawasan komersial di masa mendatang?”. Pendekatan kuantitatif pada penelitian ini dilakukan dengan menggunakan teknik analisis deskriptif kualitatif, overlay dan analisis delphi. Metode analisis delphi dilakukan untuk mendapatkan pendapat dari berbagai perspektif dengan melakukan kuesioner secara beberapa tahap atau putaran terhadap para ahli/pakar. Proses untuk mengetahui karakteristidan dan potensi perkembangan kawasan komersial Pandama ini dimulai dengan menganalisis karakteristik seperti bentuk dan jenis aktivitas komersial yang ada di dalam kawasan segitiga Pandama, pola perkembangannya hingga dominansi aktivitas dan guna lahan komersial serta potensi dan permasalah yang ada di kawasan dan mempengaruhi perkembangan fungsi komersial di dalam kawasan. Dari hasil karakteristik kawasan dan analisis potensi masalah kemudian dilakukanlah analisis delphi terhadap para pakar sebagai bentuk pengecekan di lapangan (ground thruting) untuk mengetahui potensi perkembangan segitiga Pandama. Dari hasil penelitian diketahui bahwa segitiga Pandama menjadi sebuah kawasan komersial jasa karena aktivitas komersial di segitiga Pandama didominasi oleh fungsi jasa sebesar 58% dengan pola perkembangan dan persebaran aktivitas komersial di segitiga Pandama cenderung berubah dari pola yang mengikuti jaringan jalan (ribbon) menjadi pola memusat (center) dengan beragam aktivitas komersial memusat di seluruh kawasan segitiga Pandama dan menggambarkan sebuah hirarki pelayanan komersial dari skala lokal (convenience) hingga skala metropolitan CBD. Potensi perkembangan sebagai kawasan komersial di masa mendatang terdiri dari dua potensi perkembangan yaitu potensi perkembangan baru dan potensi perkembangan vertical building dalam kawasan. Kawasan komersial segitiga Pandama di masa mendatang akan tumbuh dan berkembang sebagai magnet pembangunan di Kota Semarang mengakibatkan Pertumbuhan kuantitas terhadap aktivitas komersial semakin tinggi dan ditandai dengan semakin masuknya fungsi komersial ke dalam kawasan Pandama dan juga mengakibatkan semakin besarnya tingkat alih fungsi guna lahan permukiman menjadi komersial. Faktor tingginya harga lahan di kawasan Pandama akan memunculkan kecenderungan pertumbuhan bangunan superblok dan vertical building (high rise) terutama pada lahan dijalan utama Pandama sehingga menciptakan kesan kawasan komersial yang modern. Rekomendasi yang dihasilkan adalah Pandama sebagai kawasan pusat komersial dan bisnis atau central bussiness district (CBD) yang strategis secara ekonomi untuk Kota Semarang dan dapat berkembang layaknya CBD di Kota – kota besar lainnya sehingga harus lebih diatur mengenai pengaturan terhadap fungsi komersial yang ada agar tercipta suasana kawasan yang modern tetapi tetap harmonis dan teratur serta tidak mengabaikan aspek lingkungan, estetika kawasan hingga sosial masyarakat disekitarnya. Seiring semakin meningkatnya konversi lahan permukiman menjadi komersial perlu diperhatikan aspek sosial masyarakat karena berpotensi menimbulkan konflik terutama bagi masyarakat kampung kota yang telah lama menghuni di kawasan Pandama. Kata kunci: Kawasan Komersial, Karakteristik, Potensi perkembangan, Pandama
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala berkah dan rahmat-Nya sehingga penyusunan Tugas Akhir berjudul Karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Komersial Segitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada, Pemuda) di Kota Semarang dapat diselesaikan dengan baik. Penyusun menyadari bahwa dalam proses penyusunan Tugas Akhir ini tidak terlepas dari bantuan dan dukungan berbagai pihak, sehingga dalam kesempatan ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada: 1. Dr.-ing.Asnawi, ST sebagai Ketua Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Universitas Diponegoro yang telah memberikan pengarahan dan kesempatan pada penyusunan Tugas Akhir ini. 2. Ir. Ragil Haryanto, MSP selaku Dosen Pembimbing yang telah memberikan arahan dan bimbingan dalam penyelesaian Tugas Akhir ini. 3. Dr.Sc.Agr.Iwan Rudiarto, ST, M.Sc dan Santy Paula Dewi, ST, MT selaku dosen penguji Tugas Akhir yang telah banyak memberi masukan untuk mendapatkan hasil penelitian yang lebih baik. 4. Orang tua dan segenap keluarga yang selalu mendoakan dan memberi dukungan moral dan materi pada penulis. 5. Steffi Sondra Valentina yang senantiasa memberikan dukungan dan bantuan setiap saat. 6. Fanny, Arsyad, Indra, Aditya Yuva, Arya Citra, Nico, Icha, Yogi, Hestiana, Listya, Tommy, Dandi, DN, Fitra, Pasha dan teman-teman Ekstensi Planologi 2007 yang selalu memberikan dorongan di dalam penyusunan Tugas Akhir. 7. Teman – teman Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Undip angkatan 2007. 8. Para pakar ahli serta instansi Bappeda Kota Semarang, DTKP, BPN Kota Semarang, kantor pajak Semarang Tengah dan Kecamatan Semarang Tengah atas
kesempatan
melakukan wawancara dan mengambil data penunjang 9. Semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian Tugas Akhir ini. Semoga dengan adanya penyusunan Tugas Akhir ini diharapkan dapat bermanfaat dan dapat mendukung kelancaran penelitian yang akan dilakukan selanjutnya sehingga dapat bermanfaat bagi semua.
Semarang, Maret 2012
Sony Akbar Wibowo iii
DAFTAR ISI
HALAMAN ORISINALITAS .................................................................................................... i ABSTRAK ................................................................................................................................... ii KATA PENGANTAR .................................................................................................................. iii DAFTAR ISI................................................................................................................................. iv DAFTAR TABEL......................................................................................................................... vii DAFTAR GAMBAR .................................................................................................................... ix
BAB I
PENDAHULUAN .................................................................................................... 1
1.1
Latar Belakang ........................................................................................................... 1
1.2
Rumusan Masalah ...................................................................................................... 2
1.3
Tujuan dan Sasaran .................................................................................................... 4
1.4
1.3.1
Tujuan ...................................................................................................... 4
1.3.2
Sasaran ..................................................................................................... 4
Ruang Lingkup .......................................................................................................... 4 1.4.1
Ruang Lingkup Wilayah .......................................................................... 4
1.4.2
Ruang Lingkup Substansi ......................................................................... 6
1.5
Posisi Penelitian ......................................................................................................... 7
1.6
Keaslian Penelitian..................................................................................................... 7
1.7
Kerangka Penelitian ................................................................................................... 8
1.8
Metode Penelitian ...................................................................................................... 10
1.9 BAB II
1.8.1
Pendekatan Studi ...................................................................................... 10
1.8.2
Penggunaan Data dan Teknik Pengambilan Data ..................................... 10
1.8.3
Kerangka dan Metode Analisis ................................................................ 14
Sistematika Penulisan ................................................................................................ 17 KAJIAN KARAKTERISTIK DAN PERKEMBANGAN AKTIVITAS KOMERSIAL PERKOTAAN ................................................................................ 18
2.1.
2.2.
Aktivitas Komersial Perkotaan................................................................................... 18 2.1.1
Pengertian dan Klasifikasi Jenis Aktivitas Komersial .............................. 18
2.1.2
Pola Perkembangan Kegiatan Komersial ................................................. 19
Perkembangan Kawasan Komersial Perkotaan .......................................................... 21 2.2.1
Perubahan Pemanfaatan Lahan Kawasan Komersial ................................ 24 a)
Hubungan antara pemanfaatan lahan, harga lahan dan lokasi ........... 26 iv
b)
Hubungan antara pemanfaatan lahan, harga lahan, lokasi dan ketinggian bangunan ......................................................................... 27
2.2.2 2.3.
2.4.
BAB III
Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Kawasan Komersial ............ 28
Permasalahan Kawasan Komersial Kota ..........................................................31 2.3.1
Penurunan Jumlah Penduduk dan Konflik Sosial ..................................... 31
2.3.2
Kelancaran Sirkulasi Dan Mobilitas Kawasan .................................32 a)
Kemacetan lalu lintas ........................................................................ 32
b)
Ketersediaan lahan parkir dan sirkulasi kawasan ............................. 33
c)
Penurunan kualitas lingkungan .................................................34
Sintesa Literatur ................................................................................................35 GAMBARAN UMUM AKTIVITAS KAWASAN KOMERSIAL PANDANARAN – GAJAHMADA – PEMUDA (PANDAMA) ....................... 36
3.1
Kedudukan Kawasan Segitiga Pandama dalam Kota Semarang ............................... 36
3.2
Gambaran Kawasan Segitiga Pandanaran Gajahmada Pemuda (Pandama)................ 37
3.3
3.2.1
Kondisi Fisik Alam .................................................................................. 38
3.2.2
Kondisi Kependudukan ............................................................................ 38
3.2.3
Penggunaan Lahan Kawasan Segitiga Emas Pandama ............................. 39
3.2.4
Perkembangan Kawasan Komersial Segitiga Pandama ............................ 42
3.2.5
Kondisi Sarana dan Prasarana Kawasan Komersial Pandama .................. 44
Gambaran Kebijakan Pemerintah Kota Semarang dalam Pengembangan Kawasan Pandama ..................................................................................................... 46
BAB IV
ANALISIS KARAKTERISTIK AKTIVITAS KOMERSIAL DAN POTENSI
PERKEMBANGAN
KAWASAN
KOMERSIAL
SEGITIGA PANDAMA ..................................................................................... 48 4.1
Identifikasi Karakteristik Aktivitas Komersial Pandama ........................................... 48 4.1.1
Identifikasi Karakteristik Aktivitas Komersial Berdasarkan Fungsi dan Bentuknya. ............................................................................. 48
4.1.2
Identifikasi Persebaran dan Pola Perkembangan Aktivitas Komersial ................................................................................................. 52
4.1.3
Analisis Perkembangan Kegiatan dan Guna Lahan Komersial Segitiga Pandama ..................................................................................... 56
a)
Perkembangan dominansi aktivitas komersial melalui identifikasi guna lahan ............................................................................................... 56 v
b)
Peningkatan aktivitas kawasan komersial Pandama ................................. 60
c)
Pertumbuhan Vertikal Bangunan Komersial Bernilai Properti Tinggi ....................................................................................................... 61
4.2
Faktor Yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial Pandama .............. 64 4.2.1
Faktor
Permasalahan
Penghambat
Perkembangan
Kawasan
Komersial ........................................................................................................ 64
4.2.2
a)
Kemacetan dan Parking On Street ............................................................. 68
b)
Batasan ketinggian pengaruh KKOP ....................................................... 70
Faktor Potensi Pendorong Perkembangan Kawasan Komersial ...................... 71 a)
Aksesibilitas dan Lokasi.............................................................................. 75
b)
Kelengkapan Sarana dan Prasarana ............................................................. 75
c)
Daya Dukung Lahan yang Sesuai ................................................................ 76
d)
Kebijakan RTR yang Mendorong Aktivitas Komersial (Pro Investasi) ..................................................................................................... 78
e)
Embrio Perdagangan dan Jasa ..................................................................... 79
f)
Harga Lahan Pusat Kota yang Terus Meningkat ......................................... 80
4.3
Analisis Bentuk Potensi Perkembangan Kawasan Komersial Pandama ........................ 84
4.4
Rumusan Analisis ......................................................................................................... 93
BAB V
PENUTUP ..................................................................................................................... 97
5.1
Temuan Studi ................................................................................................................ 97
5.2
Kesimpulan ................................................................................................................... 100
5.3
Rekomendasi Studi ....................................................................................................... 101
5.4
Rekomendasi Studi Lanjutan ........................................................................................ 102
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
vi
Daftar Gambar
Gambar 1.1 Peta Wilayah Studi Kawasan Segitiga Pandama ...................................................... 5 Gambar 1.2 Posisi Penelitian dalam Lingkup Perencanaan Wilayah dan Kota ........................... 7 Gambar 1.3 Kerangka Pikir ......................................................................................................... 9 Gambar 1.4 Kerangka Analisis .................................................................................................... 14 Gambar 2.1 Klasifikasi Aktivitas Komersial Menurut Pola Perkembangannya .......................... 21 Gambar 2.2
Hubungan Antara Penggunaan Lahan, Nilai Lahan serta Jarak Terhadap CBD ...................................................................................................................... 26
Gambar 2.3 Hubungan Antara Penggunaan Lahan dan Ketinggian Bangunan ........................... 27 Gambar 2.4 Peran Pemerintah dalam Manajemen Lahan Perkotaan ........................................... 31 Gambar 2.5 Pola Timbulan Dan Dampak Kemacetan ................................................................. 33 Gambar 3.1 Orientasi Kawasan Segitiga Pandama di Kota Semarang ........................................ 37 Gambar 3.2 Pemanfaatan Lahan Kawasan Segitiga Pandama Tahun 2011 ................................. 41 Gambar 3.3 Perkembangan Kawasan Pandama Tahun 2003 – 2011 ........................................... 43 Gambar 3.4 Kondisi Sarana Prasarana Kawasan ......................................................................... 45 Gambar 3.5 Kondisi Sarana Prasarana Kawasan ......................................................................... 46 Gambar 4.1 Diagram Aktivitas Komersial Berdasarkan Fungsinya di Kawasan Pandama ......... 49 Gambar 4.2
Aktivitas Komersial Jasa Restoran dan Cafe di Kawasan Pandama ......................... 51
Gambar 4.3 Diagram Bentuk Aktivitas Komersial di Kawasan Segitiga Pandama ..................... 52 Gambar 4.4 Pola Perkembangan Memusat di Kawasan Komersial Pandama .............................. 54 Gambar 4.5
Peta Persebaran Bentuk Aktivitas Komersial di Segitiga Pandama dan Dominansinya ....................................................................................................... 55
Gambar 4.6
Persebaran Lahan Aktivitas Komersial Kawasan Segitiga Pandama Tahun 2003 ...................................................................................................................... 56
Gambar 4.7
Dominansi Guna Lahan Komersial di Kawasan Segitiga Pandama Tahun 2011 ..................................................................................................................... 58
Gambar 4.8
Diagram Pertumbuhan Alih Fungsi Lahan Kawasan Komersial Pandama Tahun 2003 – 2011 ............................................................................................. 59
Gambar 4.9 Kawasan Segitiga Pandama Sebagai Pusat Aktivitas dan Wisata ........................... 61 Gambar 4.10 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Kemacetan .................................... 68 Gambar 4.11 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Parkir On Street ............................ 69 Gambar 4.12 KKOP Bandara Ahmad Yani Pada Kawasan Segitiga Pandama............................. 70 Gambar 4.14 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Aksesibilitas dan Lokasi .............. 75
vii
Gambar 4.15
Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Kelengkapan Sarana dan Prasarana ............................................................................................................... 76
Gambar 4.16 Gambar 4.17
Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Daya Dukung lahan .................... 77 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Kebijakan RTR Pro Investasi ................................................................................................................ 78
Gambar 4.18
Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Embrio Perdagangan dan Jasa ....................................................................................................................... 80
Gambar 4.19
Persebaran Harga Lahan (Pasar) di Kawasan Segitiga Pandama ........................... 82
Gambar 4.20
Persebaran Harga Lahan (berdasar NJOP) di Kawasan Segitiga Pandama ........... 83
Gambar 4.21
CBD Pandama dan Kawasan Pusat Kota Petawangi .............................................. 87
Gambar 4.22
Peta Potensi Perkembangan Aktivitas Komersial ................................................. 94
Gambar 4.23
Pengaruh bentuk kawasan Pandama terhadap perkembangan vertical building ................................................................................................................. 96
viii
Daftar Tabel
Tabel I.1
Keaslian Penelitian ...................................................................................................... 8
Tabel I.2
Kebutuhan Data .......................................................................................................... 10
Tabel I.3
Nama dan Profesi Responden Ahli/Pakar ................................................................... 16
Tabel II.1
Jenis Kawasan Komersial ........................................................................................... 22
Tabel II.2
Klasifikasi Penggunaan Lahan Kawasan Perkotaan .................................................... 24
Tabel II.3
Sintesis Literatur ......................................................................................................... 35
Tabel III.1 Jumlah Penduduk Kawasan Segitiga Pandama Tahun 2004-2009 .............................. 38 Tabel III.2 Batasan Struktur Kegiatan Kota Semarang 2010 – 2030 ........................................... 46 Tabel IV.1 Aktivitas Komersial Kawasan Segitiga Pandama Berdasarkan Fungsinya ................. 49 Tabel IV.2 Klasifikasi Komersial Berdasarkan Bentuk Aktivitasnya di Kawasan Segitiga Pandama ............................................................................................................... 50 Tabel IV.3 Tabel IV.4
Luas Pemanfaatan Lahan di Kawasan Pandama Pada Tahun 2003 dan 2011 ............ 57 Bangunan Baru Bernilai Investasi Tinggi Di Kawasan Segitiga Pandama Sepanjang Tahun 2003 – 2011 .............................................................................. 61
Tabel IV.5
Bangunan Berketinggian Sedang (middle rise) Di Kawasan Segitiga Pandama ............................................................................................................... 62
Tabel IV.6
Aspek dan Komponen – komponen Permasalahan yang Menghambat Perkembangan Segitiga Pandama sebagai Kawasan Komersial ............................ 64
Tabel IV.7
Hasil Prioritas Aspek Permasalahan Perkembangan segitiga Pandama sebagai Kawasan Komersial ................................................................................. 66
Tabel IV.8
Hasil Prioritas Komponen Permasalahan yang Menghambat Perkembangan Segitiga Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................... 67
Tabel IV.9
Aspek dan Komponen – komponen Potensi yang Mendorong Perkembangan Segitiga Pandama sebagai Kawasan Komersial .................................................... 71
Tabel IV.10
Hasil Prioritas Aspek Potensi yang Mendorong Perkembangan Segitiga Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................................. 73
Tabel IV.11 Hasil Prioritas Komponen Potensi yang Mendorong Perkembangan Segitiga Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................................. 74 Tabel IV.12
Perbandingan Harga Tanah (NJOP dan Harga Pasar) di Kawasan Segitiga Pandama Tahun 2011............................................................................................ 81
Tabel IV.13
Hasil Prioritas Perkembangan Segitiga Pandama Sebagai CBD Baru di Kota Semarang...................................................................................................... 84
ix
Tabel IV.14
Hasil Identifikasi Dan Prioritas Potensi Perkembangan Kawasan Komersial Pandama ............................................................................................................... 88
Tabel IV.15
Hasil Metode Delphi Putaran III Identifikasi Potensi Perkembangan Segitiga Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................... 92
x
BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Kota merupakan pusat konsentrasi penduduk yang mempunyai beragam aktivitas
perekonomian, sosial, serta berbagai macam aktivitas pelayanan lainnya. Sebuah kota dari waktu ke waktu akan terus mengalami perubahan, hal ini berkaitan dengan adanya pertumbuhan populasi dari penduduk kota. Pertumbuhan penduduk yang semakin besar maka secara tidak langsung pemenuhan kebutuhan penduduk yang harus di layani di suatu kota juga akan semakin tinggi. Peningkatan kebutuhan penduduk yang terus menerus itulah yang pada akhirnya memacu untuk terjadinya pembangunan. Pembangunan yang terjadi sebagai adanya tuntuan terhadap pemenuhan kebutuhan ini pada awal mulanya terpusat pada satu kawasan yang biasanya sebagai pusat aktivitas kota dan kemudian seiring waktu tumbuh dan berkembang di sekitar daerah pusat tersebut. Setiap kota pasti mempunyai wilayah yang dianggap pusat aktivitas dimana biasanya memliki tingkat pembangunan paling pesat. Begitu juga dengan Kota Semarang yang merupakan Ibukota Propinsi Jawa Tengah pasti mempunyai pusat aktivitas dengan tingkat pembangunan yang pesat karena terkait fungsi pelayanan skala lokal (kota) dan regional. Kota Semarang pada masa lalu mempunyai sebuah pusat aktivitas yang berada di kawasan Kota Lama yang merupakan pusat segala aktivitas pada masa itu. Akan tetapi setelah masa kemerdekaan Indonesia dan sepeninggalan masa kolonial Belanda kawasan Kota Lama dari waktu ke waktu semakin tidak berkembang dan nyaris tidak tumbuh sebagaimana layaknya sebuah kawasan yang vital bagi perekonomian kota. Selepas matinya kawasan Kota Lama sebagai pusat aktivitas
Kota Semarang, lalu munculah Kawasan Jurnatan (Johar) dan Pecinan sebagai
penggantinya. Akan tetapi Kawasan Jurnatan dan Pecinan pada perkembangannya tersebut juga terkendala dengan sempitnya lahan yang tersedia. Sejak akhir tahun 1980-an kawasan Simpang lima, Gajahmada dan Jalan Pahlawan (Simapala) didorong oleh Pemerintah Kota sebagai kawasan pusat bisnis atau CBD di Kota Semarang (Suara Merdeka, 7 Agustus 2009). Akan tetapi di dalam perkembangannya kawasan Simapala ini menghadapi banyak kendala untuk menjadi sebuah kawasan bisnis. Jalan Pahlawan kurang bisa menjadi kawasan pusat bisnis karena dominasi perkantoran pemerintah sedangkan kawasan Simpanglima mempunyai masalah keterbatasan lahan. Karena berbagai kendala dan permasalahan yang ada di kawasan Simapala tersebutlah kemudian aktivitas bisnis dan perdagangan dan jasa mulai terhambat dan terkesan tidak berkembang. Seiring permasalahan yang terjadi di kawasan Simapala, dalam beberapa tahun terakhir kawasan Pandanaran, Gajahmada, dan 1
Pemuda (Pandama) terus mengalami pertumbuhan terutama di dalam investasi properti sehingga semakin menunjukkan pertumbuhan kawasan yang semakin pesat didominasi oleh fungsi jasa dan komersial dengan skala kota maupun regional. Berdasarkan hal tersebut maka penulis merasa perlu untuk melakukan penelitian mengenai potensi perkembangan kawasan Pandama di masa mendatang yang juga melihat pada karakteristik kawasan Pandama sebagai fungsi komersial karena perkembangan yang terjadi di kawasan ini sangat cepat.
1.2
Rumusan Masalah Berdasarkan pada latar belakang yang telah dijelaskan sebelumnya maka fenomena yang
diangkat di dalam penelitian ini adalah pertumbuhan kawasan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda (Pandama) yang perkembangannya sangat pesat sebagai kawasan dengan fungsi komersial di Kota Semarang. Perkembangan kawasan segitiga jalan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda yang pesat ini tidak terlepas dari pengaruh adanya berbagai masalah di kawasan Simpang Lima, Jalan pahlawan, dan Jalan Gajahmada (Simapala) yang sebelumnya masih menjadi kawasan tujuan utama untuk daya tarik investasi di Kota Semarang. Kawasan Simpang Lima menghadapi permasalahan keterbatasan lahan apabila terus dikakukan pembangunan untuk kegiatan komersial dan bisnis. Selain itu selama ini pun Kawasan Simpang Lima dan Pahlawan juga menghadapi masalah kemacetan dan keterbatasan lahan parkir apabila tetap diarahkan sebagai kawasan pusat bisnis disamping permasalahan banjir yang juga selalu membayangi di kala hujan. Jalan Pahlawan pada perkembangannya juga sulit untuk menjadi kawasan pusat bisnis, karena di sepanjang jalan Pahlawan terdapat banyak kantor pemerintahan seperti kantor BPS, Pengadilan Tinggi, Kantor Gubernur, kantor Kepolisian Daerah (Polda) dan adanya Taman Makam Pahlawan menjadikan adanya permasalahan keterbatasan lahan yang tersedia untuk fungsi perdagangan dan jasa di sepanjang Jalan Pahlawan tersebut. Sehingga dari sepanjang Simpang Lima – Pahlawan – Gajahmada hanya Jalan gajahmada lah yang ke depan masih dapat didorong lebih sebagai kawasan jasa, komersial dan bisnis. Akibat dari berbagai masalah tadi maka pertumbuhan pembangunan untuk aktivitas bisnis mulai menyebar dimulai dari Kawasan Simpang Lima menuju Pandaranaran hingga Tugumuda dan dari kawasan Simpang Lima menuju Gajahmada ke Pemuda dan Tugumuda hingga pada akhirnya membentuk sebuah jalur segitiga dengan nilai lahan yang tinggi di Kota Semarang yang kemudian menjadikan kawasan ini mempunyai tingkat konsentrasi pembangunan untuk aktivitas bisnis tertinggi di Kota Semarang. Perkembangan kawasan segitiga Pandama yang tumbuh dengan semakin banyaknya investasi properti seperti empat buah mall, beberapa hotel berbintang, kantor operator telekomunikasi, perbankan dan sejumlah apartemen mewah yang sedang dalam tahap perijinan dan
2
pembangunan menjadikan harga lahan di kawasan tersebut melambung tinggi (Suara Merdeka, 7 Agustus 2009). Berdasarkan pengamatan, pertumbuhan kawasan Pandama yang semakin ke arah menjadi sebuah kawasan bisnis adalah sesuatu yang bukan dari awal direncanakan dan ditetapkan oleh pemerintah Kota Semarang karena sebelumnya kawasan Pandama adalah kawasan dengan fungsi perkantoran dan pemerintahan. Terjadinya fenomena pertumbuhan kawasan Pandama sebagai segitiga tujuan investasi dan mengarah sebagai pusat jasa dan komersial bisnis
ini
berkembang dengan sendirinya sejalan dengan banyaknya masalah dan keterbatasan yang dimiliki kawasan Simpang Lima sebagai kawasan tujuan investasi CBD yang didorong Pemkot sebelumnya. Fenomena ini juga terjadi karena adanya aktivitas dan daya tarik ekonomi yang berasal dari dalam kawasan Pandama. Fenomena yang juga muncul adalah Pandama sebagai kawasan yang tumbuh dengan sendirinya hingga kemudian mengalami pertumbuhan pesat dengan beragam fungsi jasa dan komersial yang ada tersebut t juga tidak terbebas dari ancaman beberapa masalah. Saat ini kawasan segitiga Pandama sebagai kawasan dengan fungsi komersial dan jasa masih mempunyai banyak kekurangan seperti masalah pemakaian fungsi jalan yang berlebihan pada jalan Pandanaran, lalu lintas yang padat, jalur pejalan kaki yang dipenuhi oleh PKL. Kemudian aspek perkembangan sosial kawasan juga harus diperhatikan karena di dalam kawasan segitiga Pandama terdapat beberapa kampung kota yang sedikit demi sedikit fungsi penggunaan lahannya mulai tergantikan dan keberlanjutannya dapat terancam oleh pesatnya pembangunan di kawasan tersebut serta dapat menimbulkan konflik sosial. Disamping beberapa masalah tersebut kawasan Pandama juga mempunyai beberapa kelebihan hingga dapat berkembang pesat seperti saat ini. Perkembangan pada kawasan Pandama dipengaruhi oleh bagaimana mengatasi masalah dan mengoptimalkan potensi yang dimilikinya. Berdasarkan fenomena dan permasalahan tersebut maka timbulah pertanyaan
penelitian
atau
research
question
yaitu
:
“Bagaimanakah
karakteristik
perkembangan aktivitas komersial di kawasan segitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada, Pemuda) Kota Semarang dan bentuk potensi perkembangannya sebagai kawasan komersial di masa mendatang?”. Melalui research question tersebut, penelitian ini mencoba untuk menjelaskan karakteristik dan perkembangan aktivitas komersial di kawasan segitiga Pandama ini hingga dapat menjadi sebuah kawasan dengan dominansi fungsi jasa dan komersial serta dapat memperkirakan pertumbuhan maupun
pengembangan yang mungkin terjadi pada kawasan Pandama dengan
memperhatikan pada potensi yang dimiliki serta penanganan terhadap permasalahan kawasan yang ada.
3
1.3
Tujuan dan Sasaran Tujuan dan sasaran yang ingin dicapai dalam penelitian tentang analisis karakteristik dan
potensi kawasan segitiga Pandanaran – Gajahmada – Pemuda (Pandama) sebagai fungsi jasa dan komersial di Kota Semarang adalah sebagai berikut:
1.3.1
Tujuan Pada dasarnya, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis karakteristik
kawasan segitiga Pandama sebagai sebuah fungsi komersial serta bisnis di Kota Semarang dan mengetahui potensi perkembangannya di masa mendatang berdasarkan perkembangan serta potensi dan masalah kawasan saat ini.
1.3.2
Sasaran Dalam mencapai suatu tujuan yang direncanakan maka sasaran–sasaran kegiatan dalam
proses penelitian harus dilalui. Sasaran kegiatan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1) Menganalisis karakteristik aktivitas komersial di kawasan segitiga Pandama. 2) Menganalisis perkembangan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial melalui identifikasi dominansi aktivitas komersial dan guna lahan komersial di dalam kawasan. 3) Mengidentifikasi dan menganalisis permasalahan yang telah ada saat ini dan yang mungkin mengganggu perkembangan fungsi komersial dan bisnis di masa mendatang. 4) Mengidentifikasi dan menganalisis potensi yang mendorong pertumbuhan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial. 5) Menganalisis kemungkinan atau potensi perkembangan yang terjadi di kawasan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial di masa mendatang.
1.4
Ruang Lingkup Dalam perencanaan wilayah dan kota terdapat dua macam ruang lingkup yaitu lingkup
wilayah dan ruang lingkup materi. Ruang lingkup wilayah adalah lingkup analisis keruangan yang dijadikan objek studi dengan batas-batas administrasinya. Sedangkan ruang lingkup materi adalah analisis elemen-elemen dasar objek studi.
1.4.1
Ruang Lingkup Wilayah Ruang lingkup penelitian yang dilakukan meliputi kawasan sepanjang Jalan Pandanaran –
Gajahmada – Pemuda (Pandama) dan kawasan yang ada di dalamnya. Secara administratif kawasan yang terbentuk dari keterkaitan ketiga jalan Pandama tersebut berada pada Kecamatan Semarang Tengah dan termasuk pada Bagian Wilayah Kota (BWK) I Kota Semarang. Tidak semua 4
kelurahan yang ada di Kecamatan Semarang Tengah menjadi lokasi penelitian, tetapi dibatasi hanya pada kelurahan yang dilalui oleh ketiga jalan yang membentuk segitiga emas tersebut. Kelurahan yang ada di dalam kawasan segitiga emas Pandama tersebut adalah Kelurahan Pekunden, Kelurahan Miroto, Kelurahan Kembangsari dan sebagian Kelurahan Sekayu. Deliniasi lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Sumber: Bappeda Kota Semarang, 2008.
Gambar 1.1 Peta Wilayah Studi Kawasan Segitiga Pandama
Berikut adalah batas-batas administratif wilayah penelitian:
Sebelah Utara : Kelurahan Pandansari
Sebelah Timur : Kelurahan Brumbungan, Kelurahan Gabahan, dan Bangunharjo
Sebelah Selatan : Kelurahan Mugasari, Kelurahan Randusari
Sebelah Barat : Kelurahan Sekayu
5
Pemilihan ruang lingkup wilayah didasarkan pada pertimbangan bahwa fenomena pertumbuhan pembangunan dan investasi properti paling banyak terdapat pada kawasan di sekitar segitiga Pandama. Berikut adalah beberapa justifikasi pemilihan lokasi penelitian:
Ketiga jalan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda yang menjadi pembentuk kawasan segitiga Pandama ini merupakan jalur transportasi yang saling terkait dan membentuk sebuah kawasan segitiga dengan keunggulan lokasi strategis serta tingkat perkembangan pembangunan dan investasi properti yang dalam 10 tahun terakhir meningkat sangat pesat sehingga menjadikan kawasan ini sebagai sebuah segitiga tujuan investasi.
Kawasan segitiga emas Pandama ini telah tumbuh menjadi pusat aktivitas baru setelah sebelumnya hanya terpusat pada kawasan Simpang Lima dan Jalan Pahlawan yang ditandai dengan beragamnya aktifitas yang ada di pada kawasan segitiga emas Pandama saat ini. Aktivitas itu antara lain kegiatan perdagangan dan jasa seperti pembangunan beberapa mall perbelanjaan, hotel dan apartemen kemudian bangunan perkantoran dan perbankan, aktivitas rekreasi maupun ruang publik seperti rekreasi taman Tugu Muda dan aktivitas Car Free Day.
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi Ruang lingkup materi dalam penelitian ini difokuskan pada pembahasan yang terkait dengan beberapa hal, diantaranya yaitu: 1. Kajian mengenai aktivitas ekonomi yang ada di kawasan perkotaan dan faktor – faktor yang mempengaruhinya. Perkembangan aktivitas ekonomi sebagai materi utama di dalam penelitian ini serta faktor – faktor yang mempengaruhinya. Kemudian aktivitas ekonomi perkotaan akan lebih difokuskan pada fungsi jasa dan komersial untuk menjadi materi dasar yang digunakan untuk melakukan kajian dalam penelitian ini. 2. Kajian mengenai karakteristik penggunaan lahan kawasan segitiga emas Pandanaran – Gajahmada – Pemuda (Pandama) beserta aktivitasnya. 3. Kajian mengenai potensi dan permasalahan yang ada di Kawasan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda (Pandama). 4. Kajian ini berisi penjabaran berbagai potensi termasuk di dalamnya faktor pendorong dan faktor penarik yang berasal dari dalam maupun luar kawasan Pandama ini serta permasalahan yang ada selama terjadinya fenomena perkembangan pesat sebagai kawasan komersial. 5. Kajian potensi perkembangan kawasan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial di masa mendatang berdasarkan pertumbuhan fungsi jasa dan komersial yang sangat pesat serta permasalahn kawasan. 6
1.5
Posisi Penelitian Posisi penelitian menunjukkan letak tema penelitian dalam disiplin ilmu Perencanaan
Wilayah dan Kota yang ada. Perencanaan wilayah dan kota memiliki dua makna perencanaan, yaitu pengembangan wilayah dan perencanaan dan perancangan kota. Penelitian dengan tema potensi perekembangan kawasan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda sebagai fungsi jasa dan komersial di Kota Semarang ini termasuk dalam bidang perencanaan dan perancangan kota terutama pada bagian yang membahas perencanaan pusat kota. Secara lebih spesifik, posisi penelitian terletak pada perencanaan pusat kota tepatnya pertumbuhan kawasan baru dengan fungsi jasa dan komersial yang terkait dengan permasalahan di pusat kota sehingga kemudian memunculkan tema penelitian ini. Adapun posisi penelitian ini dalam disiplin ilmu Perencanaan Wilayah dan Kota secara skematis dapat dilihat dalam Gambar 1.2 sebagai berikut:
Pengembangan Wilayah Perencanaan Wilayah dan Kota Perencanaan dan Perancangan Kota
Perencanaan Kota Baru
Perencanaan Pusat Kota (intensifikasi)
Perencanaan Pemekaran Kota(ekstensifikasi)
Pusat Kota sebagai Pusat Aktivitas
Potensi investasi properti di luar pusat pertumbuhan
Perencanaan Pusat aktivitas fungsi jasa dan komersial
Potensi Pertumbuhan Sebuah Kawasan Sebagai Fungsi Komersial Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011
Gambar 1.2 Posisi Penelitian dalam Lingkup Perencanaan Wilayah dan Kota
1.6
Keaslian Penelitian Berikut adalah perbandingan empat penelitian relevan yang sebelumnya telah dilakukan
dengan topik tentang perubahan pemanfaatan lahan pusat kota dan perkembangan kota.
7
Tabel I.1 Keaslian Penelitian No
Nama Peneliti
Judul Penelitian
Lokasi, Tahun Penelitian Semarang, 2003
Materi Penelitian
Hasil Penelitian
Mengkaji arah perkembangan kawasan koridor jalan Pandanaran sebagai kawasan komersial jasa dan perdagangan ditinjau dari aspek perancangan kota
Perkembangan kawasan koridor Jalan Pandanaran berdasarkan integrasi dan bentuk fisik bangunan serta aktivitas kawasan.
1
Novita Caecelia rahardian
Kajian Perkembangan Kawasan Koridor Jalan Pandanaran Semarang sebagai kawasan komersial jasa dan perdagangan ditinjau dari aspek perancangan kota
2
Liza Octavia Tutuarima
Pengaruh fungsi – fungsi Komersial di Koridor Jalan Pemuda Semarang
Semarang, 2011
Mengetahui peranan keberadaan fungsi komersial terhadap aktivitas koridor jalan Pemuda Semarang.
3
Septiono Eko Bawono
Strengthening downtown Semarang as Center of Commercial and Assesment
Semarang, 2010
Identifikasi strategi pengembangan dan penerapan untuk pusat kota Semarang sebagai identitas baru dan city branding di dalam pengembangan ekonomi.
4
Sony Akbar Wibowo
Karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Komersial Segitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada, Pemuda) di Kota Semarang.
Semarang, 2012
Mengetahui karakteristik kawasan Pandama dan potensi perkembangannya sebagai kawasan komersial di masa mendatang.
Identifikasi startegi pengembangan pusat kota Semarang berupa pengoptimalan infrastruktur, revitalisasi sungai, pengembangan brand baru dan promosi produk serta pasar. Kawasan segitiga Pandama berpotensi sebagai sebuah kawasan komersial yang didominasi fungsi jasa dan cenderung menjadi magnet pembangunan kota Semarang
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2012
1.7
Kerangka Penelitian Dalam penyusunan penelitian ini diperlukan urutan cara berpikir yang merupakan gambaran dari proses yang harus dilalui, hingga mencapai tujuan yang dinginkan. Berbagai masalah yang timbul pada kawasan Simpang Lima dan jalan Pahlawan akhirnya mendorong aktivitas pembangunan dan investasi properti beralih ke kawasan sekitar yaitu ke Pandanaran, Gajahmada dan Pemuda. Fenomena pertumbuhan kawasan Pandama tersebut kemudian memacu tumbuhnya berbagai fungsi komersial sehingga meningkatkan berbagai aktivitas di dalam kawasan Pandama. Untuk mengetahui peluang perkembangan kawasan Pandama sebagai kawasan komersial yaitu dengan mengetahui karakteristik yang ada di kawasan Pandama termasuk perkembangan kawasannya dan juga memperhatikan aspek aspek lainnya, seperti perkembangan pandama bila dilihat dari sisi aktivitas ekonomi perkotaan, tata guna lahan serta kebijakan yang mempengaruhi. Dengan melihat kepada aspek tersebut diharapkan dapat mengetahui potensi perkembangan kawasan Pandama sebagai kawasan Komersial. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada kerangka pikir dari penyusunan penelitian berikut. 8
Pertumbuhan penduduk pesat
Fungsi Kota sebagai penyedia aktivitas pelayanan
Kawasan Simpang Lima – Pahlawan – Gajahmada (Simapala) di dorong Sebagai pusat aktivitas komersial kota (RDTRK BWK I Kota Semarang tahun 2000 - 2010)
Peningkatan Kebutuhan Dan Aktivitas Perkotaan
Peningkatan Pembangunan dan pelayanan
Perkembangan Simapala Terkendala masalah keterbatasan lahan dan didominasinya oleh fungsi perkantoran pemerintahan
Peningkatan pemenuhan terhadap aktivitas jasa dan komersial
Aktivitas Perdagangan Dan Jasa Serta Investasi Properti Menyebar Keluar Dari Kawasan Simapala
Peningkatan Investasi Properti di Kawasan Pandama
Munculnya Fenomena Pertumbuhan Pesat Kawasan Segitiga Pandama sebagai Fungsi Komersial
Tinjauan : Kebijakan Tata Ruang Kota Semarang Literatur aktivitas ekonomi (komersial) perkotaan Literatur Urban Land Use Dan Urban policy
Identifikasi Potensi Dan Masalah Kawasan Pandama
Identifikasi Karakteristik Dan Perkembangan Kawasan Segitiga Pandama
Analisis Potensi Kawasan Segitiga Pandama Sebagai Fungsi Komersial dan Jasa
Analisis Karakteristik Aktivitas Komersial Kawasan Pandama
Analisis Perkembangan Aktivitas komersial dan Guna Lahan Komersial di Kawasan Pandama
Analisis Permasalahan Kawasan Komersial Pandama
Perumusan karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Segitiga Pandama Sebagai Fungsi Komersial
Analisis Potensi Kawasan Komersial Pandama
Rekomendasi
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2012
Gambar 1.3 Kerangka Pikir
9
1.8
Metode Penelitian
1.8.1.
Pendekatan Studi Tahapan pendekatan penelitian adalah tahapan yang dilakukan setelah memperoleh
diperoleh data maupun informasi yang diperlukan. Tahapan ini dilakukan dengan metode pendekatan untuk menentukan langkah kerja dalam mencapai
tujuan. Metode pendekatan
penelitian analisis potensi perkembangan kawasan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial ini adalah dengan pendekatan kuantitatif. Penelitian ini digolongkan kedalam pendekatan positivistik dengan cara berpikir deduktif karena diawali dengan melakukan kajian literatur terhadap teori pertumbuhan kota, struktur ruang kota, tata guna lahan dan kebijakan perkotaan yang kemudian dari kajian tersebut akan menghasilkan variabel penelitian untuk mempermudah di dalam mencapai tujuan penelitian. Penelitian kuantitatif adalah penelitian ilmiah yang sistematis terhadap bagian-bagian dan fenomena yang terjadi serta hubungan-hubungannya (Creswell, 2002). Penelitian kuantitatif mementingkan adanya variabel-variabel sebagai obyek penelitian dan variabel-variabel tersebut harus didefenisikan secara jelas. Selanjutnya, penelitian kuantitatif memerlukan adanya hipotesis dan pengujiannya yang kemudian akan menentukan tahapan-tahapan berikutnya.
1.8.2.
Penggunaan data dan teknik pengambilan data Untuk memudahkan dalam proses pengumpulan data, maka perlu disusun tabel
kebutuhan data sebelum melakukan survei. Hal ini dimaksudkan agar survei yang dilakukan dapat berjalan secara efektif dan efisien baik secara finansial, tenaga, dan waktu. Tabel kebutuhan data berisi data yang dibutuhkan dalam penelitian terkait dengan potensi perkembangan kawasan komersial kota.
Tabel I.2 Penggunaan Data No
Sasaran
1.
Mengkaji karakteristik dan perkembangan aktivitas kawasan komersial kota.
2.
Mengidentifikasi dan mengkaji potensi pada kawasan
Teknik Analisis Deskriptif kuantitatif dan Kualitatif
Delphi, Deskriptif Kualitatif
Kebutuhan Data Perkembangan aktivitas kawasan komersial pusat Kota, jenis aktivitas komersial, bangunan komersial baru Tingkat aksesibilitas
Jenis Data Data Primer
Bentuk Data Deskripsi hasil survei, Gambar (foto)
Data Primer
Deskripsi hasil survei
Sumber Data Kuesioner/ Wawancara/ Observasi Visual
Kuesioner/ Wawancara/ Observasi visual,
Tahun 20002011
2011
10
No
Sasaran
Teknik Analisis
Kebutuhan Data
Jenis Data
Bentuk Data
Sumber Data
Tahun
Kelengkapan sarana prasarana
Data Primer
Observasi visual, wawancara
2011
Kesesuaian lahan sebagai kawasan komersial
Data Primer
Overlay peta dan wawancara
2011
Jumlah penduduk kawasan Pandama
Data sekunder Data Primer
Ketersediaan ruang terbuka
Data Primer
BPS/ hasil survei kelurahan Wawancara Observsi visual Wawancara Observasi visual dan peta
2000 – 2011
Kepadatan lalu lintas
Distribusi pemanfaatan lahan pada kawasan komersial pusat kota Perkembangan nilai lahan
Data primer
Tabel prasrana dan Deskripsi hasil survei Deskripsi hasil survei, peta kesesuaian lahan Tabel jumlah penduduk Deskripsi hasil survei Deskripsi hasil survei, peta ruang terbangun Deskripsi hasil survei dan Tabel penggunan lahan Tabel harga lahan Deskripsi hasil survei,
Observasi visual, peta tata guna lahan
2011
Wawancara BPN/ dinas Pajak Observasi visual/ wawancara
2011
komersial kota.
3.
4.
Mengidentifikasi dan mengkaji permasalahan kawasan komersial pusat kota
Mengidentifikasi dan mengkaji tata guna lahan dan faktor yang berpengaruh pada kawasan komersial kota
Delphi, Deskriptif Kualitatif
Deskriptif Kualitatif
Pengaruh nilai lahan terhadap ketinggian dan jenis penggunaan lahan pada bangunan bertingkat
Data Primer Data Primer
2011
2011
2011
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011
Teknik pengumpulan pada penelitian ini menggunakan dua metode, yaitu pengumpulan data primer dan pengumpulan data sekunder. Penggunaan kedua metode tersebut karena data yang diperoleh dapat saling melengkapi dalam memberikan gambaran mengenai pertumbuhan kawasan komersial pada pusat kota dan peluang perkembangannya kedepan. Pengumpulan data primer dilakukan dengan berinteraksi langsung dengan obyek penelitian sehingga data yang diperoleh dapat diperoleh secara langsung dari wilayah studi. Pengumpulan data primer yang utama dilakukan dengan wawancara dan kemudian observasi lapangan. Sedangkan pengumpulan data 11
sekunder adalah pengumpulan data melalui kajian dokumen yang telah ada maupun didapatkan dari hasil survei ke instansi. 1. Pengumpulan data primer a) Observasi/survei lapangan Observasi adalah metode pengumpulan data melalui proses pengamatan oleh peneliti (Bungin, 2006: 134). Observasi lapangan dilakukan untuk mendapatkan informasi dan gambaran secara langsung dari wilayah studi mengenai fokus dari penelitian. Teknik pengumpulan data melalui observasi lapangan dipilih karena dapat memberikan gambaran mengenai kondisi kawasan pusat kota dan segitiga emas Pandama yang sebenarnya. Pada observasi lapangan ini tahap atau proses yang akan dilakukan adalah sebagai berikut:
Menyiapkan data peta maupun pencitraan kawasan Pandama seperti peta tata guna lahan eksisting tahun tertentu dan foto udara quickbird sebagai dasar dan pedoman survei.
Melakukan survei lapangan secara menyeluruh untuk mengidentifikasi kondisi eksisting guna lahan dan bangunan.
Membandingkan antara hasil survei lapangan dengan peta tata guna lahan yang sudah dimiliki sebelumnya.
Proses update peta seperti bentuk guna lahan dan aktivitas kawasan kemudian rekam untuk mendapatkan data guna lahan eksisting terbaru dan karakteristik kawasan.
b) Kuesioner Pelaksanaan kuesioner merupakan kegiatan memberikan lembaran yang berisi pertanyaan yang berkaitan dengan wilayah studi serta memberikan jawaban pilihan (opsi) yang telah disediakan. Alat yang dibutuhkan adalah form kuesioner. Kuesioner pada penelitian ini dilakukan dengan metode Delphi dengan kata lain responden kuesioner adalah pakar di bidang perencanaan kota. Pada metode delphi ini dilakukan melalui 2 putaran kuesioner atau lebih hingga didapatkan apa yang diinginkan sesuai tujuan dari penelitian ini. Tahap pertama kuesioner dilakukan untuk mendapatkan pendapat ahli mengenai perkembangan dan potensi masalah kawasan komersial Pandama. Setelah data dari kuesioner tahap pertama diperoleh kemudian direview dan dianalisis dengan mengelompokkan jawaban yang serupa. Hasil analisis menjadi bahan untuk pengembangan di dalam kuesioner putaran kedua. Setelah instrumen kuesioner direvisi,kemudian dilakukan kuesioner putaran kedua untuk mengetahui potensi 12
perkembangan kepada ahli yang sama pada putaran pertama. Jumlah putaran biasanya bervariasi tergantung dari ke kompleksan masalah dan pencapaian konsensus.
c) Wawancara Wawancara adalah suatu bentuk komunikasi verbal jadi semacam percakapan yang bertujuan untuk memperoleh informasi (Nasution, 2009: 113). Pada wawancara tetap menggunakan alat bantu berupa panduan pertanyaan. Sehingga sebelum melakukan wawancara, peneliti harus mempersiapkan pedoman pertanyaan untuk membatasi lingkup pertanyaan yang akan diajukan pada responden atau narasumber. Wawancara yang dilakukan adalah wawancara secara mendalam terhadap pakar/ahli yang terkait bidang kajian penelitian. Wawancara berperan untuk mendapatkan informasi mengenai perkembangan kawasan komersial pusat kota, kebijakan perkotaan yang telah diterapkan maupun potensi dan masalah kawasan. Wawancara mendalam yang dilakukan dengan semi structure digunakan dalam penelitian ini, walaupun begitu tetap menggunakan susunan pertanyaan untuk memfokuskan penelitian. Alasan melakukan wawancara semi structured berstruktur ini sesuai dengan apa yang disampaikan oleh Basrowi (2008: 131) yaitu menggunakan teknik wawancara tak berstruktur apabila dalam keadaan:
Bila pewawancara berhubungan dengan orang “penting”.
Bila pewawancara ingin menanyakan sesuatu secara lebih mendalam lagi pada seorang subjek tertentu.
Apabila ingin mencoba mengungkapkan pengertian suatu peristiwa, situasi atau keadaan tertentu. Wawancara ini untuk memperdalam analisis yang dilakukan dan dengan
narasumber yaitu pakar/ahli di bidang perencanaan kota, masyarakat yang berada di kawasan Pandama dan instansi yang terkait dengan pertumbuhan di kawasan Pandama. 2. Pengumpulan data sekunder Pengumpulan data sekunder didapatkan melalui kajian terhadap dokumen maupun arsip yang berkaitan dengan perkembangan kawasan komersial pada pusat kota yang akan digunakan untuk mendukung dalam melakukan analisis potensi atau peluang pertumbuhan kawasan komersial tersebut. Pengumpulan data sekunder dilakukan dengan survei instansi untuk mengkaji dokumen yang ada pada instansi tersebut. Instansi yang terkait dengan penelitian ini adalah BAPPEDA (Badan Perencanaan Pembangunan daerah) Kota Semarang, Dinas Tata Kota dan Permukiman (DTKP) Kota Semarang dan Badan Pertanahan (BPN) Kota Semarang.
13
1.8.3.
Kerangka dan Metode Analisis Kerangka analisis bertujuan untuk memberikan gambaran alur proses analisis
secara sistematis dalam penelitian yang dilakukan. Kerangka ini berisikan input yang berupa data yang akan digunakan, proses analisis, dan output yang akan dihasilkan sehingga dapat tercapai tujuan penelitian. INPUT Karakteristik aktivitas kawasan komersial
Jenis/ bentuk kegiatan komersial Jumlah aktivitas komersial Persebaran aktivitas komersial
Perkembangan Kawasan Komersial
Peningkatan aktivitas kawasan (komersial & non) Pertumbuhan bangunan komersial Dominansi pemanfaatan lahan komersial
Permasalahan Kaw.Komersial Kepadatan lalu lintas Kondisi perparkiran (on street dan liar) Jumlah Penduduk Konflik sosial penduduk Potensi Kawasan Komersial Aksesibilitas lokasi Harga tanah& pajak tanah Kebijakan pro investasi
PROSES
Analisis Karakteristik Aktivitas Komersial Kota
OUTPUT
Karakteristik aktivitas komersial di Segitiga Pandama
Identifikasi, Deskriptif
Analisis Dominansi Pemanfaatan Lahan Komersial dan Perkembangan Aktivitas Komersial
Perkembangan aktivitas komersial di kawasan Segitiga Pandama
Identifikasi, Deskriptif, overlay
Analisis Permasalahan yang Menghambat dan Potensi yang Mendorong Perkembangan Kawasan Komersial
Faktor permasalahan yang menghambat dan potensi yang mendorong perkembangan kawasan komersial di masa mendatang
Deskriptif, delphi
Temuan Studi Bentuk Potensi Perkembangan Pandama sebagai Sebuah Kawasan Komersial
Rekomendasi
Delphi Method, Deskriptif kualitatif Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2012
Gambar 1.4 Kerangka Analisis
14
Penelitian menggunakan metode analisis kualitatif yaitu deskriptif kualitatif dan expert judgement atau pertimbangan ahli dengan metode Delphi.
Analisis identifikasi dengan deskriptif-kualitatif Analisis identifikasi dapat dijabarkan sebagai kegiatan mencari, meneliti, menemukan data dan informasi yang berkaitan dengan objek studi atau ddisebut juga kegiatan mengenali ciri-ciri dan faktor-faktor dari suatu kasus atau objek penelitian. Analisis ini merupakan suatu teknik yang menggambarkan dan menginterpretasikan arti data-data yang telah terkumpul dengan memberikan perhatian dan merekam sebanyak mungkin aspek situasi yang diteliti pada saat itu, sehingga memperoleh gambaran secara umum dan menyeluruh tentang keadaan sebenarnya. Tujuan deskriptif kualitatif adalah untuk membuat deskripsi, gambaran atau lukisan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta, sifat-sifat serta hubungan antar fenomena yang diselidiki. (M. Nazir: 2003).
Metode Delphi adalah cara mendapatkan informasi, membuat keputusan, menentukan indikator, parameter dan lain-lain yang reliabel dengan mengeksplorasi ide dan informasi dari orang-orang yang ahli di bidangnya, yaitu dengan menggunakan kuesioner yang diisi oleh ekpertis atau praktisi yang kompeten di bidang yang akan diteliti, kemudian hasil kuesioner ini direview oleh pihak fasilitator atau peneliti untuk dibuat summary, dikelompok-kelompokkan, diklasifikasikan dan kemudian dikembalikan pada ekspertis dan praktisi yang sama untuk direview, direvisi dan begitu seterusnya dalam beberapa tahap yang berulang.
Secara lebih jelas tahap metode delphi yang akan dilakukan pada kuesioner penelitian ini yaitu: o
Identifikasi permasalahan. Mengidentifikasi isu dan masalah yang berkembang di kawasan Pandama, Permasalahan yang melatar belakangi, atau permasalahan yang dihadapi yang harus segera di selesaikan.
o
Identifikasi dan pemilihan responden. Berdasarkan bidang permasalahan dan isu yang telah teridentifikasi, peneliti menentukan dan memilih orang-orang yang ahli, manaruh perhatian, dan tertarik pada bidang tersebut, yang memungkinkan ketercapaian tujuan. Pada penelitian ini menggunakan lima responden ahli/pakar.
15
Tabel I.3 Nama dan Profesi Responden Ahli/Pakar No. 1.
Nama Ahli/Pakar Murni Ediati
Kode Pakar I
2. 3.
Budi Prakosa Ir. Tjahjono Rahardjo, MA
Pakar II Pakar III
4.
Drs. Djoko Setijowarno, ST, MT
Pakar IV
5.
Budi Handoyo S
Pakar V
Profesi Kepala Seksi Perencanaan & Pengembangan Kawasan DTKP Bappeda Kota Semarang Akademisi Magister arsitekstur dan perkotaan UNIKA Semarang Akademisi Unika Soegijapranata pemerhati transportasi dan perkembangan kota. Pengusaha Swalayan Bali dan APRINDO (Asosiasi Pengusaha Ritel Indonesia)
Sumber: Analisis Penyusun, 2012.
o
Mendesain kuesioner. Peneliti menyusun butir-butir instrumen berdasarkan variabel yang diamati atau permasalahan yang akan diselesaikan.
o
Pengiriman kuesioner dan analisis hasil dari responden pada putaran pertama. Peneliti mengirimkan kuesioner pada putaran pertama kepada responden, selanjutnya meriview instrumen dan menganalisis jawaban instrumen yang telah dikembalikan. Analisis dilakukan dengan mengelompokkan jawaban yang serupa. Berdasarkan hasil analisis, peneliti merevisi instrument.
o
Pengembangan kuesioner untuk putaran kedua. Kuesioner hasil review pada putaran pertama dikembangkan dan diperbaiki, dilanjutkan pada putaran kedua, dan ketiga. Dalam teknik delphi biasanya digunakan hingga 3-5 putaran, tergantung dari keluasan dan kekomplekan permasalahan sampai dengan tercapainya konsensus.
o
Pencapaian konsensus para ahli. Hasil pelaksanaan Metode Delphi dengan beberapa ahli akan dikompilasikan ke dalam
bentuk jawaban statistik yang terukur. Data statistik yang diperoleh tersebut diolah dan dianalisis dengan menggunakan alat bantu, yaitu program SPSS 16.0 for Windows. Pada penelitian ini, terdapat tiga ukuran statistik yang digunakan, yaitu central tendency (mean,median), dispersi (standar deviasi), dan distribusi frekuensi.
16
1.9
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan yang digunakan dalam penyusunan Tugas Akhir ini dibagi ke
dalam lima bagian, yaitu sebagai berikut; BAB I
PENDAHULUAN Menguraikan latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan sasaran, ruang lingkup penelitian baik ruang lingkup wilayah maupun materi, kemudian posisi penelitian, kerangka pikir penelitian, termasuk metode penelitian dan sistematika penyusunan tugas akhir ini.
BAB II
KAJIAN KARAKTERISTIK DAN PERKEMBANGAN AKTIVITAS KOMERSIAL PERKOTAAN menjelaskan mengenai kajian literatur pendukung penelitian seperti kajian mengenai bentuk dan jenis aktivitas komersial kota yang terbentuk dari adanya urban economics di dalam kota seperti aktivitas dengan fungsi jasa dan perdagangan beserta perkembangannya. Kemudian kajian mengenai permasalahan kawasan komersial kota dan urban policy.
BAB III
TINJAUAN
UMUM
KONDISI
KAWASAN
SEGITIGA
PANDANARAN – GAJAHMADA – PEMUDA (PANDAMA) menjelaskan mengenai kondisi pusat kota dan segitiga kawasan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda (Pandama) secara geografis, keadaan fisik, kependudukan dan sosial ekonomi serta perkembangan investasi properti. BAB IV
ANALISIS POTENSI PERKEMBANGAN KAWASAN SEGITIGA PANDAMA SEBAGAI KAWASAN KOMERSIAL INTI DI KOTA SEMARANG berisi uraian analisis terhadap karakteristik aktivitas komersial dan perkembangan kawasan komersial Pandama, analisis potensi dan masalah kawasan komersial Pandama serta analisis tahap terakhir yaitu analisis potensi perkembangan kawasan Pandama sebagai kawasan komersial di Kota Semarang.
BAB V
PENUTUP berisi tentang temuan studi, kesimpulan penelitian dan rekomendasi dari hasil penelitian.
17
