ZNALECKÝ POSUDEK č. 87-2011 o ceně bytové jednotky a příslušenství, k.ú. Moravská Ostrava, LV č. 6951, 6226
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk
Účel posudku:
pro exekuční řízení č.j. 065 EX 00360/10-041
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 17.10.2011 posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Šumperku 19.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitosti (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 6951 a 6226, okres Ostrava-město, obec Ostrava a k.ú. Moravská Ostrava, které jsou ve vlastnictví povinného Ronald Maršál, bytem 28. října 1093/204, 709 00 Ostrava - Mariánské Hory, RČ: 860503/4372 a stanovit (tržní) obvyklou cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 00360/10-041 ze dne 31.8.2011. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt s příslušenstvím a pozemek Adresa nemovitosti: Vítkovická 3081/8 702 00 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava - město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Počet obyvatel: 306 006 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c) : 1 100,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.10.2011 za přítomnosti p. Ing. Janka. 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 6951, k.ú. Moravská Ostrava, vyhotovený dne 8.9.2011 dálkovým přístupem - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 6226, k.ú. Moravská Ostrava, vyhotovený dne 8.9.2011 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 31.8.2011 - Kopie části Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne 29.8.2003 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 19.10.2011 včetně katastrální mapy - Informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 6951:
Maršál Ronald, 28. října 1093/204, Mariánské Hory, 709 00 Ostrava 9, r.č. 860503/4372
LV č. 6226:
Maršál Ronald, 28. října 1093/204, Mariánské Hory, 709 00 Ostrava 9, r.č. 860503/4372
podíl 219/3728
6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, bylo provedeno místní ohledání.
-37. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 3081/18 na Vítkovické ulici, v bytovém domě č.p. 3081, v Ostravě, k.ú. Moravská Ostrava, a podíl o velikosti 219/3728 (7665/130480) na společných částech domu a pozemku p.č. 2727/24. Jedná se o byt 3+1, který se nachází v 8. NP z 8 NP. Dům byl postaven v roce 1990 (kolaudace 1993), v roce 2007 byly provedeny rekonstrukce - výměny oken, zateplení střechy, oprava fasády, zabezpečení bytů, nové vstupy do domu a vyvážení topné soustavy. Dům je v dobrém technickém stavu. Byt je v původním stavu. V blízkosti domu v současné době probíhá výstavba budovy, která bude mít (dle informací od p. Ing. Janka) 9 NP a budou v ní pravděpodobně kanceláře. 8. Obsah posudku 1. Administrativní cena: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 3081/18 b) Pozemky b1) Pozemek 2. Odhad obvyklé ceny
-4-
B. Posudek – administrativní cena Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Bytová jednotka č. 3081/18 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ostrava Stáří stavby: 21 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 20 914,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: WC: koupelna: spíž: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = = =
21,20 m2 12,15 m2 12,10 m2 13,30 m2 10,20 m2 1,05 m2 2,85 m2 0,35 m2 73,20 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: lodžie 2x: 2,90+4,30 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:
= =
7,20 m2 7,20 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
3,45 m2 3,45 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 7,20 m2 * 0,17 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,45 m2 * 0,10 Podlahové plochy - celkem:
= = = =
73,20 m2 1,22 m2 0,35 m2 74,77 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro
č.
Vi
III II II II III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,03
II
-0,10
-57. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č.
Pi
III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02
II II II
0,00 0,00 -0,05
II
0,00
Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 1,00 = 0,791 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - výstavba kancelářské budovy 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,791 * 0,970 * 1,000 = 0,767 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 20 914,- Kč/m2 * 0,767 = 16 041,04 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 16 041,04 Kč/m2 * 74,77 m2 = 1 199 388,56 Kč Bytová jednotka č. 3081/18 - zjištěná cena =
1 199 388,56 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 271,00 1 100,00
Zastavěná plocha a nádvoří 2727/24 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby
200 %
Cena [Kč] 298 100,298 100,-
-6Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
200 % +
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
Pozemek - zjištěná cena
596 200,894 300,-
10 % 10 % +
89 430,983 730,* 0,5810 * 2,1540 1 231 112,52 1 231 112,52 Kč 219 / 3 728 =
72 321,26 Kč
-7-
C. Posudek – obvyklá (tržní) cena nemovitostí Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí. Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+1 č. 3081/18 s příslušenstvím a podíly na pozemcích zapsané na LV č. 6951 a 6226 v obci Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava. Byt je v původním stavu – podrobnější popis nemovitosti – viz výše. V současné době jsou v nabídce byty uvedené v následující tabulce. Podlahová plocha
Cena z nabídky RK
Upravená cena
Cena / m2 PP
dům po rekonstrukci, balkon, 2. NP, perfektní stav
78,0 m2
1,399.000 Kč bez provize RK
1,329.050 Kč
17.039 Kč
Byt 3+1, Ahepjukova, Moravská Ostrava
byt po rekonstrukcí, 7. NP, zasklená lodžie, perfektní stav
66,0 m2
1,399.000 Kč
1,259.100 Kč
19.077 Kč
Byt 3+1, Sládkova, Moravská Ostrava
dům i byt po rekonstrukci, balkon, 3. NP, dobrý stav
73,0 m2
1,050.000 Kč
945.000 Kč
12.945 Kč
Byt 3+1, Ahepjukova, Moravská Ostrava
dům po rekonstrukci, byt má zděné jádro, 7. NP z 17 NP, balkón, sklep, dobrý stav
66,0 m2
1,050.000 Kč
945.000 Kč
14.318 Kč
Byt 3+1, Hornopolní, Moravská Ostrava
dům i byt po rekonstrukci, 5. NP, balkón, sklep, perfektní stav
75,0 m2
1,490.000 Kč
1,341.000 Kč
17.880 Kč
Nemovitost, adresa
Popis
Byt 3+1, Korunní, Mariánské Hory
Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen:
12 945,00 – 19 077,00 Kč/m2
Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu. Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti: Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení:
12 840,00 Kč/m2 12 840,00 Kč x 74,77 m2 = 960 046,80 Kč 960 000,00 Kč
-8-
D. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1. Administrativní cena: a) Bytová jednotka č. 3081/18 b) Pozemek
= =
1 199 388,56 Kč 72 321,26 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
1 271 709,82 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
1 271 710,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstěsedmdesátjednatisícsedmsetdeset Kč 2. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 6951 a 6226, okres Ostrava-město, obec Ostrava a k.ú. Moravská Ostrava, které jsou ve vlastnictví povinného Ronald Maršál, bytem 28. října 1093/204, 709 00 Ostrava - Mariánské Hory, RČ: 860503/4372 - Bytová jednotka č. 3081/18 vč. příslušenství = 960 000,00 Kč - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených = 0,- Kč - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených = 0,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
960 000,- Kč
slovy: Devětsetšedesáttisíc Kč V Šumperku, 19.10.2011 Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 87-2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 87-2011.
-9-
F. Fotodokumentace a mapy
- 10 -
